Р Е
Ш Е Н И Е
№ 395 02.12.2020 г. гр.Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД Първо гражданско отделение
На втори ноември две хиляди и двадесета година
В публично заседание в следния състав :
Председател: Дарина Костова
Секретар : Ани Цветанова
като разгледа докладваното от съдията Костова
т. д. № 134 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от „ГРАНДЕ ПИКОЛА ИТАЛИЯ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.„Сливница“ №21, ет.1, представлявано от управителя Поля Николова Парашкевова, чрез адв.Иван Киселичков, АК- Бургас, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ № 5, ет. 1, против „ХЕНЗЕЛ И ГРЕТЕЛ БУРГАС“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. „Лозово“, ул.„Кремена“ №10, представлявано от управителя Петя Георгиева Тенева, с която се иска от съда да постанови решение, с което да развали сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт №**, том *, рег.№5**, дело №**от 2017г. на нотариус Феодора Иванова, с рег.№449 на НК поради недостатъци на вещта, да бъде осъден ответника да върне платеното по и във връзка със сделката, на платеното за машини и съоръжения, на трайни подобрения след ремонт, ведно със законната лихва, а именно: сумата в размер на 26000лв. от 107618,50лв., представляваща първа вноска по нотариалния акт; сумата в размер на 1000 лв. от 9680 лв., представляваща заплатена комисионна на дружество „Морски имоти“ ЕООД; сумата в размер на 1000лв. от 12340лв., представляваща платени нотариални и други такси по сделката, преведени по банков път на нотариус Феодора Иванова; сумата в размер на 200 лв. от 1000лв., представляваща платен адвокатски хонорар на адв. Десислава Николова; сумата в размер на 1000лв. от 5000лв., представляваща заплатени машини и съоръжения, находящи се в производственото помещение; сумата в размер на 1000лв. от 25000лв., представляваща извършени трайни подобрения след ремонт. В условията на евентуалност предявява иск за унищожаване на посочената сделка, както и частични искове за връщане на платеното по и във връзка със сделката, на платеното за машини и съоръжения, и на трайни подобрения след ремонт, в горепосочените размери, ведно със законната лихва. Претендира и заплащане на съдебно-деловодните разноски.
След многократни указания на съда за поправяне на недостатъците на исковата молба и изявление за оттегляне на една от претенциите, по която е прекратено производството, пред съда са висящи следните предявени искове : от „ГРАНДЕ ПИКОЛА ИТАЛИЯ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.„Сливница“ №21, ет.1, представлявано от управителя Поля Николова Парашкевова, чрез адв.Иван Киселичков, АК- Бургас, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ № 5, ет. 1, против „ХЕНЗЕЛ И ГРЕТЕЛ БУРГАС“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. „Лозово“, ул.„Кремена“ №10, представлявано от управителя Петя Георгиева Тенева, за разваляне на сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт №**, том *, рег.№5**, дело №**от 2017г. на нотариус Феодора Иванова, с рег.№449 на НК поради недостатъци на продадената вещ, при условие на евентуалност – за унищожаване на същата сделка поради измама, както и обективно съединени с всеки от горните искове осъдителни искове , както следва : претенции за връщане на платеното по договора - сумата в размер на 26 000лв. от 107 618,50лв., представляваща първа вноска по нотариалния акт; разноски по сключването му - сумата в размер на 1 000 лв. от 9 680лв., представляваща заплатена комисионна на дружество „Морски имоти“ ЕООД; сумата в размер на 1 000лв. от 12 340лв., представляваща платени нотариални и други такси по сделката, преведени по банков път на нотариус Феодора Иванова; сумата в размер на 200 лв. от 1 000лв., представляваща платен адвокатски хонорар на адв. Десислава Николова; претендират се и разноски за ремонти на имота - сумата в размер на 1 000лв. от 25 000лв. Оттеглена е претенцията за заплащане на сумата в размер на 1000лв. от 5000лв., представляваща заплатени машини и съоръжения, находящи се в производственото помещение. Претендира се и законна лихва върху всяка от главниците , считано от датата на подаване на исковата молба до датата на окончателното изплащане на главницата , както и съдебно-деловодни разноски.
Ищецът твърди в исковата молба, че на
02.02.2017г. сключил с ответното дружество договор за покупко-продажба
на недвижими имоти във формата на нотариален акт №**, том *, per. №5**, дело №**от 2017г. на нотариус Феодора
Иванова, с peг. №449 на НК, находящи се гр. Бургас,
Промишлена зона „Меден рудник“, м-с Върли бряг, а именно: поземлен имот
с идентификатор 07079.665.45, с площ от 569 кв.м, с трайно предназначение на
територията - урбанизирана и начин на трайно ползване: за друг вид
производствен, складов обект, номер по предходен план: УПИ II-772, в кв.4, по
регулационния план на Промишлена зона „Меден рудник“, м-с Върли бряг –
гр.Бургас, при граници: 07079.665.46, 07079.665.168, 07079.665.44,
07079.665.167, ведно с построените в този поземлен имот производствени сгради: производствена
сграда (сграда – фурна) с идентификатор 07079.665.45.1 със застроена площ
115 кв.м, брой етажи: 2, предназначение - друг вид производствена складова,
инфраструктурна сграда, и сграда - лампистерна
с идентификатор 07079.665.45.2, на площ 115 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда,
както и всички подобрения и приращения в поземления
имот, общо за сумата от 165 000 евро, от които: 8.400 евро за поземления имот и
156 600 евро за производствените сгради, платими както следва: 55 000 евро -
изплатени преди подписване на нотариалния акт по банков път, а останалите
110.000 евро - по банков път, на две равни вноски, до 30.06.2017г. и до
29.12.2017г.
Твърди се още, че с оглед подписването на
сделката, ищецът заплатил и следните суми: 12 340лв. на нотариус Феодора Иванова по банков път; 9 680лв. комисионна на
дружество „Морски имоти“ ЕООД; 1 000лв. адвокатско възнаграждение на адв.Десислава Николова; 25 000лв. за ремонт; 5 000лв. за находящите се в обекта
машини и съоръжения съгласно опис към фактура.
Ищецът твърди, че в началото на 2017г.
представляваното от него търговско дружество взело решение да отвори цех за
сладкарски изделия, като за целта закупи готов работещ цех. С посредничеството
на агенция се спрели на работещ цех за производство на хляб и хлебни изделия, в
който имало подходящо свободно помещение. С ответното дружество била постигната
договорка за закупуването не само на сградите, но и на целия работещ бизнес,
заедно с доставчиците, клиентите и наемателите, като целта била да не се
прекъсва работният цикъл. Но тъй като ответникът не желаел да продаде
търговското си предприятие, сделката била осъществена чрез закупуване на
сградите ведно с машините и съоръженията, включително пекарна - пещ четири
секции „Овак“, ведно с втасално,
като били преназначени работниците от ответното дружество в ищцовото, в това
число и управителят като технолог при ищеца с оглед запазване на връзките с
доставчици и клиенти при условия, заварени към момента на закупуване на обекта.
При ремонтните дейности и подготовката за регистрация в Агенцията по храните за
двата производствени процеса било
установено, че помещението, в което щял да се помещава сладкарският цех,
няма канализация. По твърдения на ищеца, там имало бутафорно изградена
канализация, която не била заустена в градската
канализация, а в частен имот, а изграждането ѝ било единствено с цел
заблуда на ищеца и на държавните органи. Твърди се още, че собственикът и
управител на ответника, която била назначена и като технолог в ищцовото
дружество, е знаела за това бутафорно съоръжение, но не е уведомила купувача за
него, за да не насочи инвеститорските си намерения към друг обект и успяла да
го заблуди. Ищецът сочи, че по-късно било установено наличието на
незаконосъобразно изградени постройки в производственото помещение за хляб и на
проблем с регулацията на парцела, за което купувачът също не бил уведомен,
макар продавачът да е бил наясно с проблема. Съдружниците в ищцовото дружество
били търсени и от органите на полицията, за да дават обяснения относно
местонахождението на пекарна - пещ четири секции „Овак“
ведно с втасално, които се оказали собственост не на
ответника, а на „УниКредит Лизинг“ АД, т.е. било
продадено съоръжение, което не е собственост на продавача. Ищецът твърди, че
закупуването на пекарна - пещ четири секции „Овак“
ведно с втасално, като част от оборудването на цеха
за хляб е била една от основните предпоставки за сключване на сделката, без
която не биха закупили индивидуализирания в договора обект. Няколко месеца след
назначаването ѝ като технолог Петя Георгиева Тенева била освободена от
длъжност и ищецът започнал да води преговори и разговори за доброволно
разваляне на сделката и връщане на платената сума, но вместо това на
24.08.2018г. получил покана за доброволно изпълнение по изпълнителен лист за
неплатената сума по нотариалния акт.
В условията на евентуалност заявява, че
договорът е унищожаем поради измама, предвид факта, че управителят на ответното
дружество умишлено въвела управителите на ищцовото дружество в заблуждение по
отношение на гореописаните факти с цел сключване на договора на всяка цена.
Т.е. сделката е сключена поради заблуждение чрез умишлено предизвиканата у
купувача невярна представа. Претендира и връщане на всички посочени по-горе
суми на горепосочените основания.
Ответникът по делото, редовно уведомен с препис от исковата молба , уточненията на същата и представените доказателства, в срок е депозирал писмен отговор, с който оспорва иска като недопустим и неоснователен.
Счита, че исковете на купувача за разваляне на договор за покупко-продажба поради недостатъци на вещта се погасяват в едногодишен срок. Твърди, че идеята да се закупи търговското предприятие на ответното дружество била отхвърлена и от двете страни, като в крайна сметка страните се договорили да се прехвърлят гореописания поземлен имот и двете сгради в него, като новосъздаденото дружество продължи дейността на съществуващия бизнес. За целта управителят на продавача била временно назначена в дружеството-купувач, за да ги въведе в дейността и запознае с доставчици и клиенти. Всички работници също били назначени в дружеството-купувач. Твърди се, че производството на хляб било осъществявано в сграда номер 1 по КККР, а сграда-лампистерна – номер 2 по КККР към момента на продажбата била с променено предназначение – за производство на шишове за дюнери и се отдавала под наем, но договорът бил прекратен по желание на купувача.
Твърди се още, че било уговорено наличното във фурната оборудването да бъде прехвърлено поетапно до края на срока за изплащане на цената на недвижимите имоти. За сумата от 5 000 лв. били продадени на ищеца две машини, съгласно описа в протокола към фактура №0-1525/03.02.2017г., а останалите машини били предадени под опис на отговорно пазене на купувача. Инвентарът бил описан в подписан от управителите на двете дружества „Списък на наличните машини във фурна Върли бряг“. Оспорва като невярно твърдението, че е продадена пещ с четири секции и втасално „Овак“, както и всички описани в списъка машини. Твърди се още, че въпросните пещ и втасално били заварени от ответника в имота при закупуването му през 2011г. от предишния собственик, на когото били предоставени за възмездно ползване от „Уникредит Лизинг“ АД, които обстоятелства били известни на ищеца преди сключване на сделката. Заявява, че приложеният към исковата молба опис е неверен, тъй като това не било приложението към фактурата и прилага подписан такъв. На практика представеният с исковата молба списък представлявал опис на оставеното на отговорно пазене оборудване в имота, а не на продадени вещи. Оспорва като неверни твърденията, за бутафорно изградената канализация, за незаконосъобразно изградени постройки в самото производствено помещение и за проблеми с регулацията на парцела.
Твърди, че при покупката на имота, купувачът е бил запознат с факта, че в с.Върли бряг няма изградена канализационна мрежа, а се ползват шахти, както и че лично видял, че има изграден и изведен извън имота канал, който влиза в шахта, находяща се извън имота. По този начин била решена канализацията в цялото населено място и така тя функционирала от години безпроблемно, като това не възпрепятствало „инвеститорските намерения“ на ищеца за преустройството на сграда-лампистерна в сладкарски цех.
От представеното удостоверението за въвеждане в експлоатация от 2012 г. и от проекта за преустройство в част „ВиК“ било видно, че помещението е било преустроено в „производствена сграда за производство на шишове за дюнери“, т.е. то отговаряло на всички характеристики и изисквания на закона за производствено помещение за продукти на хранително-вкусовата промишленост, към които спадала и дейността на сладкарските цехове. Освен това липсвали данни и твърдения ищецът да е предприемал действия по промяна предназначението на сграда-лампистерна от един вид производствен цех в друг и да му е било отказано. Заявените от ищеца инвестиционни намерения към момента на покупката били свързани с дейността на фурната - за хляб и хлебни изделия.
Оспорва като неверни и твърденията за незаконни постройки, като сочи че сграда номер 3 представлява стълбище и погрешно е заснета в КККР като самостоятелна сграда, поради което и не е предмет на прехвърлителната сделка. Сочи, че към момента на сделката не му е било известно наличието на проблеми с регулацията, а твърденията на ищеца не били конкретизирани, с оглед на което счита същите за неверни.
Твърди, че ищецът чрез адв. Иван Киселичков – тогава съдружник в ищцовото дружество, извършил няколко обстойни огледа преди сделката и му били предоставени всички предходни документи за собственост и скици, за да се запознае с историята на имотите. На сделката ищецът се
Оспорват се като неоснователни и исковете за възстановяване на заплатената част от цената, на разходите по сделката, на заплатените машини, за подобренията и заявения в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД във връзка с чл. 34 от ЗЗД и съединените с него осъдителни искове. Моли да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.
Ищецът е подал допълнителна искова молба, с която счита, че сроковете за предявяване на иск за разваляне на договора с предмет недвижим имот са петгодишни съгласно чл.87, ал.3 от ЗЗД. Оспорва твърденията в отговора на исковата молба .
С Определение № 1203/09.10.2019 год. съдът е изготвил предварителен доклад по делото, като за пореден път е указал на ищеца да отстрани нередовностите по част от предявените искове , а именно : да уточни сумата 12 340лв. – платени нотариални и други такси – какви други такси включва, като посочи за всяка от тях основание и размер; да изложи твърдения за момента, вида, количеството и стойността на извършените трайни подобрения след ремонт; да посочи началния момент, от който претендира обезщетение за забава, респективно неговият размер и справка за изчислението му, в случай че се претендира за минало време.; по кумулативно заявените в условията на евентуалност осъдителните искове за „възстановяване“ на сумите, посочени в исковата молба като, заплатени на трети лица, а не на ответника - да обоснове правния си интерес от предявяването им спрямо ответника, респективно да посочи правното основание, въз основа на което ги претендира.
С оглед на направеното уточнение и въпреки довода, че с тези разходи се е увеличила цената на придобиване на имота, съдът като извърши преценка на твърдяните в исковата молба и поредицата от уточнения на същата факти, на които се основават осъдителните претенции за заплащане на суми, платени от ищеца във връзка с атакуваната сделка, приема, че с изключение на частта от платената цена по сделката, останалите суми се претендират като разноски по сделката, в размер на направените разноски по сключване на сделката и направените разноски за ремонти на имота.
С Определение № 412/15.05.2020 год. съдът е изготвил допълнителен предварителен доклад по делото, в който са съобразени постъпилите от страните становища, възражения и молби, и с който е прекратил производството по оттеглените претенции. Със същото определение съдът е указал изрично на ищеца , че не е представил и не сочи доказателства за проблеми с регулацията на процесния парцел, за извършени СМР над сумата от 18 822,56 до 25 000 лева, както и размера на обогатяването на ответника - сумата, с която се е увеличила стойността на процесните имоти, в следствие на извършените от ищеца подобрения.
Бургаският окръжен съд като прецени, че са налице предпоставките за разглеждане на предявения иск и не са налице процесуални пречки, приема, че предявените искове са допустими.
Бургаският окръжен съд, след преценка на доказателства по делото поотделно и тяхната съвкупност, с оглед изразените становища и съобразно закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Съдът е сезиран с предявени при условията на обективно кумулативно съединяване претенции за разваляне на договор с предмет вещни права върху недвижими имоти по съдебен ред поради съществени недостатъци на имотите и за връщане на цената заедно с разноските за продажбата на основание чл.195, ал.1, вр. с чл.193, ал.1, вр. с чл.87, ал.3, вр. с чл.55, ал.1, предл. 3 и чл.86, ал. 1 от ЗЗД и при условие на евентуалност с иск с правно основание чл.29, ал.1, вр. с чл.55, ал.1, предл. 3 и чл.86, ал. 1 от ЗЗД предявени от „ГРАНДЕ ПИКОЛА ИТАЛИЯ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.„Сливница“ №21, ет.1, представлявано от управителя Поля Николова Парашкевова, чрез адв.Иван Киселичков, АК- Бургас, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ № 5, ет. 1, против „ХЕНЗЕЛ И ГРЕТЕЛ БУРГАС“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. „Лозово“, ул.„Кремена“ №10, представлявано от управителя Петя Георгиева Тенева, за разваляне на сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт №**, том *, рег.№5**, дело №**от 2017г. на нотариус Феодора Иванова, с рег.№449 на НК поради недостатъци на продадената вещ, при условие на евентуалност – за унищожаване на същата сделка поради измама, както и обективно съединени с всеки от горните искове осъдителни искове , както следва : претенции за връщане на платеното по договора - сумата в размер на 26 000лв. от 107 618,50лв., представляваща първа вноска по нотариалния акт; разноски по сключването му - сумата в размер на 1 000 лв. от 9 680лв., представляваща заплатена комисионна на дружество „Морски имоти“ ЕООД; сумата в размер на 1 000лв. от 12 340лв., представляваща платени нотариални и други такси по сделката, преведени по банков път на нотариус Феодора Иванова; сумата в размер на 200 лв. от 1 000лв., представляваща платен адвокатски хонорар на адв. Десислава Николова; претендират се и разноски за ремонти на имота - сумата в размер на 1 000лв. от 25 000лв. Оттеглена е претенцията за заплащане на сумата в размер на 1.000лв. от 5.000лв., представляваща заплатени машини и съоръжения, находящи се в производственото помещение. Претендира се и законна лихва върху всяка от главниците, считано от датата на подаване на исковата молба до датата на окончателното изплащане на главницата , както и съдебно-деловодни разноски.
Възражението на ответника е с правно основание чл.197, ал.1, предл.1 от ЗЗД.
По възражението за недопустимост на иска, съдът е посочил в доклада по делото, че посочените в чл.197, ал.1 от ЗЗД срокове са давностни, а не преклузивни, предвид което възражението на ответника има значение за основателността, а не за допустимостта на иска. В исковата молба са наведени твърдения за съзнателно премълчани недостатъци, които сочат на приложението на изречение второ.
По настоящото дело безспорно е установено, че страните по него са сключили договор за продажба на недвижими имоти на 02.02.2017г., обективиран в нотариален акт №**, том *, рег.№5**, дело №**от 2017г. на нотариус Феодора Иванова, с рег.№449 на НК, вписан в Служба по вписвания при РС-Бургас на 03.02.2017г. в том *, акт №1*, дв.вх. рег. № 1018, предмет на който са находящите се в гр. Бургас, Промишлена зона „Меден рудник“, м-с Върли бряг, поземлен имот с идентификатор 07079.665.45 и построените в него две производствени сгради с идентификатори 07079.665.45.1 и 07079.665.45.2, ведно с всички подобрения и приращения в поземления имот срещу продажна цена в размер на 165 000 евро, от които: 8400 евро за поземления имот и 156 600 евро за производствените сгради, платими както следва: 55 000 евро - изплатени преди подписване на нотариалния акт по банков път, а останалите 110 000 евро - по банков път, на две равни вноски, до 30.06.2017г. и до 29.12.2017г., като вторите две вноски не са платени.
С докладите по делото съдът е указал на страните за кои факти са посочили и за кой – не са посочили доказателства, както и е указал доказателствената тежест.
По отношение на направеното възражение за погасяване на претенцията за разваляне на договора по давност , съдът намира същата за основателно със следните аргументи :
Съгласно чл. чл.197, ал.1 от ЗЗД, исковете на купувача по чл.195 от ЗЗД се погасяват с изтичане на едногодишен давностен срок, като срокът тече от предаването на вещта. Не се спори, че вещта е предадена при сключване на договора , следователно едногодишният давностен срок е изтекъл на 02.02.2018 год. – повече от година преди подаване на исковата молба. Съдът намира за недоказани твърденията на ищеца, че се касае за недостатъци, които продавачът съзнателно е премълчал със следните аргументи : На първо място се твръди, че недостатъците са – неуредена регулация, „бутафорна“, т.е. липсваща канализация и незаконна постройка , правния характер на сделката – не продажба на предприятие, а продажба на недвижим имот и не продажба на недвижим имот ведно с „пекарна-пещ четири секции „Овак“, а само продажба на недвижим имот.
По отношение на последните два недостатъка, съдът намира, че предвид търговското качество и на двете страни по сделката, както и обстоятелството , че при преговорите и сключването й са били подпомагани от адвокати и технически лица , както и обстоятелството, че процесуалният представител на ищеца е бил и съдружник в ищцовото дружество, следвайки житейската логика и при наличие на специални изиквания към упражняващите адвокатската професия, съдът напълно изключва възможността ищецът, чрез законните си и договорни представители, да не прави разлика между покупко-продажба на недвижим имот и на търговско предприятие и между продажба на недвижим имот и недвижим имот и движими вещи. Дори това да е така, то би представлявало друг порок на сделката, а не измама, още по-малко е налице хипотезата на продажба на вещ с недостатъци.
По отношение на неуредената регулация, „бутафорна“, т.е. липсващата канализация и незаконна постройка, съдът възприема заключението на в.л. Чанкинова , според което първите два недостатъка изобщо не са налице, а незаконната пристройка не може да бъде скрита. Същата е видима на място и наличието на разрешение и набор от строителни книжа за същата е могло да бъде проверено от ответника при сключване на сделката, при полагане на минимална грижа. Трудно може да се приеме като логически обосновано твърдението, че е видима на място пристройка е „скрит“ недостатък, а от събраните гласни доказателства не може да се направи извод за умишлено въвеждане в заблуждение на купувача по този въпрос. В тази връзка , съдът посочва, че свидетелите са единодушни по отношение на факта, че на имота е правен повече от един оглед и тези огледи са включвали въпросната пристройка. Независимо от горното, пристройката може да бъде съборена, без това да увреди сградата, предвид обстоятелството , че 10 кв.м. от нея попадат в имот публична общинска собственост. Видно от описанието на недвижимия имот е продадена само земя, която е собствена на ответното дружество, следователно е било лесно проверимо, още повече, че при изповядването на сделката са представени актуални скици, които са описани в нотариалния акт.
С горните аргументи, съдът приема , че не са налице основания за прилагане на чл.197, ал.1, изр. 2 от ЗЗД и правото да се предяви искът се погасява с кратката едногодишна давност.
Независимо от горното , съдът за пълнота посочва, че дори да не беше погасен по давност искът би бил неоснователен, поради липсата на твърдяните в исковата молба недостатъци на продадените вещи, за което са изложени мотиви по-горе.
По отношение на твърдението, че продажбата е следвало да включва и „пекарна-пещ четири секции „Овак“, съдът намира, че доколкото нито се твърди, нито от представените писмени и събраните гласни доказателства може да се направи извод, че се касае за движима вещ, което е по такъв начин трайно прикрепена към имота, че демонтажът й е невъзможен без разрушаването й, то следва да се приеме, че става въпрос за движима вещ, която не е посочена изрично и не е включена в процесния договор за покупко-продажба.
Съдът намира предявените искове за
неоснователни със следните аргументи :
По отношение на иска с правно основание чл.195,
ал.1, вр. с чл.193, ал.1, вр. с чл.87, ал.3 от ЗЗД :
Предпоставки за основателност на иска е да е
налице виновно неизпълнение на задължението на продавача да предаде вещ без
недостатъци, такава , за каквато са се съгласили страните. В процесния договор
липсва условие описаните две сгради и земя да се продават ведно с оборудването,
нещо повече изрично се твръди и от двете страни по сделката , че част от
оборудването е продадена с друга сделка. Описанието на сградите и земята са
ясни и съответстват на приложените към сделката скици и нотариален акт за
придобиване на имота. Проведени са повече от един оглед на имота, в
присъствието на адвокати и доверени лица със специални знания, като каквито са
възприемани от страните по сделката представителите на агенциите за недвижими
имоти. Ищецът е имал достъп до кадастралните планове и техническата
документация на имота и при полагане на минимална грижа е могъл да извърши
проверка. Не на последно място, свидетелите единодушно твърдят, че по време на
един от огледите цехът е работел, става въпрос за цех за производство на храна
– хляб и хлебни изделия, т.е. ползвала се вода и не е възможно да не бъде
забелязано липсата на канализация.
Следователно не са налице нито скритите недостатъци, описани от ищеца в
исковата молба , нито е налице опит за бъдат прикрити тези несъществуващи
недостатъци. Не е съществен недостатък дървена пристройка къв
сградата , в която се намира фурната, защото същата може да бъде отстранена без
да намали годността на имота да служи за производството, което се осъществява в
него. Поради липса на твръдяните от ищеца недостатъци
на вещта не е налице основание за разваляне на договора поради неизпълнение.
Последица от неоснователността на иска за разваляне на договора е
неоснователността на функционално свързаните с него и обусловени от
основателността му искове за връщане на платеното по договора , за заплащане на
направените разноски по сключване на същия.
По отношение на иска за унищожаване на
договора поради измама:
Предпоставките за основателност на иска са едната страна да е била подведена от другата
да го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение.
Въвеждането
в заблуждение се изразява в умишленото предизвикване, създаване и/или поддържане
у измамената страна на невярна представа относно определени обстоятелства. Тези
обстоятелства, които другата страна или третото лице умишлено е изопачило,
понякога могат да са елементи от фактическия състав на сделката, поради което
въвеждането в заблуждение може да е относно нейното съдържание, респ. относно
вида и характера й. Тъй като измамената страна е дееспособно лице, което
разбира свойството и значението на своите действия и може да ги ръководи, то
обикновено (и поначало това е принципно така при формалните сделки) е наясно
какви са видът, характерът и съдържанието на сделката, но е въведено в
заблуждение относно правните последици, които ще настъпят след сключването
(извършването) й. Вследствие умишлено предизвиканата и/или поддържаната у него
невярна представа, което го е подтикнало, мотивирало ("подвело",
какъвто е терминът, употребен в чл. 29 от ЗЗД)
да сключи (извърши) сделката, това лице погрешно счита, че типичните правни
последици на сделката няма да настъпят или от нея ще настъпят други правни
последици. Поради това, неосъществените впоследствие правни очаквания,
представляващи мотивите за сключването (извършването) на сделката, когато са
плод на умишлено създадената невярна представа у измамената страна относно
правните последици на сделката чрез изопачаването им от другата страна или от
третото лице, са от съществено значение за измамата, тъй като именно тези
мотиви са израз на опорочената воля на измамената страна, която ако не би била
въведена в такова заблуждение, не би сключила (извършила) сделката. / в този
смисъл Решение № 193 от 30.07.2013 г. на ВКС по гр. д. №
1025/2012 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Боян Цонев/.
В настоящият спор се твръди, че на първо място
ищецът не е знаел за недостатъците на вещта , което с аргументи, изложени
по-горе съдът е отхвърлил. Не е основателен доводът, че ищецът е бил подведен
относно правните последици на сключения договор, като е мислел, че те ще са
като при продажба на предприятие, а не
като при продажба на недвижим имот, каквато е сключена, както и че закупува
недвижим имот ведно с „пекарна-пещ
четири секции „Овак“, а не само недвижим имот – земя
и сгради.
За фактическия състав на чл. 29 ЗЗД
имат значение доказателствата за личните качества, опитността и знанията на
лицето, което твърди, че е било подведено да сключи договора чрез умишлено
въвеждане в заблуждение. Ищецът е търговско дружество, което при преговорите и
сключването на сделката е представлявано от управителя си и от съдружника в
дружеството и настоящ процесуален представител на същото по делото – адв. К..
При това положение не може да се приеме, че тези лица не са направили разликата
в правните последици на описаните по-горе сделки и на се имали възможността и
опита да преценят кои факти трябва да изследват за проверка на въпросите, които
са съществени при взимане на решение дали да сключат или не процесната сделка. Съдът счита, че при полагане на обичайната за
търговец грижа и обичайните за адвокат знания е било невъзможно да не се
разберат правните последици на сключения договор, както и че е нямало пречки да
се извърши преглед на вещта при оглед и по документи преди сключване на
сделката, поради което не може да се приеме, че представляващите ищцовото
дружество са били подведени или въведени умишлено в заблуждение, както по
отношение на правните последици от сделката, така и по отношение на качествата
на продаваните недвижими имоти. Продажбата е осъществена след няколко огледа,
преговори , преглед на строителна и правна документация, използване на
квалифицирана правна помощ.
Последица от неоснователността на иска за унищожаване
на договора е неоснователността на функционално свързаните с него и обусловени
от основателността му искове за връщане на платеното по договора , за заплащане
на направените разноски по сключване на същия.
С горните аргументи съдът намира , че
предявените искове следва да бъдат отхврълени, като
неоснователни.
Като последица, ищецът следва да заплати на
ответника разноски по делото в размер на 2600 лв. съобразно представения списък
по чл.80 от ГПК.
Мотивиран от изложените съображения,
Бургаският окръжен съд
РЕШИ :
ОТХВРЪЛЯ
предявените от „ГРАНДЕ ПИКОЛА ИТАЛИЯ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, ул.„Сливница“ №21, ет.1, представлявано от
управителя Поля Николова Парашкевова, чрез адв.Иван Киселичков, АК- Бургас, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Васил Левски“ № 5, ет. 1, против „ХЕНЗЕЛ И ГРЕТЕЛ БУРГАС“ ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. „Лозово“,
ул.„Кремена“ №10, представлявано от управителя Петя Георгиева Тенева, искове,
както следва : иск за разваляне на сключения между страните договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт №**, том *,
рег. №5**, дело №**от 2017г. на нотариус Феодора
Иванова, с рег.№449 на НК, поради
недостатъци на продадената вещ, а при условие на евентуалност – иск за
унищожаване на същата сделка поради измама, както и обективно съединени с всеки
от горните искове осъдителни искове, както следва : за връщане на платеното по договора - частично за сумата в размер на 26 000лв. от 107
618,50лв., представляваща първа вноска по нотариалния акт; заплащане на
разноски по сключването на договора - за сумата в размер на 1 000 лв. частично
от 9 680лв., представляваща заплатена комисионна на дружество „Морски имоти“
ЕООД; за сумата в размер на 1 000лв., частично от 12 340лв., представляваща
платени нотариални и други такси по сделката, преведени по банков път на
нотариус Феодора Иванова; за сумата в размер на 200
лв., частично от 1 000лв., представляваща платен адвокатски хонорар на адв.
Десислава Николова; както и заплащане на
направените разноски за ремонти на имота за сумата в размер на 1 000лв.,
частично от 25 000лв., ведно със законната лихва върху главниците от датата на
подаване на исковата молба до датата на окончателното изплащане, като
неоснователни.
ОСЪЖДА „ГРАНДЕ
ПИКОЛА ИТАЛИЯ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Бургас, ул.„Сливница“ №21, ет.1, представлявано от управителя Поля Николова
Парашкевова, чрез адв.Иван Киселичков,
АК- Бургас, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ № 5, ет. 1, да
заплати на „ХЕНЗЕЛ И ГРЕТЕЛ БУРГАС“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, ж.к. „Лозово“, ул.„Кремена“ №10, представлявано от
управителя Петя Георгиева Тенева разноски по делото в размер на 2600 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна
жалба в двуседмичен срок от връчването му пред Апелативен
съд Бургас.
СЪДИЯ: