№ 856
гр. Варна, 23.05.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Нина Ив. И.
Сложи за разглеждане докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело
№ 20213100100495 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 10:26 часа се явиха:
Ищецът В. С. С., редовно призован, явява се лично и с адв. П. С.,
редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Ответникът Б. В. Г. и Е. С. Г., редовно призовани, не се явяват,
представляват се от адв. В. С., редовно упълномощен и приет от съда от
преди.
Ответницата М. В. С., редовно призована, не се явява, представлява се
от адв. И. И., редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Ответникът „ЕЛ ЕС ЕМ“ ООД, редовно призована, представлява се от
адв. И. И., редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Вещото лице Н. И. И., редовно призована, явява се.
Вещото лице Р. Х. С., редовно призован, явява се.
Вещото лице А. Н. А., редовно призован, явява се.
ПО ХОДА НА ДЕЛОТО
АДВ. С.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. С.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. И.: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
1
СЪДЪТ констатира, че производството е отложено в предходно
съдебно заседание изискване на информация от ТД на НАП - Варна по искане
на ищеца, за изготвяне на СИЕ, за изготвяне на заключение по допълнителна
СОЕ, както и за заключение по ССчЕ по т. 3 - т. 3,6.
СЪДЪТ докладва писмо с вх. № 7978/29.03.2023 г. от ТД на НАП –
Варна, с което изпращат препис от ревизионен доклад от 21.10.2022 г. и РА
от 25.11.2022 г.
АДВ. С.: Запознат съм с писмото и приложените към него документи.
Не възразявам да се приемат по делото.
АДВ. С.: Запознат съм с писмото и приложените към него документи,
но считам, че не са относими към настоящия спор.
АДВ. И.: Запознат съм с писмото и приложените към него документи.
Предоставям съдът да прецени.
СЪДЪТ, по докладваното писмо от ТД на НАП – Варна и предвид
становищата на страните намира, че следва да приложи към доказателствения
материал по делото ревизионен доклад от 21.10.2022 г. и РА от 25.11.2022 г.,
като същите ще бъдат ценени съобразно всички останали събрани по делото
писмени доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА по делото вх. № 7978/29.03.2023 г. от ТД на
НАП – Варна, към което са приложени в преписи Ревизионен доклад № Р-
03000322000314-092-001/21.10.2022 г. и удостоверение за връчване по
електронен път в ИС „Контрол“ от 24.10.2022 г.; Ревизионен акт № Р-
03000322000314-091-001/25.11.2022 г. и удостоверение за връчване по
електронен път в ИС „Контрол“ от 08.12.2022 г.
СЪДЪТ докладва съдебно-счетоводна експертиза, депозирана с вх. №
11601/11.05.2023 г., извън срока по чл.199 ГПК.
АДВ. С.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице, въпреки
депозираното извън срока заключение.
АДВ. С.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице, въпреки
депозираното извън срока заключение.
АДВ. И.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице, въпреки
депозираното извън срока заключение.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице по
допуснатата съдебно-счетоводно експертиза, като снема самоличността му:
Вещото лице Р. Х. С. – 43 г., българин, български гражданин,
неосъждан, без родство и дела със страните по делото. Предупреден за
2
наказателната отговорност по чл.291 от НК. Заявява, че ще даде вярно
заключение.
В. Л. С.: Поддържам заключението.
В. Л. С. на въпроси на адв. С.: По т. 3, сумите в таблица съм ги взел на
база първичните документи, които са налични в счетоводството, като
всичките бяха отчетени като платени в брой. В друга точка нямаше първични
документи във връзка с ПКО и другите документи, които бяха описани. Във
връзка с издадените фактури всичко беше осчетоводено. Сумите са
осчетоводени като платени в брой и са включени в отчета за приходите и
разходите на „Ел Ес Ем“ ООД, както за 2018 г., така и за 2019 г. Под всяка
таблица съм описал общата сума на отчетените приходи според оборотната
ведомост, като в тази сума се включват посочени сумите в таблицата, както и
сумата в хиляди лева, включена в отчета на приходите и разходите.
Няма първични касови документи - няма приходен касов ордер,
разписка за получени суми. Такива документи нямаше.
По т. 4 в колоните „Внесени суми от С. С. по банкова сметка на „Ел Ес
Ем“ ООД, в колона „Основание“ съм записал основанието за постъпилите
суми по банкова сметка. В случаите, когато сумите са от банковата сметка на
С. С. е написано „трансфер от банкова сметка на Ст. С.“, основанието за
получения банков превод е изплатен заем, като след тирето е записано, че е от
банковата сметка на С. С.. Сумата на 19.01.2018 г., ред 4 от таблицата, 3000
лв. е внесена в брой на каса в банката с основание „Вноски от наем“. Където е
записано „трансфер от банковата сметка на Ст. С.“ означава, че са преведени
по този начин. Не съм изследвал какъв е броя в брой и какъв е трансфера по
банков път.
По т. 5 от заключението сумата от 5000 лв. от дата 07.09.2017 г. е
внесена от Е. С.. Сумата от 5000 лв. не е същата сума, записана в таблицата
по т. 4.
Нормални за живот разходи не съм отчитал. Поставената ми задачата
беше съгласно приложените по делото справки от ТД на НАП – Варна и
КПКОНПИ, да изследвам съответстват ли доходите на извършените от тях
разходи за придобиване на недвижимо имущество. Действително такива
разходи има, в НСИ се публикуват, но не съм имал такава задача.
В. Л. С. на въпроси на ищеца С.: По т. 3 от заключението, таблиците
на стр. 3 и стр. 4, сумите от тези фактури, които съм описал, са осчетоводени
в счетоводството, като получени в брой и са осчетоводени в счетоводството,
че са получени в брой тези суми. Осчетоводените са по сметка 501 – Каса.
ИЩЕЦЪТ С.: Могат ли да бъдат осчетоводени с по-късна дата със
същата счетоводна система?
СЪДЪТ отклонява въпрос на ищеца.
В. Л. С. на въпроси на адв. И.: Бяха там фактурите, но не всички
фактури съм проверявал, а само тези, които са относими към спора. Това е
3
първичният счетоводен документ и на база на него е осчетоводяват
получените суми в брой.
По т. 6 съм изследвал НА от 2006 г. и другите описани на страница 6 -
от 2019 г. придобит имот и във връзка с търговското предприятие. В
поясненията към задачите с молбата на ищеца беше описано във връзка с кои
сделки да изготвя заключението си. Придържал съм се към посочените
задачи.
В. Л. С. на въпроси на адв. С.: По т. 3 на страница 3 – сумите по
таблицата са осчетоводени. В таблицата ГФО сумите са в хиляди лева, тоест
178 се представя в годишния финансов отчет като 0. На долната таблица
наличностите от 178 е остатъка към 31.12.2018 г., тоест през месеца е имало и
друго движение. Нямал съм за задача какво движение на каса е имало. Има
плащания не само по постъпилите суми, но има извършени плащания.
Изследвал съм наличността, но не и движението.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към в.л.
Страните заявиха, че не възразяват да се приеме заключението по
делото.
СЪДЪТ намира, че представеното заключение на вещото лице изчерпва
задачата на допуснатата съдебно-счетоводна експертиза и е от значение за
изясняване на спора, поради което следва да бъде приобщено към
доказателствения материал по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА заключението на вещото лице по съдебно-
счетоводна експертиза към доказателствата по гр. д. № 495/2021 г. на ОС -
Варна.
СЪДЪТ докладва справка-декларация по Наредба № 2/29.06.2015 г.
представена с експертизата от вещото лице за сумата от 600 лв.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер 600
лева за изготвяне на експертизата, съгласно депозираната справка-
декларация, като сумата от 500 лева да се изплати от внесения депозит, а
сумата от 100 лв. да се внесе от ищеца в едноседмичен срок от днес.
Издава се РКО за 500 лв. и оригиналът се връчва на вещото лице.
ЗАДЪЛЖВА ищеца в едноседмичен срок от днес да внесе остатъка от
сумата в размер на 100 лв., като в същия срок представи доказателства за
извършеното плащане.
След внасяне на депозита да се издаде допълнителен РКО на вещото
лице за сумата от 100 лв., след което вещото лице да бъде уведомено.
4
АДВ. И.: Моля да бъде допуснат допълнителен въпрос по ССчЕ.
Считам, че въпрос № 6 е зададен некоректно. Бих искала вещото лице да
отговори на следния въпрос: Разполагала ли е Е. С. Г. с парични средства в
размер на 2000 лв. за придобиване на дружествени дялове в „Ел Ес Ем“ ООД
за периода от 2017 г. – 2019 г. Е. С. Г. като физическо лице не е закупувала
недвижими имоти. Заключението на вещото лице при така поставените
задачи е изразило становище, че не са разполагали със средства за
придобиване на недвижими имоти. Изначално, когато бяха поставени
въпросите към вещото лице, аз изразих становище да бъдат коригирани. С
това искане ще установявам, че лицето е разполагало с нужните средства за
придобиване на дружествени дялове в дружеството, което дружество
придобива и закупува на ЕТ „Партньор С. С.“. Правя това искане във връзка с
приета по делото ССчЕ.
АДВ. С.: Неотносимо е искането. Установени са доходите в
заключението на вещото лице. Покупката на дяловете е по номинално
стойност. Касае се за 4000 лв. Моля да бъде оставено без уважение искането.
АДВ. И.: По договора за покупко-продажба на търговско предприятие
страни са дружествата, а не физическите лица. В заключението се прави
анализ на физическите лица, а не на дружествата.
АДВ. С.: Моля да бъде допуснат допълнителен въпрос по т. 3 от
първоначалната експертиза, като вещото лице да отрази касовата наличност
на „Ел Ес Ем“ ООД за периода от октомври месец 2017 г. до септември месец
2020 г. Ще установяваме дали посочените в сегашното заключение суми, като
внесени в брой от страна на наследодателя от наематели, са намерили
отражение от касовата наличност от воденото счетоводство. Това е във връзка
с твърдението ни, че всички суми от наемите са инкасирани лично от
наследодателя С. С., включително и след прехвърляне на търговското
предприятие.
АДВ. СКОЧЕ: Противопоставям се на така поставения въпрос.
АДВ. И.: Противопоставям се на така зададения въпрос, защото в
днешно съдебно заседание вещото лице обясни, че е обследвало всички
документи, включително и двете банкови сметки - от наследодателя и от
сметка на дружеството „Ел Ес ЕМ“ ООД, като е описал по какъв начин – на
каса или чрез трансфер от сметка на наследодателя, с основание „изплатен
наем“.
По така направеното искане за поставяне на допълнителна задава по
приетата в днешно съдебно заседание ССчЕ, съдът намира, че следва да
уважи същото, като допусне допълнителна ССчЕ, като вещото лице след
запознаване с материалите по делото, да даде заключение на поставения от
процесуалния представител на ответниците „Ел Ес Ем“ ООД и М. В. С. в
днешно съдебно заседание въпроса, а именно притежавала ли е Е. С. Г.
парични средства в размер на 2000 лв. за придобиване на дружествени дялове
в „Ел Ес Ем“ ООД за периода от 2017 г. – 2019 г.
По така направеното искане от процесуалния представител на ищеца за
допускане на допълнителен въпрос по ССчЕ, съдът намира, че същото е
относимо, допустимо и необходимо за изясняване на спора от фактическа и
правна страна и следва да бъде уважено.
5
С оглед на горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА провеждането на допълнителна съдебно-счетоводно
експертиза, като вещото лице след запознаване с материалите по делото, да
даде отговор на следните въпроси:
По въпроси на ищеца:
Вещото лице да отрази касовата наличност на „Ел Ес Ем“ ООД за
периода от октомври месец 2017 г. до септември месец 2020 г.
По въпроси на ответното дружество:
Притежавала ли е Е. С. Г. парични средства в размер на 2000 лв. за
придобиване на дружествени дялове в „Ел Ес Ем“ ООД за периода от 2017 г.
– 2019 г.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 400,00лв., вносим както следва: от
ищеца в размер на 200 лв. и от ответното дружество и от ответницата М. С. в
размер на общо 200 лв., в едноседмичен срок от днес, като в същия срок
представят и доказателства за извършеното плащане.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Р. Х. С., който да бъде уведомен за
изготвяне на експертизата след внасяне на определения депозит.
След внасяне на депозита да се призове вещото лице.
При невнасяне на депозита в срок експертизата може да бъде заличена
или страната да бъде глобена за неизпълнение указанията на съда.
Определението е окончателно.
СЪДЪТ докладва допълнителна съдебно-оценителна експертиза,
депозирана с вх. № 11526/10.05.2023 г., в срока по чл.199 ГПК.
АДВ. С.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.
АДВ. С.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.
АДВ. И.: Не възразявам да бъде изслушано вещото лице.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице по
допуснатата съдебно-оценителна експертиза, със снета в предходно съдебно
заседание самоличност на вещото лице:
6
В. Л. И.: Поддържам заключението.
В. Л. И. на въпроси на адв. С.: По т. 1, стр. 5 от заключението –
стойността на дворното място е определена в сравнителната таблица
продажби. Използвала съм незастроени парцели, в района на широк център и
е определена стойност за км.м. на имота. Процесният имот е застроен и съм
приложила корекция за застроеност, като съм намалила тази стойност с 27% и
е получена стойност на 1/3 ид. части от целия имот, който е 344 кв.м.
Стойността за тази 1/3 ид. части е 64 810 евро.
Във вещната стойност земята се включва като незастроена. Такъв е
метода на вещната стойност, а именно незастроеният терен плюс стойността
за изграждане. Само в този метод участва като незастроена земя. При
отчитане застрояването на недвижимия имот посочвам крайната цена. От
незастроен имот с разхода за изграждане се формира вещната стойност. В
този метод земята е включена като незастроена.
Имотът е съсобствен. В сравнителните образци това са етажи от къщи и
обичайно са съсобствени. В предпоследната колона от първата таблица на
стр. 5 аналозите са за цели парцели и незастроени, които не са съсобствени.
Тези парцели са коригирани със съответния коефициент. Аналозите не са
съсобствени. Аналозите за етажите от къщи за тях говоря, че са съсобсвтени.
Затова говоря, че парцелите им са съсобствени.
Стойността на 1/3 ид.части от имота в размер на 64 810 евро
На страница 3 от моето заключение, сумата от 213 140 лв. е пазарната
стойност, определена в предишната експертиза, когато не е включена земята.
Тогава говорихме за право на строеж. Не можем да включваме и земя, и право
на строеж. Стойността от 213 140 лв. включва сгради и право на строеж, а
стойността определена в допълнителната експертиза включва сгради и ид.
части от земята.
Стойността на апартамента, заедно с припадащата 1/3 ид. части от
дворното място е записана на страница 7, таблицата „Анализ на резултатите“
и сумата е 239 720 лева.
Използвала съм аналозите с включена земя, като съм ги сравнила с
процесния имот, и съм получила средната цена на кв.м. за аналози които се
съдържат етаж от къщи и ид. части от земя. По сравнителния метод тази цена
съдържа ид. части от земя, затова съм приела, апартамента с ид. части от
земята отговоря на тези имоти и съответната стойност.
От сумата от 239 720 лв. стойността на 1/3 ид. части от земята е 64 810
евро или левовата равностойност на посочената в евро сума.
Апартаментът без земя може да съществува, но без право на строеж не
може. Стойността на земята следва да се включи в сумата от 239 720 лв.
Сумата от 239 720 лв. стойността от 213 140 и втората е 26 000 лв.
Земята е застроена и вече е използван екзекутив. В предната оценка е
включено правото на строеж, а тук земята вече е застроена и няма какво да се
застроява повече. Имотът е съсобствен и застрояването е трудно в парцела.
Извън правото на строеж стойността на земята е достатъчна.
На стр. 7, таблица „Сравнителен метод“, използвания четвърти аналог е
тавански етаж и съм го включила, защото е най-близък по местоположение,
като земята е 150 кв.м. За състояние и конструкция съм сложила
7
коефициенти. Търсих апартаменти с ид. части земя, близки до процесния
имот, затова съм използвала коефициенти, които отразяват конструкцията и
състоянието.
На стр. 8 от заключението съм взела предвид по-младия ползвател,
защото съгласно Решение № 457/02.11.2011 г. по описа на ВКС е посочено
по-младия. В ЗМДТ също се ползва по-младия. Има и двете стойности.
На стр. 14 от заключението, таблица „Метод на сравнителните наеми“,
аналози 2 и 3 са от предната експертиза се намират в ЗПЗ.
На стр. 15 от заключението разходите по стопанисване съм възприела
10%, а на страница 19, таблица „Приходен метод“, разходи по стопанисване е
20%. Това също беше прието в предходната експертиза и не съм правила ново
изчисление. В таблицата на лист 15 има и 5% „Риск от отпадане на наема“. Не
разбрала, че в оценката на предприятието трябва да отнеса по същия начин.
На страница последна, таблицата във Вариант 2, точка 2 – „Лихвени
проценти и обеми по нов бизнес по кредити за сектори нефинансови
предприятия и домакинства“ показателят 3,52% съм го приложила
информативно, защото ако представяла заем или кредит на разсрочено
плащане, съм го посочила като алтернатива. Реалната стойност е 99 000 лв.
На стр. 17 собствения капитал по чиста стойност на активите и крайния
им резултат е 745 000 лв. Поставена ми беше задача да изчисля стойността по
два метода. Използвала съм два метода и съм им сложила претегляне, но при
положение, че предприятието притежава само активи и няма дейност, е
възможно да бъде определена само по този начин. В приходния метод се
използват приходи, които са получени в предприятието и съм получила
приход стойност. Във вещния метод се оценяват активите. Предприятието не
е създадено да държи активи. Разликата между двата метода не е съществена.
Метода на дисконтираните чисти парични потоци стъпва на договорите,
които са сключени към тази дата, с допускането, че отразяват реални
отношения към момента. Таблица на стр. 19, сумите от 42 000 лв. са сумите
по тези сключени договори. Сумите са взети от приложените по делото
сключени договори за наем. В същата таблица на лист 19, освен необходимо
присъщи разходи, има разходи по поддръжка и тези 20% са нормални. Не съм
разбрала, че трябва в този метод да отразя само разходи нормативно
признати.
В. Л. И. на въпроси на адв. И.: На стр. 10, таблицата „Метод на
сравнителните продажби на поземлен имот“ и използваните на страница 12
аналози, са аналози по офертни цени в издание на списание „Варненски
имоти“, а не от реални сделки.
В. Л. И. на въпроси на адв. С.: В сравнителната таблица относно
апартамента също съм използвана офертни цени от същото издание.
Ако извърша анализ по реални сделки, ще трябва да събера информация
от СП – Варна, за което трябва да имам издадено удостоверение за достъп, за
да изготвя такова обследване.
АДВ. С.: Как се определя цената при сделки с недвижими имоти между
физически лица? Има ли конкретен сбор от земя, плюс общи части от сграда,
плюс апартамент, плюс таван, плюс маза или всичко влиза в цената?
8
СЪДЪТ отклонява въпроса, тъй като същият не е във връзка с
поставената задача на експерта, като същият е и общо зададен.
В. Л. И. на въпроси на адв. И.: Обследвах сделката от 2006 г. за
покупко-продажбата. В същата сделка в НА не е описано прехвърляне на
земята.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещото лице.
АДВ. С.: Не възразявам да се приеме по делото заключението на
вещото лице.
АДВ. С.: Не възразявам да се приеме по делото заключението на
вещото лице.
АДВ. И.: Моля да не бъде прието по делото заключението на вещото
лице. Вещото лице не е отговорило на един от въпросите. Моля вещото лице
да отговори на поставения от мен в предходно съдебно заседание въпрос, а
именно каква е стойността на имотите, предмет на договора за покупко-
продажба от 2017 г., към деня на сключване на договора, като вземе предвид
реално сключени сделки в района на ЗПЗ. Това беше поставената задача.
Противопоставям се да бъде прието заключението в този вариант.
СЪДЪТ намира, че следва да приеме и приложи към доказателствения
материал по делото допълнителната съдебно-оценителна експертиза, като
същата е изготвена съобразно възложените й задачи, като в днешно съдебно
заседание вещото лице внесе пояснение досежно начина, по който е
достигнала до своето заключение, като допълнителното заключение следва да
се цени съобразно всички останали събрани по делото доказателства, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА заключението на вещото лице по допълнителна
съдебно-оценителна експертиза към доказателствата по гр. д. № 495/2021 г. на
ОС - Варна.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на
800 лв. за изготвяне на експертизата. Да се изплати от внесения депозит
сумата от 800 лв.
Издава се РКО за 800 лв. и оригиналът се връчва на вещото лице.
АДВ. С.: Оспорвам заключението само в частта относно процесния
апартамент, находящ се на ул. ***. Правя това искане във връзка с
допълнително поставена задача да оцени същия, отчитайки и стойността на
приспадащата 1/3 ид. част от дворното място. Считам, че тази стойност не е
включена. Посочена е така от 68 000 евро, а завишението й от предходната
стойност на апартамента е само 26 000 лв. Вещото лице се обоснова с това, че
9
нямало възможност за бъдещо застрояване, което не би могла да каже с
категоричност.
Моля да бъде допусната повторна експертиза със задача вещото лице да
извърши оценка на процесния апартамент заедно с 1/3 ид. част от дворното
място, цялото с площ от 344 кв.м., към 06.10.2006 г., с отчитане възможност
за бъдещо застрояване в недвижимия имот. Оспорването касае
допълнителната, поставена в предходно с.з.
Във връзка с приетото заключение и искането на ответната за
сравняване на имоти с реални продажби, моля да приемете НА № 145/2017 г.
за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в ЗПЗ. Представям го
като сравнителен аналог във връзка с имот в ЗПЗ със сходно местоположение.
Представям и договор за наем на недвижим имот от 31.03.2017 г., като
сравнителен аналог за договор за наем.
Искането ми е за допускане на СОцЕ, изпълняема от друго вещо лице,
като отчете евентуална възможност за бъдещо оценяване. Моля вещото лице
да бъде оценител на недвижими имоти. Моля вещото лице да отговори на
въпроса
АДВ. С.: Противопоставям се на това доказателствено искане. Ако
съдът допусне допълнителна задача, считам, че няма нужда от замяна на
вещото лице. Така формулиран въпроса съдържа в себе си хипотетична част,
а именно в бъдеще дали ще бъде застроено дворното място. Да се предполага
за суми и стойности, което евентуално ще бъде осъществено е недопустимо.
Не считам, че въпроса следва да бъде допускан.
Моля да бъде допусната допълнителна експертиза, по която вещото
лице да отговори на въпроса каква е стойността на апартамента без включване
на стойността на 1/3 ид. части от дворното място, като използва аналози от
реално извършени сделки към 06.10.2006 г.
АДВ. И.: По отношение на искането на ищеца се противопоставям на
така поставената задача към вещото лице. Придържам се към искането на
колегата адв. С. за допускане на допълнителна задача, като вещото лице да
извърши оценка на апартамента без включване на припадащата на 1/3 ид.
части от дворното място, като използва аналози от реално извършени сделки,
каквато задача имаше вещото лице по приетата експертиза.
Моля да бъде поставена задача на вещото лице, а именно: Каква е
пазарната цена на имотите, предмет на договор за покупко-продажба на
търговското предприятие, с рег. № 3645/06.10.2017 г., към 2017 г., като за
нуждите на експертизата бъдат използвани реални пазарни аналози със
сходни сделки, в сходно местоположение, както и вещото лице да определени
каква е стойността на търговското предприятие.
АДВ. С.: Имаше подобен зададен въпрос към вещото лице в предходно
съдебно заседание. Не се противопоставям да бъде допуснат.
АДВ. С.: Предоставям на съда да прецени.
Датата на придобиване на апартамента е 09.10.2006 г. Навсякъде, където
е записано 06.10.2006 г., моля да се счита 09.10.2006 г.
АДВ. И.: По представения НА на покупко-продажба на недвижим имот
и представения договор за наем на недвижим, моля да не бъдат приети по
делото представените аналози. Моля, вещото лице, което бъде определено, да
10
обследва чрез справка в Служба по вписванията реално извършени сделки за
покупко-продажба на търговски предприятия, в периода, в който са
извършени и процесните сделки – 06.10.2017 г.
АДВ. С.: Във връзка с искането в частта за оценка на търговското
предприятие и имотите в него, както и за оценка на апартамента по вписани
реална сделки в Служба по вписванията, моля, на вещото лице да се укаже да
не взема предвид тези сделки, които са извършени на данъчна оценка, както и
тези сделки извършени по номинал на регистрирания капитал на дружеството
за продажба на търговско предприятие.
Моля, при извършване оценката на апартамента във варианта с
включена 1/3 ид. чист от дворното място, да бъде изготвен и трети вариант, в
който да се отчете и възможността за допълнително застрояване на
поземления имот.
По искането за допускане на повторна СОцЕ, направено в днешно
съдебно заседание от страните по делото, съдът намира, че следва да уважи
същото. Съдът намира, че следа да бъде назначена повторна тройна СОцЕ,
като вещите лица след запознаване с материалите по делото, след извършване
на необходимите справки и след като се запознаят с пазарните аналози за
осъществени сделки в райони, където се намират процесните имоти по
отношение на апартамента и търговското предприятие, да дадат заключение в
два варианта по отношение на оценката на процесния апартамент,
включвайки в оценката на жилището и припадащата му се 1/3 ид. части от
имота, и втори вариант - оценка на процесния апартамент без включване на
процесните 1/3 ид. части от недвижимия имот. Съдът намира, че следва да
укаже на вещите лица, че при осъществяване на оценките в тези два варианта
следва да съобразят реални пазарни аналози на сделки, осъществени към
момента на оспорената процесна сделка - 09.10.2006 г.
СЪДЪТ намира, че следва да уважи искането на процесуалния
представител на ищеца за допускане на трети вариант на експертизата по
отношение на оценката на процесния апартамент, а именно включвайки в
оценката на жилището и приспадащата му се 1/3 ид. части от дворното място,
с възможността за допълнително застрояване на поземления имот.
В четвърти вариант вещите лица следва да дадат заключение по въпроса
за стойността на търговското предприятие, включващо и процесните сгради
към него в момента на оспорената сделка – 06.10.2017 г., като при
съобразяване на стойността на имотите, вещите лица да вземат предвид
всички данни за налични пазарни аналози във връзка с имоти, находящи се в
ЗПЗ с подобна характеристика и местоположение с процесния такъв.
С оглед на горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА провеждането на повторна трайна съдебно-оценителна
експертиза, като вещите лица след запознаване с материалите по делото, след
извършване на необходимите справки и след като се запознаят с пазарните
аналози за осъществени сделки в райони, където се намират процесните
11
имоти по отношение на апартамента и търговското предприятие, да дадат
заключение на следните въпроси:
1. По отношение на процесния апартамент с ид. № 10135.1504.208.1.3,
находящ се в гр. Варна, ул. ***, вещите лица да изготвят заключение в
три варианта:
Първи вариант: Каква е пазарната оценката на жилището, включвайки и
приспадащата му се 1/3 ид. части от дворното място, цялото с площ от
344 кв.м.;
Втори вариант: Каква е пазарна оценка на процесния апартамент без
включване на процесните 1/3 ид. части от дворното място, цялото с площ
от 344 кв.м.;
Трети вариант: : Каква е пазарна оценка на процесния апартамент без
включване на процесните 1/3 ид. части от дворното място, цялото с площ
от 344 кв.м., като се отчете и възможността за допълнително застрояване
на поземления имот.
УКАЗВА на вещите лица, че при осъществяване на оценките в тези
два варианта следва да съобразят реални пазарни аналози на сделки,
осъществени към момента на оспорената процесна сделка, а именно
09.10.2006 г.
2. По отношение на процесното търговско предприятие, вещите лица да
отговорят на въпроса:
Каква е средната пазарна оценка на имотите, предмет на договора за
покупко-продажба на търговско предприятие със заверка на подписите с
рег. №3645/06.10.2017г. и с удостоверено съдържание с рег. №3646 от
06.10.2017г. на н-с Ж.К., включващо и процесните сгради, към момента
на оспорената сделка – 06.10.2017 г.
УКАЗВА на вещите лица, че при осъществяване на оценка на имотите
следва да вземат предвид всички данни за налични пазарни аналози във
връзка с имоти, находящи се в ЗПЗ с подобна характеристика и
местоположение с процесния такъв.
ОПРЕДЕЛЯ първоначален депозит в размер на 1200,00лв., вносим
както следва: 600 лв. от ищеца, 300 лв. от ответниците Б. Г. и Е. Г. и 300 лв.
от ответниците Б. С. и „Ел Ес Ем“ ООД, в едноседмичен срок от днес, като в
същия срок представят и доказателства за извършеното плащане.
Вещите лица ще бъдат определени допълнително в закрито заседание
и след внасяне на депозита.
По представените в днешно съдебно заседание писмени доказателства
от процесуалния представите на ищеца, а именно договор за наем от 2017 г. и
НА за покупко-продажба от 2017 г., съдът намира, че същите са относими и
12
допустими и следва да бъдат приети към доказателствения материал по
делото, доколкото същите представляват пазарни аналози във връзка с
процесните, като ще бъдат ценени съобразно всички останали събрани по
делото доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към доказателствения материал по делото
копие от НА № 145, том III, рег. № 3899, дело № 391/2017 г. за покупко-
продажба на недвижими имоти, ведно със скица на сграда № 15-
121305/20.03.2017 г., скица на сграда № 15-121312/20.03.2017 г. и скица на
сграда № 15-121300/20.03.2017 г. и Договор № 1/31.03.2017 г. за наем на
недвижим имот.
СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх. № 11387/10.05.2023 г. от
вещото лице А. А., с което уведомява съда, че предвид късното му
уведомяване, не е във възможност да изготви заключението по СОЕ, като
моли да му бъде дадена възможност да изготви експертизата за следващо
съдебно заседание.
Страните заявиха, че не възразяват да се даде възможно да вещото
лице да изготви заключението си за следващо съдебно заседание.
СЪДЪТ, по докладваната молба от вещото лице и предвид становищата
на страните
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на вещото лице А. Н. А. да изготви
заключението по допуснатата СОЕ, като УКАЗВА на вещото лице да
представи заключението си поне една седмица преди датата на следващото
съдебно заседание, на основание чл. 199 от ГПК.
ПРИЛАГА по делото молба с вх. № 11387/10.05.2023 г. от вещото лице
А. А..
За изготвяне на допълнителна ССчЕ, повторна тройна СОцЕ и СОцЕ,
делото следва да бъде отложено за друга дата и час, предвид което и
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за 28.09.2023 г. от
11:00 ч., за която дата и час страните са редовно уведомени от днес.
ДА СЕ ПРИЗОВАТ вещите лица А. Н. А. и Р. Х. С..
13
След внасяне на депозита по допуснатата повторна тройна СОцЕ,
делото да се доклада за определяне на вещи лица.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в
11:36 ч.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
14