Р Е
Ш Е Н
И Е
№…
гр.София,
21,05,2021год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на деветнадесети
април през две хиляди и двадесет и първа година в състав:
Съдия: Маргарита Апостолова
при участието на
секретаря Красимира Георгиева като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова,
гр.дело №7740 по описа за 2020год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
по реда на чл.362 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявен от Д.А.А. срещу И. ЕООД иск, с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска обявяването за окончателен на предварителен договор от 01,08,2019год., сключен между ищеца и ответника за прехвърляне на собствеността върху описан в исковата молба недвижим имот-апартамент №25, находящ се в гр. София, жк.Студентски град, ул. ******, с площ от 101,90кв.м., състоящ се от дневна, кухня-трапезария, две спални, антре, коридор, две бани с тоалетни, перално и две тераси, при съседи на апартамента: от север-стълбищна клетка, ап.24 и ап.23, от изток-двор, от юг-ап.6 от съседна сграда и от запад-двор, заедно с избено помещение №25, с площ 2,5080кв.м. при съседи: склад №24, подземен гараж на втори сутерен и от две страни-коридор, заедно с 2,9767% идеални части от общите части на сградата, изградена в УПИ 1-980, кв.112 по плана на гр.София, м.Студентски град, с площ от 580кв.м., при съседи на УПИ 1-980 по скица: от север-УПИ 1422, от изток-улица, от юг-УПИ 1868, от запад –улица, ведно с прилежащите идеални части от УПИ, върху който е построена сградата. При условията на евентуалност е предявен иск с пр.осн.чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД за сумата от 105000евро, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до изплащане на вземането.
Изложени
са доводи ищецът да е купувач по сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот на 01.08.2019год. с И.-**ЕООД.
Договорена е продажна цена в размер на
120000евро, от която купувачът е
заплатил сума в размер на 105000евро. Срокът за сключване на окончателен договор е определен на
30,08,2019год., но изпълнение от
продавача не е налице. Съобразно изложеното моли предварителен договор
да бъде обявен за окончателен, при условията на евентуалност връщане на платена по договора цена в размер на
105000,00евро.
Съобразно изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция. Претендира разноски.
Ответникът-И.
ЕООД уведомен по реда на чл.50, ал.2 от ГПК в указания законоустановен
срок по реда на чл. 131 от ГПК не излага становище по основателност на
предявените искове.
При така изложеното съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
От
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 01.08.2019год.
се установява, че „И.“ЕООД, в качеството на продавач-изпълнител и Д.А.А., в качеството на купувач
–възложител са поели задължение за сключване на окончателен
договор за продажба на процесния недвижим имот като ответното дружество е поело
задължение и да изгради/построи/ в срока уговорен в договора и посочен в чл.2,2
-30,08,2019год. описания недвижим имот-чл.1,1 от договора.
Договорена е продажна цена в размер
на 120000евро, платима на вноски съобразно уговореното в чл.2,2 от договора, а
именно:
-сума в
размер на 12000евро, при сключване на договора;
-сума в
размер на 110000евро е следвало да бъде заплатена при изповядване на сделката;
Съгласно
чл.2,2, прехвърлянето на собствеността върху описания в договора апартамент
следва да бъде извършено след снабдяване
с удостоверение за ползване Акт
16 в срок до 30,08,2019год.
Видно от преводно нареждане от сметка с титуляр ищеца с BG20DEMI92401400239333, на 10,09,2019год., е преведена сума в размер на 75000евро, с посочено основание –покупко-продажба на
апартамент №25, гр. София, ул.“Фредерик
Шопен“, местност Студентски град. Съдът приема, доколкото е посочено
основание за банков превод - покупко-продажба
на процесния имот, плащането да е
извършено от ищеца за погасяване на задължение на продавача в полза на трето
лице.
От приложена по делото разписка за получена сума от законния представител на продавача, с дата
01,08,2019год., е видно да е получена сума в размер на 10000евро и 2000долара.
Тъй като не е конкретизиран вид на валутата „долар“, то съдът следва да
определи равностойността на погасената сума в евро като съобрази най-нисък курс
на БНБ към дата 01,08,2019год. за долар. В конкретния случай най-нисък курс на
долара е 1,16032 или равностойност в евро е 1186,52евро /1,16032/1,95583=0,5932621
х 2000=1186,52евро/. По делото не се
установи твърдението изложено в исковата молба за извършено плащане на сума в
размер на 18187,92евро, поради което общата платена продажна цена по
сключен предварителен договор от
01,08,2019год., настоящият състав приема да е 86186,52евро или дължим остатък е 33813,48евро.
От Столична община е издадено разрешение за
ползване с №192/18,09,2017год. на строеж
"Жилищна сграда с помещения за
ресторант, за дискотека и помещение за
абонатна станция сградни и ВиК отклонения и външно електрозахранване с кабели, находяща се
в УПИ 1-980, кв.112 по плана на гр.София,
м.Студентски град, район Студентски, Столична община.
Представен е договор за продажба на
имот-частна общинска собственост от 04,05,2006год., от който е ведно, че
ответникът „И.-**“ЕООД е придобил, чрез договор за покупко-продажба 58,813%идеални части от недвижим имот ЧОС, с планоснимачен номер
3281, с площ от 487кв.м., попадащ в УПИ 1-980, кв.112, м.Студентски град, район
Студентски, при граници от север-улица д-р“Й.“, изток- ПИ 1422, УПИ VI- 1422, УПИ II -за ЖСК
и общ. Обслужване, от Юг-ПИ 1868, УПИ V-1868, запад-новопроектирана улица.
С
договор за продажба от 19,06,2007год.
е прехвърлена собствеността на 41,187% идеални части от същия имот,
предвид което И.-**ЕООД е придобило 100% от
собствеността върху имота /чл.18
от Закона за собствеността/. В полза на
продавача по предварителен договор е издадено разрешение за строеж
№588/30,07,2007год. , влязло в сила на 05,09,2007год.
Видно от
удостоверение изд. от СО Д”ОП”-Студентска данъчната оценка за процесния
недвижим имот е в размер на 108083,90лв.
При така изложената фактическа
обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с
правно осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Посоченият конститутивен иск е
свързан с възможността за принудително реализиране на едно потестативно право
на ищеца, когато ответната страна по облигационно отношение не е дала
съгласието си за това. Естеството на същият се свежда във възможността всяка от
страните по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за
окончателен. За целта е необходимо да бъдат установени следните предпоставки:
Наличие
на валиден предварителен договор, който по аргумент от чл.19, ал.2 от ЗЗД трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния такъв. Съгласно чл. 363 от ГПК при
прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота. С оглед характера на
исковата претенция съдът намира искането за постановяване на неприсъствено
решение да е неоснователно.
В настоящият казус съдът намира, че
между страните по делото е налице възникнало валидно облигационно отношение по
повод сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с
оглед постигнато съглашение от 01,08,2019год.
Същият съдържа съществените условия
на постигнатото облигационното правоотношение по повод договор за
продажба-индивидуализиране на имота договорена цена.
Видно от приложените по делото договори
за продажба на имот частна общинска собственост от 04,05,2006год. и
19,06,2007год. относно продажба на правото на собственост върху недвижимия
имот, върху който е построена сградата,
и с оглед чл. 92 от ЗС, съдът намира, че ответникът се легитимира като
собственик на имота съгласно чл.586 от ГПК. Доколкото не се спори да е реализирано строителството по издадено разрешение за строеж и с оглед
издадено разрешение за ползване на сградата от 18,09,2017год., в която е находящ
се процесният апартамент, то правото на
собственост върху обекти в построената сграда е възможен обект на
прехвърлителна сделка.
По отношение на възможността
ищецът да придобива вещно право
на собственост към момента на обявяване за окончателен на сключения
предварителен договор, съдът следва да съобрази ограничението на чл.22 от Конституцията на Република България
в сила от 01.01.2007г., съгласно
което чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на
собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на
Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор,
ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез
наследяване по закон.
В този смисъл е и нормата на чл.29 от ЗС (Изм. - ДВ, бр. 26 от 1973 г., изм. - ДВ,
бр. 31 от 1990 г., изм. - ДВ, бр. 33 от 1996 г., изм. - ДВ, бр. 24 от 2007г.), съгласно която чужденци или чуждестранни
юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при
условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на
Република България, обнародван и влязъл в сила, а
чужденците - и при наследяване по закон. С ал.4 на същата разпоредба е предвидено, че чужденци
и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху
сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със
закон е установено друго. В конкретната хипотеза
ищецът не е лице гражданин на страна-член на ЕС или СЕИП, предвид което са неприложими условията на Договора за
присъединяване на Република България към Европейския съюз. Не е налице и сключен международен
договор по
смисъла на чл.22 от КРБ, уреждащ придобиването на собственост. Съществуващият договор за правна помощ между Република България и Сирийската арабска
република, /Обн. ДВ. бр.53 от 8 юли 1980г., ратифициран с Указ 1341/12,09,1976год./ не урежда режим различен от
цитираните по-горе материално правни разпоредби. Предвид горното съдът намира
да не е налице ограничителен режим за
придобиване на обект в сграда, ведно с
прилежащите му идеални част от общите части. По отношение на възможността за придобиване на идеална
част от земята, съдът намира, че следва
да бъде съобразен статута на земята, а именно застроен имот, в който отделните обекти
са собственост на различни етажни
собственици. В този смисъл и съобразно чл.38 от ЗС общи на всички собственици са земята, върху
която е построена сградата, дворът, основите, външните стени и всичко, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползуване. Ето защо се обосновава
извод за земята, върху която е построена сградата да е обща част, акцесорна на правото на
собственост върху обект в сградата, за
която не е налице ограничителен режим съобразно чл.29, ал.4 от ЗС./ Решение № 222 от
22.06.2010 г. по гр. Д. № 569/2009г., ГК,111 ГО на ВКС/.
С оглед
договореното изповядването на сделката да е в срок до 30,08,2019год., съдът
намира срокът за изпълнение на задължението да е настъпил. Няма данни за
доброволно изпълнение.
От ангажираните по делото писмени
доказателства се установява договорената цена в размер на 120 000,00евро
да е частично заплатена в размер на 86186,52евро, поради което ищецът следва да заплати дължим остатък
от 33813,48евро.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК
ищецът следва да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето
на имотите, определени съгласно чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46, ал.1,
вр.ал./2/, т.1, вр.чл.47, ал.2 от Закона за местните данъци и такси. Съобразно
чл.35, ал.2, вр.чл.34, вр.чл.33, вр.чл32, ал.1 от Наредбата на СОС за
определяне размера на местните данъци, дължимия данък е в размер на 3 % от
оценката /уговорената обща продажна цена от 120000,00евро, доколкото е по
–висока от общата данъчната оценка на
имота, с левова равностойност 234699,60лв./ или 7040,98лв.
Към разноските
по прехвърлянето на имота се включва и дължимата по смисъла на т.8 от Тарифа за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, такса
съобразно материалният интерес по процесният договор, /730,50лв. +0,2% за
горницата над 100000лв./, в размер на 999,89лв.
В този смисъл и т.19 от ТР №6/06,11,2013год. на ОСГТК на ВКС.
С оглед
основателност на исковата претенция за обявяване на предварителен договор за
окончателен, не е налице процесуалното условие за разглеждане на заявения при
условията на евентуалност иск с пр.осн.чл.55, ал.1 пр.2 от ЗЗД.
По разноските:
Съобразно чл.78,
ал.1 от ГПК на ищеца се дължат разноски, които съдът намира за доказани в
размер на 8651,19лв., от които 1080,83лв.-д.т./ дължима д.т. за иск по чл.19 ЗЗД-1080,83лв./, 205,36лв.-д.т. вписване на ИМ, 15,00лв.-възбрана, и 7340,00лв.–
адвокатско възнаграждение с ДДС и 10,00лв.-СУ.
Мотивиран от
горното СГС
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключения на 01.08.2019год., предварителен договор, по
силата на които ответникът- „И.“ ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес: ***,
в качеството на продавач се е
задължил да прехвърли на Д.А.А., ЕГН **********, със съд. адрес: ***, с
карта на чужденец с хуманитарен статут №******,
издадена на ******., издадена от МВР, с постоянен адрес ***, гражданин на
Сирийска арабска република, роден на ******. в емирство Кувейт, с паспорт ******, издаден от властите на
Сирийска арабска република на 27,04,2015год., в качеството на купувач собствеността върху недвижим
имот, както следва:
Апартамент №25, находящ се в гр. София,
жк.Студентски град, ул. ******, с площ от 101,90кв.м., състоящ се от дневна, кухня-трапезария, две спални, антре,
коридор, две бани с тоалетни, перално и две тераси, при съседи на апартамента:
от север-стълбищна клетка, ап.24 и ап.23, от изток-двор, от юг-ап.6 от съседна
сграда и от запад-двор, заедно с избено
помещение №25, с площ 2,5080кв.м. при съседи: склад №24, подземен гараж на
втори сутерен и от две страни-коридор, заедно
с 2,9767% идеални части от общите части на сградата, изградена в УПИ I-980, кв.112 по плана на гр.София, м.Студентски
град, с площ от 580кв.м., при съседи на УПИ I-980
по скица: от север-УПИ 1422, от изток-улица, от юг-УПИ 1868,
от запад –улица, ведно с прилежащите идеални части от УПИ, върху който е построена сградата, при условие, че Д.А.А., ЕГН **********, със съд. адрес: *** заплати на „И.“ ЕООД, ЕИК ******,
съдебен адрес: *** остатък от продажна
цена в размер на 33813,48евро
в двуседмичен срок от влизане в сила на решението на осн.чл.362, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА приобретателя Д.А.А., ЕГН **********,
със съд. адрес: *** на осн. чл.364, ал.1
от ГПК, вр. чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46, ал.1, вр. ал./2/, т.1,
вр.чл.47, ал.2 от ЗМДТ, вр.чл.35, ал.2 от НОРМД на СОС, да заплати по
сметка на Столична община, район „Студентски ”, местен данък в размер на 7040,98лв.
ОСЪЖДА
приобретателя Д.А.А., ЕГН **********, със съд. адрес: *** да заплати по
бюджетна сметка на Софийски градски съд
на осн.чл. 364, ал.1 от ГПК
нотариална такса по прехвърлянето на имота, определена съгласно т. 8 от Тарифа
за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер
на 999,89лв.
ОСЪЖДА
„И.“ ЕООД, ЕИК ******, съдебен адрес: *** да заплати на Д.А.А., ЕГН **********,
със съд. адрес: ***, на осн.чл.78, ал.1
от ГПК сума в размер на 8651,19лв. -разноски.
НАРЕЖДА
на осн. чл.364, ал.1 от ГПК да се впише
служебно възбрана върху гореописаният имот за посочените разноски- местен данък
по сметка на общината и нотариална такса.
ПРЕПИС
от решението да се издаде на Д.А.А. след представяне на доказателства за заплащане на определеният по-горе местен
данък по сметка на общината, нотариална
такса, както и удостоверение, че ответникът не дължи публично- държавни и общински
вземания за имота.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването на
страните.
СЪДИЯ: