РЕШЕНИЕ № 689/9.11.2018
г.
гр.
Ямбол, 09.11.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЯМБОЛСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, в открито съдебно заседание на тридесети октомври две хиляди и
осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕСЕЛА СПАСОВА
с участието на секретаря Е. В. като разгледа докладваното от съдия В.
Спасова гр.д.№ 1912 по описа за
Исковата молба е подадена от С.И.Д. ***,
допълнително уточнена, срещу А.А.М. и А.Я.М.,***. В нея се твърди, че ищецът и
ответникът А.М. са съсобственици (ищцата та ¼ ид.част) на недвижими
имоти в землището на с. К., представляващи ниви: с идентификатор 40484.24.13 с
площ от 14695 кв.м. в м.”***” и с идентификатор 40484.12.20 с площ от 42602 кв.м.
„***”, относно които е сключен договор за аренда от 07.08.2015 г. между друг
съсобственик И. П. Ж. и втория ответник. Арендодателят е прехвърлил
собствеността на собствените си 52/180 ид.ч. от имотите на А.М. на 29.12.2015
г. Договорът за аренда противоречи на добите нрави, тъй като е със срок от 15
години, надвишаващ разумния. Ищецът не може да обработва имотите и да ги
продава на друго лице, освен на първия ответник, тъй като са обременени с
дългосрочен договор за аренда. Налице е нееквивлентност между насрещните
престации, и поради което договорът е нищожен като противоречащ на добрите
нрави. Арендаторът е изпълнил задълженията си за арендно плащане. Тъй като
арендодателят може да извършва само действия на обикновено управление,
договорът следва да се счита сключен за пет стопански години. Поради това се
иска съдът да прогласи нищожността на договора за аренда на земеделска земя, с
нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията при ЯРС с рег.№
***/10.08.2015 г. парт.№***, а при условията на евентуалност съдът за признае
за установено, че арендното правоотношение по договора съществува за срок от
пет години.
В
с.з исковете се поддържат от процесуалния представител, който уточнява, че
претендира по евентуалния иск установяване на арендното правоотношение за срок
от три стопански години (без обаче да предприема изменение на иска), и пледира
за уважаване на исковете и за присъждане на разноските по делото.
В срока за отговор ответниците
оспорват исковете като неоснователни. Признават, че ищецът е собственик на 1/4
ид.ч. от имотите, съсобствени с А.М.. Възраженията им се основават на фактите,
че вторият ответник е заплатил арендното плащане за двете стопански години на
приобретателя на арендодателя в пълен размер, а последният е заплатил на ищеца
полагащата му се част от рентата. Ответниците сочат още, че законът не урежда
максималния срок на договора за аренда, а само минималния, поради което е
допустимо уговаряне на срок от 15 години и не е налице противоречие с добрите
нрави. Договореното арендно плащане не е по-ниско от средното рентно плащане за
селото. Не е налице хипотезата на чл. 229 ал.2 от ЗЗД. Ответниците
пледират за отхвърляне на исковете и присъждане на разноските по делото.
Въз основа на събраните по делото
доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Не се спори по делото, че С.И.Д. е
съсобственик с А.М. на описаната в исковата молба земеделска земя. Представени
са нот. акт за констатиране право на собственост по документи № ***, том ***,
рег. № ***, дело № ***/10.09.2015 г., съставен въз основа на договори за
продажба на наследствени права и задължения, с който е призната ищцата за собственик на ¼
ид.ч. от имотите, нот. акт за дарение на
недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/2015 г., както и нотариален
акт за продажба № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/29.12.2015 г., сключен с
И. П. Ж., и нотариален акт № *** том ***, рег.№ ***, дело № ***/29.12.2016 г.,
според които А.М. е придобил ид.ч. от имотите. И. П. Ж.е един от многото
наследници на И. К.К., видно от Удостоверение за наследници №***/16.03.2018 г.
на Кметство-с.К..
Представена с отговора на ответниците
е и молба от 29.12.2016 г. от А.М. до А.Я.М., представляваща уведомление за
придобиване на собствеността върху 149/360 ид.ч. от имотите с цитираните
нотариални актове и встъпване на приобретателя в арендното правоотношение на
мястото на И. П. Ж..
С Договор за аренда на земеделска
земя от 07.08.2015 г. рег.№ ***/07.08.2015 г. на нотариус рег.№ ***, сключен от
името на последния чрез пълномощника му А.Я.М. и А.Я.М. в лично качество, за
срок от 15 стопански години, е предоставено ползването на двете ниви, срещу арендно
плащане в размер на 10% от средния добив за съответната стопанска година на
декар. В чл.14 е уговорено, че арендодателят може да поиска подходящо увеличение
на арендното плащане, ако направените от арендатора подобрения в имота
допринасят за нарастване на добивите. В Пълномощно с нотариална заверка на
подписите рег.№ ***/05.08.2015 г. от И. П. Ж.в полза на А.Я.М. и др. лица,
описано в договора за аренда, е заявено, че пълномощникът има право да договаря
сам със себе си, да сключва договори за аренда, продажба и др. разпоредителни
сделки.
Ответникът представя платежно
нареждане за кредитен превод от 8.06.2018 г., за установяване на факта, че
ищцата е получила арендното плащане от А.М. за стопанската 2016/2017 година в
размер на по 552 лв. В с.з. С.Д. признава, че сумата е преведена по банкова
сметка ***, която е предоставила на ответника за плащане на рентата. Същите
обстоятелства сочи св.К.-майка на А.А.М.. Св. Г.-майка на ищцата-дава
показания, че е посещавала офиса на М. и е получавала рента. Признава, че
подписът е неин в представената Разписка от 10.02.2016 г., издадена от нейно
име като пълномощник на дъщеря си, за получена сума от 430 лв. –рентно плащане
за процесните земеделски земи. Получаването на рентата от свидетелката по искане
на дъщеря й, отправено към А.М., се сочи и от св.К..
По
искания от ищеца Протокол от 18.07.2014 г. на комисия в ОД”Земеделие”-Я., поправен
с Протокол от 31.07.2014 г. на същия орган, определил размера на средното
годишно рентно плащане за региона на обл. Я.за стопанската 2014/2015 г., за с.К.
е 32 лв./дка, а когато договорите са сключени на база плащане като процент от
средния добив, да бъде на база 400-450 кг/дка въз основа на оперативна
информация към 17.07.2014 г.; при договорена база плащане в натура се прилага
средната котировка на цената на хлебна пшеница за юли
При тази
фактическа обстановка ЯРС прави следните правни изводи:
Предявени са обективно и субективно съединени
искове, с правно осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 и чл. 229 ал.2 от ЗЗД вр. §1 от ДР
на ЗАЗ (при условията на евентуалност).
По
делото няма спор за допустимостта на исковете. Съдът намира исковете чл. 26 ЗЗД за допустими, изхождайки от
Тълкувателно решение № 8/2012 от 27.11.2013 год. на ОСГТК на ВКС, приемащо,
че правен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск за
собственост и други вещни права е налице когато: ищецът притежава самостоятелно
право, което се оспорва; позовава се на фактическо състояние или има възможност
да придобие права, ако отрече правата на ответника. В случая предявеният иск не
е за собственост или друго вещно право, а за облигационни права, произтичащи от
договор за аренда на земеделска земя, собственост от която притежава и ищецът.
Въпреки липсата на идентичност между предмета на настоящото дело и описания в
ТР, в случая са приложими правните принципи, от които изхожда ВКС, тъй като се
касае също за отрицателен установителен иск (в този смисъл е и Решение
№1/01.02.2012 г. по гр.д.№ 425/2011 г., ІІІ г.о. на ВКС по чл. 290 от ГПК,
според което е допустим отрицателен установителен иск за нищожност на договор,
предявен от лице, което не е страна по оспорената сделка). В ТР съдът мотивира
допустимостта на отрицателните установителни искове с доводите, че правният
спор накърнява не само спорното право, което едната страна претендира, но и
правната сфера на другата страна, която затова отрича претендираното право,
защото то засяга определени нейни права. Сочи се, че равенството на страните в
съдебния процес, съгласно чл.121, ал.1 от Конституцията на Република България,
равната възможност, която съдът осигурява на страните да упражняват
предоставените им права /чл.9 ГПК/ и правният интерес, като единствено условие
съгласно чл.124, ал.1 ГПК за предявяване на иск за установяване
несъществуването на едно право, означават, че съдът не може да лиши единия от
участниците в правния спор от правото му да инициира исков процес за
установяване несъществуването на спорното право. Този, който отрича спорното
право, е равнопоставен участник в правния спор и първи може да предяви този
иск, който в най-пълна степен е в състояние да защити правната му сфера. В
решението се сочи още, че диспозитивното начало в гражданския процес се
проявява в това, че участникът в правен спор сам определя кога, доколко и какъв
обем защита да търси. Правният интерес от решаване на правния спор винаги
произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и чрез които
всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера.
В случая ищецът има
интерес да отрече произтичащите от договора за аренда права на арендатора, с
което да защити своето право на собственост, чието упражняване счита за
накърнено с неговото сключване. Съсобственикът,
който не е страна по договор за аренда, сключен от лице, което не притежава
повече от половината от общата вещ, преди изменението на чл.3 ЗАЗ (ДВ
бр.13/07.02.2017 г.), може да не го приеме и тогава този договор е
непротивопоставим по отношение на него, и може да ревандикира своята идеална
част от арендатора (Решение № 12/01.03.2018 г. по гр.д.№ 1251/2017 г. на ІІ
г.о. на ВКС по чл. 290 от ГПК). Ищецът обаче е приел договора, тъй като съгласно
писмените и гласните доказателства е получил припадащата му се част от арендното
плащане за двете изтекли стопански години, с оглед на което договорът му е
станал противопоставим, т.е. осуетява евентуална ревандикация. Поради това има
интерес от установяване на нищожност на сделката, с оглед свободното предлагане
на имотите за продажба, необременени от дългосрочна аренда.
По отношение на основателността на исковете съдът
приема следното:
Ищецът в
исковата молба оспорва валидността на договора. Съгласно чл. 9 ЗЗД, страните
могат свободно да определят съдържанието
на договора, доколкото то не
противоречи на повелителните норми на закона и добрите
нрави. В съдебната практика е прието, че противоречието с добрите нрави се свързва
с нарушаване на морални, неписани норми на обществения
живот от гледна точка на
които морално недопустимо е сключеният договор да породи
съответните правни последици.
Ответниците
възразяват, че самият Закон за арендата в земеделието урежда минималния срок на
договора. Законът съдържа обаче и уредба на максималната продължителност –в чл.
28 ал.2 от ЗАЗ, като допуска сключването на договор за аренда и пожизнено. Допуска
изрично сключването на договори за срок над 10 години, като урежда редът за
тяхното разваляне. Урежда минималната
продължителност на 5 години, което произтича от спецификата на арендата, от
характера на обществените отношения, предмет на законодателна уредба,
предполагащи по-голяма минимална продължителност в сравнение с договорите за
наем. В мотивите на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. №
2/2015 г., ОСГТК на ВКС се сочи, че договорът за аренда е траен договор с установен законов минимален срок пет стопански
години с цел оптималното използване на земеделската земя, предвид особеното
й предназначение. Сочи се, че договорът за наем се сключва
при по-опростена процедура, но ако
страните искат да се обвържат
за по-дълъг срок, договорът за аренда
дава стабилност на арендатора
да направи инвестиции и планира добивите си. Т.е. договорите за аренда априори
имат по-голяма продължителност. В случая срокът е 15 години и клаузата не противоречи
на закона. Не влиза в противоречие и с добрите нрави, доколкото законовите
правила, допускащи по-голяма продължителност на арендното правоотношение от
договорената, не им противоречат.
В съдебната практика е прието, че нееквивалентността на престациите обуславя нищожност на договора поради
противоречие с добрите нрави. ВКС в по-актуалната си практика по чл. 290 от ГПК
въвежда по-конкретни критерии при определяне
на еквивалентността на престациите, като приема, че не всяка
нееквивалентност представлява
нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност,
а само значителната и явна нееквивалентност, при която едната
от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност -Решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г. на ІІІ г. о. на ГК на ВКС. В него съдът се мотивира с това, че критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би
заменила волята на страните и би се накърнил принципът на свободата на
договарянето, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от
страните и се съобразява с техния правен интерес. Мотивира се още с това, че като критерий
в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите-в Решение № 615 от
15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на
ІІІ г. о. на ВКС например е
прието, че нищожност има поради
дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение №119 от
22.03.2011 г. по гр. д. №
485 по описа за
В случая не може да се
обоснове нулева стойност на престацията на арендатора, полагащата се на ищеца
част от която е и приета от него без възражения.
Арендната вноска е
договорена в размер на 10% от средния
добив за съответната стопанска година на декар при
средно рентно плащане за землището на селото от 30 лв./дка за първата стопанска
година, за която е сключен договорът, съответно-32 лв./дка за предходната
година, и 29 лв./дка за 2016/2017 г. Съдът счита, че релевантен е размерът на
средното рентно плащане, важащ към момента на сключване на договора, определен
с Протокол от 07.07.2015 г. на комисия в ОД”Земеделие”-Я. въз основа на
данни към юли
Ако въпреки това се
вземе предвид посочения в протокола за предходната стопанска година среден
добив за региона– 400-450 кг/дка, при цена на пшеницата към
С оглед на цитираната съдебна практика така
изчисленото от съда несъответствие не се явява значително и не може да се
приеме, че в случая е налице нулева престация. Целта на договора, която следва да се търси съобразно чл.20 от ЗЗД, е да се
породи арендно правоотношение, съдържащо право на възмездно ползване на
земеделски земи, която е била изпълнена с предоставянето от арендодателя на
имотите. Т.е. към момента на сключване на договора съконтрахентите по него са
се ръководили от цел, свързана с удовлетворяване на допустим от закона
интерес на страните. Т.е. не може да се приеме, че е налице противоречие с добрите нрави,
обуславящо нищожност на договора.
Освен това е уговорена индексация на
арендното плащане. Правото да се иска промяна на размера на плащането е
законово установена в чл. 16 от ЗАЗ. С договора (чл.14) страните също са приели
възможността за увеличение на арендното плащане по искане на арендодателя.
Това, че съсобственикът е подписал пълномощно и за
разпореждане с неговата ид.част от имотите, не засяга валидността на договора
за аренда, за сключването на който изрично е заявена воля от упълномощителя.
Поради
гореизложеното исковете по чл. 26 ЗЗД са неоснователни и следва да се отхвърлят. С оглед на
неоснователността им, съдът следва да се произнесе по евентуалната претенция.
Ищцата се позовава на чл. 229 ал.2
от ЗЗД, че лицата, които могат да
вършат само действия по обикновено
управление, не могат да сключват
договор за наем за повече
от три години. Счита разпоредбата за приложима
на основание §1 от ДР на ЗАЗ.
Позовава се в исковата молба на чл. 4 от
същия закон– че минималният срок на договора за
аренда е пет стопански години. Заявеното в първото с.з.
искане за три стопански години впоследствие не е поддържано (в писмената защита
се иска произнасяне по заявеното в исковата молба искане за пет години).
Доколкото се променя първоначалната воля на страната, следваше да бъде
предприето изменение на иска, а не „уточнение”, което и не се поддържа. Тъй
като искът не е изменен, съдът дължи произнасяне по формулираното в исковата
молба волеизявление.
В Решение № 129 от
30.06.2015 г. по гр. д. № 268 / 2015 г., І г.о. на ВКС е прието, че разпоредбата на чл. 229 ал.2 от ЗЗД следва
да намери приложение и при сключен договор за аренда, доколкото съгласно
§1
ПЗР на Закона за арендата в земеделието
за неуредените в този закон въпроси
се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Следователно лице, което може да извършва
само действия по обикновено управление
на земеделска земя, не може
да сключва договор за аренда за срок, по-голям
от минимално установения в чл.4
ЗАЗ.
В случая обаче не се касае за лице,
което може да извършва само действия на обикновено
управление.
Всеки съсобственик има право да се разпорежда с вещното си право на
собственост, освен ако е налице забрана за това, както в разглеждания от ВКС в
цитираното решение случай-поради налагането на възбрана върху имотите. По настоящото дело не се твърди,
нито е доказано налагането на ограничение на абсолютното вещно право на
собственост на арендодателя, включващо правомощията владение, ползване и
разпореждане. Поради това искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода от делото,
искането на ответниците за присъждане на
разноските по настоящото производство е основателно
съгласно чл. 78 ал. 3 от ГПК.
Мотивиран от горното, ЯРС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С.И.Д., ЕГН **********,***, кант.***, против А.А.М., ЕГН ********** и А.Я.М., ЕГН **********,***,
искове- да бъде прогласена нищожността на Договор за аренда на земеделска земя от
07.08.2015 г. рег.№ ***/07.08.2015 г. на нотариус рег.№ *** с район на действие
ЯРС, вписан в Служба по вписванията при ЯРС с рег.№ ***/10.08.2015 г., и да
бъде прието за установено, че арендното правоотношение по този договор
съществува за срок от пет стопански години.
ОСЪЖДА С.И.Д., ЕГН **********,***,
кант.1, да заплати на А.А.М., ЕГН ********** и А.Я.М., ЕГН **********,***,
направените по делото разноски в размер на по 1000 лв.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред ЯОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: