Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Д., 11.07.2018
година
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Д. районен съд, гражданска колегия, четвърти състав, в
публично съдебно заседание на дванадесети юни две хиляди
и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ТАТЯНА ЛЕФТЕРОВА-САВОВА
СЕКРЕТАР: Г. Х.
като
разгледа докладваното от районния съдия гр. дело № 4281 по описа на ДРС за 2017 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на М.С.Ж., ЕГН **********,***, чрез пълномощник -
адвокат С.Е. - от ШАК, с която против Д.И.Й., ЕГН **********,***, са предявени в условията на обективно кумулативно
съединяване, искове за разваляне на договор за покупко - продажба на недвижим
имот, находящ се в
с. Д., общ. Д., представляващ нива с площ от **дка, ** категория, имот № **, в
местността „М.” по КВС на с. Д., ЕКАТТЕ **, общ. Д., при граници: имоти с №№**,
**, **, ** и **, обективиран в НА за продажба на недвижим имот № **, том **,
рег. № **, дело № **/**.** г. на
нотариус Р.П. - помощник - нотариус по заместване при Ю.Д. - нотариус с район
на действие PС-Д., както и за осъждане на ответника да върне сумата от 8568.45 лева, представляваща цена за придобиване на недвижимия
имот. Претендират се сторените
разноски.
Обстоятелства, от които произтичат
претендираните от ишеца
права:
През месец януари ** г. страните по делото сключват устен предварителен
договор за покупко-продажбата
на недвижим имот, собственост на ответника, находящ се в с. Д.,
община Д., област Д., представляващ нива с площ от *** дка, ** категория, представляваш имот № ** в
местността „М.” по КВС на с. Д.,
ЕКАТТЕ **. Ищецът
твърди, че е договорено продажната
цена да бъде в
размер на 1350 лв. за декар
или сума в общ
размер на 8568,45 лева. При извършена справка по партида
на имота, ищецът установява, че по отношение на процесния недвижим имот не са
вписани вещни тежести.
На
19.01.** г. страните сключват окончателен договор за
покупко-продажба, обективиран в НА за покупко - продажба на недвижим имот № **, том **, peг. № **, дело № **/**.** г., като преди сключване на договора отново е извършена
справка в Агенция по вписванията, видно от която продаваният недвижим имот не е
обременен с тежести. В деня на сделката, за придобиване на имота, ищецът –
купувач по договора заплаща на продавача - ответника по делото, сумата от 8568,45 лева, в брой и пред свидетели.
Излагат се твърдения, че посочената в нотариалния акт продажна цена – 800
лева е симулативна, като действително заплатената сума е 8568,45 лева. В окончателния договор е вписана цената от 800 лева, с цел заплащане на
данъци и такси за придобиване на имота, в по-нисък размер.
След придобиване на недвижимия имот, ищецът установява, че по отношение на
същия е наложена възбрана в полза на трети лица – И. И. П., ЕГН **********, М. С. Г., ЕГН ********** и Х.
А. М., ЕГН **********, като обезпечителната мярка е
вписана на 25.06.**. г., т.е. преди датата на сключване на процесния договор. С Постановление за възлагане на недвижим
имот на ЧСИ Н.Н.- рег. № ** на
КЧСИ и район на действие ОС - Д. от 26.11.** г., влязло в сила на
08.03.2016 г., след проведена публична продан, възлага процесния имот на И.И.П., ЕГН **********, М.С.Г., ЕГН ********** и Х.А.М..
ЕГН **********, като
това действие е вписано в СлВп Д.
с вх.рег. № **/** г. На 26.05.2017 г. с НА за покупко - продажба №
**, том **, peг. № **, дело
№ **на нотариус Е. З. с peг. № ** на НК и район на действие PC – Д., процесната нива с продадена на „О.А.И.” ЕООД, ЕИК **.
Ищецът твърди, че е изправна
страна по сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот. Той е
направил две проверки за наличие или липса на тежести относно процесния имот, като при същите
не е установено, че имотът
е обременен с каквито и да е
тежести.
В срока по чл.131 ГПК ответникът не представя отговор на исковата молба,
не изразява становище по исковвете. В деня на провеждане
на първо открито с.з. по делото, ответникът представя молба, с която заявява,
че няма фактически възражения по иска. Моли, за отхвърляне на ищцовата претенция,
като сочи, че не е налице основание за ангажиране на отговорността му за
евикцията на ищеца, тъй като към момента на сключване на сделката, имотът не е
бил под възбрана. Твърди, че съдебният изпълнител неправилно е насочил
изпълнението към имот, който към момента на налагане на възбраната не е бил
собственост на длъжника. Сочи, че ищецът е бездействал, като не е упражнил
правата си да възрази срещу насочването на изпълнението върху своя имот, като
единствено поради това бездействие имотът е бил възложен на трети лица.
Д. районен съд, като прецени доказателствата по делото
и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна, следното:
Облигационното правоотношение между страните по делото
е възникнало въз
основа сключен на 19.01.** г., договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. №**, дело №** на Р.П. – **при Ю.Д. – нотариус с
район на действие – ДРС, рег. №** на НК, вписан в СлВ с вх. рег. №**.** г., акт
№**, том **, дело **/** г., по силата, на който ищецът М.С. Ж. придобива
правото на собственост върху поземлен имот – нива с площ от *** дка,
представляващ имот с №**, съставляващ парцел ** от масив ** в местността „М.“
по КВС на с. Д., ЕКАТТЕ **, общ. Д., при граници: имот № **, имот № **, имот № ****,
имот № ** и имот № **. За придобиване правото на собственост върху процесния
имот, купувачът – ищец в настоящото производство е заплатил на продавача –
ответник по делото, изцяло и в брой сумата от 800 лева. В пункт 4 от
нотариалния акт е вписана декларация на страните, че горната сума е
действителното уговорено плащане по сделката. Продавачът е декларирал, че е
единствен собственик на имота, същият не е обременен с каквито и да е тежести и
трети лица нямат права и претенции по отношение на имота.
Към датата на сключване на договора, ответникът не
се е намирал в граждански брак – видно от изготвена по делото служебна справка
за предоставяне на данни по реда на Наредба №14/18.11.2009 г.
Видно от представена от ищеца справка от Служба по
вписванията гр. Д., изготвена по партидата на имота, за периода от 13.10.1997
г. до 15.01.** г., по отношение на процесния имот е налице само едно вписване,
а именно – сключен на 05.06.2003 г. договор за покупко-продажа, по силата, на
който ответникът придобива процесния имот. Изготвена на 19.01.** г. справка за
имот от Служба по вписванията гр. Д., отново сочи само горепосоченото вписване.
Видно от молба изх. №***/23.06.**. г. на ЧСИ И. Б.
- №** на КЧСИ, с район на действие района на ОС С. З., до съдия по вписванията
при ДРС, съдебният изпълнител е поискал да бъде вписана възбрана върху
недвижими имоти, собственост на Д.И.Й., ЕГН ********** – длъжник по изп.д. № **
по описа на ЧСИ И. Б. Взискатели по изпълнителното дело са И.И.П., ЕГН **********,
М.С.Г., ЕГН ********** и Х.А.М., ЕГН **********. Под номер 8 в молбата е
посочен процесният недвижим имот. Молбата е вписана с вх. рег. № **/25.06.**.
г., акт №**, том ** на Служба по вписванията гр. Д..
От приложен по делото заверен за
вярност препис от книжата по гр.д. №2555/2017 г. по описа на Районен съд – Ш.,
предоствен на съда от ШРС, се установява, че с молбата за допускане обезпечение
на бъдещ иск, въз основа, на което е образувано горепосоченото дело, ищецът е
представил изготвена от Служба по вписванията – Д., справка по лице за
ответника Д.И.Й., за периода от 01.01.19** г. до 10.08.2017 г. Представената
справка се състои от 4 листа и умишлено или не, същата е непълна, тъй като
липсват данни за вписванията по партидата на лицето, с поредни номера от №4 до
№18 вкл., като не може да се установи дали вписването поставено под № 3 с дата
21.04.2016 г. е пълно, т.е. за периода между 16.02.2009 г. /№19/ и 21.04.2016
г. - №3, не са налице данни какви вписвания са били извършени по партидата на
лицето /ответник по делото/. Горепосочената справка съдържа 4 л. -
обстоятелство, което се потвърждава и от РС – Ш., за което от деловодството на
РС – Д. е изготвена справка, приложена към корицата на делото.
Видно от постановление за възлагане на недвижим
имот на ЧСИ Н.Н. - №** на КЧСИ, с район на действие – района на ДОС, по изп.
дело № ****, вписано в СлВп Д. с вх.рег.
№ **09.03.2016 г., акт №** том **,
на 26.11.** г., след
проведена публична продан, съдебният изпълнител е възложил процесния недвижим
имот в собственост на И.И.П., ЕГН **********, М.С.Г., ЕГН ********** и Х.А.М.,
ЕГН **********. Постановлението е влязло в сила на 08.03.2016 г.
Видно от нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №**, том **, рег. №**, н.д. №** на Е.З.- № ** в
регистъра на НК, вписан в СлВп Д. с вх.рег. №** от 26.05.2017 г., акт №**, том **,
дело **, И.И.П., М.С.Г. и Х.А.М., продават процесния имот на „О.А.И.“ ЕООД, ЕИК
**.
От удостоверение за данъчна оценка, изх. № **/26.10.2017
г., издадено от Община Д., се установява, че данъчната оценка на имота е в
размер на 746,40 лева.
По делото е изслушано и прието заключение на
съдебно-оценителна експертиза, съгласно което, справедливата пазарна цена на
процесния недвижим имот е в размер на 8172 лева.
По делото са събрани гласни доказателства, чрез
разпит на свидетели водени от ищеца. По отношение на последните, съдът намира
че са допуснати до разпит, в разрез с процесуалните правила, поради което показанията
им не само не могат да бъдат ценени, но и изобщо не следва да бъдат обсъждани,
като недопустими. Аргументите за това са следните.
Нотариалният акт, в който е обектиран процесният
договор е частен документ в частта касателно волеизявленията на страните по
сделката, в т. ч. и определената продажна
цена. Ищецът оспорва размера на посочената в документа цена, с твърдение, че в
действителност не сумата от 800 лева, а сума в размер на 8568,45 лева е била
платена на продавача. Нотариалният акт е подписан от ищеца, поради което е
налице забрана по чл.164, ал.1, т.6 ГПК – да се установява или опровергава
съдържанието на изходящ от страната частен документ, със свидетелски показания.
Не е налице и хипотезата на чл.165, ал.2 ГПК, доколкото по делото не са
представени каквито и да е доказателства, които да обосновават извод за
привидност на цената, посочена в нотариалния акт с оглед преодоляване забраната
на чл.164, ал.1, т.6 ГПК.
При така установената фактическа обстановка, съдът извежда следните правни изводи:
Исковете черпят правното си основание от разпоредбите
на чл.190 ал.1, пр.2 ЗЗД вр. чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.1**, ал.1, изр.1 ЗЗД.
Отговорността за евикция е уредена с разпоредбите на
чл.188 -1** ЗЗД, като съгласно чл. 188 ЗЗД, продавачът отговаря, ако трети лица
имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел за това. Съдебното
отстраняване е възможно в две хипотези – осъществена евикция и евентуална
евикция. В хипотеза
на
осъществена евикция правата на третите лица са предявени и купувачът - ищец в
производството е отстранен от имота, докато при евентуалната евикция, макар да
не е отстранен от имота, налице е реална опасност купувачът да бъде евинциран,
тъй като съществува възможността третите лица да противопоставят на купувача
своите права. Дали става въпрос за осъществена или евентуална евикция е без
значение, доколкото и при двете хипотези е налице неизпълнение от страна на
продавача на поетото с договора за покупко-продажба задължение да прехвърли
правото на собственост върху имота необременено от права на трети лица,
противопоставими на купувача.
В процесния случай е налице осъществена евикция. Правата на третите
лица - И.И.П., М.С.Г.
и Х.А.М. по отношение процесния имот са безспорно
установени, поради което същите водят до отстраняване на ищеца от имота, като е
ирелевантно дали последният е бил или не е бил фактически отстранен от имота. Преди
датата на сключване на договора, чието разваляне се претендира е била налице
вписана възбрана в полза на третите лица, поради което прехвърлянето на
собствеността върху имота от продавача на купувача е относително недействително
спрямо същите, на които впоследствие имотът
е бил възложен. Правата на третите лица са безспорни и противопоставими на
купувача и обстоятелството, че същите не са били уставени във водено съдебно
производство е без значение за спора. Безспорно, преди датата на сключване на
процесния договор, върху имота е била вписана възбрана в полза на И.И.П., М.С.Г.
и Х.А.М.. Фактът, че по отношение на последния е разпоредено вписване на
възбрана от съдия по вписванията при ДРС се установява от представен препис от
молбата на ЧСИ И. Б., върху която е поставен печат на СлВп Д. с входящ
регистрационен номер и дата на вписване. Справките от СлВп Д. с дати 16.01.**
г. и 18.01.** г., които представя ищецът са за конкретния имот, като видно от
същите липсва отбелязване за наличие на вписана възбрана. Тези справки обаче не
отразяват вписванията по партидата на ответника - собственик на имота към посочените
дати.
С исковата молба М.С.Ж. заявява, че „известно време” след
сключване на договора за покупко-продажба, при справка в Служба по вписванията
гр. Д., е установил, че върху придобития имот е наложена възбрана, като същата
е била вписана на 25.06.**. г., т.е. преди датата на договора, чието разваляне
се иска. Действително, ищецът представя справки, извършени по партидата на
недвижимия имот, които не сочат наличие на тежест, но извършената проверка е
непълна, доколкото не е била извършена проверка по партидата на продавача и
ответник в настоящото производство. Към датата на сключването на договора за
покупко-продажба на недвижимия имот, вписването на възбрана по отношение на
същия е било налице, като предвид факта, че достъпът до имотния регистър е
публичен, за ищеца не е съществувала каквато и да е пречка да установи това
обстоятелство. М.Ж. констатира наличие на вписана на 25.06.**. г. възбрана,
„известно време” след сключване на договора за покупко-продажба, но това
обстоятелство е могло да бъде установено и преди 19.01.** г. – датата на
сключване на процесния договор. В подкрепа на този извод е и обстоятелството,
че с молбата за допускане обезпечение на бъдещ иск до Районен съд - Ш., ищецът
сам е представил част от изготвена от Служба по вписванията – Д., справка по
лице - за ответника Д.И.Й., за периода от 01.01.19** г. до 10.08.2017 г.,
която, както бе посочено, е непълна. Доколкото ищецът сам е представил на съда
изготвената справка и то в непълен обем, за съда се поражда съмнението, че последният
няма интерес от установяване на всички вписвания по партидата на лицето, в т.ч.
и възбраната от 25.06.**. г.
Смисълът от вписване на възбраната е на същата да бъде дадена
гласност, а поради поредността на вписванията, последващият договор за
покупко-продажба на недвижим имот, за чието разваляне се настоява, се явява
непротивопоставим на титулярите на по-ранното вписване /в този смисъл – Решение
№224/18.10.2017 г. по д. №4402/2016 г. на ВКС, 4 г.о., постановено в
производство по чл.280 ГПК/. След като е била налице вписана възбрана преди
сключване на процесната сделка, ищецът – купувач по договора е недобросъвестен,
тъй като той е имал възможността да узнае, че трети лица имат противопоставими
нему права по отношение на имота.
Предвид горното, неоснователно се явява възражението на
ответника, че към датата на сключване на процесния договор имотът не е бил
възбранен, като впоследствие частният съдебен изпълнител неправилно е насочил
принудителното изпълнение към имот, който не е собственост на длъжника.
Независимо от констатираната недобросъвестност на ищеца
при сключване на договора, същият има право да иска разваляне на сключения
договор, на осн. чл.87, ал.3 ЗЗД. Последният е възмезден, двустранен,
консесуален и комутативен, като в общия случай, за да се освободят от създадена
облигационна връзка между тях, страните по договор за продажба, следва точно и
в пълен обем да изпълнят задълженията си. Евинцираният купувач също може да се
освободи от облигационната връзка, дори когато той е неизправен, като развали
договора, за да отпадне основанието, на което е платена продажната цена. /в този
см. Решение №41 от 05.05.** г. по д.№85/2013 г. на ВКС, ТК, I т.о. и Решение №146
от 19.02.2018 г. по т.д. № 60399/2016 г. на ВКС, ГК, I г.о., постановени в производство по чл.290 ГПК./ В процесния случай е налице пълна осъществена евикция, поради което
купувачът има право да развали договора за продажба, независимо дали е бил
добросъвествен или не към момента на сключването му, поради което предявеният
иск с пр. осн. чл.190
ал.1, пр.2 ЗЗД вр. чл.87, ал.3 ЗЗД е основателен и
следва да бъде уважен.
При недобросъвестност на евинцирания купувач,
отговорността на продавача се свежда само и единствено до връщане на получената
продажна цена, като в настоящия случай, ищецът твърди, че е заплатил на
ответника сума в размер на 8568,45 лева, а не както е записано в договора – 800
лева.
Видно от текста на договор за покупоко-продажба,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. №**, дело№** на Р.П. – **при Ю.Д. – нотариус с район
на действие – ДРС, рег. №** на НК, вписан в СлВ с вх. рег. №540/19.01.** г.,
акт №**, том **, дело **/** г., за придобиване правото на собственост върху
процесния имот, ищецът – купувач по сделката е заплатил на продавача – ответник
по делото, сума в размер на 800 лева. Продажната цена е ясно и недвусмислено
определена, като същата е заплатена изцяло и в брой, от купувача, на продавача,
при сключване на договора. Видно от текста на последния, двете страни са
декларирали, че платената сума е действителната цена по договора, като не са
съставили какъвто и да е документ, който да разкрива симулативността на
вписания ѝ размер или да сочи, че истинската воля на страните е била да
бъде платена цена в претендирания с исковата молба размер, а не посочената в
договора. Доколкото по делото не се установи наличие на обратен документ или
дори такъв, който съдът да възприеме като начало на писмено доказателство, то
ищецът не може да доказва твърденията си, чрез разпит на свидетели, поради забраната
на чл.164, ал.1, т.6 ГПК.
С оглед горното, съдът, намира че ищецът не доказа
да е платил сума в размер на 8568,45 лева за придобиване правото на собственост върху процесния имот, като
приема че действително платената цена по процесния договор е тази, вписана в
текста му, а именно – 800 лева, поради което претенцията за заплащането ѝ
се явява основателна и искът с пр. осн. чл.1**, ал.1 ЗЗД, в този размер, следва
да бъде уважен, като за горницата, до достигане на пълния претендиран размер от
8568,45 лева, същият следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
С
оглед изхода от спора, на осн. чл.78 ал.1 ГПК в полза на ищеца и в тежест
на ответника, следва
да се възложи отговорността за сторените разноски по делото, съразмерно на
уважената част от исковете, а именно – сума в общ размер на 206,67 лева, от
които: 33,61 лева – държавни такси в настоящото производство, 70,96 лева – адвокатско
възнагражение, 9,34 лева – депозит за вещо лице, 4,39 лева – държавна такса по
ч.гр.д. № 2555/2017 г. по описа на ШРС, 70,96 лева – адвокатско възнагражение по
ч.гр.д. № 2555/2017 г. по описа на ШРС, 8,02 лева – такса за вписване, преписи
от АВ и такси към АГКК, 9,39 лева – разход за гориво.
Ответникът също има право на разноски, съгласно
чл. 78, ал.3 ГПК, съразмерно с отхвърлената част на иска, но доколкото искане в
този смисъл не е отправено, такива не следва да му бъдат присъдени.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ сключения на 19.01.** г., в гр. Д., между М.С.Ж., ЕГН **********,*** и Д.И.Й., ЕГН **********,***, договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № **, том **, рег. №**, дело №** на Р.П. – **при
Ю.Д. – нотариус с район на действие – ДРС, рег. №** на НК, вписан в СлВ с вх.
рег. №**/19.01.** г., акт №**, том **, дело **/** г., на основание чл.190, ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл.87, ал.3 ЗЗД.
ОСЪЖДА Д.И.Й., ЕГН **********,***, да заплати на М.С.Ж., ЕГН **********,***, сумата от 800 лева,
представляваща
платената от ищеца продажна цена за придобиване правото на собственост върху
недвижим имот по сключен между страните договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. №**, дело№** на Р.П. – **при Ю.Д. – нотариус с район
на действие – ДРС, рег. №** на НК, вписан в СлВ с вх. рег. №**/19.01.** г., акт
№**, том **, дело **/** г., КАТО ОТХВЪРЛЯ иска за горницата над 800 лева до
достигане на пълния размер от 8568,45 лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА Д.И.Й., ЕГН **********,***, да заплати на М.С.Ж., ЕГН **********,***, сумата от 206,67 лева,
представляваща сторените от ищеца разноски.
Решението подлежи на
отбелязване в шестмесечен срок от влизането му в сила на осн. чл. 115, ал.2 ЗС.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Д. окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: