Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 2800
03.07.2019 година, град Пловдив
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XIV
граждански състав, в публично заседание на двадесет и девети май две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТОСКО АНГЕЛОВ
при
участието на секретаря Малина Петрова, като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1228 по описа на съда за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД от М.И.Т. срещу А.И.Д..
Ищцата твърди, че с ответника са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот на *****., а именно: 1/2 ид.ч. от
СОС с идентификатор ***** по КК и КР на гр. П.. Уговорената цена била платена,
срокът за изпълнение изтекъл, но ответникът не изпълнил задължението си да
прехвърли собствеността. Твърди се, че ответникът притежава 1/2 ид.ч. от
правото на собственост върху обекта, а другата 1/2 ид.ч. била собственост на
бившата му съпруга, като бракът бил прекратен. Иска обявяването на
предварителния договор за окончателен. Претендира разноски.
В срока
по чл. 131 ГПК от страна на ответника е постъпил отговор, с който не се оспорва
претенцията. Твърди, че не е успял да изпълни задълженията си поради
разминаване във времето.
След преценка на събраните по делото доказателства и във
връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
По
делото няма спор, a и от представения документ се удостоверява, че на **** между
А.Д. и М.Т. е подписан предварителен договор относно продажбата на 1/2 ид.ч. от
апартамент *****, находящ се в ****** (сграда с идентификатор ******), ******
със застроена площ от 82.26 кв.м., избено помещение № ***** и 0.715 % ид.ч. от
общите части на сградата с нотариален акт № *****. В договора е отразено, че
продавачът А.Д. прехвърля на купувача М.Т. 1/2 ид.ч.
от имота, уговорена е цена 9500 лева и срок до 07.12.2016 г. за прехвърлянето с
окончателен договор. Вписано е, че сумата е получена от купувача при
подписването на договора, като разноските са в тежест на купувача.
До
настоящия момент ответникът не е прехвърлил правото на собственост върху идеалната
част от имота на ищцата.
Установява се,
че ответникът притежава правото на собственост върху 1/2 ид.ч. от имота. Апартаментът
е придобит, съгласно представения нотариален акт (описан в самия предварителен
договор) чрез покупко-продажба от Р. К.Т.-Д. на 04.03.2008г. Сделката
е сключена по време на брака на Р. Т. с ответника А.Д., поради което съгласно
разпоредбите на чл. 21 СК собствеността е възникнала в режим на СИО. Няма данни
за избор на режим на разделност и за сключването на брачен договор. Сделката е
в необходимата за това нотариална форма и съпрузите са придобили собствеността
върху процесния имот в
режим на СИО. Бракът между Р. Т. и А.Д. е прекратен с решение по гр.д. № 1833/2016г.
на ПРС, влязло в сила на *****., видно от самия съдебен акт и преписът от
община П.. Съгласно чл. 28 СК при прекратяване на имуществената общност дяловете
на съпрузите са равни, поради което ответникът се легитимира като собственик на
1/2 ид.ч. от апартамента.
С
предварителния договор страните поемат задължение за вбъдеще да сключат друг
договор. Предварителният договор следва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, като когато за последния се
изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19,
ал. 1 и 2 ЗЗД/. Всяка от страните по предварителния договор може да
предяви иск за сключване на окончателен договор /чл. 19,
ал. 3 ЗЗД/. Когато се касае за прехвърляне на собственост върху недвижим
имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, вкл. дали отчуждителят е собственик на имота /чл.
363 ГПК/.
В
разглеждания случай, страните са обвързани от предварителен договор за покупка
на недвижим имот. Волята им същият да бъде продаден е ясно изразена, вкл. предвид
начина, по който са наименувани страните по договора (продавач и купувач),
уговореното основно задължение (прехвърляне на имота за определена сума и
сключване на окончателен договор). Същият е сключен в изискуемата писмена
форма. Налице е и необходимото съгласно чл. 19,
ал. 2 ЗЗД съдържание предвид включените уговорки относно съществените
условия на окончателния договор – индивидуализация на недвижимия имот и цена. Това
че имотът не е индивидуализиран съгласно действащата кадастрална карта не е
пречка за уважаването на претенцията, тъй като обектът е индивидуализиран в
достатъчна степан, съгласно последния нотариален акт, а идентификаторът се
установява от представената схема на СОС. Не се установява така постигнатото
съглашение да е привидно. Купувачът е изпълнил задължението си да плати
дължимата продажна цена в размер на 9500 лева, а продавачът не е изпълнил
своето, да му прехвърли собствеността. При това положение за ищцата като
изправна страна е възникнало правото да иска обявяването на договора за
окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Доколкото ответникът е собственик на
процесния имот, предявеният иск е основателен.
В
съдебно заседание ответникът представя доказателства за предлагането на
идеалната част на съсобственика си- Р. Т. и отказ на същата да закупи имота.
Дори без тези документи, неизпълнението на изискванията на чл. 33 ЗС
не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен. Това е така
- първо защото, тези изисквания не са елемент от състава на чл. 19, ал. 3
от ЗЗД и в това производство искането на съсобственик да придобие дела на
продавача -не може да се реализира. Това може да стане едва след евентуалното
му уважаване и вписване на съдебното решение, заместващо окончателния договор.
Второ, защото продавачът, в качеството си на съсобственик, а не купувачът
/който е ищецът в настоящето производство/ трябва да предложи на другия
съсобственик да купи неговата част при същите условия. В този смисъл, няма как
от купувач да се изискват такива доказателства. Те не са и необходими, защото
последицата от неспазването на изискванията по чл. 33 ЗС
не е свързана с действителността на сключения между страните предварителен
договор, а се състои в това, че непоканеният съсобственик има право да изкупи имота
от купувача, като продавачът отговаря за вредите на купувача, ако
неизпълнението на изискванията е станало по негова вина. Правата на съсобственика
не са засегнати, тъй като той може да се защити по реда на чл. 33 ЗС.
В този смисъл са Решение № 250 от 21.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 3/2009 г.,
III г. о., ГК, Решение от 1.11.2000 г. по гр. д. № 57/00 г. на II г. о. на ВКС и Решение №
826 от 27.07.2000 г. по гр. д. № 112/00 г. на II г. о. на ВКС.
Съдът
констатира, че в нотариалния акт от 2008г. е отразено вписването на договорна ипотека
за имота с ****. За същата не бяха изложени твърдения от страните, като не се
установява и нейното заличаване. Въпреки това, вписването на ипотека не е пречка
за уважаване на претенцията, доколкото ЗЗД не предвижда ограничение в тази
насока, а правата на страните по делото и по ипотеката се защитават от
поредността на вписванията.
От
писмото от община П. към представената данъчна оценка се установява, че за
имота има задължения в размер на 1209.01 лева, за които няма данни да са
били погасени в хода на процеса. Наличието на неплатени, от страна на продавача
по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други
негови публични задължения не съставлява пречка за уважаване на конститутивния
иск по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД. Съгласно чл. 364, ал.
2 ГПК, съдът не издава препис от решението, с което се уважава
конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на
недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. В този смисъл
Решение № 102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о., Решение
по гр. д. № 870/2011 г., Решение по гр. д. № 1338/2010 г., Решение по т. д. №
370/2011 г. и Решение № 12 от 3.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 439/2011 г., III
г. о.
Ето
защо липсата на документи, установяващи липса на задължения за данъци и други
публични задължения на праводателя на ищцата, би съставлявало пречка за
изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в
случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе разпоредба на чл. 364, ал.
2 ГПК, приложима за особеното исково производство.
В
съответствие с чл. 364, ал. 1 ГПК ищцата трябва да бъде осъдена с решението да
плати разноските по прехвърлянето на процесния недвижим имот, а именно – нотариална
такса по сметка на ПРС, съгласно чл. 85 вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел II т. 8 Тарифата
за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност,
съобразно данъчната оценка – 216.08 лева, както и местен данък съгласно чл. 35,
ал. 2 от НАРЕДБА на ОбС П. за определянето размера на местните данъци на
територията на община П. за придобиване на имота - по сметка на Община П. в
размер на 423.69 лева.
Водим от горното, съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19,
ал. 3 ЗЗД сключения на 25.10.2016
предварителен договор, с който А.И.Д., ЕГН ********** като продавач, се задължава да прехвърли на М.И.Т.,
ЕГН **********, с адрес: ***, като купувач, 1/2 ид.ч. от апартамент 16/106, находящ се в *******състоящ се от три стаи, хол кухня, баня-клозет,
антрета, със застроена площ на жилището от 82.26 кв.м., избено помещение № ****и
0.715 (%) ид.ч. от общите части на сградата, с
нотариален акт *****., които имот съответства на 1/2 ид.ч. от самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***** по КК и КР на гр.
П., одобрени със
заповед № РД-18-48 от 03.06.2009г. на ИД на АГКК, с адрес: *******, с площ-
няма данни, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, прилежащи
части: (няма данни), който самостоятелен обект се намира в сграда № ****,
разположена в поземлен имот с идентификатор *****, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж- ****, под обекта- *****, над обекта- *****, за сумата от 9500 лева, платена от
купувача на продавача при подписването на предварителния договор.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,*** сумата от 423.69 лева /четиристотин двадесет и три лева и шестдесет
и девет стотинки/- местен данък И в
полза на бюджета на съдебната власт по сметка
на Районен съд-
Пловдив сумата от 216.08 лева
/двеста и шестнадесет лева и осем стотинки/- такса по прехвърляне на имота.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал.
1 ГПК служебно ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА
върху 1/2 ид.ч. от недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението,
до заплащане на разноските по прехвърлянето от М.И.Т., ЕГН **********.
ДАВА 6-месечен срок на М.И.Т., ЕГН ********** от
влизането в сила на решението, за да извърши
отбелязването му в Службата по вписвания – П.,
съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
ПРЕПИС от
решението ДА СЕ ИЗПРАТИ служебно на Службата по вписванията Пловдив за вписване
на възбраната, след влизането му в сила.
ПРЕПИС от решението ДА СЕ ИЗДАДЕ на М.И.Т. СЛЕД
представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Районен
съд- Пловдив, както и на удостоверение, че са изплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите към момента данъци и такси за имота.
СЪДИЯ
/п/
/Тоско Ангелов/
Вярно с оригинала.
Р.М.