Р Е Ш Е Н И Е
№………../ 19. 07. 2018 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на втори юли през
две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МАРИН МАРИНОВ
при секретар Христина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 37 по описа на ВОС за 2018 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по
делото е образувано по искова молба на „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, гр. Варна, ЕИК
*********, чрез адвокат Р.С.Т. - САК, с която срещу А.Х.Х., ЕГН **********
и Р.А.Х., ЕГН ********** е предявен
осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД, за осъждане на ответниците да
заплатят сумата от 29 420 лева (двадесет и девет хиляди
четиристотин и двадесет лева), представляваща неустойка по чл. 15 от Договор за
наем на недвижим имот, вписан в СВ - Варна под акт № 124, том VII, вх. рег. номер
18741, дело 2438/17.07.2017г., сключен на 07.07.2017г. между „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД, /гр.
Варна, ЕИК *********/ – Наемодател и „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД – Наемател, по
силата на който ответниците са се задължили да отговарят за всички имуществени
задължения на Наемодателя към Наемателя в качеството си на солидарни длъжници.
Сочи се в исковата молба, че между ищеца „ЕЛИТИС
МЕГАСТОР” ЕООД от една страна и „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД, е сключен договор за наем
на недвижим имот, вписан в СВ - Варна под акт № 124, том VII, вх. рег. номер
18741, дело 2438/17.07.2017г., договор с нотариална заверка на подписите рег. №
5891, акт 174, том 2/14.07.2017г. на нотариус Орлин Стефанов, рег. №196 НК,
район на действие Районен съд Варна. Ищецът излага, че по силата на посочения договор „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД е
предоставило на „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД за временно и възмездно ползване следния
свой собствен недвижим имот: ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА СГРАДА (бивш магазин 501 стоки),
находяща се в гр. Варна, район Одесос, ул. „Дрин" № 59, (бивша ул.
„Величко Костов") - кооперативен пазар, представляваща Магазин с площ от
618 кв. м. (шестстотин и осемнадесет квадратни метра) и принадлежащия му
сутерен с площ от 618 кв. м. (шестстотин и осемнадесет квадратни метра), ведно
с правото на строеж върху земята, попадаща в ПИ № 1.11 (едно единадесет), кв.
350 (триста и петдесет), находяща се в 1 (десети) микрорайон на гр. Варна, при
граници: на изток - улица „Радецки", на запад – улица Дрин", на север
- блок 2 (втори), на юг - блок 3 (трети), който търговски обект, съобразно
одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение със Заповед № КД-14-03-2372/17.09.2012 г. на Началника на СГКК
- гр. Варна, съставлява: СГРАДА с идентификатор № 10135.1503.644.1, адрес на
сградата: гр. Варна, общ.Варна, обл.Варна, район Одесос, п. к. 9000, ул.
„Дрин" № 59 (петдесет и девет), разположена в поземлен имот с
идентификатор №10135.1503.644, със застроена площ по скица 471 кв.м.
(четиристотин седемдесет и един квадратни метра), брой етажи 1, предназначение
- сграда за търговия, стар идентификатор №10135.1503.43.7. Ищецът твърди, че
Наемодателят „Далия Инвест" ЕООД се е задължил за срока на договора да не
прехвърля на трети лица имота, предмет на договора (чл. 4, ал.4 от Договора).
Сочи, че договорът е сключен за 5 (пет) години, считано от 01.07.2017г, а
впоследствие е изменен с анекс, с който срокът му е удължен на 7 години. Счита,
че в нарушение на поетото задължение към Наемателя в чл.4, ал.4 от описания
договор за наем, Наемодателят „Далия Инвест" ЕООД се е разпоредил със
собствеността върху имота, предмет на договора за наем в срока на договора.
Изложено е, че съгласно чл.15 от Договора за наем, при неизпълнение от страна
на Наемодателя на някое от задълженията, поети с договора, същият дължи
неустойка на Наемателя в размер на 2 (две) наемни месечни вноски, които
съгласно чл.2, ал.1 от наемния договор
са уговорени в размер на 14 710.00 лв. Твърди, че дължимата неустойка за
неточно изпълнение съгласно чл. 15 от Договора за наем възлиза на 29 420.00лв.,
като последната се дължи заедно с изпълнението на поетите от страните
задължения, доколкото действието на договора за наем не се прекратява. Посочено
е, че съгласно чл.17, ал.2 от договора А.Х.Х., ЕГН ********** и Р.А.Х., ЕГН **********
са встъпили като солидарни длъжници на Наемодателя "Далия Инвест"
ЕООД за всички поети от Наемодателя към Наемателя "ЕЛИТИС МЕГАСТОР" ЕООД
задължения, включително за заплащане на дължимите неустойки и лихви, поради
което ищецът насочва претенцията си за заплащане на неустойка в размер на 29
420.00 лв. от Наемодателя спрямо А.Х.Х. и Р.А.Х.. Ищецът е предявил искове пред
съда, с които моли ответниците да бъдат осъдени за заплатят дължимите суми по
описания договор за наем, както и съдебно - деловодните разноски в
производството и в производството по ч.т.д. № 1685/2017 г.
Ответниците подават отговор на исковата молба след
срока по чл. 367 ГПК, поради което размяната на книжа между страните е
приключила.
В съдебно заседание ищецът изпраща представител, който поддържа исковете и
моли за уважаване, като представя и писмена защита.
В съдебно заседание ответниците изпращат представител, който оспорва
исковете като неоснователни и моли за отхвърлянето им.
След съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна,
следното:
Между страните не е спорно, а и от
събраните по делото доказателства, се установява, че на 07.07.2017 г. „ДАЛИЯ
ИНВЕСТ“ ЕООД /наемодател/ и „ЕЛИТИС МЕГАСТОР“ ЕООД /наемател/ са сключили
Договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите /на
14.07.2017 г./, с който са уговорили наемодателят да предостави за временно и
възмездно ползване за срок от 5 години свой недвижим имот:
ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА СГРАДА (бивш магазин 501 стоки), находяща се в гр. Варна,
район Одесос, ул. „Дрин" № 59, (бивша ул. „Величко Костов") -
кооперативен пазар, представляваща Магазин с площ от 618 кв. м. (шестстотин и
осемнадесет квадратни метра) и принадлежащия му сутерен с площ от 618 кв. м.
(шестстотин и осемнадесет квадратни метра), ведно с правото на строеж върху
земята, попадаща в ПИ № 1.11 (едно единадесет), кв. 350 (триста и петдесет),
находяща се в 1 (десети) микрорайон на гр. Варна, при граници: на изток - улица
„Радецки", на запад – улица Дрин", на север - блок 2 (втори), на юг -
блок 3 (трети), който търговски обект, съобразно одобрени със Заповед №
РД-18-98/10.11.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
Заповед № КД-14-03-2372/17.09.2012 г. на Началника на СГКК - гр. Варна,
съставлява: СГРАДА с идентификатор № 10135.1503.644.1, адрес на сградата: гр.
Варна, общ.Варна, обл.Варна, район Одесос, п. к. 9000, ул. „Дрин" № 59
(петдесет и девет), разположена в поземлен имот с идентификатор
№10135.1503.644, със застроена площ по скица 471 кв.м. (четиристотин седемдесет
и един квадратни метра), брой етажи 1, предназначение - сграда за търговия,
стар идентификатор №10135.1503.43.7, срещу задължението на ищецът наемател да
заплаща месечна наемна цена в размер на 14 710 лв.
без ДДС. В чл. 17, ал. 2 от Договора ответниците са се задължили солидарно да
отговарят за всички поети от наемодателя задължения, като са положили подписите
си на края на документа. Впоследствие договорът е бил вписан в Служба
вписвания. След сключване на договора на 28.11.2017 г. наемодателят и
собственик на имота „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД го прехвърля на „ЕСТЕЛА БЮТИ“ ЕООД с
договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 24, том 6, рег.№
14322, дело № 734 на Нотариус № 549 Ваня Георгиева., вписан в Служба по
вписванията на същата дата, за сумата от 1 000 000 лв.
Приобретателят „ЕСТЕЛА БЮТИ“ ЕООД отдава под наем отделни части от имота на
„БРИТ КОМ 1“ ЕООД с три договора за наем от 18.12.2017 г., вписани в Служба по
вписвания.
От експертното заключение по
допуснатата по делото съдебно-техническа експертиза, която съдът намира за
компетентно и безпристрастно извършена, се установява, че е налице идентичност
между имота по процесния договор за наем от 14.07.2017 г. и имотите, описани в
трите договора за наем от 18.12.2017 г., доколкото последните са част от
процесния имот. Същите са отделни обекти, но не са документално обособени
самостоятелно.
Съобразно така
установената фактическа обстановка, съдът формира следните правни изводи:
По предявения иск, с правно основание чл. 92 ЗЗД за присъждане на
компенсаторна неустойка за неизпълнение на договорно задължение, е възложена с
доклада по делото доказателствена тежест на ищеца да установи при условията на
пълно и главно доказване, че е налице валидно сключен договор за наем, който
обвързва ответниците и е налице неизпълнение на предвидено в него задължение на
наемодателя да се въздържа от разпоредителни действия с наемния имот.
Страните не спорят по валидността на договора за наем в неговата цялост,
както и задължените по него лица. Главният спорен въпрос по делото е дали
наемодателят е в неизпълнение на задължението си по чл. 4, ал. 4 от Договора за
наем, а именно „да не отдава под наем
повторно имота, както и да учредява и/или прехвърля на трети лица права (в това
число облигационни и вещни), които последните биха могли да противопоставят на
НАЕМАТЕЛЯ и/или които биха възпрепятствали свободното ползване на имота с оглед
предназначението му.“, което обуславя дължимостта от солидарните длъжници
на неустойката по чл. 15 от Договора за наем в размер на две месечни наемни
вноски, която е уговорена за неизпълнение, на което и да е задължение по
договора. Допълнително ответниците възразяват като твърдят, че неустойката е
нищожна поради противоречието и́ с добрите нрави, евентуално е прекомерно
висока и следва да бъде редуцирана.
Често срещано в договорната практика между търговци е уговарянето на клауза
в договора за наем, с която наемодателят се задължава да се въздържа от
определени действия, които биха попречили на наемателя да ползва
необезпокоявано имота. Доколкото правилата за наема в ЗЗД са диспозитивни, няма
пречка страните да уговорят по-засилена защита от предвидената в чл. 237, ал. 3 ЗЗД. Това обикновено се налага предвид големите инвестиции за преустройства,
които наемателят извършва, и които биха му донесли значителни загуби, ако трети
лица му пречат да ползва имота.
За условията и критериите, при които уговорката за заплащане неустойка на
търговския договор по вина на длъжника, е нищожна поради противоречие с добрите
нрави – чл. 26, ал. 1 ЗЗД е налице задължителна практика на ВКС по смисъла на
чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, обективирана в т. 3 от ТР № 1/2010 г. по тълк.д. №
1/2009 г., ОСТК на ВКС, където е посочено, че „неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за
която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции”, както и че „прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави”.
Според мотивите на тълкувателно решение, при спор за валидност на уговорената
неустойка преценката за нейната нищожност поради накърняване на добрите нрави
се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не
към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно
изброени критерии: 1. естеството им на парични или на непарични и размерът на
задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; 2. дали
изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство,
залог, ипотека; 3. вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и
вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова
част; 4. съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнение на задължението вреди и др.
В мотивите на ТР № 1/2009 г. е застъпено разбирането, че съдът следва и
служебно да преценява дали клаузата за неустойка съответства на добрите нрави и
на принципа за справедливост в гражданските и търговски правоотношения. Тези
постановки последователно са прилагани в последваща практика на ВКС. Изразеното
в ТР разбиране е доразвито и в решение № 223 от 19.04.2016 г. по т.д. №
3633/2014 г., І т.о., в което, при извършено съпоставяне между прекомерност на
неустойката и нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави, е
прието, че въпросът за накърняване на добрите нрави по отношение на уговорена
неустойка следва да бъде решен чрез комплексна преценка не само на съдържанието
на договорната клауза, но и при отчитане на други фактори. Такива са свободата
на договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката,
както и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на
неизпълнението, за да не се превърне неустойката в средство за неоснователно
обогатяване
В настоящият случай, съдът преценява, че неустойката не е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Нейният характер е компенсаторен с фиксиран
размер, който не се увеличава прогресиращо, като се равнява на две месечни
наемни вноски по договор, сключен за срок от 5 години. Съпоставено с общата
първоначално договорена цена и срок (60 месеца), стойността на неустойката е
1/30 от цената на целия договор, поради което не може да се приеме за
неморална. Целта и́ е да обезщети
вредите, които наемателят търпи от действията на трети лица, които му пречат да
ползва вещта. Същата е уговорена за неизпълнението на съществено задължение по
договора, което не е обезпечено по друг начин. Съдът не споделя възражението,
че клаузата е значително ограничаваща за наемодателя, доколкото същият е
търговец и е бил в състояние да извърши преценка дали му е икономически изгодно
да сключи договора за наем и при какви условия.
Възражението на ответниците за прекомерност на неустойката е преклудирано с
пропускането на срока за отговор (чл. 133 ГПК). Дори да беше допустимо, същото
е неоснователно, защото размера на неустойка уговорена по търговска сделка
между търговци не може да се намалява поради прекомерност (чл. 309 ТЗ).
Солидарните длъжници, каквито са ответниците отговарят за задълженията на
главния длъжник, така както същият ги е приел, поради което за тях не възниква
правото да релевират възражение за прекомерност, независимо дали са търговци
или не.
Във връзка с тълкуването на клаузата на чл. 4, ал. 4 от Договора и дали
същата е нарушена, следва да се приложат критериите на чл. 20 ЗЗД и практиката
на ВКС. В редица решения /по т.д. № 523/2008 г., ІІ т.о.; т.д. № 666/2010 г., І
т.о.; гр.д. № 856/2009 г., ІV г.о.; т.д. № 761/2008 г., І т.о. на ВКС/ е
указано, че на тълкуване подлежи неясна или двусмислена договорна клауза и
такава, по която има спор между страните, като съдът при тази си дейност е
длъжен да се съобрази с изявената, а не с предполагаемата воля на страните и не
може да подмени нейното съдържание. При издирване на действителната обща воля,
отделните уговорки следва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една
от тях в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността.
В конкретния случай от граматическото и телеологичното тълкуване на
разпоредбата може да се направи извод, че страните са предвидили защитна за
наемателя клауза, чрез която наемодателят се задължава да се въздържа от
всякакви действия, които биха смутили правото на ползване на наемателя, като са
изброени общо няколко от тях, а именно: да не отдава под наем имота и да не
учредява и/или прехвърля на трети лица права, които биха могли да се
противопоставят на наемателя и/или, които биха възпрепятствали свободното
ползване на имота с оглед предназначението му.
При тълкуването на другите клаузи от договора в тяхната съвкупност, с оглед
изследване общата воля на страните, се установява, че същата е била да се
защити наемателя в максимална степен от възможността да бъде нарушено правото
му на ползване за срока на договора. В чл. 13, ал. 1 от Договора е уговорено
едностранно право на разваляне при неизпълнение на задълженията по чл. 4, а
именно: при отдаване под наем на имота на трето лице без съгласие на наемателя;
в случай, че наемодателят не е единствен и пълноправен собственик на имота; в
случай, че наемодателят е сключил предварителен договор за продажба на имота и
др.
При така установените факти по делото за наемателят се е породило дори
правото да поиска разваляне на договора поради неизпълнение на задължението на
наемодателя да прехвърля имота на трети лица, но същият е решил да запази договорната
връзка, като претендира единствено неустойка за неизпълнение на конкретното
задължение. Да се отрече дължимостта на тази компенсаторна неустойка при
действащ договор би означавало да се принуди наемателя да разваля и да търси
вреди, което е в противоречие с общия принцип в договорното право, който цели
запазване на съглашението.
От събраните доказателства безспорно се установява, че наемодателят е
прехвърлил целия имот на трето лице, което е сключило три договора за наем с
други лица за три обекта, които са част от процесния имот. Доколкото от
договора следва, че се отдава под наем целия имот, то наемодателят следва да
осигури ползването на наемателя изцяло. С прехвърлянето на вещта несъмнено се
създават предпоставки за новия собственик да извърши действия, с които да смути
ползването. Независимо от вписването на договора за наем, новият собственик е
сключил други договори, чрез които трети лица могат да претендират права срещу
ищеца. Вписването на договора за наем е противопоставимо, но фактически се
възпрепятства свободното ползване на имота с оглед предназначението му, което
действие покрива клаузата на чл. 4, ал. 4 от Договора. Достатъчно е за
наемателя да са създадени неудобства по вина на немодателя и първият да е
принуден да извършва действия, с които да защитава правото си срещу третите
лица, за да се породи отговорността на „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД за дължимостта на
неустойката. В
случая не е необходимо вредите да се доказват.
Обстоятелството дали и преди сключването на трите договора за наем в имота
е имало други наематели е ирелевантно. Този факт не се доказа по делото, но
дори и да се беше доказал, нямаше да освободи наемодателя от дължимостта на
неустойката, защото единствено в правото на наемателя е да прецени дали да
търпи трети лица да ползват имота и дали да се позове на клаузата. От договора
не следва извод за съгласието му да дели ползването.
За ищецът се е породило правото да претендира компенсаторна неустойка за
неизпълнение на задължението по чл. 4, ал. 4 от Договора срещу наемодателя и
солидарните длъжници.
В заключение съдът приема, че искът е основателен и следва да се уважи
изцяло по отношение на лицата, спрямо което е предявен.
Предвид изхода на спора и разпоредбите на чл. 78, ал. 1 ГПК, в тежест на
ответниците следва да се възложи отговорността за разноски по делото. Ищецът е
поискал разноски и е представил доказателства за дължимостта на суми в размер
на 3046,80 лв, от които 1 176,80 лв.
държавна такса за предявяване на иска, 40 лв. държавна такса за обезпечение на
бъдещ иск, 150 лв. депозит за вещо лице и 1 680 лв. с ДДС адвокатско
възнаграждение, които следва да му се присъдят изцяло.
По повод направеното от процесуалния представител на ответниците възражение
за прекомерност на заплатения от ищеца адвокатски хонорар, съдът приема, че
същото е неоснователно, доколкото съгласно критериите на чл. 7, ал. 2, т. 4 от
Наредба № 1, определяща минималните размери на адвокатските възнаграждения,
минималният адвокатски хонорар е 1382,6 лева, докато платения от ищеца хонорар
от 1680 лева го поставя близко до минималния законов размер и е напълно
съобразен със сложността на делото, извършените в първата инстанция процесуални
действия по отговори на възражения, положени усилия за спогодба, аннгажиране на
доказателства и др. За сравнение, адвокатския хонорар на възразилата страна е
2500 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА ответниците А.Х.Х., ЕГН **********,*** и Р.А.Х., ЕГН **********,***, в
качеството им на солидарни длъжници, ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на ищеца „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Никола Симов“ № 3,
представлявано от управителя Лалю Радулов, сумата от 29 420 лв. (двадесет и девет хиляди четиристотин и двадесет лева),
представляваща дължима компенсаторна неустойка по чл. 15 от Договор за наем на
недвижим имот, вписан в СВ - Варна под акт № 124, том VII, вх. рег. номер 18741, дело 2438/17.07.2017 г., сключен
на 07.07.2017 г. между „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД, гр. Варна, ЕИК ********* –
Наемодател и „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД – Наемател, за неизпълнение на задължението
по чл. 4, ал. 4 от Договора, на
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА ответниците А.Х.Х., ЕГН **********,*** и Р.А.Х., ЕГН **********,***, ДА
ЗАПЛАТЯТ на ищеца „ЕЛИТИС
МЕГАСТОР” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Никола Симов“ № 3, представлявано от управителя Лалю Радулов,
сумата от 3046,80
лв. /три хиляди четиридесет и шест лева
и осемдесет стотинки/, разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Присъдените
с решението суми могат да се преведат по посочената от ищеца банкова сметка ***:
*** „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, ЕИК *********.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред
Варненски апелативен съд.
СЪДИЯ В
ОКРЪЖЕН СЪД: