№ 1682
гр. Варна, 27.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Пламен Ат. Атанасов
Членове:Ралица Ц. Райкова
Деница Добрева
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско
дело № 20223100501961 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Г. Д. Т., с ЕГН **********, с адрес: ******,
действащ чрез адв.С. Б., със съдебен адрес: *****, против Решение №1899 от 13.06.2022г. по
гр.д.№20213110106188 по описа на РС Варна, с което е отхвърлен предявеният от
жалбоподателят иск за осъждане на “Алвес“ ЕООД, с ЕИК103812342, със седалище и адрес
на управление: гр.Варна, бул.”Съборни” №11, ет.6, представлявано от В.Т.Д., със съдебен
адрес: гр.Варна, ул.”Драгоман" №3, ет.1, чрез адв.Н. Й., да заплати сумата от 13299.64лв.,
съставляваща левовата равностойност на 6800 евро, представляващи договорна неустойка,
дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД вр. с т.19 от Предварителен договор от 04.01.2019г.
при разваляне на договора, поради виновно неизпълнение на задължението на продавача да
прехвърли правото на собственост върху процесният недвижим имот, или в условията на
евентуалност да се присъди същата сума, дължима на основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във
връзка с т.6.1 от предварителен договор от 04.01.2019г. като връщане на капаро в двоен
размер, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на
подаване на исковата молба-28.04.2021г. до окончателното й плащане.
В жалбата се излага, че решението на РС Варна, е незаконосъобразно, неправилно и
необосновано. Оспорват се изводите на съдът, че сключеният на 04.01.2019г. между
страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е нищожен,
поради невъзможен предмет. Развити са подробни съображения, че с оглед характера на
1
процесната сделка, съответно на нейният предмет, не е възможно същата да попадне в
хипотезата на чл.26, ал.2, изр.1 от ЗЗД, било то поради правна или фактическа
невъзможност на предмета. Сочи се относима съдебна практика, като са изложени доводи за
противоречие на обжалваното решение със същата. По конкретно се поддържа, че в случая
дали е възможно или не да се изгради имота, предмет на процесната сделка, зависи
единствено и само от волята на ответното дружество, тъй като към момента на подписване
на предварителният договор-04.01.2019г. сградата не е била построена и от инвеститора е
зависело, какви промени да бъдат направени в инвестиционния проект. Сочи се, че такива
промени са направени и апартамент с характеристики сходни, на този който е трябвало да
бъде продаден на ищеца, е построен, макар и с голяма забава. Сочи се, че наличието на
скосявания в стените на действително изграденият апартамент, по което той се различава от
имота предмет на процесната сделка, се дължи единствено на това, че строителят е поискал
да построи много по-висока сграда, с близо двойно повече РЗП. На следващо място се
поддържа, че неправилно съдът е възприел момента, към който следва да се преценява
валидността на сделката, а имено към настъпването на вещно-правния ефект, вместо към
момента на постигне на съгласие между страните. В условията на евентуалност, се твърди,
че дори при така възприетото от съда, не следва извод за невъзможност на предмета на
сделката, доколкото макар и със забава и неточно /не с прави стени, а със скосявания и с
разлики в площта/, апартамент със същите граници, в същата сграда и на същия етаж /трети
жилищен/, е построен. На следващо място се оспорват изводите на съда за недължимост на
неустойка, тъй като развалянето на процесния договор има обратно действие по силата на
чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД, като се поддържа, че е налице неправилно позоваване на ТР
№7/2013 от 13.11.2014г. по т.д.№7/2013г. на ОСГТК на ВКС. Поддържа се, че процесната
неустойка е компенсаторна и уговорена за покриване на вредите при развален договор, с
оглед виновно неизпълнение, а не мораторна, поради което цитираната в решението съдебна
практика е неотносима. Сочи се, че уговорената от страните в т.19 от предварителния
договор компенсаторна неустойка в размер на 10 % от продажната цена, се дължи при
реализиране на правото на купувача да развали предварителния договор със 7 дневно
предизвестие, ако купувача не прехвърли собствеността върху имота в срока по т.8, т.е. до
01.06.2020г. Сочи се, че на 13.01.2021г. на ответникът е връчена нотариална покана, с която
му е дадено 7 дневно предизвестие и договорът е развален, поради неизпълнение от негова
страна. Поддържа се, че в дадения 7-дневен срок ответникът не е предложил изпълнение,
като Т.а не е могло и да се предложи, тъй като сградата още не е била готова. Сочи се, че за
сградата е издаден Протокол Акт Обр.14-“груб строеж на сградата“ от 08.04.2021г., като
това е моментът, от който обекти от сградата могат да бъдат предмет на разпореждане. Ето
защо се поддържа, че ответникът е бил в забава, както към 02.06.2020г., така и към
13.01.2021г., като апартаментът, който е обещал, че ще продаде е изграден на 08.04.2021г.,
при това неточно-със скосявания на стените. На следващо място се оспорва извършеният от
съдът анализ на доказателствения материал, според който реализираният към момента обект
е съвършено различен от този предмет на договора. Сочи се, че и в двата случая става
въпрос за апартамент, който се намира на трети жилищен етаж, като според начина на
2
броене-със или без отчитане на партерния етаж, същия се явява 3 или 4 етаж на сградата.
Твърди се, че анализа на заключението на вещото лице по СТЕ, налага извод, че процесния
апартамент е изграден на същия етаж и при същите граници, с малка разлика в
квадратурата. Поддържа се, че големият недостатък на жилището, е че изградено със
скосявания и с много голяма забава. Поддържа се, че ако сградата е била изградена в
първоначално предвидените 4 етажа и РЗП от 497.50 кв.м. е нямало да се стигне до
скосявания в обекта, като такива са се наложили защото ответникът с цел да построи повече
апартаменти и да реализира по-голяма печалба, е направил изменение в проектната
документация и сградата е “надстроена“ до 6 етажа и РЗП от 850.74 кв.м. Поддържа се, че
поради промяната в етажността на сградата и съобразяване с одобрения устройствен план, е
предвидено отдръпване от линията на застрояване и скосяване под 60 градуса от кота 8.75,
съответно е налице скосяването по цялата височина на стените на едната спалня и дневния
тракт. На последно място се оспорват изводите на съда, че процесния договор не е надлежно
развален, тъй като ответникът не бил канен да изпълни задължението си по договора и
защото е налице обективна невъзможност за изпълнение. Поддържа се, че изрично във
връчената на 13.01.2021г. лично на управителя на ответното дружество нотариалната
покана, е посочено, че договорът се разваля след изтичане на 7 дни от получаването на
поканата, което се явява допълнителен срок по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД. Поддържа се
още, че в случая е налице Т.а неизпълнение /изпълнени скосявания от бетон/, при което още
към момента на изпращане на поканата, не е било възможно точно изпълнение на
договореното, т.е. налице е хипотезата на чл.87, ал.2 от ЗЗД и това се дължи единствено и
само на промяната на инвестиционния проект, чрез предвиждане на два допълнителни
етажа. Оспорват се изводите, че причината за забавата в изпълнението се дължи на действия
на администрацията. Твърди се, че подобно обстоятелство не е установено по делото, тъй
като ответника не е ангажирал доказателства, кога са били изпълнени всички предпоставки
за одобряване на проекта и не е посочен срока, в който е трябвало да бъде одобрен този
проект. Развити са подробни доводи за обстоятелствата довели до забавата и неточното
изпълнение от страна на ответното дружество, като се поддържа, че причинните за това са
еднолично взетите решения от дружеството за изменение на етажността на сградата, т.е. че
причината за това е субективна, а не обективна невъзможност. Поддържа се, че дори да е
налице обстоятелство, което би могло обективно да освободи ответника от отговорност, то
за да настъпи това съгласно чл.24, ал.5 от договора и на основание чл.306, ал.3 от ТЗ,
продавача е трябвало да уведоми ищеца в тридневен срок в писмена форма, което не се е
случило. В допълнение се сочи, че при постановяване на решението съдът неправилно е
разместил доказателствената тежест, като е приел, че ищеца следва да установи осъществена
от ответника забава по договора. Поддържа се, че ответникът в качеството си на продавач и
строител, е следвало да докаже, че е изпълнил надлежно договорните си задължения,
респективно, че е налице уважителна причина за неизпълнението, която да е от Т.а естество,
че да може да го освободи от отговорност. Твърди се, че в хода на производството
ответникът не е доказал нито едно от твърдения си за изправност. В заключение се
поддържа, че в случая са налице всички елементи от фактическия състав, пораждащ вземане
3
за неустойка, а именно уговарянето на такава между страните като кредиторът е изпълнил
задължението си, а длъжникът виновно не е изпълнил своето, което неизпълнение е
обезпечено с неустойката. Изложени са подробни съображения в подкрепа на горните
доводи за наличието на всеки един от елементите на фактическия състав на чл.92 от ЗЗД, в
това число и за надлежното разваляне на процесния договор и за размера на неустойката.
По отношение на евентуалния иск за връщане на платено капаро в двоен размер на
основание чл.93, ал.2 от 33Д вр. с чл.6.1 от Предварителен договор от 04.01.2019г. се
поддържа, че в хода на делото е установено, че ищецът е изправна страна по договора и е
предоставил авансово плащане на 6800 евро, на което страните са придали функцията на
задатък/капаро, като е налице виновно неизпълнение от получилата задатъка насрещна
страна, което е довело до разваляне на сделката. Сочи се, че половината от сумата от
двойният размер на задатъка към настоящия момент е върната на ищеца, поради което е
дължим остатъкът от 6800 евро. С оглед изложеното се моли за отмяна на атакуваното
решение и уважаване на предявената претенция, както и за присъждане на разноски за двете
инстанции.
В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната
жалба, с който се поддържа становище за нейната неоснователност. Поддържа се, че
изводите на съда за нищожност на договора, поради невъзможен предмет са правилни и
законосъобразни. Сочи се, че в случая невъзможността, е както фактическа, така и правна,
тъй като това което е обещано да бъде прехвърлено в окончателна форма, не може да бъде
дадено, поради неговата липса и поради непреодолима правна пречка. Твърди се, че
непреодолимата правна пречка се изразява в нормативно уредени забрани и ограничения за
обособяването на обекта, описан в процесния предварителен договор, съгласно одобрения
инвестиционен проект от 04.11.2018г., както и в последяващия инвестиционен проект.
Твърди се, че след като съгласно одобрените проекти липсва възможност за реално
обособяване на обекта, то е налице хипотезата на невъзможен предмет. Твърди се още, че
невъзможността на предмета, произлиза и от липсата на индивидуален административен
акт, който да предвижда обособяването на предмета на сделката. Сочи се, че заповедта, с
която е одобрен инвестиционния проект, действащ към датата на подписване на
предварителния договор не допуска обособяването на обекта, предмет на сделката, поради
което и същият се явява невъзможен. Оспорват се изложените в жалбата оплаквания, че
дали ще се изгради или не процесния обект, зависи само и единствено от волята на
строителя, тъй като изграждането на сградата, следва да се осъществява на основание
одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж, като са развити подробни
съображения за тяхната неоснователност. На следващо място се поддържа, че в случая
липсва основание за присъждане на неустойка, тъй като в т.19 от договора не е уговорена
компенсаторна неустойка в случай на разваляне на договора. Твърди се, че е уговорена
неустойка, ако договорът бъде развален поради отказ на строителя-изпълнител да прехвърли
правото на собственост върху имота, какъвто отказ в случая не е налице. Развиват се доводи
в подкрепа на изводите в атакуваното решение, че купувачът не е дал никакъв срок за
4
изпълнение на задължението на ответника, а в нотариалната покана се е позовал на
разваляне договора, поради забава на изпълнение на задължението, а не поради отказ
строителят да му прехвърли правото на собственост. Сочи се, че именно поради посочената
забава в нотариалната покана, като причината за разваляне на договора, ищецът е
претендирал предвидена в т.20 на предварителния договор неустойка за забава в размер на
729.30 евро. На следващо място са развити съображения, че в случая не са спазени
изискванията на чл.87, ал.1 от ЗЗД, а ал.2 на същата разпоредбата не е приложима,
респективно че договора не е надлежно развален. Оспорва се извършеният с въззивната
жалба анализ на доказателственият материал, като се поддържа, че доводите на въззивника
са неоснователни и вътрешно противоречиви, като са развити обстойни съображения в
обратна посока. Твърди се, че ответника няма вина за забавата, тъй като е подал нужните
документи в Община Варна за съгласуване и одобряване на ПУП-РУП, но
административният орган не се произнесъл в законоустановените срокове, което изключва
отговорността на продавач на основание чл.24, ал.1 от договора. Поддържа се, че ищецът е
неизправна страна, тъй като се е отказал от договора, без да даде срок на продавача да
изпълни задължението си по предварителен договор, след като е бил запознат с липсата на
вина на последния за забавата. Въз основа на аналогични аргументи се поддържа становище
за неоснователност и на евентуалната претенция за връщане на задатък. Моли се за
потвърждаване на решението и присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззивникът, чрез пълномощник, поддържа жалбата и моли за
нейното уважаване, като доразвива съображения за основателност на иска. Претендира
присъждане на разноски.
Въззиваемият, чрез постъпила писмена молба от процесуалният му представител,
оспорва въззивната жалба и поддържа отговорът си. Моли за присъждане на разноски.
Депозира писмени бележки, с които оспорва доводите на жалбоподателя изложени в о.с.з.
Настоящият състав на Окръжен съд Варна, като съобрази предметните предели на
въззивното производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и правна
страна, следното:
Възвиваната жалбата, инициирала настоящото произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания за неправилно формирани изводи от съдът, постановил атакуваното
5
решение. В случая оплакванията на въззивникът съставляват оспорване на изводите на
първоинстанционния съд за неоснователност на претенцията за заплащане на неустойка,
евентуално за връщане на задатък, с доводи за неправилност на извършеният с решението
правен анализ относно действителността и валидността на процесната облигационна връзка,
както и дали същата предвижда задължение за заплащане на неустойка, респективно на
задатък. Така направените оспорвания не съставляват новонаведени възражения или
фактически твърдения, поради което следва да бъдат разгледани по същество.
За да се произнесе по въззивната жалба, съдът съобрази, следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с обективно, кумулативно и евентуално
съединени искове с правно основание чл.92 от ЗЗД за осъждане на “Алвес“ ЕООД да
заплати на Г. Д. Т. сумата от 13299.64лв., съставляваща левовата равностойност на 6800
евро, представляващи договорна неустойка, дължима на основание т.19 от Предварителен
договор от 04.01.2019г. при разваляне на договора, поради виновно неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот, или
евентуално да се присъди същата сума на основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във връзка с
т.6.1 от предварителният договор като връщане на капаро в двоен размер, ведно със
законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване на исковата
молба-28.04.2021г. до окончателното й плащане на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че по силата на Предварителен договор от 04.01.2019г.
ответникът се е задължил в срок до 01.06.2020г. да построи и снабди с Разрешение за
ползване “Жилищна сграда с магазин“ в УПИ-1-общ. с ид.№10135.2555.52 в кв.4а, по плана
на 23-ти м-р на гр.Варна, както и да продаде на ищеца, намиращия се в сградата Апартамент
№6 на трети етаж със застроена площ от 82.73 кв.м., състоящ се от входно антре, кухненски
бокс, трапезария-дневна, две спални, две бани-тоалет, перално-килер, два балкона, при
съседи: от изток-вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.5 от север-ул.“Проф.
Цани Калянджиев“, от юг-съседен парцел, ведно с изба №3, със застроена площ от 3.50 кв.м.,
находящи се в сграда, която следва да се построи в недвижим имот с кад.идентификатор
10135.2555.52. Сочи се, че ответникът е придобил собствеността върху процесният
недвижим имот, в който се строи сградата през 2006г. Твърди се, че според клаузите на
предв.договор общата продажна цена за апартамента, е левовата равностойност на 68000
евро, като тя следва да се плати четири вноски, а именно: -левова равностойност на 6800
евро при подписване на предварителния договор; -левова равностойност на 10200 евро при
достигане на втора конструктивна плоча; -левова равностойност на 17000 евро при полагане
на покривната плоча /акт обр. 14 на сградата/ и -левова равностойност на 34000 евро при
прехвърлянето на имота с нотариален акт и подписване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация. Поддържа се, че ищецът в качеството си на купувач, е изпълнил
задължението си при настъпване на условията за това, да заплати първите две вноски в общ
размер на 17000 евро, като част от тази сума /първата вноска/ в размер на 6800 евро,
съгласно т.6.1 от договора служи като капаро по смисъла на чл.93, ал.1 от ЗЗД. Поддържа се
още, че ответника не е изпълнил задължението си да изгради и снабди с разрешение за
6
ползване сградата, както и да прехвърли собствеността върху процесното жилище до
01.06.2020г., или след това. Твърди се, че през месец декември 2020г., ищецът установил, че
сградата се изпълнява по проект различен от представеният му при подписване на договора
одобрен инвестиционен проект от 2018г. Твърди се още, че без знание и съгласие на ищеца,
е извършена промяна в проекта на сградата, която засяга договорения за продажба
апартамент №6, чиито площ и обем са променени, като са изпълнени стени със скосявания,
довели до промяна в квадратурата на апартамента, включително и в светлата му площ.
Твърди се, че без да е съгласувано с ищеца, са извършени промени, в архитектурният
проект, представен при сключване на договора и в изпълнението на имота, както следва: -
преди промяната дневният тракт е с площ от 24.23 кв. м. и без скосявания, а след това е с
площ от 21.92 кв.м. и с две големи скосявания с наклон около 15 %, водещи до промяна на
светлата площ, обема и цялостния му облик на дневния тракт; -спалнята е с начална
квадратура от 11.55 кв.м. и без скосявания, а след това е с площ от 6.78 кв.м. и със скосяване
от около 15%, което я прави практически неизползваема и неприемлива за ищеца; -терасата
при сключване на договора е с площ от 3.36 кв.м., а след това с площ от 7.63 кв.м. Твърди се,
че е извършена и несъгласувана с ищеца промяна на застроителната линия и на етажността
на сградата, като при подписване на договора апартамента е предвиден да се намира на ет.3
и при застроителна линия от 255 см., а към след това е на ет. 4 и при застроителна линия от
200 см. Поддържа се, че въпросните промени в изпълнението на апартамента, касаещи
разположение, обем и площ на помещенията, понастоящем не подлежат на промяна, тъй
като е вече са изпълнени бетонните колони и ограждащите стени на етажа. На следващо
място се сочи, че към 18.12.2020г. е налице забава за изпълнение на задължението за
изграждане на сградата с Разрешение за ползване и за прехвърляне на имота, с
продължителност от 143 дни, считано от 01.06.2020г. Твърди се, че на 17.12.2020г., предвид
посочените забава и промени в архитектурния проект, водещи до това апартаментът да не
може да бъде прехвърлен в договореният вид, ищецът изпратил Нотариална покана до
продавача, с която го предупреждава, че договорът ще се счита развален, след изтичане на 7
дни от получаването й. С поканата е поискано, след изтичането на посочения срок,
ответното дружество да върне платената до момента цена и на основание т.19 във връзка е
т.6.1 oт предварителния договор да заплати сумата от 6800 евро. Твърди се, че нотариалната
покана е получена лично от управителя на ответното дружество на 13.01.2021г., съответно
че процесният договор, е развален, считано от 20.01.2021г. Поддържа се, че тъй като след
разваляне на договора, ответникът не е върнал платената цена и не е заплатил и
претендираното обезщетение от 6800 евро, на 12.02.2021г. е инициирано производство за
обезпечение на бъдещ иск, като няколко часа след завеждане на молбата за това, ответникът
е превел на ищеца сумата от 33210.04лв. с посочено основание “Анулиран договор за
строеж“. Сочи се, че оглед извършеното плащане, тази сума не се претендира в настоящия
процес, но се претендират съдебно-деловодни разноски за производство по обезпечение на
бъдещ иск, поради това, че ответникът е дал повод за инициирането му. Поддържа се, че
върнатата, авансово платена цена по договора, не включва сумата от 13299.65лв.,
съставляваща левовата равностойност на 6800 евро, представляващи неустойка дължима на
7
основание т.19 от предварителен договор. Твърди се, че към 01.06.2020г. процесният имотът
не е прехвърлен с нотариален акт на купувача, както и че сградата не е завършена на етап
“Груб строеж“, като последното е видно от извършената на 22.12.2020г. продажба от
ответника на други апартаменти от сградата, като идеални части от правото на строеж, а не
като самостоятелни обекти. В обобщение се поддържа, че в случая са налице всички
предпоставки за уважаване на иска за присъждане на неустойка, евентуално за връщане на
задатък, тъй като страните са обвързани от валиден предварителен договор, като т.19 от
същия предвижда, че при неизпълнение на продавача на задължението да прехвърли
правото на собственост върху имота, той да дължи неустойка в размер на 10% от
продажната цена. Наред с това в т.6.1 от предварителния договор е уговорено капаро в
размер от 6800 евро, което при неизпълнение на продавача, получил задатъка, следва да се
върне от него в двоен размер на основание чл.93, ал.2, пр.2 от ЗЗД.
С постъпилият от ответника отговор на исковата молба, се признава, че страните, са
сключили твърденият предварителен договор, като се сочи, че на ищеца е представен
одобрен инвестиционен проект от 04.11.2018г., на чието основание е издадено Разрешение
за строеж №203/01.11.2018г. Твърди се, че купувача е бил изрично запознат от продавача, че
този проект ще претърпи изменение, тъй като към този момент се подготвя РУП, като на
ищеца е представен работен чертеж, в който са били посочени предстоящите изменения на
проекта. Твърди се, че в работният чертеж за първи път е показано разпределение на
Апартамент №6, на четвърти жилищен етаж, с площ от 82.73 кв.м., като по този чертеж за
първи път се предвижда изграждане и на етажите, в които ще се помещава ап.№6, с
посоченото в предварителният договор разпределение. Твърди се, че купувачът е бил
детайлно запознат с промените, които предстоят и с необходимата процедура за
реализирането им, а именно изготвяне, съгласуване и одобряване на ПУП- РУП за УПИ-28 и
УПИI-общ. в кв.4а, по плана на 23-ти м.р. на гр.Варна. Поддържа се, че на ищеца е
обяснено, че този чертеж е работен и не е окончателен, като е възможно да претърпи
промени и няма гаранция, че при одобряване на проектите от Общината няма да се наложат
корекции по обектите. Поддържа се, че съзнавайки това ищецът все пак се е съгласил да
закупи имота, който се е предвиждал да бъде проектиран и в последствие, след одобряване
на проекта изграден. Твърди се, че на ищеца е било разяснено, че ответника не може да се
ангажира със срок за приключване на административна процедура за одобрения на
промените в проекта, но ако се спазват предвидените в закона срокове, е възможно
жилището да бъде изградено и прехвърлено с окончателен договор в срока посочен в
договора. Твърди се, че с оглед местоживеенето на ищеца, той е бил запознат и е
наблюдавал строителният процес, съответно е бил наясно със забавата на администрацията,
като лично е комуникирал с главния архитект на Общината относно движението на
преписката за одобряване на РУП. Твърди се, че в резултат от продължителната забава на
административната процедура, с повече от една година и след запознаване с одобрения
проект, ищецът е загубил интерес от закупуване на имота, като е изпратил на продавача
нотариална покана за прекратяване на договора. Сочи се, че в получената на 13.01.2021г. от
продавача нотариалната покана се съдържа изявление на ищеца, че разваля едностранно
8
предварителния договор, след изтичане на 7 дни от получаването на поканата, на основание
забава на продавача, без да е даден срок на насрещната страна да изпълни задължението си.
Сочи се още, че с поканата е поискано заплащане на неустойка по чл.20 от предварителния
договор в размер на 729.30 евро, връщане на платената до този момент цена в размер на
17000 евро и неустойка по чл.19 вр. чл.6.1 от предварителен договор, сума в размер на 6800
евро. Оспорва се основателността на претенциите, като се поддържа становище за
нищожност на процесният предварителен договор за покупко-продажба, поради липса на
предмет. Оспорват се и твърденията на ищеца, че при подписване на договора му е
представен друг проект, в който имотът, който е искал да закупи не е бил със скосявания на
стени, дневният тракт е бил с квадратура 24.23 кв.м., спалня с квадратура 11.55 кв.м., без
скосове и общата площ на жилището е 82.73 кв.м. Поддържа се, че съгласно одобрения на
01.11.2019г. инвестиционен проект, на чието основание е издадено Разрешение за строеж
№203/01.11.2018г. и въз основа, на който според твърденията на ищеца, е сключен
процесният договор, сградата е на четири етажа, като ап.№6, на трети жилищен етаж е с
площ от 46.56 кв.м., състоящ се от хол-трапезария, една спалня, баня/тоалет, т.е. към дата на
сключване на сделката, описаният в договора имот не съществува. Ето защо договорът е
лишен от предмет, което на основание чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД го прави нищожен, поради
невъзможен предмет. Твърди се, че с оглед липсата на предмет на договора, продавачът е
възстановил сумата на купувача, като получена без основание при условията на чл.55, ал.1
от ЗЗД. В условията на евентуалност, ако не се възприеме становището за нищожност на
договора, се поддържа, че същият е развален и и така са заличени всички задължения по
облигационното отношение. Сочи се, че развалянето има обратно действие на основание
чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД, като страните са освободени от облигационната си обвързаност с
уговорените в развалените договори задължения, в т.ч. и от задълженията за заплащане на
неустойки, предвидени за случай на неточно изпълнение. Сочи се още, че основанието да се
претендира неустойка е договорът и по тази причина претенцията за заплащането й не е
съвместима с развалянето на договора. В този смисъл се поддържа, че иска с правно
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД е неоснователен. Относно евентуалната претенция с правно
основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД се поддържа, че ищецът е неизправна страна по договора
и не разполага с правото едностранно да го развали и претендира заплащане на капаро в
двоен размер. Поддържа се още, че ответното дружество е изправна страна по
облигационната връзка, тъй като няма вина за забавата в изпълнение на задължението в
посочения в договора срок. В допълнение към доводите за осведоменост на ищеца за
нуждата от изменение на проектите и за развитието на административната процедура, се
сочи, че на 06.07.2020г., близо една година след подаване на заявлението, е издадена
Заповед №179 на Зам.кмета на община Варна, с която е одобрен ПУП-РУП, като на
24.08.2020г. е издадена Заповед №А-62/24.08.2020г. към Разрешение за строеж
№203/01.11.2018г. Твърди се, че ищецът веднага е бил запознат с така одобрената
документация, от която се вижда, какви са допуснатите промени, а именно в площта,
разпределението и наличните скосове по стените на ап.6 на 4 жилищен етаж. Поддържа се,
че въпреки узнаването на промените, ищецът не е предприел действия за разваляне на
9
процесния договор, поради неизпълнение на задължението на продавача в срока предвиден
в договора-01.06.2020г., защото на купувача е било известно, че строителят няма вина за
забавата и на основание чл.24.1 от договора последният е освободен от отговорност за
забава. Твърди се, че строителният процес е продължил и едва след изграждане на ет.4 и
полагане покривната плоча, на 17.12.2020г. ищецът е изпратил нотариална покана до
дружеството, че разваля договора. Поддържа се, че ищецът не е изправна страна, защото
макар да е бил запознат с липсата на вина у насрещната страна за забавата, се е отказал от
договора, без да даде срок на продавача да изпълни задължението си. Твърди се, че въпреки
отказа от договора от страна на продавача, същият не е задържал платената като задатък
сума, а е възстановил в пълен размер получената част от продажната цена на купувача. В
заключение се поддържа, че неизпълнението на задължението от страна на продавача в
посочения в договора срок не може да му се вмени във вина, поради което и не следва той да
понася негативите по смисъла на чл.93, ал.2, пр.2 от ЗЗД.
По делото не е налице спор и от приетите доказателства се установява, че между
страните е сключен Предварителен договор от 04.01.2019г. за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който ответникът, в качеството на продавач-изпълнител,
притежаващ недвижим имот с кад.идентификатор 10135.2555.52 по КККР на гр.Варна, се е
задължил, в срок до 01.06.2020г. /чл.8/ да построи и да продаде на ищеца, в нотариална
форма, Апартамент №6 на трети етаж, със застроена площ от 82.73 кв.м., състоящ се от
входно антре, кухненски бокс, трапезария-дневна, две спални, две бани-тоалет, перално-
килер, два балкона, при съседи: от изток-вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.5,
от север-ул.“Проф.Цани Калянджиев“, от юг-съседен парцел, ведно с изба №3, със застроена
площ от 3.50 кв.м., както и съответните ид.ч. от сградата и от правото на строеж върху
дворното място, в което следва да се построи сградата. Според чл.6 от договора общата
продажна цена, включваща и разходите за строежа, е в размер на 68000 евро, като тя е
платима в евро или в левова равностойност на четири вноски, както следва: -10 % капаро
внесени при подписване на предварителния договор или 6800 евро до 3 дни от подписването
/чл.6.1. от договора/; -10200 евро или 15 % при достигане на втора конструктивна плоча; -
17000 евро или 25 % при полагане на покривната плоча /представяне н акт обр. 14 на
сградата/ и -34000 евро при прехвърлянето на имота с нотариален акт и подписване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация /акт 16/. По силата на чл.12 от договора
ответникът се задължава да предостави на ищеца копия от разрешителното за строеж, като
също така продавача декларира и че цялата информация предмет на договора, е вярна.
Съгласно чл.18 от договора в случай, че купувача се откаже от договора или изпадне в
забава с повече от 15 дни, продавача има право да развали договора едностранно със 7
дневно предизвестие и да получи обезщетение за неизпълнение на задължението за
закупуване на имота в размер на 10 %. В този случай продавача се задължава да върне на
купувача в срок от 30 дни всички суми надвишаващи уговореното обезщетение. В чл.19 от
договора е предвидено, че ако продавача откаже да прехвърли правото на собственост върху
имота, купувача има право да развали договора едностранно със 7 дневно предизвестие, като
така ще се освободи от задълженията си и следва да получи обратно платеното по договора,
10
както и ще придобие правото да получи обезщетение в размер на 10 % от продажната цена.
На основание чл.20 от договора продавача дължи неустойка за забава като нейният
максимален размер, е ограничен до 10 % от стойността на имота. С чл.24.1 от договора е
предвидено удължаване на сроковете, в случай на забава на административните органи при
съгласуване/одобряване или издаване на строителни книжа, като страната ползваща се от
забавата, следва да уведоми насрещната в 3 дневен срок настъпване на въпросните
обстоятелства.
Видно е от приетият препис от Нотариална покана от 17.12.2020г., ведно с разписка
за получаване от 13.01.2021г., че същата обективира волеизявление на купувача до
продавача за наличието, според първия на несъгласувани съществени и неприемливи
промени в изграждането на апартамента, предмет на предварителният договор. Също така и
за наличието на продължителна забава от над 143 дни за изпълнение на задължението за
прехвърляне на собствеността върху имота, като в тази връзка се претендира заплащане на
неустойка за забава в размер на 729.30 евро платима в 7 дневен срок. Наред с горното, тъй
като в резултат от неточното и неподлежащо на последваща корекция изпълнение от страна
на продавача, имота не отговаря на договорените параметри за разположение, обем и площ
на помещенията, купувача е направил изявление за разваляне на договора, след изтичане на
7 дни от получаването на поканата, като е поискал незабавно връщане на платената до
момента цена в размер на 17000 евро и на основание чл.19 във връзка е чл.6.1 от
предварителния договор в едномесечен срок да му бъде заплатена сумата от 6800 евро,
съставляваща 10 % от продажната цена.
Безспорно е по делото, че ищецът е изпълнил задължението при настъпване на
условията за това да заплати първите две вноски в общ размер на 17000 евро, както и че
след получаване на нот.покана поканата за разваляне на договора, ответникът е върнал на
купувача сумата от 33210.04лв., съставляваща левовата равностойност на процесните 17000
евро.
По делото са представени преписи от книжата, нужни за изграждането на процесната
сграда, включително Разрешение за строеж №203/01.11.2018г., Скици, Справка по
кадастралната карта, Работен устройствен план, Архитектурен проект Заповед
№179/06.07.2020г. за одобрен ПУП-РУП, Заповед №А-62/24.08.2020г. за допълване на
разрешението за строеж, като и Справка за вписванията по партидата на ответното
дружество в СВ.
В приетото по делото заключение на СТЕ, което се кредитира от съда като
компетентно и добросъвестно дадено, кореспондиращо с писмените доказателства по делото
и неоспорено от страните, вещото лице е посочило, че според одобрени инвестиционни
проекти, действали към момента на сключване на предварителният договор процесният
имот не отговаря като описание на проектирания Апартамент №6 на етаж 3 /втори
жилищен/, със застроена площ 46,65 кв.м., състоящ се от: входно антре-коридор, хол-
трапезария-кухня, спалня, баня-тоалет. Процесният имот отговаря като функционална схема
и технически характеристики на обединени Апартамент №4, със застроена площ 62,73 кв.м.
11
и Апартамент №5, със застроена площ 20 кв.м., двата на етаж 3 /втори жилищен/, състоящи
се съответно от: входно антре-коридор, хол-трапезария-кухня, спалня, баня-тоалет, килер,
тераса и от: хол-трапезария-кухня, баня-тоалет, тераса. Експерта е установил извършени,
след сключването на предварителния договор, промени в проектната документация на
сградата, които са в съответствие с ПУП-РУП одобрен със Заповед №Г-179/06.07.2020г.
Първоначално сградата е проектирана като 4 етажна с РЗП от 497.50 кв.м. и в процеса на
строителство по инициатива на инвеститора и по реда на чл.154, ал.2, т.5, т.6 и т.7 от ЗУТ, е
променена етажността, чрез надстрояване до 6 етажа с РЗП от 850.74 кв.м. Наред с това броя
на апартаментите се увеличава от 8 на 9. Конкретно промяната се изразява в обединението
на ап.№1 и ап.№2 на етаж 2 /първи жилищен/ и образуването на нов ап.№2, като
първоначалния ап.№3 става ап.№1. На етаж 3 /втори жилищен/ се обединяват ап.№4 и ап.
№5 , образувайки нов ап.№4, като ап.№6 става ап.№3. След увеличение на квадратурата на
етаж 4 /трети жилищен/ от 62.99 кв.м. на 152.98 кв.м., предвидените на етажа два обекта се
променят, съответно студио №7 става ап.№6-тристаен с квадратура 82.56 кв.м и студио №8
става ап.№5-двустаен с квадратура 46.80 кв.м. На новозастроените /новопроектираните/ в
рамките на одобрения ПУП-РУП, етажи 5 и 6 са обособени още три апартамента. Според
вещото лице имота предмет на предварителният договор към момента съответства на
построеният Апартамент №6, на етаж 4 /трети жилищен/, със застроена площ 82.56 кв.м.,
състоящ се от: входно антре-коридор, хол-трапезария-кухня, две спални, две бани-тоалет,
килер, тераса, при граници: от изток-вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.№5,
от север-улица“Проф.Цани Калайджиев“, от юг-съседен парцел. Съответства също така на
предвиденият в одобрените инвестиционни проекти Апартамент №6, на етаж 3 /втори
жилищен/, със застроена площ 46,65 кв.м., състоящ се от: входно антре-коридор, хол-
трапезария-кухня, спалня, баня-тоалет, при граници: от изток-стълбище, асансьор и ап.№5,
от запад-улица “Мир“, от север-улица “Проф. Цани Калайджиев“, от юг-съседен парцел.
Вещото лице е посочило, че поради промяната в етажността на сградата и съобразяване с
одобрения устройствен план, е предвидено отдръпване от линията на застрояване и
скосяване под 60° от кота 8.75=93.45, което и обяснява скосяването по цялата височина на
стените на две от помещенията, а именно едната спалня и дневния тракт.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни
изводи:
В разглежданият казус се претендира заплащане на неустойка дължима на основание
чл.92, ал.1 от ЗЗД вр. с т.19 от предварителен договор, поради развалянето на договора по
вина на продавача, който не изпълнил задължението си да прехвърли правото на
собственост върху договореният недвижим имот, или в условията на евентуалност да се
осъди ответника да върне задатък по реда на чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от
предварителен договор.
По иск, с някоя от посочените правни квалификации, в тежест на ищецът е на първо
място да установи наличието на обвързваща страните облигационна връзка с твърдените
права и задължения, а именно предварителен договор по силата, на които ответника има
12
задължение да построи и продаде на ищеца определен жилищен обект. Следва да устави
още, че е изправна страна по договора, т.е. че е изпълнил задължението си да заплати
договорената цена в сроковете и размерите предвидени в договора. На последно място,
следва да установи предпоставките за възникване на вземането и по конкретно в първия
случай /главният иск/, че е развалил надлежно договора в хипотезата на виновно
неизпълнение на ответника-длъжник, в следствие, от което е възникнало правото на
кредитора да получи уговорената за този вид прекъсване на облигационната връзка
неустойка в претендираният размер. По отношение на евентуалната претенция, следва да се
установи даването на задатък на насрещната страна, съответно че кредитора-ищец се е
отказал от договора, поради неизправност на длъжника, в резултат, от което последния
дължи връщане на двойният размер на полученото.
От своя страна ответникът, следва да установи правоизключващите си възражения-за
нищожност на процесния договор поради невъзможен предмет, че е изправна страна,
включително че забавеното изпълнение на задължението се дължи на външни извинителни
причини и че претендираните суми не се дължат, поради отпадане на уговорка за това с
развалянето на договора или защото ищецът е неизправна страна.
Както вече се посочи по-горе сключването на процесният предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и авансовият превод от ищеца на част от цената в
размер на 17000 евро /от общо 68000 евро/, включваща платено капаро в размер на 10 % от
цената или сумата от 6800 евро, е безспорно. Ето защо и оглед естеството на
правоизключващото възражение на ответника, на първо място следва да се разгледат
доводите му за нищожност на процесният договор, поради невъзможен предмет.
Според разпоредбата на чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД нищожни са договорите, които имат
невъзможен предмет. Трайно възприето е в съдебната практика, че съществуват два вида
пречки, които обуславят невъзможен предмет на сделка-фактически и правни. Фактическата
невъзможност означава, че при сключване на сделката уговореното не съществува и в
последствие то не може да възникне, поради природни или техническите ограничения.
Правната невъзможност на предмета означава, че за възникване на обекта или за
разпореждането с него съществува нормативно установена забрана за извършване на сделка
или ограничения за обособяването на обекта, в последствие.
Предвид съдържанието на процесното правоотношение-обещание да се построи, след
което и продаде, жилище с определени параметри, пречки от гореописаното естество, в
случая не се констатират. Вярно е, че към момента на сключване на договора процесното
жилище не е съществувало, но не подлежи на съмнение факта, че Т.а може да бъде
построено, защото не съществуват никакви технологични или др. обективни /природни/
пречки, които да препятстват това. Не са налице и правни забрани, доколкото разпоредбите
на ЗУТ, в частност чл.154, ал.2, т.5, т.6 и т.7 от ЗУТ, позволяват при вече започнало
изпълнение да се извършат промени в одобрените проекти и строителни книжа. Аргумент в
подкрепа на този извод, е обстоятелството, че по отношение на процесната сграда, е
процедирано именно по посоченият начин. обстоятелството, че окончателно одобреният
13
проект, не предвижда жилище, с характеристики идентични на договореното Т.а, не води до
извод за невъзможност, а за това че строителят се е отклонил от обещаното при подписване
на предварителният договор. Според заключението на СТЕ към момента на сключване на
договора, е било възможно, чрез промяна на проекта да се постигне обединение на
Апартамент №4, със застроена площ 62.73 кв.м. и Апартамент №5, със застроена площ 20
кв.м., двата на етаж 3 /втори жилищен/, като така се образува имот, който отговаря като
функционална схема и технически характеристики на процесния. Наред с това понастоящем
има изграден имот, който е доста сходен с обещаното жилище, а именно Апартамент №6, на
етаж 4 /трети жилищен/, със застроена площ 82.56 кв.м., състоящ се от: входно антре-
коридор, хол-трапезария-кухня, две спални, две бани-тоалет, килер, тераса, като отликите се
дължат на промяната в етажността на сградата /надстрояване на два етажа/ и в одобреният
устройствен план, които налагат отдръпване от линията на застрояване и скосяване под 60°
по цялата височина на стените на едната спалня и дневния тракт. Въпросните измененията в
проектите, съответно в строителството, са изцяло в резултат от поведението на ответника,
който като инвеститор разполага с инициативата, в каква посока да се развие проекта.
С оглед горното възраженията на ответника за съществуване на непреодолима правна
пречка, поради наличие нормативно уредени забрани и ограничения за обособяването на
обекта в първоначалния и в последяващия /изменения/ инвестиционен проект, както и тези
за липсата на индивидуален административен акт, който да предвижда обособяването на
предмета на сделката, са несъстоятелни. Всички тези възражения биха били основателни
при установяване на предприети действия от инвеститора за изменение на проектите на
сградата имено в посока изграждане на обещаният апартамент, както и че е последвал отказ
на администрацията да одобри това изменение, защото то не е допустимо според
приложимите технически правила и норми.
Неоснователни са и възраженията, че предмета на сделката е невъзможен, тъй като
това което е обещано да бъде прехвърлено в окончателна форма, не може да бъде дадено,
поради неговата изначална и последваща липса в проектната документация, която е
одобрена за сградата. Преценката за действителност, следва да се извършва към момента на
сключване на договора, а както вече се посочи пречка за проектиране и построяване на
обещаният обект, към този момент, не са съществували. Последвалата невъзможност с оглед
изменение на проекта в посока, която не позволява изграждането на определеното жилище,
не води до липса на предмет, а до неизпълнение на предварителният договор, съответно до
осуетяване на възможността за обявяването му за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Тук е мястото да се посочи, че доводите на ответника относно знанието на ищеца за
предстоящите промени, като въпреки това последния е изразил съгласие за подписване на
договора, са едновременно вътрешно противоречиви и ирелеватни за спора. Ако се приеме,
че към датата на сделката, на търговеца е било ясно, че обект като процесния не може или
няма, да бъде построен, то липсва логически обоснована причина да се предлага сключване
на договор за продажбата на такъв обект. Освен това в самият договор не е налице
отразяване на възможността на предстояща промяна в параметрите на жилището, т.е. че
14
може да последват отклонения от уговореното, напротив същото е много подробно
индивидуализирано с конкретни параметри. Под внимание, следва да се вземе и
декларативното изявление на продавача-изпълнител, съдържащо се в чл.12, б.“Б“ от
предварителният договор, според което цялата информация предмет на договора, е вярна.
Посочените противоречия, са обясними единствено с настъпили, след сключване на
предв.договор промени в инвестиционните намерения на продавача, довели до проект, който
не предвижда изграждане на процесното жилище с конкретно уговорените харакретистики.
В заключение въззивният състав на съдът намира, че аргументите на ответника за
нищожност на сделката, поради невъзможен предмет, са неоснователни, респективно че
процесният договор е валиден и обвързва страните. Ето защо следва да се извърши преценка
налице ли са предпоставките за присъждане на неустойка, евентуално за връщане на
задатък.
Клаузата на чл.19 от процесния договор, на която ищецът основава претенцията си за
заплащане на неустойка, предвижда, че ако продавача-изпълнител откаже да прехвърли
правото на собственост върху имота, купувача-възложител има право да развали със 7
дневно предизвестие договора и се освободи от задълженията по него. Като при това
продавача се задължава да върне на продавача всички платени от последния суми до този
момент, както и неустойка в размер на 10 % от продажната цена. Анализа на посоченият
текст не позволява да се направи извод, че същият предвижда заплащане на компенсаторна
неустойка при разваляне на договора, в резултат от виновно неизпълнение на задълженията
на насрещната страна. Използваният термин “откаже да прехвърли правото на собственост”,
с който се назовават действията на продавача, водещи до възможността купувача да
инициира прекратяване /разваляне/ на договора, има за цел да очертае разлика в хипотезите
на виновно поведение на първата страна, които предполагат прекъсване на облигационната
връзка. В случая контекста, в който се ползва термина “откаже да прехвърли собствеността“
сочи, че са налице предпоставките за реално изпълнение, но поради основания от
субективен характер /пр. по добра оферта от друг купувач/, страната не желае да пристъпи
към обещаното разпореждане с правото на собственост, т.е. отказът не се обуславя от
неизпълнението на задължението за изграждане на обекта. В този смисъл въпросната клауза
урежда специално основание /състав/ за прекратяване на договора, с едностранно изявление
от купувача-възложител, при наличие на пасивно поведение на продавача-изпълнител за
финализиране на договора, при вече съществуващ обект на собственост, ведно с правото на
купувача да получи обезщетение при този вид неизпълнение на насрещната страна.
Твърдяното от ищеца и установено по делото неизпълнение на договора от страна на
продавача, касае изграждането на процесният обект в уговореният вид и в договореният
срок, което не попада в приложното поле на чл.19 от предварителният договор.
Предвид изложеното претенцията за заплащане на неустойка в размер на левовата
равностойност на 6800 евро, дължима на основание т.19 от процесният предварителен
договор, поради разваляне на същия с оглед виновно неизпълнение на задължението на
продавача да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот, се явява
15
неоснователна и като такава следва да се отхвърли. Първоинстанционният съд, макар и по
различни съображения, е достигнал до същият краен извод, в резултат от което решението
му в тази част, следва да бъде потвърдено.
С оглед сбъдване на вътрешно процесуално условие-отхвърляне на главният иск,
следва да се разгледа евентуалната претенция за връщане на задатък в размер на левовата
равностойност на 6800 евро.
Съгласно ал.1 на чл.93 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че договорът е
сключен и обезпечава неговото изпълнение, а на основание ал.2 ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка, като в случай, че задължението не е изпълнено от страната, която е
получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.
Според дефиницията дадена с посочената разпоредба задатъкът представлява имотно
благо, което едната страна дава на другата, в момента на сключване на договора в
потвърждение на това, че договорът е сключен и за осигуряване на неговото изпълнение.
Отличаващото задатъка от другите институти гарантиращи изпълнение и обезпечаващи
вреди от неизпълнение е, че той предполага реалното предаване на вещ или на определена
сума пари. Спазването на изискуема от закона форма за действителност и за доказване на
определени сделки /чл.18 вр. с чл.19, ал.1 от ЗЗД/, не отменя доказателствена функция на
задатъка и не го лишава от обезпечителната му такава, тъй като целта му е да стимулира
страните да изпълнят задълженията си, за да не загубят вече даденото или за да не дължат
връщане на полученото в двоен размер. Характерно е, че в гражданския оборот понятието
“капаро“ се употребява като синоним на “задатък“ и по-конкретно под “капаро” се разбира
вид задатък, когато той представлява дадена в предплата сума пари. Характерно е още, че
когато страните по предварителен договор, са се споразумели при сключване на договора да
се плати сума наречена “капаро“, която е част от продажната цена, то тази сума, съставлява
задатък, освен ако те изрично не са договорили нещо друго.
На следващо място от направения по-горе в изложението анализ следва изводът, че
упражняването потестативното право да се задължи задатъка, съответно да се получи
двойният му размер, е обусловено от извършването на отказ от договора от изправната
страна. За разлика от развалянето, за отказ от договора, е достатъчно да е налице виновно
неизпълнение на задължението от насрещната страна и едностранно адресирано
волеизявление от страна на изправния кредитор, без да е нужно да се дава на длъжника
подходящ срок за изпълнение, или изпълнението да е станало невъзможно или безполезно.
В случая от ищеца се твърди, че страните са придали ролята на задатък на визираната
в чл.6.1 от предварителен договор сума в размер на 6800 евро, равняваща се на 10 % от
продажната цена, която е платената при сключване на сделката. Това твърдение не е
оспорено от ответника, като същият се противопоставя на претенция за връщане на
двойният й размер с твърдения за недължимост, тъй като ищеца е неизправна страна. Освен,
че горепосоченото твърдение на ищеца не е оспорено, тезата на същия за придаване на
16
функции на задатък на плащането по чл.6.1 от договора, се подкрепя и от съдържанието на
чл.18 от договора, според който в случай, че купувача се откаже от договора или изпадне в
забава, продавача има право да развали едностранно договора и да задържи платените му 10
% от продажната цена. Ето защо се налага извод, че платеното на основание чл.6.1 от
договора капаро съставлява задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД.
Както вече се посочи по-горе за да се получи обратно даденият задатък в двоен
размер, е нужно да се извърши отказ от договора в хипотезата на допуснато виновно
неизпълнение от длъжника. Ангажираните по делото доказателства установяват, че
жилището предмет на предварителният договор, не е изградено в съответствие с обещаното,
доколкото най-близкият по характеристики обект, е с отклонения в общата площ и в тази на
помещенията в него, като е налице и отдръпване от линията на застрояване и скосяване под
60° по цялата височина на стените на едната спалня и дневния тракт. Наред с това е
ответника е допуснал и забава, тъй като не е изпълнил задължението си да продаде имота си
в границите на срока за това-до 01.06.2020г., като не го е сторил в последствие до
17.12.2020г., т.е. над 6 месеца след падежа. Всяко едно от тези неизпълнения, е достатъчно
основание за отказ страна на купувача от договора, ведно с отправяне на претенция за
връщане на задатъка в двоен размер.
За пълнота следва да се отбележи, че доводите на ответника, че не е изпадал в забава,
а е налице такава на ищеца, са несъстоятелни. Надлежни доказателства, че забавата в
изпълнението на строежа, се дължи единствено на действия на администрацията, не са
ангажирани, като тежестта за установяване на това, е на ответника, в качеството на
ползващата се от възражението страна. Факта, че са предприети действия за изменение на
одобрените проекти, съответно моментите /датите/ на постановяване на административните
актове за одобряване на проектите, не могат презумптивно да се възприемат като
обстоятелства водещи до удължаване на срока за изпълнение, а следва да се установи и че
продавача е действал с нужната грижа и няма вина за забавяното. Не са представени и
доказателства в подкрепа на твърденията на ответника, че ищеца е бил уведомен за
обстоятелствата водещи до забавата, каквото е изричното изискване предвидено в чл.24.1 от
договора.
Неоснователни са доводите за изпадане на ищеца в забава, тъй като при разваляне на
договора с волеизявлението, обективирано в нотариалната покана получена на 13.01.2021г.,
той не е дал срок за изпълнение на насрещната страна. С въпросната покана ищеца, макар и
не особено удачно, е формулирал волеизявление, което може да се възприеме за отказ от
договора в хипотезата на чл.93, ал.2 от ЗЗД, тъй като се излагат съображения за допуснато
неизпълнение от страна на продавача, обуславящо отпадане на интереса на купувача да
придобие имота и едновременно с това се претендира връщане на всичко платено, ведно с
допълнително плащане на сумата от 6800 евро на основание чл.6.1 от предварителният
договор. Както вече се посочи, по-горе при отказ от договора не е нужно да се предоставя
срок за изпълнение, съответно не е възможно да се изпадне в неизпълнение от кредито, чрез
недаване на срок за изпълнение на длъжника.
17
В обобщение въззивният състав на съдът приема, че в чл.6.1 от процесният договор е
уговорен задатък в размер на 6800 евро или левова им равностойност, за който не е налице
спор, че е заплатен от купувача на продавача. Приема още, че е налице надлежно упражнено
право на отказ от договора от страна на ищеца, поради допуснато виновно неизпълнение от
продавача, съответно че последният дължи връщането на задатъка в двоен размер, като
понастоящем е върната половината сума и остава да се дължи остатък от 13299.64лв.,
съставляваща левовата равностойност на 6800 евро.
По изложените съображения решението на първоинстанционния съд, в частта, с
която е отхвърлена претенцията за заплащане на задатък се явява неправилно и
незаконосъобразно и следва да се отмени, вместо което да се постанови ново решение за
уважаването й.
С оглед акцесорният характер на искането за присъждане на законна лихва на
основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, следва да се присъди такава върху главницата считано от
подаване на исковата молба.
При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на въззиваемият
са дължат разноски според доказателствата за извършените такива, включително и в
производството за обезпечение на иска, съразмерно с уважената част на иска, т.е.
половината от доказаните разноски, които възлизат общо на 3646.95лв. Възражението на
ответника за прекомерност на адвокатският хонорар заплатен за обезпечаване на бъдещият
иск, се явява неоснователно с оглед правната и фактическата сложност на производството,
което се е развило на няколко инстанции и предвид съобразяване с размерите предвидени в
НМРАВ, с добавен ДДС. На основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответникът се дължат
половината от доказаните разноски или сумата от 654.50лв. ето защо и предвид еднородният
и насрещен характер на вземанията за разноски в полза на ищеца следва да се присъдят
съдебно деловодни разноски по компенсация в размер на 2992.45лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №1899 от 13.06.2022г. постановено по гр.д.
№20213110106188 по описа на РС Варна, в частта, с която е отхвърлен предявеният от Г. Д.
Т., с ЕГН **********, иск за осъждане на “Алвес“ ЕООД, с ЕИК103812342, да заплати
сумата от 13299.64лв., съставляваща левовата равностойност на 6800 евро, представляващи
договорна неустойка, дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД вр. с т.19 от Предварителен
договор от 04.01.2019г. при разваляне на договора, поради виновно неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот,
ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване на
исковата молба-28.04.2021г. до окончателното ѝ изплащане.
ОТМЕНЯ Решение №1899 от 13.06.2022г. постановено по гр.д.№20213110106188
по описа на РС Варна, в частта, с която е отхвърлен предявеният от Г. Д. Т., иск за осъждане
18
на “Алвес“ ЕООД, да заплати сумата от 13299.64лв., съставляваща левовата равностойност
на 6800 евро, представляваща подлежаща на връщане част от двоен размер на задатък на
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от Предварителен договор от 04.01.2019г.,
който е приет за нищожен, защото е с невъзможен предмет по смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 от
ЗЗД, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване
на исковата молба-28.04.2021г. до окончателното й плащане, вместо което ПОСТАНОВЯВА
:
ОСЪЖДА “Алвес“ ЕООД, с ЕИК103812342, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, бул.”Съборни” №11, ет.6, представлявано от В.Т.Д., да заплати Г. Д. Т. , с ЕГН
**********, с адрес: ******, сумата от 13299.64лв., съставляваща левовата равностойност
на 6800 евро, представляваща подлежаща на връщане на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД във
връзка с т.6.1 от Предварителен договор от 04.01.2019г. част от двоен размер на задатък,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата
молба-28.04.2021г. до окончателното й плащане, като и сумата от 2992.45лв.,
представляваща определени след извършена съдебна компенсация общ размер на
деловодните разноски пред двете инстанции и за обезпечение на иска.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл.280 от ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
19