Р Е
Ш Е Н И Е
Номер 1586 09.05.2020 година град Пловдив
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ
На двадесет и трети януари през две хиляди и двадесета година
В публично заседание в следния състав:
Председател: ЖИВКО ЖЕЛЕВ
Секретар Величка Динкова
като разгледа докладваното от съдията Живко Желев
гражданско дело номер 18381 по
описа за 2018 година.
Предявен
е иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Ищцата Н.А.А. твърди, че собственик на обекти в
намиращи се в сграда в режим на етажна собственост. На 20.10.2018г. се било
провело общо събрание на етажната собственост. Поддържа, че е била нарушена
процедурата по неговото свикване и провеждане. Поканата била отправена от лице
извън визираните в чл.12 ЗУЕС. Нарушени били и изискванията за кворум. Освен
това решенията противоречали на императивни норми от ЗУЕС. Предвид това излага
искане да бъдат отменени атакуваните решения.
Ответникът Етажно собственост на блок № * от Жилищен
комплекс „М.Г.“ гр. П., представлявана от Я.С.Т. поддържа, че е изложеното в
исковата молба не отговаря на истината. Твърди, че събранието е проведено в
съответствие с изискванията на закона. Моли искът да бъде отхвърлен.
Съдът намери за установено от фактическа страна
следното:
Установява се, че ищцата А., към датата на образуване
на настоящото производство – 19.11.2018г. е била собственик на самостоятелен обект
- апартамент № **, находящ се в сградата № * на ЖК „М.г.“, гр. П., която е в
режим на етажна собственост /лист 12 /. Собствеността е била придобита от нея на
26.02.2008г., като в хода на делото е била прехвърлена с покупко-продажба от
30.12.2019г., видно от приложената справка на агенцията по вписванията / лист 141/.
Установява се, че с решение на общото събрание на
етажната собственост, взето с протокол от 06.11.2009г. били възложени, на осн.
чл.11, т.11 от ЗУЕС, дейностите по управление на етажната собственост на
фирмата „Я. – Т“ ООД / понастоящем с наименование „Тия Мениджмънт“ ООД / лист 19/. Не
се спори по делото, че това е дружеството, което е имало сключени със
собствениците договори относно управление и поддръжка на общи части в жилищния
комплекс „М.г.“.
Общото събрание чиито решения се оспорват е било свикано чрез
покана поставена на 12.10.2018г. подписана от девет собственици, които,
съобразно представения протокол, притежават 23,34 % ид.ч. от общите части / лист 82 и 81/.
Огласен е дневен ред от седем точки: 1. Приемане на правилник за вътрешния ред
на бл.1; 2. Вземане на решение за управление на етажната собственост; 3. Избор
на управител, касиер и контролен съвет; 4. Определяне възнаграждение на
управителя и касиера; 5. Определяне размера на паричните вноски за разходите на
управлението и поддържането на общите части в сградата; 6. Определяне размера
на паричните вноски към фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Разни /лист 81/. Събранието
било насрочено за 20.10.2018г. от 17.00 ч.
В обявеният част присъствали представители на 36,7%
ид.ч. от общите части поради което, провеждането било отложено с един час. След
отлагането било установено наличие на кворум от 45,8% при който събранието се
провело и гласувало обжалваните решения /лист
86/.
По точка трета от дневния ред с мнозинство от 45,8% за
у. на етажната собственост бил избран Я.С.Т., а за к. Р.Т.. Избран бил и
контролен съвет с състав К.К., Д.П. и М. /
лист 87/. Събранието решило управителят и
касиерът да не получават възнаграждение /т.4
от протокола/. По точка пета от дневния
ред било решено размерът на вноските за управление и поддържане на общите части
да бъде 10 лева, като се определя за всеки собственик / лист 88/. По
точка шеста било взето решение с което бил определен размерът на ежемесечните
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ на 0,12 лв. умножени по квадратурата на
всеки апартамент. Резултатите от гласуванията да отделните присъствали
собственици са били отразени в приложен към протокола списък / лист 90/. За
изготвянето на протокола било съставено обявление от 24.10.2018г., което било
подписано от избрания управител на етажната собственост / лист 83 и 84/.
При така установените факти се налагат следните правни
изводи:
Съгласно чл. 40, ал.1 ЗУЕС всеки собственик може да
иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата за това
следва да бъде подадена в тридесетдневен срок от получаване на решението по
реда на чл.16, ал.7 / чл.40, ал.2 ЗУЕС/.
Към датата на
провеждане на общото събрание, както и към датата на подаване на исковата молба
– 19.11.2018г., ищцата А. е била собственик на самостоятелен обект и
следователно притежава право да атакува решения на общото събрание. Молбата е
подадена в срок от тридесет дни, считано от датата на разгласяване на
изготвения протокол -24.10.208г., поради което е своевременна.
Съдът намира, че за ищцата съществува правен интерес
да поддържа висящността на делото и след като се е разпоредила с правото си,
тъй като взетите решения я обвързват за периода докато тя е била собственик,
тъй като за нея възникват задължения.
Предвид горното
доводите на ответника относно това, че искът е недопустим поради липса на
интерес са неоснователни.
Съдът намира, че оплакваният на ищцата свързани с процедурата
по свикване и провеждане на общото събрание са неоснователни.
Съгласно чл. 12 ЗУЕС Общото събрание се свиква
най-малко веднъж годишно, от управителния съвет /управителя/, контролния съвет /контрольора/
или по писмено искане на собственици имащи най-малко двадесет на сто от идеални
част от общите части на сградата. Установи се по делото, че в случая на
дружеството „Тия Мениджмънт“ ООД е било възложено да изпълнява функциите на
управител, като това е станало с решение на общото събрание от 06.11.2009г.
Възлагането е извършено на осн. чл.11 т.11 от ЗУЕС. Съгласно тази норма общо
събрание може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на
общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение,
като определя и конкретни правомощия на управителния съвет /управителя/, които
могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.
Изпълнението на функциите на управител е законово
ограничено в рамките на мандат, който съгласно чл.19, ал. 2 ЗУЕС е две години.
Изборът за нов управител / управителен съвет/ следва да бъде извършен, не по-късно от
изтичане на двугодишния срок – арг. от чл.21 ал.1 ЗУЕС. Следователно законът
лимитира времето през което лицето избрано за управител може да упражнява
правомощията си дори в случаите, когато то е излъчено измежду собствениците в
сградата етажна собственост. От това, че възлагането по чл.11, т.11 ЗУЕС се
отнася до някои или всички функции на управителя /управителния съвет/ се налага
извод, че то не можа да надхвърля рамките на определения в чл.19, ал.1 ЗУЕС
мандат. Това е така, защото не е логично физическо или юридическо лице, което
не е собственик в обекта, да може да упражнява безсрочно правата по управление
на етажната собственост. С оглед последното обстоятелство е и разрешението
дадено с чл.19, ал.8 ЗУЕС в редакцията от ДВ бр.26, 2016г. Според тази норма по
решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на
управителния съвет /управителя/ могат да бъдат възлагани на физически лица или
на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява
с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от
общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок,
се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично
подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за
недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има
правата, задълженията и отговорността на управителния съвет /управителя/ по
този закон.
В случая решението на общото събрание относно
възлагане на правомощия на у. на „Тия Мениджмънт“ ООД е взето на 06.11.2009г.,
като от тази дата е изтекъл двугодишния срок на мандата, без да са налице
доказателства относно вземане на ново решение с което е гласуван нов мандат. Не
са налице и доказателства за сключване на договор между етажната собственост и
дружеството, което безспорно не е собственик на обект в сградата. От изложеното
дотук, следва, че „Тия Мениджмънт“ ООД не е разполагало с правомощия на
управител и не би могло да свика общото събрание. Затова, поради липса на
управител за собствениците не е имало друга възможност освен на приложат
правилата на чл.12, ал.2 ЗУЕС, като в случая, поради липса на управител, не е
било необходимо за се отправя искане за това и да се прилагат чл.12, ал.3 ЗУЕС.
Поканата е била подписана от необходимия брой
собственици, притежаващи повече от 20 % ид.ч., като поставянето ѝ е било
надлежно удостоверено чрез протокол. Спазен е седмодневният срок между датата
на поставяне на поканата и дата на провеждане на събранието по чл.13 ал.1 ЗУЕС.
Неоснователно е оплакването на ищцата, че поканата не ѝ е била съобщена
на имейл адрес, тъй като по делото не се представиха доказателства, че тя е
предоставила такъв на ответника.
Не се установи и нарушаване на правилата за кворума
относно провеждане на събранието, тъй като след отлагането са били представени
повече от 33 % от общите части, което е видно както от съставения протокол,
така и от представените доказателства относно притежаваните от собствениците
права /лист 28 – 52/. Дори да се приеме, че е налице неправилно отразяване
на частите на собственика на ап. ** И.А. /6,1 %, вместо 3,093 % / до нарушение
на кворума не би се стигнало. Това е така, защото кворум би бил наличен дори
без участието на този собственик, понеже 45,8 минус 6,1 е равно на 39,1
процента. По същата причина направеното, съобразно математическите правила,
закръгляне на общите части при изписването им в протокола не се отразява на кворума.
Взетите решения съответствуват на обявения дневен ред,
поради което не е налице нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС. От друга страна,
приетите решения са били извън тези по чл.17, ал.2 ЗУЕС относно които е
необходимо квалифицирано мнозинство. Ето защо при гласували за тях повече от
половината от представените идеални части, е спазено правилото на чл.17, ал.3 ЗУЕС.
Видно е, че част от собствениците са били
представлявани от надлежни пълномощници, като никой от тях не е представлявал
повече от трима собственика, което е в съответствие с чл.14, ал.4 ЗУЕС.
Видно от съставения протокол от 24.10.2018г. / лист 84/ са
били спазени и изискванията на чл. 16, ал.7 ЗУЕС относно начина на разгласяване
на протокола. Самият протокол от проведеното общо събрание има необходимото по
чл.16, ал.1 ЗУЕС съдържание.
Неоснователни са оплакванията на ищцата отнасящи се до
материалната незаконосъобразност на решенията от т.1 до т.5 и т.7 от протокола
за проведеното общо събрание. Тези решения са взети при необходимото болшинство
и в съответствие с изискванията на чл.19, ал. 5 ЗУЕС. Избраните п. Я.Т. и к. Р.Т.
са собственици в /лист 101 и 105/.
Неоснователно е оплакването, че решението по т.5
относно определяне на размера на ежемесечната вноска на разходите за управление
на общите части е неясно формулирано. Видно е от съдържанието на предложението
за вземане на това решение, че е то е било в смисъл сумата от 10 лева да се
заплаща месечно за всеки собственик, ползвател или обитател на етажната собственост.
Това е в съответствие с начина на разпределение на разходите, определен с разпоредбата
на чл.51, ал.1 от ЗУЕС.
Основателно е оплакването за незаконосъобразност на
решението по т.6 относно определяне на размера на вноските във фонд „Ремонт и
обновяване“. Съобразно чл. 50, ал.2 ЗУЕС ежемесечните вноски от собствениците се
определят в размер, определен съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един
процент от минималната работна заплата за страната. В нарушение на това
изискване е определена сума производна на квадратурата на отделните
апартаменти, а не на притежаваните общи части.
Поради изложеното съдът намира, че искът, следва да се
уважи иска само в частта му с която се атакува решението по т.6 от дневния ред,
а в останалата част да се отхвърли като неоснователен.
Съобразно изхода на делото и отменените решения на
общото събрание ответникът дължи на ищцата разноски в размер на 1/7 от
сторените. Ето защо следва ответникът да заплати на ищцата сумата 137 лв.
На осн. чл.78, ал.3 ГПК ищцата следва да заплати на
ответника деловодни разноски съобразно отхвърлената част от иска – 6/7, която
сума се равнява на 343 лв.
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно, на осн. чл.40, ал.1 ЗУЕС, по иска предявен от Н.А.А. ЕГН ********** с адрес *** против собственици
в Етажна собственост на блок * от ЖК „М.Г.“ гр. П., представлявани от у. Я.С.Т.,
решението по т. 6 от дневния ред на общото събрание на етажната собственост,
проведено на 20.10.2018г., с което е бил определен размерът на ежемесечните
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“, като ОТХВЪРЛЯ иска в частта му относно
отмяна на решенията по т.1 до 5 и т.7 от протокола на общото събрание.
ОСЪЖДА собствениците в Етажна собственост на блок * от
ЖК „М.Г.“ гр. П., представлявани от у. Я.С.Т., да заплатят на Н.А.А. сумата 137лв.
/сто тридесет и седем лева /, представляваща деловодни разноски.
ОСЪЖДА Н.А.А. да
заплати на Етажна собственост на блок * от ЖК „М.Г.“ гр. П., представлявани от
у. Я.С.Т. сумата 343лв. /триста четиридесет и три лева/, представляваща
деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред Пловдивския окръжен
съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:/п./Ж.Желев/
Вярно с оригинала
ВД