Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 06.06.2023г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на тридесет и първи май през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 511 по описа за 2021 г. на съда и за
да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е предявен от М.Г.С. и Н.И.К.
против К.А.Т. и Ф.Ю.Т. иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване правото
на собственост и предаване владението върху следния недвижим имот: Търговски
обект № 2 в гр.София, ул. ******, намиращ се в жилищна сграда № 3, на първи
етаж, със застроена площ 80.21 кв.м., състоящ се от търговска площ, коридор,
склад и тоалетна, при съседи: търговски обект № 1, улица, търговски обект № 3,
вътрешен двор, стълбищна клетка, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ, който имот
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.905.574.1.27,
при съседи по действаща кадастрална карта и регистри: на същия етаж-68134.905.574.1.28;
68134.905.574.1.24; 68134.905.574.1.26; под обекта - няма; над обекта -
68134.905.574.1.2; 68134.905.574.1.3.
В исковата молба се излага, че през 2006г. „А.Б.“ ООД учредило
право на строеж върху описания имот-търговски обект № 2 в полза на „П.Б.“ ЕООД,
което от своя страна го апортирало в „А.“ АД. През
2008г. „А.“ АД предоставило на първия ищец владението върху имота вместо
изпълнение на поето от дружеството задължение, от когато твърди в продължение
на повече от 12 години да е упражнявал фактическа власт върху него с намерение
за своене-ползвал го за склад на вещи, плащал сметки
за вода и на пазача на сградата, посещавал имота всяка седмица. През 2014г. било
образувано изп.д.№ 670/2014г. по описа на ЧСИ М.М. по молба на „Ю.Б.“ АД с вписана върху имота възбрана на
17.06.2014г., а през 2020г. върху него насочено принудително изпълнение срещу
длъжника „А.“ АД с насрочена и проведена публична продан, като последица от
която търговски обект № 2 е възложен с постановление от 01.12.2020г. на ЧСИ на
ответника К.Т., към този момент в брак с Ф.Т.. Ищците твърдят, че длъжникът по
изпълнителното дело „А.“ АД не е бил собственик на обекта при извършване на
публичната продан, защото още през 2018г. са придобили това право въз основа
изтекла придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС в режим
на съпружеска имуществена общност, поради което възлагателното
постановление не е произвело вещно-прехвърлителен
ефект и в този смисъл ответниците не са станали
собственици.
Ответниците отричат първият ищец да е бил в
договорно отношение с „А.“ АД, по силата на което да е получил владението върху
обекта през 2008г., както и оспорват да е била упражнявана фактическа власт явно,
непрекъснато и несмущавно с намерение за своене съобразно чл.68, ал.1 ЗС, поради което считат, че не
е налице придобивният способ по чл.79, ал.1 ЗС. При
условията на евентуалност противопоставят възражение за подобрения в размер на
35 000лв. и право на задържане върху имота до заплащането им.
Конституираното на основание чл.219, ал.1 ГПК трето
лице-помагач на страната на ответниците „Ю.Б.“ АД изразява
становище за недопустимост на иска с аргументи, че въз основа изложените в
исковата молба обстоятелства за ищците би бил налице правен интерес от иск по чл.440,
ал.1 ГПК срещу взискателя и длъжника, не и от ревандикационен по чл.108 ЗС срещу ответниците,
като купувачи на публична продан. Навежда още, че имотът е обект на договорна
ипотека и особен залог, учредени в обезпечение на задължения на длъжника „А.“
АД към банката и вписани значително време преди вписване на исковата молба, поради
което и с оглед последващото принудително изпълнение евентуално
придобити права от ищците върху него са непротивопоставими
по арг. от чл.496, ал.2 ГПК. По същество счита иска
за неоснователен с оспорване да е осъществен фактическият състав на придобивната давност по чл.79, ал.1 ЗС.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и
прецени събраните по делото доказателства, намира следното:
От представените писмени доказателства се установява,
че с договор от 20.04.2006г., обективиран в
нотариален акт № 181, том I, рег. № 1411, дело № 164/2006г. на
нотариус с район на действие СРС, „А.Б.“ ООД прехвърлило на „П.Б.“ ЕООД правото
на строеж за построяване на жилищни
сгради, включващи апартаменти, гаражи и търговски обекти, в тази част процесния търговски обект № 2 в УПИ II-571, 573 и УПИ III-573,574, в
квартал № 43а по плана на гр. София, местността „Витоша ВЕЦ Симеоново“.
Прехвърлянето е осъществено възмездно срещу заплащането на определена цена и
поето от суперфициаря задължение да осъществи строежа
съгласно одобрени проекти. Впоследствие правото на строеж е апортирано
като непарична вноска в капитала на „А.“ АД, вписано в служба по вписванията-гр.София
с акт № 78, том 16, вх. рег. № 32769/05.06.2006г., а на 12.08.2008г. в
търговския регистър по партидата на дружеството.
Не се спори сградите и обектите в тях да са били
построени, като въз основа сключен на 09.08.2012г. договор „Юробанк
И Еф Джи България“ АД /сега „Ю.Б.“ АД“/ предоставила на „А.“ АД кредит под
формата на кредитен лимит от 135 000 евро за финансиране разходи на
дейности по строежа, а въз основа последващо сключен
договор между тях от 14.06.2013г. кредит в размер на 30 000лв. за
финансиране разходите необходими за въвеждане в експлоатация.
Видно от представения НА № 158, том I, рег. №
2199, дело 139/2012г., вписан в служба по вписванията-гр.София с акт № 117, том
XVI, вх. рег. №
35160/14.08.2012г., кредитополучателят „А.“ АД учредил в полза на банката
договорна ипотека в обезпечение на задълженията по кредита от 09.08.2012г.
върху обектите в построените до степен на груб строеж сгради, един от които процесният търговски обект № 2 в сграда III.
Допълнително с договор от 14.06.2013г. дружеството учредило в полза на банката
особен залог в обезпечение на същия кредит върху търговското си предприятие,
включващо правата върху недвижими имоти, в тази част търговски обект № 2. Договорът
за особен залог е вписан с акт № 42, том I, вх. рег. № 45206/19.09.2013г. и в
Централния регистър за особените залози на 06.08.2013г.
Не е спорно, че поради неизпълнение задълженията по
кредита в полза на банката е издадена заповед за изпълнение по чл.417 ГПК от
29.04.2014г. по гр.д.№ 8920/2014г. по описа на СРС, 70 състав, против „А.“ АД,
въз основа на която издаден изпълнителен лист с образувано изп.д.№
20147860400670 по описа на ЧСИ М.М., с район на
действие СГС.
С постановление от 12.06.2014г. съдебният изпълнител
наложил възбрана върху част от ипотекираните имоти, измежду които търговски
обект № 2 в сграда III, вписана в служба по вписванията-гр. София с акт №
203, том XII, вх. рег. №
29102/17.06.2014г.
На 03.12.2015г. е извършен опис на процесния
обект /стр.108-110/. В съставения протокол е удостоверено, че се намира във
владение на длъжника „А.“ АД, а достъпът осигурен от И.К.-ползвател, назначен
от ЧСИ за пазач с поето задължение по чл.486 ГПК.
Видно от представените доказателства след това в
периода 2016г.-2019г. са предприети действия по насрочване и провеждане на
публична продан на имота общо път пъти, които са били неуспешни. През 2020г. е
извършена поредна публична продан, в резултат на която с постановление от
02.11.2020г. на ЧСИ имотът възложен на купувача К.А.Т.. Постановлението е
влязло в сила на 20.11.2020г. и вписано в
служба по вписванията-гр. София с акт № 5, том CLХХХ, вх. рег. № 71092/01.12.2020г.
Не е спорно, че ищците Н.К. и М.С. са съпрузи със
сключен граждански брак през 1990г., както и че към деня на закупуването на
имота и възлагането К.Т. е бил в граждански брак с Ф.Т.. Не е предмет на спор и
обстоятелството, че назначеният от съдебния изпълнител пазач И.К. е син на
ищците.
По делото са събрани гласни доказателства. В
показанията си св.М.Ф.сочи, че работила в „А.Б.“ АД, което дружество е акционер
в А.“ АД, а последното построило сградите, в една от които разположен процесния търговски обект № 2. Познава ищеца Н.К., когото
препоръчала и бил избран за подизпълнител на довършителни работи в две от
сградите. Поради влошено финансово състояние и незаплащане възнаграждението по
извършените дейности по сграда III, в края на 2008г.
дружеството-строител предложило на Н.К. и той се съгласил да ползва
безвъзмездно процесния търговски обект № 2, вместо да
си наема офис. Ключовете му били предадени в началото на 2009г., които
подменил, след това осъществил ремонтни работи и започнал да го използва като
склад за съхранение на машини и материали във връзка с дейността си. Оттогава
до пролетта на 2020г. ищецът ползвал помещението и плащал за консумативи, като
парите предавал на охраната на сградата. При посещенията си свидетелката
виждала в обекта и сина му Иван, който му помагал в работата.
В показанията си св.М.М.сочи,
че ищецът се занимавал със строителство и ползвал процесния
търговски обект от 2008г. Не знае чия собственост е, не му е казал кой го е
предоставил и на какво основание. Ползвал го за склад и неведнъж разрешавал на
свидетеля да оставя там свои вещи. В
имота имало ток и вода. Последно ходил през есента на 2020г. за да изнесе
оставени от него мебели за детска стая, защото ищецът му казал, че го гонят
оттам и трябва да освободи обекта.
Свидетелят Г.Н., юрисконсулт в кантората на ЧСИ М.М. и участвал в производството по принудително изпълнение,
сочи, че за целия период от няколко години по извършване на публичните продани не са се явявали лица заявявали претенции върху
имота.
Въз основа тези доказателства съдът намира от правна
страна следното:
Възражението на третото лице-помагач за процесуална
недопустимост на иска поради липса на правен интерес с аргументи черпени от
чл.440 ГПК е неоснователно. Според установената съдебна практика на ВКС и
разрешенията дадени в ТР № 3/10.07.2017г. по тълк.д.№ № 3/2015г., ОСГТК на ВКС, трето лице, чието
право е засегнато от изпълнението, може да предяви иск по чл.440 ГПК само
докато изпълнителното производство е висящо. Целта е с влязло в сила съдебно
решение да се установи, че имуществото, върху което е насочено изпълнението, не
принадлежи на длъжника, като по този начин то се изключи от принудителното
изпълнение, респ. изпълнителното дело се прекрати на основание чл.433, ал.1,
т.7 ГПК. Друго средство за защита е чрез обжалване действията на съдебния изпълнител
по чл.435, ал.4 ГПК, но само ако третото лице се намира във владение на имота.
В случай, че не упражни право на жалба или не предяви иск по чл.440 ГПК, а
имотът е изнесен на публична продан и възложен с влязло в сила постановление по
чл.496 ГПК на обявения за купувач, третото лице не е лишено от правната
възможност в отделен исков процес да заяви правата си. Това е така, защото
публичната продан е деривативен способ за придобиване
право на собственост, който на основание чл.496, ал.2, изр. първо ГПК
произвежда вещно-прехвърлителен ефект за купувача
само ако длъжникът е бил собственик. В случай, че собствеността принадлежи на
друго лице, след приключването на проданта то може да противопостави чрез иск
правата си на купувача, стига тези права да са противопоставими
на взискателя и длъжника /чл.496, ал.2, изр.второ ГПК/. Предвид това искът на ищците по чл.108 ЗС е процесуално допустим, като
предявен при наличие на правен интерес, а въпросът за противопоставимостта
на заявеното с него право спрямо ответниците е по
съществото на спора.
Твърдението на ищците е, че първият, по време на брака
си с втората, упражнявал от 2008г. фактическа власт върху процесния
търговски обект непрекъснато в продължение на повече от 10 години и с позоваване
на изтекла придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС са
придобили правото на собственост в условията на съпружеска имуществена общност през
2018г. По тази причина поддържат, че към 2020г., когато е извършена публичната
продан на имота, длъжникът „А.“ АД не е бил собственик, поради което и
постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не е произвело транслативно действие спрямо ответника-купувач.
С оглед въведените факти, за да се признае правото на
собственост на ищците е необходимо да установят при условията на пълно и главно
доказване предпоставките на придобивната давност,
както и противопоставимост на така заявеното право на
взискателя и длъжника в изпълнителното производство
съобразно чл.496, ал.2, изр.второ ГПК.
Придобивното основание по чл.79, ал.1 ЗС на
право на собственост по давност върху недвижим имот предпоставя
непрекъснато владение в продължение на 10 години. Съгласно дефиницията на
чл.68, ал.1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която
владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Признаците на владението
са два-упражняване на фактическа власт върху вещта лично или чрез другиго непрекъснато,
явно и несмущавано /обективен/ и осъществяването му с намерение за своене /субективен/. За разлика от владението, държането е
упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като
своя-чл.68, ал.2 ЗС. Държателят няма намерение да свои вещта, поради което в
негова полза не тече придобивна давност. При
установена фактическа власт върху вещ с разпоредбата на чл.69 ЗС е въведено
предположението, че владелецът я държи като своя, докато не се докаже, че я
държи за другиго.
Според трайно установената съдебна практика,
включително и разрешенията дадени в ТР № 1/2012г., ОСГК на ВКС, в случаите, в които
фактическата власт е получена на правно основание и упражняващият я има
положението на държател, за да започне да тече в негова полза придобивна давност е необходимо да превърне с едностранни
действия държането във владение изключително за себе си. Действията трябва да
бъдат от такова естество, че по явен и недвусмислен начин да показват отричане
правата или владението на собственика, да манифестират намерението за своене и да са сведени до неговото знание.
По делото не е спорно и установено, че в резултат на
реализираното право на строеж „А.“ АД е станало собственик на процесния търговски обект № 2 /чл.63, ал.1 ЗС/. През 2012г. и 2013г. този имот е бил
ипотекиран от дружеството и част от особен залог учреден в полза на „Ю.Б.“ АД в
обезпечение на кредит, поради неизпълнение задълженията по който банката се
снабдила със заповед за изпълнение по чл.417 ГПК и инициирала изпълнително дело
през 2014г. с насочване принудителното изпълнение върху него с вписване възбрана на 12.06.2014г. и последващо предприети действия от ЧСИ по публична продан. При
извършения от съдебния изпълнител опис през 2015г. достъпът е бил осигурен от
сина на ищците И.К., отразен в протокола като ползвател и назначен за пазач на
имота.
Според свидетелските показания в хода на
строителството дружеството възложило на ищеца Н.К. изпълнението на довършителни
работи в част от сградите, но поради липса на финансови средства по заплащане
на възнаграждение търговски обект № 2 му бил предоставен за безвъзмездно
ползване през 2008г., което оттогава до извършване на публичната продан през
2020г. осъществявал фактически като го използвал за склад във връзка с
дейността си в областта на строителството. В работата бил подпомаган от сина си
И.К., който също имал достъп до помещенията.
От горното следва,
че предаването на имота от собственика „А.“ АД на първия ищец през
2008г. е било въз основа сключен между тях неформален договор за заем за
послужване по чл.243 ЗЗД, което облигационно основание определя упражняваната фактическа
власт като държане по смисъла на чл.68, ал.2 ЗС. Обстоятелството, че тази власт
под формата на безвъзмездно ползване е продължила повече от 10 години без
противопоставянето на собственика не може да послужи като основание за течение
на придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС, защото
държателят не държи вещта за себе си, а за другиго.
Както бе посочено, за да се трансформира държането във
владение и в този смисъл да започне течението на придобивна
давност е необходимо упражняващият фактическата власт да промени намерението по
своене за себе си и да го манифестира пред собственика.
Доказателства за това при получаване на фактическата власт през 2008г. или
по-късно не са ангажирани. Данните за подмяна на ключовете, за извършени някакви
ремонтни дейности в помещенията и плащането на консумативи по начало биха могли
да бъдат отнесени към действия обективиращи промяна в
намерението за своене, но в конкретния случай обосновано
може да се приеме, че са акт на обикновено управление и извършени за целите на
самото ползване без да са намерили външна изява, сведена до знанието на
собственика недвусмислено сочеща на отричане правата му.
Противно на твърдението в исковата молба събраните по
делото доказателства установяват, че ищецът Н.К. е узнал за започналото върху
имота принудително изпълнение още през 2015г., когато е бил описан от съдебния
изпълнител и това следва от удостовереното в съставения протокол за осигурен
достъп от неговия син /назначен и за пазач по чл.486 ГПК/, с когото според
свидетелските показания са осъществявали ползването. Нито в деня на описа, нито
по-късно в рамките на няколко години, в които са били предприети пет пъти
действия по публична продан до 2020г., не е заявявал да е владелец на имота или
противопоставял /заедно със съпругата си/ права върху него, които изключват тези
на собственика „А.“ АД-длъжник по изпълнението било чрез обжалване действията
на ЧСИ, било чрез отрицателен установителен иск по
чл.440 ГПК, респ. друг иск до извършване на последната публична продан през
2020г. или по друг начин.
Следователно за целия период на упражнявана фактическа
власт, предоставена от „А.“ АД през 2008г. по силата на договор за заем за
послужване, ищците-съпрузи са имали правното положение на държатели, а не
владелци, поради което презумпцията по чл.69 ЗС не намира приложение. Липсата
на осъществявано владение изключва възможността за придобиване правото на
собственост в условията на съпружеска имуществена общност с изтичането на 10
години на заявеното основание по чл.79, ал.1 ЗС. Това означава, че длъжникът по изпълнителното
дело е бил собственик на имота към 2020г. и в резултат на извършената публична
продан възлагателното постановление е произвело прехвърлително действие спрямо купувача по чл.496, ал.2,
изр. първо ГПК.
В допълнение следва да се посочи, че и да се приеме извод
за придобито по давност право на собственост към 2018г., то е непротивопоставимо на взискателя и
ипотекарен кредитор „Ю.Б.“ АД с вписана през 2012г.
ипотека върху имота, а оттам и на купувача по публичната продан съобразно чл.496,
ал.2, изр.второ ГПК. Разпоредбата на чл.173 ЗЗД дава право на кредитора да се
удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост
и да се намира той. При промяна в собствеността ипотечното право не се
погасява, а продължава да тежи върху имота и може да бъде упражнено срещу всеки
следващ собственик независимо от основанието, на което го е придобил-оригинерно
или деривативно. Според установената съдебна практика
това е важимо и в хипотезата на придобиване от трето
лице на ипотекиран имот по давностно владение по
чл.79 ЗС /Решение № 204/19.10.2017г. по гр.д.№ 4806/2016г. на ВКС, ІV г.о.; Определение
№ 83/25.02.2020г. по гр.д.№ 3675/2019г.
на ВКС, ІІ г.о.; Определение № 50165/27.04.2023г. по гр.д. № 3011/2022г., на
ВКС, ІІ г.о. и др./. Изтекла в полза на трето за изпълнението лице придобивна давност до влизане в сила на постановлението за
възлагане на продадения ипотекиран имот е непротивопоставима
на ипотекарния кредитор. Той може да се удовлетвори чрез
продажбата на имота, дори и към този момент длъжникът, учредил ипотеката, вече
да не е собственик.
По тези съображения предявеният от ищците иск по
чл.108 ЗС е неоснователен и следва да се отхвърли.
При този изход и на основание чл.78, ал.3 ГПК ищците
следва да заплатят на ответниците разноски по делото от
4265лв.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от М.Г.С., ЕГН **********, и Н.И.К.,
ЕГН **********, двамата с адрес *** и съдебен адрес ***, срещу К.А.Т., ЕГН **********,
и Ф.Ю.Т., ЕГН **********, двамата с адрес *** и съдебен адрес *** ******, офис
4.2., иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване правото на собственост и
предаване владението върху недвижим имот- Търговски обект № 2 в гр.София, ул. ******, намиращ се
в жилищна сграда № 3, на първи етаж, със застроена площ 80.21 кв.м., състоящ се
от търговска площ, коридор, склад и тоалетна, при съседи: търговски обект № 1,
улица, търговски обект № 3, вътрешен двор, стълбищна
клетка, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ, който имот
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.905.574.1.27,
при съседи по действаща кадастрална карта и регистри: на същия етаж-68134.905.574.1.28;
68134.905.574.1.24; 68134.905.574.1.26; под обекта - няма; над обекта -
68134.905.574.1.2; 68134.905.574.1.3.
ОСЪЖДА М.Г.С., ЕГН **********,
и Н.И.К., ЕГН **********,***, да заплатят на К.А.Т., ЕГН **********, и Ф.Ю.Т.,
ЕГН **********, от гр.Ихтиман, разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от
4265лв.
Решението е постановено при
участието на трето лице-помагач на страната на ответниците
„Ю.Б.“ АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, сграда А.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: