Решение по дело №11449/2020 на Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ …

Гр. София, 30.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

        

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I-11- ти състав, в публичното заседание на двадесет и втори март две хиляди и двадесет и втора година в състав:

                                                                          СЪДИЯ: Илиана Станкова

при секретаря Диана Борисова, като разгледа гр.д. № 11449/2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92.

Ищецът Д.Д.П. твърди, че с ответника „С.П.“ АД са страни по предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот от 23.08.2017 г, при който е уговорена обща цена в размер на 285 600 евра с ДДС. Сочи, че в договора е уговорено обектът да бъде въведен в експлоатация на 30.04.2019 г., като това е станало със забава – на 27.04.2020 г. Твърди да е уговорена неустойка при забава в строителството в размер на 0,1% на ден, но не повече от 10% от стойността на договора и претендира неустойка за тази забава в размер на 28 560 евро. Твърди, че ответникът е изпаднал в забава и в изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор, поради което претендира неустойка за забава за неизпълнение на това задължение за периода 27.05.2020 г. – 18.06.2020 г. в размер на 5 997,60 евро. Претендира разноски.

Ответникът „С.П.“ АД не оспорва сключването на предварителен договор с посоченото в исковата молба съдържание. Твърди, че след прекратяване на предварителния договор неустойка не се дължи, евентуално прави възражение за нищожност на клаузата за неустойка, уговорена в чл. 8.1 от договора поради противоречието й с добрите нрави. Оспорва да е бил в забава след дата 27.05.2020 г., като прави възражение за забава на кредитора и твърди, че самият ищец е бил в забава в плащането на последната дължима вноска по договора, поради което не може да претендира забава на насрещната страна. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Предявени са осъдителни искове за заплащане на неустойка за забава по договор със смесен характер за строителство/изработка и предварителен договор за продажба от 23.08.2017 г. за забава на задълженията на строителя да завърши строителството в срок и на задължението му за прехвърляне на собствеността.

Сключването на валиден предварителен договор между страните на 23.08.2017 г., както и обстоятелството, че обектът е въведен в експлоатация на 27.04.2020 г. не е спорно между тях.

В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил договора точното съобразно уговорените срокове, а по възражението за забава на кредитора – да докаже конкретно поведение на ищеца станало причина за отлагане сключването на окончателния договор.  

С предварителен договор за покупко-продажба на собственост на недвижим имот и извършване на строителство, инвеститорът „С.П.“ АД се е задължили да построи и прехвърли собствеността на купувача Д.Д.П. на обект – къща J13, разположена в комплекс Гаритидж парк, София, Витоша, с прилежащите и обслужващи помещения и идеали части от подземен паркинг и идеални части от земята, като обща част. В чл.2.1. от договора е уговорена цена в размер на 238 000 евро, платима както следва: 47 600 евро – при достигане на като +-0,00, но не по-късно от 5 дни след подписване на настоящия договор, 47 600 евро – след подписване на протокол образец 14, 47 600 евро – след подписване на протокол обр. 15 и остатъка от 40 % от продажната цена в размер на 95 200 евро – в срок от 25 работни дни от писмената покана и снабдяване на купувача с надлежни документи, доказващи снабдяване на инвеститора с удостоверение за въвеждане в експлоатация – протокол-образец 16 и предоставянето им от инвеститора на банката – „Уникредит Булбанк“ АД /чл. 2.2.2 от договора и в дефиниции/.

Според чл.5.1.2 от договора инвеститорът е длъжен да осигури въвеждане на обекта в експлоатация чрез надлежно издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 30.04.2019 г. Съгласно чл. 4.1 страните се съгласяват да сключат окончателен договор за покупко-продажба в срок до 30 дни след получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта, като страните се съгласяват, че вноската по т.2.2.4 ще бъде заплатена с кредит от банката, на която инвеститорът следва да предаде необходимите документи най-малко 7 дни преди датата на сключване на окончателния договор. Според чл. 4.2, в случай че купувачът ползва банков кредит вместо плащане трябва да представи писмено потвърждение от банката /удостоверение за ангажимент/, че е поела задължение да го кредитира за дължимите вноски към датата на сключване на окончателния договор.

В чл. 8.1 от договора е уговорено, че при забава в изпълнението от инвеститора в определените в настоящия договор срокове той дължи неустойка в размер на 0,1% на ден от общата цена на договора, но не повече от 10 % от нея. Същият размер на неустойката за забава – от 0,1% на ден, но не повече от 10 % е уговорена и за забава на задължението за плащане на продажната цена – чл. 8.3, както и за забава на изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор – чл. 8.4.

С нотариална покана, предадена на нотариус А.Г.на 12.05.2020 г. и връчена на ищеца Д.П. на 18.05.2020 г. „С.п.“ АД уведомява ищеца, че е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация от 27.04.2020 г., което е приложено към поканата, П. е поканен да заплати остатъка от продажната цена от 228 490,72 лева и след заплащането й да се яви на 27.05.2020 г. в 10,00 ч. в кантората на нотариус А.Г.за сключване на нотариален акт за покупко-продажба на обект J13 и да се предаде владението върху обекта.

С електронно писмо от 20.05.2020 г. адв. Р., в качеството му на пълномощник на купувача Д.П., изпратено до адв. Б.П. като пълномощник на „С.П.“ АД, е посочил, че има готовност да сключи окончателния договор, но при друг нотариус – И.И. и е поканил инвеститора да му представи данъчна оценка на имота и земята и удостоверение за вещни тежести, необходими за издаване на удостоверение за ангажимент от банка „ЦКБ“ и че на 27.05.2020 г. е невъзможно да се сключи окончателен договор, тъй като дружеството все още не е предало необходимите документи, за да може да бъде разгледано искането за кредита. С електронно писмо от 22.05.2020 г. адв. П. отговаря, че документите са представени в срок на посочената в договора банка - „Уникредит Булбанк“ АД. С отговор от 26.05.2020 г. Д.П. сочи, че документите не са представени на баката по договора най-малко 7 дни преди датата на сделката, тъй като данъчната оценка е от 21.05.2020 г. и срокът спрямо тази дата изтича на 28.05.2020 г. В отговора е посочено, че сумата в поканата не съответства на дължимата сума по фактури, както и че срокът за плащане, съобразно чл. 2.2.4 от договора изтича на 23.06.2020 г. и в изпратената покана се иска по-ранно плащане, като е изразил готовност да плати до тази дата. Посочено е, че банката, от която ще тегли кредит е  „ЦКБ“ и именно на нея, както по-рано е посочил, следва да се представят необходимите документи и е отправил покана за сключване на договора на най-ранна дата 28.05.2020 г., спрямо която дата би изтекъл срокът за представяне на документите в банката, на която инвеститорът твърди да е представил документите. Предложено е сключването на анекс към договора, в който да се уговори нов срок за сключване на окончателния договор, който да е обвързан с кредит от банка „ЦКБ“ и по този начин да се избегне поставянето в забава за срока по т. 4.1.

На 27.05.2020 г. е съставен констативен протокол № 92 от нотариус А.Г., в който са удостоверени следните състояли се пред него обстоятелства: че пред него се е явила адв. Б.П. като пълномощник на „С.П.“ АД, както и Д.П., който заявил, че срокът за заплащане на остатъка от продажната цена не е изтекъл и има готовност да плати на 09.06.2020 г., съгласно уговореното в договора. Представителят на „С.П.“ АД, поради липса на плащане или представено писмо за ангажимент от кредитиращата банка е отказал прехвърляне на собствеността.

С имейл от 09.06.2020 г. Д.П. е представил пред представител на „С.П.“ АД удостоверение за ангажимент от „ЦКБ“ АД и е помолил да му посочат възможни дати за сключване на договора, за да се съгласува с банката и нотариуса. В отговор е предложена дата 12.06 или 18.06, като за последната представител на „С.П.“ АД – адв. Б.П., се е съгласил.

Не е спорно между страните, че на 09.06.2020 г. /признание в отговора на исковата молба/ ответникът е получил удостоверение от „ЦКБ“ АД, че банката е поела ангажимент да финансира покупката на имота предмет на договора със сумата от 114 240,01 евро, която ще бъде преведа по сметка на продавача след представяне на нотариален акт, вписана ипотека в полза на банката и удостоверение, че вписаната ипотека е втора по ред след тази на „Уникредит Булбанк“ АД.

На 18.06.2020 г. между страните е сключен договор за продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт, в който в чл. 2 страните са се съгласили, че общата продажна цена е 465 487,54 лева, равняваща се на 238 000 евро без ДДС, като незаплатения остатък от 223 434,04 лева ще бъде заплатен чрез банков кредит от „ЦКБ“ АД след вписване на настоящия нотариален акт, вписване на договорна ипотека в полза на „ЦКБ“ АД и представяне на удостоверение за вещни тежести, от което е видно, че вписаната ипотека е втора по ред и няма други тежести. Посочено е, че с това изпълнение предварителният договор в частта за заплащане на цената на обекта и земята се прекратява.

На 29.06.2020 г. остатъка от продажната цена е заплатена от „ЦКБ“ АД с наредител Д.Д.П..

По възражението на ответника, че с подписване на нотариалния акт на 18.06.2020 г. предварителния договор е прекратен, в т.ч. и в частта относно клаузите за неустойка, съдът намира следното.

Вземането за неустойка за забава възниква с изпадане на длъжника в забава, като след възникването си, за да бъде погасено по отношение на него следва да бъде налице някое от основанията за погасяване на вземанията – плащане, прихващане, подновяване, опрощаване, изпълнение. При тълкуване на клаузата, в която страните са постигнали съгласие за прекратяване на предварителния договор в частта относно прехвърляне на собствеността на обекта и земята не следва волята на страните, че те са се съгласили възникналите в тяхна полза вземания от неточното изпълнение на договора да се считат за погасени.

По възражението на ответника за недействителност на клаузата за неустойка по чл. 8.1 от договора съдът намира следното.

В т. 3 от Тълкувателно решение № 1/ 2009г. по търговско дело 1/ 2009г. на ОСТК на ВКС е прието, че нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценката за нищожност се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. Съгласно задължителните указания, дадени в цитираното тълкувателно решение, преценката за противоречие на клаузата за неустойка с добрите нрави е с оглед следните критерии: размерът на задължението, което обезпечава неустойката, наличието на други обезпечения, съотношението на размера на уговорената неустойка с очакваните вреди от неизпълнението и други с оглед фактите и обстоятелствата на конкретния случай. Същевременно в задължителната /по чл. 290 от ГПК/ практика на ВКС-  Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т. д. № 395/2008 г., I т. о., ТК, Решение № 74 от 21.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 541/2010 г., IV г. о., ГК и др. е възприето, че накърняване на добрите нрави като неписани правила по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право, каквито са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.

Точното изпълнение на договора от страна на инвеститора е обезпечено единствено с уговорената в договора клауза за неустойка, като следва да се има предвид, че към уговорената дата на въвеждане на обекта в експлоатация, съобразно клаузите на договора купувачът следва да е заплатил  60 % от стойността на договора, равняващи се на 142 800 евро. Предмет на договора е строителство и продажба на жилищен имот с купувач физическо лице. Предвид изложеното, размера на неустойката, както и при преценка обезпечителната, обезщетителна и санкционираща функции на неустойката и принципа на справедливостта в гражданския и търговския оборот, съдът намира, че клаузата за неустойка по чл. 8.1 от договора не противоречи на добрите нрави.

Считано от датата, на която е уговорено строителството да завърши с удостоверение за въвеждане в експлоатация – 30.04.2019 г. до датата, на която удостоверението е издадено -  27.04.2020 г. е изтекъл период, през който уговорената неустойка е достигнала максималния си размер, поради което дължима от ответника е неустойка в размер на 10 % от стойността на договор – в размер на 23 800 евро.

         По иска за неустойка по чл. 8. 4  от договора.

         При извършване служебна проверка на действителността на клаузата с оглед указанията, дадени в Тълкувателно решение № 1/27.04.2022 г. по т.д. № 1/2020 г. на ВКС съдът намира, че от съдържанието на самата клауза не следва извод за нейната нищожност.

         При тълкуване волята на страните в чл. 4.1 и чл. 4.2 от договора съдът намира, че задължението за сключване на окончателен договор е обвързано с изтичане на 30 дни от датата, на която е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта, като задължението на инвеститора за сключване на окончателен договор става изискуемо само при условие, че към определения ден на сделката е извършено пълно плащане или му е представено писмено потвърждение от банка /удостоверение за ангажимент/, че е поела задължение да кредитира купувача за дължимите вноски.

В настоящия случай  ответникът „С.п.“ АД е изпратил нотариална покана с приложено удостоверение за въвеждане в експлоатация на 12.05.2020 г. и е посочил дата на сделката 27.05.2020 г., която дата предхожда уговорения между страните падеж на задължението на купувача за плащане на окончателната цена по договора.

Във връзка с точното изпълнение на договора от страните с оглед изпълнение задължението за сключване на окончателен договор следва да се посочи, че при тълкуване волята им от съдържанието на договора следва, че изпълнението на задължението за плащане на окончателната цена ще стане и чрез средства, предоставени чрез кредит от конкретна, посочена в договора банка „Уникредит Булбанк“ АД, която банка е и кредитор на инвеститора „С.п.“ АД с вписана върху обекта на договора ипотека. Именно с оглед това обстоятелство е съобразен и срокът по чл. 4.1, изречение последно, относно задължението на банката да представи 7 дни преди датата на сключване на окончателния договор на необходимите документи на банката. В хода на изпълнение на договора купувачът е намерил друг начин на финансиране – чрез сключване на ипотечен кредит с друга банка, което е наложило допълнителни условия относно плащането на окончателната цена – вписване на втора по ред ипотека в полза на „ЦКБ“ АД, издаване на удостоверения за тежести и др.  За това обстоятелство той е уведомил инвеститора едва след изпращане на нотариалната покана и определяне на датата за сключване на окончателния договор на 27.05.2020 г., което е наложило отлагане на датата за сключване на окончателния договор.

На 09.06.2020 г. ищецът е представил на ответника удостоверение за ангажимент за плащане, с което е станало изискуемо задължението на банката да сключи окончателен договор, а последният е сключен на 18.06.2020 г., за която дата представителите на страните взаимно са се съгласили в разменената по тях писмена имейл кореспонденция. Причината за отлагане сключването на договора стои в поведението на ищеца, който е променил начина, по който е уговорено първоначалното плащане, което е свързано с удължаване на технологичното време за подготовка на всички необходими документи по сключване на окончателния договор и изпълнение на задължението за плащане на окончателната цена чрез банков кредит от институция, различа от първоначално уговорената.

Предвид изложеното, съдът намира, че липсва виновно забавено изпълнение на задължението на ответника за сключване на окончателен договор и искът за неустойка за забава размер на 5977,60 евро следва да бъде отхвърлен.

По разноските.

Съобразно изхода от делото ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените от него разноски по делото съразмерно с уважената част от исковете в размер на 7193,01 лева.

По възражението на ищеца за прекомерност на уговореното между ответника и адв. П. адвокатско възнаграждение съдът намира следното.

Договореното между ответника и адв. П. възнаграждение е в размер на 6750,00лева.

Съгласно чл. 78, ал.3 от ГПК преценката за прекомерност на адвокатското възнаграждение се прави на база фактическата и правна сложност на делото, като съдът може да намали размера до минималния размер на адвокатските възнаграждения предвиден в Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

Съобразно разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба №1/ 2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения минималният размер на адвокатското възнаграждение в случая е 2557,66 лева. Съдът намира, че с оглед фактическата и правна сложност на делото уговореното възнаграждение от 6750,00 лева се явява прекомерно и следва да бъде намалено до размер от 3000,00 лева. Разноски за призоваване на свидетел не са дължими на ответника, тъй като внесените не са поискани и изплатени на свидетеля при призоваване и подлежат на връщане при поискване. Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника на основание чл. 78, ал.3 от ГПК сумата в размер на 520,66 лева разноски за адвокатско възнаграждение.  

Така мотивиран, съдът  на

Р Е Ш И

ОСЪЖДА „С.П.“ АД, ЕИК: ***** да заплати на Д.Д.П., ЕГН: ********** на основание чл. 92 ЗЗД сумата в размер на 28 560 евро – неустойка за забава в изпълнението на задължението на ответника за извършване на строителството по договор за строителство и продажба на недвижим имот от 23.08.2017 г., както и на основание чл. 78, ал.1 ГПК сумата в размер на 7193,01 лева – разноски, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 92 ЗЗД за неустойка за забава в изпълнение задължението на ответника за сключване на окончателен договор за сумата в размер на 5997,60 евро за периода 27.05.2020 г. – 18.06.2020 г.

ОСЪЖДА Д.Д.П., ЕГН: ********** да заплати на „С.П.“ АД, ЕИК: *****  на основание чл. 78, ал.3 ГПК сумата в размер на 520,66 лева – разноски.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                                                             СЪДИЯ: