Р Е Ш Е Н И
Е
Номер 28.11.2017г. гр.София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІV-А въззивен състав, в публично съдебно заседание
на тринадесети ноември през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА
КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ : ГАЛИНА ТАШЕВА
ВАСИЛ АЛЕКСАНДРОВ
при участието на секретар Цветелина
Добрева като разгледа докладваното от съдия Кацарова гр.д. № 8724 по описа за 2017г.,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С решение от 02.05.2017г., гр.д.29556/16г., СРС, 34 с-в
осъжда „К.9.“ ЕООД на основание чл.93, ал.1, изр.2 ЗЗД да заплати солидарно на Й.В.К.
и А.Х.К. сумата 9 315 евро – част от двоен размер на задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.01.2016г.,
ведно със законна лихва, считано от 02.06.2016г. и сумата 1 805.30 лв. – разноски.
Срещу решението постъпва въззивна жалба
от ответника по иска „К.9.“ ЕООД. Счита, че няма негово виновно неизпълнение,
защото при подписване на предварителния договор не е могъл да знае за
наложените възбрани върху имота, предвид липсата на имотен регистър съгласно ТР
№6/14.03.2014г. И двете възбрани са формално вписани, реално не обременяват
имота с тежести и не създават условия за евикция на купувачите. На основание
чл.175, ал.1 ЗЗД, с придобиването на имота от ответника чрез възлагане след
публична продан, първата вписана възбрана се погасява. Извършеното след
възлагането вписване на втората възбрана е резултат от техническа грешка, т.к.
е по партидата на трето лице, което не е собственик на имота и отделно тази
възбрана впоследствие е заличена. Уговореният за връщане задатък в двоен размер
е прекомерен. Иска се отмяна на решението и постановяване на друго, с което да
се отхвърли иска.
Въззиваемите - ищците Й.В.К. и А.Х.К. оспорват
жалбата.
Софийският
градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и
като обсъди по реда на чл.269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по
чл.259, ал.1 ГПК от надлежна страна и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
Изцяло обжалваното решение е валидно, допустимо и
правилно.
Предявен е иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД.
Съобразно чл.272 ГПК, когато
въззивният съд потвърди първоинстанционното решение, мотивира своето решение,
като може да препрати и към мотивите на първоинстанционния съд. В случая, при
обсъждане само на оплакванията по въззивната жалба с оглед чл.269, изр.2 ГПК,
настоящият съдебен състав намира, че крайните изводи на двете инстанции
съвпадат. Възприема фактическите и правни констатации в обжалваното решение,
срещу които се възразява в жалбата. В настоящото производство не са представени
нови доказателства. Решението следва да се потвърди и по съображения, основани
на препращане към мотивите на първоинстанционния съд в частта им, оспорена в
жалбата.
В отговор на оплакванията
по жалбата, въззивният съд приема следното:
По силата на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 13.01.2016г., ответникът „К.9.“ ЕООД обещава да продаде на
ищците Й.В.К. и А.Х.К. апартамент и паркомясто до 26.02.2016г.
Клаузата на чл.5.2 от предварителния договор обективира
декларация на продавача и ответник по иска, че е единствен собственик на
имотите, същите „не са обременени с вещни или облигационни тежести, като
ипотеки, възбрани“ и други, трети лица нямат права върху тях, по отношение на имотите
не се водят и няма основание да се приеме, че ще се заведат правни спорове,
включително изпълнителни дела, които да засегнат правата на купувачите, представените
от него документи са автентични и няма „обстоятелства, които да доведат до
пълна или частична евкция на купувачите“ по вина на продавача.
Изпълнена е хипотезата на чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД вр.
чл.5.8 от предварителния договор, купувачите едностранно да прекратят договора
и да получат обратно платения от тях задатък в двоен размер, след като се
оказват неверни заявените от обещателя обстоятелства по чл.5.2 от договора
относно това, че „имотите или част от тях са обременени с тежести“.
Според официалните справки от Агенция по вписванията,
към момента на сключване на
предварителния договор от 13.01.2016г., върху обещания апартамент има наложени
и незаличени две възбрани, съответно вписани на 27.07.2010г. и на 04.08.2010г.
Ответникът като обещател по предварителния договор
извежда своята легитимация като собственик на обещания апартамент чрез
постановление за възлагане от 20.06.2011г. на ЧСИ.
По време на сключване на предварителния договор,
обещателят при положена минимална дължима грижа е могъл да знае за възбраните
върху собствените му имоти, с оглед публичността на вписването. Съгласно т.1 и
т.2 от ТР 7/25.04.2013г., ОСГТК на ВКС, вписването на възбрана в книгите по
Правилника на вписванията не става по реда на вписване на актове относно
недвижими имоти в имотния регистър, а по специалната процедура на чл.29 сл.
ПВп. Според разясненията на ТР № 6/14.03.2013г. ОСГТК на ВКС, обезпечителната
мярка възбрана се налага чрез вписването й в нотариалните книги по партидната
книга на длъжника по реда на чл.36, ал.1 ПВп., т.е. по неговата персонална
имотна партида. Според чл.401 ГПК и т.4 от същото ТР № 6/2013г., наложената за обезпечение
на иск възбрана произвежда действието, предвидено в чл.451 - 453 ГПК, като извършените
от длъжника разпореждания с възбранения имот са недействителни спрямо
взискателя, на когото не могат да бъдат противопоставени прехвърлянето и
учредяването на вещни права, както и решения по искови молби, които не са били
вписани преди възбраната. Идентичен е и правният ефект от вписването на искова
молба, изпълняващо оповестително-защитната функция да се даде гласност на
съдебния спор относно недвижим имот и да осигури противопоставимост при
конкуренция на права от същия праводател, тъй като придобитите от трети лица
вещни права след вписването не могат да бъдат противопоставени на ищеца (чл.
114 ЗС; чл. 17, ал. 2 ЗЗД, чл. 19, ал. 3 ЗЗД, чл. 33, ал. 3 ЗЗД, чл. 88, ал. 2 ЗЗД, чл. 135, ал. 1 ЗЗД, 227, ал. 5 ЗЗД).
Първата
вписаната възбрана върху обещания имот не се погасява по право с последващото
възлагане на имота в полза на обещателя. Съгласно нормата на чл.175, ал.1 ЗЗД с
извършването на публична продан на имота всички ипотеки и вещни права, учредени
след първата ипотека, се погасяват, като ипотекарните кредитори имат право на
предпочитано удовлетворение от получената при продажбата цена по реда на
ипотеките си. Дори стойността на ипотекираният имот да не е достатъчна за
погасяване вземането на ипотекарния кредитор, ипотеката се погасява, а той ще
се удовлетвори от друго имущество на длъжника. Купувачът от публична продан
купува имота чист от ипотеки и учредени след вписването на ипотеката вещни
права. Последващите вписвания не могат да се противопоставят на ипотекарния
кредитор и на купувача, а носителите на такива права имат право на обезщетение
от ипотекарния длъжник. Ипотеката е обезпечение, което цели да удовлетвори
ипотекарния кредитор от стойността на ипотекирания имот. С извършване на
публичната продан ипотеката се погасява, защото стойността на имота е получена
и е разходвана за погасяване на паричното вземане. Ако купувачът поеме
обезпеченото задължение по съгласие с ипотекарния кредитор ипотеките, учредени
след първата ипотека, могат да се запазят след публичната продан, но това
съгласие следва да е отразено изрично в протокол от съдебния изпълнител и да е
вписано в имотния регистър - чл.175, ал.2 ЗЗД. Ипотеката и възбраната са вещни тежести,
обаче се различават по своето действие. Възбраната цели да запази недвижимите имоти
на длъжника, или друго лице в неговия патримониум, като чл.453, т.1 ГПК
предвижда непротивопоставимост на прехвърлянето и учредяването на вещни права,
извършени след вписване на възбраната по отношение на взискателя. Тя също е
тежест върху имота, но не е вещно право. Възбраната не дава право на
предпочитателно удовлетворяване, а обезпечава възможността за изпълнение върху
възбранения недвижим имот. Действието на възбраната е по-широко от ипотеката,
защото първата осигурява както възможност кредитора да се удовлетвори от
възбранения имот, като го запази в патримониума на длъжника, така и ограничаване
на последващи разпореждания, за да се обезпечи изпълнение и на други притежания
освен парични. Затова нормата на чл.175 ЗЗД, съгласно изричното й съдържание се
отнася само за ипотеките но не се отнася за наложените възбрани. Те запазват
действието си и след публичната продан (определение № 98/28.02.2013г., ч.гр.д.1229/13г., ВКС, І г.о., определение №
488/19.12.2001г., гр.д.1403/10г., ВКС, І г.о. и определение № 767/16.11.2010г.,
гр.д.1760/09г., ВКС, І г.о.).
Предвид изложеното, наличието на две
вписани и незаличени възбрани върху обещания имот при сключване на
предварителния договор, не само опровергава декларацията на обещателя по чл.5.2
от същия договор, че имотите не са обременени с тежести, включително възбрани.
Същевременно възникват предпоставки за водене на дела и претърпяване на евикция
от ответниците при сключване на окончателен договор по смисъла на посочената
клауза, предвид възможността разпоредителните сделки с възбранения имот да са
непротивопоставими на вписалия възбраната.
Уговорката за връщане на задатъка не е нищожна поради
нарушен принципа за справедливост и спазване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД, когато единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, подобно на договорната
неустойка. В случая, при извършена преценка за нищожност на уговорката за
връщане на задатъка, поради накърняване на добрите нрави, към момента на
договарянето, въззивният съд съпоставя следните критерии: Предвидена е по вид като
мораторна за неизпълнение на конкретно задължение, а не като компенсаторна за
пълно неизпълнение. Нейният размер включва направените от ищците разходи за сключване
на предварителния и подготвяне на окончателния договор, поради което
съответства на значимостта на неизпълнението и последиците от него. Значителна
е степента на неизпълнение от ответника, който декларира неверни данни относно
съществени условия от сделката, каквито са обременеността на имота с тежести. Предвидимите към момента на договарянето обичайни вреди
за ищците като изправна страна, не са нормално по-малки при подобен вид
неизпълнение. Присъждането на задатъка в двоен размер, съответстващ на 20 % от
продажната цена, не би довело до неоснователно обогатяване на изправната страна,
а до нейното адекватно обезщетяване. В този смисъл, уговорката за връщане на задатъка не е
постигната с единствената цел да се отклони от присъщите й функции, нито в противоречие
с добрите нрави по смисъла на чл.26,
ал.1 ЗЗД.
По същите съображения, уговорката за връщане на
задатъка не е прекомерна по аналогия на чл.92, ал.2 ЗЗД, приложим съгласно ТР №
143-3/11.11.1954г., ОСГК на ВС, спрямо
реално претърпените вреди към момента на договорното неизпълнение. Тези
действително настъпили имуществени вреди, които не подлежат на доказване,
съответстват именно на разходите на ищците за подготвяне на предварителния и
окончателния договор, срещу които не получават очакваната със сигурност
насрещна престация.
Обстоятелството, че
възбраните са наложени само върху апартамента не налага различен извод. В
чл.5.8 и чл.5.2 от договора изрично се предвижда
връщане на задатъка в двоен размер, когато съответно имотите или част от тях са
обременени с тежести или съществуват обстоятелства, които да доведат до пълна
или частична евкция на купувачите. Отделно, паркомястото едновременно е описано в
предварителния договор като реална част, при съседи, разположено в рамките на
гараж в сутерена на сградата и същевременно като заемащо 14.87/207.40 ид.ч. от
гаража в сутерена, поради което неясна остава индивидуализацията му – реална
част или идеална част от обща част на сградата. В първата хипотеза,
паркомястото няма да е самостоятелен обект на правото на собственост, нито обект
по смисъла на §5, т.39 ДР на ЗУТ, а би представлявало необособена и
несамостоятелна реална част от такъв обект - парцел, сграда или отделен обект в
нея, поради което не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както и на
предварителен договор (който сам по себе си няма вещно-прехвърлително действие).
В противен случай договорът би бил нищожен поради невъзможен предмет съгласно
чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД. Прехвърлянето на идеални части от самия обособен
обект (парцел, сграда или отделен обект в нея), обаче е напълно възможно (решение № 171/08.08.2014г., гр.д.4175/13г., ВКС, ІV г.о.). В случая, поради
недостатъчно ясната индивидуализация на паркомястото като реална или идеална
част, предварителният договор не би могъл да бъде обявен за окончателен. Искът по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД следва да се уважи като основателен.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции
съвпадат. Първоинстанционното решение на основание чл.271, ал.1, изр.1, пр.1 ГПК следва да се потвърди изцяло.
Пред настоящата инстанция въззиваемите
реализират разноски за 1 800 лв. – платено в брой възнаграждение за един
адвокат, които се дължат. Неоснователно е възражението за прекомерност на
адвокатското възнаграждение, т.к. е уговорено в рамките на минимума по чл.7,
ал.2, т.4 от Наредба № 1/2004г. МРАВ и делото се отличава с известна фактическа
сложност.
По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение от 02.05.2017г., гр.д.29556/16г., СРС, 34 с-в.
ОСЪЖДА „К.9.“ ЕООД, *** да заплати на Й.В.К., ЕГН **********
и А.Х.К., ЕГН **********, двамата с адрес: *** сумата 1 800 лв. – разноски
за въззивна инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчване препис на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.