№ 2986
гр. Бургас, 28.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:ДЕТЕЛИНА К. ДИМОВА
при участието на секретаря МАРИЯ АП. МИЛЕВА
като разгледа докладваното от ДЕТЕЛИНА К. ДИМОВА Гражданско дело №
20222120100288 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на Ж. Т. К., ЕГН **********, с
адрес: гр. Б., чрез адв. Н. Р. против “М ГРУП РЕАЛ ЕСТЕЙТ” ООД, ЕИК *****, със
седалище и адрес на управление: гр. Б., представлявано от В.П. и М.З., представлявано от
адв. Ф., с която се претендира осъждането на ответното дружество да заплати на ищцата
сумата от 2 000 лева, платена на отпаднало основание, поради прекратяване на сключен
между страните договор за гаранция, свързан с посредничество за покупко-продажбата на
самостоятелен обект с идентификатор ** по КККР на гр. Бургас.
В исковата молба се излагат твърдения, че по силата на сключен между страните
договор за гаранция, ищцата заплатила на ответника сумата от 2000 лева като гаранция за
закупуване на недвижим имот, представляващ апартамент в град Бургас, к.с. **, а ответното
дружество се задължило да договори със собственика на имота условията по закупуване на
имота. В чл. 2 от договора били посочени условията, при които ищцата желаела да закупи
имота, а именно: общата продажна цена да бъде договорена в размер на 165 000 лева и
сделката да бъде финансирана посредством банков кредит. Ответното дружество, в
качеството си на посредник можело да се освободи от отговорност едва когато: договори с
продавача посочената продажна цена на имота, договори условията по отпускане на
жилищния кредит за закупуване на същия и след като собственикът на имота потвърди
горните условия. При постигане на горните условия, за ищцата възниквало задължение, в
срок до 31.03.2021г., да сключи предварителен или окончателен договор за покупко-
продажба, като в този случай платената гаранция от 2000 лева следвало или да се възстанови
1
на купувача, или да остане в полза на ответника като се приспадне от дължимата
комисионна за осъщественото посредничество. При неподписване на договор за покупка на
имота в срок до 31.03.2021г. , но изпълнени условия по т.2 от договора, ответникът имал
право да задържи платената сума от 2000 лв. като неустойка за неизпълнение на купувача на
договора за гаранция. Ищцата сочи, че съгласно чл.7 от договора при непостигане на
посочените в т.2 от договора параметри, в срока по т.3 (до 10 дни) ответникът бил длъжен
да върне на купувача сумата, предадена като гаранция в тридневен срок след писмено
поискване, освен когато купувачът възпрепятствал преговорите между ответника и
собственика на имота. Посочва, че ответното дружество в действителност е получило
оферти за кредитиране от няколко банки (“Уникредит булбанк” АД, “Обединена българска
банка” АД и “Райфайзенбанк България” ЕАД), но от тях се установявало, че подената към
банките информации не била актуална. Посочено било, че кредитът ще бъде усвоен от
конкубинатът на ищцата К.К., чието месечно трудово възнаграждение било посочено в по –
висок размер от реално получаваното. Неправилно било заявено, че осигуреното собствено
финансиране на сделката е в размер на 20 000 лв., вместо действителните 10 000 лв. Въобще
не било посочено, че към датата на офертите ищцата се намирала в отпуск по майчинство.
Ищцата твърди, че на 23.03.2021г. до ответното дружество била изпратена молба с искане да
бъде организирано подаването и получаването на нови оферти от същите или други банкови
институции, но отговор по тази молба така и не постъпил. Ищцата заявява, че тя самата
също посетила самостоятелно няколко клона на търговски банки, като в неофициален
разговор всяка от банките и заявила, че исканата сума в размер на 165 000 лв. не може да
бъде осигурена, поради недостатъчно доходи на купувачите. Твърди, че ответникът не бил
изпълнил и първото условие по договора, а именно да договори със собственика на имота
продажна цена в размер на 165 000 лв. Твърди, че поради неяснотата с финансирането на
сделката, на 12.04.2021г. била изпратила нарочна покана до ответника да й възстанови
получената сума в размер на 2000 лв. на основание чл.7 от сключения между страните
договор. Заявява, че кореспонденцията между страните била водена по електронен път, така
както било уговорено в чл.9 от договора. По изложените съображения, моли за уважаване на
иска, в подкрепа на което представя писмени доказателства. Претендира разноски по
делото.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответното
дружество, чрез адв. А. Ф., с който предявеният иск се оспорва по основание и размер.
Навеждат се доводи, че съществуващият между страните договор за гаранция вменява на
ответника задължения на посредник, тъй като от последното се изисква да посредничи
между ищцата, в качеството й на бъдещ купувач и собственика на описания в договора за
гаранция имот. Сочи се, че ответното дружество е следвало да договори цената и съгласието
на собственика имотът да бъде закупен чрез средства отпуснати на купувача по жилищен
заем. Твърди, че правоотношението между страните било възникнало не с договора за
гаранция, а с възложително писмо, оформено шестнадесет дни по-рано, а именно на
06.02.2021г., отправено от конкубината на ищцата - г-н К., с който ищцата възнамерявала
съвместно да закупят желаното жилище. Описаният имот в това възлагателно писмо бил
2
идентичен с имота, посочен в договора за гаранция. Възразява сключеният договор за
гаранция да вменява на дружеството задължения за посредничество между ищеца и банка с
цел сключване на жилищен кредит, такива задължения произтичали единствено по силата
на възлагателното писмо, оформено шестнадесет дни по-рано от конкубината на ищцата.
При условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме за установено, че въпросното
задължение за посредничество за кредитиране произтича от процесния договор за гаранция,
то ответната страна твърди, че същото е надлежно изпълнено, което обоснова извод, че се
явява изправна страна по договора. На следващо място, отново в условията на евентуалност,
ако съдът приеме, че такова задължение за посредничество пред банка е възникнало, то
същото да се счете за частично изпълнено, поради което на това основание искът следвало
да се отхвърли съразмерно. Представя писмени доказателства и прави искане за гласни
доказателства, което оттегля в хода на процеса. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищцата, чрез процесуалния си представител заявява, че
поддържа предявения иск като допълва обстоятелствата, на които основава претендираното
вземане. Уточнява, че неизпълнението от страна на ответното дружество, обосноваващо
връщане на платената гаранция било на поетото от него задължение да осигури ефективно
отпускане на банков кредит на купувачите, а не поради неизпълнение на задължението да
води преговори с различни банки. Във връзка с приемането на условията за закупуване на
имота от страна на продавача, заявява, че потвърждението за това следвало да бъде
направено не пред посредника, а на самия купувач. По същество заявява, че единствената
предвидена в договора хипотеза, в която ответникът можело да задържи платената гаранция,
е в случай, че купувачът възпрепятства преговорите между посредника и собственика,
каквото хипотеза по делото не била установена.
В съдебно заседание ответното дружество се представлява от упълномощен
адвокат, който поддържа възражението си за неоснователност на предявения иск.
Бургаският районен съд, като взе предвид исковата молба и изложените в същата
факти и обстоятелства, становището на насрещните страни по нея и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3- то от ЗЗД, във
връзка с чл. 88, ал. 1 от ЗЗД.
С определението по чл. 146 от ГПК, съдът е обявил фактите, по които страните
не спорят и които се установяват от доказателствата по делото, а именно, че между същите е
възникнало договорно правоотношение по силата на сключения между тях договор за
гаранция, с предмет осъществяване на посредничество при закупуване от ищцата на
недвижим имот, представляващ апартамент в к.с. **, град Бургас.
Не е спорно и обстоятелство, че ищцата е заплатила на ответника процесната
сума от 2000 лева, в изпълнение на поетото от нея договорно задължение.
От договора за гаранция, сключен между страните на 22.02.2021г. се установява
съдържанието на правата и задълженията, възникнали съотвено за ищцата Ж. К. и за
3
ответното дружество „М Груп Реал Естейт“ ООД. От уговореното в чл. 1 се установява, че
ищцата е поела задължение да заплати на ответника сумата от 2000 лева като гарация за
закупуването на конкретно посочен и инидивидуализиран недвижим имот, а дружеството, в
качеството си на посредник, се е задължило „да договори сумата и условията за закупуване“
на същия имот.
В т. 2 от договора са посочени условията, при които купувачът Ж. К. е съгласна
закупи имота и те са следните: 1. обща продажна цена за имота в размер на 165 000 лева и 2.
закупуване на имота с жилищен кредит от банка кредитор по избор на купувача.
В т. 3 е уговорено, че посредникът следва да договори условията в срок до 10
дни. Предвидено е изрично, че задължението на „М груп“ се счита за изпълнено когато
продавачът е потвърдил, че приема условията (посочени от купувача в процесния договор за
гаранция). В т. 4 е уговорено възнаграждението за осъщественото от ответника
посредничество, а именно 3 % от продажната цена на имота .
В т. 5 и в т. 6 са уговорени условията, при които платената гаранция се връща на
купувача или се губи от същия като неустойка за неизпълнението му по договора. Така в т. 5
е предвидено, че при договаряне на параметрите, заложени в т. 2, купувачът се задължава да
подпише предварителен или окончателен договор за закупуване на имота в срок до
31.03.2021 г., в която хипотеза гаранцията се връща на купувача, или същата се приспада от
дължимата комисионна за осъщественото посредничеството от 3 %.В т. 6 е предвидено, че
ако купувачът не сключи предварителен или окончателен договр в уговорения срок до
31.03.2021 г. и при условията по т. 2, ще се счита, че дружеството – посредник е изпълнило
задълженията си и купувачът губи предадената гаранция от 2000 лева.
В т. 7 е уговорено, ако в 10 – дневния срок по т. 3 параметрите по т. 2 не бъдат
постигнати, посредникът се задължава да върне гаранцията на купувача, в освен в случаите,
когато купувачът възпрепятства преговорите между М Груп и собственика по какъвто и да е
начин. За изпълнението на задълженията си, посредникът е следвало да информира
купувача по начин, какъвто прецени или чрез изпращане на отчет за постигнатите
параметри.
Във връзка с изпълнение на задължението си да договори с продавача на имота
условията, посочени от купувача, ответникът ангажира като доказателство - писмо –
потвърждение от собственика на имота от дата 26.02.2021 г., от което е видно, че
последният е потвърдил съгласието си с параметрите по т. 2 от договора за гаранция. Това
писмено доказателство, представляващо частен свидетелстващ документ, ползващо се с
формална доказалтествена сила (досежно авторството на направеното в документа
изявление) не е оспорено от ответната страна. Макар в проведеното по делото заседание,
процесуалният представител на ищцата да заявява, че този документ не бил известен на
доверителката му до момента на представянето му с отговора на исковата молба, същия не е
предприел никакви процесуални действия или доказателствени искания в тази насока.
От това писмо, от което по безпорен начин се установява съгласието на
4
продавача с предложените от купувача условия, залегнали в .т 2 от договора за гаранция, се
доказва изпълнението на поетото от ответника задължение по процесния договор за
гаранция, а именно „да договори сумата и условията за закупуване“. Без значение е дали,
как и в кой момент ответникът е информирал за това купувача, тъй като задължението за
информиране не е обуславящо в случая, за да се приеме, че посредникът е изправна страна
по договора за гаранция, още повече, че страните не са предвидили изричен начин, по който
трябва да бъде направено потвърждението.
Основният спорен въпрос между страните е всъщност дали задължението на
ответника е включвало освен осъществяване на посредничество с продавача във връзка с
уговаряне на параметрите по продажбата на имота, но също така и задължение за
посредничество пред банкови институции във връзка с отпускането на банков кредит на
купувача, средствата от които да бъдат използвани за изплащане на продажната цена на
имота. Съдът, след тълкуване на изразената от страните воля в процесния договор за
гаранция, както и след съвкупна преценка на представените доказателства намира, че
подобно задължение за ответното дружество по силата на сключения договор от 22.02.2021
г. не е възникнало. На още по – силно основание следва да се приеме, че ответникът не е
имал за задължение да осигури финансиране на купувача чрез банков кредит.
В тази връзка съдът обсъди и приетите, също неоспорени от ищцата, писмени
доказателства, представени от ответника - възлагателно писмо (л. 62 от делото) и
споразумение от 06.02.2021 г. (л.64 от делото), по силата на които третото за спора лице
К.П. К., за който не се спори, че живее на семейни начала с ищцата е възложило на друго-
Кредит Център ООД, да осъществи посредническа услуга при намирането на кредит за
закупуване на недвижим имот. От възлагателното писмо, подписано от г- н К. се установява,
че търсеният банков кредит е за закупуване на същия недвижим имот, намиращ се в гр.
Бургас, к.с. **, бл. 55. В писмото е посочена информация относно работодателя на К. и
получаваното от него трудоов възнаграждение (1300 лева). Посочено е, че с полагането на
подпис върху писмото, клиента потвърждава верността на предоставената информация.
От представената към исковата молба кореспондения, разменена между страните
по имейл, се установява, че г-жа М.З., действаща като представител на посочения по – горе
кредитен посредник е отправила запитване за оферти до няколко банки, в отговор на които е
получавала съответни предложения, които съответно е препратила на посочения от ищцата
електронен имейл. Така на 18.02.2021 г. е получен отговор от Райфазенбанк, на 08.02.2021 г.
е получен отговор от Обединена Българска банка АД, както и от Уникредит Булбанк АД.
Към отговорите са приложени оферти за ипотечен кредит при подадените от кредитния
посредник параметри. От горното се установява, че посредничество за намиране на кредит
все пак е било осъществено, но по силата на друго правоотношение, възникнало по силата
на подписаното между К. и Кредит център ООД споразумение от 06.02.2021 г.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира, от правна страна
следното.
Основателността на предявения осъдителен иск при квалификация чл. 55, ал.1,
5
предл.3 от ЗЗД, се обуславя от кумулативното наличие на следните предпоставки: валидно
възникнало между страните правоотношение от сключен договор за гаранция, извършване
на престация от страна на ищеца на сума в размер на 2000 лева, получаването й от
ответника, както и отпадане на основанието, въз основа на което е извършено
имущественото разместване, а именно - прекратяване с обратна сила на договорното
правоотношение.
С оглед разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване
на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива, се
носи от ищцата, която трябваше да проведе пълно и главно доказване на всеки от
елементите на фактическия състав, пораждащ претендираното вземане от неоснователно
обогатяване, като при липсата на съответни ангажирани доказателства, съдът прилагайки
последиците на доказателствената тежест, приема недоказаното за несъществуващо.
В производството са събрани доказателства за наличието на първите две предпоставки
от пораждащия вземането фактически състав. Сключеният договор за гаранция е породил
правоотношение между страните, което е включвало задължение на купувача – ищцата К. да
заплати парична сума в размер на 2000 лева. По изпълнението на това задължение, което
представлява и втория елемент от фактическия състав на иска, страните не спорят, което
дава основание на съда да приеме, че имущественото разместване е осъществено на
плоскостта на облигационна връзка, в която страните са встъпили по собствена воля и
условията, на която са договорили свободно.
Последния елемент от фактическия състав (отпадане на основанието, въз основа на
което е извършено имущественото разместване), съдът приема, че не е установен от
страната, носеща доказателствената тежест чрез доказателствата и доказателствените
средства, предвидени в процесуалния закон.
Отпадналото основание е налице тогава, когато в действителността е настъпил
юридически факт, водещ до прекратяване на правоотношението – напр. постигнато взаимно
съгласие, разваляне на договора, поради неизпълнение, настъпила обективна невъзможност,
в резултат на която договорът е развален по право и т.н..
В настоящият случай облигационното правоотношение между страните е възникнало
по силата на договор за гаранция, какъвто не е уреден от българското позитивното право.
Във връзка с изясняване предмета и съдържанието на този тип договор липсва и утвърдена
съдебна практика (например както в случая с договора за гледане и издръжка/, което налага
за естеството на правата и задълженията на страните по процесния договор за гаранция да се
съди от уговорките в него на основание чл. 20 от ЗЗД. За поетите задължения от страна на
ответника по силата на процесния договор за гаранция, съдът вече изложи мотиви, като
прие, че дружеството не се е ангажирало да осъществи посредничество във връзка с
отпускане на банков кредит на купувача.
Задължението, което ответникът е поел по силата на договора за гаранция, съгласно
уговореното в т. 1 от договора, включва само посредничество с продавача на имота и
договоряне на посочените в т. 2 параметри. Същото е следвало да бъде изпълнено в
уговорения между страните десетдневен срок. Изпълнението на това задължение се доказа
от представеното по делото писмо – потвърждение от 26.02.2021 г., изходящо от продавача
на имота. По аргумент от чл. 49, ал.1 от ТЗ, посредникът е търговец, който по занятие
посредничи за сключването на сделки като за да е осъществено посредничеството е
достатъчно посредникът да е свързал двете страни по сделката, което в случая се установява.
От изложеното следва, че не е налице неизпълнение на ответното дружество, което да
6
е породило надлежно насрещно право на ищцата да иска разваляне на същия, което право на
свой ред се предпоставя от даване на подходящ срок за изпълнение, след изтичането на
който настъпва прекратяване на договорната връзка.
Липсата на ангажирани доказателства за прекратяване на правоотношението между
страните, сочи на липсата на елемента отпаднало основание. На свой ред, липсата на
конститутивен елемент от фактическия състав, пораждащ претенцията за вземане от
неоснователно обогатяване с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД – прекратено
правоотношение между страните, обуславя нейната неоснователност и отхвърлянето на
иска.
С оглед изхода по делото, право на разноски има ответната страна, която чрез
процесуалния си представител претендира разходите за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 370 лева. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ищцата следва да
бъде осъдена да заплати на ответното дружество посочените съдебни разноски.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Ж. Т. К., ЕГН **********, с адрес гр. Б., против “М ГРУП
РЕАЛ ЕСТЕЙТ” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. Б.,
представлявано от В.П. и М.З., за заплащане на сумата от 2 000 лева (две хиляди лева),
платена на отпаднало основание, поради прекратяване на сключен между страните договор
за гаранция от 22.02.2021 г., свързан с посредничество за покупко-продажбата на
самостоятелен обект с идентификатор ** по КККР на гр. Бургас.
ОСЪЖДА Ж. Т. К., ЕГН **********, с адрес гр. Б. да заплати на “М ГРУП
РЕАЛ ЕСТЕЙТ” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. Б.,
представлявано от В.П. и М.З., сумата от 370 лева (триста и седемдесет лева),
представляващи разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7