Решение по дело №641/2019 на Софийски градски съд

 

                                 Р Е Ш Е Н И Е

         гр. София, 07.03.2022 г.

       В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VІ - 9 СЪСТАВ

в открито заседание на петнадесети декември

две хиляди двадесет и първа година, в състав:

 

 

                                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ:  ЖАКЛИН КОМИТОВА

 

 

при секретаря Славка Димитрова, като изслуша докладваното от съдия КОМИТОВА търг. дело № 641 по описа за 2019 г., И ЗА ДА СЕ ПРОИЗНЕСЕ, ВЗЕ ПРЕДВИД СЛЕДНОТО:

 

 

ПРЕДЯВЕНИ СА УСТАНОВИТЕЛЕН ИСК С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 124 АЛ.1 ОТ ГПК ВР. ЧЛ. 26, АЛ. 1, ПРЕДЛ. 3, И АЛ. 2, ПРЕДЛ. 2 ОТ ЗЗД И ИСК С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 55 АЛ.1 ОТ ПРЕДЛ. ТРЕТО ОТ ЗЗД.

 

С ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 03.04.2019 г. СГС, ТО, VI-9 състав, по т.д. № 1787/2018 г., е постановил на осн. чл. 211, ал. 2 от ГПК отделянето на производството по насрещната искова молба и по инцидентен установителен иск, предявени от ответника „Б.П.Б.“ АД, като е отхвърлил искането за съвместното им разглеждане с предявените искове, предмет на търг. дело № 1787/2018 г. на СГС, VI-9 състав (искове с правно основание чл.92 от ЗЗД, предявено от „Е.Б.” АД,  ЕИК ******против „Б.П.Б.“ АД в размер на 122 733,76 евро с левова равностойност 240 046,36 лева, която е част от цялата дължима сума в размер на 721 060,84 евро с левова равностойност 1 410 272,4 лева, представляващи неустойка, дължима съгласно член 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г., вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с № 11090/22.05.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г. с нотариална заверка, вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с № 32424/12.11.2007 г.)

 

С инцидентен установителен иск, предявен по т.д. № 1787/2018 г. ответникът в производството -  „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ******, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., преупълномощени от адв. С.Д.(чийто универсален правоприемник е „Ю.Б.“ АД, е поискал съда да установи, че клаузите на чл. 1 и чл. 3, изречения 1 и 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК ******, и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ******, СА НИЩОЖНИ на основание чл. 26 от ЗЗД.

Твърди се, че клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 към договора за наем от 18.10.2007 г., предвиждаща, че страните се съгласяват и приемат, че нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му, е нищожна. Подобна уговорка представлява предварителен отказ от права, който според българската правна теория противоречи на закона и добрите нрави, и поради това е недействителен. Цитираната клауза съдържа предварително постигната уговорка между страните, че те няма да разполагат с правото да се освободят от договорната връзка, която са създали помежду си, дори когато тя стане нежелана по някаква причина. Според ищеца, разпоредбата противоречи на добрите нрави в гражданския и търговския оборот, тъй като не съответства на същността на договора като доброволно, а не принудително, съглашение между страните, отразяващо общата им воля във всеки един момент от развитието на правоотношението. Всяка от страните, по всяко време следва да разполага със свободата да прецени дали да остане обвързана от договора или не.

В случая невъзможността за прекратяване на договора на практика би довела до принудително обвързване за продължителен период от време, (с което на практика се удължава значително първоначално определеният десетгодишен срок на договора). Поради това предварителният отказ от правото на едностранно предсрочно прекратяване не съответства на принципа за справедливост, тъй като превишава пределите на договорната свобода и нарушава разбирането за добри нрави.

Освен това, съгласно обичайната търговска практика преценката за икономическата изгода от участие в едно договорно правоотношение се прави във всеки момент от неговото съществуване. Съответно, колкото по-продължителна е договорната връзка, толкова повече може да се предполага, че оценката на нейната ефективност е необходима, тъй като през продължителния срок на действие на един договор могат да настъпят значими за дейността изменения във факторите, които дават отражение върху нейното развитие. Предвид на изложеното и с оглед обезпечаването на доброволния характер на договорното правоотношение, в което страните са и трябва да останат равнопоставени, те следва да разполагат с право на едностранно прекратяване на договора. С оглед всичко гореизложено, възможността за едностранно прекратяване на договора трябва да остане отворена в течение на срока му на действие, именно за да отговори на променените обществено-икономически условия и да осигури по-голяма гъвкавост в договорните отношения. 

Доколкото е несъвместима, поради изложените съображения, с разбирането за добри нрави в гражданските и търговските взаимоотношения, то клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 към договора за наем от 18.10.2007 г. следва да бъде прогласена за нищожна, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.

Нищожна според ищеца е и клаузата на чл. 3, изр. 2 от Анекс № 3 към договора за наем, касаеща уговарянето на неустойка при предсрочно прекратяване в полза на наемодателя в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на договора, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, и поради това не поражда описаните в тази клауза правни последици. Твърди се, че конкретната неустойка излиза извън пределите на присъщите й функции и оттук - противоречи на добрите нрави, когато заложената с нея цел очевидно не съответства на предназначението й тя да служи за обезпечение, обезщетение и в известна степен за санкция на нарушителя по договора. Чрез нея са създени условия за неоснователно обогатяване на бившия наемодател и нарушава принципа за справедливост. На практика наемодателят ще получи всичко онова, което следва от договора при неговото обичайно развитие и прекратяване при настъпване на предвидената в Анекс № З крайна дата.

В този смисъл санкцията, посредством която се реализира клаузата, надхвърля онова, което е разумно и справедливо с оглед добрите нрави като степен на въздействие върху страната, прекратила договора. Наемателят ще се лиши от ползването на наетия обект и в същото време ще бъде принуден да плати цялата сума по договора, както при осъществяване на заложеното в него продължително изпълнение, при това наведнъж. Подобно развитие би довело до неоснователно обогатяване на „Е.Б.“ АД, тъй като би поставило бившия наемател в ситуация да престира пълно изпълнение по прекратен договор, по който няма да получи насрещно дължимата престация. Т.е., наемодателят ще разполага с възможността да се разпорежда с имота си както прецени за най-подходящо, като в същото време ще получи изцяло очаквания приход от прекратения договор.

На последно място, счита, че клаузата на чл. 1 от Анекс № 3 към договора за наем от 18.10.2007 г., с която последният се удължава за нов десетгодишен срок до 2022 г., противоречи на добрите нрави, изведени включително въз основа на променената търговска конюнктура в изтеклия дълъг период от време, до 18.10.2017 г. В чл. 9 на ЗЗД изрично е предвидено, че по отношение на всички договори се прилага принципът за свобода на договарянето, но те не трябва да противоречат на повелителни норми на закона или на добрите нрави, както към момента на сключването им, така и в значително по-късен период по време на изпълнение на договора, какъвто е настоящият случай.

След подписване на Анекс № 3 от 05.04.2012 г. са настъпили съществени промени в обществено-икономическите условия, при които е сключен договорът за наем от 2007 г. Както е известно, ищецът извършва банкова дейност, за успешното развитие на която е от особено значение изборът на подходящо местоположение на всеки банков офис. Именно поради тези съображения през 2007 г. е избран и нает офисът в гр. Пловдив, ул. „******- по нотариален акт, а съгласно действащия план - с настоящ административен адрес гр. Пловдив, ул. „******. Към датата на сключване на договора определената по договора цена е съответствала на очакваните икономически ползи от осъществяването на дейността на посоченото място, което към онзи момент се е характеризирало с оживеното си местоположение, пряко влияещо върху посещаемостта на офиса и оправдаващо очаквания интензитет на използване на банковите услуги на „Б.П.Б.“ АД. Не такава е ситуацията след 05.04.2012 г. и особено към 18.10.2017 г., когато е изтекъл първоначалният десетгодишен срок на договора за наем. В така очертания период е отчетена негативна промяна в клиентопотока, което рефлектира върху реализираните приходи от банкова дейност на посочения адрес. В този смисъл промяната се отразява съществено върху търговския интерес на БАНКАТА от поддържане на офис на посоченото място, тъй като направената инвестиция в дългосрочен наем на обекта е преоценена като такава с негативен тренд. Оттук е видно, че размерът на заплащания наем като стойност на престацията от страна на наемателя вече не съответства на икономическата стойност на престацията на насрещната страна по предоставяне ползването на обекта, измерваща се в стопанските ползи за БАНКАТА, които са намалели значително. Банковата дейност е свързана изключително с предоставяне на услуги на клиенти. В този смисъл, нейното успешно развитие е в пряка зависимост от броя, интереса и активността на посетителите на всеки банков офис. Поради това, изборът на местоположение на наеманите офис помещения отчита потенциала на съответното място и вероятността този потенциал да се разгърне в краткосрочен и дългосрочен план.

Следователно е налице несъразмерност на дължимото по договора от двете страни, която е настъпила в резултат на непредвидено изменение в обстоятелствата, при които същият е сключен. При наличието на подобно несъответствие в престациите запазването на договорните отношения противоречи на принципите на справедливост и добросъвестност, които са в основата на разбирането за добри нрави в гражданските и търговските правоотношения. Създалото се след 18.10.2017 г. положение противоречи на чл. 8 от ЗЗД, съгласно който страните създават договорната връзка помежду си, за да задоволят взаимните си интереси. В случая удовлетворена от условията по договора е само едната страна - наемодателят „Е.Б.“ АД, тъй като само тя има ползи от продължаване на правоотношението, докато другата страна е изцяло ощетена.

В съответствие с горното, ищецът твърди, че след 18.10.2017 г. е настъпила промяна в икономическите условия, характеризиращи местоположението на банковия офис, по отношение на който е сключен процесният договор, при която запазването на договора с предвидените в него и в анексите клаузи е било в противоречие с добрите нрави.

С оглед динамиката на пазарните отношения, както и предвид предмета на дейност на страните, в настоящия случай банка като наемател, ищецът не може да бъде държан в договорна обвързаност принудително и да търпи негативите от заплащането на наемната цена за срока по Анекс № 3, само поради факта, че преди години, при други пазарни условия и конюнктура, е сключил срочен договор. Получава се несъразмерност на престациите, което вече не съответства на действителната воля на страните, от която са се ръководили при сключване на договора, което положение противоречи на добрите нрави. В противен случай би се получило така, че едната страна ще трябва да заплаща наемна цена за продължителен период от време и да търпи негативните последици от това, без да е нужно с оглед спецификата на нейната дейност, което представлява форма на обогатяване на една страна за сметка на друга.

Ето защо, се твърди, че чл. 1 в Анекс № 3, с който е удължен срокът на договора, се явява нищожна клауза по смисъла на чл. 26, ал. 1 във връзка с чл. 9, посл. хипотеза от ЗЗД, тъй като противоречи на добрите нрави към 18.10.2017 г., доколкото при тълкуване на действителната воля на страните по смисъла на чл. 9 се установява, че тя е била договорът да има обвързаност до края на 2017 г. Нейното изменение с разпоредбата на чл. 1 от Анекс №3, с оглед посоченото относно промяната в търговския оборот, ненужността на офиса предвид дейността на банката към октомври 2017 г., се явява в противоречие с добрите нрави, което води до нищожност на тази клауза.

Допълнителен аргумент относно действителната воля на страните може да се извлече от тълкуването на договора в неговата цялост и анексите към него, от които се налага изводът, че без основание и при променени обстоятелства, както и в полза на една от страните, в случая наемодателя, преди изтичане на срочния договор от 2007 г. е заложена клаузата в чл. 1 на Анекс № 3 с уточнението в чл. 3, че договорът не може да се прекратява преди изтичане на срока, което е в противоречие с добрите нрави. При така съпоставените текстове, особено на чл. 1 и чл. 3 на Анекс № 3,  според ищеца ясно се вижда, че след 18.10.2017 г. клаузата на чл. 1 от Анекс № 3 е нищожна. Очевидно е, че е търсена действителната воля не на двете страни по договора за наем, а само тази на наемодателя „Е.Б.“ АД, т.е. ползите са само за едната страна, което безспорно се установява от съпоставката на двата текста в Анекс № 3. Именно поради тази причина се получава несъразмерност на престациите в конкретния случай и като резултат - държане на наемателя против неговата воля с обвързващ срок до 2022 г., без наемателят да изпитва нужда от обекта, описан в договора за наем.

Твърди се, че чл. 1 в Анекс № 3, с който е удължен срокът на договора, се явява нищожна клауза и по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД, тъй като не съответства на действителното намерение на страните да бъдат обвързани единствено до края на 2017 г., което е заложено в договора при неговото подписване. Налице е неясно и противоречиво изразена воля, доколкото в цитираната клауза от Анекс № 3 се говори за „продължаване“ на договора, което може да настъпи като ефект едва след изтичане на първоначалния срок на 18.10.2017 г., а в същото време в анекса е заложен изцяло нов десетгодишен срок с фиксирани начална и крайна дата, които не кореспондират с предвиденото продължаване в същата клауза на договора.

С оглед всичко изложено, ищецът моли съда, след като се увери в основателността на изложените в настоящия иск фактически обстоятелства, на основание чл. 26, ал. 1 във връзка с чл. 9, посл. хипотеза от ЗЗД, да приеме за установено, че:

-  Клаузата на чл. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК: ******и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК: ******, съгласно която договорът е удължен за нов десетгодишен срок до 05.04.2022 г., е нищожна поради противоречие с добрите нрави и поради липса на съгласие;

-  Клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г„ сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК: ******, и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК: ******, съгласно която страните нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му, е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

-   Клаузата на чл. 3, изр. 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК: ******, и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК: ******, съгласно която при предсрочно прекратяване на договора по вина или по искане на наемателя последният дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на договора за наем, е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

 

                      Ответникът „Е.Б.” АД, ЕИК ******, представлявано от адвокат Д.Ш.-Л., с отговор на инцидентен установителен иск от 02.04.2019 г. оспорва изцяло предявените искове като неоснователни и недоказани. Поддържа изцяло изложените съображения в допълнителната исковата молба, като в допълнение моли съдът да съобрази следното:

Относно твърдението, че продължаването на договора за нов десетгодишен срок, а именно до 05.04.2022 г., е нищожна поради противоречие с добрите нрави и поради липса на съгласие. Твърди, че уговорката не противоречи на добрите нрави - точно обратното, тя е валидна и обвързва страните, тъй като няма законова пречка да бъде удължаван срока на договора за наем. Твърдяната от процесуалните представители на „Б.П.Б.“ АД променена търговска конюнктура не дава право на наемателя да нарушава постигнатото категорично съгласие за продължаване на срока на Договора за наем. Не може да се съгласи с твърдението, че добрите нрави, дават право на едната от страните по договора да го наруши, защото няма икономическа изгода или, както твърди ответникът, спазването на договора би довело до „по-голяма и неоправдана тежест“ за едната от страните. Ако това би било възприето, то ще стигнем до положение, че когато един договор стане неизгоден за една от страните по него, тя има право да го наруши.

Дори и да се приеме, че има промяна в обществено-икономическите условия и тя се е отразила върху търговския интерес на БАНКАТА от поддържане на офис на посоченото място, то Банката е имала възможност да предложи на доверителя й намаляване на наемната цена или някакъв друг вид компенсация, която би била приемлива за страните. „Б.П.Б.“ АД не само не е инициирала никакви преговори, насочени към намаляване на наемната цена, но дори не е уведомила доверителя й за намерението си.

На второ място, не е вярно, че продължаването на договора за нов десетгодишен срок, а именно до 05.04.2022 г., е нищожна поради липса на съгласие. Безспорно е, че при подписване на Анекса действителното намерение на страните е било срокът на наемното правоотношение да бъде продължен с десет години. Клаузата е ясна и няма никакво противоречие. Няма пречка срокът на всеки договор да се продължава преди изтичането му. Явно такова е било намерението и на двете страни и точно такова е постигнатото между тях категорично съгласие.

Изцяло оспорва твърдението, че клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3, регламентираща забрана за едностранно прекратяване на договора за наем от 18.10.2007г. преди изтичане на срока му, е нищожна. Срочният договор за наем - подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие /отказ от договора с предизвестие/, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем. Съответно клаузата няма характер на предварителен отказ от права, а е допустима по действащото законодателство и като такава тя следователно е действителна и валидно обвързваща страните. Не е вярно, че клаузата противоречи на добрите нрави в гражданския и търговския оборот, тъй като същата е приета доброволно и отразява общата воля на страните. Клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 не поставя наемателя в неизгодно положение спрямо наемодателя, доколкото тази забрана е установена и за наемодателя.

Моли да се има предвид, че не е налице едностранно удължаване на срока на договора, нито пък едностранно определяне на неустойката. Безспорно процесният Анекс № 3 е сключен по инициатива на ответника, а не на „Е.Б.“ АД, постигнато е взаимно съгласие на страните, което е удостоверено с подписите на представляващите „Б.П.Б.“ АД и на „Е.Б.“ АД. Освен това, подписите на страните са заверени от нотариус и самият Анекс е вписан в СВ - Пловдив. Съответно, постигнатото между страните съгласие относно удължаването на срока на договора и уговорената неустойка е безспорно и е надлежно доказано.

Твърди, че договор, сключен за определен срок, обвързва страните за целия уговорен срок и може да бъде предсрочно прекратен, само ако страните са уговорили такава възможност. В този смисъл няма как да се приеме тезата на ответника, че липсата на уговорка за предсрочно прекратяване или забрана за такова е нищожна.

Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като следва да се отчитат и други фактори, като свободата на договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката, както и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване. В конкретния случай начисляването на неустойката зависи единствено от изпълнението на поетите задължения от ответника - да не прекратява предсрочно договора за наем, а преценката за дължимия размер на неустойката при неизпълнение на това задължение обективно е могла да бъде извършена от него към момента на сключване на договора.

             Не е вярно и това, че не се оспорвал размерът на неустойката. Всъщност аргументите на пълномощника на Банката, свързани с нищожността на неустойката, се опират точно на нейния размер. След като страните са приели, че срокът на договора се продължава за десет години и че нямат право да прекратяват договора за наем преди изтичането на срока му, то логично е да има и уговорена санкция в случай на нарушаване на забраната. Не може да се съгласи с твърденията на Банката, че уговорената санкция/неустойка следва да се приеме за нищожна като противоречаща на добрите нрави само и единствено поради начина на определянето й, а именно наемните вноски до края на срока на договора. Безспорно е, че възраженията на Банката за нищожност на неустойката се основават на нейния размер, а не на начина на определянето й, тъй като дали има нарушаване на принципа на справедливостта и неоснователно обогатяване зависи изцяло от размера на неустойката, а той от своя страна зависи от момента на предсрочно прекратяване на договора за наем.

Оспорва и твърдението, че неустойката надхвърля пределите на присъщите й обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции, като нищожността на клаузата е изначална. Не е вярно, че неустойката преследва и други цели, които са свързани с поставяне на бившия наемодател в отношенията му с доверителя й в положението, в което той би се намирал, ако не се стигне до прекратяване на договора. Всъщност с нарушаване на забраната за предсрочно прекратяване на договора самият ответник се е поставил в положение да заплати неустойка в размер на наемната цена до края на срока на договора.

Не е вярно, че санкцията, посредством която се обезпечава сигурността на страните да получат съответните престации, за които са се споразумели, надхвърля онова, което е разумно и справедливо. Единствено от наемателя зависи дали ще се лиши от ползването на наетия обект и в същото време ще бъде принуден да плати цялата сума по договора. Прекратявайки предсрочно договора, самият наемател се е поставил в положение да дължи наемната цена без да ползва имота. Не следва да се пренебрегва и фактът, че дължимостта на неустойката е резултат единствено от поведението на Банката, а не от каквото и да е действие или бездействие на доверителя й. В тази връзка, предсрочното прекратяване на договора от страна на „Б.П.Б.“ АД безспорно представлява нарушение на същия, тъй като договорът е сключен за определен срок и не е предвидена възможност за предсрочно прекратяване. Срочният договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие /отказ от договора с предизвестие/, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем. В процесния Анекс към договора за наем страните са предвидили забрана за прекратяване преди изтичане на уговорения срок. За да се гарантира изпълнението на тази клауза, страните са договорили неустойка, чийто размер е приет и съгласуван изрично от двете страни. След като клаузата за неустойка при нарушаване на забраната за предсрочно прекратяване е била приета, а Анексът съответно подписан при посоченото условие, то единственият извод е, че тази уговорка е действителна и валидно обвързва страните.

Предвид всичко гореизложено, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли инцидентния установителен иск, предявен от „Б.П.Б.“ АД, да бъде установено, че клаузите на чл. 1 и чл. 3, изречения 1 и 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, във вр. с чл. 9 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави.

 

Ищецът „Б.П.Б.“ АД, с ЕИК: ******, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., с допълнителна искова молба към инцидентен установителен иск от 20.05.2019 г. заявява, че изцяло поддържа предявения инцидентен установителен иск, въз основа на който моли съда да установи нищожността на чл. 1 и чл. 3, изречения 1 и 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК: ******, и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК: ******. Допълва същата, като изразява становище по твърденията на ответника.

 

            Ответникът „Е.Б.” АД, с ЕИК ******, чрез адв. Д.Ш.-Л., с отговор на допълнителна искова молба към инцидентен установителен иск от 01.07.2019 г. поддържа изцяло изложеното в отговора на исковата молба. Допълва същата, като изразява становище по твърденията на ищцовата страна.

 

Ищецът „Ю.Б.“ АД (универсален правоприемник на „Б.П.Б.“ АД“), ЕИК ******, с насрещна искова молба, предявена едновременно с ОИМ по т.д. № 1787/2018 г. на СГС, VІ-9 с-в,  моли съда да осъди „Е.Б.“ АД, ЕИК ******, да възстанови сумата от 31 000 евро, платена на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Б.П.Б.“ АД“ и „Е.Б.“ АД, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до нейното окончателно изплащане.

Твърди се в насрещната искова молба, че на 18.10.2007 г. между „Е.Б.“ АД (в качеството на наемодател) и „Б.П.Б.“ АД, в качеството на наемател, е сключен Договор за наем с нотариална заверка, вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с № 21009/21.09.2010 г. Предмет на договора е предоставянето за временно и възмездно ползване на недвижим имот - партерен етаж с площ от 246 кв. м., с вход от дворното място, който е част от четириетажна с партер и избен етаж сграда, със застроена площ от 375 кв. м., построена в дворно място, цялото с площ от 435 кв. м., находящо се в гр. Пловдив, ул. „******- по нотариален акт, а съгласно действащия план - с настоящ административен адрес: гр. Пловдив, ул. „******, съставляващо УПИ XII-2260 - стар, по плана на гр. Пловдив, Централна градска част. Според чл. 1, ал. 3 от договора, обектът ще се ползва от наемателя за офис за банкова дейност. По силата на чл. 2, ал. 1, уговорената месечна наемна цена за използването на предоставения под наем обект е в размер на 15 500 евро без ДДС по фиксинг на БНБ в деня на плащането. Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора, в срок до 31.12.2007 г. наемателят заплаща по сметка на наемодателя сумата от 31 000 евро, съответстваща на наема за два месеца като гаранция, която ще се приспадне от последните два месечни наема по договора, а именно от наемите за месец ноември 2017 г. и за месец декември 2017 г. Договорът е сключен със срок на действие от 10 години, считано от 01.01.2008 г. до 31.12.2017 г. Според чл. 14, ал. 1, б. „г“, договорът за наем може да бъде предсрочно прекратен едностранно от наемателя с шестмесечно предизвестие, в който случай наемодателят задържа сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3, ал. 2, и има право да получи неустойка в размер на два месечни наема.

На 05.04.2012 г. между страните е подписан Анекс № 3 към договора, в чл. 1 от който е уговорено, че считано от 01.05.2012 г. срокът на договора за наем се продължава за 10 години до 01.05.2022 г. Същевременно, в чл. 3, изр. 1 е предвидено, че наемодателят и наемателят се съгласяват и приемат, че нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му, като в случай на предсрочно прекратяване по вина или по искане на наемателя, последният дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на договора. Страните изрично са се съгласили и че клаузата на чл. 14, ал. 1, б. „г“ от договора се заличава.

На 18.05.2018 г. „Б.П.Б.“ АД изпраща нотариална покана до „Е.Б.“ АД, с която уведомява наемодателя, че считано от 30.04.2018 г. БАНКАТА не извършва дейност в имота, предмет на договора за наем от 18.10.2007 г., както и че е взето решение да не се извършва каквато и да е дейност в този имот и в бъдеще. С нотариалната покана е отправено писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на договора, считано от 01.06.2018 г., като е посочено, че с изтичане на предизвестието договорът за наем от 18.10.2007 г. ще се счита за прекратен, а заплащането на месечния наем по договора ще бъде преустановено.

С приемо-предавателен протокол от 18.07.2018 г. е предадено владението върху наетия за банков офис имот. В протокола е отразена декларацията от страна на банката, че недвижимият имот не се ползва като банков офис считано от 01.06.2018 г.

Последните два месечни периода в рамките на удължения срок на действие на договора (до 01.05.2022 г.), за който са били дължими плащания на наемни вноски, са месеците април 2018 г. и май 2018 г. Следователно, заплатената при сключване на договора за наем гаранция в размер на два месечни наема е следвало да бъде приспадната от месечните наеми за тези два месеца, което не е направено. С оглед на изложеното и доколкото договорът за наем на обекта в гр. Пловдив е прекратен, считано от 01.06.2018 г., след посочената дата не е налице правно основание за „Е.Б.“ АД да задържа изплатената като гаранция сума, тъй като наемното правоотношение е преустановено. В случая „Е.Б.“ АД не може да се позовава на клаузата на чл. 14, ал. 1, б. „г“ от договора, тъй като същата е заличена по взаимно съгласие между страните с подписания Анекс № 3 между страните.

В случай, че се приеме, че цитираната клауза е действаща и не е заличена, не е налице и хипотезата на предсрочно прекратяване на договора за наем от страна на Банката, моли съдът да вземе предвид съображенията,  развити подробно в предявения инцидентен установителен иск от името на „Б.П.Б.“, обосноваващи нищожността на клаузата на чл. 1 от Анекс № 3. Уговорката за продължаване срока на действие на договора с още десет години, считано от 01.05.2012 г., не е породила правен ефект, поради което валидна е първоначално предвидената продължителност, заложена в чл. 3, ал. 2 от договора за наем от 18.10.2007 г. Следователно към датата на подаване на Нотариалната покана - 18.05.2018 г., първоначалният срок вече е бил изтекъл (на 18.10.2017 г.) и Банката не е била в хипотезата на предсрочно прекратяване на договора.

Освен това, съгласно чл. 229 от ЗЗД лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, респективно, ако договорът е сключен за по-дълъг срок, той има силата за три (чл. 229, ал. 3, втора хипотеза). Съгласно съдебната практика (Тълкувателно  решение № 91 от 01.10.1974 г. по гр.д. № 63/1974 г., ОСГК на ВС), когато правните действия водят до прехвърляне, изменение, ограничаване или прекратяване на вещното право, е налице разпореждане с недвижимите и движимите вещи и права върху вещи, тъй като се внася промяна в това вещно право. Действия, които са насочени към запазване и охраняване на правата, са действия на обикновено управление. В тази връзка в цитираното решение действията по сключване на договори за наем до три години са определени като действия на обикновено управление.

В случая процесният договор за наем между страните е сключен първоначално за десетгодишен срок, който впоследствие е продължен за още десет години с Анекс № 3. Следователно, са налице действия, които представляват акт на разпореждане с вещното право на собственост върху отдавания обект, притежавано от ищеца по първоначалния иск. Това е така, тъй като правомощията на наемодателя като собственик на имота търпят значително ограничение във времето, което на практика води до трайна и продължителна промяна в характера на правото на собственост.

При подписване на договора за наем от 18.10.2007 г. не са съставяни документи, които да удостоверяват, че лицата, представлявали страните по договора към датата на сключването му, както и при подписване на Анекс № 3, са разполагали с разрешения за сключване на договор за наем за срок по-дълъг от три години. В тази връзка заявява, че нито Общото събрание на акционерите на банката, нито Съветът на директорите, нито Изпълнителният съвет или друг вътрешно банков орган или съвет е одобрявал дългосрочното обвързване на „Б.П.Б.“ АД за посочения в процесния договор за наем и в сключения към него анекс № 3 от 05.04.2012 г. срок нито преди, нито след тяхното сключване, като такова одобрение не съществува и към настоящия момент. Не са известни и документи, въз основа на които да може да се обоснове наличието на подобно одобрение и от страна на „Е.Б.“ АД, като такъв документ не е представян на насрещната страна по наемното правоотношение. Доколкото разпоредбата на чл. 229 от ЗЗД изрично ограничава възможността на лицата, които могат да извършват действия само по обикновено управление, да уговарят срок на наемното правоотношение, по-дълъг от три години, то в случая това изискване не е спазено.

Максималната продължителност на наемния договор и редуцирането на наемния срок до три години са регламентирани с императивни правни норми, съдържащи се в ЗЗД. Посоченият закон намира приложение в случаите, когато в ТЗ не е дадено разрешение на определени правни въпроси, свързани с търговските сделки, какъвто е настоящият случай. В този смисъл разпоредбите относно възможността за последващо валидиране на действията по сключване на договор, извършени от името на акционерно дружество, без да е учредена представителна власт за договарялото лице, са неприложими, още повече, че става въпрос за правомощие, свързано с отделна клауза в договора, а не за представителство във връзка със съгласуване предмета на последния.

По силата на нормата на чл. 229, ал. 3, втора хипотеза, от ЗЗД срокът се замества автоматично от максимално допустимия тригодишен срок, поради което действието на договора за наем, дори и след неговото продължаване с анекс № 3, е изтекло на 05.04.2015 г. Доколкото ползването на вещта след този срок е продължило, то на основание специалната за този вид правоотношения, възникнали от договор за наем, норма на чл. 236 от ЗЗД договорът се е трансформирал в безсрочен, поради което към 18.05.2018 г. - датата на изпращане на нотариалната покана от Банката, е могъл да бъде прекратен с едномесечно предизвестие по чл. 238 от ЗЗД.

Също така, съгласно чл. 229, ал 1 от ЗЗД в редакцията, действаща към датата на сключване на процесния договор, 18.10.2007 г., договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години. В този смисъл, чл. 1 от Анекс № 3, с който страните се договарят срокът да бъде продължен за още десет годни, не кореспондира и с посоченото нормативно ограничение и поради това клаузата е нищожна. На практика, с уговарянето на подобна разпоредба в анекса се цели да бъде заобиколена забраната за продължителност на наемните правоотношения повече от десет години, която уговорка поради това не поражда правнообвързващ ефект за страните на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД (заобикаляне на императивна норма на закона).

Предвид изложеното и в случай че съдът не уважи аргументите относно максимално допустимата продължителност на сключения в договор от три години, то моли да се приеме, че срокът на договора от 18.10.2007 г. е изтекъл с изтичане на първоначално заложения десетгодишен срок, т.е. на 18.10.2017 г., след която дата правоотношението се е трансформирало в безсрочно въз основа на приложението на нормата на чл. 236 от ЗЗД. Поради това прекратяването му към 18.05.2018 г., когато от страна на Банката до наемодателя е изпратена нотариална покана, е могло да се извърши едностранно с едномесечно предизвестие по чл. 238 от ЗЗД.

Въз основа на изложеното счита, тъй като не е налице основание за задържане на сумата в размер на два месечни наема, определена и заплатена към момента на сключване на договора в размер на 31 000 евро, поради отпадане срочността на договора за наем от 18.10.2007 г. и неприложимостта на чл. 14, ал. 1, б “г“ от същия се иска постановяване на решение, по смисъла на което ответникът „Е.Б.“ АД, ЕИК ******, да бъде осъден да възстанови на „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ******, сумата от 31 000 евро с левова равностойност 60 630.72 лв., платена на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до нейното окончателно изплащане. Прилагат се писмени доказателства по опис.

 

Ответникът „Е.Б.” АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от адвокат Д.Ш.-Л., със съдебен адрес:***, Адвокатска кантора „Ш.-Л. и ПЕЙЧЕВ“, с отговор на насрещна искова молба от 02.04.2019 г. оспорва изцяло предявения иск като неоснователен и недоказан. „Е.Б.“ АД не дължи сумите по така предявения насрещен иск. Както са изложили в исковата молба, в случай, че бъде прието, че договорената в чл. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012г. клауза за забрана на предсрочно прекратяване на договора и дължимата в този случай неустойка е нищожна, то валидна остава първоначалната уговорка за начина на прекратяване на процесния договор и имуществените последици от това, която уговорка е записана в чл.14, ал.1, б.“г“ от Договор за наем от 18.10.2007 г. Съгласно цитирания чл.14, ал.1; б.“г“ от Договор за наем от 18.10.2007 г. действието на Договора може да бъде прекратено предсрочно едностранно от наемателя с шест месечно писмено предизвестие до наемодателя. В този случай наемодателят има право да задържи сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл.3, ал.2 от договора.

Вярно е, че съгласно Анекс № 3 наемодателят и наемателят се съгласяват, че клаузата на чл. 14, ал. 1., б. „г“ от Договора за наем се заличава. Безспорно ясно е обаче, че волята на страните е това условие да бъде валидно, само ако е валидна уговорката за забрана за прекратяване на договора. След като банката твърди, че чл. 3, изречения 1 и 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. са нищожни, то няма как да бъде валидна клаузата за отмяна на чл. 14, ал. 1,6. „г“ от Договора за наем, която клауза е част от същия член. Това противоречи на нормалната логика и няма никаква обосновка нито в договора, нито в закона. Точно обратното - съгласно чл.20 от ЗЗД „При тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.“ Имайки предвид тази разпоредба, се налага изводът, че действителната обща воля на страните е била заличаването на чл.14, ал. 1, б. „г“ от Договора за наем да важи само в случай, че важи и се прилага забраната за предсрочно прекратяване на процесния договор. Съответно, „Е.Б.“ АД  има право да задържи сумата от 31 000 евро на основание на чл. 14, ал. 1,6. „г“ от Договора за наем.

Не оспорва, че с приемо-предавателен протокол от 18.07.2018 г. е предадено владението върху наетия за банков офис имот и че последните плащания на наемни вноски, са за месеците април 2018 г. и май 2018 г. Не е вярно обаче, че за периода от 01.06.2018 г. до 17.07.2018 г. „Б.П.Б.“ АД не дължи заплащане на наем, тъй като недвижимият имот не се ползвал като банков офис считано от 01.06.2018 г. В изпратената покана Банката изразява желание за прекратяване на Договора за наем, считано от 01.06.2018 г., но не изразява готовност, нито пък кани „Е.Б.“ АД за предаване на имота. Едва на 09.07.2018 г. е получено писмо от “Б.П.Б.” АД с изх. № 10 01 2529 #1 от 06.07.2018 г., с което Банката уведомява, че считано от 01.06.2018г. цитираният Договор за наем от 18.10.2007 г., изменен с описаните анекси, е прекратен и има готовност незабавно да предаде владението на имота, предмет на цитирания по-горе Договор за наем от 18.10.2007г. Представител на „Е.Б.“ АД се свързва с представителя на Банката, посочен в писмото и е постигната договорка за дата на предаване. Самото фактическо предаване е извършено на 18.07.2018 г. Съответно, за този период „Б.П.Б.“ АД дължи на „Е.Б.“ АД обезщетение за ползването на имота в размер на наемната цена. Тъй като за периода 01.06.2018 г. до 17.07.2018 г. „Б.П.Б.“ АД е била във владение на имота, но не е заплатила наем за този период,  вземането е изискуемо.

Твърденията, че лицата, представлявали страните по договора по време на сключването му, както и при подписване на Анекс № 3, не са разполагали с разрешения да сключват договор за наем за срок по-дълъг от три години и съответно действието на договора за наем, дори и след неговото продължаване с анекс № 3, било изтекло на 05.04.2015 г., са несъстоятелни и не следва да бъдат приемани. С тези си твърдения ответникът отново се опитва да обоснове приложение на разпоредби, които не се отнасят до търговските сделки, каквато сделка безспорно е сключеният договор за наем и анексите към него. Не е вярно, че изпълнителните директори на страните могат да вършат само действия по обикновено управление. Не е било необходимо да има решение или одобрение нито на Общото събрание, нито на Съветът на директорите на „Е.Б.“ АД за сключване на процесните договор за наем и анекс. Дори обаче да се приеме, че такова решение е било изискуемо, то на основание чл.301 от ТЗ, действията на изпълнителния директор на „Е.Б.“ АД са потвърдени, съответно договорът и анексът са действителни и произвеждат правното си действие, тъй като дружеството не се е противопоставило срещу сключването нито на Договор за наем от 18.10.2007 г., нито на Анекс № 3 от 05.04.2012 г. Точно обратното, „Е.Б.“ АД е издавало надлежни фактури и е получавало наемната цена на основание на подписаните и приети от дружеството валидни Договор за наем от 18.10.2007 г. и Анекс № 3 от 05.04.2012 г.

С пълно основание гореизложеното важи за „Б.П.Б.“ АД, която е заплащала договорения наем и е използвала наетия имот, с което действията на лицата, подписали Договор за наем от 18.10.2007 г. и Анекс № 3 от 05.04.2012 г., са потвърдени и съответно те са валидни и обвързват банката. А дори и да се приеме, че действията на изпълнителните директори е следвало да бъдат одобрени или потвърдени от друг орган на банката, но не са били, то това също не може да се приеме за основание за недействителност на разпоредбите на Договор за наем от 18.10.2007 г. и Анекс № 3 от 05.04.2012 г., тъй като съгласно основните принципи на правото никой не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение.

Несъстоятелността на твърденията на банката относно липса на представителна власт на представителите на страните, която води до недействителност на сключените Договор за наем от 18.10.2007 г. и Анекс № 3 от 05.04.2012 г. Оспорва твърдението на процесуалните представители на “Б.П.Б.” АД, че уговорката в чл. 1 от Анекс № 3, с който срокът на договора е продължен за още десет години, е нищожна на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД (заобикаляне на императивна норма на закона). Не вярно, че с тази клауза се цели да бъде заобиколена забраната за продължителност на наемните правоотношения повече от десет години. Вярно е, че съгласно чл.229 от ЗЗД Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Безспорно е, че подписаните Договор за наем и Анекс за продължаване на срока са търговски сделки и посоченото ограничение не се отнася зя тях. Съответно, клаузата на чл. 1 от Анекс № 3, с който срокът на договора е продължен за още десет години случая е валидна и обвързва страните.

Предвид всичко гореизложено, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли насрещния иск на „Б.П.Б.“ АД за възстановяване на сумата от 31 000 евро с левова равностойност 60 630,72 лева, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане като неоснователен и недоказан.

В случай че съдът счете предявения иск за основателен, то на основание чл. 104, във връзка е чл. 103 от ЗЗД  ответникът прави възражение за прихващане на сумата от 24 249,82 евро (двадесет и четири хиляди двеста четиридесет и девет евро и осемдесет и два евроцента) с левова равностойност 47 428,52 лева, представляваща обезщетение за ползването на имота в размер на наемната цена за периода от 01.06.2018 г. до17.07.2018 г., с претендираната от Банката сума от 31 000 евро с левова равностойност 60 630.72 лева.

 

Ищецът „Б.П.Б.“ АД, с ЕИК: ******, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., с допълнителна искова молба към насрещен иск от 20.05.2019 г. заявяват, че изцяло поддържат предявения насрещен иск, с който моли „******“. АД, ЕИК: ******, да бъде осъдено да възстанови сумата от 31 000 евро на „Б.П.Б.“ АД /за краткост по-нататък наричана „БАНКАТА“/, ЕИК: ******, платена на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между същите страни, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до нейното окончателно изплащане. Взема становище по твърденията на ответната страна.

 

Ответникът „Е.Б.” АД, с ЕИК ******, чрез адв. Д.Ш.-Л., с отговор на допълнителна искова молба към насрещен иск от 01.07.2019 г. поддържа изложеното вече становище.

 

 

          Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на молителя, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

 

ОТ ФАКТИЧЕСКА СТРАНА:

Страните не спорят, а и служебно известни на съда са следните обстоятелства, а именно:

Между страните в процеса е бил сключен нотариално заверен и двустранно подписан Договор за наем от 18.10.2007г., по смисъла от който "Е.Б.” АД, ЕИК ******, от една страна, наричана НАЕМОДАТЕЛ и „Б.П.Б." АД, НДР **********,  от друга страна, наричана за краткост НАЕМАТЕЛ, на основание чл. 228 - чл. 239 от ЗЗД са постигнали съгласие, че Наемодателят предоставя на Наемателя за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот - партерен етаж с площ от 246 кв.м., състоящ се от: разположени в лицевата му част два магазина с общ коридор в дъното и общи сервизни помещения; вход-фоае, в което е разположено стълбище до четвъртия етаж и асансьор, и топла кухня - ресторантска, устроена в останалата част от партерния етаж, с вход от дворното място, който е част от четириетажна с партер и избен етаж сграда, със застроена площ 375 кв., построена в Дворно място, застроено и настроено, цялото с площ от 435 кв. м, нахолящо се в гр. Пловдив, ул. ******15 - по нотариален акт, а съгласно  действащият план - с настоящ административен: гр Пловдив, ул ******13а /, съставляващо УПИ XII -2260, общ. Д-ти от кв. 70 – нов, 75 - стар по плана на гp. Пловдив, Централна градски част, одобрен със заповед 1155/29.11.82 г., (който урегулиран поземлен имот съответства на парцел VІІІ-9 от кв 75, описан в Нотариален акт 145, том ІV, регистър 769, дело 809 от 1939г. на нотариус при Пловдивски областен съд), при граници по нотариапен акт ул ******, братя Т., Г.С.и д-р Т., и с граници сьгласно скица 1169/05.07.06, изд. от Община Пловдив, район Цетрален и презаверена на 18.04.2007: ул. ******, УПИ VI - 2023. 2024 - хотел, УПИ IX - 2019, общ д-ти. и УПИ V -2025. Наемателят ще използва обекта за офис за банкова дейност. (чл.1, ал.3). Съгласно раздел II – „НАЕМНА ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ“, за използването на предоставения под наем обект, Наемателят заплаща на Наемодателя месечна наемна цена в размер на 15 500 EUR без ДДС по фиксинг на БНБ в деня на плащането. ДДС се дължи от наемателя отделно и допълнително и се заплаща в лева заедно с месечната наемна цена.(чл.2, ал.1). Считано от 01.01.2009 г. размерът на месечния наем се актуализира ежегодно за всяка календарна година с годишния процент на инфлация в Еврозоната, официално обявен от Eurostat, увеличен с 2 %. За определяне на точния размер на увеличението страните подписват Анекс към настоящия договор, като увеличеният размер на наема се дължи от първия календарен ден на годината (чл.2, ал.2.). Наемната цена се заплаща по банков път по посочена от наемодателя банкова сметка ***, открита в „Б.П.Б.“ АД до 8 –мо число на текущия месец, срещу представяне от страна на наемодателя на надлежно оформен разходен оправдателен документ.(чл.2, ал.3). В случай, че наемателят не заплати дължимия месечен наем в срока по предходната алинея дължи обезщетение в размер на законната лихва върху сумата в забава до изплащането й.( чл.2, ал.4). Задължението за плащане на месечната наемна цена възниква за наемателя от 01.11.2008 г., т е. след изтичане на десет месечен гратисен период, считано от датата на предаване на помещенията, което се извършва с подписване на приемо-предавателен протокол. През гратисния период наемателят ще извърши необходимият ремонт на наетите помещения изцяло за своя сметка (чл.3, ал.1). В срок до 31.12.2007 г. Наемателят заплаща по сметка на Наемодателя сумата от 31 000 евро, съответстваща на наема за два месеца като гаранция, която ще се приспадне от последните два месечни наема по настоящия договор, а именно от наемите за месец ноември, 2017 г. и за месец декември, 2017 г., когато ще се внесе и дължимото ДДС върху наемната цена за тези два месеца. ( чл. 3, ал.2).

Правата и задълженията на страните са уговорени в Раздел ІІІ от договора. В раздел ІV е уговорен срока и начините прекратяване на договора. Видно от текста на чл. 13 Договорът влиза в сила от датата на подписването му от страните. Същият се сключва за наемен срок от 10 години, считано от 01.01.2008 г. до 31.12.2017 г. и подлежи на вписване в книгите за вписване при СВ на PC-гр. Пловдив като разходите за това са за сметка на наемателя.

 Съгласно разпоредата на чл. 14 ал.1 от Договора действието на Договора може да бъде прекратено предсрочно в следните случаи: а) по взаимно съгласие; б) едностранно от наемателя в случаите, когато наемодателят пречи с фактически или правни действия на наемателя да ползва наетия имот по предназначението на 'настоящия договор; в) Когато Наемателят е забавил с повече от двадесет работни дни плащането на месечния наем, наемателят дължи на наемодателя законната лихва върху дължимите суми до окончателното им изплащане. В този случай наемодателят има право едностранно с едномесечно писмено предизвестие да прекрати настоящия договор, като наемодателят има право да задържи сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3, ал.2 от настоящия договор и наемателят заплаща на наемодателя неустойка в размер на десет месечни наема.; г.) едностранно от НАЕМАТЕЛЯ с шестмесечно писмено предизвестие до НАЕМОДАТЕЛЯ. В този случай НАЕМОДАТЕЛЯТ има право едностранно с едномесечно писмено предизвестие да прекрати настоящия договор, като НАЕМОДАТЕЛЯТ има право да задържи сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3, ал.2 от настоящия договор и и има право на неустойка в размер на десет месечни наема.

 

С Анекс №1 от 16.06.2010 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г, вписан в книгите за вписване при Служба по вписванията в гр. Пловдив, с вх.рег.№ 32424 от 12.11.2007 г., с акт № 103, том 16, страните са постигнали съгласие, че наемодателят допълнително предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване при условият на Договора за наем част от избения етаж на четириетажна сграда с партер и избен етаж в сградата, която част е с площ от 250 кв.м., подробно индивидуализирана в текста на чл. 1 от конкретния Анекс №1 към Договор за наем от 18.10.2007 г. Наеманият имот се отдава под наем за срок oт 3 години, считано от датата на подписване на анекса (чл.4). Уговорената в чл. 2, ал.1 от Договора за наем цена се дължи за ползването, както на описания в чл. 1, ал.1 от Договора за наем имот, така и за допълнително наетото помещение по чл. 1 от настоящия анекс. За използването на допълнително  предоставеното под наем помещение по чл. 1 ог настоящия анекс, наемателят  няма да заплаща на наемодателя допълнителна наемна нека,  освен уговорената в Договора за наем.(чл.5). Всички останали клаузи от Договора за наем, които не са изменени или допълнени с настоящия Анекс №1, остават в сила без изменения и допълнения. (чл.7).

 

С Анекс № 2 от 03.11.2010 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г, вписан в книгите за вписване при Служба по вписванията в гр. Пловдив, с вх.рег.№ 32424 от 12.11.2007 г., с акт № 103, том 16, страните са постигнали съгласие, че с подписването на настоящия Анекс № 2 наемодателят се съгласява наемателят да зазида вратите или смени ключалките на вратите за Сметка на наемодателя, които врати се намират в помещение 7 съгласно Приложение 1 към Анекс № 1 от 16.06.2010 г. - инсталационен коридор - в наетата от НАЕМАТЕЛЯ част от избения етаж на четириетажна сграда с партер и избен етаж, която част е с площ от 250 кв. м., със застроена площ на сградата от 375 кв. м., която съгласно кадастрална скица на сграда 13098/13.05 2010 г. е с идентификатор 56784.520.1228 1, с адрес гр. Пловдив, ПК 4000, ул. ******13-а, подробно описан в Анекс № 1 от 16.06.2010 г. (чл.1). Всички останали клаузи от Договора за наем и Анекс № 1 към него, които не са изменени или допълнени с настоящия Анекс № 2, остават в сила без изменения и допълнения (чл.2).

 

С Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г. , вписан в СВ при РС-гр.Пловдив с вх. Рег.№ 32424 от 12.11.2007, с акт № 103, ТОМ 16, НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ са постигнали съгласие, че считано от 01.05.2012  г. срокът на Договора за наем се продължава за 1 години до 01.05.2022г. (чл.1). Страните са се съгласили още, че считано от 01.05.2012 дължимата от наемателя месечна наемна цена се намалява от EUR 16 850.95 без ДДС на EUR 14 322.31 без ДДС, като намаляването на наемната цена е с 15 % (чл.2). Съгласно чл. 3 от Анекс №3, страните са се съгласили и приемат, че нямат право да прекратяват едностранно Договора за наем преди изтичане на срока му. В случай, че Договорът за наем бъде предсрочно прекратен по вина или по искане на НАЕМАТЕЛЯ, последният дължи на НАЕМОДАТЕЛЯ неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на Договора за наем. В тази връзка, НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ се съгласяват, че клаузата на чл.14, ал.1, буква „г“ от Договора за наем се заличава, а клаузата на чл.14, ал.1, буква „в” от Договора за наем се променя и придобива следната редакция: в) Когато НАЕМАТЕЛЯТ е забавил с повече от двадесет работни дни плащането на месечния наем НАЕМАТЕЛЯТ дължи на НАЕМОДАТЕЛЯ законната лихва върху дължимите суми до окончателното им изплащане, случай че забавата продължи повече от З (три) месеца НАЕМОДАТЕЛЯТ има право едностранно с едномесечно писмено предизвестие да прекрати настоящия договор, като НАЕМАТЕЛЯТ дължи на НАЕМОДАТЕЛЯ неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на Договора за наем. В случай, че в срока на предизвестието по предходното изречение НАЕМАТЕЛЯТ изпълни задълженията си към НАЕМОДАТЕЛЯ Договора за наем продължава своето действие. Всички останали клаузи от Договора за наем, които не са изменени или допълнени с настоящия Анекс № 3, остават в сила без изменения и допълнения. (чл.4);

 

С Анекс № 4 от 10.11.2013 г.  към Договор за наем от 18.10.2007 г., вписан в СВ при РС-гр.Пловдив с вх. Рег.№ 32424 от 12.11.2007, с акт № 103, том 16 и с оглед на уговореното в чл.2, ал.2 от Договора за наем, страните са постигнали съгласие за това, че считано от 01.01.2013 г., посочената в чл 2, ал 1 от Договора за наем наемна цена се актуализира с годишния процент на инфлация в Еврозоната за предходната календарна 2012 година, официално обявен от Eurostat, увеличен с 2%,, като Наемателят ще заплаща на Наемодателя месечна наемна цена в размер на 14 923,85 Евро без ДДС по фиксинг на БНБ в деня на плащането. ДДС се дължи от Наемателя отделно и допълнително и се заплаща заедно с месечната наемна цена. (чл.1.)

 

С Анекс № 5 от 29.05.2014  г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., вписан в СВ при РС-гр.Пловдив с вх. Рег.№ 32424 от 12.11.2007 г., с акт № 103, том 16 и с оглед на уговореното в чл.2, ал.2 от Договора за наем, страните са постигнали съгласие за това, считано от 01.01.2014 г., посочената в чл 2 aл. 1 от Договора за наем наемна цена се актуализира с годишния процент на инфлация в Еврозоната за предходната календарна 2013 година, официално обявен от Eurostat, увеличен с 2%, като Наемателят ще заплаща на Наемодателя месечна наемна цена в размер на 15 341,72 Евро без ДДС по фиксинг на БНБ в деня на плащането. ДДС се дължи от Наемателя отделно и допълнително и се заплаща заедно с месечната наемна цена.

 

С Нотариална покана изх.№ на Банката 2001881/18.05.2018 г., Наемателят е информирал Наемодателя, че считано от 30.04.2018 г. „Б.П.Б.“ АД не извършва дейност в имота, предмет на Договора за наем от 18.10.2007 г. В тази връзка, решението му е, че няма да извършва каквато и да е дейност в имота в бъдеще. В поканата, Наемателят е посочил, че независимо от посоченото в чл.3, изречение първо от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договора за наем, Наемодателят следва да приеме настоящото за писмено предизвестие от страна на „Б.П.Б.“ АД за предсрочно прекратяване на Договор за наем от 18.10.2007 г., изменен с цитираните по-горе анекси, считано от 01.06.2018 г. Посочено е също така, че  с изтичане на посоченото предизвестие, страната ще счита Договор за наем от 18.10.2007 г. за прекратен, като ще преустанови заплащане на месечния наем по Договора за наем от 18.10.2007 г. и ще предаде на Наемодателя владението на имота с приемо-предавателен протокол. Заявено е, че в случай, че Наемодателят не осигури свой представител за приемане на владението на имота, Наемателят ще състави приемо-предавателния протокол в присъствието на нотариус. В покана се сочи още, че с оглед на обстоятелството, че Наемателят не ползва имота от 30.04.2018 г. на Наемодателят ще бъде възстановена пропорционалната част от дължимата за имота „такса битови отпадъци“ за периода от 01.01.2018 г. до 30.04.2018 г._, като с конкретната покана,  Наемателят заявява, че връща издадената от страна на Наемадателя фактура (същата, заедно със съответния платежен документ с наредител ищеца  - приложени и по делото) за цялата катендарна 2018 г. с цел коректното фактуриране на посочения период.

 

С Нотариална покана от 28.05.2018 г., ответникът е изготвил отговор на нотариална покана с per. номер 7685 от 18.05.2018 г. Със същата, наемодателят  е уведомил наемателя, че счита, че текстът на чл.З, изречение първо от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договора за наем е категоричен и изразява постигнатото между страните изрично съгласие, че страните нямат право да прекратяват едностранно Договора за наем преди изтичане на срока му. Срокът на Договора за наем е до 01.05.2022 г. и съответно преди тази дата Наемателят няма право да прекратява договора. Решение да не извършва дейност в имота, предмет на Договора за наем от 18.10.2007 г., както и решение да не извършва каквато и да е дейност в имота в бъдеще, в никакъв случай не оправдава нарушаването на задълженията на Наемателя по цитирания Договор за наем. В този смисъл, преустановяване на заплащането на месечния наем по Договора за наем от 18.10.2007 г. е безспорно нарушение на императивни разпоредби на цитирания Договор. Ето защо, Наемодателят счита, че ответната страна следва да продължи заплащането на месечния наем до края на срока на договора в посочения в договора срок. В отговора се сочи още, че ако Наемателят държи Договорът за наем да бъде прекратен по негово искане, то на основание чл.З, изречение второ от Анекс № 3 от 05.04.2012 г., следва да заплати на Наемодателя неустойка в размер на наемната цена за целия период до края на срока на Договора за наем, а именно до 01.05.2022 г., като прави изрично изявление нотариалната хокана да се счита покана за заплащане в срок от 14 дни на тази неустойка, както и на пълния актуализиран размер на наемната цена заедно с дължимата лихва за забава за целия период, за който същата е дължима.

 

С писмо изх.№ 10012529#1 от 06.07.2018 г., „Б.П.Б.“ АД е заявила пред ищеца, че считано от 01.06.2018 г. сключения между двете дружества Договор за наем от 18.10.2007 г. с нотариална заверка, вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с № 32424/12,11.2007г., изменен с Анекс №1 от 16.06.2010 г., вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с № 21009/21.09.20 Юг., изменен с Анекс № 2 от 03.11.2010 г., изменен с Анекс № 3 от 05.04.2012 г., вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив №11090/22.05.2012 г., изменен с Анекс № 4 от 11.11.2013 г., изменен с Анекс № 5 от 29.05.2014 г., е прекратен. Ответникът е заявил, че има готовност незабавно да предаде владението на имота, предмет на Договор за наем от 18.10.2007г., като е посочил и лице за контаткт, за уточняване на ден и час за предаването и съставянето на приемо-предавателен  протокол.

 

            Видно от нотариално заверен и двустранно подписан ПРИЕМО-ПРЕДЕВАТЕЛЕН ПРОТОКОЛ от 18.07.2018 г., във връзка с изпратена на 18 05.2018 г. и получена от „Е.Б.“ АД, ЕИК ******на 28.05 2018 г. нотариална покана за прекратяване на Договор за наем от 18.10.2007 г. с нотариална заверка, вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с № 32424/12.11.2007г„ изменен с Анекс № 1 от 16.06.2010 г., вписан в Спужба по вписванията гр. Пловдив с № 21009/21.09.2010г., изменен с Анекс № 2 от 03.11.2010 г.. изменен с Анекс № 3 от 05.04.2012 г., вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив №11090/22 05.2012 г., изменен с Анекс №4 от 11.11.2013 г., изменен с Анекс № 5 от 29 05 2014 г., „Б.П.Б.“ АД предава на „Е.Б.“ АД и „Е.Б.“ АД приема владението върху наетия имот, подробно описан в чл 1. от Договора за наем. „Б.П.Б.“ АД е декларирала, че недвижимият имот не се използва като банков офис считано от 01.06.2018 г., а в т.3 от Протокола е дадено подробно описание на състоянието на имота в деня на предаване на владението.

 

            За изясняване на спорните обстоятелства в процеса  е допусната, изслушана и приета съдебно-оценителна експертиза, видно от заключението на която  средната месечна пазарна стойност за периода м.01.05.2012 г. – 01.06.2018 г. на офис площи в гр.Пловдив се движи в диапазона от 4 – Евро за кв.м. до 7-8 Евро за кв.м. и само в редки случаи достигат до 9 – 10 Евро за кв.м., и  в изключителни – до 16-17 Евро за кв.м.  

Поради оспорване на заключението на единичната експертиза, е била допусната, изслушана и приета тройна - съдебно-оценителна експертиза, според заключението на която средната месечна пазарна стойност за периода .01.05.2012 г. – 01.06.2018 г. на офис площи в гр.Пловдив, район Централен, се движи в диапазона от 30 – 40 евро за кв.м., т.е в повечето случаи наемните цени следват умерен тренд на покачване и намаляване и само в малко случаи се наблядава рязко покачване или намаляване на наемната цена при най- ниска стойност от 27, 90 евро/кв.м. и най-висока – 76,10 до 80,40 евро/кв.м. ( сумите са без ДДС);

 

ОТ ПРАВНА СТРАНА:

  Договорът е правна връзка, възникваща от юридически факт на гражданското право, предвиден в гражданскоправна норма между гражданскоправни субекти със съдържание субективни граждански права и задължения. Развива се между равнопоставени гражданскоправни субекти. Страните по него със своите волеизявления определят съдържанието, като същото то не може да противоречи на императивни правни норми и на добрите нрави. Съглашението на страните установява техните взаимни права и задължения,като страните свободно определят съдържанието на договора – чл.9 от ЗЗД.

Безспорно по делото е обстоятелството, че между страните е бил сключен договор, респ. е съществувала облигационна връзка, обективирана в Договор за наем от 18.10.2007 г. за срок от 10 години, считано от датата на подписване му. По първоначално съгласие на страните е била постигната и уговорка действието на договора да може да бъде прекратено предсрочно едностранно от наемателя с шестмесечно писмено предизвестие до наемодателя, като в този случай наемодателят e имал право да задържи сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3, ал. 2 от договора, както и правото да получи неустойка в размер на два месечни наема. (чл. 14, б. „г“).

Последващо изменение на първоначално договореното е възникнало по силата на няколко, подписани от страните Анекси - Анекси №№ 1/16.06.2010 г.; 2/03.11.2010 г.; 4/10.11.2013 г. и 5/29.05.2014 г.,  касаещи промяна в наемната цена и Анекс № 3/05.04.2012 г. според който страните са постигнали съгласие, че считано от 01.05.2012 г. срокът на договора се продължава за 10 години или до 01.05. .  Съобразно уговореното в чл. 3 от процесния Анекс № 3 наемодателят и наемателят са се съгласили и са приели още, че нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му. В случай, че договорът за наем бъде предсрочно прекратен по вина или по искане на наемателя, последният дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на договора за наем. Страните по сделката са се съгласили още, че клаузата на чл. 14, б. „г“ от Договора за наем се заличава.

 

За производството, с оглед позицията на страните и спорни обстоятелства, следва да е налице инцидентното произнасяне по валидността на част от договорните клаузи, и по конкретно на тези, залегнали в съдържанието на чл. 1 и чл. 3, изр.1 и изр.2 от  Анекс № 3 от 05.04.2012г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., като предмет на разглеждане, под формата на предявен осъдителен иск е и искане по чл. 55 от ЗЗД, касаещо възстановявяне на сумата по чл. 14, ал.1, б.“г“от Договора за наем с дата 18.10.2007 г.

 

            Във връзка с горното и по така поставените за разглеждане въпроси, съдът намира, следното:

               С договора за наем на вещ наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена (чл. 228 от ЗЗД). Договорът е двустранен, консенсуален, неформален, комутативен и възмезден. Повечето задължения на страните по договора за наем са с продължително изпълнение (наемодателят предоставя вещта, а наемателят е длъжен да я ползва по предназначение за целия период на договора).

Наемът е сделка на обикновено управление, която се характеризира със срочен характер. Законът предвижда максимална продължителност на договора, но ако наемът се сключва като търговска сделка, такава горна граница не е нормативно определена (арг. от чл. 229, ал. 1 от ЗЗД).

За характеризиране на сделката като търговска приложим е чл. 286 от ТЗ във вр. с чл. 1, ал. 1 от ТЗ. Видно от съдържанието на цитираната разпоредба, законодателят разграничава два критерия, които определят търговския характер на една сделка – обективен и субективен. Според обективния критерий, въведен с текста на чл. 286, ал. 2 във вр. с чл. 1, ал. 1 ТЗ,  сделките, изброени в ал. 1 на чл. 1 от ТЗ имат търговски характер, независимо от качеството на лицата, които ги извършват. Субективният критерий (чл. 286, ал. 1 от ТЗ), предполага, че сделка, сключена от търговец и свързана с упражняваното от него занятие, има търговски характер – т.е следва да са налице следните кумулативно поставени от закона характеристики. На първо място - сделката трябва да е извършена от търговец. На второ място, тази сделка трябва да е свързана с упражняваното от търговеца занятие. Занятието изисква извършването на тези сделки да е трайно, системно, а не еднократно или случайно, и да е насочено към получаване на доход.

Изложеното по-горе, отнесено едновременно както към данните, обявени в ТР към АВ по партида на ответника, а именно, че в предмета на дейност на „Е.Б.“ АД, ЕИК ******е включена и такава, свързана с OTДABAHE ПOД HAEM /ЛИЗИHГ/ И УПPABЛEHИE HA HEДBИЖИMИ ИMOTИ, CГPAДИ И CГPAДИ APXИTEKTУPHИ ПAMETHИЦИ, така и към факта, че обектът на процесния Договор за наем, е ползван а упражняване на търговската дейност на ищеца – банкова институция,  дават основание на съда да приеме, че в случая са изпълнени субективите критерии на чл. 286 от ТЗ, поради което процесното правоотношение следва да се квалифицира като търговска сделка. При това положение, императивната забрана и времевото органичение, въведени с разпоредбата на чл. 229, ал.1 от ЗЗД не са налице.

Освен изложеното наемът е сделка на обикновено управление. Същият е насочен към упражняване на права с цел да се извличане доход от обекта на договора, без на практика носителят им да се лишава от тях. В действителност разпоредбата на чл. 229, ал.3, вр. 2 от ЗЗД охранява интереси, но те са тези на собственика на имота, като въведеното по смисъла й органичение касае специфични правомощия, свързани с извличането на облагите от вещта, обект на наемното правоотношение, без обаче това да засяга всички форми на управление. Нормата е неприложема към действията на наемателя, предвид което позоваването му на същата е неоснователно.

Наемното правоотношение е срочно. Страните са свободни както да определят, така и преуредят времевия период, за който да се обвържат. Произтичащата от наемното правоотношение и очевидно очаквана от наемодателя полза, е да извлече доход от имота, а за наемателя – да го ползва за нуждите на своята дейност. В този смисъл изразената воля в чл. 1 от процесния Анекс № 3 изразява договореността и  взаимния интерес на страните, че  наемното правооотношение следва да се  запази за предоговорения срок.

Не могат да бъдат споделени въведените от ищовото дружество твърдения за нищожност клаузите на Клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г. поради отказ от субективни права, като мотивите в тази насока са следните:

В българската правна теория е общоприето определението на субективното право като възможност за носителя му да получи определено имуществено или неимуществено благо, която възможност е възникнала въз основа на закона от определен юридически факт и е гарантирана от обективното право. Определено като възможност субективното право може да се осъществи, но по преценка на своя титуляр може и да не бъде реализирано, като и в двата случая то остава гарантирано от обективното право. Субективното право предполага и включва в своето съдържание избора за неговото упражняване или за запазването му в потенциално състояние. Неупражняването му не води до неговото погасяване. До погасяване (по давност) респ. прекратяване (при преклузивен срок) на субективното право може да се стигне след като неупражняването му е продължило определен от закона период от време, изтичането на който, предполага липсата на интерес от страна на титуляра на правото.

От неупражняването на субективното право следва да се разграничава и отказът от право. При последното с изрично волеизявление титулярът на правото отхвърля предоставената му и гарантирана от обективното право възможност, възникнала в резултат на осъществен правопораждащ юридически факт. Ефектът е подобен на този при прекратяването на правото в резултата на изтичането на определен преклузивен срок (т.е. неупражняване в определен период от време), но за разлика от неупражняването при отказа е налице изрично волеизявление на носителя на субективното право, с което той изразява желанието си да не се възползва от предоставената му възможност, както и желанието си да я прекрати, без да е нужно изтичането на определен период от време, който да потвърди липсата му на интерес. Правото на отказ се включва като неразделна част в съдържанието на субективното право, спрямо което се извършва отказа, освен в случаите когато законът изрично е забранил възможността за такъв.

            Отказът от субективно право не е уреден самостоятелно и изчерпателно, а разпоредите, които се отнасят до него са разпръснати в различни нормативни актове и са свързани с конкретни видове субективни права. Като правно действие отказът представлява едностранна правна сделка, поради което той би следвало да се подчинява на режима по чл. 44 ЗЗД. 

Възможно е и извършването на отказ от право от страна на  търговец, независимо че търговското право е базирано на  принципа за възмездно-еквивалентния характер на отношенията, а отказът от право има подчертано безвъзмезден характер. Фактът, че търговското право не урежда безвъзмездни търговски сделки, не означава, че търговците не могат да извършват такива. Възможността за отказ от едно право е елемент от самото съдържание на това право, като всяко дееспособно лице може да се откаже от последното. Макар отказът, извършен от търговец да няма характер нито на субективна, нито презумптивна търговска сделка, той произвежда своето действие като форма на упражняване на придобитото субективно право. Никой, включително и лице, притежаващо търговско качество, не може да бъде принуждавано да упражнява придобитите от него права, освен в изрично предвидените от закона хипотези (косвен иск по чл. 134 ЗЗД, Павлов иск по чл. 135 ЗЗД, запор върху вземане, търговска несъстоятелност).

Изложеното, отнесено към процесното правоотношение, а именно да допринесе за реализация на конкретен, зачетен от правния ред интерес и за двете страни в правоотношението (чл. 8 ал. 2 изр. първо от ЗЗД), обосновава извод, че клауза, отричаща правото на едностранно предсрочно прекратяване на договор, всъщност се явява средство за изразяване на дължимото поведение при съгласувана воля за определяне продължителността на обвързване в наемното правоотношение. Не е налице хипотеза на уговорка, сключена в противоречие с добрите нрави, доколкото съдържащите се в понятието принципи на справедливост при регулацията на договорно обусловени отношения и на добросъвестност при упражняване на произтичащите от тях права намират приложение на всеки етап от развитие на правоотношението, но утвърждаването им не може да стане едностранно. В този смисъл, относимо към приложението им е обективното несъответствие на уговореното, а не субективното възприятие на страната за съответствие на договора с нейния интерес.

Предвид изложеното, съдът намира, че твърдението на ищцовата страна за нищожност поради противоречие с добрите нрави на  уговорката по чл. 3, изр. 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., касаеща клауза за неустойка в полза на наемодателя при предсрочно прекратяване от наемателя на договор за наем, определена в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок е основателно. С оглед характера на насрещните престации – за продължително изпълнение на наемодателя (предоставяне на ползването на вещта), и за периодично изпълнение на наемателя (за заплащане на наемната цена), както развалянето на този договор, така и прекратяването му, има действие за в бъдеще. На осн. чл.238 от ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него като предизвести другата един месец по-рано. Когато договорът за наем е с определен срок наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя – защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно било поради прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права по отношение на имота, ако се легитимира и като собственик на последния, при отчитане на правилото по чл.237, ал.2 от ЗЗД, така и интереса на наемодателя – да получи за определен период наемна цена срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ. Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на осн. чл.9 от ЗЗД страните по договор за наем могат да включат клауза за едностранното прекратяване преди изтичане на срока по волята, на която и да е от страните или на една определена от тях. Допустимо е също така уговарянето от страните на неустойка за вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор за наем, но само в рамките на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент – арг. от т.3 от Тълкувателно решение № 1/ 15.06.2010г. по тълк.д. № 1/ 2009 г. на ОСТК на ВКС. При тази преценка следва да се изходи преди всичко от характерните особености на договора за наем и вида на насрещните престации: наемодателят се задължава да предостави на наемателя ползването на една вещ срещу наемна цена, а наемателят – да я заплати, но само срещу отстъпеното му ползване. При прекратяване на договора за наем наемодателят не получава наемна цена, но може да отдаде вещта за ползване на друго лице, от което да реализира пропусната печалба. От друга страна, ако е уговорена неустойка при предсрочно прекратяване на договор за наем от наемателя, в размер на всички неплатени по договора наемни вноски до края на срока му, наемодателят по прекратения наемен договор ще получи имуществена облага от насрещната страна в размер, какъвто би получил, ако договорът не беше прекратен, но без да се предоставя ползването на вещта. Следователно уговорената по този начин неустойка за предсрочно прекратяване излиза извън по-горе очертаните функции на неустойката, създава условия за неоснователно обогатяване на бившия наемодател и нарушава принципа за справедливост.

Изхождайки от съдържанието на неустоечната клауза (в размер на наема за оставащия срок на договора), следва извод, че по съществото си тази клауза замества дължимото от наемателя изпълнение на задължението му да престира наемната цена, без обаче да може да ползва наетия имот, предвид прекратяване на наемния договор. Тъй като имотът е върнат на наемодателя, той би получил едновременно и изпълнение на задължението за заплащане на наемната цена, и държането на имота. След като при действащ договор за наем получаването на наемната цена е срещу престирано от наемодателя изпълнение на задължението му да предостави временното ползване на имота, то така уговорената неустойка при прекратяване води до недопустимо неоснователно обогатяване на наемодателя. Следователно при съпоставяне на размера на очакваните при сключване на договора вреди от предсрочното прекратяване от страна на наемателя и размера на конкретно договорената неустойка (наема за оставащия период) е налице несъответствие, с което се нарушава принципът за справедливост в гражданските и търговските правоотношения, закрепен в чл.289, чл.302 и чл.307 от ТЗ, който е залегнал в основата на разбирането, че с оглед защита на обществените отношения като цяло участниците в търговския оборот следва да упражняват правата си и изпълняват задълженията си в съответствие с добрите нрави (в този смисъл е Решение №110/21.07. 2016 г. на ВКС, Търговска колегия, Първо отделение, по т.д. № 1226 по описа за 2015 г.).

Предвид изложеното, предявеният иск с правно основание чл. 124 ал. от ЗЗД вр. чл.26 от ЗЗД се явява неоснователен по отношение на клаузите на чл. 1 и чл.3, изречение първо от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г, като следва да се уважи по отношение клаузата на чл. 3, изречение второ от Анекс № 3 и се прогласи нищожността й.

Предвид изводите на съда, не следва да се обсъждат останалите доказателства, в частност, експертните заключения, от които не могат да се направят изводи по отношение спорния предмет на исковите претенции по чл. 124 от ГПК вр. чл.26 от ЗЗД.

 

Както бе посочено по-горе, освен произнасяне по отношение нищожността на договорни клаузи, предмет на настоящото производство е и иск на ищеца на осн. чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД за осъждане на ответника да му заплати сумата 31 000 евро - платена от страна на „Б.П.Б.“ АД (праводател на ищеца в процеса), на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г.

Съдът намира следното:

            Правният режим на неоснователното обогатяване е основан на принципа, че както в икономическите, така и в личните отношения, не следва да се допуска обогатяване без основание, за чужда сметка. В основата на неоснователното обогатяване стои принципът на справедливостта, който препятства разместването на имущество при липса на признато от закона основание. При определяне на понятието „неоснователно обогатяване", с оглед регламентацията в чл.55-59 ЗЗД, трябва да се има предвид, че под „обогатяване" се разбира както получаване, така и придобиване или спестяване на имуществени ползи от един правен субект за сметка на друг правен субект, а под „неоснователно" се разбира липсата на каквото и да било.

            По силата на чл.154, ал.1 от ГПК всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания и възражения. Разпределението на доказателствената тежест в процеса въз основа на исканията и възраженията на страните е обусловено от претендираното материално право, чиято защита ищецът търси чрез предявения иск, или от възраженията на ответника, целящи отричане на съществуването на правото на ищеца, тъй като не е валидно възникнало, погасило се е или ответникът разполага със свое право, противопоставимо на претенцията на ищеца. В този смисъл, с иска по чл. 55 от ЗЗД ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на ответника и в негова тежест е да докаже даването. В тежест на ответника е да докаже, на какво основание е получил даденото.

Според правната доктрина и съдебна практика (Постановление под № 1 от 28.05.1979 г. по гр. д. № 1/1979г. – Пленум на ВС), фактическият състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД, визиращ “получено нещо на отпаднало основание” (condictio sine causa), изисква предаване, съответно получаване, когато в момента на получаването съществува правно отношение, въз основа на което да са извършени действията по даването и получаването, но впоследствие облигационна връзка е прекратена.

За процеса няма спор, че съгласно чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г. наемателят е заплатил по сметка на наемодателя сумата от 31 000 евро, съответстваща на наема за два месеца като гаранция, която е следвало да се приспадне от последните два месечни наема по договора. С оглед конкретните уговорки на страните сумата е обезпечавала удовлетворяването на възникнали в хода на изпълнението на договора парични задължения на наемателя. За производството, не са релевират твърдения, респективно – не се сочат доказателства в посока неизпълнени наемни задължения от наемателя, като няма и данни и доказателства, че същата е била приспадна от последните два месечни наема преди прекратяване на договора. 

Правото си да задържи процесната сума, ответникът обосновава с разпоредбата на по чл. 14, б. „г“ от договора в редакцията към 18.10.2007 г., според която  задържаната сума следва да има характер на обезщетение за неспазан срок при едностранно предсрочно прекратяване на договора от страна на наемателя.

            Така застъпената защитна позиция не може да бъде споделена. Безспорно е обстоятелството, че процесното наемно правоотношение между страните е прекратено на 01.06.2018 г.  Факт е също така, че прекратяването е настъпило в резултат на едностранното изявление от страна на наемателя. Към процесния момент обаче клаузата на чл. 14, б. „г“  вече не е обвързала страните, предвид постигнатото в текста на чл. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. взаимно изразено от страните съгласие за нейното заличаване. Както бе посочено, задърженото на сумата по чл. 14, б.“г.“ е  следвало да обезщети наемодателя единствено в хипотезата за неспазан срок при едностранно предсрочно прекратяване на договора от страна на наемателя. Възможността за подобен вид прекратяване на договора с шестмесечно предизвествие е отпаднала посредсвом последващата взаимна воля на страните, обективирана в чл. 3, изр. първо от Анекс № 3. Установената нищожност на отделни клаузи от анекс № 3 от 05.04.2012 г. , и по конкретно тази на текста на чл. 3, изречение второ, не води до автоматично възстановяване на обвързаността на страните по смисъла на  чл. 14, б. „г“ от първоначалния договор.

Предвид така изложеното, претенцията по чл. 55 от ЗЗД се явява основателна, поради което същата следва да бъде уважена в пълния й заявен размер.

Положителният изход по осъдителната претенция, с предмет иск по чл. 55, ал.1, предл.3 от ЗЗД определя мотивите за основателността и на обусловената от изхода й акцесорна пратенция, последната заявена по реда на чл. 86 от ЗЗД и определена от ищеца, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното плащане на присъдената главница. 

Същевременно, уважаването на иска по чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД е и основание за разглеждане на заявената в условията на евентуалност  кондиционна претенция на ответника, а именно направеното в настоящото производство възражение за прихващане на сумата от 24 249,82 евро с левова равностойност 47 428,52 лева с претендираната от ищеца сума от 31 000 евро с левова равностойност 60 630.72 лева. Сумата е заявена като вземане на наемодателя спрямо наемателя, определено като обезщетение за ползването на имота за периода от 01.06.2018 г. до 17.07.2018 г., т.е. след прекратяване на наемното правоотношение.

Така заявеното, съдът, намира за неоснователно, като мотивите в тази връзка са следните:

Недоказано за процеса е кумлулативното наличие на елементите от фактически стъстав на чл. 236, ал.2 от ЗЗД.  Освен това, отговорността на наемателя за неизпълнение на задължението му да върне наетата вещ е договорна, което становище произтича и от систематичното място на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, който постановява, че когато ползването на вещта продължава след изтичане на срока на договора и въпреки противопоставянето на наемодателя, наемателят е длъжен да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения договор за наем. По-конкретно, той е длъжен да пази вещта, да си служи с нея според предназначението й, както и да плаща наемната цена, заедно с обезщетение за продължилото без правно основание ползване. Доколкото по силата на закона между страните възниква “квазинаемно” правоотношение, задължението за плащане няма престационен характер, а такъв на обезщетение. Именно, по отношение на последното,  последователно застъпвано както в правната доктрина, така и в съдебната практика е становището, че обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД следва да бъде определено съобразно размера на настъпилите от неоснователното ползване на вещта вреди, които могат да се изразяват както в претърпени загуби, така и в пропуснати ползи. Във всички случаи обаче размерът на вредите, респ. на пропуснатите ползи, подлежи на изрично доказване от претендиращата го страна, което за процеса не бе реализирано. (Решение№ 164 от 28.10.2010 г. по т.д. 1079/2009 г. на ВКС, ІІ, Т.О.; Решение № 90 от 08.07.2009 г. по т. д. № 3/2009 г. на ВКС, І Т. О.; Решение № 68 от 21.04.2009 г. по т. д. № 697/2008 г. на ВКС, ІІ Т. О. и Решение № 18 от 05.03.2010 г. по т. д. № 527/2009 г. на І Т. О.);

 

ПО РАЗНОСКИТЕ:

Предвид разпоредбата на чл.78 от ГПК и като съобрази представените по делото платежни документи и списъци по реда на чл. 80 от ГПК, Съдът намира, че на ищеца следва да бъдат присъдени разноски общо в размер на 3 222,73 лв. Същите са изчислени по компенсация съобразно уважената и отхвърлена част на исковете и направените от двете страни разноски, както и при възприета от състава основателност на възражението за прекомерност относно заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение.

 

Водим от горното, Съдът

 

                                                            Р Е Ш И:

 

         

            ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска предявен от „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., преупълномощени от адв. С.Д., със съдебен адрес:***, против „Е.Б.” АД,  ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***,   с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 26, ал.1, предл.3 от ЗЗД – противоречие с добрите нрави, НИЩОЖНОСТТА на клаузата на чл. 3, изречение второ от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., вписан в СВ при РС-гр.Пловдив с вх. Рег.№ 32424 от 12.11.2007 г., с акт № 103, том 16, сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК ******и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ******, съгласно която при предсрочно прекратяване на договора по вина или по искане на наемателя последният дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на договора за наем.

           

            ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ предявените от „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., преупълномощени от адв. С.Д., със съдебен адрес:***,  против „Е.Б.” АД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, установителни искове с правно основание чл. 124 от ГПК вр. чл. 26, ал.1, предл. 3 и чл. 26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД за установяване  нищожността на Клаузата на чл. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК: ******и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК: ******, съгласно която договорът е удължен за нов десетгодишен срок до 05.04.2022 г. поради противоречие с добрите нрави и на клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г„ сключен между „Е.Б.“ АД, ЕИК: ******и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ******, съгласно която страните нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на срока му, поради противоречие с добрите нрави.

 

ОСЪЖДА „Е.Б.” АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., преупълномощени от адв. С.Д., със съдебен адрес:***, на осн. чл. 55, ал.1, изр. 3 от ЗЗД сумата 31 000 евро (тридесет и една хиляди евро) - платена от страна на „Б.П.Б.“ АД на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., ведно със законната лихва върху главницата от 31 000 евро, считано от датата на подаване на исковата молба – 26.10.2018 г. до окончателното изплащане на сумата.

 

ОСЪЖДА Е.Б.” АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на „Ю.Б.“ АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, чрез адв. И.Н. и адв. А.М., преупълномощени от адв. С.Д., със съдебен адрес:***, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от 3 222,73 лв. ( три хиляди двеста двадесет и два лева и 0,73 ст.), представляваща сторените по делото разноски, изчислени по компенсация съобразно уважената и отхвърлена част на исковете.

 

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

                                                                                                                       

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: