№ 40020
гр. С., 03.10.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в закрито заседание на
трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110124412 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Д. М. Д., ЕГН **********, е адрес:
Република България, обл. С., общ. Столична, гр. С., ............, в качеството му на управител на
недвижим имот, представляващ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
.............., надлежно избран и назначен от съсобствениците на Имота съгласно писмен
протокол от 16.03,2023 г. за взети решения от всички съсобственици, Чрез процесуалния си
представител С. Г. Ц. - адвокат, член на Софийска адвокатска колегия, вписан в регистъра
на българската адвокатура с личен № ....... гр. С., п.к. 1000, район С., ............., със седалище и
адрес на управление: Република България, обл. С., общ. Столична, п.к. 1784, гр. С., ж.к.
..............
В исковата молба са налице твърдения, че за ищеца по настоящото производство Д. М. Д.,
в качеството му на управител на съсобствен недвижим имот е налице правен интерес от
завеждането на настоящия иск срещу ответника „........“ ЕООД, ЕИК .........., със седалище и
адрес на управление: Република България, обл. С., общ. Столична, п.к. 1784, гр. С., ..........,
представлявано от управителя Я. Л. Я., тъй като ответникът държи без валидно правно
основание описания по-долу недвижим имот и отказва да го освободи. Процесният
недвижим имот съгласно Схема № ......... г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
.............. (Доказателство ..) представлява: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор .............. (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири
хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем, точка, едно, точка,
деветдесет и две), находящ се в гр. С., общ. Столична, обл. С. (столица), по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед за одобрение на КККР № РД-........ г.
на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена
заповед за изменение в КККР, адрес на имота: гр. С., ..........., Самостоятелният обект се
намира в сграда ... 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ......... (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка,
осемстотин седемдесет и седем) с предназначение на самостоятелния обект: За офис, брой
1
нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 173.03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и
три стотни квадратни метра), при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
..........1.24; ..........1.2; ..........1.95; под обекта: няма; над обекта: ..........1.26; ..........1.4; ..........1.5,
стар идентификатор: няма.
В приложената схема са изброени съсобствениците на самостоятелния обект в сграда,
които са 140 (сто и четиридесет) лица и са посочени актовете им за собственост и
процентите идеални части, които всеки един от тях притежава, като част от тях са придобили
собствеността по силата на наследствено правоприемство.
Тъй като съсобствениците са много на брой, на 16.03.2023 г. избрали и назначили за
управител на съсобствените им имоти лицето Д. М. Д., ЕГН **********, видно от писмен
протокол от 16.03.2023 г. за взети решения от всички съсобственици и приложените към
протокола списъци с подписи по всички взети решения - 1, 2 и 3.
Взетите на 16.03.2023 г. решения са във връзка със сключвани договори за наем и анекси
към тях, при които съсобствениците са установили, че техните права и законни били
нарушени. На 31.08.2013 г. е сключен договор за наем между Управителния съвет на
Етажната собственост на блок ........ в качеството му на Наемодател и ответника по
настоящото дело „........“ ЕООД, ЕИК .........., представлявано от управителя Я. Л. Я., като.
Етажната собственост е представляв. от М. Л. М. (председател на Управителния съвет на
Етажната собственост), Г. С. Д. (зам.- председател на Управителния съвет на Етажната
собственост), ........., Посочено е, че Управителният съвет е действал на основание решение
на Общото събрание на собствениците по Протокол .. от 25.04.2013 г. и във връзка с чл. 47
от ЗС (цитир.та разпоредба е отменена с ДВ бр. 57 от 2011 г.). Договорът е приподписан и от
Т. Я. - Председател на Контролния съвет на Етажната собственост,
С договора Наемодателят е отдал под наем и предоставил на Наемателя за временно и
възмездно ползване недвижим имот — Офис 2, притежаван съгласно Нотариалните актове
на 91 собственици на Етажната собственост, находящ се между първи и втори вход на
жилищната сграда - бл. ..., с директен вход от югоизток, ....., гр. С. със застроена площ от
173,03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и три стотни квадратни метра) и полезна площ от
160,21 кв. м, (сто и шестдесет цяло и двадесет и един стотни квадратни метра), състоящ се
от: шест стаи, фоайе, две тоалетни, коридор, умивалня и балкон с граници: от северозапад —
предблоково пространство; от североизток - ........; от югоизток — предблоково пространство
и алея, от югозапад - .... и стълбище на вход „Б“; отдолу - мазета; отгоре - апартаменти с №
....... ЗАЕДНО с идеалните части от общите части на сградата - чл. 1 от договора. Страните
са договорили, че имотът ще се ползва като офис. Договорено е Наемателят да заплаща
месечна наемна цена в размер на левовата равностойност на сумата от EUR 500 (петстотин
евро) - 1 000,00 лв. (хиляда лева) - чл. 1 ал. 1 от договора. Наемателят следва да заплаща
наемната цена не по-късно от 10-то число на текущия месец, за който се отнася (чл. 2, ал. 2
от договора), като същата е твърда и се актуализира само по взаимно съгласие на страните
(чл. 2, ал. 3 от договора). Посочено е, че наемната цена се заплаща по ба.та сметка, открита
на името на Управителния съвет на блок ..., ............ С. (чл. 2, ал. 4 от договора).
2
Страните са договорили, че срокът на действие на договора е 1 (една) година - считано от
01.09.2013 г. до 31.08.2014 г. - чл. 8 от договора. Срокът на договора може да бъде
продължен при същите или други условия с изричното писмено съгласие на страните 1
(един) месец преди изтичането му - чл. 9 от договора. Страните са приели, че договорът се
прекратява с изтичането на срока (чл. 10, ал. 1, преди изтичане на срока по взаимно
съгласие, изразено в писмен вид със споразумение, в което се уреждат взаимоотношенията
(чл. 10, ал. 2) и едностранно от Наемодателя, в случай че отдаденият под наем имот не се
ползва по предназначение (чл. 10, ал. 3 от договора).
Разпоредбата на чл. 12 от договора предвижда, в случай че до един месец след крайния
срок за плащане на наемната цена Наемателят не я е заплатил, договорът да се счита за
прекратен по вина на Наемателя, освен ако няма сключено между страните допълнително
писмено споразумение.
На 31.08.2014 г. е сключен Анекс към договор за наем от 31.08.2013 г., като Наемодателят
е бил представляван от Управителния съвет на Етажната собственост на бл. ..., ............ С. в
същия състав, действал и при подписването на договора за наем, а именно: М. Л. М.
(председател на Управителния съвет на Етажната собственост), Г. С. Д. (зам.- председател на
Управителния съвет на Етажната собственост), ............... В Анекса е посочено, че същите
лица действат отново въз основа на цитираното и в договора за наем решение на Общото
събрание на собствениците по Протокол .. от г. и във връзка с чл. 47 от ЗС. Анексът отново е
приподписан от Т. Я. - Председател на Контролния съвет на Етажната собственост. С Анекса
е променен само и единствено срокът на договора, като същият е продължен с три години,
считано от 01.09.2014 г. до 31.08.2017 г. - т. I от анекса. Промяната влиза в сила от 01.09.2014
г.
На 22.08.2017 г. е сключен нов Анекс към договор за наем от 31.08.2013 г., като видно от
преамбюла на анекса Управителният съвет на Етажната собственост, бл. ..., ...... се
представлява от Т. А...... Я. (председател на Управителния съвет на Етажната собственост),
......... (член на Управителния съвет, представител на вход „Б“), ......... (член на Управителния
съвет, представител на вход „В“), ....... (член на Управителния съвет, представител на вход
„Г“) и председателя на контролния съвет ........... В анекса е посочено, че изброените лица
действат на основание решение на Общото събрание на собствениците, протокол .. от
26.04.2017 г. във връзка с чл. 47 от ЗС. С анекса е променен единствено срокът на действие
на договора, като същият е удължен с нов тригодишен срок, считано от 01.09.2017 г. до
31.08.2020 г. - т.1 от анекса, като промяната влиза в сила от 01.09.2017 г. На 31.08.2020 г.
страните са сключили анекс към договор за наем като видно от преамбюла на анекса
Управителният съвет на Етажната собственост, бл. ..., ...... се представлява от ..........
(председател на Управителния съвет на Етажната собственост), Т. Я. (член на Управителния
съвет и касиер-счетоводител), Я. Л. Я. (член на Управителния съвет, представител на вход
„А“), ......... (член на Управителния съвет, представител на вход „Б“), ........ (член на
Управителния съвет, представител на вход „В“), ........... (член на Управителния съвет,
представител на вход „Г“). В анекса е посочено, че изброените лица действат на основание
3
решение на Общото събрание на Етажната собственост по протокол .. от 15.04.2019 г. във
връзка с чл. 47 от ЗУС. Отново единствената направена промяна е удължаването на срока на
договора с нови пет години - от 01.09.2020 г. до 31.08.2025 г.
Ищецът твърди, че удължаванията срока на договора не са съпътствани с актуализиране
или индексиране на договорения с договора от 31.08.2013 г. наем в размер на EUR 500,00
(петстотин евро). В тази връзка беше възложена и извършена оценка за актуалния пазарен
месечен наем на процесния Имот, като резултатите от оценката са описани в Доклад за
оценка на недвижим имот от 27.01.2023 г. (Доказателство М 7), съгласно който пазарната
наемна цена за процесния имот (идентификатор .............. - .......) е в размер на EUR 1 340,00
(хиляда триста и четиридесет евро) или 2 622,00 лв. (две хиляди шестстотин двадесет и два
лева). Именно в тази връзка на 22.05.2023 г. управителят на процесния имот изпрати
нотариална пок. чрез нотариус ...... с per. № ... в Нотариалната камара и район на действие -
Софийски районен съд, до наемателя „........“ ЕООД, ЕИК .........., с която уведоми наемателя,
че сключените договори за наем, един от които е и договора за наем за процесния недвижим
имот - ......., са недействителни на основание чл. 42, ал. 2 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД) (висяща недействителност, при която мнимо представлявания може да
потвърди или да отхвърли сделката), както и евентуално на основание чл. 40 от ЗЗД (когато
представителят е договарял във вреда на представлявания).
С пок.та управителят на процесния имот изрично е поканил представител на Наемателя да
се яви в кантората на нотариус ...... с per. № ... за провеждане на преговори и сключване на
легитимни договори за наем за държаните от наемателя помещения - ....... и офис № 3.
Нотариалната пок. е връчена на ответника по реда на чл. 47, ал. 5 от ГПК - чрез залепване на
уведомление на седалището и адреса на управление на дружеството- наемател. В
законоустановения 14-дневен срок от залепването на уведомлението не се е явил
представител на ответника за получаване на пок.та, поради което същата се счита за редовно
връчена при условията на чл. 47, ал. 5 от ГПК, за което нотариусът изрично е съставил и
протокол .., том VI, per. ..7652 от 04.07.2023 г., с който е удостоверил връчването на пок.та на
04.07.2023 г.
Ищецът намира от правна стр., че така описаният недвижим имот представлява
самостоятелен обект в сграда, която е в режим на обикновена съсобственост между
множество лица, съответно за нея се прилагат разпоредбите за съсобственост — чл. 30 — 36
от Закона за собствеността (ЗС). Неприложим по отношение на процесния недвижим имот е
редът за управление на етажната собственост по чл. 37 - 46 от ЗС, както и Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС). Самият имот не представлява обща част по
смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, тъй като не попада в примерно изброените общи части или
пък по съществото си. Освен това различните съсобственици притежават нотариални актове
за собственост, в които се посочват идеалните части, които притежават в процентно
съотношение и съответно тези лица са вписани и в приложената към настоящата искова
молба схема на самостоятелен обект в сграда. В нотариалните им актове самостоятелните
обекти в сграда са описани като обикновена съсобственост, а не като етажна такава.
4
С оглед на гореизложеното общата вещ следва да се използва и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея — чл. 32, ал. 1 от
Закона за собствеността. В настоящия случай съсобствената вещ не е била ползв. и
управляв. по този ред, а е била управляв. от Управителния съвет на Етажната собственост на
блок ... в ............ С., което е видно от приложените към настоящата искова молба писмени
документи - договор за наем и анекси към него. В тях Управителният съвет на Етажната
собственост е сключил договор за наем, с който е отдавал под наем процесния Имот, като в
същото време е удължавал срока на наемното правоотношение с анекси. Членовете на този
управителен съвет са били различни, като видно от сключването на последния анекс към
договора за наем от 31.08.2020 г. член на управителния съвет е бил и Я. Л. Я., който е
положил подпис и като член на управителния съвет на Етажната собственост като
Наемодател, и като управител на дружеството-наемател. Процесният договор за наем, а и
впоследствие всички анекси към него, са сключвани от членовете на Управителния съвет на
Етажната собственост, които са действали по решение на общото събрание на самата
Етажна собственост. Както изяснихме по-горе, процесният имот не представлява обща част
по смисъла на чл. 38 от ЗС, следователно за управлението на процесния имот е неприложим
редът по Закона за управление на етажната собственост, а следва управлението да се
извърши съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността, т.е. с решение на
собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Изложеното е от
съществено значение поради няколко обстоятелства.
На първо място разпоредбите на Закона за управление на етажната собственост
предвиждат възможност за провеждане на общо събрание при така наречения спадащ
кворум, който разпоредбата на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС (в действащата редакция преди
29.09.2023 г. — ДВ, бр. 57 от 2011 г., бр. 26 от 2016 г.) позволява да се проведе общо
събрание при наличието на 33 % (тридесет и три процента) идеални части от общите части
на сградата в режим на етажна собственост (от 29.09.2023 г. този кворум е намален дори на
26 %). Съответно едно събрание на съсобствениците на етажната собственост може да бъде
редовно проведено при наличието на кворум, но същото събрание в същия състав може да
не е достатъчно, за да се проведе и вземе решение за управление на общия съсобствен имот
в съответствие с изискванията на чл. 32, ал. 1 от ЗС.
На второ място в настоящия случай не всички съсобственици на процесния имот са
собственици и на идеални части в етажната собственост, т.е, общността на двата вида
собственици — етажни и обикновени съсобственици, е различна. Някои от лицата,
притежаващи идеални части от съсобственик проце. имот не притежават собственост върху
самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост и съответно те не участват
в управлението на общите части на етажната собственост, но участват в управлението на
съсобствената им вещ.
На трето място съсобствениците на процесния имот не са предоставяли пълномощия на
Управителния съвет на Етажната собственост или на някой от неговите членове да бъдат
представлявани пред трети лица с правото да сключват договори за наем. Ето защо
5
Управителният съвет на Етажната собственост не може да изрази съгласие за сключване на
процесиите договор за наем и анекси към него и е налице липса на волеизявление, съответно
и липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. второ от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД), което прави договора и анексите към него нищожни. В случай че съдът не
приеме нищожност на договора и анексите към него поради липса на съгласие, то
посочваме, че договорът за наем е нищожен поради противоречие с добрите нрави. Добрите
нрави представляват морална категория, която законодателят изрично е въздигнал в норма за
преценка на нищожността на една сделка. Добрите нрави не са нормативно дефинирани. Те
представляват правила за поведение, които имат морално-етичен характер. Поначало
правилата на морала и етиката нямат правно обвързващо действие за субектите, но
неспазването им води до така наречената морална санкция, негативно възприятие у
обществото за дадения нарушител. В тази връзка добрите нрави не са правно
регламентирани, а са установени от обществото и са свързани с културното и нравствено
развитие на едно общество, поради което се променят в съответствие с промяната на
разбиранията на обществото за добро и зло. Те са насочени към оценка на обществото кое е
правилно и кое - не.
В доктрината и в съдебната практика е прието, че за да е налице нищожност на една сделка
поради противоречието й с добрите нрави, същата следва грубо и явно да накърнява тези
морално-етични норми.
В хармония с изложеното по-горе принципно разбиране е и константната практика на
Върховния касационен съд, при която нееквивалентността в престациите по един двустранен
възмезден договор винаги ще води до неговата нищожност поради противоречието му с
добрите нрави - в този смисъл: Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. ..208/2009 г.,
IIIг. о., ГК; Решение ..53 от 24.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3014/2014 г., IIIг. о., ГКидр.
В конкретния случай договорената наемна цена не е изменяна в продължение на повече от
10 (десет) години, като съгласно направената оценка от независим лицензиран оценител е
установено, че актуалният пазарен наем към януари 2023 г. следва да е поне два пъти и
половина по-висок от договорения такъв, а към настояща дата, отчитайки инфлационните
процеси в стр.та за миналата година - 9,5 % (девет цяло и пет десети процента), то вероятно
наемната цена към настояща дата следва да е вероятно около три пъти по-висока от
договорената в процесния договор.
В допълнение на изложеното в договора за наем и в анексите към него липсва клауза за
актуализиране или индексиране на наемната цена, а същата изрично е договорена като
„твърда“. Възможност за нейната промяна е предвидена само при сключването на писмено
споразумение между страните по договора.
При договора за наем наемодателят отдава под наем съответната вещ или имот с цел да
получава възнаграждение за ползването на вещта от наемателя. Целта на наемния договор е
наемодателят да получава гражданските плодове от вещта, като именно в това се изразява
основната престация на наемателя. При очевидна нееквивалентност на престациите
очевидно е налице накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. трето от
6
ЗЗД. Не случайно самият законодател говори за накърняване на добрите нрави, а не за
противоречие или нарушение, като накърняването е налице при действие, което в много по-
малка степен засяга тези морално-етични правила за поведение в сравнение с
противоречието или нарушаването им. Разпоредбата на чл. 42, ал. 2 от ЗЗД гласи: „Лицето,
от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За
потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за
сключване на договора“. Както изложихме по-горе процесният недвижим имот
представлява самостоятелен обект в сграда, съсобственост между множество лица. Тези
съсобственици не са давали пълномощие за сключване на договори за наем на лицата,
подписали договора и анексите към него. В този случай изначално липсва упълномощаване,
а самите лица, подписали договора и анексите, са действали без представителна власт към
момента на сключването им. В тези случаи е налице така наречената от юриспруденцията
„висяща недействителност“, тъй като договорът не поражда правни последици за
представлявания, но същият може да го потвърди (чл. 42, ал. 2 от ЗЗД). По аргумент от
противното представляваният може да не потвърди висящо недействителната сделка.
Потвърждението е едностранно волеизявление, при което представляваният санира порока в
сделката, а именно липсата на съгласие за сключването й. Именно поради тази причина до
момента, в който представляваният не изяви волята си изрично, сделката не поражда правни
последици за него.
В конкретния случай ищецът е изпратил нарочна нотариална пок. до ответника, в която
изрично се противопоставя на сделката. В този случай висящата недействителност, която е
била налице до момента на това волеизявление, се е превърнала в окончателна
недействителност на договора за наем и сключените впоследствие анекси.
Доколкото висящата недействителност представлява липса на съгласие до момента на
изявлението от стр. на мнимо представлявания, то е налице хипотезата на чл. 26, ал. 2,
предл. второ от ЗЗД, както посочихме по-горе. Разликата обаче е, че в хипотезата на чл. 26,
ал. 2, предл. второ от ЗЗД липсата на съгласие е нетърпима от гледна точка на правния мир и
съответно договорът не може да бъде потвърден, той е нищожен, докато в хипотезата на
мнимо представляван последният може да одобри сделката и да даде съгласието си по-
късно. Именно поради близостта между двете хипотези и разнопосочната съдебна практика,
която е била налице, Върховният касационен съд е стигнал до разрешение на въпроса, като с
т. 2 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по тълк. д. Ме 5/2014 г., ОСГТК е
даден отговор на въпроса: „ Какъв е видът недействителност на договор, сключен от
пълномощник без представителна власт, при липса на потвърждаване от лицето, от името на
което е сключен договорът? ” Според даденото задължително тълкуване на ОСГТК на ВКС
в този случай винаги е налице висяща недействителност, на която може да се позове само
лицето, от името на когото е договаряно. Дори да се приеме, че не е налице нито една от
горните хипотези, то договорът за наем отново не е действителен и не поражда правни
последици за представлявания - съсобствениците на самостоятелния обект в сграда, отдаден
под наем на ответника. Дори да се приеме, че Управителният съвет на Етажната собственост
7
е имал право да представлява съсобствениците на процесния имот, както и да се приеме, че
общността на етажните собственици и обикновените съсобственици е една и съща,
съответно да се приеме, че сключеният от Управителния съвет на Етажната собственост е
имал пълномощието да сключва процесиите договори, то е налице недействителност на
основание чл. 40 от ЗЗД.
Конкретно разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД посочва, че ако пълномощникът и лицето, с което
договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие
за представлявания.
В конкретната хипотеза ищецът твърди, че е налице договаряне на наемна цена от EUR
500,00 (петстотин евро) за наемането на ......., като договорът е сключен на 31.08.2013 г. без
възможност за актуализиране или индексиране на наемната цена, като със сключваните
впоследствие анекси са удължавани сроковете на договора без да е променяна наемната
цена. Видно и от приложената към настоящата искова молба оценка на актуалния към
януари 2023 г. пазарен наем на процесния обект, същата е многократно занижена в договора
и анексите към него. А едно от основните права на наемодателя е да получава наемната
цена, което отговаря на едно от основните задължения на наемателя - да заплаща наемната
цена (чл. 232, ал. 2 от ЗЗД), като по този начин наемодателят използва вещта, извличайки
гражданските плодове от нея. Договарянето на месечна наемна цена, която е значително
занижена в сравнение с действителната наемна цена, е вреда за представлявания, която се
изразява в пропуснатата полза. Наемодателят може да отдава процесния имот на цена три
пъти по- висока в сравнение с плащ.та в момента.
Ето защо е налице хипотезата и на чл. 40 от ЗЗД, при която договорът не поражда правно
действие за представлявания и настоящ ищец, доколкото същият е във вреда на
представлявания. Дори да не се приеме никоя от изброените по-горе хипотези на
недействителност на договора, същият отново не обвързва ищеца и поради изтичането на
срока му.
Разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД посочва, че лицата, които могат да вършат само
действия по обикновеното управление, не могат да сключват договор за повече от три
години. В случай че такъв договор е сключен за по-дълъг срок, същият има действие за три
години - чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.
Управителният съвет на Етажната собственост извършва действия само на управление -
същият няма правомощие да извършва действия на разпореждане. Именно в тази връзка
договорите за наем, сключвани от Управителния съвет не могат да бъдат за срок повече от
три години съгласно чл. 229, ал. 3 от ЗЗД - в този смисъл и трайната съдебна практика,
обективир. например в: Решение Ns 75 от 24.07.2012 г. на ВКС по т. д. Ns 194/2011 г., II т. о.,
ТК; Решение от 21.05.2012 г. на СРС по гр. д. Ns 22018/2011 г., потвърдено с Решение Ns
6702 от 17.10.2012 г. на СГС по в. гр. д. Ns 11068/2012 г. и Определение Ns 608 от 9.05.2013
г. на ВКС по гр. д. Ns 100/2013 г., IV г. о., ГК и др. В конкретния случай е сключен договор
за наем, който е бил със срок от 1 (една) година, след което същият е удължаван с анекси.
Договорът обаче не е бил прекратяван и не е бил подписван нов, поради което
8
законоустановеният тригодишен срок е изтекъл на 31.08.2016 г., а след това същият е ст.л
безсрочен в хипотезата на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. Анексите не са в състояние да се приемат за
нови договори по смисъла на чл. 229 от ЗЗД. В този смисъл е и трайната съдебна практика,
обективир. например в Решение Ns 75 от 26.05.2010 г. на ВКС по т. д. Ns 838/2009 г., I т. о.,
ТК, където четем: „Договорът за наем е съглашение между наемодателя и наемателя, с което
се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение (арг. от чл. 8, ал. 1 във вр. с
чл. 228, ал. 1 ЗЗД). Сключените между страните анекси не представляват нови
самостоятелни наемни договори, поради което не мооюе да се счита, че с тях са породени
нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко
едно от които може да се приложи максималния 10-годишен срок за продължителност на
наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между
страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с
тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни
нови наемни договори. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за
една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10
години, освен ако сделката е търговска“. В конкретния случай наемното правоотношение,
тъй като е възникнало по сключен договор, подписан от лица, имащи правомощия само по
управлението на вещта, същият наемен срок не може да бъде по-дълъг от три години и
всички анекси, сключени след изтичането на този тригодишен срок (след 31.08.2016 г.) са
нищожни на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и не пораждат правни последици, а договорът е
безсрочен, съответно същият може да се прекрати с едномесечно предизвестие - чл. 238 от
ЗЗД. Такова предизвестие е отправено - ищецът е заявявал многократно на ответника, че не
желае последиците на договора за наем да го обвързват.
Ищецът формулира искане на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 310, ал. 1, т.
2 от ГПК ДА ОСЪДИТЕ ответника „........“ ЕООД, ЕИК .......... да освободи и предаде на
ищеца Д. М. Д., ЕГН ********** в качеството му на управител на процесния имот, следния
недвижим имот, представляващ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
.............. (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и
две, точка, осемстотин седемдесет и седем, точка, едно, точка, деветдесет и две), находящ се
в гр. С., общ. Столична, обл. С. (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед за одобрение на КККР № РД-18- 15/06.03.2009 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в
КККР, адрес на имота: гр. С., ............ ..., ет. 1, обект: офис Ns 2, Самостоятелният обект се
намира в сграда Ns 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ......... (шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка,
осемстотин седемдесет и седем) с предназначение на самостоятелния обект: За офис, брой
нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 173.03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и
три стотни квадратни метра), при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: ..........1.24; ..........1.2; ..........1.95; под обекта: няма; над обекта:
..........1.26; ..........1.4; ..........1.5, стар идентификатор: няма.
9
Към исковата молба са приложени документи, като се иска тяхното приемане като
писмени доказателства по делото, както и иска разпит на един свидетел при режим на
довеждане за установяване на твърдените обстоятелства.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника „........“
ЕООД, чрез адв. К.. Намира иска за процесуално недопустим, тъй като ищецът не е стр. по
процесния договор и няма качеството на наемодател. Оспорва ищецът да е управител на
процесната вещ, да е упълномощаван от съсобствениците на вещта, както и да може да ги
представлява пред съда по реда на чл. 32, ал. 1 от ЗС. Оспорва иска и като неоснователен,
тъй като липсват основания за нищожност на договора за наем, евентуално за неговата
унищожаемост. Намира, че срока на договора не е изтекъл и не дължи връщане на имота.
Прави искане за разпит на двама свидетели при режим на довеждане за установяване на
твърдените обстоятелства.
Съдът, като прецени изложените в исковата молба фактически твърдения и съобрази
формулираното искане, намира, че е сезиран с иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1 от
ЗЗД.
В тежест на ищеца е да установи правния си интерес от предявяване на иска, че е
наемодател на процесния недвижим имот, че е предал на ответника имота, че са налице
твърдените обстоятелства, обуславящи връщането на имота, а ответника следва да установи,
че е наемател и че е изпълнил задълженията си по договора.
Между страните не са налице факти, които да се признават изрично и за които да бъде
прието, че не подлежат на доказване.
Приложените към исковата молба документи са допустими като доказателствени средства
и относими към предмета на доказване, поради което следва да бъдат приети като
доказателства по делото.
Съдът намира, че исканията на страните за събиране на гласни доказателства са
основателни с оглед разпределената доказателствена тежест.
Съдът приканва страните към медиация, постигане на спогодба по делото, както и други
способи за доброволно уреждане на спора.
Мотивиран от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно доброволно уреждане
на спора.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото приложените към исковата молба
документи.
10
ДОПУСКА до разпит един свидетел на ищеца при режим на довеждане и двама
свидетели на ответника при режим на довеждане за установяване на твърдените
обстоятелства.
УКАЗВА на страните в едноседмичен срок да вземат становище по указанията и доклада
на делото, съгласно чл. 312, ал. 2 от ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 13.11.2024 г. от 11.30
ч., за когато да се призоват страните, заедно с препис от настоящото определение. Препис от
писмения отговор на ответника да се изпрати на ищеца.
Определението е окончателно.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11