Р Е Ш Е Н И Е
№ …
Гр. София, 23.11.2020 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20 състав, в публичното съдебно заседание на четвърти ноември две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ: ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при секретаря М.
Симеонова, като разгледа т.д. № 2214/2018
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 647, ал. 1, т. 3 и ал. 3 ТЗ и чл. 649, ал. 2 ТЗ вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Ищецът Р.Т. - синдик на „С.Б.“ АД (н.) твърди, че по молба по чл. 625 ТЗ, подадена на 11.11.2013 г., е открито производство по несъстоятелност на ответника „С.Б.“ АД (н.) и е определена начална дата на неплатежоспособността 31.03.2012 г. Ищецът поддържа, че след тази дата - на 27.04.2012 г. - „С.Б.“ АД (н.) продал на ответника „Ч.и.“ ЕООД правото на собственост върху недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор 67800.6.719, находящ се в гр. Созопол, м. „Буджака“, с площ от 4 497 кв.м., срещу цена от 120 000 евро. Според синдика продажната цена била значително по-ниска от пазарната към момента на сключване на сделката, тъй като не отразявала реалните характеристики на имота (и особено неговото местоположение и предназначение). Понеже договорът бил сключен след определената начална дата на неплатежоспособността и в рамките на предвидения в закона двугодишен период преди подаване на молбата по чл. 625 ТЗ, то спрямо него бил осъществен фактическият състав на относителната недействителност по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ. Наред с това ищецът сочи, че с договор за продажба, сключен с Нотариален акт № 142/17.11.2015 г., приобретателят „Ч.и.“ ЕООД прехвърлил правото на собственост върху същия имот на ответника „Б.С.Е.М.“ ЕООД. Според синдика по отношение на тази сделка също били налице предпоставките за обявяване на относителна недействителност, тъй като последващият приобретател бил недобросъвестен по смисъла на чл. 647, ал. 3 ТЗ в качеството си на свързано лице с неговия праводател. Недобросъвестността на последващия приобретател личала и от обстоятелството, че сделката е сключена след подаване на молбата за откриване на производство по несъстоятелност на „С.Б.“ АД (н.), който факт бил известен на третите лица поради вписването в търговския регистър на допусната привременна мярка. Поради всичко изложено ищецът моли съда да обяви относителната недействителност на двете сделки, а като последица от това – да осъди втория ответник да върне на несъстоятелния длъжник имота, предмет на същите. Не претендира разноски.
Ответникът „С.Б.“ АД (н.) не взема становище по исковете. Не претендира разноски.
Ответникът „Ч.и.“ ЕООД счита за недопустим иска за обявяване на относителната недействителност на втората процесна сделка, тъй като иск по чл. 135 ЗЗД не бил предявен по отношение на първия договор. По същество намира всички искове за неоснователни, като поддържа, че продажната цена съответства на актуалните към 2012 г. пазарни условия, а също и на характеристиките на процесния имот, свързани със съществуващите ограничения пред неговото ползване и застрояване, произтичащи от местоположението му (буферна зона, защитена местност и археологически резерват), които ограничения не са съществували към момента на придобиване на имота от първия ответник. С оглед на тези ограничения ответникът счита, че инвестиционни намерения по отношение на имота били възможни едва след предварително археологическо проучване и спасителни разкопки, като следвало да се отчете и възможността за учредяване в полза на държавата на вещно правно на ползване върху терена, ако в него бъдат открити археологически културни ценности, а дори и за отчуждаването му по реда на ЗДС. В писмената защита ответникът прави подробен анализ на приетите в производството заключения на съдебно-оценителните експертизи (СОЕ), като формира извод, че пазарната цена следва да се определи по сравнителния метод на пазарните аналози единствено чрез подхода на реалните сделки, установени от вещото лице по повторната експертиза, и то без тяхната стойност да се коригира с коефициент за площ. Евентуално твърди, че при използване на двата подхода от сравнителния метод съотношението на тежестта на всеки от тях не следва да е равно, а 66 % за подхода на реалните сделки към 34 % на подхода на офертните цени. Ответникът оспорва и твърдението за недобросъвестност, като твърди, че нито той, нито последващият приобретател са знаели за увреждащия характер на сделката. Отрича да е приложима установената в чл. 646, ал. 7 ТЗ презумпция за недобросъвестност, а по отношение на втория приобретател твърди, че същият е добросъвестен с оглед придобиване на имота преди вписване на процесната искова молба. Въз основа на изложеното моли съда да отхвърли исковете и да му присъди разноски.
Ответникът „Б.С.Е.М.“ ЕООД твърди, че искът за обявяване на относителната недействителност на сключената от него сделка е недопустим поради липса на активна легитимация. По същество го оспорва, като счита за неприложима презумпцията на чл. 646, ал. 7 ТЗ и твърди, че не е налице хипотезата на свързаност, установена в § 1, ал. 1, т. 6 ДР ТЗ. Поддържа, че към момента на сключване на сделката двамата ответници-страни по нея са се контролирали от различни лица (еднолични собственици), а дейността му била управлявана фактически от настоящия управител Захари Николов по силата на генерално пълномощно от 14.08.2013 г. Счита, че първата процесна сделка била съответна на пазарните условия след финансовата криза и на „неизяснените фактически и правни характеристики на имота“. В писмената защита излага съображения за некредитиране на приетите заключения на СОЕ. Наред с това ответникът поддържа, че не може да бъде осъден да върне имота, тъй като го е придобил по давност чрез упражняване на добросъвестно давностно владение. Поради всичко изложено ответникът моли съда да отхвърли исковете и да му присъди разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
По правната квалификация и допустимостта на исковете:
При сделка с увреждащ характер, при която приобретателят на свой ред се е разпоредил с придобитото (т.нар. поредица от сделки), кредиторът може да се защити чрез иск за относителна недействителност, която да се разпростре и спрямо последващата сделка. Разбира се, ако последващият приобретател е придобил имуществото в хода на вече образувания процес, той ще е обвързан от решението по първия иск при условията на чл. 226 ГПК и поради това относителната недействителност на сключената от него (втора) сделка не може да е отделен предмет на искова защита. Когато обаче последващото прехвърляне е извършено преди предявяване на иска за установяване недействителността на първата сделка, кредиторът е легитимиран да иска обявяване недействителността и на последващата, като насочи иска си и срещу приобретателя по нея.
Това правило е изведено изрично по отношение на иска по чл. 135 ЗЗД в т. 3 от ТР 2/2017 г. на ОСГТК на ВКС, но мотивите за извеждането му следва да се приложат и в хипотезата на предявен иск за относителна недействителност по чл. 647 ТЗ. В сочената разпоредба също е налице изрично правило относно действието на относителната недействителност спрямо последващите приобретатели – съгласно чл. 647, ал. 3 ТЗ недействителността не засяга правата, придобити от трети добросъвестни лица. С аргумент от обратното, при недобросъвестност третите лица (приобретатели на приобретателя) ще следва да търпят последиците на относителната недействителност, но за да се реализира това, спрямо тях следва да бъде предявен съответен иск.
В настоящия случай синдикът съобразно процесуалната си легитимация, дадена с чл. 649, ал. 1 ТЗ, като субституент на кредиторите на несъстоятелния длъжник (прехвърлител по първата сделка) е предявил иск за обявяване на относителна недействителност на сключената от несъстоятелния длъжник сделка, като същевременно е заявил и искане тази последица да се установи и спрямо последващия приобретател при твърдение, че същият не е добросъвестен по смисъла на чл. 694, ал. 3 ТЗ. В исковата молба ищецът е дал правна квалификация на иска срещу втория приобретател по чл. 135 ЗЗД, но видно от изложените фактически твърдения, а и видно от препращането в обстоятелствената част към разпоредбата на чл. 647, ал. 3 ТЗ, претенцията спрямо втория ответник се основава на тази специална разпоредба и то поради предявяването на специалния отменителен иск по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ спрямо първата сделка.
Ето защо с доклада на делото съдът е квалифицирал иска по отношение на втория приобретател като такъв по чл. 647, ал. 3 вр. ал. 1, т. 3 ТЗ (вж. напр. Решение № 2281/18.10.2019 г. по т. д. № 2495/2019 г. на Апелативен съд – София), а не по чл. 135 ЗЗД, като е приел, че не е обвързан от дадената от ищеца правна квалификация, щом квалифицира иска при същите заявени от ищеца факти. По доклада страните не са направили възражения. Поради изложеното заявените от ответниците аргументи срещу допустимостта на иска, квалифициран от синдика като такъв по чл. 135 ЗЗД, поради липса на предявен иск по чл. 135 ЗЗД по отношение на първия приобретател, се явяват неоснователни.
Ищецът съобразно легитимацията, дадена в чл. 649, ал. 2 ТЗ, е предявил и иск за връщане на имота, предмет на двете разпоредителни сделки, в масата на несъстоятелността. Този иск е обусловен от иска за относителна недействителност и поради това съдът не е приел дадената от ищеца правна квалификация на този иск като вещен (по чл. 108 ЗС). Фактически твърдения за иск по чл. 108 ЗС не са изложени – вещният иск изисква твърдения за притежание на правото на собственост от дружеството към момента на предявяване на иска, а когато се твърди, че правото да се получи вещта ще произтече от бъдещо уважаване на конститутивен иск, основанието на иска е реституционно (вж. напр. определение № 1910/06.09.2017 г. по ч.гр.д. № 2841/2017 г. на САС, 8 гр. състав), а не собственическо, и предявяването му от синдика намира своята опора в чл. 649, ал. 2 ТЗ.
Исковете са предявени в рамките на едногодишния срок по чл. 649, ал. 1 ТЗ, считано от откриване на производство по несъстоятелност по отношение на първия прехвърлител и от тази гледна точка също се явяват допустими. Налице са следователно предпоставките за разглеждане на тяхната основателност.
По основателността на иска по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ:
Първата процесна сделка е сключена на 27.04.2012 г. Към тази дата е действала редакцията на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ съгласно обнародваното в ДВ 84/2000 г. изменение, според която могат да бъдат обявени за относително недействителни извършени от длъжника възмездни сделки, при които даденото значително надхвърля по стойност полученото, извършени в двугодишен срок преди откриване на производството по несъстоятелност. Със ЗИД ТЗ ДВ 20/2013 г. разпоредбата е изменена, като е посочено, че сделката трябва да е извършена в двугодишен срок преди подаване на молбата по чл. 625 ТЗ, но не по-рано от датата на неплатежоспособността/свръхзадължеността. С §14 ЗИД ТЗ е предвидено, че изменението на чл. 647 ТЗ, въведено с § 9 от същия закон, се прилага и за заварените искови производства за попълване на масата на несъстоятелността, като с РКС № 4 по к.д. № 12/2013 г. е отхвърлено искането за обявяване на противоконституционност на разпоредбата и така действието на чл. 647, ал. 1 ТЗ след изменението от 2013 г. се явява приложимо и по отношение на вече сключените сделки.
Следователно за основателността на предявения иск по отношение на
първата сделка следва да се установят фактите, уредени в актуалната към момента редакция
на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ – сделката да е възмездна, даденото по нея
значително да надхвърля по стойност полученото и да е извършена в двугодишен
срок преди подаване
на молбата по чл. 625 ТЗ, но не по-рано от датата
на неплатежоспособността.
Тези елементи на потестативното право са налице:
1/. Общоизвестно (като вписано в Търговския регистър) е, че с решение от 19.10.2017 г., постановено по т.д. № 7126/2013 г. на СГС, е открито производство по несъстоятелност по отношение на „С.Б.“ АД, като за начална дата на неплатежоспособността е определена датата 31.03.2012 г.
2/. Служебно известно е, че производството по несъстоятелност е открито по молба, подадена на 11.11.2013 г.
3/. Безспорно между страните е, че на 27.04.2012 г. „С.Б.“ АД (н.) е прехвърлило на „Ч.и.“ ЕООД чрез договор за продажба правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 67800.6.719., находящ се в гр. Созопол, м. „Буджака“, с площ от 4 497 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин за трайно ползване: за друг вид застрояване. Имотът е разположен в защитена зона „Бакърлъка“ по Натура 2000 за опазване на местообитания на птици, в защитена местност „Колкита“, в която действа план за управление, предвиждащ специални норми на застрояване, и в охранителна зона на археологическа недвижима културна ценност „Могилен некропол на Аполония“. Поземленият имот е незастроен и уговорената за него продажна цена възлиза на 120 000 евро.
Следователно първата сделка е сключена след началната дата на неплатежоспособността и преди по-малко от две години от подаване на молба по чл. 625 ТЗ по отношение на прехвърлителя по нея.
4/. Спорен между страните е въпросът дали пазарната стойност на прехвърленото право на собственост значително надхвърля получената продажна цена. За отговор на този въпрос са изслушани и приети две експертизи – основна и повторна.
Основната СОЕ е изготвена при използване на метода на пазарните аналози (сравнителен метод), базиран на данни от реализирани сделки и от предложения за продажба на недвижими имоти при отчитане на съществуващите разлики между процесния имот и аналозите относно местоположение, площ, състояние, колебание на пазара според датата на оценката и датите на сделките/офертите, ползвани като аналог. Корекциите за време са изчислени на база данни от НСИ, като корекцията относно ръста на пазара е извършена съобразно данните за този ръст в района на гр. Бургас и гр. Созопол.
Вещото лице е определило средна претеглена стойност на кв.м. 91,10 лв., като тя е резултат от сравнението на пазарните стойности на база предоставени от единия ответник нотариални актове (с тежест 0,40), предложения за продажба (тежест 0,40), данни за сделки от агенции за недвижими имоти (с тежест 0,10) и стойността на сделка с част от същия имот през 2004 г. (с тежест 0,10). При разпита в о.с.з. на 10.07.2020 г. вещото лице К. уточнява, че на данните от предложенията за продажба е направена корекция с оглед обичайната практика за офериране на по-висока цена, а по отношение на данните относно реално сключените сделки не е правена корекция, тъй като няма данни те да са сключени на цена, по-ниска от реалната. Последното обстоятелство обаче е отчетено като възможност, поради което именно са използвани и двата подхода в метода – на офертните цени и на цените по реални сделки. Тежестта на данните относно сделки, събрани от агенции за недвижими имоти, е определена от вещото лице като ниска, тъй като данните не са били с конкретни параметри за самата сделка и за обекта.
При така използвания подход вещото лице по основната СОЕ сочи пазарна цена на имота към процесната дата в размер на около 409 800 лв. В случай че като аналози се използват само предоставените от ответника четири броя нотариални актове, то средната стойност би била 294 310 лв.
Повторната СОЕ е изготвена въз основа на разширен обем на изследваните данни, тъй като са отчетени всички сключени в местността сделки съгласно справка от Агенция по вписванията. Отново е използван методът на пазарните аналози с два подхода – имотът се съпоставя с имоти, предмет на реализирани сделки, и с имоти, които се предлагат на пазара.
При първия подход са анализирани данните, получени от Агенция по вписванията, относно сключените сделки и като относими са преценени 38 сделки, които са групирани от вещото лице в три групи според точното им местонахождение. От тях са използвани само сделките от т.нар. зелена зона (25), като така е ограничен максимално териториалният критерий за сходство между оценявания имот и аналозите. Към стойността по тези сделки е приложен корекционен коефициент само за площ и е определена цена за квадратен метър 62,47 лв. При разпита в о.с.з. на 04.11.2020 г. обаче вещото лице уточнява, че една от сделките – апорт – не следва да бъде включвана в изследването, тъй като според представените от първия ответник писмени доказателства е видно, че апортираният имот е застроен и това влияе върху цената на земята (л. 455, т. ІІ). Допълнително при разпита вещото лице уточнява, че корекционният коефициент за площ, използван при първия аналог от зелената зона, следва да е 1,06, а не 1,02 (л. 456, стр. 2, т. ІІ). Съдът отчита и двете уточнения за релевантни, тъй като биха променили дадените от вещото лице в писменото заключение стойности, поради което преизчислява същите в дадената от вещото лице насока – с премахване на стойността, приета като стойност на сделката „апорт“, и с коригиране на коефициента за площ на първия аналог, в резултат от което средната стойност на цената за квадратен метър възлиза на 44,69 лв. (вместо посочената от вещото лице 62,47 лв./кв.м.)
Наред с това вещото лице е използвало и втори подход – чрез анализ на офертните цени, при който е изчислена актуална пазарна цена и тя е коригирана с четири коефициента – за пазарна среда, за офертност, за площ и инфлационен индекс. При този подход стойността на цената за квадратен метър е определена на 128 лв. (или 139,61 лв. преди прилагане на инфлационния индекс) По време на изслушването вещото лице отрича необходимостта от допълнителна корекция или премахване на тези офертни аналози, които датират от по-дълго време, в случая – аналог № 5, тъй като данните в интернет оферирането могат да бъдат манипулирани относно датата на отправяне на офертата. Съдът счита, че възможното изключване на стойността на аналог № 5 няма да повлияе съществено на пазарната цена, като същевременно влиянието ще е в посока на нейното увеличаване, тъй като стойността на този аналог е сред ниските стойности в сравняваните оферти и нейното премахване би увеличило средната стойност на квадратен метър (143,64 лв. преди прилагане на инфлационния индекс) спрямо изчислената при включване на този аналог стойност (139,61 лв.).
Двата подхода са възприети от вещото лице с еднаква тежест. По този начин и след внасяне на описаните по-горе корекции (изключване на стойността на апорта, увеличаване на коефициента за площ на първия аналог от реалните сделки и премахване на аналог № 5 от офертните цени) пазарната цена на имота се определя в размер от 396 968,15 лв. или 388 646,52 лв., ако не се премахва стойността на аналог № 5 от офертните цени (при различно закръгление на сумите, участващи в изчислението, са възможни и други крайни стойности, но с незначителна разлика спрямо приетата от съда). Този резултат се явява средноаритметична стойност между стойността на цената съгласно реалните сделки (200 970,93 лв.) и тази по продажбените предложения, коригирани със приложимите за тях коефициенти (592 965,38 лв., а с аналог № 5 - 576 322,12 лв.).
Съдът кредитира повторното заключение на СОЕ, като намира, че същото е изготвено след обстоен анализ на данните относно сключваните и оферираните сделки, като при разпита вещото лице аргументира причините, поради които са използвани и двата подхода – от оценителската практика може да се заключи, че не при всички сделки се обявява действително договорената цена, а това е видно според експерта и от различията в самите цени на сделките („Вижда се от самите цени, че много варират цените. Считам, че при комбинираното използване на двата метода се коригират недостатъците на всеки от тях.“). Наред с това експертът уточнява, че при метода на офертните цени е използвал всички оферти към момента, „за да са максимално много, за да се осредни добре цената“. Аргументирана е и възприетата еднаква тежест на двата подхода – с оглед отдалечеността във времето би било трудно да се определи различна тежест, а и през изминалите години не е имало период, в който някой от критериите да е бил с по-голяма тежест, като същевременно ако оценката се извършва към настоящия момент приоритет би имал офертният подход.
При категорично поддържаното от двете вещи лица становище относно необходимостта от използване и на двата подхода в сравнителния метод съдът не намира основание да не кредитира този експертен извод. Следва да се отбележи, че изслушването на експертиза е било обусловено от необходимостта да се приложат специални и непритежавани от съда знания в съответната област на науката, каквато съставлява оценителският анализ на недвижими имоти, а част от специалните знания се отнася до използваната методология. Ето защо, ако един и същ метод се поддържа от двамата експерти като меродавен и ако той не противоречи на правилата на формалната логика, а и на обичайната оценителска практика, то не може да има фактическо основание за некредитирането му от съда. Впрочем, в изготвените от Камарата на независимите оценители стандарти също е препоръчано да се използва подходът на реалните сделки, но когато информацията за тях не е достатъчна или не може да се приеме за достоверна – той да бъде съчетан с подхода на офертните цени. В настоящия случай вещите лица отчитат именно че не е достатъчно достоверна информацията относно цените на реално сключваните сделки, като правят разлика между обявената в нотариалния акт цена и достоверната такава, за което излагат съображения, аргументирани с голямата разлика в цените, по които са сключвани реалните сделки, и с цялостния емпиричен опит на експертите.
Ето защо съдът намира за неоснователно възражението на ответниците, че пазарната цена следва да бъде определена само въз основа на данните за стойността на реално сключените сделки..
Предложеният от втория ответник в писмената му защита подход за определяне на различна тежест (66% за реалните сделки и 34 % за офертните цени) също не може да бъде възприет, тъй като той се основава на погрешното схващане, че тежестта на подхода се определя от броя на статистическите единици, ползвани при всеки подход. Ако това беше вярно, то тази тежест щеше да се променя във всеки случай с оглед различния брой статистически единици, установени като база от вещото лице. Напротив, тежестта на всеки подход в сравнителния метод се обосновава от преценката на експерта относно степента на достоверност на получените данни независимо от броя на използваните при всеки подход аналози (степен, обоснована в случая с емпиричните знания на вещото лице – относно възможното занижаване на обявената в нотариалния акт стойност и възможното повишаване на обявената в предложението за продажба цена). Впрочем, ако се направи преизчисление на относителната тежест на двата подхода по предложения от втория ответник начин, средната пазарна цена възлиза на около 328 600 лв., което отново надхвърля процесната цена - с около 95 000 лв.
Допълнителни основания за кредитиране на повторната СОЕ съдът черпи от дадените при разпита обяснения на вещото лице относно причината, поради която е направена корекция за площ на данните от реалните сделки – същите в по-голямата си част касаят имоти с по-малка площ, а в конкретния случай по-голямата площ обуславя по-висока цена на квадратен метър с оглед възможностите за реализиране на инвестиционните намерения на купувача („В този район най-желани са големите имоти, понеже се правят редови къщи. Типът застрояване е еднотипен, малко има единични къщи, повечето са комплекси. За един такъв комплекс трябва голяма площ“).
Обективността на заключението следва и от обстоятелството, че при офертните стойности вещото лице е приложило отрицателни коефциенти за офертност (- 5%) и за пазарна среда (-10 %) във висок според оценителската практика размер (вж. обясненията на л. 456, стр. 2), както и инфлационен корекционен коефициент, изчислен съобразно официални статистически данни (- 8%). Действително, по отношение на коефициента за офертност вещото лице допуска като възможен и 10 %, но определя максималният според стандартната практика коефициент, посочвайки че обичайно офертността варира от 5 % до 3 %.
Възражението на ответниците, че определената от вещото лице цена не е съобразена със специфичните характеристики на имота, свързани с местонахождението му в защитена зона и в археологически резерват, са неоснователни. Видно от заключенията, и двете вещи лица са отчели този факт, като вещото лице по повторната СОЕ е анализирало и следващите от това обстоятелство ограничения – те са свързани с плътност на застрояване и височина на сградите, както и с необходимостта за извършване на спасителни археологически разкопки. Заключава се, че не е налице пречка за застрояване на имота и този факт е установим и от актуалното състояние на съседните имоти – те са застроени. От друга страна, възможното ограничение за поставяне на ветрогенератори за производство на електрическа енергия, следващо от местонахождението на имота в защитена зона, съдът отчита като неотносимо към определяне на пазарната цена, тъй като няма никакви данни в процесната (зелена) зона подобни инвестиционни намерения да са обичайни.
Поради всичко изложено настоящият състав счита, че следва да се приеме като пазарна цената, формирана съобразно уточненията, направени от вещото лице в о.с.з. относно премахване на стойността на един от аналозите и коригиране на корекционния коефициент на друг от тях, а също и без отчитане на аналог № 5 от офертните цени, за който аналог ответниците сочат, че не може да се приеме за актуален поради големия период на валидност на предложението за продажба. Вече беше посочено, че така изчислена, цената възлиза на 396 968,15 лв. (или 388 646,52 лв. без премахване на аналог № 5). Дори да се приеме,че използваните от вещите лица аналози не отчитат необходимостта от извършване на спасителни археологически разкопки (макар за такова допускане да не е налице фактическо основание), пазарната стойност не би могла да бъде намалена с повече от необходимото за тях възнаграждение, а то според представения от третия ответник договор възлиза на 19 481 лв. и това би оказало не голямо въздействие върху приетата за пазарна цена спрямо нейната обща стойност.
Следва да се даде отговор на въпроса дали продажната цена в размер от 234 699,60 лв. е значително по-ниска от пазарната. Значителността е фактически въпрос и няма общ критерий кога тя е налице, но следва да се има предвид, че значителната нееквивалетност по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ е с по-нисък интензитет на несъответствие от нееквивалентността, с която се нарушават добрите нрави (последното е основание за нищожност на сделката и поради това не би могло да се приеме, че една и съща разлика в цените може да доведе както до нищожност, така и до относителна недействителност на сделката).
В настоящия случай определената пазарна цена (с корекцията, направена от съда в посока на нейното занижаване спрямо дадената от вещите лица) надхвърля уговорената по процесната сделка с 162 268,55 лв. или уговорената цена е с около 40 % по-ниска от пазарната. Тази разлика следва да се определи като значителна по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ, тъй като абсолютна стойност е в голям размер (при по-скъпите имоти отклонението от пазарната цена може да е в по-малък процент, но поради голямата стойност разликата да се яви значителна, както е в настоящия случай).
Съдът отчита и формиралата се съдебна практика като критерий за значителност (вж. напр. решение № 482/27.02.2018 г. по т.д. № 5431/2017 г. на САС, с което за значителна е приета разлика от 30 %; решение № 1/22.04.2016 г. по т. д. № 2750/2014 г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.; определение № 580/26.06.2014 г. по т. д. № 2077/2013 г. на ВКС, ТК, І т.о., с което не е допуснато касационно обжалване на решение, приемащо значителна неравностойност при 30 % разлика, решение № 593/14.03.2017 г. по т. д. № 5387/2016 г. на САС, в което се приема неравностойност при разлика от 30 % и др.).
Ирелевантно е и дали продажната цена е по-голяма от данъчната оценка – тази оценка не служи за определяне на пазарната цена, а се издава „за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в производствата по ГПК и в други предвидени от закона случаи“ (чл. 3, ал. 2 от Приложение № 2 към ЗМДТ).
Ето защо съдът счита, че са налице предпоставките за обявяване на относителната недействителност на процесната сделка от 27.04.2012 г. на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и искът следва да бъде уважен. Възражението на ответника-първи приобретател, че е бил добросъвестен, е неотносимо – извън фактическия състав на иска за обявяване на относителната недействителност по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ стои знанието на купувача по договора относно финансовото състояние на продавача (вж. напр. решение № 2056/01.09.2017 г. по т. д. № 5110/2016 г. на САС - „нормата на чл. 647, ал. 1, т. 3 от ТЗ не съдържа изискване за знание на приобретателя за неговото наличие, нито за произтичащия от него накърняващ масата на несъстоятелността характер на сделката, нито дори за състоянието на неплатежоспособност на длъжника.“).
Трябва да се установи налице ли са предпоставките за обявяване на относителна недействителност и на втората процесна сделка. Съгласно чл. 647, ал. 3 ТЗ по отношение на приобретателя по тази последваща сделка е необходимо да се установи недобросъвестност (значителната нееквивалентност на тази сделка не е елемент от фактическия състав на ал. 3, поради което съдът не я изследва).
В случая между страните е безспорно, че на 17.11.2015 г. приобретателят „Ч.и.“ ЕООД е сключил с ответника „Б.С.Е.М.“ ЕООД договор за продажба на правото на собственост върху процесния имот. Тъй като сделката е сключена преди вписване на исковата молба, добросъвестността на приобретателя по нея следва да се преценява на плоскостта на знанието за увреждане.
Съгласно чл. 649, ал. 4 ТЗ, в производството по обявяване на недействителност на сделка презумпцията по чл. 135, ал. 2 ЗЗД се прилага спрямо всички свързани лица. Тази разпоредба е обща и следва се приложи за всички случаи, в които добросъвестността е елемент от фактическия състав на иск за относителна недействителност по специалните състави на ТЗ. Следователно вторият приобретател би бил недобросъвестен, ако е лице, свързано с длъжника или с лицето, с което той е договарял (арг. чл. 646, ал. 7, изр. 2 ТЗ). Впрочем, възражението на ответниците, че разпоредбата на чл. 647, ал. 3 препраща към ал. 8 на чл. 646, а не към ал. 7, е формално правилно, но това е ирелевантно, тъй като съдебната практика трайно приема, че обемът на понятието „добросъвестност“, приложимо в чл. 647, ал. 3, е идентично с това по чл. 646, ал. 7, изр. 2 ТЗ, както и че презумпцията за свързаност е важима и в двете хипотези (обратното не би могло да бъде и обосновано, тъй като и двете разпоредби имат една и съща законодателна цел – да намерят баланс между интересите на кредиторите на масата и третите лица, която цел е установима и при прочит на мотивите към законопроекта на ЗИД).
От вписванията в търговския регистър е видно, че към момента на сключване на втората сделка управител на купувача „Б. С. Е. М.“ ЕООД е бил П.И.И., който към същата дата е бил управител и едноличен собственик и на прехвърлителя „Ч.и.“ ЕООД (лицето е било и едноличен собственик на приобретателя до 2010 г.). Това означава, че съдоговорителите по втората процесна сделка са свързани лица по смисъла на § 1 ДР ТЗ – едно и също лице участва пряко в управлението на двете дружества и в контрола на едното от тях (като едноличен собственик), в резултат от което между управляваното и контролираното дружество могат да се уговарят условия, различни от обичайните. Следователно спрямо втория ответник може да бъде приложена презумпцията за знание, на основание чл. 694, ал. 4 ТЗ, а и по тълкувателен път – в чл. 646, ал. 7 ТЗ. Тя не беше опровергана в настоящото производство, като включително недоказани останаха твърденията на втория приобретател, че за него управлението е било фактически осъществявано от друго лице (настоящият управител).
Ето защо съдът приема, че са налице предпоставките за обявяване на относителната недействителност и на втората сделка.
По основателността на обусловения иск:
Обявяването на относителната недействителност води до възникване на реституционни задължения за последния приобретател – да върне в масата на несъстоятелността недвижимия имот, щом е в негово държане. Последният факт е безспорен.
Възражението за наличие на основание за задържане на имота поради придобиването му по давност е неоснователно. На първо място, процесният иск е облигационен, а не вещен (въпреки дадената от ищеца правна квалификация, която не е възприета от настоящия състав) и задължението за връщане произтича не от липсата на основание да се държи, а от липсата на основание да се получи вещта.
На следващо място, правните последици на сделката отпадат едва с влизане в сила на решението за обявяване на относителната недействителност. До този момент последният приобретател е собственик на имота и не би могъл по отношение на него да упражнява давностно владение като елемент от придобивен способ (никой не може да придобие собствения си имот и да има анимус за това).
Ето защо обусловеният иск, предявен при условията на чл. 649, ал. 2 ТЗ, следва да бъде уважен.
По разноските:
Ищецът не претендира разноски, поради което такива не следва да се присъждат.
Ответниците-приобретатели следва да заплатят по сметка на съда държавна такса, която на основание чл. 649, ал. 6 ТЗ не е била събрана предварително. Държавната такса следа да се изчисли за всеки иск при условията на чл. 69, ал. 1, т. 4 вр. т. 2 ГПК вр. чл. 71, ал. 2 ГПК въз основа на данъчната оценка на имота за годината на предявяване на иска.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛНИ на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 вр. ал. 3 ТЗ по отношение на кредиторите на „С.Б.“ АД (н.), ЕИК *****, договор за продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 136/27.04.2012 г. на нотариус рег. № 133-РС-Бургас, между „С.Б.“ АД (н.), ЕИК *****, като продавач и „Ч.и.“ ЕООД, ЕИК *****, като купувач, и договор за продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 142/17.11.2015 г., т. 45, № дв.вх.рег. № 15304/17.11.2015 г., сключен между „Ч.и.“ ЕООД, ЕИК *****, като продавач и „Б.С.Е.М.“ ЕООД, ЕИК *****, като купувач, като ОСЪЖДА на основание чл. 649, ал. 2 ТЗ вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 „Б.С.Е.М.“ ЕООД, ЕИК *****, да върне в масата на несъстоятелността на „С.Б.“ АД (н.), ЕИК *****, държането на недвижимия имот, предмет на продажба съгласно Нотариален акт № 142/17.11.2015 г., т. 45, № дв.вх.рег. № 15304/17.11.2015 г., а именно: поземлен имот с идентификатор 67800.6.719, находящ се в гр. Созопол, област Бургас по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД- 18-60/04.10.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-02-374/10.03.2010 г. на Началника на СГКК - гр. Бургас, с адрес на поземления имот: гр. Созопол, м. Буджака, с площ на имота от 4 497 кв.м., с трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, с номер на имота по предходен план 6116, парцел XIV, при съседи: ПИ 67800.6.133, 67800.6.85, 67800.6.158.
ОСЪЖДА на основание чл. 649, ал. 6 ТЗ „Ч.и.“ ЕООД, ЕИК *****, да заплати по сметка на СГС държавна такса по иска по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ в размер на 562,32 лв., а „Б.С.Е.М.“ ЕООД, ЕИК *****, да заплати по сметка на СГС – държавна такса по иска по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и по чл. 649, ал. 2 вр. чл. 55, ал. 1, т. 3 ЗЗД в размер на 1 686,97 лв.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис.
СЪДИЯ: