№ 14
гр. Царево , 14.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЦАРЕВО, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публично
заседание на двадесет и девети юни, през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Мария Ат. Москова
при участието на секретаря Петранка Ян. Бъкларова
като разгледа докладваното от Мария Ат. Москова Гражданско дело №
20202180100325 по описа за 2020 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от
„**" ООД, с ЕИК **, седалище и адрес на управление: **, представлявано
от управителя К. Г. ХР., чрез адв. В.М. Д. от САК и/или адв. Н.Б. Н.,
преупълномощени от Адвокатско дружество "Н. и Д.", код по БУЛСТАТ **,
със съдебен адрес: **; СРЕЩУ: Р. Н. У., роден на **********г., **, с адрес:
**, с която се иска ответника да бъде осъден да заплати на ищцовото
дружество сумата в общ размер на 5077,73 лева (2596,20 евро) – сумарен
размер на главници, представляващи годишни такси за поддръжка за 2019 г.
на четири недвижими имота, ведно с обезщетение за забава в размер на
законната лихва върху главниците от датата на депозиране на настоящата
искова молба до окончателното погасяване на задълженията; 1634.45 лева
(835.68 евро) договорна неустойка за забава, изчислена върху главница в
размер на 1634.45 г. за периода от 16.1.2019 г. до 28.2.2020 г.
Ищецът твърди в исковата молба и уточняващите молби, че на
18.04.2008г. ответникът Р. Н. У. и неговата съпруга С.А.Л.Б., като купувачи
1
са придобили чрез покупка от продавача „**" ООД, ЕИК ** четири
недвижими имота в Апартаментски комплекс "**", всички находящи се в
Сграда с идентификатор ** на адрес: **, ** (наричана по-долу „сградата"),
както следва:
1/ Самостоятелен обект, находящ се на етаж втори в сградата,
представляващ Апартамент ** с идентификатор **6 с площ от 69.64 кв.м.,
заедно с 10,73 кв.м. идеални части от общите части на сградата (наричан по-
долу „Апартамент **). Имотът е придобит съгласно Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № ** на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на
действие Районен съд- Царево;
2/ Самостоятелен обект, находящ се на етаж трети в сградата,
представляващ Апартамент ** с идентификатор **9 с площ от 49.65 кв.м.,
заедно с 7,65 кв.м. идеални части от общите части на сградата (наричан по-
долу „Апартамент **"). Имотът е придобит съгласно Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № ** на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на
действие Районен съд- Царево;
3/ Самостоятелен обект, находящ се на етаж трети в сградата,
представляващ Апартамент ** с идентификатор **12 с площ от 70,70 кв.м.,
заедно с 10,89 кв.м. идеални части от общите части на сградата (наричан по-
долу „Апартамент **). Имотът е придобит съгласно Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № ** на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на
действие Районен съд-Царево;
4/ Самостоятелен обект, находящ се на етаж трети в сградата,
представляващ Студио 2 с идентификатор **13 с площ от 26,36 кв.м., заедно
с 4,06 кв.м. идеални части от общите части на сградата (наричан по-долу
„Имот-Студио2"). Имотът е придобит съгласно Нотариален акт за продажба
на недвижим имот № ** г. на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на
действие Районен съд- Царево .
Ищецът „**" ООД твърди, че след придобиването на описаните по-горе
четири имота ответникът Р. Н. У., в качеството си на Възложител, е сключил с
него в качеството му на Изпълнител, четири отделни договора за поддръжка
и управление на недвижими имоти, както следва:
2
1/ Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.05.2009г. по отношение на Апартамент **;
2/ Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.05.2009г.по отношение на Апартамент **;
3/ Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.05.2009г. по отношение на Апартамент ** и
4/ Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.05.2009г.по отношение на Студио 2.
Ищецът твърди, че четирите договора за поддръжка и управление са
идентични като съдържание, като по силата на същите (в чл.1 от всеки от
договорите) Възложителя - Р. Н. У., като собственик на всеки един от
имотите, е възложил на Изпълнителя – ищцовото дружество да осъществява
лично или чрез ангажирани от него трети лица поддръжка,
административна организация и техническо управление на
Апартаментски комплекс "**", който представлява комплекс от затворен тип
по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, и на отделните притежавани от ответника У.
самостоятелни обекти в него. Сочи, че в чл.3.1. от всеки от договорите
страните са регламентирали дейностите по управление и поддръжка, които
следва да осъществява Изпълнителя, а именно: дейности по поддръжка
(чл.3.1., б.А): охрана (портиерски услуги, целогодишна денонощна охрана,
контрол за достъп, СОД, приемане на пратки и др.), ежедневно и ежемесечно
почистване на общите части; дезинфекция и дезинсекция на общите части;
озеленяване и оформление на зелените площи; техническа поддръжка на
общите части (мрежи и системи, басейн, асансьори); текущи и основни
ремонтни дейности и др., както и дейности по управление (чл.3.1.,б.Б):
организиране на плащания на задължения към експлоатационни дружества,
всякакви данъци, такси и държавни вземания; застраховане на имотите и др.
Излага, че съгласно посочените договори за поддръжка, размерът на
годишната такса за поддръжка е определен при цена от 10,00 евро без ДДС на
квадратен метър от общата застроена площ на отделните имоти според
съответния нотариален акт за придобиване, с оглед на което дължимите от
ответника Р. Н. У. годишни такси са формирани, както следва: за апартамент
** – годишна такса за поддръжка в размер на 1634.45 лева с ДДС, за
3
апартамент ** – годишна такса за поддръжка в размер на 1165.28 лева с ДДС,
за апартамент А11 – годишна такса за поддръжка в размер на 1659.33 лева с
ДДС и за студио 2 – годишна такса за поддръжка в размер на 618.67 лева с
ДДС. Посочва, че срокът и начина на плащане страните са регламентирали в
чл.7 от всеки от договорите, а именно: до 15-ти януари възложителят
авансово заплаща „годишна такса за поддръжка" за текущата година на всеки
един от притежаваните от него недвижими имоти.
Ищецът твърди, че надлежно е изпълнявал (и продължава да изпълнява
към момента) всички свои договорни задължения по управление и
поддръжка, произтичащи от цитираните по-горе четири договора за
поддръжка и управление на недвижими имоти, за което ангажира писмени
доказателства. Твърди, че въпреки точното изпълнение на договорните
задължения на ищеца, ответникът Р.У. не е заплатил годишните такси,
дължими за поддръжка и управление на притежаваните от него имоти за 2019
г., независимо, че срокът за плащане е изтекъл и ответникът е получил от
„**" ООД писмо по електронната поща от 21.8.2019 г., съдържащ приложен
документ (проформа фактура) с описание на задълженията и начин за
погасяването им. Твърди, че вземанията на „**" ООД за годишни такси за
поддръжка на имотите за 2019 г. са ликвидни и изискуеми поради
настъпването на техните падежи – падежът на плащането по всеки един от
Договорите за поддръжка и управление бил настъпил на дата 15.1.2019 г., но
ответника Р. Н. У. не е изпълнил задължението си да заплати договорената
стойност на извършваните от ищеца дейности. Излага, че към датата на
подаването на исковата молба ответникът е в просрочие над 13 месеца,
поради което дружеството е в правото си да начисли и претендира неустойка
за забава върху просрочените суми съгласно чл.18 от договорите в размер,
равен на размера на просрочената такса. Уточнява, че с настоящата искова
молба претендира заплащане на неустойка за забава единствено по отношение
на задължението, произтичащо от Договора за поддръжка и управление на
недвижим имот от 27.5.2009 г., сключен за Апартамент **. Същата е в размер
на 835.68 евро или 1634.45 лв. , на колкото възлиза и годишната такса за
управление и поддръжка на Апартамент **.
Ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да
му заплати следните суми: 1/сумата в размер на 1634.45 лв. (левова
4
равностойност на 835.68 евро) - главница, представляваща годишна такса за
поддръжка на Апартамент ** за 2019 г. , дължима по Договор за поддръжка и
управление на недвижим имот от 27.5.2009 г., сключен по отношение на
Апартамент **, ведно със законна лихва за забава върху главницата от датата
на депозиране на исковата молба до окончателно погасяване на
задължението; 2/сумата в размер на 1165.28 лв. (левова равностойност на
595.80 евро) - главница, представляваща годишна такса за поддръжка на
Апартамент ** за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и управление на
недвижим имот от 27.5.2009 г., сключен по отношение на Апартамент **,
ведно със законна лихва за забава върху главницата от датата на депозиране
на исковата молба до окончателно погасяване на задължението; 3/сумата в
размер на 1659.33 лв.(левова равностойност на 848.40 евро)- главница,
представляваща годишна такса за поддръжка на Апартамент ** за 2019 г.,
дължима по Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.5.2009г., сключен по отношение на **, ведно със законна лихва за забава
върху главницата от датата на депозиране на исковата молба до окончателно
погасяване на задължението; 4/ сумата в размер на 618.67лв.(левова
равностойност на 316.32 евро)-главница, представляваща годишна такса за
поддръжка на Студио 2 за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и
управление на недвижим имот от 27.5.2009 г., сключен по отношение на
Студио 2, ведно със законна лихва за забава върху главницата от датата на
депозиране на исковата молба до окончателно погасяване на задължението;
5/сумата в размер на 1634.45 лв. - договорна неустойка за забава по смисъла
на чл.18 от Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.5.2009 г., сключен по отношение на Апартамент **, начислена за периода
от 16.1.2019 г. до 28.2.2020 г. върху сумата от 1634.45 - главница,
представляваща годишната такса за поддръжка на Апартамент ** за 2019г.
Претендира присъждането на разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът Р. Н. У. чрез адв.Д. е депозирал
писмен отговор, с който оспорва изцяло като неоснователни и недоказани
исковите претенции и моли съда да отхвърли същите. Оспорва твърденията на
ищеца, че между страните са сключени договори за управление и поддръжка
на процесните имоти. Твърди, че е налице несъответствие между българския
и английския текст на договора, поради което е невъзможно да се установи
съдържанието и конкретните условия на облигационните връзки. Твърди, че
5
липсва индивидуализация на конкретните имоти и тяхното местонахождение
до степен, водеща до невъзможност да се установи за кои имоти е налице
твърдяно изпълнение по договорите за поддръжка и управление. Твърди, че
представените договори не представляват договори по смисъла на чл.8 и сл.
от ЗЗД с аргумент, че липсват две насрещни волеизявления. На следващо
място твърди, че процесните договори са сключени в противоречие с
правилата на ЗС/ЗУЕС, без да е налице Решение на Общото събрание на
собствениците по реда на чл.11 ал.1 т.11 от ЗУЕС. Твърди, че процесната
сграда няма характеристика на „жилищен комплекс от затворен тип“ и
особения режим на управление по реда на чл.2 от ЗУЕС е неприложим по
отношение на общите й части. Твърди, че процесните договори не могат да
бъдат източник на задължение за него като собственик на самостоятелни
обекти да заплаща разходи за управление на общите части в сградата под
режим на етажна собственост, както и че процесните договори са в
противоречие с императивните норми на ЗУЕС, поради което не могат да
породят задължения за него. Алтернативно прави възражение, че договорите
са прекратени поради съществено неизпълнение от страна на ищцовото
дружество, като твърди, че в общите части са налице сериозни щети, които са
довели до значително увреждане на описаните в исковата молба процесни
имоти. Твърди, че не дължи претендираните суми, тъй като неизпълнението е
до такава степен, че претендираното възнаграждение следва да се намали със
сумите, необходими за отстраняването на щетите по недвижимите имоти.
Оспорва твърдението, че ищцовото дружество надлежно е изпълнявало
договорните си задължения по процесните имоти, като твърди, че текущи и
основни ремонтни дейности не са извършвани. Счита, че разходите за
управлението и поддържането на общите части, са въпроси от
компетентността на общото събрание на етажните собственици, като тази
компетентност е ограничена да избора на конкретен изпълнител на услугата и
общото му възнаграждение при спазване на правилата за вътрешното
разпределение на тежестта на общите разходи, предвидени в чл.51 от ЗУЕС.
Твърди, че начина на уговаряне на дължимите суми и разпределянето на
общите разходи за поддръжка и управление, по начина, по който са уговорени
в процесните договори, е в противоречие с разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС.
Счита, че договорите са нищожни и поради нарушение на чл.5 от ЗУЕС,
който предвижда разпределение на разходите за управление и поддръжка
6
поравно според броя на собствениците, а не върху квадратен метър
притежавана площ. Счита за незаконосъобразно определяне на
възнаграждението върху цялата площ на недвижимите имоти, а не само върху
размера на общите части в сградата, както и че цената е изчислена в
противоречие с добрите нрави на закона. Счита, че клаузите за неустойки и
санкции с нищожни, тъй като нарушават добросъвестността, неустойката е
прекомерна и облагодетелства само ищеца. Оспорва истинността на
ангажираните от ищцовото дружество писмени доказателства. Моли исковете
да бъдат отхвърлени. Претендира присъждането на разноски.
Съдът, след като обсъди поотделно и в тяхната съвкупност събраните
по делото доказателства, намира за установено следното:
От представения по делото Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № ** на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на действие Районен съд-
Царево, се установява, че на 18.04.2008г. „**" ООД, ЕИК ** е продало на
ответника Р. Н. У. и неговата съпруга С.А.Л.Б. недвижим имот,
представляващ Самостоятелен обект с идентификатор **6 и с площ от 69.64
кв.м., находящ се в сграда с идентификатор ** по КККР на село Лозенец,
общ.Царево и представляващ Апартамент ** на етаж втори в сградата,
наименована Апартаментски комплекс "**" с административен адрес: **,**,
заедно с 10,73 кв.м. идеални части от общите части на сградата.
От представения по делото Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № ** на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на действие Районен съд-
Царево, се установява, че на 18.04.2008г. „**" ООД, ЕИК ** е продало на
ответника Р. Н. У. и неговата съпруга С.А.Л.Б. недвижим имот,
представляващ Самостоятелен обект с идентификатор **9 и с площ от
49.65 кв.м., находящ се в сграда с идентификатор ** по КККР на село
Лозенец, общ.Царево и представляващ Апартамент ** на етаж трети в
сградата, наименована Апартаментски комплекс "**" с административен
адрес: **,**, заедно с 7,65 кв.м. идеални части от общите части на сградата.
От представения по делото Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № ** на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на действие Районен съд-
Царево, се установява, че на 18.04.2008г. „**" ООД, ЕИК ** е продало на
ответника Р. Н. У. и неговата съпруга С.А.Л.Б. недвижим имот,
7
представляващ Самостоятелен обект с идентификатор **12 и с площ от 70,70
кв.м., находящ се в сграда с идентификатор ** по КККР на село Лозенец,
общ.Царево и представляващ Апартамент ** на етаж трети в сградата,
наименована Апартаментски комплекс "**" с административен адрес: **,**,
заедно с 10,89 кв.м. идеални части от общите части на сградата.
От представения по делото Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № ** г. на нотариус Д.Ч., номер ** в НК с район на действие Районен
съд- Царево, се установява, че на 18.04.2008г. „**" ООД, ЕИК ** е продало на
ответника Р. Н. У. и неговата съпруга С.А.Л.Б. недвижим имот,
представляващ Самостоятелен обект с идентификатор **13 и с площ от 26,36
кв.м., находящ се в сграда с идентификатор ** по КККР на село Лозенец,
общ.Царево и представляващ Студио 2 на етаж трети в сградата, наименована
Апартаментски комплекс "**" с административен адрес: **,**,
представляващ заедно с 4,06 кв.м. идеални части от общите части на сградата.
Съгласно приетия по делото Договор от 27.05.2009г. за поддръжка и
управление ответникът Р. Н. У. в качеството си на собственик на Апартамент
** с идентификатор **6 със застроена площ от 69.64 кв.м., заедно с 10,73
кв.м. идеални части от общите части на сградата, е възложил на ищцовото
дружество „**" ООД да осъществява дейност по управление и поддръжка на
общите части на сградата и прилежащата й свободна дворна площ. Тези
съставни предмета на договора дейности са индивидуализирани подробно в
чл.3.1. от договора, а именно: дейности по поддръжка (чл.3.1., б.А): охрана
(портиерски услуги, целогодишна денонощна охрана, контрол за достъп,
СОД, приемане на пратки и др.), ежедневно и ежемесечно почистване на
общите части; дезинфекция и дезинсекция на общите части; озеленяване и
оформление на зелените площи; техническа поддръжка на общите части
(мрежи и системи, басейн, асансьори); текущи и основни ремонтни дейности
и др., като е уговорено заплащане на годишна такса. В чл.7 ал.1 от договора е
предвидено, че размера на дължимата годишна такса за услугите по чл.3.1 от
договора е по 10 евро, без включен ДДС, на квадратен метър сумарна
застроена площ от принадлежащия на възложителя самостоятелен обект, или
общо сумата от 1634.45 лева с ДДС /69.64кв.м.х10евро=696.40 евро без ДДС
или 835.68 евро с ДДС, която сума се равнява на 1634.45 лева съгласно
фиксирания от БНБ курс : 1 евро = 1.95583 лева /. Според чл.7 ал.2 от
8
договора годишната такса е платима авансово, в срок до 15- януари на
съответната година, за която се дължи. Съгласно чл.18 от договора, при
забава в плащанията на годишната такса за поддръжка по чл.7 ал.1 от
договора възложителят дължи неустойка в размер на 1 % върху дължимата
такса, за всеки ден забава. По делото няма доказателства за процесната 2019г.
ответникът да е платил в срок размера на годишна такса за услугите по чл.3.1
от договора, а и няма твърдения в тази насока.
Съгласно приетия по делото Договор от 27.05.2009г. за поддръжка и
управление ответникът Р. Н. У. в качеството си на собственик на Апартамент
** с идентификатор **9 с площ от 49.65 кв.м., заедно с 7,65 кв.м. идеални
части от общите части на сградата, е възложил на ищцовото дружество „**"
ООД да осъществява дейност по управление и поддръжка на общите части на
сградата и прилежащата й свободна дворна площ. Тези съставни предмета на
договора дейности са индивидуализирани подробно в чл.3.1. от договора, а
именно: дейности по поддръжка (чл.3.1., б.А): охрана (портиерски услуги,
целогодишна денонощна охрана, контрол за достъп, СОД, приемане на
пратки и др.), ежедневно и ежемесечно почистване на общите части;
дезинфекция и дезинсекция на общите части; озеленяване и оформление на
зелените площи; техническа поддръжка на общите части (мрежи и системи,
басейн, асансьори); текущи и основни ремонтни дейности и др., като е
уговорено заплащане на годишна такса. В чл.7 ал.1 от договора е предвидено,
че размера на дължимата годишна такса за услугите по чл.3.1 от договора е по
10 евро, без включен ДДС, на квадратен метър сумарна застроена площ от
принадлежащия на възложителя самостоятелен обект, или общо сумата от
1165.28 лева с ДДС /49.65кв.м.х10евро =496.50 евро без ДДС или 595.80 евро
с ДДС, която сума се равнява на 1165.28 лева с ДДС съгласно фиксирания от
БНБ курс : 1 евро = 1.95583 лева /. Според чл.7 ал.2 от договора годишната
такса е платима авансово, в срок до 15- януари на съответната година, за
която се дължи. Съгласно чл.18 от договора, при забава в плащанията на
годишната такса за поддръжка по чл.7 ал.1 от договора възложителят дължи
неустойка в размер на 1 % върху дължимата такса, за всеки ден забава. По
делото няма доказателства за процесната 2019г. ответникът да е платил в срок
размера на годишна такса за услугите по чл.3.1 от договора, а и няма
твърдения в тази насока.
9
Съгласно приетия по делото Договор от 27.05.2009г. за поддръжка и
управление ответникът Р. Н. У. в качеството си на собственик Апартамент **
с идентификатор **12 с площ от 70,70 кв.м., заедно с 10,89 кв.м. идеални
части от общите части на сградата, е възложил на ищцовото дружество „**"
ООД да осъществява дейност по управление и поддръжка на общите части на
сградата и прилежащата й свободна дворна площ. Тези съставни предмета на
договора дейности са индивидуализирани подробно в чл.3.1. от договора, а
именно: дейности по поддръжка (чл.3.1., б.А): охрана (портиерски услуги,
целогодишна денонощна охрана, контрол за достъп, СОД, приемане на
пратки и др.), ежедневно и ежемесечно почистване на общите части;
дезинфекция и дезинсекция на общите части; озеленяване и оформление на
зелените площи; техническа поддръжка на общите части (мрежи и системи,
басейн, асансьори); текущи и основни ремонтни дейности и др., като е
уговорено заплащане на годишна такса. В чл.7 ал.1 от договора е предвидено,
че размера на дължимата годишна такса за услугите по чл.3.1 от договора е по
10 евро, без включен ДДС, на квадратен метър сумарна застроена площ от
принадлежащия на възложителя самостоятелен обект, или общо сумата от
1659.33 лева с ДДС /70.70кв.м.х10евро =707.00 евро без ДДС или 848.40 евро
с ДДС, която сума се равнява на 1659.33 лева с ДДС съгласно фиксирания от
БНБ курс : 1 евро = 1.95583 лева /. Според чл.7 ал.2 от договора годишната
такса е платима авансово, в срок до 15- януари на съответната година, за
която се дължи. Съгласно чл.18 от договора, при забава в плащанията на
годишната такса за поддръжка по чл.7 ал.1 от договора възложителят дължи
неустойка в размер на 1 % върху дължимата такса, за всеки ден забава. По
делото няма доказателства за процесната 2019г. ответникът да е платил в
срок размера на годишна такса за услугите по чл.3.1 от договора, а и няма
твърдения в тази насока.
Съгласно приетия по делото Договор за поддръжка и управление на
Апартаментски комплекс“ **“ от 27.05.2009г. ответникът Р. Н. У. в
качеството си на собственик на Студио 2 с идентификатор **13 с площ от
26,36 кв.м., заедно с 4,06 кв.м. идеални части от общите части на сградата, е
възложил на ищцовото дружество „**" ООД да осъществява дейност по
управление и поддръжка на общите части на сградата и прилежащата й
свободна дворна площ. Тези съставни предмета на договора дейности са
10
индивидуализирани подробно в чл.3.1. от договора, а именно: дейности по
поддръжка (чл.3.1., б.А): охрана (портиерски услуги, целогодишна денонощна
охрана, контрол за достъп, СОД, приемане на пратки и др.), ежедневно и
ежемесечно почистване на общите части; дезинфекция и дезинсекция на
общите части; озеленяване и оформление на зелените площи; техническа
поддръжка на общите части (мрежи и системи, басейн, асансьори); текущи и
основни ремонтни дейности и др., като е уговорено заплащане на годишна
такса. В чл.7 ал.1 от договора е предвидено, че размера на дължимата
годишна такса за услугите по чл.3.1 от договора е по 10 евро, без включен
ДДС, на квадратен метър сумарна застроена площ от принадлежащия на
възложителя самостоятелен обект, или общо сумата от 618.69 лева с ДДС
/26.36кв.м.х10евро =263.60 евро без ДДС или 316.32 евро с ДДС, която сума
се равнява на 618.69 лева с ДДС съгласно фиксирания от БНБ курс : 1 евро =
1.95583 лева /. Според чл.7 ал.2 от договора годишната такса е платима
авансово, в срок до 15- януари на съответната година, за която се дължи.
Съгласно чл.18 от договора, при забава в плащанията на годишната такса за
поддръжка по чл.7 ал.1 от договора възложителят дължи неустойка в размер
на 1 % върху дължимата такса, за всеки ден забава. По делото няма
доказателства за процесната 2019г. ответникът да е платил в срок размера на
дължимата годишна такса за услугите по чл.3.1 от договора , а и няма
твърдения в тази насока.
Видно е от приетите като доказателства по делото трудови договори е,
че ищцовото дружество е назначило на пълно работно време персонал
(домакин и чистач/хигиенист), чрез които да изпълнява задълженията си по
четирите договора като полага грижи за достъпа, поддръжката и чистотата на
процесната сграда и прилежащите й площи.
По делото са приобщени и множество разходнооправдателни
документи и е прието заключение на вещото лице по ССЕ, от които се
установява, че през процесния период ищцовото дружество е направило
разходи във връзка с предоставянето на процесните услуги по поддръжка и
управление на апартаментския комплекс, включващи поддръжка и ремонт на
асансьори, закупуване на консумативи за поддръжка и почистване на сгради и
басейни, представляващи услуги по чл.3.1 от договора.
От представения по делото технически проект, одобрен от гл.архитект
11
на община Царево на 03.04.2006г., се установява, че процесната сграда -
Апартаментски комплекс "**" , в която са намират собствените на ответника
четири на брой самостоятелни обекта, представлява жилищна сграда за
сезонно ползване, изградена в УПИ – V кв.37 на село Лозенец, община
Царево. Така също се установя, че инвеститор на процесната сграда -
Апартаментски комплекс "**" е дружеството „**" ООД с ЕИК **, което
дружество е различно от ищцовото дружество „**" ООД.
От представените по делото нотариален акт за покупко-продажба №113,
т. I, дело №103/2009г.; нотариален акт за покупко-продажба №184, т. I, дело
№**. и нотариален акт за покупко-продажба №144, т. II, дело №** се
установява, че след построяването на сградата и въвеждането й в
експлоатация инвеститорът на сградата „**" ООД, ЕИК ** през годините е
прехвърлил собствеността върху три други апартамента от процесната сграда
в полза на други три лица, неучастващи в делото.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.79,
чл.86 и чл.92 от ЗЗД.
Основният спорен по делото въпрос е дали четирите договора за
поддръжка и управление на жилищен комплекс от 27.05.2009г., на които се
позовава ищцовото дружество, валидно обвързват ответника, т.е. дали
ангажират отговорността му за заплащане на посочените в тях суми за 2019г.
за поддръжка на общите части на комплекса.
Ищцовото дружество твърди, че имотите, относно които са сключените
процесните четири на брой договора за поддръжка и управление от
27.05.2009г., се намират в жилищен комплекс от затворен тип. Съгласно
разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС /в сила от 01.05.2009г./ „управлението на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка
на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по
партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели”. За да има предмет такъв договор, трябва да са
12
налице белезите на жилищен комплекс от затворен тип, посочени в § 1, т. 3
ДР на ЗУЕС. Цитираната разпоредба е специална по отношение на останалите
норми в закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася
единствено до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите
им части. Законът изрично предвижда, че договорът за управление на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се сключва между инвеститор, от една страна, и
собствениците на самостоятелни обекти. Под инвеститор законът има
предвид възложителя на строителството по смисъла на Закона за устройство
на територията - собственик на имота или лице, на което е учредено право на
строеж в чужд имот. Това лице, остава собственик на изградените в имота
обслужващи обекти и може да извърши значителни разноски за поддръжка на
съоръженията, които се ползват от етажните собственици. Поради това
законодателят е предвидил инвеститорът да сключи договор за поддръжка с
всяко едно от лицата, на което прехвърля право на собственост върху
самостоятелен обект, който договор обвързва последващите приобретатели, с
цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса, с цел запазването му
като такъв.
Според закона насрещната страна по договора за управление на общите
части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс (а не фирма за
поддръжка, както е в настоящия случай). Договорът за управление на общите
части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за
продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална
собственост на купувачите. Двата договора се сключват едновременно и се
вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица.
Инвеститорът сключва с всеки един от купувачите договор за покупко-
продажба на апартамент и договор за управление на общите части. Според
закона насрещната страна по договора за управление на общите части е
собственик на обект в комплекс от затворен тип. Договорът за управление на
общите части в жилищен комплекс от затворен тип се сключва с лицето,
което придобива правото на собственост върху отделния обект, предвидената
от закона форма на договора е писмена с нотариална заверка на подписите и
същият подлежи на вписване в Агенцията по вписванията по партидата на
имота.
13
В настоящия случай от приложените по делото доказателства безспорно
се установи, че ищцовото дружество „**" ООД не е инвеститор на сградата.
Инвеститор на процесния комплекс - Апартаментски комплекс "**" е
дружеството „**" ООД, ЕИК ** – трето неучастващо по делото лице, което
дружество е различно от ищцовото дружество „**" ООД, което е дружество
за поддръжка. Така също от приложените по делото доказателства безспорно
се установи, че към момента на сключването на процесните договори от
27.05.2009г. за поддръжка и управление между ищцовото дружество и
ответника, въз основа на които ищцовото дружество търси плащане на
услугите по чл.3.1 от тях, е била налице етажна собственост върху обектите в
процесната сграда. Безспорно е по делото и че процесните договори за
поддръжка и управление от 27.05.2009г. са сключени след влизане в сила на
ЗУЕС / в сила от 01.05.2009г./. Процесната сграда Апартаментски комплекс
"**" обаче няма характеристиката на „жилищен комплекс от затворен тип“ по
смисъла на §1 т.3 от ЗУЕС и по отношение на нея особеният режим на
управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, не е
приложим. Процесния жилищен комплекс - Апартаментски комплекс "**"
не притежава белезите на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на
закона предвид безспорния факт, че жилищния комплекс представлява една
сграда в режим на етажна съсобственост, а съгласно чл.2 от ЗУЕС за да е
налице жилищен комплекс от затворен тип е необходимо в имота да са
изградени „няколко сгради“, всяка една от които е в режим на етажна
собственост. За прилагането на особения режим на управление по чл.2 ЗУЕС
е необходимо съществуването на жилищен комплекс, притежаващ четирите
кумулативни признака, дефинирани в §.1,т.3 на ДР на ЗУЕС /съществуване на
отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно
застрояване; съществуване на две или повече жилищни сгради в режим на
етажна собственост; наличие на други обекти, обслужващи собствениците;
осигурен контролиран достъп за външни лица/. Особеният режим на
управление по чл.2 от ЗУЕС е неприложим когато в един урегулиран имот е
построена една сграда в режим на етажна собственост и тя няма жилищен
характер, независимо, че достъпът за външни лица е контролиран. При това
положение сключените процесни четири договора за възлагане поддръжката
и управление на общите части на Апартаментски комплекс "**" не
представляват договори по смисъла на чл. 2 ЗУЕС и поради това не могат да
14
ангажират отговорността на ответника за заплащане на претендираните по тях
суми за поддръжка и управление, тъй като процесния апартаментски
комплекс не съдържа белезите на „жилищен комплекс от затворен тип“,
договорите не са сключени между надлежни страни по чл.2 - ищцовото
дружество не е инвеститор на сградата и следователно не е правен субект,
посочен в закона, който може да сключи такъв договор с ответника по
настоящето дело, а е дружество за поддръжка и съответно като такова то не
може да бъде надлежната страна по договора по чл.2 от ЗУЕС, и не са
сключени в предвидената в чл.2 от ЗУЕС форма – липсва нотариална заверка
на подписите на страните по тях и същите на са вписани в СВ по
местонахождението на имотите. Сключените договори от 27.05.2009г. не
могат да бъдат източник на задължение за ответника като собственик на
самостоятелни обекти да заплаща разходи за управление на общите части в
сградата под режим на етажна собственост, поради което за ответника Р. Н.
У. не е възникнало задължението да заплати на ищцовото дружество сумите
за услугите по чл.3.1 от тези договори за поддръжка и управление на общите
части на жилищния комплекс.
При липса на договор между инвеститора и собственика на отделен
обект в комплекса, какъвто е настоящият случай, и доколкото в жилищната
сграда, в която се намират апартаментите на ответника, е налице етажна
собственост, съдът намира, че по отношение управлението на общите части и
разходите за управлението и поддържането им, приложение следва да
намерят общите разпоредби на ЗУЕС, тъй като правилата на ЗУЕС се
прилагат за сгради в режим на етажна собственост (чл. 1 от закона),
съществуваща при наличие на поне четири самостоятелни обекта,
принадлежащи на повече от един собственик (чл. 3 от закона). Следователно,
по отношение на управлението на общите части на процесната сграда в
етажна собственост към момента на сключването на процесните договори е
приложим режимът на управление по чл.1 ЗУЕС/ чрез общо събрание или
чрез сдружение на собствениците - чл.9/, а не особения режим по чл.2.
В нормата на чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС е посочено, че управлението на ЕС
обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части
и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както
и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците,
15
ползвателите и обитателите. Дори процесните договори да касаят
предоставянето и на други услуги / в чл.3.2 – заплащане на комунални услуги
срещу възнаграждение от по 250 евро на обект, които услуги не са част от
претенциите по делото/, то предметът им обхваща дейности по поддържане и
управление на общите части на сградата срещу заплащане, като
управлението на общите части е от компетентността на Общото събрание на
етажните собственици. Това обстоятелство не може да бъде заменено с
разпоредбата на чл.9 от ЗЗД, даващ свобода на съконтрахентите при
сключването на договори. Правомощията на Общото събрание са подробно
посочени в чл. 11 от ЗУЕС, като липсват пречки при законосъобразно
проведено Общо събрание на етажните собственици, същите да сключат
договор за управление с юридическо лице. Съгласно чл. 9 от ЗУЕС формите
на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на
собствениците като в чл. 11 и сл. и чл. 25 и сл. от ЗУЕС се уреждат всички
специфики на органите на управлението, компетенциите им, начините на
вземане на решение, свикването на ОС, разгласяване, атакуване на решенията
му и др., с оглед гарантиране личното или чрез представител участие на
етажните собственици при извършването на управлението и поддръжката на
общите части на сградата при съхраняване на личните им интереси. По
делото няма доказателства, а и не се твърди от ищцовото дружество, да е
било проведено по надлежния ред Общо събрание на етажните собственици,
което да е взело решение да предостави извършването на управлението и
поддръжката на общите части на сградата на ищцовото дружество срещу
заплащане на определено от ОС възнаграждение. По изложените
съображения следва да се приеме, че със сключването на процесните
договори за поддръжка и управление между ищцовото дружество като
дружество за поддръжка и ответника в качеството му на собственик на
самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост, се
заобикалят разпоредбите на ЗУЕС относно управлението на ЕС, поради което
същите не могат да са източник на валидни облигационни отношения между
страните, от които да произтича задължение на ответника да заплати на
ищцовото дружество претендираните по тях суми.
При този изход на делото и на основание чл.78 ал.3 от ГПК в полза на
ответника следва да се присъдят направените от него разноски по делото в
размер на 800.00 лева за адвокатско възнаграждение съгласно приложения по
16
делото договор за правна услуга с отбелязване, че сумата е платена /л.303 от
делото/.
Мотивиран от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „**" ООД, с ЕИК **, седалище и адрес на
управление: **, представлявано от управителя К. Г. ХР., предявени срещу Р. Н. У.,
роден на **********г., **, с адрес: **, с които се иска ответника да бъде осъден
да заплати на ищцовото дружество следните суми: 1/сумата в размер на 1634.45
лв. (левова равностойност на 835.68 евро) - главница, представляваща годишна
такса за поддръжка на Апартамент ** за 2019 г. , дължима по Договор за
поддръжка и управление на недвижим имот от 27.5.2009 г., сключен по
отношение на Апартамент **, ведно със законна лихва за забава върху главницата
от датата на депозиране на исковата молба до окончателно погасяване на
задължението; 2/сумата в размер на 1165.28 лв.(левова равностойност на 595.80
евро) - главница, представляваща годишна такса за поддръжка на Апартамент **
за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.5.2009 г., сключен по отношение на Апартамент **, ведно със законна лихва за
забава върху главницата от датата на депозиране на исковата молба до
окончателно погасяване на задължението; 3/сумата в размер на 1659.33 лв.(левова
равностойност на 848.40 евро)- главница, представляваща годишна такса за
поддръжка на Апартамент ** за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и
управление на недвижим имот от 27.5.2009г., сключен по отношение на **, ведно
със законна лихва за забава върху главницата от датата на депозиране на исковата
молба до окончателно погасяване на задължението; 4/ сумата в размер на
618.67лв.(левова равностойност на 316.32 евро)-главница, представляваща
годишна такса за поддръжка на Студио 2 за 2019 г., дължима по Договор за
поддръжка и управление на недвижим имот от 27.5.2009 г., сключен по
отношение на Студио 2, ведно със законна лихва за забава върху главницата от
датата на депозиране на исковата молба до окончателно погасяване на
задължението; 5/сумата в размер на 1634.45 лв. - договорна неустойка за забава по
смисъла на чл.18 от Договор за поддръжка и управление на недвижим имот от
27.5.2009 г., сключен по отношение на Апартамент **, начислена за периода от
16.1.2019 г. до 28.2.2020 г. върху сумата от 1634.45 - главница, представляваща
годишната такса за поддръжка на Апартамент ** за 2019г.
17
ОСЪЖДА „**" ООД, с ЕИК **, седалище и адрес на управление: **,, ДА
ЗАПЛАТИ на Р. Н. У., роден на **********г., **, с адрес: **, сумата от 800.00
лева (осемстотин лева), представляваща разноски по делото за адвокатско
възнаграждение.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Окръжен съд-Бургас в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Царево: _______________________
18