№ 124
гр. Велико Търново, 22.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи
септември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЯНКО ЯНЕВ
Членове:ДАНИЕЛА ДЕЛИСЪБЕВА
ДИМИТРИНКА ГАЙНОВА
при участието на секретаря ИНА Д. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от ЯНКО ЯНЕВ Въззивно гражданско дело №
20214000500301 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258, ал. 1, предложение първо ГПК - въззивно
обжалване.
С Решение № 260089/27.04.2021 г., постановено по гр. д. № 887/2020 г. по описа на
Окръжен съд – Плевен е осъден, на основание чл. 93, ал. 2, изр. второ от ЗЗД във вр. с чл. 7
от предварителния договор между страните от 19.02.2020 г. Р. В. В. от гр. Ловеч, ********,
ЕГН ********** да заплати на М. Д. М. от гр. София, **********, със съдебен адрес: гр.
София, *********, ЕГН ********** сумата 35 987.27 лв., представляваща двойния размер
на платеното от ищцата капаро по предварителен договор от 19.02.2020 г., ведно със
законната лихва върху нея от датата на исковата молба - 06.08.2020 г. до окончателното и
заплащане. С решението е осъден Р. В. В. от гр. Ловеч, ********, ЕГН ********** да
заплати на М. Д. М. от гр. София, **********, със съдебен адрес: гр. София, *********,
ЕГН **********, на основание чл. 78 ал. 1 ГПК сумата 2939.50 лв. за направени по делото
разноски.
В законния срок е постъпила въззивна жалба от Р. В. В., ЕГН ********** от гр.
Ловеч, ******** против Решение № 260089/27.04.2021 г., постановено по гр. д. № 887/2020
1
г. по описа на Окръжен съд – Плевен.
В същата се прави оплакване, че обжалваното решение е недопустимо и неправилно,
постановено при допуснати съществени нарушения на материалния закон и процесуалните
правила, както и необосновано. Не се излагат съображения относно релевирания порок –
недопустимост на решението. Излага се, че исковата претенция била неоснователна, тъй
като ищцата била неизправна страна по договора, а ответникът правоимащ да задържи
внесеният депозит на основание чл. 8 от договора, противно на това били обаче изводите на
първоинстанционния съд. Прави възражение за нищожност на предварителния договор,
поради липса на съгласие, тъй като „липсвала част от сумата, уговорена по сделката, както и
гаранции за това, че същата ще бъде платена“. Прави възражение за нищожност на договора,
поради невъзможен предмет, тъй като недвижимият имот не бил достатъчно конкретизиран.
Излага се, че тези възражения не били обсъдени от първоинстанционният съд. Твърди се, че
решението е и необосновано, тъй като изводите на първоинстанционния съд не
кореспондирали със събраните по делото доказателства. Излага се също, че докладът по
делото бил формален и на практика такъв не бил извършван, вследствие на което не били
изяснени редица факти и обстоятелства, респ. не била разкрита обективната истина.
Направено е искане да се отмени обжалваният съдебен акт и да се постанови друг, с
който да бъде отхвърлен изцяло предявеният иск.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е подаден отговор на въззивна жалба от М. Д. М.,
ЕГН ********** от гр. София, **********, със съдебен адрес: гр. София, *********, чрез
адв. М.М. от САК, в който се излага че същата е неоснователна, а решението е правилно и
законосъобразно.
Апелативен съд – Велико Търново, след като разгледа жалбата, обсъди доводите
на противната страна, прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, провери правилността на обжалваното решение, съобразно
правомощията си, приема за установено следното:
Производството по гражданско дело № 887/2020 г. по описа на Окръжен съд – Плевен
е образувано въз основа на предявен от М. Д. М. от гр. София против Р. В. В. от гр. Ловеч
иск за осъждане на ответника да заплати задатък в двоен размер по предварителен договор
от 19.02.2020 г. в размер на 35 987.27 лв., ведно със законната лихва върху нея, считано от
завеждане на делото до окончателното й заплащане, с посочено правно основание чл. 93, ал.
2 от ЗЗД. В исковата молба се излага следното:
Ищцата твърди, че на 19.02.2020 г. между нея, като купувач и ответника, като
продавач бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Съгласно същия, ответникът Р.В., като продавач се е задължил в съответствие с чл. 19 от
ЗЗД, при условията на договора и срещу заплащане на уговорената в него продажна цена
(левовата равностойност на 92 000 евро), да прехвърли на ищцата собствеността върху
следния свой собствен недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
2
68134.4089.126.10.26 по кадастраланата карта и кадастралните регистри на гр. София,
община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД 18-15/06.03.2009 г.
на Изп. директор на АГКК, находящ се в сграда № 10 по кадастралната схема, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1
(едно); представляващ апартамент № 26, с административен адрес гр. София, Столична
община, район „Младост“, ********** етаж, състоящ се от стая, дневна, кухня и
обслужващи помещения, застроен на 71.69 кв.м., при граници посочени в исковата молба,
заедно с избено помещение № 26, с площ 3.40 кв.м., при посочени съседи, заедно с 3.226 %
ид.ч. от общите части на вход 1 на сградата и от правото на строеж върху мястото,
съставляващо поземлен имот с идент. 68134.4089.126. На 20.02.2020 г. в уговорения с
договора срок (чл. 2, ал. 2, т. 2) ищцата заплатила на продавача сумата 18 000 лв.,
представляваща задатък за покупката на посочения по-горе апартамент № 26, с преводно
нареждане за кредитен превод от същата дата. На 03.04.2020 г. между Банка „ДСК“ ЕАД и
ищцата бил сключен договор за жилищен кредит, по силата на който й бил отпуснат
ипотечен кредит в размер на 117 000 лв. за покупката на недвижимия имот. Ищцата твърди
също, че съгласно договорът за жилищен кредит, част от сумата се превежда по сметка в
„Първа инвестиционна банка“ АД за окончателно погасяване на кредит № 010LD-R-
002465/13.04.2018 г., изтеглен от В. Т. В.а и обезпечен с посочения по-горе недвижим имот.
Кредитът от „Банка ДСК“ ЕАД се усвоявал еднократно в срок до 90 дни от датата на
сключване на договора за кредит, в случая - до 04.07.2020 г. В исковата молба се твърди
още, че във връзка с направено от банката детайлно проучване относно предоставения в
обезпечение недвижим имот се установило, че сключилият предварителен договор за
продажбата му ответник не е единствения собственик и върху имота е учредена договорна
ипотека в полза на „Първа инвестиционна банка“ АД за обезпечаване на предоставен на В.
Т. В.а кредит в размер на 100 000 лв., от собствениците му В. Т. В.а, В. С. В. и Р. В. В..
Ищцата заявява, че въпреки договореното между страните в чл. 2, ал. 4 от предварителния
договор, че всички плащания по него се извършват по банков път, Р.В. искал част от сумата
да му бъде изплатена в брой, с което ищцата не била съгласна. На 19.03.2020 г. и на
07.04.2020 г. ищцата, заедно с наетия от нея кредитен консултант - И. Т. и К. А. -
юрисконсулт в „Банка ДСК“ ЕАД, се явили при нотариус М. Г.. На 19.03.2020 г. при
нотариуса се е явил и ответникът, но не носел документи за сделката, а на следващата
уговорена дата - 07.04.2020 г. въобще не се явил. Когато е бил потърсен от К. А. по
телефона, ответникът В. поставил нови условия за сделката и отново настоявал за плащане в
брой, а сделката да не бъде изповядвана на договорената в предварителния договор цена.
Ищцата твърди още, че на 21.04.2020 г. в 10.00 ч. се явила, заедно с юрисконсулт К. А. в
кантората на нотариус Д. Н., рег. № 037 на Нотариалната камара, но продавачите не се
явили, поради което тя поискала да бъде констатирано това обстоятелство и нотариуса
уважил молбата, като съставил Констативен протокол акт № 120, том I, рег. №
1498/21.04.2020 г. Констатирано било също, че М. К. заявила желание и готовност да закупи
от продавачите недвижимия имот, а представителят на „Банка ДСК“ предоставил договор за
ипотечен кредит от 03.04.2020 г. за предоставяне на кредит на купувача в размер на 117 000
3
лв. Счита се, че ищцата е изпълнила точно и коректно задълженията си по предварителния
договор от 19.02.2020 г., като на 20.02.2020 г. е превела сумата 18 000 лв. - задатък и на
21.04.2020 г. се явила пред нотариус Д. Н. подготвена за сключването на окончателен
договор. Същевременно ответникът не бил изпълнил поетото с договора задължение, като
не се явил на уговорената дата за сключване на окончателен договор. Освен тава
декларираните от него данни в предварителния договор от 19.02.2020 г. били неверни. В чл.
4, ал. 4, т. 6 бил декларирал, че имотът не служи за обезпечение по ипотечни задължения,
въпреки, че на 13.04.2018 г. била учредена договорна ипотека № 20, том II, рег. № 2422,
дело № 105/13.04.2018 г. на нотариус Д. Ж., рег. № 101 на Нотариалната камара, във връзка с
която „Първа инвестиционна банка“ АД предоставила банков кредит на друг от
собствениците на имота - В. Т. В.а в размер на 100 000 лв. Освен това имотът бил
съсобствен между ответника, който сключил предварителния договор, Ваня В.а и съпругът
й. Поради изложеното, ищцата твърди, че на 27.04.2020 г. направила изявление за разваляне
на предварителния договор от 19.02.2020 г., като чрез нотариална покана с рег. № 39, том
III, № 162 на нотариус И. Д., рег. № 039 на Нотариалната камара, е довела до знанието на
ответника желанието си в тридневен срок от получаването на поканата да й заплати, на
основание чл. 7 от договора сумата 35 987.27 лв., представляваща платения от нея по чл. 2,
ал. 2, т. 1 задатък в двоен размер, дължим от продавача поради неизпълнение на
договорните му задължения и декларирането на неверни данни в предварителния договор.
Твърди, че нотариалната покана е получена от ответника на 31.05.2020 г., чрез приятелката
му М. Л. Г.. На 18.05.2020 г. ищцата изпратила втора нотариална покана до ответника - с
рег. № 2583, том I, № 51 на нотариус Ц. П., с рег. № 744 на Нотариалната камара, връчена на
постоянния му адрес на 10.07.2020 г., при условията на чл. 47, ал. 5 във вр. с чл. 47, ал. 1 от
ГПК срещу разписка № І-51. Наред с връчените две нотариални покани с идентично
съдържание, ищцата изрично и с подадената искова молба заявява, че разваля
предварителния договор сключен с ответника на 19.02.2020 г., по вина на ответника Р. В.
В..
Направено е искане съдът да постанови решение, с което да бъде осъден ответникът
да заплати задатък в двоен размер по предварителен договор от 19.02.2020 г. в размер на 35
987.27 лв., ведно със законната лихва върху нея, считано от датата на исковата молба до
окончателното й заплащане.
Пред първоинстанционния съд ответникът, в срока по чл. 131 от ГПК, е оспорил
предявения иск. По същество на спора, релевира твърдения, че предварителният договор е
нищожен, на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, тъй като не бил подписан от другия
съсобственик на имота и вписан като продавач В. Т. В.а. Счита също, че ищцата е
недобросъвестна страна, като този аргумент се извлича от това, че тя не била предявила иска
за обявяване на предварителния договор за окончателен, а вместо това изплатила по сметка
на единия от продавачите задатък с ясното съзнание, че ще иска връщането му в двоен
размер, което според ответника е действие, което прилича на опит за изнудване и
неоснователно обогатяване. Ответникът счита също, че за да се иска връщане на капарото,
4
купувачът следва да е развалил предварителния договор, а не бил поискал от съда
обявяването му за развален. Заявява още, че банковият кредит на ищцата в размер на
117 000 лв. плюс сумата на платения задатък от 18 000 лв. не формирали цената на
продавания недвижим имот, която било договорена на левовата равностойност на 92 000
евро по фиксинга на БНБ в деня на плащането. До договорената сума от 180 000 лв. не
достигали 45 000 лв., с които купувача не разполагал. На 19.03.2020 г. и на 07.04.2020 г.,
при явяването му в кантората на нотариус М. Г. поискал да му бъде представен документ,
който да му гарантира, че купувача разполага с такива средства в деня на изповядване на
сделката. Заявява, че дори и към 20.04.2020 г. ищцата не го е уведомила, че разполага със
сумата 45 000 лв., като това била и причината за отказа на В. Т. В.а да подпише
предварителния договор. Ответникът счита, че има право, на основание чл. 8 от
предварителния договор, да задържи задатъка, тъй като купувача не бил изправен и не бил
изпълнил задължението си да заплати изцяло договорената продажна цена. Твърди, че е
налице и признание от страна на ищцата, че няма достатъчно средства да се извърши
сделката. Позовава се на неизпълнение на основното задължение на купувача да заплати в
договорения срок продажната цена, като иска от съда да установи това обстоятелство.
Въззивният съд приема за установена следната фактическа обстановка:
Не е спорно в отношенията между страните, че са обвързани от валидно
облигационно правоотношение по силата на сключения между тях предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 19.02.2020 г., по силата на който ответникът Р. В.
В., като продавач е обещал да продаде на ищцата М. Д. М. (тогава с фамилно име -
Караджикова), като купувач, недвижим имот, представляващ апартамент № 26 от 71.69
кв.м., находящ се в ж.к. „Младост 4“ в гр. София за сума в размер на левовата равностойност
на 92 000 евро по фиксинга на БНБ в деня на плащането, от които 9 200 евро задатък,
платим в срок от два работни дни от подписването на договора.
На 20.02.2020 г. ищцата заплатила по банков път (преводно нареждане – л. 23 от д.), в
уговорения срок сумата от 18 000 лв., представляваща задатък по предварителния договор.
В чл. 2, ал. 2, т. 2 от предварителния договор е уговорено, че остатъкът от
договорената продажна цена, възлизащ на левовата равностойност на 82 800 евро ще бъде
изплатен от купувача чрез предоставения му кредит, след вписване на нотариалния акт за
покупко-продажба, както и на ипотеката на продавания имот и представяне на
удостоверение за тежести от Агенция по вписвания, от което да е видно, че кредитиращата
банка е първи по ред ипотекарен кредитор и върху имота няма други тежести. Уговорено е
също, че плащането ще бъде извършено в лева по банкова сметка посочена от продавача, за
което последния е дал изрично съгласие. Страните са договорили също, че ако на купувача
бъде отпуснат по-малък размер на кредита, той ще доплати договорената цена със собствени
средства в деня на нотариалното прехвърляне на имота. Съгласно чл. 3, ал. 1 от
предварителния договор страните са уговорили окончателната сделка да бъде сключена в
срок до 20.04.2020 г., като допълнително е уговорено дни и часове за явяване пред
5
съответните нотариуси, като ответникът не е оспорил нито една от тези уговорки. Безспорно
е също, че посочения като краен срок 20.04.2020 г. е бил неприсъствен ден.
Съгласно чл. 4, ал. 2 от договора продавачът се е задължил да представи на купувача,
най-късно в срок до 15 работни дни от подписване на договора, копия на всички документи,
които се изискват по закон за сключване на окончателен договор и за изповядване на
сделката по нотариален ред. В ал. 3 на чл. 3, страните са уговорили, че при несъответствие в
представените от продавача документи или ако нотариуса установи, че собствеността не
принадлежи изцяло на продавача и има законови пречки за изповядване на сделката по
нотариален ред и ако продавача не може да докаже собствеността си по безспорен начин, то
това ще се счита за неизпълнение на договора от страна на продавача. В ал. 4 пък
продавачът е декларирал, че към датата на подписване на договора, имота е изцяло негова
собственост и трети лица нямат права върху него (т. 1), нито че са вписани вещни тежести
(т. 2), а също и че имота не е предоставен като обезпечение по ипотечни задължения (т. 6).
От уговорката в чл. 5, ал. 3 се установява, че купувачът има право да откаже сключването на
окончателен договор, ако не са спазени поетите декларации, гаранции и задължения, а в чл.
6 - че ако която и да е от страните не се яви пред нотариус или откаже, или възпрепятства
сключването на окончателен договор в изискуемата от закона нотариална форма, в
сроковете, при условията или цената уговорени в договора, изправната страна има право да
развали договора или да предяви иск по чл. 19 от ЗЗД.
В чл. 7, страните са договорили, че ако продавачът не изпълни поетите с договора
задължения или неоснователно откаже да сключи окончателен договор с купувача, както и в
случай, че продавачът е декларирал неверни данни и обстоятелства по чл. 4, ал. 4, или не
изпълни което и да е от задълженията, поети в чл. 4, ал. 4, както и в хипотезата на чл. 4, ал.
3, купувачът има право едностранно и без предизвестие да развали договора, като в този
случай продавачът се задължава да върне на купувача авансово изплатената като капаро
(задатък) сума в двоен размер по банков път в тридневен срок от развалянето на договора.
Също така, в чл. 8 от договора е предвидено, че при неизпълнение на поетите от купувача
задължения или при неоснователен отказ да сключи окончателен договор с продавача, то
същия има право едностранно и без предизвестие да развали договора като задържи
заплатеното му капаро.
Не е спорно, че на 03.04.2020 г. „Банка ДСК“ ЕАД е предоставила на М. Д. М. (тогава
с фамилно име – Караджикова) договор за жилищен кредит от 03.04.2020 г. в размер на
117 000 лв., за закупуване на процесния недвижим имот. Кредитодателят и
кредитополучателят са уговорили, че част от сумата в размер на 89 390.11 лв. (писмо изх. №
2105-20-00386/03.04.2020 г. на „Банка ДСК“ ЕАД – л. 31 от д.). ще бъде преведена по сметка
на продавача В. Т. В.а за погасяване на неин кредит в „Първа инвестиционна банка“ АД, а
остатъка се блокира по разплащателната сметка на кредитополучателя до представяне на
вписана в АВ молба за заличаване на ипотеката и удостоверение от АВ, че „Банка ДСК“ АД
е първи по ред ипотекарен кредитор.
6
Установено по делото е, че към момента на сключване на предварителния договор,
собственици на имота са ответникът Р. В. В. и неговите родители - В. Т. В.а и В. С. В.
(съпрузи), видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 198, том I,
рег. № 6398, нот. дело № 175/16.10.2017 г. на нотариус Л. Т., рег. № 539 на НК, като в същия
са вписани само от двама от съсобствениците на имота (Р. В. В. и В. Т. В.а), и е сключен
само между ищцата и единия от тях -ответника Р.В..
Установено е също, че към датата на сключване на договора, имотът предмет на
същия, е бил ипотекиран в полза на „Първа инвестиционна банка“ АД, за дълг на В. Т. В.а с
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 20, том II, рег.
№ 2422, дело № 105/13.04.2018 г. на нотариус Д. Ж., рег. № 101 на НК.
Не е спорно, че на 19.03.2020 г. и 07.04.2020 г. при нотариуса не са се явили
родителите на ответника, като съсобственици на обещания за продажба от сина им
недвижим имот. Не се спори също и, че никой от съсобствениците - продавачи не се е явил
на 21.04.2020 г. от 10.00 до 11.00 ч. пред нотариус Д. Н., рег. № 037 на Нотариалната камара,
като това обстоятелство е било констатирано от нотариуса със съставения по молба на
купувача Констативен протокол акт № 120, том I, рег. № 1498/21.04.2020 г. В този протокол
е констатирано, че ищцата е заявила желание и готовност да закупи от продавачите
недвижимия имот, а представителят на „Банка ДСК“ ЕАД(К. Б. А.) е предоставил договор за
ипотечен кредит от 03.04.2020 г. за предоставяне на кредит на купувача в размер на 117 000
лв. и писмо-ангажимент за условията, при които банката ще изплати част от цената на
закупувания имот.
На 31.05.2020 г. е връчена нотариална покана, изпратена на 27.04.2020 г. (рег. № 39,
том III, № 162 на нотариус И. Д., рег. № 039 на Нотариалната камара) на ответника, чрез
живущата на адреса му М. Г. Л. – приятелка на ответника, с която ищцата е направила
изявление за разваляне на предварителния договор от 19.02.2020 г., както и че поканва Р.В.
в тридневен срок от получаването на същата да й заплати, на основание чл. 7 от договора
сумата 35 987.27 лв., представляваща платения от нея задатък в двоен размер, дължим от
продавача поради неизпълнение на договорните му задължения и декларирането на неверни
данни в предварителния договор.
На 18.05.2020 г. ищцата изпратила втора нотариална покана до ответника - с рег. №
2583, том I, № 51 на нотариус Ц. П., с рег. № 744 на Нотариалната камара, връчена на
постоянния му адрес на 10.07.2020 г., при условията на чл. 47, ал. 5 във вр. с чл. 47, ал. 1 от
ГПК срещу разписка № І-51.
Видно от Удостоверение за идентичност на лице с различни имена № 9742/27.07.2020
г. на Столична Община, Район Младост и Удостоверение за сключен граждански брак от
19.07.2020 г. на Столична Община, Район Триадица, е че М. Д. М. и М.Д. Караджикова са
едно и също лице.
От показанията на св. И. Т. – кредитен консултант при сделката, се установява, че
7
ищцата се обърнала към тяхната фирма, тъй като се нуждаела от финансиране за покупка на
имот и той й посредничел с банката. В следствие на това бил подписан договор за кредит
между ищцата и банката. Св. Тодоров заявява, че доколкото знае от ищцата на 19.03. не се е
стигнало до сделка, тъй като от съсобствениците се е явил само Ради, но и той отказал да
подпише нотариалния акт. Освен това знаел от ищцата, че ответникът искал част от сумата
(малко над 40 000 лв.) да му се плати в брой, но според него нямало как сумата да бъде
платена в брой, а това следвало да стане по банков път. Свидетелствува, че знае, че ищцата
имала необходимите средства за самоучастие за пълното изплащане на цената, тъй като тя
представяла извлечение от сметката си и вадела такова за всяка дата, за която била
насрочвана сделката. Заявява, че по принцип това се правело, за да се увери продавача, че ще
получи сумата. Свидетелят заявява, че при подготовката на сделката е поддържал
кореспонденция по „Viber“, както с ищцата, като купувач, така и с Ради, като продавач, по
която коментирали датата на сделката, плащанията и как ще бъдат извършени. Знае, че
предварителния договор бил подписан само от Ради, макар в заглавната част да присъствали
имената на двама продавачи. За втората уговорена дата, на която той не присъствал, заявява,
че сделката не била сключена, защото продавачите не са се явили, тъй като настоявали за
плащане в брой, като получил тази информация, както от ищцата, така и от юриста на
банката. Твърди, че Ради бил уведомен и за трите дати, насрочени за изповядване на
сделката по телефон, а по отношение на втората и с писмо от кантората на нотариуса. Не
знае страните да са имали договорки за плащане на част от сумата в брой.
От показанията на св. К. А. – юрисконсулт на кредитиращата банка, се установява, че
ищцата, като кредитополучателка искала да закупи апартамент, като продавачите били
трима съсобственици, а купувачите – ищцата и едно лице – швейцарски гражданин. На
07.04. той и ищцата се явили в кантората на нотариус М. Г., но не се явили продавачите,
като по този повод той се обадил на Р., който му отговорил, че няма да се явят и изобщо не
са в София, тъй като имало спор за плащането, защото като продавачите очаквали в деня на
сделката да им се плати в брой една част от сумата. Свидетелят заявява, че не може да си
спомни дали през м. март е имало друга насрочена сделка. Заявява, че сделката се подготвя
предварително, както и че с нотариалният акт на предишните собственици е бил
предоставен на купувача, за да знае от кого купува. Спомня си, че първо е бил сключен
договор за ипотечен кредит, който в последствие бил променен на жилищен и бил сключен
втори договор, но и по двата договора страна е била само ищцата. В последствие заявява, че
си спомня, че първата среща пред нотариуса била уговорена за 19.03., втората на 07.04. и
последната на 21.04. Заявява, че практиката била, ако има някакво плащане то да се прави в
деня на сделката по банков път. Заявява, че дори да има плащания в брой – нотариусите не
допускат това да става пред тях и такива плащания не се виждат.
От показанията на св. В. Т. В.а – майка на ответника се установява, че причината да
не подпише подготвения с нейните данни като продавач предварителен договор - не е била
сигурна, че ще получи в брой при изповядване на сделката, сумата която купувачката е
следвало да набави от собствени средства.
8
Обстоятелство, че начина на доплащане на собствените средства е била причината да
не се стигне до сключване на окончателен договор, се признава и от ответника в съдебно
заседание на 02.02.2021 г. Същият в обясненията си е заявил, че въпреки консултацията с
нотариуса, че плащането на остатъка следва да стане по банков път след подписване на
нотариалния акт, това не е било удовлетворително за него и той е искал ищцата да му издаде
запис на заповед за същата сума.
Относно валидността и допустимостта на обжалвания съдебен акт:
Решение № 260089/27.04.2021 г., постановено по гр. д. № 887/2020 г. по описа на
Окръжен съд – Плевен е постановено от законен състав, в пределите на правораздавателната
власт на съда, изготвено е в писмена форма, подписано е и е разбираемо. Следователно
обжалвания съдебен акт не е нищожен по смисъла на чл. 270, ал. 1 и 2 от ГПК.
При извършената служебна проверка с оглед на всички процесуални нарушения,
които водят до нищожност или недопустимост на обжалваното решение, съдът констатира,
че същото е валидно и допустимо. Не е налице нито един от пороците, които обуславят
нищожност или недопустимост на същото.
След като констатира, че решението е валидно и допустимо, съдът пристъпи към
проверка на правилността на същото.
При така установената фактическа обстановка въззивният състав приема за
установено следното от правна страна:
С оглед на изложеното в обстоятелствената част на исковата молба и направените
искания, съдът приема, че предявените искове са с правно основание чл. 93, ал. 2 от Закона
за задълженията и договорите и чл. 86, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите.
Задатъкът (капарото) е парична сума или друга имуществена ценност, която едната
страна дава на другата като доказателство, че договорът е сключен и за обезпечаване на
неговото изпълнение. Същият има гаранционна и обезщетителна функция, свързани с
правото на изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата
задатъка страна е неизправна. Това право обаче изправната страна може да упражни само
след като се откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъкът. Ако
сключеният между страните договор не е развален, създадената облигационна връзка
продължава да обвързва страните и изправната страна не може да иска в двоен размер
получения от неизправната страна задатък (Решение № 865/23.12.2010 г., постановено по гр.
д. № 1831/2009 г. по описа на Върховен касационен съд на Република България, IV г. о).
Задатъкът може да е нещо различно от дължимото по договора и то подлежи на връщане,
когато договорът се изпълни, но задатъкът може да изпълнява и функцията на аванс, когато
даденото е част дължимата престация по договора и страната дължи само разликата до
пълния размер на уговорената престация, какъвто е и конкретния случай.
9
Доколкото развален или прекратен може да бъде само един действителен договор
следва първоначално да бъдат разгледани правоизключващите възражения на ответника за
нищожност на облигационната връзка между страните, породена от подписания
предварителен договор от 19.02.2020 г. Съобразно поредността и съотношението на
исковете или възраженията за нищожност, изключват възможността една сделка да бъде
нищожна на повече от едно основание, съдът следва да разгледа първо основанията на
нищожност, подредени според тежестта на порока: от най-тежкия - противоречие на закона,
през по-леките - липса на основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет и
противоречие на морала, до най-лекия - липсата на форма (Решение № 198/10.08.2015 г.,
постановено по гр. д. № 5252/2014 г. по описа на Върховен касационен съд на Република
България, IV г. о.).
Относно възражението за нищожност на договора поради липса на съгласие по чл.
26, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД, съдът намира следното:
Твърденията за нищожност поради липса на съгласие въззивникът извежда от
отсъствието на воля на един от съсобствениците за продажба на имота при установения в
предварителния договор начин на пращане. Безспорно в съдебната практика е прието, че
договорът е сключен при липса на съгласие, когато то е изтръгнато чрез насилие или
изразеното от страната съгласие е без намерение за обвързване, създаване, изменение или
прекратяване на правоотношение, тъй като е дадено на шега, като пример или в състояние,
изключващо въобще формирането на воля, но по причини, не дължащи се на някое от
посочените заболявания - малолетие, поставяне под пълно запрещение, тежко алкохолно
опиянение, тежка интоксикация и други, като във всеки случай без съзнателно намерение на
страната да се обвърже с договора (Решение № 249/23.07.2010 г. по гр. д. № 92/2009 г., IV г.
о., ГК на ВКС на РБ, Решение № 813/07.09.2011 г. по гр. д. № 256/2010 г., IV г. о., ГК на
ВКС на РБ). Т.е. при липсата на съгласие волята се изразява изрично, но тя е толкова
негодна, че изобщо не може да породи правни последици. Следователно трябва да
съществува някакво волеизявление, но това съществуване е само формално, тъй като
всъщност липсва съгласие на едната или на двете страни. С оглед на гореизложеното,
възражението за нищожност на предварителния договор поради липсата на съгласие се
явява неоснователно.
Обстоятелството, че само един от съсобствениците е обещал продажбата на целия
недвижим имот не го прави недействителен, тъй като с оглед характера на договора, той
няма транслативен ефект, а негов предмет е само обещанието за продажба на имота и
предварителният договор валидно обвързва сключилите го продавач и купувач (В т. см.
Решение № 87/12.06.2020 г., постановено по гр.д. № 405/2019 г. по описа на ВКС на РБ, IV
г.о.). С подписването на предварителния договор не се извършва разпоредителна сделка, тъй
като той има само облигационно действие и няма изискване продавачът да е собственик на
недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор. Това разширява
приложното поле на предварителния договор за покупко-продажба и в случаите, когато в
10
бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на
собствеността, както и в случаите когато се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на
обект, който все още не съществува. Освен това дори продажбата на чужда вещ като
разпоредително действие, не е нищожна сделка, но не прехвърля собствеността.
По отношение на възражението за нищожност на договора поради невъзможен
предмет по чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД, настоящият състав достигна до следните правни
изводи:
По делото правоизключващото възражение за нищожност на договора поради
невъзможност на предмета се обосновава с твърдения, че имотът не е достатъчно
индивидуализиран. Доколкото нищожността поради невъзможен предмет се свързва с
правната или фактическа невъзможност, обещаването на продажба на вещ, която не е
достатъчно индивидуализирана, не може да доведе до нищожност на предварителния
договор, както и на проектирания окончателен договор. Апропо, липсата на
индивидуализация на процесния имот се свързва единствено с липсата на посочен
идентификатор в предварителния договор, което не е единствен съществен признак за
индивидуализацията на имота. По изложените съображения, възражението за нищожност на
предварителния договор, настоящата инстанция приема за неоснователно.
Нищожност на договор поради липса на предмет по чл. 26, ал. 2 ЗЗД е налице, когато
договорът има невъзможен предмет, в смисъл обектът на правоотношението - вещ,
нематериално благо, действие или бездействие - да е невъзможен, да е равнозначен на липса
на предмет, каквото основание жалбоподателят не е поддържал.
Предвид установеното наличие на валидна облигационна връзка следва да се
съобрази изпълнението на поетите задължения от страните. За да има право на договорения
в чл. 7 от процесния предварителен договор задатък, ищцата следва да установи в процеса
освен виновното неизпълнение на договорните задължения на насрещната страна и своето
качество на изправна страна по облигационното правоотношение. В предварителния
договор е предвидено задължение на купувача да заплати капаро в размер на 9 200 евро,
както и да предостави средства на продавача за изкупуване на съсобствеността. От
представеното и прието по делото - преводно нареждане от 20.02.2020 г. (№ 42424-106-
004404-2020-20-20) – л. 23 от д. се установява, че е изпълнено първото задължение на
ищцата. Сумата е получена от ответника. Т.е. следва да се приеме, че задължението на
купувача е изпълнено. Досежно второто задължение за предоставяне на останалите средства
за изкупуване на собствеността на процесния недвижим имот, видно от Банкова референция
от 27.01.2021 г. на „Банка ДСК“ ЕАД, Извлечение от сметка от 21.04.2020 г. и Констативен
протокол акт № 120, том I, рег. № 1498/21.04.2020 г., ищцата е имала средствата и е
декларирала готовност при насрочените сделки да заплати остатъка от договорената с цена.
Ответникът от своя страна не е изпълнил задълженията, поети по предварителния
договор, касателни чл. 4, ал. 4, т. 1, свързано с декларираното от ответника, че имотът е
11
изцяло негова собственост и трети лица нямат права върху него; чл. 4, ал. 4, т. 6 от договора,
свързано с задължението за заявяване на обстоятелства за наложената през 2018 г. ипотека
върху имота; както и неявяването на ответника и другите съсобственици пред нотариус за
сключването на окончателен договор (чл. 6). Именно последните неизпълнения са причината
за несключване на окончателния договор за продажба, продължили и след изтичане на
договорения срок за сключване на окончателния договор, вкл. към момента на връчване на
нотариалната покана за заплащане на процесния задатък и предявяване на исковата молба.
От доказателствения материал по делото се установява, а и страните не спорят, че
върху от апартамента - предмет на процесния предварителен договор, през 2018 г. е
учредена ипотека за обезпечаване на задължение за задължение по банков кредит на един от
съсобствениците - В. Т. В.а, която не е заличена до уговорената дата за сключване на
окончателен договор. В предварителния договор (чл. 4) ответникът е декларирал, че към
датата на подписване на договора, имота е изцяло негова собственост и трети лица нямат
права върху него (т. 1), нито че са вписани вещни тежести (т. 2), а също и че имотът не е
предоставен като обезпечение по ипотечни задължения (т. 6). Обстоятелството, че
процесният недвижим имот не е бил изцяло собственост на ответника (установено е че
същият е съсобствен между ответника и неговите възходящи), наличието на ипотека върху
апартамента и неспособността на продавача да я заличи до изтичане на срока за сключване
на окончателен договор, както и неявяването пред нотариуса, съставлява виновно
неизпълнение на горепосоченото договорно задължение на ответника по смисъла на чл. 7 -
основание за разваляне на договора (отказ от него) без спазване на реда по чл. 87 от ЗЗД и за
получаване на престация в размер на договорения в полза на купувача задатък, без да е
нужно да се доказват вреди от договорното неизпълнение. По процесното правоотношение
задатъкът (капаро) в полза на купувача е уговорен като обезпечение и обезщетение за
неизпълнение на което и да е договорно задължение, поето от продавача, следователно и за
неизпълнение на задължението за осигуряване и прехвърляне с окончателния договор на
чист от вещни тежести, възбрани и други права на трети лица имот. Обстоятелството, че
ответникът се е явил на насрочената за 19.03.2020 г., без необходимите документи, е
ирелевантно, тъй като поетото задължение по предварителния договор от 19.02.2020 г. е за
прехвърляне на правото на собственост върху целия имот и за купувача е от съществено
значение да го получи с окончателния договор от всички съсобственици, напълно и изцяло
необременен с вещни тежести, възбрани или други права на трети лица. В гореизложения
смисъл, наличието на ипотека върху процесния апартамент, наличието на права върху имота
от трети лица, неявяването на ответника и другите съсобственици пред нотариус за
сключването на окончателен договор, съставляват виновно неизпълнение на договорни
задължения на продавача по процесния облигационен договор, които пораждат и
причиняват неизпълнение на основното задължение на ответника за прехвърляне правото на
собственост с окончателен договор.
Следователно за ищцата е възникнала възможността да развали договора и да
претендира двойния размер на задатъка или да предяви конститутивния иск по чл. 19, ал. 3
12
от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Видно от представените нотариални покани, ищцата е развалила предварителния
договор и е поканила ответникът да върне получената сума в двоен размер, поради
неизпълнение на задълженията, обективирани в чл. 4, ал. 4, т. 1, чл. 4, ал. 4, т. 6, чл. 6 във вр.
с чл. 7 от договора. Нотариалните покани са получени на 31.05.2020 г. - нотариална покана
(рег. № 39, том III, № 162 на нотариус И. Д., рег. № 039 на Нотариалната камара) от
живущата на адреса му М. Г. Л. – приятелка на ответника, а тази - с рег. № 2583, том I, № 51
на нотариус Ц. П., с рег. № 744 на Нотариалната камара, връчена на постоянния му адрес на
10.07.2020 г., при условията на чл. 47, ал. 5 във вр. с чл. 47, ал. 1 от ГПК срещу разписка №
І-51.
Както споменахме по-горе с чл. 93, ал. 2 от ЗЗД е установена възможност изправната
страна при отказ от договора да търси задатъка в двоен размер, при условие, че
задължението по сделката не е изпълнено от страната, която е получила капарото.
Предвиждането на клауза за задатъка е въпрос на конкретно договаряне. Капарото е форма
на договорна отговорност за неизправната страна, произтичаща от неизпълнението на
поетите задължения. Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили – чл. 20а
от ЗЗД.
Т.е. настоящият състав на въззивната инстанция намира, че за безспорно установено
е, че М. Д. М. (тогава с фамилно име – Караджикова) е изправна страна по предварителния
договор, сключен на 19.02.2020 г. с ответника - Р.В., и е развалила същия, съгласно чл. 7 от
същия. Съгласно изричната клауза на чл. 7 от предварителния договор в случай, че
продавачът не изпълни поетите с договора задължения или неоснователно откаже да сключи
окончателен договор с купувача, както и в случай, че продавачът е декларирал неверни
данни и обстоятелства по чл. 4, ал. 4, купувачът има право едностранно и без предизвестие
да развали договора, като в този случай продавачът се задължава да върне на купувача
авансово изплатената като капаро (задатък) сума в двоен размер по банков път в тридневен
срок от развалянето на договора. Също така, в чл. 8 от договора е предвидено, че при
неизпълнение на поетите от купувача задължения или при неоснователен отказ да сключи
окончателен договор с продавача, то същия има право едностранно и без предизвестие да
развали договора като задържи заплатеното му капаро.
Следователно страните са уговорили при неизпълнение на предварителния договор
по вина на жалбоподателя (ответник по иска пред първоинстанционния съд) последният да
възстанови на М. Д. М. заплатеното от нея капаро, в двоен размер, т.е. 9 200 х 2 (18 400)
евро, или 35 987.27 лв. Нормата на чл. 93, ал. 2, изр. второ от ЗЗД не е императивна. Но в
случая установената с посочената разпоредба възможност изправната страна при отказ от
договора да търси задатъка в двоен размер при условие, че задължението по сделката не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, е уговорена между страните, подписали
предварителния договор от 19.02.2020 г. Ищцата е изправна страна по процесния
предварителен договор и като такава е титуляр на субективното право по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД
13
за заплащане на договорения задатък в двоен размер – претендиран в левовата му
равностойност. Искът с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД следва да бъде уважен за целия
предявен размер. С оглед на изложеното, настоящият състав приема, че Р. В. В. дължи на М.
Д. М. заплатения от последната при сключване на предварителния договор задатък – 9 200
евро, в двоен размер - 18 400 евро или 35 987.27 лв. – равностойността му в национална
валута (лева).
По изложените съображения, съдът счита, че предявеният иск с правно основание чл.
93, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите за сумата от 35 987.27 лв. е основателен и
доказан.
Задължението за заплащане на задатък по процесния договор е без определен срок,
поради което е приложима нормата на чл. 84, ал. 2 от ЗЗД, според която длъжникът изпада в
забава след покана. Такава покана (нотариалната покана) е връчена на ответника на
31.05.2020 г., но доколкото в нея е даден тридневен срок за доброволно изпълнение на
процесното задължение по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, ответникът е изпаднал в забава след изтичане
на този срок, т. е. на 04.06.2020 г. и от този момент дължи обезщетение за забавено
изпълнение в размер на законната лихва. Но в настоящия случай същата се претендира от
датата на исковата молба – 05.08.2020 г.
Въззивният съд напълно споделя и останалите мотивите към решението на първата
инстанция и препраща към тях в съответствие с разпоредбата на чл. 272 от ГПК.
Крайните изводи на въззивната инстанция съвпадат с тези на първоинстанционния
съд, поради което Решение № 260089/27.04.2021 г., постановено по гр. д. № 887/2020 г. по
описа на Окръжен съд – Плевен, следва да се потвърди.
Съобразно направеното искане и изхода на спора пред въззивната инстанция
ответникът следва да заплати на ищцата направените по делото разноски за въззивната
инстанция в размер на 1 500 лв., представляващи адвокатско възнаграждение, на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК.
По изложените съображения и на основание чл. 271, ал. 1, предл. първо от ГПК,
Апелативен съд – Велико Търново
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260089/27.04.2021 г., постановено по гр. д. №
887/2020 г. по описа на Окръжен съд – Плевен.
ОСЪЖДА Р. В. В., ЕГН ********** от гр. Ловеч, ******** да заплати на М. Д. М.,
ЕГН ********** от гр. София, ********** сумата от 1 500 (хиляда и петстотин) лв.,
представляващи адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
14
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд на Република
България в едномесечен срок от съобщението до страните, че същото е изготвено, при
наличие на предпоставките, визирани в чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15