№ 80
гр. Варна, 28.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
четиринадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
мл.с. Гинка Т. Иванова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело
№ 20243100502440 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 84466/22.10.2024г. /вх. No на ВРС/, подадена
от Е. Н. С., ЕГН **********, ****, срещу решение № 3391/01.10.2024г., постановено по
гр.д.№ 14428/2023г. по описа на ВРС, с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателката
срещу „Смени адреса” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. “Копнеж“ № 27, ет. 1, иск с с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 1000 щатски долара, представляваща
сума платенa на отпаднало основание - развален договор за депозит от 26.07.2023 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в
съда - 07.11.2023 г. до окончателното изплащане на сумата.
Във въззивната жалба се излага, че решението е неправилно, необосновано и
незаконосъобразно. Страната твърди, че срок не е уговарян в договора, както е видно от
представения екземпляр с исковата молба. В представения с отговора на исковата молба
договор за депозит от 26.07.2023г. била добавена на две места датата - 15.08.2023г., като
сочи, че това най-вероятно бил сторил ответникът. Ако било постигнато съгласие по
отношение на посочената дата, тя би следвало да фигурира и да бъде изписана и в двата
екземпляра на процесния договор. Фактът, че изобщо липсвала дата в представения към
исковата молба договор за депозит означавало, че липсвало съгласие между страните, т.е.
1
липсвало съвпадане на две насрещни волеизявления. ВРС не бил взел предвид и доводите на
ищцата, които били подкрепени от събраните в хода на процеса писмени доказателства, че
процесният договор за депозит от 26.07.2023г. бил развален поради неизпълнение на
задължението на ответната страна да посредничи при евентуалното бъдещо сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот. Не било изпълнено
насрещното задължение на ответника да договори със собственика на посочения недвижим
имот срока за сключване на предварителния договор за покупко- продажба. Видно от т. 3 на
договора, такъв срок не бил договорен. Съгласно т. 4, при непостигане на съгласие,
посредникът се задължавал да върне депозита и договорът се прекратявал. Не било
изпълнено и задължението на ответната страна да уговори и съществени условия от
предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот - неуточнен предмет
(неизяснена собственост и площ). Поради това, ищцата уведомила ответника, че се отказва
от сключването на предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот, на
инициирана от нея среща с Г. П., т.е. развалила била процесния договор за депозит. След
като договорът вече бил развален, ответната страна следвало да върне получената по него
процесна сума от 1000 щ.д., като получена на отпаднало основание. Свидетелските
показания на Г. П. не следвало да бъдат кредитирани като обективни и безпристрастни, тъй
като тя била служител на ответника и защитавала неговата теза. Представената от ответната
страна справка от Агенцията по геодезия, картография и кадастър с вписана площ на
процесния имот била с дата 31.08.2024 г. - повече от една година след сключването на
процесния договор за депозит, а представената от ищцата била с дата 27.07.2023 г. - към
момента на сключването му и предаването на процесната сума. Представените писмени
доказателства с отговора на исковата молба сочи, че били неотносими към спора. Договорът
за предаване на депозит не е бил известен на ищцата. Той касаел уговорки между други
страни, без да съдържа волеизявление на ищцата. В представения с отговора договор за
депозит от 26.07.2023г. била добавена на две места датата 15.08.2023г., като добавката била
извършена по всяка вероятност от ответника. Съдът изобщо не бил дал възможност на
ищцата да изрази становище по доказателствата. Въпреки това по съществото на спора
заявила, че срокът бил добавен само в единия екземпляр на договора, т.е. счита, че е
оспорила както съдържанието, така и истинността на документа. ВРС не бил обсъдил и че
не се стигнало до сключването на предварителен договор, именно поради неизпълнение
задълженията на ответника, да договори срок. Отделно сочи, че ищцата сама била
договорила цената от 120 000 евро, а не ответното дружество. Отправя доказателствено
искане за разпит на В. К., служител на „Адрес“ за установяване на горното обстоятелство.
Моли за отмяна на решението и за уважаване на претенцията й, както и за присъждане на
разноски.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба, с който се
сочи, че жалбата е неоснователна, а постановеното решение правилно и законосъобразно.
Ответникът не бил неизправна страна и претенцията правилно била отхвърлена.
Доказателственото искане било преклудирано. Моли за потвърждаване не решението и за
присъждане на разноски.
2
В открито съдебно заседание, ищцата се явява лично и с процесуален представител и
поддържа въззивната си жалба, а въззиваемата страна я оспорва. Страните претендират и
разноски, като въззивника за заплатена държавна такса във въззивното производство, а
въззиваемата страна по представен списък.
За да се произнесе по подадената въззивна жалба, настоящият състав съобрази
следното:
Първоинстанционното производство пред РС –Варна е образувано по искова молба,
депозирана от Е. Н. С., ЕГН **********, **** срещу „Смени адреса” ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. “Копнеж“ № 27, ет. 1, с която е предявен
иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 1000 щатски долара, представляваща сума платено на отпаднало основание
- развален договор за депозит от 26.07.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 07.11.2023 г. до окончателното
изплащане на сумата.
Ищецът излага, чрез пълномощника си Е. Й. Л. – дъщеря на ищцата, че във връзка
със закупуване на жилище се свързала с брокер Г. П. от агенция „Смени адреса“, който
предложил няколко жилища, но те не я удовлетворявали. Поддържа, че на 25.07.2023 г.
видяла обява за продажба на апартамент в интернет страницата на агенция за недвижими
имоти „Адрес“. Твърди, че позвънила на брокера, който се свързал с колегата си от другата
агенция и в 18:00 ч на същия ден отишли на оглед на апартамента в *****, който бил
показан от лице на име В.. Излага, че по настояване на брокерката спешно платила сумата от
1000,00 щ.д. за стоп-депозит на имота, която предала в брой, а по-късно подписали договор
за депозит. Поддържа, че съгласно т. 6 от договорът служи за разписка за оставената сума,
която съгласно т. 1 представлява депозит за закупуването на имота, представен на клиента от
посредника. Излага, че съобразно т. 5 от процесния договор депозитът представлява
гаранция за поет ангажимент от страна на клиента да закупи имота, а насрещното
задължение на ответника било да посредничи при евентуалното бъдещо сключване на
предварителен договор за покупко-продажба, както и да договори със собственика на имота
срока за това. Поддържа, че в т. 4 било договорено при непостигане на съгласие,
посредникът да върне депозита, а договорът се прекратява. Сочи, че не била сигурна кога ще
има сумата от 10 % за капаро на имота от цената в размер на 120000,00 евро и се разбрали,
когато има яснота, в началото на м. август 2023 г., да определят дата за капариране на имота.
Излага, че апартаментът бил обявен като тристаен, но точната му площ не и била съобщена,
а при извършената справка в АГКК, установила, че тя не е вписана, както и собствениците и
документите им за собственост. Последното притеснило ищцата и я накарало да се откаже от
по-нататъшни действия по закупуването на имота, и на 03.08.2023 г. се обадила на брокера
да каже, че се отказва и да поиска връщане на платената сума. Излага, че на последвалата
среща с брокера отново чрез него уведомила ответника, че се отказва от сключването на
предварителен договор за покупко-продажба, като така развалила договора за депозит. В
процеса ищцата се позозвава на следните причини за разваляне на договора поради
3
неизпълнение от насрещната страна: неуговорени съществени условия на предварителния
договор за покупко- продажба, който останал с неуточнен предмет предвид неизяснена
собственост и площ; недоговаряне на срок за сключване на предварителния договор със
собственика на имота, което се установявало от т. 3 на договора. Впоследствие последвала
комуникация между страните по повод връщане на сумата, но това не било сторено, а
изпратената нотариална покана до управителя на ответното дружество била връчена в
условията на отказ. По изложените съображения се моли за уважаване на иска и присъждане
на разноски.
В срока по чл. 131, ал.1 от ГПК ответникът „Смени адреса” ООД чрез адв. Т. М. Т.
оспорва иска. Не спори, че на 26.07.2023г. страните сключили процесния договор за депозит,
както и че ищцата заплатила по него 1000 щ.д. депозит за закупуване на апартамент № 29, с
адрес: ******, който бил гаранция за изпълнение на поетите задължения от страната, която е
дала депозита и ако тя не ги изпълни другата страна може да се откаже от договора и да го
задържи. Излага, че е изправна страна по договора, а ищцата не е. Твърди се, че в договора
била посочена дата за сключване на предварителния договор - 15.08.2023 г., а ищцата устно
поискала от ответника датата на сключване на окончателния договор да бъде в края на
ноември. Сочи се, че на деня на огледа ищцата подписала декларация, че признава ролята на
посредника - „Смени адреса“ ЕООД и се задължава да заплати комисионна в размер на 3%
от договорената цена, до два работни дни след подписване на предварителен договор.
Излага се, че на 27.07.2023г. е подписан договор за предаване на депозит с „Адрес
Недвижими Имоти“ ООД, по който изрично било посочено, че ответникът е посредник на
ищцата, както и че тя ще закупи имота при продажна цена 120 000 евро, краен срок за
сключване на предварителен договор 15.08.2023 г. и краен срок за сключване на окончателен
договор 30.11.2023 г. По договора ответникът платил 500 щ.д. депозит за закупуване на
имота при тези условия. На следващо място сочи за неотносимо твърдението, че в АГКК не
е посочена квадратурата на апартамента, а и от проверка в сайта на АГКК се установява, че
тя е посочена. Излага, че многократно е канил ищцата на срещи в офиса и до получаване на
исковата молба не е било ясна за причината, поради която тя не иска да подпише
предварителен договор за покупка на недвижимия имот, при условие, че са изпълнени
всички изисквания поставени от нея. Поддържа, че нотариалната покана е връчена по
личния адрес на управителя, поради което той отказал да я подпише. По изложените
съображения се моли за отхвърляне на иска. Иска се присъждане на разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от активно легитимирано
лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустима е и отговаря на
останалите съдържателни изисквания на чл.260 и чл. 261 ГПК и следва да бъде разгледана
по същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. В обхвата на така посочените
въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
4
разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания. Релевираните от въззивника такива се свеждат до неправилност на
изводите на съда.
Въззивната жалба разгледана по същество се явява неоснователна, при прието за
установено следното от фактическа и правна страна:
От фактическа страна:
Прието е за безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните, че са
подписали на 26.07.2024 г. „договор за депозит“, по който ищцата е платила сумата от 1000
щ.д.
Ищцата е ангажирала екземпляр от двустранно подписан договор за депозит от
26.07.2023 г. (л. 12) сключен с ответника, като в чл. 1 от същия страните са уговорили, че
ищцата предава на ответника „Смени адрса“ ЕООД сумата от 1000 щ.д. като депозит за
закупуването на следния недвижим имот, представен на клиента от посредника:
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2559.104.4.29, находящ се в *****, при офертна
продажна цена 125000 евро. С чл. 2 ищцата е декларирала, че желае да закупи посочения
имот, като с подписа си ангажира посредник в срок до 28.07.2023 г. да договори следните
параметри на сделката: 2.1 продажна цена от 120000 евро, 2.2. имотът да бъде закупен с
лични средства. В клаузата на чл. 3 е договорено при постигане на посочените в чл.2
параметри на сделката, сумата оставена като депозит да стане част от продажната цена на
имота, като клиентът се задължава в срок (оставено е бланково непопълнено поле на
мястото за посочване на дата) да сключи предварителен договор за покупко-продажба на
имота, в противен случай депозитът остава в полза на продавача. Съгласно чл. 4 при
непостигане на посочените параметри в договорения срок посредникът се задължава да
върне на клиента сумата, предадена като депозит в еднодневен срок и договорът се
прекратява. В чл. 5 страните са договорили, че депозитът има за цел да договори условията
по чл. 2 и следва да бъде предаден на собственика на имота описан в чл.1, като гаранция за
поет ангажимент от страна на клиента. Съгласно чл. 6 договорът служи като разписка за
оставената сума, а в чл.7 страните са декларирали, че са запознати с клаузите на договора,
който подписват в пълно съзнание.
Ответникът, от своя страна, също е представил препис от договора за депозит от
26.07.2023 г. (л. 48), който е с идентичен текст на представения от ищцата, но с попълнен
краен срок за сключване на окончателен договор – 15.08.2023г.
Ищцата е оспорила своевременно истинността на екземпляра на процесния договор,
представен от ответника. Заради извършено процесуално нарушение, въззивната инстанция
е открила производство по реда на чл. 193 от ГПК, като ищцовата страна, чиято е
доказателствената тежест, не ангажира надлежни доказателства, които да оборят
истинността на документа и да установят нейните твърдения. С оглед на изложеното и
съдът приема като доказателство по делото екземпляра от договора, представен от
ответника.
5
Ищцата е представила извадка от 27.07.2023 г. от онлайн Кадастрално
административна информационна система на АГКК за самостоятелен обект на собственост с
идентификатор 10135.2559.104.4.29 по КККР, в която не е посочена площта на апартамента
и се сочи, че собственикът е неидентифициран. Ищцата е представила справка и от дата
31.08.2024 г., в която е вписана площта на имота от 66,84 кв.м.
С декларация от 26.07.2023 г. ищцата е признала ролята на посредника и се е
задължила да заплати комисионна в размер на 3 % от договорната цена до два работни дни
след подписване на предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот,
съгласно договор за депозит от 26.07.2023г.
Ответникът е представил договор за предаване на депозит от 27.07.2023г., сключен
между него като посредник на купувача и „Адрес недвижими имоти“ като посредник на
продавача. В т.1 е уговорено, че с договора първият предава на втория сумата от 500 щ.д.
като депозит за закупуването на следния недвижим имот: самостоятелен обект с
идентификатор: 10135.2559.104.4.29 по КККР, находящ се на адрес: гр. Варна, ул. „Д-р
Анастасия Железкова" бл. 16, вх. Б, ет. 4, ап, 29. С т.1 ответното дружество е декларирало, че
е предложило на ищцата имота чрез съвместен оглед с посредника на продавача от дата
25.07.2023г., при което лицето желае да го закупи при продажна цена от 120000 евро, краен
срок за сключване на предварителен договор 15.08.2023г., краен срок за сключване на
предварителен договор 30.11.2023г. В т.4 страните са договорили сумата оставена като
депозит да бъде възстановена в деня на подписването на предварителен договор, за да бъде
внесена по банков път, като част от продажната цена на имота, а в т.5 при посочените
параметри на сделката посредникът на продавача се задължава да не предлага имота за
продажба до съгласуваната дата за подписване на предварителен договор, а именно
15.08.2023г., както и да го свали от реклама, в противен случай депозитът следва да бъде
възстановен в двоен размер на посредника на купувача. С т.6 страните са постигнали
съгласие от името на своите клиенти в срок до 15.08.2023г. да сключат предварителен
договор за покупко-продажба на имота.
В нотариална покана от 18.09.2023г., връчена чрез нотариус Ж. К. при отказ на
законния представител на ответника, ищцата сочи, че на 03.08.2023г. е уводомила
последния, че няма да се състои сключване на предварителен договор за покупко-продажба
на имот с адрес: ***** и предадената като депозит сума следва да се върне, но това не е
сторено, поради което го кани да възстанови сумата в петдневен срок от получаване на
поканата.
По делото са ангажирани и гласни доказателства посредством разпита на водената от
ответника свидетелка Г. Г. П., служител на ответното дружество. Свидетелката сочи, че си
спомня за процесния договор, сключен на нейния рожден ден. Сочи, че след като ищцата
изтеглила депозита, двете попълнили и разписали в два екземпляра договора за депозит.
Едната бланка оставила на ищцата, а другата взела, като по желание на клиента договорът
бил до 15.08. Ищцата разписала еднакво и двете бланки и знаела за датата на подписването
на предварителния договор. Свидетелката сочи, че сроковете определени от ищцата били
6
твърде дълги, но от ответното дружество се опитали по всякакъв начин да ги постигнат, като
срокът за окончателен договор бил ноември месец. Излага, че е присъствала на всички
огледи, тъй като винаги взимала ищцата от вкъщи с колата и я връщала до вратата. Имотът
бил обявен на 125000 евро в началото, а ищцата искала 120 000 евро, като свидетелката
договорила такава с колегите си от „Адрес“. Сочи, че на огледа присъствал колегата от
„Адрес“ В. К., който отключил имота. Поддържа, че ищцата сама намерила имота.
Свидетелката сочи, че обяснила на ищцата, че половината депозит се предава, тъй като
имотът не е техен. Излага, че е показала на ищцата и договора с „Адрес“. Сочи, че
многократно са канили ищцата в офиса, обадил се и мениджъра на свидетелката, но ищцата
отказала. Излага, че с предаването на половината депозит се гарантира, че продавачът трябва
да спре имота, а да има сигурност за него и за това половината пари отишли за продавача, а
другата половина останали в офиса на ответника много дълго време. Сочи, че продавачът е
знаел за предаването и приемането на сума, т.нар. „стоп-депозит“.
Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на
страните, съдът достигна до следните правни изводи:
За успешното провеждане на предявения иск, в тежест на ищцата е да установи в
условията на пълно и главно доказване наличието на валиднo облигационно
правоотношение между страните по сключен „договор за депозит“ от 26.07.2023г., по силата
на който ищцата е заплатила сумата от 1000 щ.д., а ответникът е поел задъжението да
посредничи при бъдещо сключване на предварителен договор за покупко-продажба, да
договори със собственика на имота срока за това, както и да уточни предмета по площ и
собственост; прекратяване действието на договора поради разваляне на същия поради
неизпълнени задължения на ответника - не е договорил срок за сключване на
предварителния договор, като не е уточнил и площта и собствеността на имота. В тежест на
ответника, с оглед предприетата от него защита е да установи фактите по възраженията си,
от които черпи изгодни за себе си последици, а именно: да докаже наличието на твърдяното
основание за получаване на сумите, че е изправна страна по договора; че ищцата не е
изправна страна по договора, тъй като неоснователно е отказала да подпише предварителен
договор за покупка на недвижимия имот.
Страните не спорят, че са подписали на 26.07.2024 г. „договор за депозит“, по който
ищцата е платила сумата от 1000 щ.д. но спорно е съдържанието на договора и то относно
попълнената в екземпляра, представен от ответника дата. Както се посочи по-горе при
обсъждане на фактическата обстановка, не се установи неистинността на договора, който
ответникът представя. Този договор обвързва ищцата, доколкото носи неин подпис, поради
което и съдът следва да основе решението си на него.
Неоснователни са и възраженията на ищцата, че съдът не следва да кредитира
показанията на разпитаната свидетелка, доколкото същата е служител на ответното
дружество. Съдът след като извърши преценка съобразно разпоредбата на чл. 172 от ГПК,
намира, че показанията на свидетелката кореспондират с останалия събран доказателствен
материал по делото. Не са ангажирани доказателства за обратното.
7
Видно от съдържанието на договора, ответникът е поел задължение да договори от
името на клиента със собственика на посочения в договора имот определени параметри на
сделка, която страните да сключат. В замяна, ищцата е заплатила депозит, който да й
гарантира, че имотът няма да се предлага на други лица. Параметрите са ясно посочени в
чл.2, а именно - продажна цена от 120 000 евро и срок за постигане на продажната цена –
15.08.2023г. Изрично е посочено, че в случай, че не се постигне тази продажна цена, то
депозитът следва да се върне. В договора също така е изрично предвидено, че при достигане
на параметрите и отказ на ищцата да сключи предварителен договор до същата дата –
15.08.2023г., то депозитът остава в полза на Продавача.
Извън посочените параметри липсват други уговорки между страните, каквито
твърдения навежда ищцата. Имотът е конкретно и точно посочен със своя идентификатор и
адрес, като ищцата е изразила своето съгласие. Страните не са предвидили ответникът да е
задължен да извърши уточнения по площта и собствеността на имота. Изрично ищцата
сочи, че е достигната цена от 120 000 евро, като и в тази част ответникът е изпълнил своето
договорно задължения. Това се потвърждава и от ангажирания от ответника Договор за
предаване на депозит от 27.07.2023г. По отношение на срока, както се посочи по-горе,
същият е фиксиран на 15.08.2023г., като свидетелката П. потвърждава, че това е била
изричната воля на ищцата.
С оглед на изложеното и не се установи твърдяното неизпълнение от страна на
ответника, а напротив всички параметри, за които страните са постигнали съгласие в
процесния договор са били постигнати от ответника, като ищцата не е имала основание за
отказа да сключи предварителния договор, а още по-малко да развали договора. На
основание чл. 3 от договора за депозит от 26.07.2023г. в този случай и заплатеният депозит
остава в полза на Продавача.
Въззивният съд достигна до идентични на първата инстанция изводи, поради което и
препраща към мотивите на първоинстанционния акт изцяло съгласно чл.272 ГПК. Поради
изложеното, решението следва да бъде потвърдено.
По разноските в производството:
При този изход от спора, разноски се дължат на въззиваемата страна. Същата
претендира разноски както за въззивна, така и за първа инстанция.
Разноски за въззивната инстанция следва да се присъдят, като същите са в размер на
заплатеното адвокатско възнаграждение от 400лв. Разноските за първа инстанция, обаче, не
следва да се присъждат на този етап от производството. Пред първата инстанция, ответната
страна е отправила искане за присъждане, което обаче, първоинстанционният съд с
решението си не е уважил, поради липса на доказателства, че претендираното
възнаграждение е заплатено. В тази хипотеза страната е следвало да упражни правата си по
реда на чл. 248 от ГПК, което не е сторено и в този смисъл решението на първата инстанция
в тази част по разноските следва да се счита за стабилизирано.
8
Водим от горното, съдебният състав,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 3391/01.10.2024г., постановено по гр.д. № 14428/2023г.
по описа на ВРС, 20 с-в.
ОСЪЖДА Е. Н. С., ЕГН **********, ****, ДА ЗАПЛАТИ на „Смени адреса” ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. “Копнеж“ № 27, ет. 1,
сумата от 400 лв. /четиристотин лева/, представляваща заплатено адвокатско
възнаграждение за въззивната инстанция, на основание чл. 78 ал.1 от ГПК.
Решението не подлежи на касационно обжалване (чл. 280, ал.3, т.1 ГПК).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9