РЕШЕНИЕ
№ 887
гр. Пловдив, 27.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Величка П. Белева
Членове:Надежда Н. Дзивкова Рашкова
Виделина Ст. Куршумова
Стойчева
при участието на секретаря Тодорка Г. Мавродиева
като разгледа докладваното от Надежда Н. Дзивкова Рашкова Въззивно
гражданско дело № 20235300501448 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. на ГПК.
Производството е образувано по въззивна жалба на А. И. И. против
Решение № 1413/30.03.2023г., постановено по гр.д.№ 13548/2022, ПдРС, с което е
отхвърлен предявения от жалбоподателя против Теа сити груп ЕООД осъдителен иск
по член 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на получената от ответника сума от 5000 евро,
представляваща стоп-капаро, уговорена в сключения между ищеца и ответника
договор за получена сума от 22.03.2022 г..
Жалбоподателят А. И. поддържа, че решението е неправилно и
незаконосъобразно. Излага доводите си, че даденото стоп капаро е въз основа на
договор от 22.03.2022г., който е развален от него по вина на продавача. Посочва, че
към момента на сключване на договора не е знаел, че имотът е обременен с тежести.
Поддържа, че този факт му е станал известен едва след кандидатстване за кредитиране
от банкова институция. Твърди, че въпреки даденият срок за заличаване на вписаните
възбрани с оглед получаване на кредит, продавачът категорично е отказал да ги заличи.
Именно този факт е станал причина за разваляне на договора. В същото време по
делото ответникът не е установил, че е получил разрешение за строеж и акт 14 за
сградата, което навежда на извод, че е налице още едно неизпълнение от страна на
продавача. Поддържа и че още към момента на сключване на предварителния договор
е въвел като условия банково финансиране, което не е било възможно по вина на
продавача. Ето защо счита, че е налице невъзможен предмет на договора. Моли за
1
отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново такова, с което се уважи
предявения иск. Претендира разноски.
Въззиваемата страна „Теа сити груп“ ЕООД оспорва въззивната жалба, като
поддържа правилност и законосъобразност на постановеното решение. Развива
доводите си за сключен договор за строителство помежду им, като уговореното „стоп
капаро“ е имало за цел да се запази имота и да не се предлага на други лица. Твърди,
че в договора им не е въвеждано условие за заличаване на вписани възбрани.
Дружеството не е отказвало да сключи предварителен договор. Доколкото вписванията
в имотния регистър са публични, то купувачът при полагане на дължимата грижа би се
удостоверил за състоянието на имота. Едва при евентуално подписване на
предварителен договор страните са могли да въведат като условия вдигане на
наложени възбрани върху имота. Като условие за сключване на договора не е въведено
и финансиране от банкова институция. По отношение на съставянето на Акт 14 за
сградата твърди, че дружеството е уведомило жалбоподателя за изготвянето му, но И.
не се е явил в офиса на дружеството, за да се запознае с него. Още повече, че в
изявлението за разваляне на договора не е поставяно условия за представяне на акт 14.
В обобщение счита, че за жалбоподателя не е възниквало право да развали договора, че
е неизправна страна, поради което и не му се дължи връщане на даденото. Моли за
потвърждаване на обжалваното решение. Претендира разноски.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, изхожда от легитимирано лице
– ищец, останал недоволен от обжалвания съдебен акт, откъм съдържание е редовна,
внесена е ДТ, поради което и се явява допустима.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само по
въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното
решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във
въззивната жалба.
По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение,
съдът намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по иск,
който му е подсъден, произнесъл се е в законен състав и в рамките на изложените
фактически твърдения и е дал търсената защита.
Предявеният иск е за връщане на даденото по договор, който е развален поради
неизпълнение от страна на ответника , с пр. осн. чл.55, ал.1, пред. трето от ЗЗД –
връщане на даденото на отпаднало основание.
От фактическа страна по делото се установява , че на 22.03.2022г. ищецът А. И.
е сключил договор с „Тея сити груп“ ЕООД за запазване и непредлагане на други
купувачи на конкретно посочен и подробно индивидуализиран недвижим имот /
съставляващ жилищна сграда А, в ПИ 47295.53.**, ведно с идеални части от земята, от
проектираните две нови жилищни сгради в общото ПИ, в с. М., м. П***/, като му е
предал сумата от 5 000евро, представляваща „стоп капаро“. Страните са договорили да
2
подпишат предварителен договор за строителство до 29.07.2022г., като клиентът с
подписване на предварителния договор преведе разликата до 30% от договорената
обща стойност на имота. Окончателният договор за строителство ще се подпише след
издаване на Акт 14 , на базата на който купувачът ще търси одобрение на банков
кредит в срок до 29.07.2022г. Цената на капарирания обект е 170 000евро без ДДС.
Страните да се уговорили и стойността на капарото да бъде загубено ако има отказ от
сключване на предварителен и окончателен договор от страна на купувача.
Представени са копия от 2 броя постановления за налагане на възбрана върху
имоти на дружеството, сред които и земята, върху която ще се строи имота, описан в
договора от 22.03.2022г.., които възбрани служат за обезпечение на публични вземания
за над 250 000лева.
Представено е копие от писмо, изпратено по електронна поща от Тея сити груп
ЕООД до ищеца, с което го уведомяват, че от 20.06.2022г. има издаден Акт обр.14 и го
канят в офиса на дружеството за подписване на предварителен договор.
Приложено е уведомление изпратено по електронна поща от И. до дружеството,
в която заявява, че му е станало известно , че върху имота, който е предмет на
договора са наложени множество възбрани, поради което той се отказва от сключване
на предварителен или окончателен договор, т.к. не може да получи банково
финансиране , а и при тези условия той няма интерес от сключване на договора.
Изразил е готовност, ако в срок от 10 дни възбраните и тежестите бъдат заличени, да
сключи договора, като в противен случай, същото уведомление да се счита за
изявление за прекратяване на договора по вина на дружеството и покана за връщане на
капарото.
Приложена е и справка от АВ по партидата на дружеството, от която се
установява, че върху процесния имот са налице няколко вписани възбрани.
По делото е представено и удостоверение от НАП, от което се установява, че
към 10.01.2023г. дружеството няма публични задължения. Като в тази връзка са
приложени и разпореждания на публичен изпълнител за прекратяване на
производството поради погасяване на вземанията и вдигане на наложените
обезпечителни мерки.
По делото са събирани и гласни доказателства , разпитвана е свидетелката Д. И.,
*** на ищеца, поради което и показанията й ще се ценят при приложение на нормата
на чл.172 от ГПК. Свидетелката твърди, че брокер ги е завел в къщата, собственост на
дружеството в един от почивните дни – събота или неделя. Къщата била завършена на
груб строеж. Те харесали имота и след ден-два отишли в офиса на собственика и
разговаряли кога ще бъде завършена. Казали на управителя, че ще теглят кредит, а той
им обещал да им съдейства с всички необходими документи. Тогава договорили и
заплащането на стоп-капарото и още в същия ден му го оставили. Започнали да търсят
3
банково кредитиране, но получили откази, защото се оказало, че имотът е с тежести.
Тогава отново се срещнали с управителя на дружеството, който ги успокоил, че знае за
това, но докато дойде момента на сключване на договора, всичко ще бъде погасено и
няма да има възбрани върху имота. Съпругът й звънял на управителя на дружеството
почти всяка седмица, провел и срещи с инспектора от НАП, от където му отговорили,
че задълженията са на стойност над стойността на имота. При получаване на поканата
за явяване за сключване на договора възбраните не били вдигнати и те се изплашили,
че не могат да закупят имота.
При тази фактическа обстановка се правят следните изводи: На първо място е
необходимо да се установи какъв е предмета на договорните отношения между
страните. Безспорно е, че ищецът И. е предал на ответника „Теа сити груп“ ЕООД
сумата от 5000 евро, договорено като „стоп капаро“. Насрещното задължение било да
не се предлага на други купувачи процесния имот, съставляващ жилищна сграда А, в
ПИ 47295.53**, ведно с идеални части от земята, от проектираните две нови жилищни
сгради в общото ПИ, в с. М., м. П***. В същия договор страните са договорили
подписване на предварителен договор за строителство и сключване на окончателен
договор за строителство и двата до 29.07.2022г. Съдът намира, че тези договорки не са
взаимно свързани ако липсва уговорка за прехвърляне на собственост – било на
правото на строеж на описания имот, било на правото на собственост върху него. Това
е така, т.к. договорът за строителство би имал предмет ако лицето, което възлага
договора е собственик на земята или на правото на строеж, или ако е собственик на
сграда , изградена в груб вид – за довършването й. В настоящия случай такова право
на собственост от страна на даващия капарото няма. От друга страна, първата част на
договора сочи на намерение за закупуване на имот и за продажба на имот –
„получателят се задължава, срещу така полученото капаро да запази и не предлага
повече на други купувачи следния недвижим имот : …“. Уговорка за сключване на
предварителен договор или окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия
имот, обаче, липсва. При това положение даването на капаро се явява лишено от
предмет, т.к. същото би имало смисъл само при уговорка за продажба на имота.
Не може да се приеме, че даването на капарото е било във връзка с уговорката
за договор за строителство или сключването на предварителен такъв, т.к. това
противоречи на поетото задължение от получателя на сумата – да не предлага имота на
други купувачи.
Ето защо съдът намира, че процесния договор е лишен от предмет. Такъв
договор на осн. чл.26, ал.2 от ЗЗД е нищожен. Нищожните договори не могат да бъдат
разваляни, т.к. те изначално не пораждат правно действие. В този случай връщане на
даденото по нищожен договор е иск за връщане на дадено без основание – чл.55, ал.1,
предл първо от ЗЗД. Такъв иск , обаче не е предявяван. Предявеният иск за връщане на
4
даденото по договор, който е развален. Това е иск за връщане на даденото на
отпаднало основание – чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД . Чл.55 от ЗЗД предвижда три
отделни хипотези за връщане на даденото – без основание, на неосъществено
основание и на отпаднало основание. Това са три отделни и самостоятелни иска и е
недопустимо съдът да излиза извън предмета на делото и да разглежда непредявени
искове. Това би противоречало на диспозитивното начало в граждански процес,
прокламирано в чл.6 от ГПК.
По изложените съображения, съдът намира така предявеният иск за
неоснователен, поради което и същият следва да бъде отхвърлен.
Първоинстанционното решение, като постановено при същия краен резултат,
макар и по различни съображения , ще следва да бъде потвърдено.
На осн. чл.78 от ГПК жалбоподателят ще следва да бъде осъден да заплати на
въззиваемата страна, сторените разноски пред настоящата инстанция в размер на
1278лв. Не може да бъде уважено направеното възражение за прекомерност, доколкото
договореното и заплатено възнаграждение е под минимума, определен в Наредба
№1/2004 МРАВ.
С оглед на изложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1413/30.03.2023г., постановено по гр.д.№ 13548/2022,
ПдРС.
ОСЪЖДА А. И. И., ЕГН **********, да заплати на „Тея сити груп“ ЕООД, ЕИК
***, сумата от 1278лв. разноски пред въззивната инстанция, съставляващи заплатено
адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5