№ 15030
гр. София, 01.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И.
като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско
дело № 20221110160358 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава осемнадесета, Раздел I, чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба, подадена от В. В. Я., ЕГН **********, чрез
адв. В. Т., с която срещу „фирма“ ЕООД, Сфирма, „фирма“ ООД, Г. Е. Е., Р. И. С., К. Д.
Т. и Т. Д. Д., е предявен иск за признаване за установено по отношение на ответниците,
че ищецът е титуляр на право на квазиползване по чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), като съгласно
същото има право да ползва 25 % идеални части от незастроената част от поземлен
имот с идентификатор ***, находящ се на адрес /населено място/ целият с площ 655
кв.м., както и иск по чл. 109 ЗС срещу ответника „фирма“ ЕООД за осъждане на
последния да му предостави достъп до незастроената част от имота.
В исковата молба ищецът твърди, че е единствен собственик на недвижим имот –
апартамент, находящ се на втори етаж в жилищна сграда с адрес: /населено място/
Поддържа още, че като такъв притежава и идеални части от общите части на сградата
и 25 % идеални части от правото на строеж върху дворното място, което съгласно
скица № 15-686044/29.07.2019 г. представлява поземлен имот с идентификатор № ***,
с адрес на поземления имот: /населено място/ Поддържа, че дворното място към
момента на построяването на сградата е било държавна собственост, като в полза на
праводателите на ищеца е било прехвърлено право на строеж след построяването на
сградата, заедно с правото на собственост върху изградения апартамент на втория етаж
с обща площ 201,51 кв.м. през 1968 г. Не му е известно кое лице и кога е построило
сградата, като поддържа, че след 1945 г. държавата е отчуждила обекти в нея, заедно с
идеални части от дворното място, а впоследствие е продала на частни лица имот,
заедно с право на строеж. Уточнява, че притежава 25 % от правото на строеж,
съответно счита, че има право да ползва 25 % от незастроената част на имота. Сочи, че
правото на собственост върху земята, върху която сградата е построена се съпритежава
от ответниците, като единствено ищеца има право на строеж върху земята. Твърди
още, че към датата на подаване на исковата молба в съда, ответникът „фирма“
възпрепятства ползването на дворното място по предназначение, тъй като достъпът до
1
него е ограничен с врата, управлявана с дистанционно управление, което доколкото му
е известно се ползва само от дружеството и неговите клиенти, а паркоместата се
отдавали под наем на трети лица. Излага доводи, че като собственик на идеални части
от правото на строеж върху мястото, съгласно чл.15, ал.3 /отм./ ЗС има право да
ползва незастроената част от имота, която се ползва като паркинг. За целта отправил
покана до ответника с искане да му бъде предоставен достъп до дворното място, но му
било отказано с доводи, че може да ползва същото само за осъществяване достъп до
самостоятелния обект, позовавайки се на нормата на чл.64 ЗС. Според ищеца тази
норма е неприложима, тъй като правото му се основава на разпоредбата на чл.15, ал.3
(отм.) ЗС, действала към момента на построяване на сградата и придобиване на имота
от негова страна. По изложените в исковата молба доводи и съображения ищецът
обуславя правния си интерес от предявяване на искове за признаване на правото му на
ползване на 25 % ид.ч. от незастроената част от дворното място и за осъждане на
ответника „фирма“ ЕООД да му предостави достъп до незастроената част от терена за
паркиране. Претендира разноски за производството.
В срока по чл.131 ГПК от ответника „фирма “ ЕООД е постъпил отговор, с който
исковете се оспорват като недопустими и неоснователни. Оспорва се ищецът да е
титуляр на право на квазиползване върху незастроената част от дворното място на
соченото от него в исковата молба правно основание. Счита, че ищецът е собственик
единствено на самостоятелния обект в сградата, заемащ целия втори етаж, но не
притежава право на собственост върху земята, за разлика от останалите собственици
на самостоятелни обекти в сградата, които притежават и идеални части от дворното
място. Сочи се, че процесният недвижим имот на втория етаж от сградата е бил
придобит през 1968 г. по силата на договор за продажба на държавен недвижим имот
/жилище/ съгласно Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд,
предоставен на народните съвети от 01.09.1968 г. Поддържа, че съгласно този договор
самостоятелният обект на втория етаж е бил прехвърлен на праводателите на ищеца с
латентно право на строеж върху земята, обособено в самия самостоятелен обект и не е
предвидено право на строеж извън хипотезата на чл.64 ЗС. Оспорва имотът някога да е
бил еднолична държавна/общинска собственост. Посочените идеални части от
дворното място, с които самостоятелния обект е одържавен през 1949 г., са останали
държавна собственост към 1968 г. – в изпълнение на разпоредбата на чл.15, § 4,
изр.последното от Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд
/НПЖДЖФ/. Сочи, че към 1993 г. идеалните части от имота, припадащи се към
самостоятелния обект, разположен на втория етаж от сградата, са били частна
държавна собственост, а към 1999 г., по силата на § 42 от ПЗР на ЗОС същите са се
превърнали в частна общинска собственост. Ето защо, Сфирма се явява съсобственик
наред с ответното дружество и останалите етажни собственици, ответници по делото.
Оспорва твърденията в исковата молба, че единствено дружеството ползва дворното
място, като отдава под наем паркоместа на трети лица. Автоматичната врата на
дворното място е била монтирана по решение на ОС на ЕС от 11.05.2018 г., като всеки
един от собствениците на самостоятелни обекти в сградата, притежаващи и
съответното право на собственост върху земята, притежавал дистанционно управление
за автоматичната врата и възможност да ползва двора за паркиране. По изложените в
отговора доводи и съображения ответникът поддържа становище, че ищецът, в
качеството си на собственик на самостоятелен обект и носител на право на строеж
върху земята, може да използва дворното място само за достъп до сградата, но не и за
други дейности /включително паркиране/, които биха лишили от съдържание правото
на собствениците на земята. В тази връзка уточнява, че сградата разполага с общ
централен вход от към /населено място/“, който позволява лесен и безпрепятствен
достъп до самостоятелния обект, находящ се на втория етаж. По изложените
2
съображения се иска отхвърляне на предявените искове и присъждане на направените
в производството разноски.
По делото при предходното му разглеждане от първоинстанционния съд е
постъпило писмено становище от М. В. Х., К. Д. Т. и Т. Д. Д., с което са заявили, че са
собственици на самостоятелни обекти в сградата, както и че притежават идеални части
от правото на собственост от поземления имот, в който сградата е построена. Оспорват
предявените искове, тъй като считат, че ищецът има единствено право да ползва
дворното място за достъп до собствения си апартамент, но не и да ползва
незастроената част от имота съобразно изложеното в исковата молба.
Отговор на исковата молба е подаден и от ответника Р. И. С. чрез назначения й от
съда особен представител адв. М. М., с който предявеният срещу нея установителен
иск е намерен за основателен.
Софийски районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за
установено следното от фактическа страна:
С доклада по делото, на основание чл. *, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК за безспорни между
страните и ненуждаещи се от доказване са обявени следните обстоятелства:
- че ответниците притежават право на собственост върху съответните
самостоятелни обекти, находящи се в сградата на /населено място/, както и че само
ответниците притежават правото на собственост върху поземления имот;
- че ищецът е носител на правото на собственост на 25 % ид.ч. от общите части
на сградата и толкова от правото на строеж върху поземления имот, в който сградата е
построена;
- че достъпът до незастроената част от имота не е свободен за паркиране на
автомобили.
Страните не спорят също така, че ищецът е поискал да му се предостави достъп
до вътрешността на незастроената част от поземления имот за паркиране на
автомобил, както и че към приключване на съдебното дирене пред настоящата
инстанция, Я. не е разполагал с такъв.
Ищецът се легитимира като собственик на апартамента, разположен на втория
етаж в жилищната сграда, построена в процесния поземлен имот на адрес: /населено
място/, целият с площ от 201,51 кв.м., заедно с прилежащото към същия помещения,
както и припадащите се на апартамента 25 % идеални части от общите части на
сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което
сградата е построена, въз основа на договори за покупко-продажба на идеални части от
недвижим имот от 27.12.2016 г. (н.а. № *, том I, рег. № *, дело № ** г. на нотариус, рег.
№ *) и от 20.12.2004 г. (н.а. № 16, том III, рег. № *, дело № * г. на нотариус, рег. № *).
Както се посочи и по-напред, не е спорно между страните, че всички ответници
съпритежават правото на собственост върху поземления имот, като доколкото предмет
на спора е обемът права на ищеца, не тези на ответниците, то и не следва да се
обсъждат подробно писмените доказателства, удостоверяваща правата на останалите
ответници, с изключение на тези на Сфирма.
По делото е установено също, че сградата е била построена въз основа на
строителни книжа през 1932 г. от наследници на Н. Ц..
Приет като доказателство по делото е акт за завземане на недвижим имот, бивша
собственост на Б. А. К. от гр. София, за държавен № 497, съставен на 12.09.1949 г. на
основание ЗОЕГПНС по преписка № 1790/48 г., V район, одържавен с Постановление
№ 21 от 04.04.1949 г. за следния недвижим имот: апартамент на /населено място/,
3
състоящ се от пет стаи и кухня и съответните идеални части от общите части на
сградата и мястото, с припадащите се таванско и зимнично помещение. Съгласно акта
за държавна собственост същият имот на 13.09.1949 г. е бил предаден на Софжил фонд
съгласно параграф 51 от Правилника за приложението на ЗОЕГПНС.
С решение от 23.03.1968 г. на Ленински районен народен съвет на основание т. 14
от Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд, се предвижда
апартамент, находящ се на втори етаж в жилищната сграда на адрес: /населено място/
с площ 201,51 кв.м., заедно с избено и таванско помещение, както и 25 % идеални
части от общите части на сградата и 25 % правото на строеж върху дворното място,
цялото с площ 660 кв.м., да се продаде на М. Я. Г. и М. А. Н., софийски жители,
непритежаващи недвижими покрити имоти.
С договор за продажба на държавен недвижим имот съгласно Наредбата за
продажба на жилища от държавния жилищен фонд, предоставен на народните съвети
от 01.09.1968 г., сключен между председателя на ИК на Ленински районен съвет,
действащ съгласно решение на ИК на като представител на председателя на ИК на
СГНС и М. Я. Г. и М. А. Н., жители на гр. София, /населено място/, в изпълнение на
решение на председателя на ИК на Ленинския РНС от 04.05.1968 г., утвърдено от
министъра на архитектурата и благоустройството, купувачите са придобили в
съсобственост правото на собственост върху апартамент, находящ се в жилищната
сграда на адрес: /населено място/ с площ 201,51 кв.м., заедно с избено и таванско
помещение, както и 25 % идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж върху дворното място, за сумата 14 747 лева, от която 4 447 лева,
съставляваща 30 % от стойността на имота, е внесена като първоначална вноска, а
останалата част е предвидено да се дължи разсрочено за срок от 20 години на равни
месечни вноски.
Не е спорно също така, че 25 % идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, съответстващи на притежаваните от ищеца 25 % идеални части от
правото на строеж върху мястото, в което сградата е построена, се притежават от
Сфирма. За същите е съставен акт за частна общинска собственост № 1032/30.12.2021
г., съставен на основание чл. 2, ал. 1, т. 1 и т. 2 и чл. 59 ЗОС.
На 25.03.2003 г. е било проведено общо събрание на етажните собственици от
процесната етажна собственост, на което е взето решение, че етажната собственост,
чрез своя управител може да отдава под наем места за паркиране в дворното място на
лица, които не живеят в сградата.
От съдържанието на протокол от общо събрание на етажните собственици от
процесната етажна собственост от 11.05.2018 г. се установява, че са взети решения да
се насипе с чакъл паркинга и да се поставят бордюри, да се поръча изработка и
монтаж на автоматична врата към дворното място и допълнителна пешеходна врата
към пешеходната алея.
От събраните по делото в хода на съдебното дирене пред настоящата инстанция
гласни доказателствени средства чрез разпитите на свидетелите Н. А. и Н. С., се
установява следното:
Свидетелят А. познава имота на ищеца от 2019 г., когато дружеството, в което
свидетелят работи, е било натоварено да извърши строително - ремонтни дейности в
апартамента. При извършването им се наложило да се изхвърля и изнася боклук,
както и да се внасят материали. От страна на изпълнителя е било поискано
осигуряване достъп до дворното място за паркиране на автомобил там, тъй като в
центъра на гр. София паркирането е затруднено, което още повече затруднявало
осъществяването на ремонта. Ищецът отговорил, че не може да бъде предоставен
достъп, а според свидетелката е била налице възможност да се паркира в двора. През
4
2023 г. се наложило да се извърши оглед на климатичните тела в апартамента на
ищеца и отново не бил предоставен достъп за паркиране на автомобил, за да се
пренесат стълби и инструменти. Достъпът до вътрешността на дворното място за
автомобили съгласно показанията е ограничен с бариера и врата, управляващи се
дистанционно. От показанията на този свидетел става ясно, че сградата има два входа,
съответно имотът до ищеца може да се достъпва през същите. Свидетелят е изразила
пред съда предположение, че по-малкият (заден) вход се достъпва през двора.
Свидетелят С. до м.11.2023 г. е изпълнявал длъжност „домакин“ в Адвокатско
дружество „***“. Офисът на дружеството се намирал в процесната сграда на /населено
място/ Свидетелят е бил и управител и касиер на Етажната собственост за периода
2013 г. - 2022 г. Занимавал се с финансовите въпроси на Етажната собственост и с
ремонтите. Свидетелства, че дворът на имота се ползвал се като паркинг и там
паркирали собствениците, които имали разпределени от общото събрание паркоместа
кой колко места може да ползва - „фирма“ (7 места), „фирма“ (3 места), „Галерията“ (1
място), К. и Т. Д.и (1 и 1 ползвано за товаро-разтоварна дейност). Достъпът до
паркинга се осъществявал откъм /населено място/“ през безистен с портална врата с
дистанционно. До тази врата имало и врата за пешеходен достъп до вътрешността на
двора, която се отключвала с ключ. През двора се достъпвал вътрешният вход към
сградата и другото стълбище. Всички етажни собственици, вкл. и ищецът имали ключ,
съответно възможност за осъществяване на достъп през този пешеходен вход. Ищецът
не разполагал с дистанционно управление за порталната врата. Съгласно показанията
общо събрание на етажните собственици е взело решение дворното място да се ползва
по описания начин. Ищецът е искал да ползва двора за паркиране на автомобил, но
общото събрание не е взело решение, с което да му се разреши това.
При така установеното от фактическа страна, съдът приема от правна
страна следното:
Предвид анагажираните в производството фактически твърдения от страните,
съставляващи основание на предявените искове и възраженията на ответниците, следва
да се приеме, че съдът е сезиран с искове с правно основание чл.124, ал. 1 ГПК, вр. чл.
15, ал. 3 ЗС (отм.) и чл. 109 ЗС.
По предявения иск с правно основание чл.124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС
(отм.) в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в
сградата на процесния адрес, която е била построена в държавен имот, че в полза на
праводателите му по надлежния законов ред е било учредено право на строеж,
включващо и правото да се ползва незастроената част от имота.
В тежест на ответниците е да установят възраженията си и своите права върху
имота, изключващи твърдяното от ищеца право.
По иска по чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.):
От събраните в хода на производството доказателства съдът приема, че ищецът
притежава 25 % идеални части от общите части на правото на строеж върху
поземления имот, в който сградата е построена. Следва да се даде отговор на въпроса
какво е съдържанието на това право на строеж и дали същото включва и
правомощието да се ползва в съответстващ обем и незастроената част от дворното
място за целите, за които същото се ползва от собствениците на поземления имот,
притежаващи и самостоятелни обекти в сградата на процесния адрес.
Съгласно първоначалната редакция на чл. 15 ЗС отстъпването в полза на
кооперативни или на други обществени организации и на отделни граждани правото
да се построи сграда върху държавна земя и да се придобие правото на
собственост върху сградата става с разрешение на Министерския съвет.
5
Преотстъпването на това право не се допуска, освен ако това бъде позволено по същия
ред. По същия начин се отстъпва възмездно или безвъзмездно, на кооперативни или на
други обществени организации правото на ползуване върху държавни имоти.
С ДВ бр. 12 от 1958 г. се предвижда отстъпването в полза на кооперативни или
на други обществени организации и на отделни граждани правото да се построи
сграда върху държавна земя и да се придобие правото на собственост върху сградата
да става от съответния орган по чл. 13.
Съгласно изменението в ДВ, бр. 87 от 1974 г. право да се построи сграда върху
държавна земя и да се придобие право на собственост върху сградата (право на
строеж) се отстъпва на самоуправляващи се стопански организации, кооперации, на
други обществени организации и на граждани по реда на чл. 13 (чрез замяна).
С тези изменения е създадена и новата разпоредба на чл. 15, ал. 3 ЗС, съгласно
която правото на строеж включва ползването и на незастроената част от земята.
С решение № 160 от 30.12.1986 г. по гр. д. № 73/86 г., ОСГК, е възприето, че
отчуждаването на застроени и незастроени недвижими имоти, които са предназначени
за мероприятия на държавата, на кооперации и обществени организации по
застроителния и регулационен план, както и предоставянето на право на строеж
върху такива имоти в полза на кооперации, други обществени организации и
граждани се осъществява с административни актове на определени от закона
органи на държавно управление. Актът за отстъпване на правото на строеж е
стабилен административен акт, а не волеизявление на органа на държавно управление
като равнопоставена страна по сделка.
Възприето е също така в съдебната практика, че по реда на чл.15 ЗС право на
строеж е отстъпвано върху държавни имоти за построяване на жилищни сгради за
задоволяване на жилищни нужди (виж напр. Решение № 5 от 12.02.2019 г. на ВКС
по гр. д. № 74/2018 г., I г. о., ГК). Съгласно същото суперфициарните собственици
върху държавна и общинска земя са обвързани от статута на парцела, върху който
им е учредено право на строеж.
На следващо място, следва да се посочи, че отношенията по повод отстъпването
на право на строеж върху държавна земя към 1968 г., са били регламентирани с Указ №
115 от 1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално
жилищно строителство (определение № 371 от 9.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 74/2018
г., I г. о., ГК и решение № 5 от 12.02.2019 г. на ВКС по същото дело).
Съгласно чл. 1 от Указа за насърчаване и подпомагане на кооперативното и
индивидуално (групово или единично) жилищно строителство изпълнителните
комитети при народните съвети могат да отстъпват безсрочно, възмездно или
безвъзмездно, правото да се построи сграда върху урегулирана държавна земя,
предоставена на народните съвети, като е предвидено построените жилищни сгради
върху отстъпените по предходната алинея държавни земи да стават собственост
на строителите. Последните придобиват право на ползване върху отстъпената им
държавна земя. Аргументи, че по реда на чл. 15 ЗС се е отстъпвало право на строеж
върху незастроени недвижими имот държавна собственост, се съдържат и в
разпоредбите на чл. 5 от Указа, който е предвиждал от урегулирани и неурегулирани
незастроени имоти на частни лица и обществени организации в селата да се
образуват парцели, които да се отчуждават в полза на държавата, като върху
парцелите, придобити съгласно ал. 1, да се отстъпва право на строеж на индивидуално
(единично или групово) или кооперативно жилищно строителство съгласно чл. 1 от
този указ. Аргументи в тази насока могат да бъдат почерпени също и от разпоредбите
на чл. 6, чл. 7 и т.н. от същия Указ.
6
В подкрепа на извода на съда, че по реда на чл. 15 ЗС е отстъпвано право на
строеж върху незастроен терен държавна собственост е също и решение № 56 от
2.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6153/2007 г., I г. о., ГК, с което е възприето, че правото
на строеж върху държавен парцел включва правото да се построи сграда върху
земя, собственост на държавата, построеното да бъде собственост на суперфициара,
като се дерогира принципът на приращението и правото да се ползва незастроената
част от терена на целия държавен парцел. Последният представлява обект на
собственост, върху който се разпростира правото на ползване, което в хипотезата на
чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), за разлика от тази на чл. 56, ал. 1 ЗС, няма самостоятелен
характер, а е акцесорно право, включено и производно от суперфициарното, отстъпено
от държавата за съответния парцел, с което тя го е обременила с оглед на неговото
застрояване.
С решение № 307 от 13.03.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3844/2017 г., IV г. о., ГК,
съдът разяснява, че държавните земи трайното са предназначени за обслужване на
обществения и държавния интерес, което изключва възможността върху тях да се
установят собственически права в полза на частни лица, кооперации или на
обществени организации. Когато държавата преотстъпва някои от земите, държавна
собственост за задоволяване на определени нужди на обществените организации,
кооперации или на частни лица, правото на държавната собственост върху тези земи се
запазва. Такъв е именно случаят при отстъпване правото на строеж за жилища
върху държавни терени в полза на отделни граждани, за задоволяване на
нуждите им по реда на чл. 15 ЗС (отм.). Приобретателите на така отстъпеното право
на строеж придобиват по-широки правомощия от суперфициаря в общия случай.
Учреденото право на строеж освен правото да се построи сграда в държавния имот,
включва още и и правото да се построят жилища за нуждите на роднини по права
линия на суперфициарния собственик. При неупражняване в петгодишен срок на
правото да се построи жилище или вилна сграда по отстъпеното право на стоеж, то не
се погасява автоматично, а може да бъде отнето по определен ред. Прехвърля се и
правото на ползване върху незастроената част от парцела, което за разлика от правото
на ползване по чл. 56, ал. 1 ЗС, няма самостоятелен характер, а е акцесорно право,
включено и производно от суперфициарното, отстъпено от държавата за съответния
парцел, с което тя го е обременила с оглед на неговото застрояване. За разлика от чл.
64 ЗС, собственикът на постройката обаче не е ограничен в ползването на
незастроената част от терена, а може да извършва всякакви фактически действия, дори
те да не са свързани с използването на постройката според нейното предназначение,
като тези фактически действия се разпростират върху цялата незастроена площ. В
хипотезата на чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.) правото на ползване продължава да съществува и
след смъртта на суперфициаря и преминава в патримониума на наследниците, които са
приели наследството, може да бъде прехвърлено и в полза на трети лица, ведно с
правото на строеж, съответно с правото на собственост върху построената сграда.
Държавата създава в полза на суперфициаря право за "трайно и по-обсебително
ползване (вечно ползване)", като за държавата остава "голата собственост".
От изложението в цитираните по-напред в мотивите на настоящото съдебни
актове на ВКС, е видно, че в полза на суперфициарите, легитимиращи се и като
притежатели на правото по чл. 15, ал. 3 ЗС, е било отстъпено право на строеж за
построяване на сграда за жилищни нужди върху държавен недвижим имот именно по
този ред (по реда на чл. 15 ЗС, респ. по реда на Указ № 115 от 1954 г.), какъвто
настоящият случай не е.
От приобщените по делото писмени доказателства, съдът приема, че поземленият
имот, в който сградата, в която се намира и собственият на ищеца апартамент, е бил
7
частна собственост. Този извод се потвърждава от обстоятелството, че през 1948 г. е
била образувана преписка за отчуждаването на същия апартамент и идеални части от
правото на собственост върху земята по реда на ЗОЕГПНС (Обн., ДВ, бр.87 от
15.04.1948 г.) от Б. К.. Съгласно чл. 1 от този закон предмет на същия е едрата градска
недвижима собственост - онези недвижими имоти в чертите на градоустройствените
планове, притежавани от частни лица или дружества, които не са предназначени за
задоволяване жилищната нужда на притежателите, за добиване на необходим
допълнителен доход, нито за преки стопански нужди, а за добиване на доходи - ренти
на вложени в тези имоти капитали. Чл. 2 от закона е предвиждал, че се отчуждават и
стават собственост на държавата, т. е. общонародна собственост притежаваните от
членовете на едно семейство в повече от един или два покрити недвижими имоти
(застроени и незастроени), намиращи се в чертата на строителната част на градовете.
От съставения акт за завземане на недвижим имот за държавен, съставен през
1949 г., по делото е установено, че процесният недвижим имот (апартамент от пет стаи
и кухня), заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и мястото
и припадащите се таванско и зимнично помещения, е бил отчужден по реда на
цитирания закон от гражданин. След отчуждаването му същият е станал държавна
собственост и е предаден на Софийския жилищен фонд съгласно параграф 51 от
правилника за приложението на закона. Следователно и държавата е придобила
самостоятелен обект на правото на собственост ведно с принадлежностите му, в т.ч. и
съответна част от правото на собственост от имота, върху който сградата е била
построена, от частни лица.
Същият недвижим имот през 1968 г. е бил предмет на договор за покупко-
продажба, сключен между държавата и праводателите на ищеца по реда на Наредбата
за продажба на жилища от държавния жилищен фонд. Съгласно чл. 1 от тази Наредба
народните съвети продават на нуждаещи се граждани жилища от наличния и
новосъздадения държавен жилищен фонд (жилища, предоставени за управление и
стопанисване на народните съвети, на министерствата и ведомствата и подчинените
им учреждения, предприятия и организации). Съгласно чл. 15, ал. 4 от Наредбата
купувачът придобива собственост върху жилището и съответната идеална част от
общите части на сградата (ако се отнася за етажна собственост). Върху мястото
купувачът придобива право на строеж.
С договора за продажба от 1968 г. на купувачите са прехвърлени 25 % идеални
части от правото на строеж върху мястото, съответни на притежаваното към този
момент право на собственост на държавата върху поземления имот. Никъде в договора
не е предвидено, че със същия се отстъпва право на строеж по реда на чл. 15 ЗС, респ.
по реда на Указ № 115 от 1954 г. Ето защо и според настоящия състав на съда
основанието, въз основа на което праводателите на ищеца са се легитимирали като
притежатели на правото на строеж, ги е снабдило с правомощията по чл. 63 – чл. 64
ЗС – да притежават право на собственост върху самостоятелен обект в сградата,
изключвайки приращението, да се разпореждат с правото на собственост върху
построеното, да построят обекта си отново в същия обем, в случай че постройката
погине, както и да се ползват от земята само доколкото това е необходимо за
използването на постройката според нейното предназначение, тъй като с акта, с който
им е прехвърлено правото на строеж, не е предвидено друго.
В случая правата на ищеца са производни от правата, които неговите праводатели
са имали. Същите са придобити въз основа на договор за продажба по реда на
Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд. Правото на строеж
върху идеалните части от поземления имот е придобито именно въз основа на договор
за продажба на жилище, в който случай съдът приема, че е приложима разпоредбата
8
на чл. 64 ЗС. Придобиването на правото на строеж по реда на чл. 15 ЗС произтича от
друг фактически състав (разгледан по-горе), а осъществяването на такъв по делото не
е установен.
В обобщение на изложеното, съдът намира, че ищецът в съответствие с
притежаваното от него право на строеж може да ползва поземления имот, доколкото
това се налага, за да упражнява в пълен обем правото си на собственост върху
собствения си самостоятелен обект – за достъп до входа на сградата, за нейния ремонт
или ремонт на съществуващите инсталации. Последното обаче не включва ползването
на дворното място за паркиране на автомобил, както същото се ползва от
собствениците на терена.
Без правно значение за основателността на предявения иск (с оглед изводите, до
които съдът достигна за обема на правата на ищеца) се явяват обстоятелствата дали
етажните собственици надлежно са взели решение относно начина на ползване на
незастроената част от двора и дали всеки от собствениците на земята ползва част от
същия, съответна на правата му. Такива възражения би могъл да има собственикът на
земята в лицето на Сфирма, но не и ищецът в качеството си на суперфициарен
собственик.
За пълнота съдът в настоящия състав следва да посочи, че не споделя доводите на
ищеца, изложени и в писмената му защита, че сградата е била построена въз основа на
учредено право на строеж в имот, държавна собственост. Както се посочи и по-напред,
конкретният апартамент на втория етаж (собственик, на който се явява ищецът) е бил
частна собственост, построен в частен имот, като същият е бил отчужден от държавата
по реда на ЗОЕГПНС, като този въпрос подробно е разгледан и обсъден по-горе.
Именно поради проведеното разграничение на придобивните способи на правото на
строеж по реда на чл. 15 ЗС и реда, по който праводателите на ищеца са придобили
апартамента и съответни на него идеални части от правото на строеж (договор за
покупко-продажба по реда на НПЖДЖФ), съдът не споделя и начина, по който ищецът
интерпретира съдебната практика, на която се позовава, за да обоснове притежание на
правото по чл. 15, ал. 3 ЗС. Ако същата бъде внимателно и детайлно анализирана, би
се заключило, че актът, легитимиращ съответните страни по споровете, разгледани от
касационния съд, като носители на такова право на ползване върху незастроената част
от терена, са придобили същото въз основа на акт за отстъпване (учредяване) на право
на строеж за построяване на сграда (за жилищни нужди) на това правно основание (по
този предвиден в закона ред). Ищецът в настоящото производство не е установил по
отношение на праводателите му да са се осъществили предпоставките, които да ги
легитимират като носители на такова право.
По изложените съображения предявеният установителен иск е неоснователен и
същият следва да бъде отхвърлен.
По иска по чл. 109 ЗС:
По предявения иск по чл. 109 ЗС в тежест на ищеца е да докаже, че притежава
право на собственост върху самостоятелен обект в сградата на процесния адрес, както
и ограничено вещно право на ползване върху незастроената част от имота в обем,
съответстващ на правото му на строеж, че ответникът незаконосъобразно му пречи да
упражнява в пълен обем вещните си права.
В тежест на ответника „фирма“ ЕООД е да установи положителните факти, въз
основа на които извежда възраженията си срещу тази претенция на ищеца, а именно
противопоставими на ищеца решения, взети на общи събрания от етажните
собственици относно ползването на незастроената част от имота.
9
Предвид изводите, до които съдът достигна по предявения иск по чл. 124, ал. 1
ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), намерен за неоснователен, както и въз основа на
събраните по делото доказателства, въз основа на които следва да се приеме, че
ищецът ползва поземления имот съобразно правата си по чл. 64 ЗС, то и този иск също
следва да бъде отхвърлен. Как собствениците на дворното място ползват същото, не
следва да се обсъжда подробно, доколкото съдът не намира, че този начин смущава
правото на собственост на ищеца върху самостоятелния му обект в сградата, с оглед
обема на притежаваното от него право на строеж върху поземления имот.
По разноските:
С оглед изхода от спора право на разноски имат ответниците, като такива претендира
само ответникът „фирма“ ЕООД. Съобразно задължителните указания, дадени с въззивното
решение, с което делото е върнато за ново разглеждане, настоящият съдебен състав следва да
се произнесе по всички сторени разноски.
При разглеждането на гр.д. № 51691/2020 г. по описа на СРС ответникът е сторил
разноски в размер на 10 лева – заплатени такси за издаване на съдебни удостоверения и
4772,69 лева, заплатено адвокатско възнаграждение с вкл. ДДС. Ищецът е заявил
възражение за прекомерност на тези разноски на основание чл. 78, ал. 5 ГПК. Съдът намира
това възражение за основателно, като съобразява конкретната фактическа и правна
сложност на спора, броя на предявените искове и на проведените съдебни заседания, обема
на осъществените процесуални действия, не на последно място действащата към хода на
устните състезания (27.04.2021 г.) редакция на Наредба № 1 за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, която макар да не е задължителна за съда, се явява ориентир
при произнасяне по отговорността за този вид разноски, подлежащи на възмездяване
съгласно правилата на ГПК. Същите съдът намалява до сумата 2400 лева с вкл. ДДС, която
приема, че отговаря на принципите за справедливо възмездяване на адвокатския труд и за
разумност на разноските, които насрещната страна следва да понесе, с оглед изхода от
конкретния правен спор.
В хода на производството по в.гр.д. № 9269/2021 г. по описа на СГС, II-B въззивен
състав, в качеството си на въззивник ответникът е реализирал разноски за заплатената
държавна такса в размер на сумата 40 лева, както и за адвокатско възнаграждение в размер
на 2151,35 лева с ДДС. Въззиваемият е заявил възражение за прекомерност на разноските,
което съдът по изложените вече съображения намалява до сумата 1440 лева с вкл. ДДС.
Пред настоящата инстанция ответникът е направил съдебно-деловодни разноски в
размер на сумата 4800 лева с ДДС за заплатено адвокатско възнаграждение, като ищецът е
заявил своевременно възражение за прекомерност. Настоящият състав, отчитайки че спорът
се разглежда за втори път пред първа инстанция, като по същество защитата на ответника е
идентична с тази, осъществена в предходното първоинстанционно производство, а делото е
разгледано в едно открито съдебно заседание, намалява тези разноски до сумата 2400 лева с
ДДС.
Претендираните от ответника разходи за снабдяване с преписи от документи и
заплащане на банкови комисионни за преводи, настоящият съдебен състав приема, че не
съставляват съдебно-деловодни разноски, с оглед което и не присъжда същите в полза на
ответника.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. В. Я., ЕГН **********, със съдебен адрес:
/населено място/ срещу „фирма“ ЕООД, ЕИК ***,със съдебен адрес: гр. София,
/населено място/, Сфирма, БУЛСТАТ ***, с адрес: /населено място/, „фирма“ ООД,
10
ЕИК ***, с адрес: гр. София, /населено място/‘ № 8, ет. 4, Г. Е. Е., ЕГН **********, с
адрес: гр. София, /населено място/‘ № 8, ет. 1, Р. И. С., ЕГН **********, с адрес:
/населено място/ К. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. София, /населено място/‘ № 8,
ет. 1, ап. 2 и Т. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. София, /населено място/‘ № 8, ет. 1,
ап. 2, иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.) за
признаване за установено по отношение на ответниците, че В. В. Я. е титуляр на право
на строеж, включващо и право на ползване върху 25 % идеални части от незастроената
част от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се на адрес: /населено място/,
целият с площ 655 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин
на трайно ползване: средно застрояване, номер по предходен план: 14, квартал 455,
парцел XIV, съседи***, ***, ***, ***, ***.
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. В. Я., ЕГН **********, със съдебен адрес:
/населено място/ срещу „фирма“ ЕООД, ЕИК ***, със съдебен адрес: гр. София,
/населено място/, иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на „фирма“ ЕООД да
му предостави достъп до незастроената част от поземлен имот с идентификатор ***,
находящ се на адрес: /населено място/, целият с площ 655 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно
застрояване, номер по предходен план: 14, квартал 455, парцел XIV, съседи***, ***,
***, ***, ***, за паркиране на автомобил.
ОСЪЖДА В. В. Я., ЕГН **********, със съдебен адрес: /населено място/ да
заплати на „фирма“ ЕООД, ЕИК ***, със съдебен адрес: гр. София, /населено място/,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 2410 лева – разноски за производството по гр.д.
№ 51691/2020 г. по описа на СРС, 43 състав, сумата 1440 лева – разноски за
производството по в.гр.д. № 9269/2021 г. по описа на СГС, II-B въззивен състав и
сумата 2400 лева – разноски за производството по гр.д. № 60358/2022 г. по описа на
СРС, 41 състав.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на преписи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11