РЕШЕНИЕ
гр.
София, 13.02.2018 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, IV-„Г“ въззивен състав, в публичното заседание на тридесети
януари през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДЕСИСЛАВА ПОПКОЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ ОРЕШАРОВА
ВАСИЛ АЛЕКСАНДРОВ
при
секретаря Радослава Манолова, като разгледа докладваното от мл. съдия Васил
Александров в. гр. д. № 6562/2017 г. по
описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение №
50378/01.03.2017 г., постановено по гр. д. № 74941/2015 г. по описа на СРС, I Г. О., 29-ти състав е отхвърлен предявеният от А.Д.Н.
срещу Я.С.Т. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен
сключеният на 11.12.2013 г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот в частта за прехвърляне на 1/4 ид. част от недвижим имот, находящ
се в гр. София, район „**********, представляваща сграда с идентификатор 68134.1940.665.2,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1940.665, със застроена площ
от 112 кв. м., брой етажи: 2, с предназначение – жилищна сграда – еднофамилна,
стар идентификатор – няма, номер по предходен план – няма, съгласно скица
67270/12.11.2013 г. АГКК – София, която сграда съгласно документ за
собственост, представлява масивна жилищна сграда на един етаж, със застроена
площ от 90,00 кв. м., състояща се от три стаи, хол, кухня, три антрета,
тоалетна, баня и две тераси и мазе с площ от 28,00 кв. м.
Срещу така
постановено решение е подадена въззивна жалба от ищеца, в която се твърди, че
последното е недопустимо, а също така е постановено при съществени нарушения на
съдопроизводствените правила, при нарушаване на материалния закон и е необосновано.
Поддържа, че искът бил подсъден на СГС, а не на СРС, който бил нарушил родовата
подсъдност, като била и неправилно разпределена доказателствената тежест.
Навежда довод, че ответникът не бил направил надлежно оспорване по отношение
принадлежността на правото на собственост, поради което това обстоятелство
трябвало да бъде обявено за безспорно, освен това ако това обстоятелство не
било ясно за съда, то последният следвало да остави исковата молба без
движение, като даде съответни указания. Излага съображения, че изводът на
първоинстанционния съд, че не било доказано, че ответникът е собственик на
процесния имот бил неправилен. Твърди, че районният съд не бил обсъдил
събраните по делото доказателства, като не бил съобразил, че част от тях
касаели поземления имот, а не сградата предмет на делото, като прави подробна
обосновка. Поддържа, че е доказано правото на собственост на ответника върху
процесната сграда, кoйто извод
аргументира с анализ на доказателствата по делото, а собствеността на УПИ-то, в
която била изградена сградата имало само косвено значение. Навежда довод за
неправилност на извода на съда, че не било представено удостоверение за вещни
тежести, като обстоятелството, че в представеното не фигурирало името на
ответника било без значение, тъй като по делото била представена справка от
Служба по вписвания – Агенция вписвания, Имотен регистър, освен това имало и
ново удостоверение за тежести, в което фигурирало името на ответника. Твърди,
че са неточни констатациите на съда, че собствеността на ответника не се
доказвала и от вписванията в кадастралния регистър. Поддържа, че за ответника е
открита данъчна партида за имота, в която е съобразено, че последният притежава
1/4 ид. част от имота. Навежда довод, че неправилно съда бил приел, че
представените по делото нотариални актове не се ползвали с обвързващи
констатации, тъй като били за трети лица, които обаче бли наследодатели на
ответника. Иска отмяна на първоинстанционното решение и уважаване на предявения
иск. Претендира разноски
В срока по чл.
263, ал. 1 ГПК е подаден отговор на въззивна жалба, в която се твърди, че
обжалваното решение е правилно, обосновано и постановено при спазване на
съдопроизводствените правила. Поддържа, че първоинстанционният съд е направил
правилен анализ на събраните по делото доказателства, като е установил, че не
са налице предпоставките за уважаване на предявения иск, поради което е
отхвърли същия. Навежда довод, че не са допуснати съществени процесуални
нарушения, които да обусловят отмяната на обжалваното решение. Иска
потвърждаване на обжалваното решение, като иска и присъждане на сторените
деловодни разноски.
Съдът, като съобрази доводите на
страните и събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно
правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и
правна страна във връзка с наведените във въззивните жалби пороци на оспорения
съдебен акт.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е
валидно и допустимо. Неоснователни са доводите на въззивника за недопустимост
на решението, поради нарушена родова подсъдност по чл. 104 ГПК. В случая, с
оглед данъчната оценката на имота, предмет на настоящото делото, за която като
се вземе предвид, че се претендира 1/4 ид. част, то цената на иска е 11233,27
лева, тоест искът е бил родово подсъден на Софийския районен съд.
СРС, 29-ти
състав е бил сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Чрез
конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД едната от страните по сключен
предварителен договор иска от съда да замести липсващата воля на другия
контрахент, като прогласи сключеният договор за окончателен, като по този начин
се породят предвидените за съответният вид окончателен договор правни последици
– облигаторен и вещно-транслативен ефект. В случая се касае за едно особено
исково производство, в което съдът дължи проверка дали са налице предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота – арг. чл. 363 ГПК. Тоест, съдът дължи
идентична проверка на обстоятелствата свързани с принадлежността на правото на
собственост в патримониума на прехвърлителя – каквато би направил нотариус в
нотариалното производство. С оглед на това, за да бъде уважен предявеният иск и
да бъде реализирано потестативното (преобразуващото) право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
е необходимо в обективната действителност да са налице следните материални
предпоставки (юридически факти): 1) наличието
на валидно сключен предварителен договор в който да са налице уговорки относно
съществените условия на окончателния договор – страните, предмет и цена; 2) прехвърлителят по договора да е
собственик на имота; 3)
приобретателят да е изправна страна по договора.
С оглед
процесуалното поведение на страните и доводите наведени във въззивната жалба,
съобразно разпоредбата на чл. 269, изр. 2 ГПК, уреждащ т. нар. ограничен въззив
(апелация), настоящият съдебен състав намира, че страните не спорят, че: 1) са сключили Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 11.12.2013 г. по силата на който Я.С.Т. и Н.С.К.от
една страна, в качеството на продавачи са поели задължението да прехвърлят на А.Д.Н.
от друга страна, в качеството на купувач – 2/4 ид. ч. от правото на собственост
(според квотите в съсобствеността от всеки от продавачите) върху: а) недвижим имот, находящ се в гр.
София, район „**********, представляваща сграда с идентификатор
68134.1940.665.2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1940.665,
със застроена площ от 112 кв. м., брой етажи: 2, с предназначение – жилищна
сграда – еднофамилна, стар идентификатор – няма, номер по предходен план –
няма, съгласно скица 67270/12.11.2013 г. АГКК – София, която сграда съгласно
документ за собственост, представлява масивна жилищна сграда на един етаж, със
застроена площ от 90,00 кв. м., състояща се от три стаи, хол, кухня, три
антрета, тоалетна, баня и две тераси и мазе с площ от 28,00 кв. м. и б) недвижим имот с идентификатор №
68134.1940.665.4, находящ се в гр. София, район „**********, представляващ
сграда – хангар, депо, брой етажи: един, със застроена площ от 28,00 кв. м.,
стар идентификатор – няма, номер по предходен план – няма, съгласно скица
67270/12.11.2013 г. АГКК – София, която сграда съгласно документ за собственост
е в гр. **********със застроена площ от 37,40 кв. срещу което купувачът се е
задължи да заплати покупната цена в 33800, евро – по 16900,00 евро за всеки
един от продавачите; 2) че
приобретателят е изправна страна по договора (по отношение уговорката за
заплащане на цената), като е заплатил сумата от 3380,00 евро, представляваща 10
% от стойността на общата продажна цена, платени по банков път в деня на
подписване на предварителния договор; 3)
че продавачът не е изпълнил задължението си по предварителния договор и не се е
явил при нотариуса, за да бъде сключен договор за покупко-продажба във формата
на нотариален акт, за което в получил и Нотариална покана от 27.11.2014 г.,
рег. № 9638, том III, № 99 по описа на
нот. В.Г.. Следователно, правният спор между страните се концентрира върху
обстоятелството дали са налице останалите материални предпоставки за
пораждането на преобразуващото (потестивно) субективно материално право по чл.
19, ал. 3 ЗЗД.
Според основният
принцип на българския граждански процес – диспозитивното начало (арг. чл. 6,
ал. 2) обемът и вида на търсената съдебна защита се определят от ищеца с
предявения иск, като в процесния случай ищецът претендира, че за него е
възникнало субективното преобразуващо право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД единствено за
недвижимия имот - сграда с идентификатор 68134.1940.665.2.
Представен е
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.12.2013 г.,
който съдът намира, че е валиден, тъй като отговаря на императивните норми на
чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД.
По делото са
представени и приети писмени доказателства, както следва: 1) Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 136, том IV, рег. № 5166, нот. д. № 651/2015 г. по описа на нот. И.Н. от който се
установява, че Н.С.К.е продала на А.Д.Н. 1/8 ид. ч. от недвижим имот, находящ
се в гр. **********, представляващ сграда с идентификатор 68134.1940.665.7, със
застроена площ от 47 кв. м., брой етажи – 1, с предназначение – хангар, депо,
гараж, стар идентификатор 68134.1940.665.4, 68134.1940.665.5; 2) Нотариален акт
за продажба на недвижим имот № 109, том IX, рег. № 13201, нот. д. № 1404/2014 г. по описа на нот. И.Н. от който се установява,
че Н.С.К.е продала на А.Д.Н. 1/4 ид. ч. от
недвижим имот, находящ се в гр. ********** - сграда
с идентификатор 68134.1940.665.2, разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.1940.665, със застроена площ от 111 кв. м.,
брой етажи: 2, с предназначение – жилищна сграда – еднофамилна, номер по
предходен план няма, стар идентификатор няма, която сграда се състои от три
стаи, хол, кухня, три антрета, тоалетна, баня и две тераси и мазе площ 28 кв.
м., за сумата от 16900,00 евро.; 3) Нотариален
акт за продажба на недвижим имот № 124, том V, нот.
дело № 1396/1919 г.; 4) Договор за
доброволна делба от 20.03.1946 г. и Записка за впиване на договор за доброволна
делба; 5) Махленско свидетелство от П.Н.,
Д.Т. и В.Н.; 6) Протокол № 21 за
дадена строителна линия и определено ниво; 7)
Удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот изх. №
38096/2016 г. от което се установява, че за сградата, 111 кв. м. с партида №
3451126, находяща се в гр. **********, рег. кварт. 7 пл. № 665, жилищна сграда
с с идентификатор 68134.1940.665.2 по проверени лица не фигурира
въззиваемия-ответник; 8)
Удостоверения за наследници на Е.И.Т., С.И.Т., И.К.Т., М.Я.Т.; 9) Удостоверение за впиване,
отбелязвания и заличавания за имот изх. № 10034/2017 г. за сградата, 111 кв. м.
с партида № 3451126, находяща се в гр. **********, рег. кварт. 7 пл. № 665,
жилищна сграда с с идентификатор 68134.1940.665.2, в което по проверени лица
фигурира и въззиваемия-ответник Я.Т.; 10)
Нотариален акт за собственост на недвижим имот № 188, том III, рег. № 5323, нот. дело № 506/2017 г. по описа на
нот. И.Н. за извършена обстоятелствена проверка за собственост по писмени
доказателства, като е признато, че А.Д.Н. е собствени на основание покупка на
следния недвижим имот: 3/4 ид. ч. от имот находящ се в гр. София, район
„Витоша“, по документ за собственост на улица № 612, № 2, настоящ адрес:***, а
именно: сграда с идентификатор
68134.1940.665.2 по кад. карта и кадастралните регистри на гр. София,
одобрена със Заповед РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК,
адрес на сградата – гр. **********, със застроена площ от 111 кв. м., брой
етажи: 1, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, номер по предходен
план: няма, стар идентификатор няма, която сграда се състои от три стаи, хол,
кухня, три антрета, тоалетна, баня и две тераси и мазе с площ от 28,00 кв. м.,
заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в
което е построена сградата, и на основание дарения на поземлен имот, в който се
намира сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1940.665 по
кад. карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрена със Заповед
РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота адрес
на сградата – гр. **********, с площ на поземления имот 840 кв. м., с трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10 м.), целият собственост на А.Д.Н., като Ц.С.Т. има запазено
право на ползване съответстващо на дарената от нея 1/4 ид. ч., като А.Д.Н. е
закупил 3/4 ид. ч. от описания имот, като праводателите му са наследници на С.И.Т.,
който е оставил наследници: Е.С.Т., продала притежаваната от нея 1/4 ид. ч. на А.Д.Н.,
Н.С.К., продала нейната 1/4 ид. ч. на А.Д.Н., Ц.С.Т., продала нейната 1/4 ид.
ч. на А.Д.Н. и съсобственика Я.С. Толева, който е собственик на останалата
¼ ид. ч. от описания имот; 11)
Нотариален акт за поправка на нотариален акт за собственост на недвижим имот №
128, том VII, рег. № 11177, нот. дело № 1188/2017 г. по описа на
нот. И.Н., с който е поправен Нотариален акт за собственост на недвижим имот №
188, том III, рег. № 5323, нот. дело № 506/2017; 12) Удостоверение № 117838/24.07.1946
г., с което е удостоверено, че С.И.Т. притежава място с къща в местността „Д.“,
парцел 5, кв. 7 от 1403 кв. м., което е било записано в емлячните регистри; 13) Квитанция № 725657 от 1945 г. с
която е удостоверено, че С.Т. е заплатил данък сгради.
Прието е заключението
на СТЕ и допълнително СТЕ от които се установява, че няма техническа възможност
да бъде установена идентичност на процесния имот с имот закупен от Е.И.Т.,
който е бил поставен в дял на С.И.Т.. Вещото лице е изяснило, че УПИ IV-665 от действащия регулационен план на гр.
София, кв. *****“ е идентичен с имот с идентификатор 68134.1940.665 от
кадастралната карта, както и че сградата от предварителен договор за
покупко-продажба от 11.12.2013 г. с идентификатор 68134.1940.665.2 е идентична на описаната в
исковата молба.
От прието и
неоспорено заключение на СТЕ (оценителна) се изяснява, че стойността на имот с
идентификатор 68134.1940.665.2 е 49348,00 евро.
Съдът кредитира
заключенията на СТЕ, допълнително СТЕ и СТЕ (оценителна), тъй като намира, че
същите са извършени обективно, компетентно и добросъвестно. Вещите лица са
отговорили изчерпателно на поставени задачи, като по делото липсват
доказателства, че вещите лица са недобросъвестни или заинтересовани от изхода
на правния спор.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено
следното от правна страна:
В правилото на
чл. 363 ГПК е предвидено, че когато задължението е за прехвърляне на право на
собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е
собственик на имота. Съдът има право да обяви за окончателен предварителния
договор по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД само за част от уговорената с
предварителния договор престация, която е собственост на обещателя към момента
на вписването на исковата молба. Отчуждителят
(продавач) трябва да е собственик на имота не към момента на сключването на
предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното решение по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В случая въззиваемият-ответник е направил надлежно
възражение за липса на идентичност на процесния имот с имота по предварителния
договор. При това положение и с оглед разпоредбата на чл. 363 ГПК
въззивника-ищец носи доказателствената тежест да докаже, че ответника е
собственик на недвижимия имот, който е предмет на делото, а когато е налице
възражение за идентичност на имота, то той следва да проведе и доказване, че
имотът е идентичен. Това доказване е пълно и главни – арг. 154, ал. 1 ГПК. Дали
ответникът е направил оспорване на определено обстоятелство е без значение, тъй
като не освобождава ищеца от доказателствената тежест да установи фактите,
които го ползват, като в случая трябва да се отбележи, че първоинстанционният
съд правилно е разпределил доказателствената тежест по делото, като е указал на
ищеца и това обстоятелство. Нещо повече, когато става въпрос за прехвърляне на
вещни права, които като абсолютни права се ползват с особен стабилитет, това че
едната страна по делото признава, че е собственик, респ. не спори по този факт
не означава, че това действително е така. Липсата на оспорване на определено
обстоятелство не е равнозначно на неговото признание или пълно и главно
доказване. Съдът дължи да разпоредели правилното разпределение на
доказателствената тежест и указания, ако за някоя обстоятелство не се сочат никакви доказателства (арг. чл. 146,
ал. 1, т. 5 и ал. 2 ГПК), той не дължи да указва на страните, че определено
доказателство няма доказателствената сила да установи определен факт или как
страните следва да проведат доказването на благоприятните за тях факти.
Обратното би било нарушение на принципа на състезателното начало и равенството
на страните – арг. чл. 8 и чл. 9 ГПК.
Съдът при анализ
на събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност намира,
че липсва пълно и главно доказване на идентичеността на процесния имот с този
по предварителния договор, респ. че ответникът е собственик на имот. При това
положение и с оглед неблагоприятените последици на доказателствената тежест,
съдът е длъжен да приеме недоказаният факт за неосъществил се в обективната
действителност – арг. чл. 154, ал. 1 ГПК.
За пълнота
трябва да се изясни, че по представените писмени доказателства по делото са
налице само индиции, че въззиваемия-ответник е собственик на имота. Само по
себе си, доказването чрез косвени доказателства (т. нар. индиции) би могло да
бъде проведено, но това означава, че страната която носи доказателствената
тежест, трябва да изгради такава верига от индиции, че да не остане никакво
съмнение у съда, че твърдяното обстоятелство се е осъществил в обективната
действителност. Редно е да се отбележи, че представените и прието във
въззивното производство Нотариален акт за собственост на недвижим имот № 188,
том III, рег. № 5323, нот. дело № 506/2017 г. по описа на
нот. И.Н. и Нотариален акт за поправка на нотариален акт за собственост на
недвижим имот № 128, том VII, рег. № 11177,
нот. дело № 1188/2017 г. по описа на нот. И.Н. не могат да доведат до различен
извод на настоящият съдебен състав. От една страна те са съставен в едностранни
охранителни (нотариални) производства в които въззиваемия не е бил страна, а от
друга страна констативният нотариален акт по обстоятелствена проверка може
единствено да легитимира едно лице като титуляр на правото на собственост, но
не и да я докаже – така Тълкувателно
решение 29.11.2012 г. по т. д. № 3/2012 г. ОСГК на ВКС „С констативния нотариален акт се установява
право на собственост върху недвижим имот. Удостоверяването става в безспорно
охранително производство, с участието само на молителя. Последица от издаването
на този нотариален акт е наличието на доказателствена сила спрямо всички
относно съществуването на правото на собственост в полза на лицето, посочено в
този нотариален акт. Лице, което претендира правото на собственост, признато с
констативния нотариален акт, може по исков път да установи несъществуването на
удостовереното с този нотариален акт право.“. Тоест, удостовереното от
нотариуса обстоятелство за наличието на правото на собственост в патримониума
на Я. Толева е без значение.
Съдът намира, че
дори да беше проведено пълно и главно доказване по отношение обстоятелството за
идентичност на имота и наличието на субективното материално право на
собственост в патримониума на въззиваемия ответник, то отново претенцията не би
могла да бъде уважена.
От представения
по делото Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
11.12.2013 г. се установява, че страните са постигнали съгласие за следното:
- в клаузата на
чл. 2 е договорено, че купувачът се задължава да заплати на продавачите
покупната цена за придобиването на горепосочените идеални части от правото на
собственост върху недвижимите имот в размер на общо 33800,00 евро – по 16900,00
евро за всеки един от продавачите. Горепосочената сума подлежи на промяна или
предоговаряне само и единствено с изричното съгласие на двете страни, изразено
писмено. Покупната цена се заплаща от купува в пълен размер до деня на
сключване на окончателния договор (нотариален акт) за прехвърляне правото на
собственост върху идеалните части от правото на собственост върху имотите,
както следва: 1. сумата в размер на 3380,00 евро, представляваща 10 % от общата
продажна цена, платими по банков път, в деня на подписване на договора. Сумата
се разпределя между продавачите в съотношение 50/50; 2. Сумата в размер на
30420 евро, представляваща остатък от дължимата продажна цена, платими в деня
на подписване на окончателен договор (нотариален акт) и прехвърляне на правото
на собственост върху имотите. Сумата се разпределя между продавачите в
съотношение 50/50.
- в чл. 4, ал. 5
страните са постигнали съгласие, че с подписването на договора, към датата на
подписване на договора, продавачът Я.С.Т. има фактическото ползване върху част
от гореописания имот – едноетажна масивна жилищна сграда – еднофамилна, като се
съгласяват това фактическо състояние да продължи до датата на подписването на
окончателен договор (нотариален акт) за прехвърляне на правото на собственост
на идеалните части от правото на собственост, посочени по-горе, съгласно чл. 1
от договора, към която дата в полза на същият ще бъде учредено пожизнено право
на ползване върху 1/4 ид. ч. от правото
на собственост върху жилищната сграда, съгласно чл. 56 и следващите ЗС.
Съгласно
правилото на чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват
във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и
добросъвестността.
Целта на
предварителния договор е да подготви сключването на друг договор- окончателен.
Предварителният договор подготвя сключването на различни видове окончателни
договори-продажба, замяна, наем, заем и др. Съгласно разпоредбата на чл. 19,
ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Същият трябва да отговаря на
общите условия за действителност на договорите- чл. 26 – чл. 33 ЗЗД, както и да
съдържа общите елементи на договора-съгласие, основание и предмет. Съгласието
може да бъде и с модалитети- срок, отлагателно или прекратително условие.
Предварителен договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма. Страни по предварителен договор могат да бъдат всички
гражданскоправни субекти.
С упражняване на
правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, страната по предварителния договор иска от съда
да замести липсващото от нейния контрахент съгласие за сключване на
окончателния договор. В производството по обявяване на предварителен договор за
окончателен, ако конститутивният иск е основателен съдът обявява предварителния
договор за окончателен, като по силата на конститутивното съдебно решение
настъпва правната промяна. Съдът, обаче обявява предварителният договор за
окончателен при параметрите за които страните са постигнали съгласие в
предварителния договор. Съдът няма
правомощие с постановеното на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД решение да внася
промени в съдържанието на сключения между страните предварителен договор
– така Решение № 537 от 8.07.2010 г.
на ВКС по гр. д. № 349/2009 г., III г. о., ГК.
В случая, макар
и предварителния договор да е валиден в настоящото производство съдът не може
да определи каква е цената поотделно за всеки един от имотите. Тоест, каква е
съответната част от цената, която съответства на претендирания имот, доколкото
в предварителния договор покупната цена е определена форфетерно, като страните
не са уговорили допълнителни параметри – напр. цена на кв. м., съотношение
между имотите и т.н., от които съдът да може да направи аритметическо
изчисление и тълкувайки общата воля на страните, съобразно чл. 20 ЗЗД и да
достигне до извод каква е била действителната цена на претендирания имот, за
която страните са постигнали съгласие. Както беше изяснено, съдът не може да
променя волята на страните, нито да я модифицира в настоящото производството. В
този смисъл, изслушването на приетата и кредитира СТЕ (оценителна) е било
безпредметно, доколкото дори да би могло да се направи някакво съотношение между
стойността дадена от вещото лице и стойността уговорена между страните, като се
съобрази обстоятелството, че в случая става въпрос за предварителен договор за
идеални части от недвижим имот, то отново не би могло да се направи извод за
действителната воля на страните. В случая при тълкуването на волята на
страните, настоящият съдебен състав намира, че същата се намира в хипотеза близка
до неделимостта на задължението по намерението на страните (чл. 128, ал. 1 ЗЗД in fine), тъй като същите са уговорили прехвърлянето
на идеални части от два имота при форфетерно уговорена цена, за която липсват
други фактори от които да би могло да се изведе за каква стойност на всеки от
двата имота страните са се съгласили да се сключи окончателния договор.
На следващо място
трябва да се отбележи, че съдът няма правомощие да учреди вещно право на
ползване на отчуждителя, така както е уговорено в предварителния договор.
Тоест, ако претенцията бъде уважена ищецът ще бъде неизправен длъжник, тъй като
нито съда може да принуди въззиваемия да приеме учредяването на подобно право,
нито може да накара въззивника да изпълни поетото задължение, респ.
произнасянето на настоящият състав не може да бъде и с т. нар. условен
диспозитив. Очевидно логиката на тази клауза от договора възможността да се
охранят правата на продавачът, който има интерес да ползва имота и би могъл към
момента на сключване на окончателния договор да упражни валидно exceptio non
adimpleti contractus – възражение за
неизпълнен договор, което би било
безсмислено, ако едната страна по правоотношение вече е изпълнила, макар и
поради конститутивният ефект на съдебното решение.
Тъй като
правните изводи на въззивния съд съвпадат с правните доводи на
първоинстанционния съд, то обжалваното решение се явява правилно и като такова
на основание чл. 271, ал. 1 ГПК трябва да бъде потвърдено.
При този изход
на правния спор с правна възможност за присъждане на деловодни разноски
разполага само въззиваемият. Последният е поискал присъждането на деловодни
разноски, но не е доказал, че реално е сторил такива, поради което не следва да
му бъдат присъждани.
Решението
подлежи на обжалване в едномесечен срок от получаването от страните пред ВКС,
при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК.
Така мотивира,
Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 50378/01.03.2017 г.,
постановено по гр. д. № 74941/2015 г. по описа на СРС, I Г.
О., 29-ти състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок
от получаването от страните пред ВКС, при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ ЧЛЕНОВЕ:1. 2.