Решение по дело №97/2015 на Окръжен съд - Хасково

                                              Р Е Ш Е Н И Е

 

№  162                           09.04.2015 година                гр. Хасково

                                 В    ИМЕТО     НА      НАРОДА

 

ОКРЪЖЕН  СЪД  ХАСКОВО     гражданско отделение,              трети въззивен състав

на  ……………….…единадесети март.……………… две хиляди и петнадесета година                                          

в публично съдебно  заседание   в следния   състав :

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДЕЛЯНА ПЕЙКОВА

                                                            ЧЛЕНОВЕ :    АННА ПЕТКОВА

                                                                                     ГЕОРГИ ГОЧЕВ  

С участието на секретаря………….…….Румяна Русева .……..…………………………….

И прокурора ………………………………….…………………………………………..……

като разгледа докладваното  от ……………….съдия Петкова .…..……..………………….

Въззивно гражданско дело ………………..……….№  97 по описа за 2015 година…..…,

За да се произнесе взе предвид следното:

   Производството е въззивно по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

  С Решение № 809/17.12.2014 година, постановено по гр.д. № 106/2014 година по описа на РС-Хасково, районният съд е уважил предявения от Р.М.А. и С.К.А. срещу Т.В.Т. ***, иск с правно основание чл. 108 ЗС, като е признал за установено по отношение на Т.В.Т., че Р.М.А. и С.К.А. са собственици на следния недвижим имот: реална част с площ от 10,38 кв.м. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор на обекта 77195.710.95.1.18 в Хасково по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-63805.10.2006г. на ИД на АК, с адрес: *****, който се намира в сграда с идентификатор 77195.710.95, предназначение: за търговска дейност, брой нива 1, площ по документ 15,40 кв.м., а по КК - 25,55 кв.м., измерена на място 25,78 кв.м., със съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 77195.710.95.1.17, 77195.710.95.1.19, под обекта - няма, над обекта - 77195.710.95.1.45. (означена на скица на вещото лице – неразделна част от решението, и съобразно заключението на вещото лице е показана с №18Б - червен надпис, затваряща се между точките 4, 5, 6 и 7). Едновременно с това ответникът Т.Т. е осъден да предаде владението на реалната част от имота на двамата ищци.

Със същото решение са уважени и другите предявени искове, между същите страни, като ответникът Т. е осъден да заплати на ищците сумата от 4857,09 лева, представляваща обезщетение за ползване на реална част от имот с идентификатор 77195.710.95.1.18, с площ 10,38 кв.м., от което били лишени ищците за периода от 22.04.2008г. до завеждане на делото - 20.01.2014г.; сумата от 1873,36 лева - представляваща мораторна лихва, считано от 22.04.2010 година до предявяване на иска - 20.01.2014г.; сумата от по 91,00 лева месечно, считано от предявяване на иска до предаване на владението, ведно със законната лихва върху дължимите суми, считано от предявяване на иска до окончателно изплащане, както и да заплатят направените по делото разноски - 650 лева за експертизи, държавна такса от 423,13 лева, 1500 лева адвокатско възнаграждение.

           Недоволен от така постановеното решение е останал Т.В.Т., който го обжалва чрез упълномощения си адвокат С.Й.. Въвеждат  се доводи за неправилност поради нарушения на процесуалния и материалния закон. Настоява, че по силата на предварителен договор, сключен на 08.09.2003 година с ищците, в деня на подписването на договора, получил владението на имот общо с площ около 27 кв.м., от които: 15,40 кв.м.  – магазин № 3 и 11,14 кв.м. - обект „вътрешно стълбище и подстълбищно помещение”, присъединен от ищците незаконно и без строителни книжа към магазин № 3. От този момент нататък за него започнала да тече придобивна давност за присъединеното помещение – предмет на делото. Що касае магазин № 3, то собствеността върху него била прехвърлена със сделка, сключена в нотариална форма, на 27.12.2004 година. Развива доводи в смисъл, че въпреки завежданите от ищците съдебни производства, той продължил да владее несмущавано и непрекъснато както магазина, така и процесното присъединено помещение към него, ето защо след изтичане на 10-годишния срок от сключването на предварителния договор той придобил собствеността върху процесното помещение на оригинерно основание. Освен това въззивникът твърди, че тъй като бил заплатил цялата уговорена с предварителния договор цена на имота, включително и за присъединената площ, то нямало основание за разваляне и не бил развален предварителният договор за покупко-продажба в частта за присъединеното помещение. Този договор за него съставлявал правно основание да остане в имота, поради което предявеният ревандикационен иск бил неоснователен. Оспорва изводите на РС-Хасково в противния смисъл и моли ХОС да постанови решение, с което да отмени атакувания съдебен акт и да отхвърли предявените срещу него искове. Претендира деловодни разноски за двете инстанции.

                      В срока по чл. 263 ал. 1 ГПК въззиваемите Р.М.А. и С.К.А. подават отговор, с който оспорват въззивната жалба. Намират атакуваното решение правилно – постановено в съответствие с процесуалните правила и материалния закон, както и обосновано. Считат, че събраните по делото доказателства оборват твърдението на ответника в първоинстанционното производство, че владението върху процесния обект  му било предадено в момента на сключването на предварителния договор. Настояват, че неизправната страна е въззивникът, който не бил изплатил цялата цена на имота, уговорена с предварителния договор. Поради това с нотариалната сделка ищците му прехвърлили само заплатеното, а именно – магазин № 3 с площ 15,40 кв.м. Според въззиваемите, събраните по делото доказателства за водените от ищците спорове с ответника за предаване владението на имота следва да се ценят като опити за защита правото им на собственост и владението върху процесния обект, а следователно държането му било смущавано, спирано и прекъсвано. Освен това, касаело се именно за държане, а не владение, тъй като сключеният между страните предварителен договор бил развален поради незаплащане на цялата цена. Действието му било прекратено със сключване на окончателния договор с нотариален акт през 2014 година, с който ответникът приел да му бъде прехвърлено това, което е заплатил. Следователно, ответникът, като държател но имота, въобще не можел да се позовава на придобивна давност. Въззиваемите молят за оставяне на въззивната жалба без уважение и потвърждаване на решението на РС-Хасково. Претендират направените във въззивната инстанция разноски.

                     В с.з. пред въззивния съд Т.Т. се представлява от процесуалния му представител адв. Й., който поддържа въззивната жалба по въведените с нея доводи.

                     В с.з. пред въззивния съд въззиваемите се представляват от адв. А., който поддържа отговора.

                     С въззивната жалба и отговора не са направени доказателствени искания.

                     Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и правилността на обжалваното решение, констатира следното:

         Въззивната жалба е подадена в срок и е процесуално допустима. Преценена по същество – е неоснователна. Постановеното от първоинстанционният съд решение е правилно и следва да бъде потвърдено. При разглеждането на спора  първоинстанционният съд е събрал всички доказателства, които са били съотносими и необходими за изясняване на спорните факти от значение за делото и връзките между тях, които страните са посочили и за които са дали необходимото съдействие за събирането им. Въз основа на събраните в достатъчен обем доказателства, районният съд е достигнал до правилни и законосъобразни крайни изводи, че ищците действително са собственици на процесното помещение, а ответникът го владее без правно основание.

        Първоинстанционният съд е сезиран с ревандикационен иск с правно основание чл. 108 ЗС. Безспорно е по делото това, че по силата на договор за продажба на общински нежилищен имот от 15.12.1997г. (а втората ищца – по силата на сключения граждански брак с първия ищец), двамата ищци са придобили собствеността върху имот, представляващ *****. Няма спор, че в числото на помещенията – отделни обекти в състава на „****” е влизало и процесното – вътрешно стълбище и подстълбищно помещение, визирано в договора с площ 11,14 кв.м. Освен това, през 1988 година двамата ищци са станали собственици на магазин  № 3 със североизточно изложение, находящ се на първи етаж в сградата на бившия ресторант „***”, със застроена площ 15,40 кв.м., граничещ от юг със стълбище. Безспорно е установено по делото, че още преди сключването на предварителния договор за покупко-продажба от 08.09.2003 година, ищците са извършили преустройство, като са обединили магазин № 3 с процесното „вътрешно стълбище и подстълбищно помещение”. Този извод следва от показанията на свидетелите Я. и Ю., които твърдят, че към момента на предаване на владението върху имота на ответника, помещението вече било с обща площ около 27 кв.м.

            На 08.09.2003 година между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, описан както следва: магазин № 3…със застроена площ от 27 кв.м. при граници…от юг-стълбище. Посочената в договора продажна цена на имота с така визираната площ е 24000 лева, от която сума в момента на подписването на договора купувачите са получили 5000 лева, а за останалата сума е договорено разсрочено плащане на равни месечни вноски от по 500 лева за 38 месеца. С клаузата на чл. 8 от договора страните са потвърдили, че продавачите предават владението върху имота на купувача в деня на сключване на предварителния договор.

Няма спор по делото, че с договор за покупко-продажба от 27.12.2004 година, сключен с нотариален акт №83, т.VI, рег.№10283, д.901/2004г. ищците са прехвърлили на ответника магазин №3 с площ 15,40 кв.м. Безспорно е и това, че останалата част на гореописаното помещение с площ 27 кв.м. (по предварителния договор) не е прехвърлена по нотариален ред и именно тя представлява предмет на делото. Видно от представената по делото Схема № 10351/18.12.2013г. имот с идентификатор 77195.710.95.1.18 по кадастрална карта е отразен с площ от 15,40 кв.м., като КР като собственик е вписан ответникът Т..

 Събраните по делото доказателства установяват, че с нотариална покана от 24.10.2006г. /без дата на връчване/ ищецът е поискал от ответника да освободи площта над 15,40 кв.м., с твърдение, че последният осъществява владеенето на имота над тази площ без правно основание. Определил е месечен наем за площта над 15,40 кв.м. и е предупредил ответника, че на 10.11.2006г. има намерение да премести стената и да се обособи точната квадратура на закупения от ответника имот. В отговор на това, на 07.11.2006 година ответникът е заявил, че предприема съответни действия в Община Хасково за установяване на площта, както и че ще счита действията на ищеца за самоуправство. В тази връзка ищецът е инициирал съдебно производство по гр.д. №1897/2006г. на ХРС с правно основание чл.126ж от ГПК (отм.) относно спорната площ, като с Определение от 30.01.2007г. съдът е отказал да издаде заповед за възстановяване на владението. С Определение от 22.03.2007г. на ХОС, постановено по в.ч.гр.д. №151/2007г._; е оставена без уважение  жалбата  на  Р.  М.  А.  против  отказа  за  възстановяване  на нарушено владение, с основен аргумент – че липсват твърдения и доказателства за отнемане на владението по насилствен или скрит начин.

По делото са събрани и други гласни и писмени доказателства, които са обсъдени от РС пълно и правилно, поради това няма нужда от преповтарянето им от страна на въззивния съд. Същото се отнася и за назначените по делото експертизи, чиито заключения са приети без оспорване от страните и правилно са кредитирани от РС.

При установената по делото фактическа обстановка ХОС достигна до следните правни изводи:

            Принципно правилно районният съд е приел, че по силата на транслативната сделка от 2004 година ответникът е придобил само собствеността върху описания магазин от 15,40 кв.м., но не и на процесното помещение с площ 10,38 кв.м., наименовано „вътрешно стълбище и подстълбищно помещение” и представляващо реална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор 77195.710.95.1.18. В същото време, ХОС не е съгласен с довода на РС за това, че предшестващото нотариалната сделка облигационно отношение – а именно предварителният договор от 08.09.2003 година няма правно значение в отношенията между страните. Своевременно, с отговора на исковата молба, ответникът е въвел основното си възражение, а именно – че е придобил това помещение по силата на давностно владение, започнало от датата на сключване на предварителния договор. ХОС намира за доказано твърдението за началния момент на владението, тъй като то се основава на изрично въведената от страните договорна клауза на чл.  8, която по своята същност представлява изявление за предаване на владението върху имота от продавачите–ищци на купувача-ответник. Принципно, в съдебната практика няма спор за това, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не прехвърля правото на собственост, но той е индиция за начало на давностното владение и за промяна в намерението на купувача да свои имота за себе си. А доколко един имот се ползва или не със съзнание за своене (а от там – дали се касае за държане или владение)  е фактически въпрос, който подлежи на доказване. Изхождайки от предмета на договора, съдът приема, че продавачите са предали на купувача Т. владението не само на магазин № 3 с площ 15,40 кв.м., но и спорното помещение – реална част от целия имот с площ по КК – 25,55 кв.м., а измерена на място – 25,78 кв.м. От тук следва, че течението на претендирания от ответника давностен срок за оригинерно придобиване на процесната реална част действително е започнало от датата на сключването на предварителния договор – 08.09.2003 година.

Друг е въпросът, че със сключването на окончателния договор с транслативен ефект на 27.12.2004 година, действието на предварителния договор следва да се счита прекратено. Това е така, защото от съдържанието на предварителния договор следва, че страните са третирали предмета на договора като един обект с площ 27 кв.м., без нещо в договора да сочи на намерение на страните поотделно да уреждат отношенията си – веднъж за магазина и втори път – за процесното помещение. Така, тълкувайки договорната воля на страните, която между тях има силата на закон, съдът приема, че с нотариално изповяданата сделка те са приключили отношенията си по прехвърляне собствеността на имота, породени от предварителния договор. Както правилно акцентира процесуалният представител на въззиваемите, очевидно ответникът не е имал възражения досежно обема на прехвърлените му права, щом не е възразил и е приел нотариалната сделка, а след това не е инициирал съдебен спор за обявяване на предварителния договор за окончателен. Съдът приема, че от този момент нататък ответникът е останал в процесната реална част от имота без да съществува за него договорно основание, което, обаче, не освобождава съда от задължение да провери основателността на твърденията за придобиването му по давностно владение.

Съгласно чл. 79, ал. 1 от ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Владението следва да бъде непрекъснато, продължително, несъмнено, спокойно и явно, като фактическата власт върху имота се упражнява с намерението той да се свои. Както правилно приема РС, за да се приеме, че ответникът е придобил по давност процесната реална част с площ 10,38 кв.м., следва при условията на пълно и главно доказване да установи посоченото по-горе владение, като тежестта на доказване пада върху претендиращия имота като придобит по давност. Успешно доказване в тази насока от ответника не е проведено. Събраните по делото доказателства налагат да се приеме, че необезпокояваното владение е продължило до 24.10.2006 година, когато за първи път ищецът Р.А. е отправил нотариална покана до ответника Т., с която е заявил собственическите си права върху имота. Съдът счита, че това действие следва да се цени като прекъсващо течението на придобивната давност. Но дори и да не се приеме този довод, предприетите от ищците постъпки за възвръщане владението им върху спорната част от имота по съдебен ред – по чл. 126ж ГПК, несъмнено са прекъснали давността. Обстоятелството, че претенцията на ищците е била отхвърлена не изключва прекъсването на давността, тъй като правото да възвърнат владението на имота е било отказано на ищците на различно основание – правото им на собственост не е било отречено, а само не е възприето заявеното от тях основание по чл. 126ж ГПК (отм.) - отнемане владението по насилствен или скрит начин. Следователно, от 08.09.2003 година до 24.10.2006 година не е изтекъл 10-годишният срок на придобивната давност. След приключване на производството по ч.гр.д. № 1897/2006 година по описа на РС-Хасково е започнала да тече нова давност, която отново е прекъсната – с предявяване на настоящия собственически иск. При всички случаи, събраните по делото доказателства налагат да се приеме, че осъществяваното от ответника владение през тези периоди е било смущавано, оспорвано и обезпокоявано със собственически претенции от страна на ищците. От тук е правилен крайният съд на РС-Хасково за това, че ответникът не доказва придобиване на правото на собственост върху процесната реална част от имота на заявеното оригинерно основание.

На следващо място, доказана е и третата предпоставка за уважаване на ревандикацианния иск – ответникът се намира в имота без правно основание. Това е така, понеже действието на предварителния договор, на който се позовава ответникът, е прекратено със сключването на окончателния през 2004 година, а друго надлежно правно основание за оставане в имота въззивникът Т. не заявява. Изводите на решаващия състав на ХОС по в.ч.гр.д. № 151/2007 година, касаещи въпросите относно това – дали ответникът е бил владелец или държател на процесната част от имота след сключването на предварителния договор, респективно има ли правно основание да се намира в имота, не са обвързващи със СПН, а и не касаят целия период, обхванат в настоящото исково производство.

По останалите предявени от ищците и уважени от РС-Хасково искове, въззивникът не излага конкретни доводи във въззивната жалба, макар и формално заявява, че атакува решението и в тези му части.  Предвид правилото по чл. 269 изр.2-ро ГПК, по въпроси извън допустимостта и валидността на решението (каквито не са налице), въззивният съд е ограничен от посоченото в жалба и не следва да излага съображения.

Поради съвпадение на крайните изводи на ХОС с тези на РС – Хасково, атакуваното решение следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Мотивите на РС-Хасково в останалата им част се споделят от ХОС, поради което препраща към тях на основание чл. 272 ГПК.

При този изход от делото въззивникът следва да понесе тежестта от разноските, направени от въззиваемите, за които се представят надлежни доказателства по делото, своевременно е направено искането за присъждането им и липсва възражение за прекомерност.

Водим от горното, съдът

                                               Р е ш и :

          ПОТВЪРЖДАВА  Решение № 809 от 17.12.2014 година, постановено по гражданско дело № 106 по описа на РС-Хасково  за 2014 година.

            ОСЪЖДА Т.В.Т. с ЕГН ********** *** да заплати на Р.М.А., ЕГН **********, и С.К.А., ЕГН **********,*** сумата 1500 лева – деловодни разноски за въззивната инстанция.

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от  връчването му на страните.

 

 

                                   ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

 

                                            ЧЛЕНОВЕ:1.

 

 

 

                                                                2.