О П Р Е Д Е Л Е Н
И
Е № ...
гр. Враца, 30.07.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският
окръжен съд, Гражданско отделение, в
закрито заседание на тридесети юли две хиляди и двадесета година, в състав:
Председател: ЕВГЕНИЯ
СИМЕОНОВА
Членове: ПЕНКА Т. ПЕТРОВА
Мл.с. МАГДАЛЕНА МЛАДЕНОВА
като разгледа докладваното от мл. съдия
Младенова в.ч.гр. дело № 309 по описа за 2020 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2, във
вр. с чл. 577, ал. 1 ГПК.
Образувано е по частна жалба от В.Х.И., ЕГН: **********,
с пост. адрес: ***, срещу Определение № 7 от 02.07.2020 г. на съдията по
вписванията при Районен съд – Оряхово, с което е отказано вписване на едностранно
прекратяване на договор за аренда, вписан в Служба по вписванията при Районен
съд – Оряхово под № 242, т. 3, дв.вх.рег. 1954/01.08.2016 г.
В жалбата се излагат съображения, че обжалваното
определение е незаконосъобразно и немотивирано. Поддържа се, че в чл. 4, ал. 1
от договора за аренда е уговорено, че същият се сключва за срок от 12
/дванадесет/ стопански години за периода от 01.10.2016 г. до 01.10.2025 г.,
тоест договорът всъщност е бил сключен за девет стопански години, тъй като
изрично бил посочен периода на действието му. Твърди се, че неправилно съдията
по вписванията е направил интерпретация, че договорът е за период от 01.10.2016
г. до 01.10.2028 г. Изтъква се, че в Закона за арендата в земеделието е
предвиден минимален срок 5 години и максимален срок 10 години за един аренден
договор, като страните по договора не биха договорили срок, надвишаващ
предвидения в закона, като се твърди, че е допусната фактическа грешка като в
договора е записан срок от 12 стопански години. Иска се от съда да отмени
обжалваното определение и да разпореди вписване на едностранното прекратяване
на договор за аренда, вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Оряхово
под № 242, т. 3, дв.вх.рег. 1954/01.08.2016 г., поради неизпълнение на
арендатора съгласно чл. 28, ал. 1, във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.
Частната жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК
и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна по следните
съображения:
Охранителното производство е образувано по заявление
вх. № 996/02.07.2020 г. от В.Х.И., ЕГН: **********, с пост. адрес: *** с искане
за вписване на прекратяване на договор за аренда, вписан в Служба по
вписванията при Районен съд – Оряхово под № 242, т. 3, дв.вх.рег.
1954/01.08.2016 г. поради неиздължено рентно плащане. Към заявлението са приложени нотариална
покана от 18.06.2020 г. от молителя до „СКЪТ - МИЗИЯ” АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Мизия, ул. „Дафинка Чергарска” № 1, разписка за връчването ѝ на
23.06.2020 г. на служител на дружеството, както и копие от договора за аренда и
скици на поземлените имоти.
С обжалваното определение съдията по вписванията при Районен съд – Оряхово
е отказал да извърши исканото вписване. В мотивите си е изложил, че се иска
едностранно прекратяване на договор за аренда, сключен за срок от дванадесет
стопански години за периода от 01.10.2016 г. до 01.10.2028 г., поради
неизпълнение на задължения на арендатора съгласно чл. 28, ал. 1, във вр. с чл.
27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. Като се е позовал на Тълкувателно решение № 2/2015 г. от
20.07.2017 г. на ВКС, съгласно което вписването, предвидено в чл. 27, ал. 2 от
ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със
срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на
задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1,
изр. първо, във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, на основание чл. 32а от
Правилника за вписванията е намерил, че следва да постанови отказ.
Производство по вписване/отбелязване/заличаване е едностранно и
охранително, поради което разпоредбата на чл. 32а, ал. 1 от Правилника за
вписванията предоставя правото на съдията по вписванията да постанови отказ
само в случаите, в които представеният за вписване акт не отговаря на
изискванията на закона или не подлежи на вписване.
Законът
за арендата в земеделието предвижда вписване на договорите за аренда /чл. 3,
ал. 2/, както и на тяхното продължаване /чл. 18, ал. 1/ и прекратяване /чл. 27,
ал. 2/. Основанията за прекратяване на договора са уредени в чл. 27, ал. 1 ЗАЗ.
В т. 2 от посочената разпоредба основанието за прекратяване е поради
неизпълнение, в който случай прекратяването става по общия ред, тоест по реда
на чл. 87 ЗЗД, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. Използвания термин
„прекратяване“ има правния смисъл на разваляне поради неизпълнение на двустранни
договори, което се извършва с едностранно волеизявление. Развалянето на двустранните договори
/наименовано в ЗАЗ прекратяване поради неизпълнение/ се извършва по общия ред –
с едностранно адресатно волеизявление по чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД /с или без
предупреждение/, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи – по
съдебен ред /чл. 87, ал. 3 ЗЗД и чл. 28, ал. 2 ЗАЗ/ с
влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните
договори поради неизпълнение е начинът, по който се упражнява потестативното
право на разваляне /с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Той
не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на
задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне.
Според повелителната норма на чл. 28, ал. 2 и ал. 3 ЗАЗ развалянето на договор
за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по
съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински
земи, при които развалянето е извънсъдебно – с писмено предупреждение по реда
на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Установените
от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са
продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски
земи /в този смисъл Определение № 257 от
13.05.2015г. по ч.т.д. №67/2015г. на ВКС, I о., ТК/.
Съобразно дадените задължителни разяснения в Тълкувателно решение № 2 от
20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г., ОСГТК на ВКС, прекратяването на договорите
за аренда се вписва във всички предвидени от закона хипотези и без оглед
способа за прекратяването. Посочено е, че редът – с извънсъдебно изявление или
съдебно, е в зависимост от продължителността на договора и предмета му – дали
земята е частна, респ. общинска или държавна. По аргумент от чл. 28, ал. 2 и
ал. 3 ЗАЗ е заключено, че потестативното право на арендодателя по договор за
аренда със срок до 10 години, а ако земята е общинска или държавна -
независимо от срока на договора, се упражнява извънсъдебно.
В конкретния случай съгласно чл. 4, ал. 1 от представения Договор за аренда
на земеделска земя за селскостопанско производство, вписан в Служба по
вписванията при Районен съд – Оряхово под № 242, т. 3, дв.вх.рег.
1954/01.08.2016 г., същият е сключен за срок от дванадесет стопански години за
периода от 01.10.2016 г. до 01.10.2028 г., тоест за срок по-дълъг от 10 години,
предвид което несъстоятелни се явяват твърденията в жалбата, че договорът е
сключен за 9 стопански години от 2016 г. до 2025 г. Следователно, развалянето на договора е следвало да
бъде извършено по съдебен ред по арг. от чл. 28, ал. 2 ЗАЗ, а не може да бъде
осъществено с едностранно волеизявление, адресирано до другата страна, каквото
е отправено в настоящия случай.
Неоснователно е и наведеното възражение в жалбата, че в Закона за арендата
в земеделието е предвиден минимален срок 5 години и максимален срок 10 години
за един аренден договор, като страните по договора не биха договорили срок, надвишаващ
предвидения в закона. Действително съгласно чл. 4, ал. 1 ЗАЗ минималният срок
на договора за аренда е пет стопански години, но никъде в закона не е въведено
ограничение за максимален срок на арендния договор.
Предвид гореизложеното съдът намира постановения отказ за вписване на
прекратяване на арендния договор за правилен и законосъобразен и като такъв
следва да бъде потвърден.
Мотивиран от
гореизложеното, Врачанският окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА Определение № 7 от 02.07.2020 г. на съдията по вписванията при Районен
съд – Оряхово, с което е отказано вписване на едностранно прекратяване на
договор за аренда, вписан в Служба по вписванията при Районен съд – Оряхово под
№ 242, т. 3, дв.вх.рег. 1954/01.08.2016 г.
Определението може да бъде обжалвано при
наличие на предпоставките на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК пред ВКС с касационна
частна жалба в 1-седмичен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.
2.