Р Е Ш Е Н И Е №260014
Град Несебър, 16.02.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и пети февруари, през две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Красимира Любенова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 876 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.109, ал.1 от
Закона за собствеността.
Ищецът О.В.З.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес: град Б., улица О.№ ...
ап..., твърди, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 119, том І, рег.№ 756, дело № 116/2011г. на нотариус М.Б.с
рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, е придобила
собствеността върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
11538.502.365.1... по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С.В.,
община Несебър, с административен адрес: град С.В., улица М., етаж 5, ап...,
находящ се в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор
11538.502.365, с предназначение на обекта – жилище, апартамент; брой нива на
обекта: 1; площ по документ 92,89 кв.м., прилежащи части 12,45 кв.м. идеални
части от общите части на сградата; при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж – няма, под обекта – 11538.502.365.1.11, 11538.502.365.1.12,
11538.502.365.1.10, над обекта – няма. Апартаментът се намира в една от двете
жилищни сгради, образуващи комплекс в един урегулиран поземлен имот. В
комплекса са изградени и допълнителни постройки и съоръжения – басейн и
елементи на инфраструктура (алеи, градинско осветление, озеленяване и други),
същият е ограден и с ограничен достъп по начин, комплексът да се ползва
единствено от собствениците на самостоятелните обекти. На 15.03.2012г. ищцата е
сключила договор за възлагане на управлението и поддръжката на общите части в
комплекса. Твърди, че първият ответник – “С.с.2.” ООД, ЕИК ........, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя И.Ю.Х., е
собственик на поземления имот с идентификатор 11538.502.365 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на АГКК, с площ на имота 9.. кв.м., с трайно
предназначение на територията – урбанизирана; начин на трайно ползване: средно
застрояване (от 10 до 15 м.), с административен адрес: град С.В., улица М.,
община Несебър, при граници: ПИ №№ 11538.502.264, 11538.502.64, 11538.502.61,
11538.502.362. В нотариалния акт на този ответник, с който той се легитимира
като собственик на поземления имот – нотариален акт № 33, том Х, рег.№ 7945,
дело № 1737/2011г. на нотариус С.А.с рег.№ ... на НК и район на действие
Несебърския районен съд – изрично е посочено, че собствеността е придобита без
постройките и подобренията. По този начин ищцата има право да ползва цялата
прилежаща дворна инфраструктура, включително и басейна, тъй като поземленият
имот е прилежаща площ на комплекса от сгради по смисъла на § 1, т.2 от ДР на
ЗУЕС, а освен това той представлява и обща част по смисъла на чл.38 от ЗС и
служи за общо ползване от собствениците на самостоятелните обекти в комплекса.
Вторият ответник И.Ю.Х. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: ***, както
лично, така и в качеството му на законен представител на ответника “С.с.2.” ООД, заявява претенции за заплащане
на ползването на терена и изградената в него дворна инфраструктура, ограничава
достъпа на ищцата и другите етажни собственици до басейна и зоната за отдих в
терена и сам ползва градинската инфраструктура, като допуска в имота трети
лица, които не са собственици в комплекса. Ответниците не притежават
самостоятелни обекти в комплекса и нямат право да ползват терена, а ответникът И.Ю.Х.
не притежава и собственост върху терена като физическо лице. Ищцата претендира
съдът да постанови решение, с което ответниците да бъдат осъдени да не допускат
трети лица в комплекса, както и да преустановят препятстването на свободния
достъп на ищцата и ползването на дворната инфраструктура и басейна, изграден в
поземления имот 11538.502.365 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на АГКК, с площ на имота 9.. кв.м., трайно предназначение на територията –
урбанизирана, с начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 до 15 м.),
административен адрес: град С.В., улица М., община Несебър, при граници: ПИ №№
11538.502.264, 11538.502.64, 11538.502.61, 11538.502.362. Претендира разноски.
В отговора на
исковата молба се изразява становище, че ответникът И.Ю.Х. не е пасивно
легитимиран по иска, а когато “С.с.2.” ООД е закупил поземления имот през
2008г., е било започнато строителството на басейн, като не са били изградени
допълнителните обекти и съоръжения, нито елементи на общата градинска
инфраструктура, като алеи, осветление, озеленяване, които не били предвидени в одобрения и изпълнен
архитектурен проект, както и басейна, който не е част от дворната инфраструктура
на планираното строителство. Басейнът е изграден в свободната зона на дворното
място и той не препятства достъпа до жилищната сграда. След закупуването на
поземления имот със собствени средства “С.с.2.” ООД е извършил озеленяване,
изградил е алеи, басейн с помпена станция, филтър, плочки, преливник, шахти и
барбекю, поддържа непрекъснато поземления имот, басейна, зелените площи и
съоръженията. Заявява се и оспорване на твърденията в исковата молба, а освен
това тя е неясна, тъй като не са посочени конкретни периоди, когато ответниците
са препятствали свободния достъп на ищцата и ползването на дворната
инфраструктура и басейна. Басейнът по силата на чл.92 от ЗС следва да се счита
придобит с изграждането му от “С.с.2.” ООД – собственика на поземления имот, в
който е изграден, между него и жилищната сграда не е налице техническа и
функционална връзка, не е описан в разрешението за строеж на сградата и поради
това не е приет и въведен в експлоатация заедно с нея. Отрича да се касае за
комплекс, в който са изградени две самостоятелни сгради, като нито сградата,
нито поземленият имот се охраняват, достъпът за външни лица до сградата не е
контролиран. Дворното място няма статут на обща част, поради което ползването
на басейна и другите съоръжения в поземления имот може да става от ищцата и от
другите етажни собственици само въз основа на договорни отношения. Отрича се и
басейнът да представлява обща част, тъй като той не е сред изброените в чл.38,
ал.1 от ЗС. Такава обща част в случая не представлява и дворното място, а ищцата
освен правото на строеж, при закупуването на самостоятелния си обект в сграда
не е придобивала собственост върху дворно място, нито върху подобренията в
него, които ответното дружество е изградило. Тя има право да се ползва от
земята само доколкото това е необходимо за използването на собствения си
самостоятелен обект според неговото предназначение съгласно чл.64, ал.1 от ЗС.
Нито в документа за собственост на ищцата, нито в договор между нея и някой от
ответниците е предвидено тя да има право да ползва басейна и другите съоръжения
в поземления имот, макар, че тя го е ползвала безпрепятствено. Ако се приеме,
че ответникът ограничава достъпа до басейна и зоната за отдих, с това не се
засяга правото на собственост на ищцата, нито правото й да ползва поземления
имот доколкото е необходимо за ползването на собствения й самостоятелен обект в
сграда, като тя не може да ползва дворното място неограничено и безпределно, по
който начин да се накърняват правата на собственика и да му се създават пречки
да осъществява правото си на собственост в пълен обем. В случая дори липсва
спор, че ищцата не притежава идеални части от незастроената част от дворното
място, в което е изградена сградата. От ответната страна се твърди, че О.В.З. и
“С.с.2.” ООД са били обвързани с договор за поддръжка, който е прекратен от
ищцата с едномесечно предизвестие през 20..г. Оттогава тя продължава да ползва
басейна, чадърите, собственост на ответното дружество, и поставени около
басейна, като освен, че не заплаща нищо, предявява претенции за поставяне на
неин шезлонг на конкретно място в близост до басейна. Около басейна никога не
са поставени огради и други заграждения, с цел препятствие на достъпа. Молят
искът да бъде отхвърлен. Ответниците са направили и искане да бъде конституиран
в процеса като трето лице-помагач на страната на ответното дружество “С.Д.”
ЕООД, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
управителя Невил Томпсън, което дружество е праводател на “С.с.2.” ООД по
силата на договора за покупко-продажба на поземления имот, сключен между тях,
като то е и инвеститор на строителството в имота.
С определение
от 14.01.2020г. съдът е допуснал на основание чл.219, ал.1 от ГПК привличането
на “С.Д.” ЕООД като трето лице-помагач на ответника “С.с.2.” ООД.
Ищецът не се
явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който
заявява, че поддържа предявения иск. Уточнява, че ищцата не притежава
собственост от незастроената част от поземления имот. В представените писмени
бележки обаче се твърди, че тя, като етажен собственик, освен че притежава
идеални части на сградата, така и от принадлежностите към нея каквито са
басейна и елементите на дворната инфраструктура. Басейнът не е самостоятелен
обект на собственост, поради което не може да се счита за собственост на
собственика на земята по силата на чл.92 от ЗС, а съгласно заключението на
вещото лице изградената дворна инфраструктура има характер на принадлежност към
Етажната собственост. Макар и да са собственици на незастроената площ от имота,
ответниците не могат да го ползват след като са изградили в тях басейн и
елементите на дворната инфраструктура, като това право на ползване принадлежи
единствено на етажните собственици, въпреки, че не притежават собственост в
незастроената част. Намира за доказано от показанията на разпитаните свидетели,
че ответниците пречат на ищцата да упражнява правото си на собственост, тъй
като ответникът И.Х. организирал празненства в двора, забранява на ищцата да се
доближава до басейна, да поставя свой шезлонг, а поставените такива премахва,
включително и чрез отправени обиди и като предявява претенции за заплащане като
условие за претендираното от ищцата ползване.
В съдебно
заседание двамата ответници се представляват от процесуален представител, който
заявява, че поддържа изнесеното в отговорите на исковата молба и моли искът да
бъде отхвърлен. Представя писмени бележки, в които намира за доказано, че към
момента на придобиването собствеността върху поземления имот от страна на „С.С.
..” ЕООД през 2011г. в него не са били изградени допълнителни обекти и
съоръжения, нито елементи на обща градинска инфраструктура (алеи, осветление,
озеленяване) като същите не са предвидени в одобрения и изпълнен архитектурен
проект, включително и въпросния басейн, и сградата е въведена в експлоатация
без басейна и озеленяването. Тези елементи, изградени от ответното дружество
след придобиване на собствеността, със собствени средства, не препятстват
достъпа до сградите, включително и достъпа до жилището на ищцата. Ответното
дружество продължава да поддържа изградените от него съоръжения и басейна така,
че същите да могат да се ползват. Признава, че договорът между ищцата и
ответното дружество във връзка с поддръжката и ползването на басейна и
дворищната регулация, е прекратен от ищцата през 2016г. Тя продължава да не
плаща нищо за ползването им, но безпрепятствено ги ползва. Намира за недоказани
твърденията за допускане на трети лица в поземления имот, като в него
пребивават близки и роднини на ищцата. Молят искът да бъде отхвърлен като
неоснователен и недоказан.
Третото
лице-помагач не се представлява в съдебно заседание нито от законен нито от
процесуален представител.
Въз основа на
събраните по делото писмени и гласни доказателства съдът прие за установено
следното от фактическа страна:
На
04.04.2007г. са издадени Разрешения за строеж №№ 34 и 25 от Главния архитект на
Община Несебър в полза на “С.Д.” ЕООД за изграждане съгласно одобрените
(съгласувани) проекти от 29.03.2007г. за “Жилищна сграда – секция 1” – първи
етап и “Жилищна сграда – секция 2” – втори етап в УПИ ХІІ-6055, квартал 9 по
плана на град С.В. – Юг (ПИ 11538.502.365). За тези две жилищни сгради са
издадени Удостоверения за въвеждане в експлоатация №№ 250 и 251 от 18.09.2008г.
на Главния архитект на Община Несебър.
На
14.03.2011г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 119, том І, рег.№ 756, дело № 116/2011г. на
нотариус М.Б.с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по
силата на който договор “С.Д.” ЕООД е продал на О. Василевна З. следния свой
собствен недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№ 11538.502.365.1... по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С.В.,
община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48 / 03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, с последно изменение, засягащо обекта със Заповед КД-14-02-659
/ 17.05.2008г. на Началника на СГКК – Бургас, с адрес: град С.В., улица М. № 5,
ап..., самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 11538.502.365, с предназначение на обекта – жилище,
апартамент; брой нива на обекта – 1, с площ по документ 92,89 кв.м., с
прилежащи части: 12,45 кв.м. идеални части от общите части на сградата, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта –
11538.502.365.1.11, 11538.502.365.1.12, 11538.502.365.1.10, над обекта – няма,
който самостоятелен обект в предходен нотариален акт е описан като Апартамент ..,
секция 1, на пети мансарден етаж, на площ от 92,89 кв.м., състоящ се от входно
антре, дневна с кухненски бокс и трапезария, две спални, баня с тоалетна,
складово помещение и три тераси, при граници: север – общи части и външен зид,
изток – външен зид, юг – външен зид, запад – външен зид, отдолу – апартаменти
10, 11 и 12 от четвърти етаж, отгоре – покрив, ведно с 10,679% идеални части от
общите части на сградата, като площта на апартамента ведно с общите части
възлиза на 105,34 кв.м.
На
30.06.2011г. “С.Д.” ЕООД е продал, с договор за покупко-продажба на недвижим
имот, на “С.С. ..” ЕООД следния недвижим имот, а именно: Поземлен имот с
идентификатор 11538.502.365 с площ от 9.. кв.м., с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване: средно застрояване (от
10 до 15 м.), находящ се в град С.В., община Несебър, М., по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-48 / 03.10.2005г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед КД-14-02-659 /
17.05.2008г. на Началника на СГКК-Бургас, при граници: ПИ №№ 11538.502.264,
11538.502.64, 11538.502.61, 11538.502.362, номер на предходен план: 6055,
квартал 9, парцел ХІІ, ХІІІ, без построените в имота постройки и други
подобрения. Договорът е обективиран в нотариален акт № 33,том Х, рег.№ 7945,
дело № 1737/2011г. на нотариус С.А.с рег.№ ... на НК и район на действие
Несебърския районен съд.
Между О.
Василиевна З., от една страна в качеството й на възложител, и “С.С. ..” ЕООД,
от друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен на 15.03.2012г.
договор за възлагане на поддръжка и управление, с предмет стопанисване и
поддръжка на общите части в Жилищна сграда SUN
SET, находяща се в поземлен имот с
идентификатор 11538.502.365 по плана на град С.В.. Основните задълженията,
които изпълнителят е поел, се изразяват в осигуряване охрана на комплекса и
организиране на пропускателен режим през периода месец ноември – месец март, както
и поддържане на хигиената в комплекса, като през летния сезон – от месец април
до месец октомври, се е задължил да почиства ежедневно общите части на сградата,
включително стълбищата, входовете, тревните площи, общи пространства за отдих и
основно почистване един път месечно на същите части; задължил се е да поддържа
и облагородява живата растителност в комплекса, поддържане и почистване на
намиращите се в имота басейн и легла-шезлонги. Възложителят се е задължил да
заплаща годишно възнаграждение в размер на 1 050 лева, в която се включват
всички разходи за труд и консумативи, необходими за изпълнението на
задълженията от страна на изпълнителя, плащането на консумативните разходи за
общите части на комплекса (електроенергия и водоснабдяване, включително и за
поливане на тревните площи, смяна на водата в басейна и обработката му с
препарати), разходите за охрана, за заплати на персонал, почистване, текуща
поддръжка и управление. Предвидено е при забава в плащането на задължението от
страна на възложителя за повече от 30 дни, изпълнителят да може да ограничи
достъпа му до местата за общо ползване на комплекса. В договора не е посочен
срок на действието му, а като основание за неговото прекратяване страните са
предвидили това да бъде направено от всяка от страните с отправено едномесечно
предизвестие, както и при разваляне на договора от някоя от страните в случай
на системно и съществено неизпълнение на задълженията на другата страна.
Предвидено е ако възнаграждението не е направено в съответствие с изискванията
на договора, да бъде ограничен достъпа до общите площи.
Страните не
спорят, че понастоящем, включително и към датата на предявяване на иска,
договорът не е обвързвал страните, тъй като действието му е прекратено по
инициатива на ответницата - възложителя, но не само не сочат доказателства, но
и не излагат твърдения при коя конкретна от двете хипотези, предвидени в
договора, това се е случило и кога.
И.Ю.Х. е
управител на „С.с.2.“ ООД от 20.02.2014г., като оттогава притежава и половината
от капитала на това дружество.
От
заключението на изготвената по делото съдебно техническа експертиза, която
вещото лице при изслушването му в съдебно заседание заяви, че поддържа, се
установява, че УПИ ХІІ-6055, съответстващ на имот с кадастрален идентификатор
11538.502.365, е образуван чрез обединяване на бивши УПИ ХІІ-6055 и УПИ
ХІІІ-6055 в кв. 9, за което е одобрено и влязло в сила изменение на ПУП-ПРЗ.
Съществуващите сгради в имота са: Сграда 11538.502.365.1, функционално
предназначение – Жилищна сграда – многофамилна, брой етажи 5, брой
самостоятелни обекти .., застроена площ 176 кв.м., и Сграда
11538.502.365.2, функционално
предназначение – Жилищна сграда – многофамилна, брой етажи 5, брой
самостоятелни обекти 9, застроена площ 163 кв.м. Двете сгради в имота са
ситуирани свободно на нормативни отстояния от границите на имота и свързани на
калкан една спрямо друга, формирайки общ Г-образен архитектурно-строителен
обем. Проектното решение е съобразено с наклона на терена в имота и
благоприятните изложения спрямо географските посоки, както и с нормативните
изисквания към конструкциите на сградата – дълбочина на фундиране, осигуряване
на конструкцията против сеизмични въздействия и постигане на оптимално икономично
осъществимо конструктивно решение. Г-образният обем е затворен визуално-пространствено
към вътрешните имотни граници на север и изток и формира защитено от вятър и
добре ослънчено дворно пространство, в което е организирана зоната за отдих с
басейн. Предимно на юг и запад са ориентирани балконите и терасите на
самостоятелните обекти. Всяка от сградите има самостоятелен вход към стълбищна
клетка с асансьор и съдържа частичен подземен етаж, 4 жилищни етажа и пети
терасовиден етаж, също жилищен. Самостоятелните обекти и в двете сгради са
изпълнени като жилища – апартаменти за сезонно обитаване.
В свободната
дворна площ на имот с идентификатор 11538.502.365 са изпълнени
благоустройствени работи от вертикалната планировка – плочници около сградите с
диференциални стъпала, преодоляващи наклона на терена, озеленени площи с
тревна, храстова и дървесна растителност, зона за отдих с плочник и вкопан
басейн с възможност за поставяне на шезлонги и чадъри около него. В
югоизточната част на двора е обособен малък кът с чадър тип “лятна трапезария”.
Имотът е ограден от всичките си граници с огради с плътна масивна част и ажурна
метална част. Техническите параметри на басейна – размери, площ, дълбочина –
са: ширина (габарит) 6.55 м., дължина (габарит) 8.20 м., дълбочина на зоната за
деца 0.67 м., дълбочина на основната част – 1.50 м. Басейнът е изпълнен
монолитно, вкопан изцяло в терена така, че настилката по периферията му да е на
едно ниво с прилежащия плочник. Обемът на басейна съгласно извършеното заснемане
и измерване от стена до стена отвътре е изчислен общо на 60 куб.м. За него не е
издадено разрешение за строеж, попада в режима на чл.147, ал.1, т.4 от ЗУТ, за
него не се изисква одобряване на инвестиционен проект, изпълнението му не е
отразено в наличните чертежи като задължителен елемент от проекта. Басейнът е
изпълнен като част от благоустрояването на свободната дворна площ с цел
обезпечаване на пълноценния отдих на собствениците/обитателите на самостоятелни
обекти в сградите. Изпълнен е като част от зоната за отдих, представлява
мероприятие от благоустройството на свободната дворна площ на УПИ и се явява
част от зоната за рекреация, устроена в югозападната част на двора. Той няма
самостоятелно функционално предназначение, тъй като не представлява открито
спортно-развлекателно съоръжение с необходимите обслужващи помещения. Около
басейна няма изградена ограда или друго съоръжение за контрол на достъпа –
система с чипове, бариера или друго подобно, ограничаващо свободното движение и
ползване
Подходът към двора, басейна, зоната за
рекреация, беседката с барбекю, озеленените площи са проектирани и изпълнени
общо за двете сгради. Не е проведено отделяне на две отделни зони за почивка и
рекреация в дворната инфраструктура. Цялата архитектурна идея разкрива единство
в благоустройството и за двата отделни етапа на строителство на сградата, която
да не се изпълни едновременно. Двете самостоятелни сгради са част от един
цялостен проект за застрояване на целия УПИ, а не само на място от него. В УПИ има
едно застроително петно, а не няколко за отделни сгради.
Изпълненото строителство
изчерпва допустимите максимални строителни стойности на показателите за
плътност и интензивност на застрояване и съответно възможностите за застрояване
съгласно действащия за имота ПУП-ПРЗ. В този смисъл вертикалната планировка на
двора и включеното в нея озеленяване, благоустрояване, плочници за достъп, зона
за отдих с басейн и зона с барбекю са проектирани и изградени като общи за
двете сгради, т.е. предназначени са за ползване от всички етажни собственици.
Вертикалната планировка, озеленяване и благоустрояване са общи – подходът е общ
от един вход от улицата към двора и за двата входа на двете сгради, съответно
за всички самостоятелни обекти подходът и плочниците за достъп са едни и същи и
общи.
В поземления
имот не е налице комплексно застрояване с напълно отделени една от друга сгради,
а застрояването представлява две разположени свързано конструкции с
противоземетръсна и дилатационна фуга между тях, обединени в общ
архитектурно-строителен обем. Сградите са отделени една от друга като
конструкции и инсталации, нямат общи входове, стълбища, асансьори и коридори.
Всяка една от сградите има свой самостоятелен вход, стълбищна клетка, асансьор и
коридори за обслужване на жилищата за всеки от етажите.
Прилежащата
площ към сградите в процесния поземлен имот е цялата дворна площ заедно с
плочници и тротоари, благоустрояване, озеленяване и зони за отдих съобразно
предвижданията на ПУП-ПРЗ, като в случая Наредба № 6 от 18.09.2009г. за
определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажната собственост в
квартали с комплексно застрояване, не намира приложение.
Строежът не
може да бъде квалифициран като строеж от затворен тип. В имота не са осигурени
условия за контролиран достъп и/или денонощна охрана и такава няма. Достъпът е
контролиран единствено чрез заключване на входната врата, монтирана в оградата
по улицата. В комплекса няма изградена система за видео наблюдение и система за
контрол на достъпа – биометрични, електронни или магнитни четящи устройства,
кодирани бутонни устройства и други, които при подадена команда деблокират
спиращите съоръжения или заключващите устройства, като осигуряват възможност и
за запазване/изпращане на информацията в контролен пункт/център за наблюдение.
Няма
съоръжения и елементи в имота, които да възпрепятстват достъпа и ползването на
двете жилищни сгради. Дворната инфраструктура в имота е изградена за общо
ползване. Затова самата тя няма как да
препятства ползването на самата себе си от етажните собственици, нито пък да
препятства достъпа на етажните собственици към собствените им апартаменти – тя
е изградена за обезпечаване този достъп със съответните алеи, подходи и други.
Обединените в общ застроителен обем сгради, както е в процесния имот, не
представляват комплексно застрояване по смисъла на чл.22 от ЗУТ и са предмет на
архитектурен проект на сграда в режим на етажна собственост съгласно ЗУЕС.
От събраните
по делото гласни доказателства се установява, че от 2011г., когато „С.С.2.“ ООД
е вписано в Търговския регистър и е закупило поземления имот с идентификатор
11538.502.365 с адрес: град С.В., улица М., е сключвало договори за
управлението и поддръжка както на общите части, така и на незастроената част от
имота. В изпълнение на поетите от дружеството договорни задължения, оттогава то,
чрез свои служители, извършва в незастроената част дейности по почистване на
плочките и градинките, поддържане на басейна, поливане на тревните площи,
извършване на ремонтни дейности, между които и подмяна на тръби, заплаща разходите
за осветление и електричество, за закупуването на препарати, необходими за
поддържането на басейна, включително и за чистотата на водата и на системата,
чрез която той функционира. До 2017г. етажните собственици са заплащали такси в
полза на „С.С.2.“ ООД в изпълнение на договорните им задължения, когато някои
от тях, между които и О.З. и свид. Р.В., са решили да прекратят договора именно
защото не са желаели да продължават да плащат за извършваните в комплекса
услуги. Те са решили да учредят Етажна собственост, като на проведено събрание
са си избрали управител и решили да събират пари за да посрещат с тях част от
разходите. С тези пари купили четири шезлога и ги поставили около басейна.
Всички свидетели са категорични, че през 2019г. етажните собственици са имали
достъп до басейна и до цялата дворна инфраструктура. О.З. не е била възпрепятствана
от никого да ползва басейна, но в действителност тя не го е ползвала по нейно
желание, но са го ползвали съпругът й и дъщеря й със семейството й.
От
показанията на свидетелите И.А.В., Р.В. и Н.К.се установява, че от 2017г. И.Ю.Х.
(известен сред етажните собственици в
комплекса с името Иван) е започнал да настоява, че трябва да му се плаща за
извършваните от него дейности в собствения му поземлен имот и като условие да
се ползва басейна, и че въпреки прекратяването на част от договорите той е
продължавал да извършва дейностите в пълен обем както преди, включително и през
2019г. Свид. И.В.изрично потвърждава, че през 2019г. всички етажни собственици,
между които и тя, която не желае да продължава да плаща, са имали достъп до
басейна, но И. Хашил е прибрал шезлонгите, които са били негови. Свид.
Краснопевчева пък твърди, че свид. Вашкау е гонила от шезлонгите около басейна
етажни собственици, които са плащали за поддръжката на този, който извършва
тези дейности, съответно затова, че не плаща на Етажната собственост.
Свид. К.Х.,
която е сестра на ответника И.Х., твърди в показанията си, че след като част от
етажните собственици, които решили да прекратят договорите си, от 2017г. са
престанали да осигуряват достъп до жилищата си за да не могат да се записват
показанията от измервателните им устройства за потребената от тях вода. Няма
прегради или препятствия, които да ограничават достъпа до басейна, като дори на
някой от етажните собственици, които са започнали да създават проблемите в
комплекса, демострирайки отказ да заплащат за поддръжката, а вместо това са
участвали в учредяването на Етажна собственост, настояват останалите етажни
собственици да плащат именно на Етажната собственост, а не на „С.С.2.“ ООД, и
сами не позволяват на другите етажни собственици да ползват басейна и
шезлонгите около него, между които и Р.В., събират свои роднини и приятели
около басейна.
Същевремнно
свидетелите И.В.и Р.В. имат много против това да се прави от И.Х., когато това
се е случвало, като свид.
Вашкау дори се противопоставя приятели и роднини на И.Х. – управителя на
дружеството-собственик, да ползват изградените от него басейн и
инфраструктурата в дворното пространство.
От
показанията на свид. К.Х. се установява още, че басейнът е изграден именно със
средства на „С.С.2.“ ООД.
Въз основа
на така установеното от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
От
събраните по делото гласни доказателства не се доказа по никакъв начин
служители на „С.С.2.“ ООД или лично И.Х. да са препятствали някога и по какъвто
и да е начин достъпа на О.З. както до басейна, така и до някоя част от дворното
място и да са й пречили да ползва дворната инфраструктура, в т.ч. и да й е
пречено на достъпа до сградата, в която се намира жилището й. Съответно такива
доказателства не се събраха за да може въз основа на тях да се установи, че
такова положение е съществувало през 2019г. и в частност към момента на
предявяване на иска. Напротив, установи се, включително и от ангажираните от
ищцовата страна гласни доказателства, че О.З. е имала свободен достъп до
басейна, а обстоятелството, че тя не го е ползвала е било въпрос на личен нейн
избор, но за сметка на това басейнът и пространството около него са се ползвали
от нейните близки роднини, като всички те са имали възможност да ползват и
цялата незастроена част от комплекса.
Поради това
този иск е неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
Същността
на спора обаче се свежда до това по същество да бъде признато правото на ищцата
да ползва дворното място неограничено, т.е., че И.Ю.Х. няма да претендира от
ищцата да му се заплаща като условие тя да ползва незастроената част от
дворното място, включващо къпане в басейна и лежане на шезлонги около него,
каквото е основното й желание.
В случаите,
когато сградата в режим на етажна собственост е построена въз основа на
учредено право на строеж или самостоятелни обекти в нея са прехвърлени отделно
от земята, собственикът на земята запазва правото на собственост върху нея и то
не може да бъде отречено само защото върху него е разположена сграда в режим на
етажна собственост (Решение № 28 от 01.02.2012г. по гр.д.№ 331/2011г. на В:КС, II г.о.). В този случай нито
земята, нито дворното място могат да се считат за общи части.
Откритият басейн не е обект,
който получава идентификатор по чл.26 от ЗКИР, тъй като не е поземлен имот,
сграда, самостоятелен обект в сграда или съоръжение от техническата
инфраструктура, в което има самостоятелен обект. От друга страна, откритият
басейн представлява обект на правото на собственост, доколкото законодателят е
регламентирал правила за построяването му като допълващо застрояване. В
конкретния случай басейнът представлява строително-техническо съоръжение в
поземления имот и за това не се спори между страните. Самият поземлен имот е
собственост на „С.С. ..“ ЕООД. Налице е състояние, при което правото на собственост
върху терена се притежава от едно лице, а обектите в сградата се притежават от
друга група лица в режим на етажна собственост. Притежаването на право на
собственост върху терена и право на собственост върху сграда в него в лицето на
различни правни субекти е възможно само при наличие на право на строеж,
учредено в предвидената от закона форма. При условията на чл.63, ал.2 от ЗС
обаче, правото на строеж възниква и без нарочно формално волеизявление, щом се
осъществи прехвърляне на сградата или на отделни обекти в нея на трети лица,
при което притежанието на сградата се изключва от притежанието върху земята
(Решение №153/07.04.2010г. по гр.д.№ 847/2009г. на ВКС, II г.о.). Това в конкретния случай
означава, че собствениците на на самостоятелни обекти са придобили единствено
правото на строеж върху терена по смисъла на чл.63 от ЗС, както и правото по
чл.64 от ЗС да се ползват от земята съобразно предназначението на постройката.
Когато собственикът на терена е продал само сградата, респ. обектите в нея, на
трети лица ведно с правото на строеж, а си е запазил правото на собственост върху
земята, е налице т.е. суперфициарна собственост, а не обща част на сградата
(Решение № 234 от 03.07.2014г. по гр.д.№ 7607/20..г. на ВКС, IV г.о.). Застроеното върху
собствения терен по аргумент от чл.92 от ЗС също ще се придобие от собственика
на земята, дори и в терена да е учредена суперфициарна собственост за
постройката и отделните обекти в нея, щом това застрояване няма функционална
връзка със сградата в етажната собственост. В конкретния случай това означава,
че третото лице-помагач „С.Д.“ ЕООД като собственик на терена и сградите е
извършил разпоредителни сделки само с отделните обекти и е запазил правото си
на собственост върху дворното място извън чертите на сградата, което не е
придобило статут на обща част, и което право на собственост впоследствие е
прехвърлил на ответника „С.С.2.“ ООД. Ответникът от своя страна се е позовал на
презумпцията по чл.92 от ЗС по отношение на построения открит басейн в двора и
в тежест на ищцата е било нейното оборване. Липсват доказателства, че при
закупуването на отделните обекти етажните собственици са придобили съответните
идеални части от техническото съоръжение басейн, защото той представлява вид
благоустрояване в комплекса, а не придаваема обща част към жилищата. От това
съдът прави извод, че и техническото съоръжение – открит басейн, като приращение върху терена се е
придобило от собственика на земята. Дори и в строителната документация да бе
посочено, че басейнът обслужва отделните обекти в сградата и служи за отдих на
собствениците, както е според вещото лице и с каквато действителна цел той да е
изграден от собственика на земята, това пак не би било достатъчно да се приеме,
че представлява обща част за етажната собственост, тъй като от една страна
технически и функционално басейнът не е свързан с нито една от двете сгради,
може да съществува и да се ползва съвсем самостоятелно, изграден е отделно въз
основа на еднолично решение на собственика на земята без строителни книжа, а от
друга страна поради факта, че е приращение върху терена и не е оборена
презумпцията на чл.92 от ЗС, той няма самостоятелно битие, различно от това на
земята, върху която е построен.
Възползвайки се
от обстоятелството, че цялата незастроена площ от поземления имот с изградените
в него благоустроявания, озеленявания и зони за отдих има характеристиката на
прилежаща площ към сградите, разположени в него (макар правилото на §1, т.2 от
ДР на ЗУЕС и реда на чл.4 от ЗУЕС да не намират приложение предвид, че в случая
не е налице комплексно застрояване), както и от постановките в Решение №
175/18.12.2019г. по гр.д.№ 4660/2018г. на ВКС, I г.о., ищцата е решила в един момент, че цялата тази площ принадлежи
към Етажната собственост, а след като вече няма договор със собственика на
земята (или с инвеститора) тя може неограничено да ползва тази незастоена част
с всички благоустроявания, подобрения и съоръжения, изградени в нея. На първо
място, тази не само погрешна, но и неприемлива от каквото и да е правно гледище,
позиция се дължи на недопустимото смесване и отъждествяването на понятието
„прилежаща площ“ с принадлежност към Етажна собственост, като земята да е
„придадена“ към сградата. Напротив, земята, обособена в УПИ, си е т. нар.
първичен обект (имот), дори и ако сградата да е въникнала фактически първа
(т.е. ако е налице заварено положение отпреди ЗУТ), а след това да е възникнал имотът,
защото идеята на законодателя е да пресъздаде естествено-правното и логично
положение – първо обособяване на поземления имот като УПИ с конкретно предназначение
по ПУП и след това построяване в него на сградата. Така се постига своеобразна
фикция в рационалността на законодателя и за практическото развитие на
обществените отношения.
Никаква
„принадлежност“ в случая не е налице на дворната инфраструктура към Етажната
собственост, т.е. неприложима е разпоредбата на чл.98 от ЗС, а е налице
хипотезата на чл.92 от ЗС според казаното по-горе.
На второ място, липсата на договорни
отношения между етажните собственици, от една страна и собственика на земята
(инвеститора) от друга страна, наред със свикано Общо събрание на етажната
собственост, чиито решения се разпростират извън общите части, т.е. и по
отношение на разноските, които следва да се извършват в дворното място,
означава, че в един момент етажните собственици са преценили, че може да им
бъде позволено да решат, че могат да регулират начина и реда за ползване на
съоръженията, които са издигнати със средствата и труда на инвеститора, да им се позволи да ползват незастроената
част от комплекса и изградените в него съоръжения, да считат вече същите за
общи части и да предвиждат и поемат те разноските да поддържат имущество, което
не притежават.
Очертаващата
се и задълбочаващата се в последно време тенденция за беззаконие и хаос в
управлението на отношенията между инвеститора и индивидуалния собственик на
обект, води до там, че собственикът на земята, в която е разположена сграда в
режим на Етажна собственост, не само губи управлението, ако той е инвеститор,
но дори загубва контрол върху вещите, които са обект на негова лична и
изключителна собственост. При липса на договор управлението преминава в ръцете
на етажните собственици, а те, освен управлението на общите части,
неоснователно си присвояват и управлението на терена, зелените площи, басейна,
детски площадки и други съоръжения, изградени и намиращи се в собственост на
инвеститора. Затова не следва да се признават управителните правомощия на
Етажната собственост, както и на отделните етажни собственици без да се отчита,
че те се разпростират самоволно върху изключителната собственост на
инвеститора. Последният инвестира в поддръжката и създаването на съоръженията,
носи отговорност за тях, плаща данъци, а управлението им, тяхното ползване
неоснователно става с решения на общото събрание или с убеждението на етажните
собственици, че от един момент това имущество вече им принадлежи, и които
решения в не малко случаи съдът приема за законосъобразни, защото били приети
по реда на ЗУЕС или защото се счита, че Общото събрание на Етажната собственост
е компетентно и е в неговите правомощия да извършва такива подобни
посегателства. При това без етажната собственост да е персонифицирана и без да
има правния статус на търговец. На практика се елеминира договорът като основен
регулаторен механизъм и в противоречие със закона и с елементарни правила на
вещното право, но при грубо незачитане неприкосновеността на частната
собственост, етажната собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда
собственост, извършва търговска дейност в противоречие със закона и сключва
договори за поддръжка с трети лица и излиза извън своята компетентност, което
не бива да бъде допускано и насърчавано.
Категоричното
несъгласие на настоящия съдебен състав с постановките, съдържащи се в
цитираното Решение № 175 от 18.12.2019г. по гр.д.№ 4660/2018г. на ВКС, I г.о., на което ищцовата страна
се позовава, и с оглед точно противоположните съображения, изложени в настоящия
съдебен акт, включват и това, че етажните собственици могат да ползват чуждата
собственост БЕЗВЪЗМЕДНО (макар това да не е посочено изрично в решението но
ВКС, като е прието, че то зависи единствено от волята на Етажната собственост и
ползването, управлението и поддръжката на чуждата собственост се урежда
единствено от решенията на ОС на ЕС). Няма основание да се приеме, че всички
етажни собственици следва да се обогатяват за сметка на собственика на земята
по смисъла на чл.59 от ЗЗД, лишавайки го от правото му да ползва и да владее
собствения си имот само защото считат, че земята и изграденото в нея „им
принадлежи“ (на страница втора в писмените бележки т.1.2. се твърди, че ищцата
притежава идеални части от басейна и елементите на дворната
инфраструктура). Точно това обаче се
цели на практика с настоящия иск, а именно ответното дружество, след като
притежава „голата собственост“ да бъде лишено от възможността да упражнява
правото си на собственост, както е посочено и в писмените бележки – „няма право
да ползва елементите от дворната инфраструктура“, „ответниците нямат нито право
на собственост върху принадлежностите, нито имат право да ползват същите“.
Ищцовата страна стига до там, че заявява, че ползването и управлението на елементите
от дворната инфраструктура и басейна следва да се реши само от ОС на ЕС, но
ответниците следва да поемат поддръжката на същите, както и че следва да
допускат до тях точно онези етажни собственици, които не искат да плащат за
поддръжката и да не допускат други.
Касационото
обжалване, по което е постановено Решение № 175/18.12.2019г. по гр.д.№
4660/2018г. на ВКС, Iг.о.
на ВКС, е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 от ГПК по следния въпрос:
„Следва ли теренът, в който е изградена вертикалната планировта към сграда –
ЕС, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, да се счита за
прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните
собственици?“ ВКС дава положителен отговор в случаите, когато елементите на дворната
инфраструктура нямат характера на самостоятелни обекти. Вместо те да бъдат
„погълнати“ от земята по силата на приращението (чл.92 от ЗС), ВКС приема, че
те стават собственост на етажните собственици по силата на присъединяването
(чл.97 от ЗС). Основният
аргумент за това е свързан с понятието „прилежаща площ“, дефинирано в § 1, т.2
от ЗУЕС като частта от територията на поземления имот с комплексно застояване,
в който е построена сградата в режим на ЕС и която включва заедно или поотделно
обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други.
Посочва се, че изброяването не е изчерпателно, но безспорно включва зелените
площи, алеи и зона за отдих. Басейните в тези площи, ако не отговарят на
изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост, също са
прилежащи към сградите – ЕС. При преценката дали определено съоръжение от вертикалната
планировка е принадлежност към сградите – ЕС, или е самостоятелен обект на
правото на собственост, според ВКС, следва да се изхожда от единния
инвестиционен проект. Когато в него се предвижда изграждане на жилищни сгради и
обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като
озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за
обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на
собственост, тези елементи са принадлежност към ЕС. Това е така, защото те нямат самостоятелно съществуване като
обекти на правото на собственост, поради което за тях не се прилага принципът
на приращение (чл.92 от ЗС).
Настоящия съдебен състав не споделя тази
теза, намира я за прецедентна, изолирана и необвързваща, налагаща задължително
корекция, поради това и се присъединява към основателните критики на това
съдебно решение (вж. Стоянов, В. Прилежаща площ към сграда в режим на етажна
собственост. // Собственост и право, 2020, № 2, ЕПИ On-line), което решение иначе е по
същество основанието на предявената от ищцата искова претенция.
Приращението е
принцип, действащ по отношение на всичко, което е трайно прикрепено към земята,
независимо дали то има характера на самостоятелен обект или не. Подобно
изискване за самостоятелсност може да бъде изведено единствено при учредяването
на право на строеж по чл.63, ал.1 от ЗС.
ВКС в цитираното решение посочва още, че
„въпросните съоръжения от вертикалната планировка формират
общия облик на
ЕС и се отразяват и върху стойността на разположените в сградата самостоятелни
обекти още при изграждането й, а впоследствие се отразяват и на текущата цена
на обектите в ЕС“. Изложеното според ВКС не противоречи на чл.64 от ЗС, тъй
като правото на суперфициарните собственици включва и правото да ползват
елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл.97 от ЗС към
сградите – ЕС, в който се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ
(чл.98 от ЗС). Не е посочено обаче защо тези съоръжния са принадлежности към
сградата, след като няма пряка физическа връзка с нея, а напротив, те са трайно
прикрепени към земята и не са посочени от страните в обема на учреденото между
тях право на строеж. Елементи, съставляващи според ВКС принадлежност към
обектите от ЕС, са алеите, зелените площи, детските площадки, басейните, които
не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост
по § 5, т.68, б.“а“ от ЗУТ, и други подобни. Етажните собственици следва да
имат достъп до тези елементи в зависимост от това какво решение за начина на
поддържането и използването им е взело общото събрание на ЕС. Така, въпреки, че
не са посочени в акта за учредяване на правото на строеж (приращението за тях
не може да бъде изключено по силата на чл.63, ал.1 от ЗС), тези съоръжения стават
обща част към сградата и се управляват по реда на режима на ЕС (с аргумент, че
са присъединени в един общ облик и стойност по силата на чл.97 от ЗС).
В случая не
е съобразено и разграничено, че правото на строеж върху земя и правото на собственост
върху постройката са две различни и самостоятелни права, като всяка едно от тях
дава възможност за различно въздействие върху земята. Докато правото на строеж
(без право на собственост върху сграда) дава възможност на своя носител „да
построи“ (чл.63, ал.1 от ЗС) сградата, като осъществи строителството съгласно
одобрените строителни книжа и действащите строителни нормативи и стандарти, и
което да се реализира както до изграждането на сградата в груб строеж, така и
след това предвид необходимостта от довършителни работи, то правото на
собственост върху сграда (при „дезактивирано“ право на строеж) дава възможност
на своя носител „да се ползва“ (чл.64 от ЗС) от земята, доколкото това е
необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен
ако с акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго, което ползване
предполага сградата да е построена в груб строеж и да може да се ползва по
нейното предназначение. За разлика от чл.63, ал.1 от ЗС, разпоредбата на чл.64
от ЗС няма за цел да изключи действието на приращението по чл.92 от ЗС, нито
пък представлява някаква разновидност на присъединяването по чл.97 от ЗС. Във
всички случаи на въздействие върху земята от страна на собственика/ците на
сградата (включително и когато е в режим на ЕС) и за степента на ограничаване
на правата на собственика на земята, отношенията между двамата собственици
(двете групи от собственици) – на земята и на постройката, следва да се уреждат
въз основа на чл.63, ал.1 от ЗС (който изключва приращението „по вертикала“) и
чл.64 от ЗС (който позволява огранично ползване на земята „по хоризонтала“).
Конкуренцията между чл.92 от ЗС (собственика на земята) и чл.97 от ЗС
(собственика на сградата), когато става въпрос за обекти, които са трайно
прикрепени към сграда, построена в чужд имот (включително при т.нар.
„ексцес на правото на строеж“), се решава в зависимост от това дали
присъединеното има характера на самостоятелен обект (предимство в този случай
има чл.92 от ЗС и обектът става изключителна собственост на собственика на
земята), или присъединеното няма самостоятелен характер (предимство в този
случай има чл.97 от ЗС и обектът става изключителна собственост на собственика
на сградата). Във втората хипотеза е възможно усложнение, при което в сградата
има няколко самостоятелни обекта, притежавани от различни лица. В този случай
допълнително изграденото може да е свързано физически и функционално с един от
тези обекти (в този случай то става изключителна собственост на собственика на този
обект) или с няколко от тези обекти (в този случай то става тяхна обща
съсобственост, включително и със статут по чл.38 от ЗС).
Конкуренцията между чл.92 от ЗС (собственика на земята) и чл.97 от ЗС
(собственика на сградата), когато става въпрос за обекти, които са трайно
прикрепени към земята, независимо дали те имат самостоятелен характер или
не, възниква (включително при сграда в режим на ЕС), тъй като в този случай
няма присъединяване към сградата, което да обоснове прилагането на чл.97 от ЗС,
а единствено и само трайно прикрепване към земята, което води до приложението
на чл.92 от ЗС, а изключването на чл.92 от ЗС може да се извърши единствено по
силата на учредено право на строеж или въз основа на изрична законова
разпоредба.
Действието
на приращението не може да бъде изключено от предвижданията на единния
инвестиционен проект, тъй като съдържанието на правото на строеж се определя от
страните „в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за
проектиране, издадена от главния архитект на общината (района) в предвидените
от закона случаи“ (чл.180 от ЗУТ). Инвестиционният проект няма и не може да има
вещноправно действие, изразяващо се в определяне на обема на учреденото между
страните право на строеж. Действието на приращението не може да бъде изключено
и от дефиницията на § 1, т.2 от ЗУЕС за „прилежаща площ“ към сграда в режим на
ЕС, която не изключва приращението, тъй като тази дефиниция е въведена изцяло с
оглед целите на чл.4 от ЗУЕС, предвиждащ възможност при преструктуриране на
квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на ЕС не
може да се обособи в отделен УПИ по реда на ЗУТ, да се определи прилежаща площ
към сградата.
Възприемането
на тезата, че „прилежаща площ“ съществува при всяка ЕС, независимо от
осъществяването на специалната процедура по чл.4 от ЗУЕС, съществуваща като
възможност единствено при поземлени имоти, които са общинска собственост,
представлява незачитане принципа на приращение и сериозно посегателство спрямо
собствеността на земята, която се притежава от лица, различни от етажните
собственици. Отношенията между собственика на земята и собственика на
постройката се уреждат от разпоредбата на чл.64 от ЗС, практиката по
прилагането на която винаги е била категорична, че при липса на „постановено
друго“ (което би изключило приращението) собственикът на постройката може да
ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката
според нейното предназначение (Решение № 20/15.04.2020г. по гр.д.№ 1934/2019г.
на ВКС, I г.о., в което се
посочва, че необходимата за ползване площ по чл.64 от ЗС следва да бъде
определена по начин, който „засяга в най-малка степен правото на собственика на
земята да ползва незастроената част“). В чл.64 от ЗС става въпрос именно за
„хоризонтално“ ползване на земята (например в Решение № 304/21.11.2011г. по
гр.д.№ ..11/2010г. на ВКС, II
г.о., е посочено, че „правата на суперфициарния собственик по чл.64 от ЗС се
разпростират върху част от терена, разположен хоризонтално на земната
повърхност“), а не за придобиване като принадлежности на елементи от
„вертикалната“ планировка, които са трайно прикрепени към земята и нямат
физическа връзка със сградата ( в този смисъл Решение – 363/17.10.2011г. по гр.д.№
663/2010г. на ВКС, I г.о.
и Решение № 66/01.08.2017г. по гр.д.№ 4204/2016г. на ВКС, II г.о., дори и в Решение №
121/04.11.2016г. по гр.д.№ 1..5/2016г. на ВКС, II г.о., с което макар да се изискват определени форми на въздържане
от страна на собственика на земята, не се блокира автоматично настъпващо в
негова полза приращение само защото собственикът на сградата трайно е прикрепил
към земята несамостоятелни елементи, които функционално обслужват сградата.).
Наличието на обслужващи функции на тези елементи спрямо ползването на самостоятелните
обекти в сградата в режим на етажната собственост само по себе си не може да
изключи приращението и да доведе до притежаването им от собствениците на
сградата. Ползването на тази инфраструктура и на всички съоръжения, които са
трайно прикрепени към земята и не са включени изрично в обема на учреденото
право на строеж за сградата в режим на ЕС, може да се осъществява по силата на
сключен между етажните собственици и собственика на земята договор, а ако такъв
не съществува, етажните собственици дължат на собственика на земята обезщетение
за неоснователно обогатяване (Решение № 24/01.06.2016г. по гр.д.№ 2968/2015г.
на ВКС, IV г.о.; Решение №
270/06.04.2020г. по гр.д.№ 3976/2018г. на ВКС, IV г.о.), тъй като подобно ползване на земята надхвърля установеното
в чл.64 въздействие.
Приращението,
освен вещнопридобивен способ, е и основен инструмент за защита на правото на
собственост върху земята, поради което не може да бъде изключено и с аргумент
„общия облик“ на ЕС. Обстоятелството, че елементите на вертикалната планировка
се отразяват върху стойността на обекта при изграждането му, а впоследствие и
върху текущата му продажна цена, по никакъв начин не замества необходимостта от
посочването на тези елементи в обема на учреденото право на строеж за
изграждане на сградата в режим на ЕС. Мястото на това посочване е именно в акта
за учредяване на правото на строеж, като само в този случай приращението ще
бъде изключено по силата на чл.63, ал.1 от ЗС. Не следва да се допуска чрез
тълкуване на единния инвестиционен проект и конкретния характер на предвидените
за изграждане в дворното място елементи на вертикалната планировка да се
разширява обемът на учреденото право на строеж, като в него се включва освен
сградата в режим на ЕС и несамостоятелни обекти, които не са свързани физически
с тази сграда, а са трайно прикрепени към земята. Притежаването на такива
обекти от етажните собственици е възможно единствено въз основа на включването
им в обема на учреденото за сградата право на строеж (чл.63, ал.1 от ЗС
изключва чл.92 от ЗС). Решение № 199/10.08.2015г. по гр.д.№ 5955/2014г. на ВКС,
IV г.о., на което съставът на ВКС
се е позовал в своето решение, посочва, че подобни несамостоятелни елементи,
трайно прикрепени към земята, могат да се ползват от суперфициарния собственик
единствено по силата на учредено му право на ползване (явявящо се „постановено
друго“ по смисъла на чл.64 от ЗС). Съответно притежаването на такива обекти от
етажните собственици по силата на присъединяване към сградата е невъзможно
(чл.97 от ЗС в случая не изключва чл.92 от ЗС), тъй като не е налице
присъединяване. Ако чл.97 от ЗС следва да е определяща, то тя би могла да се
приложи в полза на всеки собственик на постройка, който изгради трайно
прикрепено към земята несамостоятелно съоръжение, което да обслужва
притежаваната от него постройка. Фактът на изграждане на такова съоръжение
очевидно не изключва приращението в полза на собственика на земята.
След като не са
включени в обема на учреденото право на строеж, подобни „елементи“ не могат да
имат характера на общи части към ЕС, а собственикът на земята не е длъжен да
търпи решенията на ОСЕС относно тяхното поддържане и управление.
Съдът след
като отказва да наруши правото на собственост на ответното дружество и отказва
да признае право на собственост на ищцата върху вещи, които тя не е придобивала
никога (включително и от момента на закупуването на жилището си) и на никакво
годно основание (оригинерно или деривативно), а принадлежат единствено на
ответното дружество, означава, че нейни вещни права не са нарушени, както и че
тя не може да държи сметка на собственика на земята как той ще упражнява своето
право на собственост и на какви хора и кога ще разрешава да влизат в имота му.
Това налага извод за неоснователност на претенциите на ищцата и за недоказани
фактите, на които тя се позовава. Затова като неоснователни и недоказани
исковете следва да бъдат отхвърлени.
Съобразно правилата на процеса,
на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответниците следва да бъдат
присъдени направените от тях разноски по делото, а именно от ответника И.Ю.Х.
разноски в общ размер на 1 432 лева, включващи платено адвокатско
възнаграждение 500 лева, платен депозит за вещо лице 832 лева и разноски за
преводач 50 лева, и от ответника „С.С.2.“ ООД разноски за платено адвокатско
възнаграждение в размер на 500 лева, които суми ищецът следва да бъде осъден да
им заплати.
На ищеца не
се следват разноски с оглед изхода на делото, поради което претенцията му на
основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците да бъдат осъдени да му заплатят сумата
по разноските в размер 2 607,50 лева, съгласно списъка на разноските, се
явява неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от О.В.З., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес:
град Б., улица О.№ ... ап..., искове за осъждането на „С.С.2.” ООД, ЕИК ........,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя И.Ю.Х., и
на И.Ю.Х. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: ***, с участието на
трето лице-помагач “С.Д.” ЕООД, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Невил Томпсън, да не допускат трети лица и да
преустановят препятстването на свободния достъп на О.В.З. и съответно
ползването на дворната инфраструктура и басейн, изградени в поземления имот с
идентификатор 11538.502.365 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
АГКК, с площ на имота 9.. кв.м., с трайно предназначение на територията –
урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 до 15 м.), с
административен адрес: град С.В., улица М., община Несебър, при граници: ПИ №№
11538.502.264, 11538.502.64, 11538.502.61, 11538.502.362, като НЕОСНОВАТЕЛНИ и
НЕДОКАЗАНИ.
ОТХВЪРЯ
претенцията на О.В.З., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес:
град Б., улица О.№ ... ап..., за осъждането на „С.с.2.” ООД, ЕИК ........, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя И.Ю.Х., и на И.Ю.Х.
с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: ***, да му заплатят сумата в
размер на 2 607,50 лв. (две хиляди шестстотин и седем лева и 50 ст.), представляваща
направени по делото разноски, съгласно списъка на разноските, като
неоснователна.
ОСЪЖДА О.В.З., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, адрес: град Б., улица О.№ ... ап..., ДА ЗАПЛАТИ
на „С.с.2.” ООД, ЕИК ........, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя И.Ю.Х., сумата в размер на 500 лв. (петстотин лева), представляваща направени по делото
разноски за платено адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА О.В.З.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес: град Б., улица О.№ ...
ап..., ДА ЗАПЛАТИ на И.Ю.Х. с ЕГН **********, постоянен и настоящ адрес: ***,
сумата в размер на 1 432 лв. (хиляда
четиристотин тридесет и два лева), представляваща направени по делото разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: