Р Е
Ш Е Н
И Е
№……../08.01.2020г
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7-ми състав, в публичното съдебно заседание на
двадесет и осми юли през две хиляди и двадесета гоьдина в състава:
СЪДИЯ:
СВЕТОСЛАВ ВАСИЛЕВ
при
секретаря Славка Д., разгледа докладваното от съдията т.д. № 2463 по описа за 2019г и за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е образувано по искове на „О.– Ю.В. – ИМОТИТЕ В СОФИЯ“ЕООД, ЕИК ******, за
осъждането на ответника „В.и Х.Б.“ ЕООД, ЕИК ******да заплати както следва: на
основани чл. 92 ТЗ сумата от 14 440,00 евро – неустойка съгласно чл.18 от
договор за посредничество от 27.07.2018г, ведно със законната лихва от
20.11.2019г до окончателното й изплащане; на основание чл.86 ЗЗД сумата от
1 232,00 евро – мораторна лихва за забава плащането на сумата от
14 440,00 евро за периода от 19.06.2019г до 19.11.2019г; на основание чл.
92 ЗЗД сумата от 14 400,00 евро – неустойка съгласно чл. 19 от договора за
посредничество.
Ищецът
твърди, че с ответника са страни по договор за посредничество от 27.07.2018г,
съгласно който последният му възлага посредничеството срещу възнаграждение при
покупката на недвижим имот описан в чл.1 от договора, а именно: ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ,
находящ се в град София, район „Триадица“, ул. ******, разположен на партерния
етаж на сградата, кота 0,00, със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен
проект от 08.08.1965г от 234,56 кв.м., състоящ се от две магазинни помещения и
складови помещения, заедно с прилежащото му складово помещение, разположено под
търговския обект в сутерена на сградата, на кота - 2,35м и свързано с него
вътрешно стълбище със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен проект от
08.08.1965г от 166,21 кв.м., при граници и съседи посочени в исковата молба и
ТЪРГОВСКИ обект, разположен на партерния етаж на сградата, със застроена площ
от 88,50 кв.м., състоящ се от търговска зала (магазин), склад, санитарен възел,
при граници и съседи описани в исковата молба. Твърди, че е извършил
посредническата дейност като е организиран оглед с управителя на ответното
дружество, за което е съставен протокол за оглед от 25.07.2018г. В последствие
след извършена справка в имотния регистър се установява, че имотът е закупен от
ответното дружество, като последното не е изпълнило задължението си съгласно
договора за посредничество да не заобикаля посредника, с което е осъществен
фактическия състав на чл. 18 от договора за заплащане на сумата от
14 440,0 евро. В договора е уговорено и заплащане на неустойка съгласно
чл. 19, в случай на неизпълнение на задължението да придобие имотите лично и
чрез поставено лице в размер на 3,6 % от продажната цена. По изложените
съображения се иска осъждането на ответника.
Ответникът
оспорва исковете. Не оспорва сключването на договора за посредничество от
27.07.2018, но твърди, че същият е прекратен едностранно от ответника чрез
оттегляне на поръчката. В тази връзка счита клаузата на чл. 22 от договора,
забраняваща на ответника да се отказва от договора за нищожна. Твърди, че след
сключване на договора ищцовото дружество се е дезинтересирало от договора и не
е извършило никакви действия по посредничество. При условията на евентуалност
твърди, че договора е прекратен на основание чл. 24 поради изтичане на срока на
действието му. При условията на евентуалност прави изявление за развалянето му
поради неизпълнение на задължението за посредничество. Оспорва иска за
заплащане на обезщетение за забава с възражение, че са налице две обезщетения
за едно и също неизпълнение. Оспорва иска за заплащане на неустойката, като
твърди, че клаузата е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Съдът
като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства приема за
установено следното:
Между
страните не е спорно, а това се установява и от представения договор за
посредничество при закупуване на недвижим имот от 27.07.2018г, че ответникът
възлага срещу възнаграждение на ищеца и последният приема, да посредничи при
покупката на ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ, находящ се в град София, район „Триадица“, ул. ******,
разположен на партерния етаж на сградата, кота 0,00, със застроена площ,
съгласно одобрен архитектурен проект от 08.08.1965г от 234,56 кв.м., състоящ се
от две магазинни помещения и складови помещения, заедно с прилежащото му
складово помещение, разположено под търговския обект в сутерена на сградата, на
кота - 2,35м и свързано с него вътрешно стълбище със застроена площ, съгласно
одобрен архитектурен проект от 08.08.1965г от 166,21 кв.м., при граници и
съседи посочени в исковата молба и ТЪРГОВСКИ обект, разположен на партерния
етаж на сградата, със застроена площ от 88,50 кв.м., състоящ се от търговска
зала (магазин), склад, санитарен възел, при граници и съседи описани в исковата
молба, за продажна цена от 400 000,00 евро. Съгласно договора задълженията
на ищеца включват: посредничество за покупката на имота, предмета на договора;
да проучи правното положение на имота съгласно предоставените от собствениците
документи; при направено писмено искане да изготви и предостави за подпис
предварителен договор за покупко-продажба на имота. Срещу тези задължения
ответникът поема задължение да заплати възнаграждение в размер на 3,0% без ДДС
от договорената продажна цена, което е дължимо в момента на подписване на
предварителния договор или ако такъв не се сключва от сключването на
нотариалната сделка. Страните се съгласяват и че без участието на посредник,
ищеца няма право да осъществява никакви огледи на имота, да води директни
преговори със собственика на имота, да осъществява срещи със собственика, както
и да преговаря за цената или други условия. Предвидено е и че в случай, че
доверителя заобиколи посредника и
придобие имота, предмет на договора, лично или чрез свързано лице, да заплати на
посредника възнаграждение в размер на 3,0 % без ДДС от обявената в този договор
цена, а не от посочената в нотариалния акт. В чл. 19 от договора е уговорено
заплащане на неустойка в случай на неизпълнение на задължението на ответника да
придобие имотите лично и чрез поставено лице при заобикаляне на
посредника в размер на 3,6 % от продажната цена. А съгласно чл. 22 доверителя
няма право да прекратява едностранно договора.
Въз
основа на така приетите за установени факти съдът намира исковете за неоснователни.
Първия
спор между страните се концентрира относно характера на породените между тях
облигационни отношения. Настоящият състав приема, че процесния договор от 27.07.2018г изцяло попада в
приложното поле на чл. 49-51 ТЗ. Договорът за посредничество е търговска сделка
по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана
по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени
сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Основно задължение
на посредника е осъществяването на контакт между страните по бъдещата сделка –
продавач и купувач. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните
за сключването на сделки. Такъв е предметът и на процесния договор за
посредничество. За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за
търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим
имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество
за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на
цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът
да взема непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни
да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на
сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните.
От
правния характера на сделката следва извода, че за нея е неприложимо правилото
на чл. 287 ЗЗД. Тя не може да бъде прекратена едностранно от доверителя с
оттегляне на поръчката, тъй като отношенията не са мандатни. Оттук и клаузата
на чл. 22 от договора не е нищожна, тъй като не ограничава допълнително
доверителя по нея.
Съгласно
чл. 51 ТЗ търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно
уговорката му с възложителя. Съгласно договора при неговото изпълнение
възнаграждение е дължимо при сключване на предварителния договор или ако няма
такъв при окончателния договор (така чл. 8 от договора). Макар да не е посочено
изрично, това предполага, предварителния, респ. окончателния договор да са
сключени в резултат именно на посредничеството на ищеца и с негово участие.
Твърдения имотът да е придобит от ответника в качеството му на доверител с
участието и в резултата на посредничеството на ищеца в исковата молба няма.
Напротив, пораждането на вземането е обосновано с фактическия състав на чл. 18 от
договора за посредничество, който урежда хипотеза на заплащане на сума в случай,
че доверителят заобиколи посредника и придобие имота, предмет на договора,
лично или чрез свързано лице или при сделка сключена без участието на
представител на агенцията, в размер на 3,0 % без ДДС от обявената в договора за
посредничество цена, а не от посочената в нотариалния акт. Следователно
клаузата на чл. 18 от договора е сключена, за да се уредят отношенията между
страните, които не са типичните за договора, а се пораждат в резултат на
неизпълнението му от страна на доверителя, поради негово недобросъвестно
поведение. Такива клаузи, с които страните отнапред уреждат отношенията между
тях при евентуално неизпълнение на договора и предвиждат заплащане на
обезщетение за вредите от неизпълнението, се квалифицират като неустоечни.
Оттук предявения иск, съдът намира, че следва да бъде преквалифициран от иска
за реално изпълнение на иска за заплащане на неустойка по чл. 18 от договора.
Следователно
с предявените искове се претендират едновременно за едно и също неизпълнение на
договора неустойка по чл.18 от него и неустойка по чл. 19 от договора, за
компенсиране на едни и същи вреди, тъй като и двете неустойки са уговорени за
хипотеза на придобиване на имота от доверителя без участие на посредника.
Съгласно
ТР № 1/2009г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСТК на ВКС, при искане за присъждане
на неустойка съдът следи служебно за съответствието й с добрите нрави. Нищожна
е неустойката, която излиза извън присъщите й функции (обезщетителна,
обезпечителна и санкционна) и се превръща в средство за неоснователно
обогатяване на едната страна спрямо другата. Преценката се прави към сключване
на договора. В случая неустойката по чл. 18 и по чл. 19 от договора дублират
вземането за заплащане на възнаграждение на посредника, без изискване за
осъществяване на насрещна престация от страна на посредника. Уговорени са за
компенсиране на едни и същи вреди от неизпълнение. Следователно при уважаването
им би се стигнало до получаване от страната на посредника на обезщетение в
двоен размер за едно и също изпълнение, което според настоящия състав излиза
извън типичните функции на неустойката и се превръща в средство за
неоснователно обогатяване на посредника, в нарушение на принципа за
справедливост. Пред вид изложеното клаузите за неустойка по чл. 18 и по чл. 19
се явяват нищожни поради противоречие с добрите нрави. Нищожната клауза не е
валиден източник на облигационни отношения и не поражда вземане за посредника
срещу доверителя за заплащане на сумите по тях.
С
оглед изложеното както искът за заплащане на неустойка по чл.18 от договора,
така и този за заплащане на неустойката по чл. 19 от договора, са неоснователни
и следва да бъдат отхвърлени.
Неоснователността
на главното задължение води до неоснователност и на иска за акцесорното за
заплащане на законна лихва.
По разноските.
При
този изхода на делото право на разноски има само ответника.
Ответникът
доказва разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2500,00 лева.
Възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение е неоснователно.
Съгласно Наредбата за минималните адвокатски възнаграждения, минималното
възнаграждение е в размер на 2292,56 лева, което сравнено с уговореното и
платено за защитата от ответника, както и с
фактическата и правна сложност на делото, налага извода за съразмерност.
При
тези мотиви, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете
на
„О.– Ю.В. – ИМОТИТЕ В СОФИЯ“ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление *** предявени срещи „В.и Х.Б.“
ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, както следва: на основание чл. 92 ЗЗЗД за сумата от 14 440,00
евро – неустойка съгласно чл.18 от договор за посредничество от
27.07.2018г, ведно със законната
лихва от 20.11.2019г до окончателното й изплащане; на основание чл.86 ЗЗД сумата от 1142,17 лева – мораторна лихва за
забава плащането на сумата от 14 440,00 евро за периода от 19.06.2019г до
19.11.2019г; на основание чл. 92 ЗЗД за
сумата от 14 400,00 евро – неустойка съгласно чл. 19 от договора за
посредничество от 27.07.2018г.
ОСЪЖДА „О.– Ю.В. –
ИМОТИТЕ В СОФИЯ“ЕООД, ЕИК ******, да
заплати на „В.и Х.Б.“ ЕООД, ЕИК ******на
основание чл. 78, ал.3 от ГПК сумата от 2500,00 лева – разноски за
производството.
Решението
може да се обжалва пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването на преписа.
СЪДИЯ: