№ 379
гр. Р. , 01.07.2021 г.
РАЙОНЕН СЪД – Р. в публично заседание на първи юли, през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря СРЕБРЕНА СТ. РУСЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
Гражданско дело № 20203330102014 по описа за 2020 година.
На именното повикване в 14:00 часа се явиха:
ИЩЦАТА, лично и с адв. М. Е..
ОТВЕТНИКЪТ, лично и с адв. Цв. Б..
СВИДЕТЕЛИТЕ, лично.
АДВ. Е.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Б.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че липсват процесуални пречки по даване ход на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
СНЕМА самоличността на свидетеля Р.М..
Р. Д. М., с л. к. № **, издадена от МВР Р., на 48 г., разведен, неосъждан, без родство.
СВИДЕТЕЛЯТ предупреден за наказателната отговорност по чл. 290 от НК и същият
обеща да говори истината.
ПРИСТЪПИ към разпит на свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ Р.М.: Познавам ищцата. Живях с внучката й известно време, доста
1
години. Ответникът съм го виждал един път, той беше във В.. Това беше може би минаха 3,
4 години. Мисля, че беше топло времето. В. искаше да отида, беше си харесала някаква
къща и искаше да я купува и имаше среща с ответника и искаше да даде капаро, той беше
бъдещия купувач. Пред мен не е давала пари. Казах им да минат през нотариус или адвокат
и пред него да се дадат парите, защото стават страни работи. Мисля, че имаше някакви
документи, но не помня какви. Разбраха се да минат през нотариус или адвокат и там да се
даде капарато като се видят документите. За къщата не знам да са имали уговорки за цена.
Капарото мисля, че беше 2000 лв. искаше ги ответника. Ищцата живееше на ул. „С.“, това се
случи там. Аз ходих там и беше след работа, надвечер беше. Там бяхме аз, В., Д. и
ответника със съпругата си. Не се сещам други уговорки освен даването на капарото да са
имали. Казах, че като се дава капаро трябва да го види някой. Направи ми впечатление, че
имаше нещо в документи, но вече забравих.
СЪДЪТ сне самоличността на свидетелката Д.Ц..
ДР. Г. Ц., с л. к. № **, издадена от МВВР Р., на 55 г., вдовица, неосъждана, дъщеря на
ищцата.
СВИДЕТЕЛКАТА Д.Ц.: Желая да дам свидетелски показания.
СВИДЕТЕЛКАТА предупредена за наказателната отговорност по чл. 290 от НК и
същата обеща да говори истината.
ПРИСТЪПИ към разпит на свидетелката.
СВИДЕТЕЛКАТА Д.Ц.: Аз живея с майка си В. от около 4, 5 години. Сега живея с
майка си. Допреди случая не познавах Н., сега го познавам. Случаят откакто той е дал обява
за някакъв имот във вестник „Екип“, че продава някакъв имот и от там го знам. Ходихме в
имота, видяхме го и се уговорихме. За 45000 лв. се разбрахме. Хареса ни къщата. Устройва
ни. Ние сме двечки. Нямахме нужда от по-голямо. Сметнахме, че е добре и сумата е сносна.
Имаше къща, която трябваше да продаде майка ми и от там, но тя вече почти я беше
продала, въпроса беше за месец някъде да вземем парите. Ответникът не съм го виждала
друг път освен този, дори не знаех къде живее. Като отидохме на оглед ответникът беше там
с една жена, с която живее. Къщата се намира в гр. Р., ул. ** Като харесахме къщата се
разбрахме, дадохме си три месеца. Дадохме пари на 20.08.2019 г. Те идваха вкъщи за тези
пари, но другия свидетел каза по-добре да отидем при нотариус и се разбрахме на
следващия ден, защото беше късно. Той обеща, че ще дойде на нотариус и да дадем парите
и той да ни покаже документи, защото каза, че не ги носи със себе си. И тръгнахме на
следващия ден за нотариуса, а ответникът каза да не даваме пари и да отидем при
съжителницата му да направим договор и да се разберем помежду си. Както говореше с
мили думи останахме с впечатление, че всичко е наред и дадохме тези пари - 2000 лв.
Документи за къщата не ни показа. Не знаехме, че е наследствена къщата. И по начина, по
2
който ни показа къщата и в къщи като дойде да говорим за сумата, за срок за изчакване, и ни
обясни, че не е готов с документите, иска време да може да ги подготви и да бъде готов за
окончателния договор. Парите дадохме на ръка, където работи съжителница му срещу
полицията, от другата страна на ъгъла до галерията на втория етаж и се разписахме, взеха
парите и не се чухме и видяхме и се загубиха следете му. Ние го търсихме многократно. От
майка от телефона се обаждахме, той не вдига. И решихме да пробваме с моя, защото не
знае моя телефон. Набрах го и ми вдигна. Беше арогантен, използва цинични думи и в
завършека на разговора каза „не ме занимавайте с вашите глупости, вървете и ме съдете”.
Искахме да купим тази къща. Ответникът явно не е искал да я продаде. Ответникът не ни е
търсил. Ние постоянно телефона с нас. Винаги ние сме го търсили. Той не е идвал в къщи.
Имахме готовност да купим къщата. Друг имот купихме след изтичане на трите месеца, те
изтичаха ноември месец и ние декември месец като той каза така и ние почнахме да гледаме
някъде, защото собствениците искаха да напуснем дома. Ние живеехме на ул. „С.“. Други
уговорки освен цена и срок сме нямали. Само за това, за което сме се споразумели. Той беше
сигурен, че ще ни чака. Ние, че ще купим къщата. 2000 лв. Не знам за какво ги дадохме. Не
са и капаро. Той искаше пари, че му трябвали пари да капарира къщата, каза ако можем да
му помогнем да си капарира някоя къща, която иска да си купи. Ответникът предложи да се
плати сумата от 2000 лв., той каза някаква сумичка и каза, че искал сумичка да си капарира
имота в селото и си помислихме 100 лв., 200 лв. Не знам как е решил 2000 лв. Може би
старото му споразумение за къщата са му изисквали. Ние го питахме каква сума да му дадем
и той да пази къщата и после да приспаднем сумата от къщата и да доплатим остатъка, но
той каза „добре айде да са 2000 лв., да не са 1000 лв.” Нямахме точно 2000 лв. взехме
назаем, събрахме ги. Договорът от 20-ти август съм го чела. Аз бях там като се писа
договора. Договорът го пишеше Янка. Никой не й диктуваше. Те двамата така да пишем,
така да пишем и си шушукат и там на компютъра го писаха. Двамата си съгласуваха нещата.
Не си спомням майка да е искала нещо специално да се впише в договора. От декември
месец, седми от 2020 г. съм с инвалидна количка, наскоро ми я дадоха.
НА свидетелката се предяви договор на лист 8 от делото.
СВИДЕТЕЛКАТА Д.Ц.: Подписа под Д. Ц. е моя.
СЪДЪТ СНЕ самоличността на свидетелката С.И..
С. Н. ИВ., с л.к. № **, издадена от МВР Р., на 29 г., неомъжена, неосъждана, дъщеря
на ответника.
СВИДЕТЕЛКАТА С.И.: Желая да дам свидетелски показания.
СВИДЕТЕЛКАТА предупредена за наказателната отговорност по чл. 290 от НК и
същата обеща да говори истината.
3
ПРИСТЪПИ към разпит на свидетелката.
СВИДЕТЕЛКАТА С.И.: Знам имота в гр. Р. на ул. **, живяла съм там с баща ми и
баба ми. Имотът беше на баба и дядо, и след смъртта им на баща ми и леля ми. След
смъртта на баба ми баща ми и леля ми се уговориха да продадат имота. Имотът започна да
се продава лятото на 2019 г., като беше намерил сигурен клиент още юли месец. Имаше
много потенциални купувачи. И сигурния купувач беше юли месец. Името на купувача
разбрах по-късно. Юли месец баща ми каза, че къщата ще се продава и трябва да си взема
багажа, тъй като имах багаж там. Леля ми живее във Варна. Леля ми държеше имота да се
продаде бързо, защото имаше нужда от финансови средства и уговориха баща ми да движи
нещата тук, а като се продаде имота тя да дойде за сделката. Знам, че купувачът имал близки
отношения с наш чичо и с познават с баща ми повече от 20 години. Купувачът беше жена.
Баща ми беше казал, че купувачката е сигурна, че и има доверие. При ходене в къщата бях
забелязала тоалетна чиния и като питах за какво е, ми се обясни, че купувачката си носи
неща да прави ремонт. Баща ми даже беше дал капаро за закупуване на друг имот. За
капарато за имота на ул. Стара планина 10а и кой е купувача разбрах септември месец след
като намерих писмо в нашата къща и тогава баща ми обясни, че купувачката е дала капаро с
условия да не се продава къщата за срок 3 месеца. Задължението на баща ми беше да не
продава къщата за срок от три месеца, и да я продаде на купувача, но не и да я продава на
други купувачи. Много други хора са звънели на баща ми за къщата. През тези 3 месеца се
обаждаха други хора, които искат да купят имота и баща ми им казваше, че къщата едва ли
не е продадена, има сигурен купувач и няма как да дойдат на оглед. Леля ми напираше да
стане възможно най-бързо и да се осъществи сделката. Къщата я продадохме февруари 2020
г. Баща ми имаше доверие на купувача, вярваше, че ще бъде продадена къщата. Баща ми
каза, че къщата е продадена и очаква да се заплати сумата и означава, че е сериозен
купувача. Казах, че има и други кандидати, но за сериозни не знаех, не са идвали на оглед.
Баща ми им казваше, че къщата е продадена. Обаждаха се по телефона да питат. Имаше
обява във вестника. И баща ми казваше, че къщата е продадена и има сериозен купувач. Не
знам колко капаро е дал баща ми за другия имот.
СЪДЪТ СНЕ самоличността на свидетелката Я.Й..
ЯНК. СТ. Й., с л. к. № **, издадена от МВР Р., на 65 г., вдовица, неосъждана, без
родство.
СВИДЕТЕЛКАТА предупредена за наказателната отговорност по чл. 290 от НК и
същата обеща да говори истината.
ПРИСТЪПИ към разпит на свидетелката.
СВИДЕТЕЛКАТА Я.Й.: Аз работя като счетоводител в Съюза на запасните офицери.
Познавам Н. от юношеските си години, живели сме на една улица. От 5 години с него живея
4
на семейни начала. Знам имот в гр. Р. на ул. **. Имотът беше на родителите на Н. и те като
починаха остана като наследствен имот на него и сестра му. Този имот сестра му държеше
да бъде продаден, тъй като е наследствен и година и половина, след като почина майка му,
решиха да го обявят за продажба. Продажбата почна месец юли 2019 г. Аз пуснах обяви във
вестник „Екип 7“ дългосрочни. И идваха доста клиенти, които харесаха имота. Присъствала
съм на всички разговори и огледи на имота. В. я знам, тя е в залата. Доколкото знам В. и Н.
са се познавали отпреди, защото била близка на негов чичо, повече от 20 години се
познавали. На разговорите между Н. и В. съм присъствала за покупката на имота. Тяхната
първа среща беше месец юли 2019 г. между 15-ти и 20-ти. Те разговаряха за целия имот. Тя
хареса имота и каза първия път, че иска да купи имота. Уговориха продажна цена и той й
направи отстъпка от обявената цена, тъй като се оказаха познати. Уговориха се, след като тя
продаде нейния имот и да закупи този, защото наистина го хареса. Колкото по-рано се
извърши сделката толкова беше по-добре за двете страни, нямаха уговорка за колко време,
уговорката беше тя като продаде нейния да закупи този. В. дали е искала Н. да я изчака,
затова написахме договора. Той не е сключен предварителен договор. Беше дадено капаро и
това се случи на 20-и август в моята кантора. Аз правих договора без да имам предвид, че
това е договор за предварителна продажба. Беше документ, с които се удостоверява, че е
дадено капаро 2000 лв. на Н. и той да я изчака, докато тя си продаде нейния имот. Капарото
решиха да се даде да може Н. да я изчака докато се извърши сделката. Н. и сестра му имаха
пълна готовност за сделката, документите им бяха подготвени. При подписването на
договора много добри бяха отношенията между Н. и В. и затова решиха да не ходят при
нотариус и помежду си да направят този договор пред свидетели. В. предложи да се отиде
при нотариус. После двамата решиха да не ходят при нотариус. В. размисли и каза, че не
иска да ходи при нотариус, за да не се плаща такса при нотариус. И това не беше
предварителен договор. Те взаимно решиха, Н. предложи и тя се съгласи. От мен искаха да
напиша в договора, че е дадена сумата от 2000 лв. капаро като си определиха срок Н. да я
изчака през това време. Последното изречение от договора, че с подписите си гарантират,
че не се отказват от сделката това изречение го поиска В.. През трите месеца се обаждаха и
други хора, които искаха да купят имота, идваха и на оглед, но Н. ги връщаше и казваше, че
имота е продаден. Обявата във вестника продължи да излиза до месец октомври, защото я
бях пуснала дългосрочно. Според мен от В. зависеше кога ще се случи сделката, след като
си продаде тя имота да купи имота на Н., а Н. беше дал капаро за друг имот. Капарото за
другия имот беше 2000 лв. Н. искаше да се стигне до сделка. Един месец след като
написахме договора В. се обади и каза, че се отказва да купи имота и си иска капарото, тъй
като не може да продаде нейния имот, настъпва есен и зима и тя няма да може да си пренесе
багажа. Преди това си беше правила планове какво да прави в къщата на Н. дори беше
донесла тоалетна чиния и правеше план как да прави ремонт на банята и впоследствие си я
взе. По телефона заяви В., че се отказва на Н.. Аз бях при него, но той говори по телефона.
С този разговор всъщност тя искаше той да й върне капарото от 2000 лв. като се отказва да
купи имота. Той каза, че имат срок от 3 месеца и той ще продължи да чака. След
сключването на договора не знам В. да е казвала на Н. да отидат при нотариус и да
5
прехвърлят имота, поне аз не знам. Не съм чувала Н. да е искал от В. да отидат при нотариус
и да прехвърлят имота. Друг път не съм писала предварителен договор за продажба на имот
за първи път писах такъв договор. Този договор го написах да има документ, с които е
дадено капаро пред свидетели. Задължението на другата страна беше да купи имота.
Задължението на Н. беше да изчака 3 месеца, това което е вписано в договора. Друго да са
уговаряли страните не знам. Беше дадено капаро и определен срок да изчака Н., тя да си
продаде имота. За мен това е договор, в които е вписан имота, граници, обявата
продължаваше, не сме я спрели, идваха други клиенти, но Н. казваше, че имота е продаден.
Като познанство между В. и Н. имам предвид, че тя е имала връзка с чичо му и той я
познавал от много години. След като тя дойде и огледа имота дори бяхме в близки
отношения, ходили сме да ги вземаме от тях с колата, да ги водим до къщата и да ги
връщаме обратно. Той ходи заедно да купуват тоалетната чиния. Преди огледа В. не е
идвала при нас. Аз не съм я познавала преди това, но Н. я е познавал.
АДВ. Е.: Няма да соча други доказателства.
АДВ. Б.: Няма да соча други доказателства.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна и
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО.
АДВ. Е.: След анализа на събраните по делото писмени и гласни доказателства водят
до извод, че уговорката била доверителката ми да купи имота на ответника, като той не е
представил пълна информация за собствеността на имота и скрил факта, че имота е
наследствен и доказва, че не е предоставил документите за собствеността, но дори и да ги е
предоставил, тя като не е запозната с този характер какво означават те, отказал да отидат
при нотариус и се представя като едноличен собственик на имота и той е положил подпис
върху договора. По делото не е установено наличието на валидност между сключения между
страните предварителен договор, съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД предварителният договор
трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Настоящия случай не е такъв, в процесния договор не се съдържат съществените елементи
на окончателния договор, няма описание на недвижимия имот, не е описан номер,
местонахождение, населено място, няма граници, не е подписан от всички продавачи и не
ясно какво има на този адрес – къща, апартамент и др. След като нищожния договор не
поражда правни последици и в съдебната практика се приема, че законността на договора е
престирала при начална липса на основание. Госпожо Съдия, ако приемете, че дадената
сумата се явява като стоп-капаро, моля, да вземете предвид, че правото на отказ от договор
и неговото прекратяване с едностранно изявление от едната страна е поставено в
6
зависимост от уговорките между страните. При уговорката задатък правото на отказ
принадлежи на изправната страна по договора. Като при клауза за неустойка също се дължи
при неизпълнение на задължението и вида на изплащане, за което е уговорена. В договора
липсват разпоредби, които са предвидени за последиците от неизпълнение на договора. От
доказателства не се установява да е налице твърдяното неизпълнение на задължението от
страна на доверителката ми в качеството й на купувач по договора. По делото няма
доказателства относно твърдението на ответника, че доверителката ми като купувач не е
искала да купи имота, че се е отказала от сделката. Показанията на последната свидетелка,
моля, да не ги вземате предвид поради близките отношения с ответника. Ето защо, моля, да
приемете, че купувачът по договора не е станал причина за разваляне на договора. От
приложените доказателства е видно, че същата го е търсила с покана за доброволно
изпълнение. След като ответникът твърди, че е взел капаро с цел да не продава имота на
други лица, защо е продължила да излиза обявата във вестника. Не е доказано ответникът да
е поканил купувача за сключване на окончателен договор. Не е доказал твърдението си, че
се е снабдил с документи за сключване за окончателен договор. Основното задължение на
страните по предварителния договор е това сключването на обещание за окончателен
договор. Ответникът не е доказал и установил, че ищцата е неизправната страна по
договора, че е тази, която не е имала готовност да сключат окончателен договор. Тя е имала
готовност, продала си е свой имот и е имала пари да изплати цялата уговорена цена. Не се
доказа сключения договор да е би развален към 30.02.2020 г., когато ответникът е продал
имот на трети лица. Продавачът е този, които е в невъзможност да изпълни задължението си
по договора. Моля, да обявите договора за нищожен, защото същият не поражда със
сключването му правни последици и съответно сумата, която е дадена – 2000 лв. като
разписка да бъде върната на ищцата, както и законната лихва от 03.03.20 г. до
окончателното изплащане ведно с направените разноски, за което представям списък.
АДВ. Б.: Моля, да постановите решение и да отхвърлите предявените искове като
неоснователни и недоказани. От текста на договора от 20.08.2019 г. и показанията на
свидетелите по делото безспорно се установи, че сключения между страните договор има за
цел Н.Н. да изчака В.Ц. 3 месеца и да не продава имота си в гр. Р., ул. ** на друг купувач, а
платената от Ц. капаро от 2000 лв. е нейната гаранция, че ако в уговорения срок тя не купи
имота, чиято продажба е стопирала губи гаранцията. Този договор от 20.08.19 г. е със
съдържание определено свободно от страните и съдържа малка част от уговорките между
тях, тъй като с оглед отношенията им - старо запознанство и доверие, устното споразумение
между тях и било достатъчно да уговорят бъдеща покупко-продажба на имота. Този договор
не е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и за него не са
приложими разпоредбите на чл. 19 от ЗЗД, съответно същия не е недействителен такъв.
Като договор той е действителен по форма и съдържание, представяла т. нар. договор стоп-
капаро широко използвано в практиката и коментиран като вид самостоятелен и
организационен договор в правната теория и в съдебната практика в страната. До сключване
на договора за продажба на имота между Н. и Ц. не се е стигнало до 20.11.19 г. в предвиден
7
3-месечен срок, но причините за това са от страна на ищеца, от когото единствено е зависел
момента на сделката, поради необходимостта тя като купувач да се осигури средствата за
покупката. В 3-месечния срок до 20.11.19 г. ответникът е бил в пълна готовност очаквал и
желаел да извърши продажбата на имота, като е имал безспорен интерес от това, за да
получи от ищеца уговорената продажна цена. Н. е изправна страна, получил е на валидно
основание от В. сумата от 2000 лв. въз основа на сключения между тях договор, целящ
продавача да се задължи за следното: да изчака купувача в срок до 20.11.19 г. и да не
сключва договор за продажба на имота с друг купувач. Договорът има силата на закон за
тези, които са го сключили. В договорения 3-месечния срок Н. е бил добросъвестен и е
изпълнил изцяло задълженията си, като платеното му капаро за това, че изчакал три месеца,
не подлежи на връщане и представлява дължимото му от ищеца, а отнапред уговорено
обезщетение. Моля, да отхвърлите изцяло предявените искове и ни присъдите разноските по
производство, за които представям списък.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в едномесечен срок.
ЗАСЕДАНИЕТО приключи в 14:58 часа.
ПРОТОКОЛЪТ изготвен днес в съдебно заседание.
Съдия при Районен съд – Р.: _______________________
Секретар: _______________________
8