Разпореждане по дело №274/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени обективно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД от “. и Х. Ч., ЕИК *, със седалище и адрес на управление гр.С., р-н “В., кв.”Б.”, ул.”И.Д.” № 27, представлявано от управителя Х. Г.Ч. чрез адв.Р. П. от САК насочена против Д. А. и К. А. – и двамата граждани на В., с посочен адрес в Англия.

Твърди се в исковата молба, страните по делото са обвързани от договор за покупко-продажба на недвижим, сключен на 07.12.2007 г. и обективиран в нот.акт за покупко - продажба на № 147, том XXXVI, дело № 7919/2007 г., с който ищцовото дружество продало на двамата ответници недвижим имот, находящ се в сграда, Апартаментен хотел „Сидер Лодж 3", състояща се от сутерен, четири жилищни етажа и подпокривен етаж, в степен на завършеност „ГРУБ СТРОЕЖ" с извършени довършителни работи, построен съгласно Разрешение за строеж № 258 от 29.09.2005г, издадено от гл. Архитект на община Б. и одобрени инвестиционни проекти на 28.09.2005 г., в поземлен имот с планоснимачен № 156075 /едно, пет, шест, нула, седем, пет /, находящ се в местността "Страгите" по картата на землището на гр. Б. обл. Б., целият на площ от 4 818 /четири хиляди осемстотин и осемнадесет/ квадратни метра, при граници /съседи/: имот № 156074 - ливада на „Банско Ризорт" ООД, имот № 156043 - пасище с храсти/земи по чл.19 ЗСПЗЗ/, имот № 156057 - ливада на Т.р М. Е.и др.; имот №156016 - нива земи по чл.19 ЗСПЗЗ/; имот № 156057 - ливада на Т. М. Е. и др. и полски път с № 000666 на община Банско, а именно: АПАРТАМЕНТ С8 („Це" осем), със застроена площ от 58.81 ( петдесет и осем цяло и осемдесет и една стотни) кв.м.. състоящ се от: спалня, дневна с трапезария -кухня и баня -тоалетна, и една тераса, намиращ се на втори жилищен етаж4-на описаната по - горе сграда, на кота +2.90м.(плюс два метра и деветдесет сантиметра), при граници на апартамента: на изток - апартамент С7 и коридор, на запад -двор, на север - an. С9, на юг - an. В6. заедно със съответните на апартамента идеални части от общите части на сградата, както и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото.

Общата продажна цена за този имот, съгласно нотариалният акт, била 77 748 евро.

От нея към момента на подписване на нот.акт ответниците заплатили сумата от 46 648,80 евро, представляващи 60% от общата договорена цена, а съгласно клаузите на договора останалите 40% от продажната цена или сумата от 31 099,20 евро следвало да бъдат платени на ищцовото дуржество по банков път, след като от Пиреос Банк , клон Лондон им бъде отпуснат банков кредит, съгласно сключен между ответниците и Пиреос Банк , клон Лондон договор за кредит за закупуване на недвижим имот.

Поддържа се, че след прехвърляне на имота от страна на ищцовото дружество на същото не била преведена от страна на ответниците и останалата дължима сума от 31 099,20 евро, поради което на 01.02.2010 г. същото изпратило на Д. и К. А. писмо до предоставения от тях с цел кореспонденция и-мейл, към което писмо било приложено Разрешение за ползване на обекта, придружено с официален превод на английски език и същите бяха учтиво поканени да заплатят останалите 40% от продажната цена на недвижимия имот.

На това писмо не последвал отговор от страна на ответниците.

На 11.02.2010 г. бил изпратен повторен и-мейл, отново с приложен официален превод на разрешението за ползване и с покана да се заплати дължимата сума, но отново не последвал отговор от ответниците или плащане на дължимата сума.

С изпратени на 24.02.2010 г. и 23.03.2010 г. писма пълномощникът на ищцовото дружество отново поканил двамата купувачи да заплатят останалите 40% от продажната цена или се сумата от 31 099,20 евро, но това не боло сторено.

Ето защо и с оглед нормата на чл. 84 от ЗЗД се поддържа, че считано от 01.02.2010 г. - датата на изпратеното от ищцовото писмо за въвеждане на обекта в експлоатация и покана за изпълнение за задължението за заплащане на останалите 40% от продажната цена, ответниците изпаднали в забава за изпълнение.

Поради горното освен главницата от 31 099,20 евро същите дължали и обезщетение, представляващо мораторна лихва за забава върху тази сума, за периода от 01.02.2010 г. до 01.12.2011 г., определено съобразно правилата на чл. 86 вр. чл. 10 ЗЗД, в размер на 6385,81 евро.

По изложените съображения се иска от съда да постанови решение, с което да осъди Д. А. (на английски език: David Anderson), гражданин на В., роден на 08.05.1980 г. в Дъръм, Англия, с адрес: ул. „Ю Х. Т." № 25, Фенс Х. Х. ле С., пощенски код DH4 6JX, О. К. В. и С. И.(25, Ewe Hill Terrace, Fence Houses, Houghton Le Spring, Tyne And Wear, DH4 6JX) и К.А. (на анлийски език: Cathleen Anderson), гражданин на В., родена на 13.06.1950 г.в Честър ле Стрийт, Англия, с адрес: ул. „Ю Х. Теръс" № 25, Фенс Х. Х. ле С., пощенски код DH4 6JX, О. К. В. и Северна Ирландия (25, Ewe Hill Terrace, Fence Houses, Houghton Le Spring, Tyne And Wear, DH4 6JX) да заплатят на „Г. И Х. Ч." ООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. С. , Район „В.", кв. „Б.", ул. „И.Д." № 27, представлявано от управителя Х. Г. Ч. сумата от 31 099,20 евро (тридесет и една хиляди и деветдесет и девет евро и двадесет евроцента), представляваща дължимият остатък от продажна цена съгласно сключен между страните нотариален акт за покупко продажба на недвжим имот № 147, том XXXVI , дело № 7919/2007 г., в едно със сумата от 6385,81 евро (шест хиляди триста осемдесет и пет евро и осемдесет и един евроцента) лихва за забава за периода от 01.02.2010 г. до 01.12.2011 г. и от датата на подаване на исковата молба до окончателното изпълнение.

Претендират се и сторени по делото разноски.

В постъпилия в срока за отговор на исковата молба такъв по реда на чл.131 ГПК адв.В. Т.от АК С., в качеството му на пълномощник на ответниците, оспорва заявените претенции по основани и размер.

На първо място се оспорват обстоятелствата, на които се основават претенциите на ищеца и се твърди, че ответниците не дължат заплащането на никакви суми на ищеца.

Твърди се, че последната вноска от цената на недвижимия имот, която ответниците са дължали съгласно условията на нотариалния акт, била платена от тях чрез прихващане срещу натрупаните от ищеца неустойки за забава за предаването на имота в договорения вид и в срок, съгласно условията на предварителния договор, към който препращал и самият нотариален акт за покупко-продажбата на процесния имот.

Не се оспорва фактът, че на 07.12.2007 г. е сключен договор под формата на нотариален акт No. 135, том IV, per. No. 4861, н.дело No. 708 от 2007 г., за покупко-продажба на описания в исковата молба недвижим имот (още „обект", "имот", по-долу), а именно: АПАРТАМЕНТ С8 („Це" осем), със застроена площ от 58.81 ( петдесет и осем цяло и осемдесет и един) кв.м., състоящ се от: една спалня, една всекидневна/кухня, една баня и една тераса, намиращ се на втори етаж, кота +2.90, при граници: на изток - празно място, на запад -коридор, на север - an. В7, на юг - an. В9, както и съответстващите на апартамента 12,11 (дванадесет цяло и двадесет и осем стотни) кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, находящ се в местността "Со" с ПИ № 156075 /едно, пет, шест, нула, седем, пет / по картата на землището на гр. Б., обл. Благоевград, целият на площ от 4 818 /четири хиляди осемстотин и осемнадесет/ квадратни метра, при граници /съседи/: имот № 156074 - ливада на „БоРо" ООД, имот № 156043 - пасище с храсти/земи по чл.19 ЗСПЗЗ/, имот № 156057 - ливада на То Мо Ео и др.; имот №156016 - нива /земи по по чл.19 ЗСПЗЗ/; имот № 156057 - ливада на Т. М. Е. и др. и полски път с № 000666 на община Б., с продажна цена съгласно нотариален акт 77748 евро (седемдесет и седем хиляди седемстотин четиридесет и осем евро).

Горепосоченият апартамент бил предвиден за изграждане в жилищен комплекс с търговско наименование „С. Л.3".

Не се оспорват и посочените в исковата молба условия за плащане от страна на ответника на останалите 40 % от общата продажна цена, а именно 31 099, 20 евро, както и направената между ищеца и ответниците уговорка за сключване на договор за кредит за плащане на последната вноска от цената на недвижимия имот, който кредит е следвало да бъде отпуснат от "БАНКА ПИРЕОС" , клон Лондон, след вписването на договорна ипотека в полза на банката върху описания по-горе имот.

Твърди се обаче, че изповядването на покупко-продажбата с нотариален акт се предшествало от сключен през 2005 г. (макар и без отбелязани върху него ден и месец, последният подпис на страните е бил положен не по-късно от началото на месец юли 2005 г.) предварителен договор за продажба на гореописания недвижими имот, към който момент продавачът по предварителния договор е притежавал право на строеж за описания по-горе апартамент и Анекс към него от 01.12.2006 г.. сключен между Д. А. като купувач, от една страна, и Х. Г. Ч. и Г. П. С.Ч. като продавач, от друга страна.

Поддържа се, че Д. А. е купувач по предварителния договор, а заедно с майка си -К. А., е купувач по окончателния договор.

Поддържа се и че след достигането на строежа на апартаментна до етап “груб строеж”, правото на собственост върху него е било внесено от физическите лица Г. и Х. Ч. в капитала на учреденото от тях дружество “. и Х. Ч. ООД, с ЕИК * като апортна вноска.

Въпреки това ответникът все още имала желание да получи изпълнение по предварителния договор от новия собственик на имота -”. и Х. Ч." ООД, съгласно условията и сроковете на предварителен договор, както и да изпълни своите задължения по него.

Комуникацията между страните продължила и след датата на апорта, като по никакъв начин дружество “. и Х. Ч." ООД не показало, че не желае да прехвърли собствеността на имота чрез окончателен договор под формата на нотариален акт на купувача по предварителния договор и съгласно условията на този предварителен договор.

Освен това дружеството се ангажирало да изпълни уговорките по предварителния договор, поети от физическите лица-съдружници в дружеството, във връзка с въвеждането на имота в експлоатация и снабдяването му с разрешение за ползване. Поради тези причини предварителният договор не бил прекратен и се пристъпило към сключване на окончателния договор на 07.12.2007 г.

Твърди се, че съобразно клаузите на последния цената от 77, 748.00 евро включвала всички разходи за проектиране и строителство на обекта до степента, уговорена между страните в предварителния договор.

Уточнено било и при кой етап на строежа купувачът (ответникът) ще дължи заплащането на последната вноска, а именно процесните 40% от цената на обекта в размер на 31,099.20 евро. Този етап бил „завършване на обекта".

Под такава завършеност ответникът приемал завършване на обекта във вид, който го прави годен да се използва по предназначение - като апартамент за жилищни цели, което от своя страна предполага не само завършеност на строежа, но и пускането на сградата, в която се намира апартаментът, в експлоатация, съответно - наличие на разрешение за ползване.

Фактът, че окончателният договор бил сключен преди въвеждането на имота в експлоатация не означавал, че е купувач по предварителния договор и един от купувачите по окончателния договор, се е отказал от определените неустойки в предварителния договор, още повече, че задължението на продавача за заплащането им, не е изрично преуредено в окончателния договор. С подписването от К. А. на окончателния договор, който препраща към условията на предварителния договор, и второто лице на страната на купувача е приело в отношението между купувача и продавача по окончателния договор да се прилага и предварителният договор.

Поддържа се, че в т.3.1. от последния бил определен и срокът, в който имотът следва да се предаде завършен с издадено разрешение за ползване - 01.09.2006 г.

Ето защо продавачът към момента на сключване на окончателния договор вече бил изпаднал в голяма забава за предаване на имота с разрешение за ползване - повече от една година и три месеца. Това било видно от уговорената в предварителния договор крайна дата за предаване на обекта и датата на сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт, а именно 01.09.2006 г. и 07.12.2007 г.

Ответникът беше принуден поради изложените обстоятелства да придобие собствеността на имота преди за него да е издадено разрешение за ползване.

Изложени са и подробни съображения защо не била учредена и ипотека върху закупения имот.

Твърди се, че на 23.03.2007 г. ответникът (заедно с родителите си, тримата като кредитополучатели) сключил договор за банков кредит с БАНКА П. , Клон Л..

На 17.04.2007 г. обаче същият се снабдил с копие на Заповед No. РД.14.108 (номерът на заповедта не се чете ясно) от 15.03.2007 г. на Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК), с която заповед се СПИРА изпълнението на всички строително-монтажни работи на строеж Апартаментен комплекс „Сидерлодж" 3 поради отклонение от одобрените инвестиционни проекти.

Поради това спиране, у ответника се породило основателно съмнение дали и кога дейностите по строежа ще бъдат възобновени, съответно кога обектът ще бъде довършен и ще може да закупи уговорения съгласно предварителния договор апартамент с издадено разрешение за ползване.

Това било причината, въпреки готовността на ответника и предприетите вече действия по договора за банков кредит, ипотека върху имота не беше учредена.

Поддържа се също, поради забава за приключване на строежа в срока, уговорен в предварителния договор, влязла в сила клаузата за неустойка съгласно т.6.2. във връзка с т. 3.1. от предварителния договор, т.к. вместо предаване на недвижимия имот с издадено разрешение за ползване до 01 Септември 2006 г., разрешението за ползване е издадено на 23.12.2009 г.

Освен това в нотариалния акт - стр. 3, т. 5 е изрично записано, че „ПРОДАВАЧЪТ се задължава да извърши всички правни и фактически действия съгласно действащото законодателство, необходими за въвеждане в експлоатация и издаване на Разрешение за ползване на описания в т.1 от нотариалния акт недвижим имот съгласно условията по предварителния договор за продажба на този недвижим имот от 2005 г., сключен между Х. Г. Ч.ЕГН * и Д. А., гражданин на В., роден на 08.05.1980 г. в Д., А.".

Част от тези условия били условията относно вида на предаване на имота, срока за предаване, както и свързаните с тяхното неизпълнение последици, в това число уговорките относно уговорената неустойка за забава (т.3.1. от предварителния договор).

Твърди се, че с писмо от 01.02.2010 г., пуснато по електронната поща на адреса на купувача - ответникът Д. А., последният бил уведомен от адвокат Р. П.,представящ се за пълномощник на г-н Ч., относно издаването на Разрешението за ползване.

От този факт следвало, че забавата на ищеца към момента на уведомлението за издадено разрешение за ползване е била вече 39 месеца и 23 дни.

На самостоятелно основание се поддържа, че на електронните съобщения на ищцовото дружество, съответно от 01.02.2010 г., 11.02.2010 г., 24.02.2010 г. и 23.03.2010 г. е даван отговор.

Твърдят се и налицието на последващи преговори между страните, досежно уреждане на спорния въпрос относно последната вноска по окончателния договор.

Поддържа се, че тъй като в нотариалния акт няма изрично преуреждане на облигационните отношения, свързани с определяне на срок за въвеждането в експлоатация и осигуряване на разрешение за ползване, то продавачът се счита за обвързан с всички онези условия на предварителния договор (към който договор изрично препраща нотариалният акт), които имат отношение към въвеждането на обекта в експлоатация и осигуряване на разрешение за ползване, включително степен на довършване, срокове, както и предвидените санкции в случай на неизпълнение на същите.

Твърди се още, че във връзка с разменената кореспонденция с адв. Р. П., пълномощник на ищцовото дружество, на 04.11.2010 г. била връчена нотариална покана на последното срещу разписка от К. С.Г.служител, удостоверено на 08.11.2010 г. от М. Г. - нотариус в район PC гр. С., peг. No. 303 на Нотариалната камара. С тази нот.покана било направено волеизявление за прихващане от ответника до ищеца за сумата от 31099,20 евро срещу част от натрупаната в полза на ответника неустойка (по сключения между страните предварителен договор) в размер на 55 978,56 евро за периода от 01.09.2006 г. до 23.12.2009 г., а именно за 39 месеца и 23 дни, с което ответникът изпълнил задължението си за плащане на цената на имота съгласно нотариалния акт.

Освен това, с нотариалната покана ищцовото дружество било уведомено, че след извършеното прихващане, остава да заплати на ответника и сумата от 24 879,36 евро, представляваща остатък от натрупаната неустойка за забава.

Неустойката била изчислена не към момента на уведомяването ни за издадено разрешение за ползване, а към датата на издаването на самото разрешение.

Поддържа се, че уговорката за неустойка, уредена в предварителния договор, е действителна и самостоятелна по силата на самия предварителен договор, и невъзпроизвеждането й в окончателния договор, не я прави невалидна.

В конкретния случай, между Д. А. като купувач, от една страна, и Г. Ч. и Х. Ч. общо като продавач, от друга страна, е създадена облигационна връзка по силата на сключения помежду им предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2005 г., а в нотариалния акт, в т. 5. ПРОДАВАЧЪТ (дружеството “. и Х. Ч." ООД) изрично се е задължило въвеждането в експлоатация и осигуряването на Разрешение за ползване да стане съгласно условията, договорени в предварителния договор между ответника и физическите лица, единствени съдружници в същото това дружество, от което следва и задължението на дружеството да изпълни уговорките относно вида и срока за предаване на обекта, а именно - в срок до 1 септември 2006 г. въведен в експлоатация с разрешение за ползване.

В подкрепа на становищата си по исковете страните ангажират писмени доказателства.

Благоевградският окръжен съд в решаващия състав, като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

За ненуждаещ се от доказване още с доклада по делото, поради лисата на спор относно съществуването на този фактъ, съдът е приел, че страните по делото са надлежно обвързани от договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 135, т.І, рег. № 4861, дело № 708/2007 г. на нотариус № 494 от ВНК, с район на действие – РС Р.

Видно от същия ищцовото дружество е продало на ответниците подробно описания в п.1 недвижим имот, в степен на завършеност «груб строеж», с извършеви довършителни работи /без да се конкретизира какви/ срещу сумата от 77 748 евро, от която продавачът е заявил, че е получил по банков път преди подписване на договора сумата от 46 648,80 евро, представляваща 60% от подажната цена.

Остатъкът от сумата – в размер на 31 099,20 евро, купувачите са се задължили да заплатят на продавача, след като от П. Банк , клон Л. им бъде отпуснат банков кредит, съгласно сключен договор от 23.03.2007 г., и съгласно който сумата ще бъде наредена от банката по сметка на дружеството продавач след вписване на договорна ипотека в полза на банката върху описания в нот.акт имот, и след представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че в полза на банката има вписана първа по ред договорна ипотека върху продаваемия недвижим имот.

В п.4 от договора страните са се съгласили, че последвата вноска по предварителния договор за покупко-продажа в размер на 31 099,20 евро ще бъде платена на продавача след надлежно представяне от негова страна на купувачите на копие от Разрешение за ползване на апартаментния комплекс «Сидер Лодж 3», но не преди ипотекиране на недвижимия имот, предмет на нот.акт, съгласно сключения от купувачите договор за банков кредит.

В п.5 продавачът се задължил да извърши всички правни и фактически действия, необходими за въвеждане в експлоатация и издаване на разрешение за ползване на описания в п.1 недвижим имот, съгласно условията на предварителния договор за продажба на недвижим имот от 2005 г., сключен между Х. Ч. и Д. А..

Цитираният предварителен договор /л.64 – л.68 от делото/ е уговорил, че договорената цена /идентична с тази, посочено в обсъдения нот.акт/ включва всички разходи за проектиране и строителство на обектите до степента, уговорена между страните с настоящия договор и съгласно архитектурните проекти, които представляват неразделна част от него.

Архитектурните проекти не се представиха като доказателство по делото.

Освен горното в п.4.1.8 страните се уговорили, че продавачът има задължение да предаде на купувача обекта, съгласно одобрения архитектурен проект, договора и съгласно спецификациите, подробно посочени в Приложението – неразделна част от договора.

Това приложение също не се ангажира като докозателство по делото.

Предварителният договор е бил анексиран на 01.02.2006 г. /анекс – л.69 – л.70 от делото/, като клаузите на анекса нямат отношение към определените вече обект, цена и начин на плащане.

По делото няма спор и се установява от приобщените писмени доказателства, че в хода на строителството на апартаментния комплекс, в който се намира и апартаментът, предмет на договора за покупко-продажба между страните по делото, със Заповед № РД-14-108/15.03.2007 г. Началникът на ДНКС е спрял изпълнението на всички видове строително-монтажни работи на строежа, както и че строителството е било спряно /така и приложените актове за установяване състоянието на строежа/.

С акт обр.11 от 16.05.2007 г. за установяване състоянието на строежа и СМР при продължаване на строителството за всички спрени строежи по общия ред и т.н., СМР на посочения обект са били възобновени, след като и със Заповед № РД-14-225/11.05.2007 г. на Зам.началника на ДНКС това е било разрешено.

По делото няма спор, че ползването на обектът, предмет на договора за покупко-продажба между страните, е било разрешено с издаването на Разрешение за ползване № СТ-05-1642/23.12.2009 г. на Зам.началника на ДНКС, с което е било разрешено ползването на «Апартаментен потел «Сидер Лодж 3».

Няма спор и по това, че процесуалният представител на ищцовото дружество е уведомило за горният факт ответникат Д. А. на 01.02.2010 г. по електронната поща /така още отговорът по исковата молба/.

В следствие на горното е последвала кореспонденция между страните, при която ищцовото дружество, но до заплащане на последвата вноска по договора за покупко-продажба от страна на ответниците не се е стигнало.

Следва да се отбележи, че с нот.покана рег. № 2847/03.11.2010 г. ответникът, чрез процесуалния си представител, е отправил до ищцовото дуржество изявление за прихващане на задължението си за заплащане на последната парична вноска по договора за покупко-продажба, като се е позовал на клаузите от предварителния договор, както и на факта, че според предварителния договор предаването на обекта с Разрешеине за ползване е следвало да стане до 01.09.2006 г. и следователно забавата на ищцовото дружество е от 39 месеца и 23 дни.

При гореустановеното от фактическа страна съдът намира от правна страна следното:

Предявените обективно съединени искове от ищцовото дружество против ответниците за изпълнение на задължението им за заплащане на цялата дължима сума по сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот и за заплащане на обезщетение за забава на изпълнение на парично задължение са процесуално допустими, предвид надлежна процесуална легитимация на страните по спора и наличието на правен интерес у ищеца от търсената съдебна защита.

Разгледан по същество главният иск по чл.79, ал.1 ЗЗД се явявя основателен, предвид следното:

Горният извод се налага от безспорно установения факт на договорна обвързаност на страните по делото, основана на договора за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 135, т.ІV, рег.№ 4861, н.д. № 708/2007 г. на нотариус № 494 от РНК.

След като страните не спорят, че са наделжно обвързани по този договор, а се установи безспорно и фактът, че на 01.02.2010 г. ответниците, чрез първия от тях, са били надлежно уведомени за наличието на Разрешение за ползване за собствения им апартамент, находящ се в «Сидер лодж 3», като им е било представено и копие от разрешението, то се налага изводът, че по силата на п.4 от договора за покупко-продажба, във вр. с п.5 от същия ответниците дължат заплащане на остатъка от цената по договора, възлизаща на 40% от продажната цена, а конкретно – в размер на 31 099,20 евро така, както е договорено в п.4 от договора.

А няма спор по делото, че ответниците не са заплатили посочената сума.

Решаващият състав намира правнонесъстоятелни наведените доводи от ответната страна за недължимост на остатъка от дължимата сума по договора зо покупко-продажба, поради прихващането й със задължението на срещу натрупани от ищеца неусотйки за забава за предаването на имота в дотоворения вид и срок, съгласно условията на предварителния договор, сключен между първия ответник и физическите лице Х. и Г.Ч. .

Установено е в теорията и практиката, че правни последици поражда окончателния договор, сключен между страните, а не предварителния такъв.

В случая следва и да се отбележи, че предварителният договор, на който се позовават ответниците, е бил сключен не с ищцовото дружество, а с физическите лица Грети и Х. Чепишеви, поарди което и липсва идентитет между страните по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и окончателния такъв.

Дори да се ингорира горния факт, доколкото предварителният договор има само облигационен характер и създава права и задължения между страните само на облигационно ниво, със сключването на окончателиня договор за покупко-продажба на недвижим имот, който има и транслактивно действие, постигнатите съглашения между страните по предварителния договор следва да се считат прекратени, а за регулиращи отношения им да се приемат и прилагат съглашенията по окончателния договор.

В конкретния казус с окончателния договор от 07.12.2007 г., обективиран в цитирания по-горе нот.акт, страните по него са се съгласили, че последвата вноска по предварителния договор за покупко-продажба в размер на 31 099,20 евро ще бъде платена на продавача след надлежно представяне от негова страна на купувачите на копие от разрешението за строеж, но не преди ипотекиране на имота, предмет на покупко-продажбата, съгласно договора за кредит от 23.03.2007 г.

Ето защо и решаващият състав счита, че купувачите по окончателния договор не могат да се позовават на клаузите по предварителни такъв досежно срока и начина на плащане на договорената цена, вкл. – срока за изпълнение – до 01.09.2006 г., доколкото тези клаузи са били преуредени от окончателния договор, сключен повече от година след определения в предварителния договор срок за предаване на недвижимия имот, негов предмет.

На самостоятелно основание правноизключващото възражение за прихващане на ответниците се явява несъстоятелно и с оглед тълкуването на п.5 от окончателния договор.

В същият страните са се съгласили, че продавачът ще извърши всички правни и фактически действия, необходими за въвеждане в експлоатация и издаване на разрешение за ползване на недвижимия имот, предмет на покупко-продажбата, съгласно условията на предварителния договор, подписан между Х. и Г. Ч. и първия ответник.

Доколкото в цитирания предварителен договор страните са се съгласили, че недвижимият имот следва да бъде предаден на купувача с разрешението за ползване, съгласно одобрения архитектурен проект, условията на договора и съгласно специфичните уславия, подробно описани в приложението – неразделна част от договора, установи се от приобщеното разрешение за ползване СТ-05-1642/23.12.2009 г., че «Апартаментен хотел «Сидер Лодж 3» е изпълнен в съответствие с одобрени инвестиционни проекти и всички необходими строителни книжа, като за строежа е представена необходимата строителна документация, изискваща се от ЗКИР и ЗУТ.

И т.к. в окончателния договор е отразено, че имотът се прехвърля в степен на завършеност «груб строеж», с извършени довършителни работи, а не се ангажираха други доказателства /приложение към договора или др./, които да установят безсъмнено, че страните са договорили, вкл. и в предварителния договор, апартаментът, предмет на покупко-продажбата, да бъде предаден в друг вид, то се налага изводът, че със снабдяването с разрешение за ползване продавачите са изпълнили своите задължения по договора по п.4 и п.5..

Що се касае до поддържаното от ответната страна, че клаузите за неустойка по предварителния договор важат за страните по договора и тогава, когато не са възпроизведени в нот.акт следва да се отбележи, че клаузата за неустойка в предварителния договор по т.6.2, касаеща неизпълнението или забавеното изпълнение на задълженията от страна на продавачите по т.2.3 за прехвърляне правото на собственост и т.3.1. за предаване на обекта в договорения вид, както и по т.5.3 за въвод на купувача във владение на обекта, е била обвързана със срока по т.2.3.

След като със сключването на нот.акт горният срок е бил променен, а страните не са договорили нова клауза за неустойка, като са се съгласили последното плащане от страна на купувача да бъде извършено след въвеждане в експлоатация и издаване на разрешение за ползване на обекта, без да определят краен срок за това, нито някакви негативни последици от неспазването на такъв срок за която и да е от страните, то решаващият съд счита, че договорената клауза за неустойка в предварителния договор не важи между страните по окончателния такъв, т.к. съглашението между страните по тези въпроси е било новирано с постигнанитото от тях съгласие по п.4 и п.5 от окончателния договор.

Ето защо и т.к. в случая безспорно се установи, че ищцовото дружество е изпълнило своето задължение по договора от 07.12.2007 г., като се е снабдило и е представило на ответниците на 01.02.2010 г. разрешение за ползване на описания в п.1 от нот.акт недвижим имот, вкл. – че ответниците не са изпълнили своето задължение по п.4 от окончателния договор – за заплащане на последната вноска по договора за покупко-продажба в размер на 31 099,20 евро, то предявеният иск по чл.79, ал.1, предл.2 ЗЗД следва да се уважи.

Като резултат от това ответниците следва да заплатят на ищцовото дружество сумата от 31 099,20 евро, дължима по договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните по делото, ведно със законната лихав върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска – 07.12.2011 г. до окончателното й заплащане.

По акцесорната претенция по чл.86, ал.1 ЗЗД за заплащане на лихва за забава върху търсената главница за периода 01.02.2010 г. до 01.12.2011 г.

Доколкото не е спорно между страните по делото, че ответниците са били надлежно уведомени на 01.02.2010 г. от ищцовото дружество за издаденото разрешение за ползване на сградата, в която се намира собствения им апартамент и копие от това разрешение им е било представено тогава, ведно с покана за заплащане на остатъка от договорената сума по покупко-продажбата, то следва да се приеме съобразно нормата на чл.84, ал.2 ЗЗД, че ответниците са изпаднали в забава на изпълнение на паричното си задължение именно към тази дата.

Поради горното и поради основателността на главната претенция, предявеният акцесорен иск за заплащане на лихва за забава върху парично задължение се явява доказан по основание.

Съдът намира обаче, че същият се явява недоказан по размер, доколкото не се ангажираха в хода на производството каквито и да е доказателства от ищцовата страна досежно установяването на този размер за посочения период - 01.02.2010 г. - 01.12.2011 г.

Поради горното и този иск следва да се отхвърли.

Съобразно изходът от делото и нормата на чл.78 ГПК ответниците следва да заплатят на ищцовото дружество и сторените от него разноски по делото, съобразно уважената част от претенциите, в размер на общо 3 932,95, от които 2 432,95 ДТ по производството по уважената претенция по чл.79, ал.1 ЗЗД и 1 500 лв. адвокатски хонорар.

Мотивиран от горното и на посочените основания, Благоевградският окръжен съд

Р Е Ш И:

ОСЪЖДА Д. А., гражданин на В., роден на 08.05.1980 г. в Д. А., с адрес: ул. „Ю Х. Т. № 25, Ф. Х. Х. ле С., пощенски код DH4 6JX, О. К. В. и Северна И. (25, Ewe Hill Terrace, Fence Houses, Houghton Le Spring, Tyne And Wear, DH4 6JX) и К. А., гражданин на В., родена на 13.06.1950 г.в Честър ле Стрийт, А., с адрес: ул. „Ю Х. Теръс" № 25, Фенс Х. Х. ле С., пощенски код DH4 6JX, О. К. В. и Северна И. (25, Ewe Hill Terrace, Fence Houses, Houghton Le Spring, Tyne And Wear, DH4 6JX) да заплатят на „Г. И Х. Ч." ООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. С. , Район „В.", кв. „Б. ул. „И. Д." № 27, представлявано от управителя Х. Г. Ч. сумата от 31 099,20 евро (тридесет и една хиляди деветдесет и девет евро и двадесет евроцента), представляваща дължимият остатък от продажна цена съгласно сключен между страните нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 135, т.ІV, рег.№ 4861, н.д. № 708/2007 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 07.12.2011 г. до окончателното изплащане, както и и сумата от 3 932,95 /три хиляди деветстотин тридесет и два лева/ разноски по делото, от които 2 432,95 /две хиляди четиристотин тридесет и два лева и деветдесет и пет стотинки/ държавна такса по производството и 1 500 /хиляда и петстотин лева/ адвокатски хонорар.

ОТХВЪРЛЯ кано неоснователен предявеният иск от “. И Х. Ч." ООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. С. , Район „В.", кв. „Б.", ул. „И.Д." № 27, представлявано от управителя Х. Г.. против Д. А., гражданин на В., роден на 08.05.1980 г. в Д., А., с адрес: ул. „Ю Х. Теръс" № 25, Фенс Х. Х. ле С., пощенски код DH4 6JX, О. К. В. и Северна И.(25, Ewe Hill Terrace, Fence Houses, Houghton Le Spring, Tyne And Wear, DH4 6JX) и К. А., гражданин на В., родена на 13.06.1950 г.в Честър ле Стрийт, Англия, с адрес: ул. „Ю Х. Теръс" № 25, Фенс Х. Х. ле С., пощенски код DH4 6JX, О. К. В. и Северна И. (25, Ewe Hill Terrace, Fence Houses, Houghton Le Spring, Tyne And Wear, DH4 6JX) за заплащане на сумата от 6 385,81 /шест хиляди триста осемдесет и пет евро и осемдесет и един евро ценка/, представляваща лихва за забава върху главницата от 31 099,20 евро (тридесет и една хиляди и деветдесет и девет евро и двадесет евроцента) за периода 01.02.2010 г. – 01.12.2011 г.

Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд С..

ПРЕДСЕДАТЕЛ: