№ 547
гр. Плевен, 12.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА
Членове:РЕНИ М. СПАРТАНСКА
КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ
при участието на секретаря МАРИ СЛ. ЙОНЧОВСКА
като разгледа докладваното от РЕНИ М. СПАРТАНСКА Въззивно
гражданско дело № 20224400500703 по описа за 2022 година
Производство по чл. 258 и сл.от ГПК.
С решение на ***нски Районен съд №*** от 17.06.2022г., постановено
по гр.дело № ***/2021г.по описа на същия съд е отхвърлен като
неоснователен и недоказан предявения иск от Л. Д. М., ЕГН ********** от
гр.***,ул.„***“ №*** чрез адв.И. А.-АК Плевен ,със съдебен адрес гр.***,ул.
„***”*** против С. С. И., ЕГН ********** от гр.***,ул.„***”№*** с правно
основание чл.124 от ГПК, с който се иска от съда да приеме за установено,че
между тях съществуват валидни облигационни правоотношения по силата на
Договор за аренда на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите с
рег. №***/***г. на нотариус Г.Х. с рег.№*** на НК, с р-н на действие PC
Б.С.,вписан в Служба по вписванията гр.***, под вх.рег. №***г., както и че Л.
Д. М., ЕГН ********** с гор.а. е арендатор на следните поземлени имоти
земеделска земя:
-поземлен имот с идентификатор *** с площ от ***кв.м. ,с №*** по
предходен план,нива ,категория 4, в местността „***“ от землището на гр.***
при съседи: ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***9; ***1 и ***4 ;
1
-поземлен имот с идентификатор *** с площ от *** кв.м.,с №*** по
предходен план,нива,категория 3 ,в местността „*** Гр“при съседи :***; ***
и *** .
С решението на КРС е оставено без уважение искането на Л. Д. М., ЕГН
********** от гр.***, ул.„***“ №*** чрез адв. И. А.-АК Плевен със съдебен
адрес гр.***, ул. „***” №***, съдът да установи неоснователно и
незаконосъобразно вписано в Агенцията по вписванията обстоятелство-
предсрочно едностранно разваляне на посочения в исковата молба Договор за
аренда на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите ,с рег.
№***/***г. на Нотариус Г.Х.,per.№*** на НК и район на действие PC-Б.С.,
вписан в Служба по вписванията гр.***, под вх.рег.№***г .,поради
неизвършено арендно плащане за стопанската 2019/2020г.като неоснователно
и недоказано.
Със същото решение на КРС е оставено без уважение искането на Л. Д.
М., ЕГН ********** от гр.***, ул.„***“ №*** чрез адв.И. А.-АК Плевен със
съдебен адрес гр.***, ул. „***”***, съдът да отмени на основание чл.537, ал.2
от ГПК извършеното в Служба по вписванията при Районен съд-***
вписване на заявление с вх.рег.№ ***. дв.вх.рег№***, акт № 53,том ***I от
17.09,2021г. от С. С. И. за частично разваляне на Договор за аренда на
земеделска земя, с нотариална заверка на подписите с рег.№***/***г. на
нотариус Г.Х. с рег.№*** на НК, с р-н на действие PC-Б.С., вписан в Служба
по вписванията гр.***. под вх.рег . №***г. като неоснователно и недоказано.
С решението на КРС е признато за установено,че сключения на
20.08.2021г. между Л. Д. М., ЕГН********** от гр.***, ул.„***“№***,в
качеството на арендатор и К.А. М.а , ЕГН **********, Д.Т.В., ЕГН
********** и Л. Д. М., ЕГН**********, като правоприемници на Н. Д.а В.,с
ЕГН ********** от Гр. ***, ул.*** № ***, вх.***, ап.***, съгласно
нотариален акт №***, том ***, рег.№***, дело №*** от 19.05.2015г. анекс
към договор за аренда на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите
с рег.№***/***г. на нотариус Г.Х. с рег.№*** на НК и район на действие PC-
Б.С. ,вписан в Служба по вписванията гр.***. под вх.рег.№***г. на
23.08.2021г. под том ***, акт №***, дв. вх. рег.№ ***/23,08.2021г. няма
действие и е непротивопоставим на ответника С. С. И., ЕГН ********** от
гр.***, ул.„***” №***.
2
С решението на КРС Л. Д. М., ЕГН ********** от гр. ***,ул. „***“№***
е осъден да заплати на С. С. И., ЕГН ********** от гр.***,ул.„***” №***
направените деловодни разноски общо в размер на 2700лв.,от които 50лв.
д.т.,250лв. за вещо лице и 2400лв. с ДДС адвокатско възнаграждение.
Недоволен от така постановеното решение е останал ищецът пред КРС Л.
Д. М.,който чрез своя пълномощник адвокат И. А. от ПАК го обжалва като
неправилно и незаконосъобразно. Изложени са доводи,че неправилно
първоинстанционният съд е приел,че сключеният на 20.08.2021г.анекс към
договор за аренда от ***г. противоречи на изискването на закона-чл.3,ал.4 от
ЗАЗ, че неправилно КРС е приел,че арендното плащане за стопанската
2019/2020г. произтичащо от договор за аренда на земеделска земя от 18.
12.2014г. е изплатено частично на ответника до размер на 634лв.,като е
останала дължима сума в размер на 362,13лв.Твърди се,че неправилно КРС е
приел,че от страна на арендатора е налице частично неизпълнение на
арендното плащане, съставляващо валидно и действително основание за
едностранно разваляне на договора за аренда на основание чл.28 ал.1 ЗАЗ за
периода от 11.12.2020г. до 13.09.2021г.Изложени са доводи,че от страна на
първоинстанционния съд неправилно са анализирани събраните по делото
доказателства,не са обсъдени всички допустими, относими и своевременно
представени доказателства, в мотивите не са формирани изводи, въз основа
на съвкупната им преценка, както и не са обсъдени всички
възражения.Направено е възражение,че за определяне размера на арендното
плащане не се изискват специални знания на вещо лице икономист,а се касае
за юридически въпрос, за отговора на който се изискват доказателства,които
не са в кориците на настоящото дело, а са предмет на обсъждане по
неприключило друго дело.Посочено е,че процесният анекс , третиращ и
срока на договора за аренда е вписан, преди да бъде вписано
волеизявлението за едностранно разваляне на договора и с оглед чл.28 ал.2
ЗАЗ не е възможно да настъпи ефекта на разваляне извън нарочен съдебен
процес,а настоящият процес няма такъв предмет.Твърди се ,че че не е налице
остатък от незаплатено дължимо арендно плащане, което да съставлява
правна възможност при вписано удължаване на срока на договора общо над
10 години да се отправи валидно волеизявление за разваляне на процесния
договор,независимо от вписването му.В заключение въззивникът моли
Окръжния съд да отмени обжалваното решение на КРС като неправилно и
незаконосъобразно. Претендират се и направените разноски за въззивната
инстанция.В съдебното заседание на 16.11.2022г.въззивникът чрез своя
пълномощник адвокат И. А. от ПАК поддържа подадената въззивна жалба и
моли Окръжния съд да я уважи. Претендират се и направените
разноски,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Въззиваемият С. С. И. чрез своя пълномощник адвокат В. Ч. от АК В. е
депозирал писмен отговор в срока по чл.263 ал.1 ГПК,в който взема
становище,че обжалваното решение на КРС е валидно, допустимо и
правилно. Изложени са доводи,че ищецът не е доказал ,че е изправна страна
по договора за аренда на земеделска земя от ***г., доколкото с оглед
приетото по делото заключение на вещото лице С. Б. е установено,че същият
3
не е изпълнил в необходимия обем задълженията си по договора,
включително към частните правоприемници на първоначалния арендодател -
К.А. М.а и Д.Т.В..За стопанската 2019/2020г. същият има непогасени
задължения за парична рента по отношение на част от арендуваната земя,
принадлежаща към момента на предявяване на исковата молба на ответника
С. С. И. в размер на 362.13 лв.,а за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 години
на вещото лице също не са представени доказателства за пълно плащане на
договорената рента за наетата земя като цялост. Твърди се,че общо за двете
години дължими са останали 543.30 лв.,рента върху притежаваните от
ответника към момента на падежа на съответното задължение идеални части
от земите,включени в договора за аренда от ***г.По тази причина
ответникът е упражнил потестативното право на своите длъжници - К.А. М.а
и Д.Т.В. по чл.28, ал.1 от ЗАЗ ,като е развалил сключения договор поради
неизпълнение на поетите с него задължения.Развалянето на процесният
договор в конкретния случай се извършва едностранно чрез изявление до
арендатора, а не по съдебен ред,с оглед предвидената възможност в този
смисъл по аргумент от чл.28, ал.2 от ЗАЗ. С отговора се навеждат доводи,че с
влизане в сила на новата редакция на чл.З, ал.4 от ЗАЗ /ДВ, бр.13/2017г./
заварените договори за аренда, сключени от лица с по-малко от 50 на сто
идеални части се конвертират в договори за наем,като арендодателят Н. Д.а
В. като лице, което може да извършва единствено действия по обикновено
управление, не може да сключва договор за наем за повече от три години
,съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД.Дори конвертиран, договорът за аренда е
прекратил действието си незабавно с изтичането на първата стопанска година
- 2015/2016 и за ищеца не е налице основание за установяване на неговото
съществуване. С оглед нотариален акт №***, том ***, рег.№ ***, дело №
***/2015г. на нотариус В.Р. рег.№ *** на НК с район на действие PC - ***,
К.А. М.а, Л. Д. М. и Д.Т.В. са придобили чрез дарение общо 25/486 ид.ч.
/50/972 ид.ч./ от имотите, които претендират, че имат право да отдават под
аренда на трети лица.Направено е възражение,че ищецът Л. М. не може да
бъде сам на себе си арендодател със собствената си земя поради сливане на
двете качества - собственик и ползвател по договор. Въззиваемият се позовава
на специалния чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ ,която разпоредба предвижда,че договор
за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от
съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от
25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях
лице,че за да има действие за срок повече от една стопанска година,
конвертиралия се в наем аренден договор, трябва да е бил подписан от лица с
повече от 243 ид.ч., а в случая те са само 22 ид.ч. - 44/972 ид.ч. без тези на
ищеца М..В отговора е взето становище,че решението на КРС в частта,в
която е уважен предявения от ответника насрещен иск за установяване
непротивопоставимостта на анекса от 20.08.2021г.е правилно.Изменението на
арендния договор не може да засяга уговорения в срок /чл.16, ал.1 от ЗАЗ/,а с
анекса е продължен срока на договора с още шест стопански години.Твърди
4
се,че след като страните не могат да изменят е анекс уговорения срок, то при
наличие на подобна клауза, анексът следва да се разглежда като нов договор
за аренда, защото продължаването на арендния договор може да се извърши
само при условията на чл. 18, ал.2 от ЗАЗ, каквато процедура ищецът не
твърди да е била проведена.След като на 20.08.2021г. е сключен нов договор
за аренда от лица,притежаващи по-малко от 50 на сто идеални части /в случая
притежаваните от ищеца М. ид.ч. не оказват значение/ от съсобствените
имоти,същият е сключен в противоречие с императивна правна норма,
съответно не е произвел предвиденото в закона правно действие и се явява
непротивопоставим на останалите съсобственици, и в частност на ответника
И..В заключение въззиваемият моли съда да потвърди като валидно,
допустимо и правилно обжалваното решение на КРС №***/17.06. 2022г.,
постановено по гр.д.№ ***/2021г. Претендират се и направените по делото
разноски за въззивната инстанция.В съдебното заседание на 16.11.2022г.
въззиваемият чрез своя пълномощник адвокат В. Ч. от АК В. поддържа
съображенията,изложени в писмения отговор.Претендират се направените
разноски за настоящата инстанция,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Окръжният съд като прецени посочените във въззивната жалба
оплаквания, становищата на страните и представените по делото
доказателства, приема за установено следното.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 от ГПК от
надлежна страна,срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е
допустима. Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Предмет на разглеждане в настоящото производство е предявен от Л. М.
срещу С. И. установителен иск с правно основание чл.124 ал.1 ГПК като
претенцията е да бъде признато за установено , че между страните
съществуват облигационни правоотношения по силата на договор за аренда
на земеделска земя ,с нот.заверка на подписите ,рег.№***/ ***г.на нотариус
Г.Х. с район на действие РС Б.С., че ищецът Л. М. е арендатор на описаните
два имота.С ИМ има искане съдът да приеме за незаконосъобразно
вписаното от Агенцията по вписванията предсрочно разваляне на описания в
ИМ аренден договор ,както и на основание чл.537 ал.2 ГПК да бъде отменено
извършеното от СВ гр.*** вписване на заявление от 17.09.2021г.на С. И. за
частично разваляне на договора за аренда.
Ответникът С. И. е предявил насрещен иск като претенцията е да се
признае за установено,че сключения анекс от 20.08.2021г.,с нот.заверка на
подписите и вписан в СВ гр.*** няма действие спрямо него и му е
непротивопоставим.
5
Окръжният съд възприема изцяло като правилни и обосновани на
събраните по делото доказателства изводите на първоинстанционния съд за
отхвърляне на иска по чл.124 ал.1 ГПК,както и за уважаване на насрещния
иск.
Безспорно между страните е ,че на ***г.между въззивника Л. Д. М. като
арендатор и Н. Д.а В. като арендодател е сключен договор за аренда, по
силата на който Н. В. е отдала под аренда на въззивника М. два земеделски
имота с обща площ *** дка, както следва: 1/нива от *** дка. в м.“*** “,
ІV-та категория, съставляваща имот №*** и 2/нива от *** дка в м.“До ***
Гр.”,ІІІ-та категория, съставляваща имот №***. Съгласно чл.4 от арендния
договор земеделските имоти са отдадени под аренда за срок от 10 стопански
години, считано от 01.10.2015 г.до 2024/2025г.Арендаторът,съгласно чл.7 от
договора се е задължил да заплаща по 50лв.на дка от арендуваната земя
годишно.Арендният договор е сключен в изискуемата съгласно чл.3 ЗАЗ
писмена форма с нотариална заверка на подписите с рег.№***/*** г., на
нотариус Г.Х.,рег.№*** на НК и район на действие РС Б.С. и е вписан в
Служба по вписванията гр.*** вх.№***/*** г., том ***.
Няма спор,че с договор за дарение от 19.05.2015г.,обективиран в
нотариален акт №***,том ***,рег.№***,дело №***/2015г.на нотариус
В.Р.,рег.№*** на НК и район на действие РС *** арендодателят по
гореописания аренден договор Н. Д.а В. чрез пълномощника си Д.И.Г. е
дарила на К.А. М.а,Д.Т.В. и на въззивника Л. Д. М. общо 50 /972 ид.части
,съответно на К. М.а-22/972 ид.ч.;на Д.В. 22/972 ид.ч.и на Л. М. -6/972 ид.ч.от
първата нива ,предмет на арендния договор,а именно нива с площ от *** дка
,ІV кат.,в м.”***”, съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне на
землището на гр. ***. С така извършеното дарение арендаторът Л. М. е
придобил собствеността върху малка част-6/972 ид.ч.от първата
нива,предоставена му под аренда,съгласно арендния договор.
От представените с писмения отговор на ответника С. И. писмени
доказателства/л.38-74/ безспорно се установява,че в периода 28.11.2019-
11.06.2020г.,със 7 нотариални акта същият е придобил ид.части от първата
нива, предмет на арендния договор,а именно нивата в м.”***” с площ от ***
дка , представляваща ПИ с идентификатор *** в землището на гр.***,с номер
по предходен план ***.С нот.акт №***/2019г. И. е придобил по дарение 1/640
6
ид.ч. от нивата;с нот.акт №168/2019г. е закупил 19/640 ид.ч. от същата нива;
с нот.акт №7/2020г. е закупил 1/16 ид.ч. от имота;с нот.акт №***/2020г. е
закупил 1/32 ид.ч. от нивата;с нот.акт №15/2020г. е закупил 1/16 ид.ч. от
нивата;с нот.акт №177/2020г. е закупил 1/32 ид.ч.от нивата и с нот.акт
№***/2020г. е закупил 1/32 ид.ч. от същата нива.Общо С. И. е придобил
собствеността върху 8/32 ид.ч.или върху 1 /4 ид.ч.от процесната нива в м
.”*** „.
Няма спор,че на 20.08.2021г.е сключен анекс към договора за аренда от
***г.между Л. М. от една страна като арендатор и от друга К.А. М.а,Д.Т.В. и
Л. Д. М. като арендодатели,с който арендодателите са отдали под аренда само
първата нива в м.”***”с площ от *** дка.Страните са постигнали съгласие за
удължаване срока на действие на арендния договор с още 6 стопански
години,считано от стопанската 2025/2026г.,като срока на договора става 16
стопански години,считано от 01.10.2015г.С анекса е уговорено ,че арендното
плащане се променя от 50лв.на 60лв./дка годишно за обработваемата земя.
Анексът е с нотариална заверка на подписите,с рег. №***/20.05.2021г.на
нотариус Г.Х.,рег.№*** на НК и район на действие РС Б.С., вписан е в СВ
гр.*** на 23.08.2021г.,вх.рег.№***0,том ІІ,№***.
Безспорно между страните е,че с писмено уведомление ответникът С. И.
е уведомил арендатора Л. М. ,че частично разваля процесния аренден договор
от ***г. по отношение на нивата в м.”***”,представляваща ПИ с
идентификатор *** с площ от 86 922 кв.м.,а по документ за собственост нива
от *** дка,имот №***.В уведомлението е посочено,че И. е собственик на ¼
ид.ч.от описания имот,че на основание чл.27 ал.1,т.2 във вр.чл.28 ал.1 ЗАЗ
прекратява арендния договор,поради неизвършено плащане за стопанската
2019/2020г.Не е спорно,а и се признава от ищеца в ИМ,че това уведомление
за частично разваляне на арендния договор му е връчено на 13.09.2021г.чрез
нотариус Н. Д., рег.№712 на НК ,район на действие РС ***.От ответника С. И.
е депозирано заявление до Служба по вписванията гр.*** за вписване на
частичното разваляне на арендния договор от ***г.по отношение на
гореописания имот.Това частично разваляне на арендия договор е вписано от
СВ гр.*** на 17.09.2021г.,вх.рег.№***,том ІІІ,№53./л.17/.
От представените с ИМ писмени доказателства се установява,че преди
завеждане на ИМ ищецът Л. М. е изпратил до ответника С. И. писмено
7
уведомление,връчено на последния чрез нотариус В.Р. на 16.12.2020г./л.11-
14/.В това уведомление ищецът е изложил доводи, че С. И. притежава
ид.части от процесната нива в по-малък обем от придобитите по нот.актове
права ,описани са притежаваните според ищеца права на неговите
праводатели върху процесната нива,като арендаторът счита, че И. притежава
16,67% от имота,посочен в договора за аренда или 14,488дка,а арендната
цена е в размер на 724,40лв.Посочено е,че Л. М. е превел по посочена банкова
сметка на И. сумата 634лв.,а Е.Т. и К.К. са си получили арендното плащане на
21.08.2020г.,преди И. да придобие идеални части от тях.Идентични твърдения
относно правата на собственост на праводателите на ответника се съдържат и
в исковата молба.
Не се спори,а и видно от представеното платежно нареждане от 11.12.
2020г.,че на посочената дата ищецът Л. М. е превел по банковата сметка на
ответника С. И. сумата 634 лв.арендно плащане за 2019/2020г.
Спорни в настоящото производство,а и пред КРС са били въпросите –
налице ли са били предпоставките на чл.28, ал.1 от ЗАЗ за разваляне на
арендния договор, поради забавено изплащане на арендната вноска за повече
от 3 месеца,сключеният на 20.08.2021г.анекс към арендния договор има ли
действие и противопоставим ли е на ответника по първоначалния иск и ищец
по насрещния иск С. И..
Установи се безспорно,че в периода 2019-2020г.С. И. е станал собственик
на ¼ ид.ч.от първия имот ,предмет на арендния договор-нивата в м.
„***”,съответно с площ от *** дка по нот.актове ,а по предходни документи
за собственост с площ от *** дка.Като приобретател на тази ¼ ид.ч.от
имота,предмет на арендния договор и на основание чл.17 ал.2 ЗАЗ същият е
встъпил в правата на арендодател по сключения на ***г.аренден договор до
размера на притежаваните права на собственост,до който размер арендаторът
му дължи заплащане на арендната вноска.Ирелевантни към предмета на
спора са изложените от ищеца възражения относно притежаваните от
праводателите на ответника И. –наследници на братя Н. и К. Г. права на
собственост върху процесната нива.В случай,че между страните,които са
съсобственици на нивата в м.“***“ е налице спор относно придобитите от
ответника идеални части и относно правата на неговите праводатели ,вкл.и
във вр.с посочено в ИМ завещание от 20.02.1947г.,този спор следва да бъде
8
разрешен чрез друг иск и в друго производство.Във въззивната жалба има
твърдения за някакво неприключило дело между същите страни,като в тази
насока по делото не са ангажирани доказателства.Не е оборена
доказателствената сила на представените 7 броя нотариални акта и от същите
безспорно се установява, че въззиваемият С. И. е собственик на ¼ ид.ч от
нивата с площ *** дка или 21 ,731 дка,което означава,че за стопанската
2019/2020г. въззивникът като арендатор му дължи арендно плащане в размер
на 1086,53лв. В този смисъл е и заключението на ВЛ С. Б.,което не е оспорено
от страните и като обективно съдът възприема,въпреки,че за изчисляване
размера на дължимото арендно плащане не се изискват специални
знания.Установено е от така приетото заключение,че за стопанската
2019/2020г. арендаторът М. е заплатил на С. И. сумата 634 лв.,друго ЮЛ по
споразумение с ищеца е заплатило на К.К. и Е.Т. /праводатели на ответника/
по 45,20лв.на всеки,като за притежаваните от И. идеални части е изплатена
общо сумата 724,40лв.като арендно плащане и е останала неизплатена сума в
размер на 362,13лв.
Съгласно чл.28 ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради
забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Според
чл.28 ал.2 ЗАЗ развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг
от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
Правилни и обосновани са извъдите на първоинстанционния съд,че в
случая за стопанската 2019/2020г.от страна на арендатора е налице частично
неизпълнение на задължението за заплащане на дължимата арендна
вноска,като е останала неизплатена сума в размер на 362,13лв.Забавянето на
арендното плащане в посочения размер е за повече от 3 месеца,за периода от
извършеното на 11.12.2020г.частично плащане до 13.09.2021г.,когато до
арендатора е достигнало уведомлението за частично разваляне на договора.
Разпоредбата на чл.28 ал.1 ЗАЗ урежда едно специфично основание за
разваляне на арендния договор –забава на арендното плащане за повече от 3
месеца след падежа и при тази форма на неизпълнение в ЗАЗ е предвидено
отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 ЗЗД за разваляне на двустранните
договори,поради неизпълнение ,а именно отклонение от изискването за
даване на подходящ срок за изпълнение,с предупреждение,че с изтичането му
договорът се счита прекратен.В този смисъл са и разясненията в мотивите
9
към ТР №2/20.07.2017г.на ОСГТК на ВКС по т.д.№2/2015г.ЗАЗ е специален
закон спрямо ЗЗД и само за неуредените от него случаи е допустимо
приложението на общите правила.При забава на арендатора за заплащане на
дължимата арендна вноска с повече от 3 месеца , независимо дали се касае за
пълно или частично неизпълнение,арендодателят има правото да развали
договора.В случая С. И. като арендодател е упражнил надлежно правото си
да развали частично арендния договор относно процесния имот на основание
чл.28 ал.1 ЗАЗ,поради забава в изплащането на част от арендната
вноска,повече от три месеца,за което писмено е уведомил арендатора и това
изявление е достигнало до последния. Съдът приема ,че процесният аренден
договор е сключен за срок до 10 години и подлежи на разваляне
извънсъдебно, като не е налице хипотезата на чл.28 ал.2 ЗАЗ за разваляне на
арендния договор по съдебен ред,която касае договори със срок над 10
години.Със сключения на 20.08.2021г.анекс към него договорът не е
продължен за срок от 6 години и срокът на арендния договор не е 16 години,
както е отразено в чл.1.Разпоредбата на чл.16,ал.1,изр.второ от ЗАЗ
предвижда,че изменението не може да засяга уговорения срок .На практика
този анекс има характер на нов аренден договор по следните съображения.Не
се касае за продължаване срока на действие на арендния договор по смисъла
на чл.18 ЗАЗ,тъй като не е спазена процедурата по чл.18 ал.2 ЗАЗ. За да е
налице продължаване на действието на арендния договор,съгласно чл.18 ал.2
ЗАЗ , анексът към него следва да е сключен преди изтичане на деветия месец
на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.В
случая анексът е сключен преждевременно на 20.08.2021г.или 4 години
преди изтичане срока на действие на арендния договор ,който е до
2024/2025г.,поради което не може да се приеме,че арендният договор от
2014г. е продължен и срокът му на действие е 16 години.Отделен е
въпроса,че има различия и не е налице идентичност както относно
страните,така и относно предмета на арендния договор и сключения анекс.С
арендния договор от ***г.са отдадени под аренда две ниви с обща площ ***
дка,а с анекса от 20.08.2021г. под аренда е отдадена само по-голямата нива с
площ от *** дка. Различни са и арендодателите по арендния договор от 2014г.
и анекса от 2021г.,съответно арендният договор е сключен от Л. М. в
качеството му на арендатор, а в анекса от 20.08.2021г.същият го е подписал в
две качества като арендатор и като арендодател,т.е.за собствената му идеална
10
част липсват две насрещни волеизявления и е налице договаряне сам със себе
си.По тези съображения съдът приема,че анексът от 20.08.2021г.,сключен в
писмена форма с нот.заверка на подписите и вписан в СВ има характер на нов
договор за аренда.
Съгласно ТР 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК,
вписването,предвидено в чл. 27,ал. 2 от Закона за арендата в земеделието
/ЗАЗ/, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда
със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение
на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28,
ал. 1, изр.първо във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал. 2
ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на
основанието по чл. 28, ал. 1, изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по
вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ
изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на
арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до
адресата.
Спазена е процедурата за извънсъдебно разваляне на аренден договор със
срок до 10 години.Приобретателят И. е изпратил писмено уведомление до
арендатора за частично разваляне на договора ,поради забавено плащане на
арендната вноска за стопанската 2019/2020г.и това изявление е достигнало до
адресата на 13.09.2021г.Със заявлението от 17.09.2021г.за вписване на
частичното разваляне на арендния договор,депозирано в Служба по
вписванията гр.*** въззиваемият И. е депозирал посочените в ТР документи
и въз основа на тях е вписано частичното разваляне на арендния
договор.Неоснователна е претенцията на ищеца за отмяна на извършеното
вписване на основание чл.537 ал2 ГПК и същата следва да бъде оставена без
уважение.
Поради частично разваляне на арендния договор относно нивата в
м.”***”искът с правно основание чл.124 ал.1 ГПК,с който се иска да бъде
установено ,че този аренден договор за процесния имот съществува и е
налице валидно правоотношение между страните е неоснователен и следва
да бъде отхвърлен.В същия смисъл са и изводите на КРС.По отношение на
другия имот,предмет на арендния договор-нива с площ от *** дка ,имот №***
в м.”До *** Гр.”арендният договор не е развален и има действие между
11
страните,които са го сключили ,съответно въззивникът Л. М. като арендатор
и Н. В. като арендодател за посочения срок до 2024/2025г. По отношение на
този имот арендният договор от ***г.по никакъв начин не обвързва ответника
С. И.,който не е страна по него,няма данни нито твърдения в тази насока,
същият да е придобил права на собственост върху описаната нива,респ.да е
встъпил в правата на арендодател.Искът по чл.124 ГПК в частта относно
претенцията за установяване на съществуването на аренден договор между
страните относно нивата в м.”До *** Гр.” е изцяло неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Правилни и обосновани са изводите на първоинстанционния съд за
уважаване на насрещния иск.Анексът от 20.08.2021г.с характер на нов
аренден договор е сключен в нарушение на чл.3 ал.4 от ЗАЗ и е
непротивопоставим на С. И. като съсобственик на нивата в м.“***“. Същият е
сключен от съсобствениците К. М.а,Д.В. и Л. М.,притежаващи минимална
ид.ч. от процесната нива-общо 50 /972 ид.ч., далеч под предвидените в закона
50 % от правото на собственост и не може да се противопостави на
ответника,като съсобственик,притежаващ ¼ ид.ч.от имота. В този смисъл е и
постановеното решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № ***/2017 г., II
г. о., ГК,съгласно което договор за аренда, сключен от съсобственик, който не
притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим
на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или
мълчаливо /например, получавайки припадащата се на дела им част от
арендните плащания/.
Изводите на ***нски РС съвпадат с тези на въззивната инстанция и на
основание чл.271 ал.1 ГПК обжалваното решение следва да бъде потвърдено
изцяло.
При този изход на процеса и на осн.чл.78 ал.3 ГПК въззивникът следва
да заплати на въззиваемия направените разноски за настоящата инстанция в
размер на 2 400лв.адвокатско възнаграждение с вкл.ДДС,съгласно представен
списък по чл.80 ГПК и договор за правна защита и съдействие.
Предявеният установителен иск е оценяем ,като за определяне цената на
иска приложение намира разпоредбата на чл.чл.69 ал.1,т.5 ГПК.Предмет на
арендния договор за съществуването на който е предявен иска по чл.124 ГПК
са зем.имоти с обща площ *** дка и уговорена арендна вноска 50лв. на декар
12
годишно.Цената на иска съгласно чл.69 ал.1,т.5 ГПК е в размер на 4 916 лв.,
арендната вноска за една година за цялата площ земеделска земя.Искът по
чл.124 ГПК е с цена под 5 000лв.и съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК
въззивното решение в тази му част не подлежи на касационно обжалване.
Насрещният иск касае анекса от 20.08.2021г.и същият с оглед чл.69 ал.1,т.5
ГПК е с цена 5 215,32лв./арендната вноска за цяла година за *** дка зем.земя
при 60лв.на декар/.В тази част въззивното решение подлежи на касационно
обжалване.
Водим от горното,Окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА на осн.чл.271 ал.1 ГПК решението на ***нски
Районен съд №*** от 17.06.2022г.,постановено по гр.д.№ *** за 2020г. по
описа на същия съд .
ОСЪЖДА на осн. чл.78 ал.3 ГПК Л. Д. М., ЕГН ********** от
гр.***,ул.„***“ №*** ,със съдебен адрес за призоваване: адвокат И. А. от
ПАК,гр.***,ул.„***”*** ДА ЗАПЛАТИ на С. С. И.,ЕГН ********** от
гр.***,ул.„***”№***,със съдебен адрес за призоваване:адвокат В. Ч. от АК
В.,гр.В.,ул.”***”№ ***, ет. ***, офис *** деловодни разноски за въззивната
инстанция в размер на 2 400 лв.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване в
частта относно иска по чл.124 ал.1 ГПК.
В частта относно насрещния иск решението подлежи на касационно
обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13
14