Р Е Ш Е Н И Е
№
18.11.2016г., гр. Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
открито съдебно заседание на осемнадесети октомври две хиляди и шестнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРИАНА ТОДОРОВА
При секретаря М.Г., като разгледа докладваното
от председателя
гр.д.№5618/2016г.. по описа на ПлРС,
за да се произнесе, намери за установено следното:
Иск с правно основание чл.16, ал.5, вр. чл.8, ал.1,
т.2 от ЗАЗ.
Производството по делото е образувано
по подадена искова молба от ***, ***, със седалище и адрес на управление: ***
против ***, ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от ***-управител,
в която твърди, че съгласно договор за аренда от 02.10.2012 г, вписан в Агенция
по вписванията – Служба по вписвания гр.Плевен №15970/02.10.2012г., том 19, акт
16, ответникът" *** ползва за срок от 7 стопански години собствения на ***"
земеделски имот- НИВА е площ от 5,563 дка, находяща се в землището на ***, в
местността "***", четвърта категория, съставляваща имот № ***.
Твърди, че договорът за аренда е сключен от *** като арендодател. Твърди, че с
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан Агенция по
вписвания -Служба по вписвания гр. Плевен акт №31, том 50, дело №103921,
вх.рег.№17631 от 28.11.2014 г. арендованият имот е придобит от ***". Твърди, че като приобретател на арендувания
обект ***" замества съгл. чл.17, ал.2 от ЗАЗ продавача *** като страна -
арендодател по договора. Твърди, че уговореното при сключване на договора на
02.05.2011 г. арендно плащане за един дка земя е в размер на 35 лв. съобразно
размера на пазарната поземлена рента към този момент. Твърди, че в периода след
сключване на договорите съществено и трайно се изменили обстоятелствата, при които
е определен размера на арендната вноска. Твърди, че пазарният размер на рентата
в землището на с.*** за стопанската 2015 г-2016 г. вече трайно е в размер на 50
лв./дка, на което ниво се сключват арендните договори. Твърди,че към настоящия
момент, уговореното при сключване на договора арендно плащане е двукратно
по-малко от пазарната поземлена рента в землището, което е в нетърпимо
отклонение на закона /чл.8, ал.1, т.1 от ЗАЗ/. Твърди, че по тази причина, и на
осн. чл.16, ал.1 от ЗАЗ, било отправено писмено предложение от ***" до
"*** за изменение да договора в частта му „Цена на договора", като
същото бъде увеличено на 50 лв./дка. за стоп. 2015 г - 2016 г. Твърди, че
предложението е получено от арендатора на 24.08.2014 г.и в срока на чл.16, ал.4 от ЗАЗ не постъпил
отговор от "***.
Моли,
на осн. чл.16, ал.5 във вр. с чл.8, ал.2, т.1 от ЗАЗ да бъде изменен договор за
аренда, сключен на 02.10.2012 г. между ***, заместена като арендодател от ***"
и "***, като арендатор, по силата на който арендатора ползва собствения на
арендодателя земеделски имот- НИВА с площ от 5,563 дка, находяща се в землището
на ***, в местността "***", четвърта категория, съставляваща имот № ***,в
частта относно размера на арендното плащане /р-л арендна цена-плащане от
договора/, като считано от стопанската 2015 г. - 2016 г. плащането бъде
увеличено от 35 лв./дка. на 50 лв./дка. в съответствие с пазарната поземлена
рента в землището на с.***. Претендира направените деловодни разноски.
В срока по чл.131 ГПК
е постъпил писмен отговор от ответника по делото, в който взема
становище, че предявените обективно съединени искове от страна на ищеца ***"
*** са вероятно недопустими и неоснователни с оглед изложените твърдения, факти
и обстоятелства, формираната претенция и представени доказателства. Твърди, че
видно от представения договор като доказателство към исковата молба договор за
аренда, от дата 02.10.2012 год., вписан в Агенцията по вписванията, същият е
сключен със страни *** от гр.Плевен с ЕГН **********, като арендодател и
дружество „*** гр.Плевен като арендатор, като срока на договора е 7 седем
считано от 01.10.2012 год. включително. Предмет на сключения договора за
аренда, е „Нива с площ от 40.908дка, в местността ***, трета категория
съставляваща имот № ***, в землището на ***. Твърди, че в депозираната искова
молба, от страна на ***" ***, са представени като доказателство по делото,
нотариален акт за покупко -продажба № 14 т.VIII, вх. рег.№ 9339 дело № 1007 от
дата 28.11.2014 год. на нотариус *** с рег.№ 467 на НК с район на действие
Районен съд гр.Плевен, който е вписан в Агенцията по вписванията под акт №
31,том №50 дело № 10392 от дата 28.11.2014 год. Твърди, че от съдържанието на
представения нотариален акт за покупко - продажба е видно, че ищеца в
настоящото производство ***" с. *** е закупила от продавачката *** от ***
с ЕГН ********** следния недвижим имот, а именно „Нива с площ от 5.563дка, от които
0.331 дка, пета категория и 5.232 дка, трета категория в местността ***,
съставляващ имот с № *** в землището иа ***. Твърди, че не е налице
правоприемоство по реда па чл.17 ал.2 от ЗАЗ, от страна на ищеца ***" ***,
по сключения договор за аренда от дата 02.10.2012 год. със страни арендодател *** от гр.Плевен с ЕГН **********, като
арендодател и дружество „*** гр.Плевен като арендатор. Излага съображения, че съгласно разпоредба на
чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества
арендодателя като страна в договора за аренда. Нормата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ
е императивна. Видно от представеният с исковата молба, нотариален акт
удостоверяващи правото на собственост на ***" *** е върху недвижим имот,
различен от имота, за който сключен договора за аренда от дата 02.10.2012 год.
Твърди, че в настоящия случай са различни, както страните по договора за аренда
от 02.10.2012 год., който видно от
съдържанието му е сключен с *** от гр.Плевен с ЕГН **********, различни са и
също и недвижимите имоти предмет на договора за аренда и предмет на нотариалния
акт. Твърди, че ищеца ***" ***, е придобила правото на собственост от
продавачката *** от *** с ЕГН **********, която не е страна по договора за
аренда от дата 02.10.2012 год. за който се иска увеличение на арендната вноска
за стопанската 2015/2016 год. по реда на чл.16 ал.5 от ЗАЗ. Счита, че поради
липсата на правоприемство по реда на чл.17 ал.2 от ЗАЗ от страна на ищеца ***"
*** , по договор за аренда от дата 02.10.2012 год., сключен с „*** гр.Плевен
предявения иск по реда на чл.16 ал.5 от ЗАЗ е недупостим, процесуална
предпоставка за която съдът, следи служебно, поради което моли да бъде
прекратено производството по делото. Претендира направените деловодни разноски.
Счита, че така предявения иск с правно основание по чл.16 ал.5 от ЗАЗ от страна
на ищеца ***" ***, за неоснователен, поради което го оспорва със следните
съображения: Към момента на сключване на процесния договор, на дата 02.10.2012
год. в условията на равнопоставеност и изразяване на свободна воля, страните по
него *** и дружество „*** гр.Плевен, отчитайки всички обективни обстоятелства,
имащи значение за определяне на дължима рента от страна на арендатора в
абсолютен унисон с диспозитивната норма на чл.8 ал.2 т.1 от ЗАЗ са я договорили
в размер на 35лв./тридесет и пет лева/ за декар земеделска площ. Твърди, че
съгласно Протокол за определяне на средното рентно плащане за стопанската
2015/2016 год. на Областна Дирекция земеделие гр.Плевен за землището на село ***
обш.Долна Митрополия е определено средно рентно плащане в размер на
32лв./тридесет и два лева/, поради което не е налице изменение на
обстоятелствата, които се твърдят в исковата молба от страна на ищеца ***"
***. Твърди, че ответника заплаща дори рента по- висока от тази определена в
протокола на Областна дирекция земеделие гр.Плевен, а именно 35лв./тридесет и
пет лева на декар/. Излага правни съображения, че съгласно чл.16 ал. 1 от ЗАЗ,
ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са
се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе
до значително несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните
може да поиска изменение на договора. Счита, че
принципно изменението на договореното арендно плащане е допустимо, но
само при наличието на въведените в първото изречение основания - трайно
изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане
на отношенията си, което трайно изменение е довело до значително несъответствие
между поетите от тях задължения. Необходимо е и двете условия да са налице,
като първото /трайното изменение на обстоятелствата/ да е причина за второто
/несъответствието на поетите задължения/. Моли искът да бъде отхвърлен.
Съдът, като съобрази становищата на
страните, на основание събраните по делото доказателства и закона, намира за
установено следното:
Видно от Договор за аренда на земеделска земя от
02.10.2012г., сключен между ***, в качеството й на арендодател и ***, в
качеството му на арендатор, арендодателя е предоставил на арендатора за
временно и възмездно ползване за срок от 7 години Нива от 40,908 дка., в
землището на с.***, в местността ***, III категория, съставляваща имот № ***.
Видно от пълна история на имот № ***, същия е разделен
и от него са образувани 5 имота, като един от тях е имот № *** с площ от 5,563
дка, с посочен собственик ***. Имота е разделен на описаните 5 броя недвижими
имоти в резултат на Договор за делба на имот с нотариално заверени подписи №
51/05.02.2013г. на нотариус ***, вписан в служба по вписванията Плевен с
вх.рег.№ 17631/28.11.2014г., акт. № 31, т.50, дело 10392/2014г.
Видно от Договор за доброволна делба на недвижим имот
от 05.02.2013г. в дял на *** е поставена Нива, представляваща имот № ***, с
площ от 5,563 дка, находящ се ***
Установява се от НА за покупко-продажба на земеделска
земя № 14, т.VIII, вх.р.№ 9339, дело № 1007/2014г. на нотариус *** *** и
придобила правото на собственост от продавача *** върху имот № ***, с площ от
5,563 дка, находящ се ***. Посочено е, че имотът образуван от имот № *** и
имотът има договор за аренда.
Видно от Предложение № 57/20.08.2015г., получено от ***
на 24.08.2015г., *** е предложила на *** да изменят договор за аренда за имот №
***, като годишния размер на арендното плащане да бъде увеличен на 50 лв. за
стопанската 2015/2016г. в съответствие с пазарния размер на поземлената рента в
землището на с.***.
Видно от Протокол от 18.07.2016г., определения размер
на средното рентно плащане за землището на с.***, общ.Долна Митрополия за ниви
е в размер на 32,00 лв./дка.
Съдът възприема заключението на изслушаната СОЕ, като обективно, компетентно,
обосновано и безпристрастно. От него се установява, че средният размер на пазарната рента, за земи
в землището на с.*** е в размер на 50,00 лв./дка за стопанската 2015/2016г.
Вещото лице отговаря, че при определяне на пазарния наем/арендно плащане за
земеделската земя не следва да бъде взета под внимание административно
определената цена на т.нар.“бели петна“, тъй като при тях не е налице свободно
договаряне.
При така установената фактическа
обстановка, съдът направи следните изводи:
Нормата на чл. 16, ал.1 от ЗАЗ предвижда, че ако след
сключване на договора за аренда, обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може
да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга уговорения
срок. Разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от същия нормативен акт гласи, че ако
страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила
предложението, решение взема районният съд. Както бе посочено по- горе, в случая се установи
факта на отправянето на предложение от страна на ищеца- като арендодател, до
арендатора- ответник, за изменение на
договора, както и факта на непостигане на съгласие между страните. Тези факти
не са спорни между страните.
Спорен между страните е
въпроса, дали е налице твърдяното трайно изменение в обстоятелствата, при които
страните са се водили при уреждане на отношенията си и това изменение довело ли
е до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, както и дали
ищеца има качеството на страна по арендния договор, която има право да иска
изменението му.
Не се спори между страните и
се установява от Договор за аренда от 02.10.2012г., че същия е сключен с
ответника по делото от *** и предмет на договора е нива с площ от 40,908 дка. в
с.***, представляваща имот № ***. *** е единия от съсобствениците по наследство
на имота, предмет на договора за аренда. След сключването на договора за
аренда, с договор за доброволна делба от 05.02.2013г. съсобствеността върху
имот № *** е прекратена и от него са образувани нови имоти, един от които е
имот № ***, който е поставен в дял на ***. Последната след това го е продала на
дата 28.11.2014г. на ищеца ***. Съдът намира, че вписания договор за
аренда по отношение на имот № ***,
продължава да действа и по отношение на образувания от него чрез разделяне имот
№ ***. Съгласно чл.17, ал.2 ЗАЗ Приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил
вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил
вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след
годината на придобиването. Видно е, че целта на закона е, да бъде запазено
действието на договора за аренда и при промяна на собствеността по отношение на
арендования обект, поради което следва да бъде прието, че действието на
договора за аренда се запазва и по отношение на самостоятелен имот, образуван
чрез разделяне или отделяне от имота, обект на договора за аренда. Безспорно
праводателя на ишеца по делото *** не е била страна по процесния договор за
аренда, тъй като той е сключен от ***, като една от съсобствениците на имот № ***.
Съгласно чл.3, ал.4 ЗАЗ Когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно
чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, което изрично посочва, че
съсобственик на отдадения под аренда имот, който не е сключил договора за
аренда не е страна по него. Съгласно обаче, чл.17, ал.2 ЗАЗ, приобретателя на
на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора
за аренда. Съдът намира, че в настоящия
случай ищеца по делото има качеството на приобретател на част от арендования
обект, който е вече индивидуална негова собственост. Ищеца е приобретател на
реално обособена част от арендования имот, поради което следва да бъде прието,
че придобива качеството на страна по договора за аренда по отношение на тази
придобита в индивидуална собственост част от арендования имот. Страната,
сключила договора за аренда, вече не е съсобственик в собствения на ищеца имот,
поради което не може да бъде отречена възможността на ищеца да иска изменение
на арендния договор по отношение на реално придобитата от него част, а именно
имот № ***, въпреки, че имота е придобит от съсобственик, който не е бил страна
по договора за аренда.
Съдът намира за установен и
факта на трайното изменението на обстоятелствата, при които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията
си, с оглед на установеното от ВЛ, че размерът на средното пазарно рентно
плащане за декар земеделска земя в землището на с.*** е в размер на 50 лв. Размерът
на дължимото арендно плащане по договора следва да съответства на установеното
от чл.8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ – на базата
на пазарната поземлена рента. Съдът намира, че административно определеното
рентно плащане, за т.нар. „бели петна“ не следва да бъде взето под внимание при определяне на
средното рентно плащане на земеделската земя в землището на с.***, тъй като то
не е резултат от свободно договоряне, а в резултат на административното му
определяне. Предвид гореизложеното, съдът намира предявения иск за основателен
и доказан и следва да бъде уважен.
С оглед изхода на спора, и на основание
чл.78, ал.1, вр.ал.5 от ГПК, следва ответникът да бъде осъден да заплати на
ищеца направените от него разноски в размер на 500лв, съобразно на
представеният списък по чл.80 от ГПК за ДТ/50 лв./, адвокатско възнаграждение/300лв./
и депозит за ВЛ/150 лв./. Своевременно е направено възражение за прекомерност
на адвокатското възнаграждение, което съдът намира за неоснователно. Договореното
и изплатено адвокатско възнаграждение е в минималия размер, определен съгласно чл.7,
ал.2, т.1 от Наредба № 1/09.07.2004 за минималните размери на адвокатските
възнаграждения.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ,
на основание чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ,
Договор за аренда на земеделска земя от дата 02.10.2012г., вписан в Служба по вписванията-
Плевен, №15970/02.10.2012г., том 19, акт 16,
сключен между ***, ЕГН**********, заместена по
реда на чл. 17,ал.2 ЗАЗ от приобретателя на имота ***” ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление с. Горна Митрополия, общ. Долна Митрополия, представлявано
от *** от една страна - като арендодател
В ЧАСТТА
по отношение имот №***/образуван от имот № ***/ и от друга страна – ***,
***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от ***-управител,
като арендатор, В ЧАСТТА с предмет -
НИВА от 5,563 дка, находяща се в землището на с.***, общ. Д. Митрополия, в м.”***”,
имот № ***/образуван от имот №***/, В ЧАСТТА ОТНОСНО РАЗМЕРА НА УГОВОРЕНОТО
АРЕНДНО ПЛАЩАНЕ, като УВЕЛИЧАВА
размера на дължимото арендно плащане от арендатора, считано от стопанската 2015/2016г.
от 35.00 лева на 50,00 лева на декар
предоставена площ.
ОСЪЖДА на основание чл.78,ал.1 от ГПК, ***, ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от ***-управител, ДА
ЗАПЛАТИ НА ***” ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, общ. Долна
Митрополия, представлявано от *** , сумата от 500лв.- деловодни разноски.
Решението може да бъде
обжалвано в двуседмичен срок от съобщението пред ПлОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: