Р Е Ш Е
Н И Е
гр. П. 01.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
П.ски Окръжен съд, І-ви въззивен граждански състав, в открито
заседание на тринадесети юни през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
С. ДАНЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ТАТЯНА БЕТОВА
СВЕТЛА ДИМИТРОВА
при секретаря Десислава Гюзелева като разгледа докладваното от съдията
Димитрова в.гр.д. № 213 по описа за 2019 г. и на основание данните по делото и
закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
С решение №351 от 22.02.2019 г. по гр.д. №4706/2018 г. П.ски Районен съд е:
ОБЯВЯВИЛ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.362, ал.1 от ГПК предварителен договор от 02.09.2013 г.,
сключен в гр.П., между Г.Н.Й., с ЕГН: **********
и „***“ООД, със седалище и адрес на управление: гр.П., ул.“***“№71, ет.3, с ЕИК:
***, за продажба на следния недвижим имот: 9/20 ид. части от апартамент № Б с площ от 46.7 кв. м., находящ се на 6 етаж, във вход
„А” на „Смесена сграда“, състояща се от жилищна
част - 18 апартамента във вх. „А“ и медицински център за обществено обслужване във вх. „Б“ в недвижим имот *** по
плана на гр. П., с адрес: ул. *** № 98, идентифициран като САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор ***.1.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със Заповед №
РД-18-71/06.06.2008 г. на ИД на СГКК, последно изменени със Заповед № КД-14-15-353/21.10.2013 г. на Началника на СГКК - П.,
адрес: гр. П., ул. „***“ №98, ет. 6, ап. Б, който самостоятелен обект се намира
в сграда №1, разположена в поземлени имоти с идентификатори: ***, ***, ***, ***;
с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с брой
нива на обекта: 1, с площ: 46.70 кв.м., без
посочени в документацията за собственост прилежащи части, при съседни
самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж – ***.1.1, ***.1.3; под обекта –***.1.17, над
обекта – ***.1.20, чиято цена е изцяло изплатена от купувача.
ОСЪДИЛ Г.Н.Й.,
с ЕГН: ********** *** сумата от 428.93 лв., представляваща местен данък по
чл.47, ал.2 от ЗМДТ и по сметка на П.ски Районен съд – сумата от 200.90 лв.,
представляваща нотариална такса.
ПОСТАНОВИЛ на основание чл.364, ал.2 от ГПК вписване на възбрана върху
гореописания недвижим имот за обезпечаване на вземането за държавни такси и
публичните задължения към държавата, като е НАРЕДИЛ на Съдията по вписванията при
Агенция по вписванията –П. да впише служебно възбраната, за което се
изпрати препис от настоящето решение,
след влизане в сила.
ЗАБРАНИЛ
на основание чл.364, ал.2 от ГПК издаване на препис от решението, докато ищцата
Г.Н.Й., С ЕГН: ********** не докаже, че са заплатени присъдените с настоящето решение такси и
данъци.
УКАЗАЛ на
осн. чл.115, ал.2 от ЗС на ищцата, че в шестмесечен срок от влизането на
решението в сила, същото подлежи на вписване в Агенция по вписванията – П..
ОСЪДИЛ
на основание чл.78, ал.1 от ГПК, „***“ООД, със седалище и адрес на управление:
гр.П., ул.“***“№71, ет.3, с ЕИК: *** ДА ЗАПЛАТИ в полза на Г.Н.Й., с ЕГН: **********,
сумата от 1 751 лв., представляваща деловодни разноски.
Недоволно от решението е останало ответното
дружество „***“ООД и процесуалният му
представител – адв. Ст. М. е подал въззивна жалба срещу него, в която моли да
бъде отменено като незаконосъобразно. Според въззивника, П.ски Районен съд неправилно
е интерпретирал ТР №3/2013 г. и е приел, че липсата на решение по чл.137, ал.1
от ТЗ не е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен. Сочи
се, че съгласно чл.137, ал.1, т.7 във вр. с чл.137, ал.3 от ТЗ, не само че е
необходимо съответното решение на ОС, но и то трябва да бъде с нотариална
заверка на подписите и на съдържанието.
„***“ООД
няма доказателствени искания.
„***“ООД претендира направените разноски.
Препис
от въззивната жалба е връчен на Г.Н.Й., но в указания срок отговор
не е подаден.
В
о.с.з. на 13.06.2019 г. адв. Ст. М. е представил писмена защита, в която
допълнително се сочи, че ако бъде възприета логиката на първоинстанционния съд,
то се обезсмисля разпоредбата на чл.137, ал.4 от ТЗ.
Процесуалният
представител на въззиваемия – адв. Л. Я. е пледирал за потвърждаване на
обжалваното решение като правилно.
Г.Н.Й.
претендира направените разноски.
Съдът, като обсъди доводите на страните и
събраните по делото доказателства, намира за установено следното:
Видно от договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 02.09.2013 г., „***“ООД се е задължило да построи смесена сграда в собствения си поземлен имот с
идентификатор: ***, находящ се в гр. П. на ул. *** № 98, както и да продаде на Г.Н.Й. апартамент № Б на 6
етаж във вход „А“ на тази сграда за сумата от 17 100 евро, от които:
-
25 % - платими при прехвърляне на
¼ ид.ч. от апартамента до 31.10.2013 г.
-
75 % - платими окончателно при прехвърляне на целия имот в 30-дневен срок
от получаване на разрешението на ползване на сградата.
Не е спорно и е видно от нот. акт № 25, том II, рег. № 1520, дело № 182 от
31.10.2013 г. на нотариус Г.Б., че „***“ ООД е прехвърлило чрез покупко-продажба ¼
ид.ч. от описания в предварителния договор апартамент на Г.Н.Й., а тя е
заплатила на дружеството в брой сумата от 4 275 евро.
Не е спорно и е видно от нот. акт № 44, том II, рег. № 1611, дело № 197 от
20.11.2013 г. на нотариус Г.Б., че „***“ ООД е прехвърлило чрез покупко-продажба още
3/10 ид.ч. от процесния апартамент на Г.Н.Й., а тя е заплатила на дружеството в
брой сумата от 5 100 евро.
Следва да се отбележи, че и двете
сделки са изповядани от нотариуса без да му е било представяно решение на ОС на
съдружниците в „***“ ООД по чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ.
Видно от нот. покана с рег. №1022 от 19.03.2018 г. на нотариус С.П., връчена на 03.04.2018 г., Г.Н.Й. е поискала от „***“ ООД среща на
11.04.2018 г. в кантората на нотариуса с цел приключване на отношенията,
възникнали по силата на предварителния договор от 02.09.2013 г.
Видно от преводно нареждане за кредитен превод и операционна бележка, и
двете от 03.04.2018 г., Г.Н.Й. е превела на „***“ ООД сумата от 15 110 лв., равняваща се на
7 725 евро, колкото е дължимият остатък от цената на процесния апартамент.
Видно от констативен протокол от
11.04.2018 г., съставен от нотариус С.П., на с.д. в кантората и са се срещнали Г.Н.Й.
и представител на „***“ ООД – юриск. П.К. и последният е предал разрешение
№СТ-05-8/03.01.2018 г. за ползването на смесената сграда, в която се намира
процесният апартамент.
Не е спорно,
че на 13.01.2018 г. е починал управителят на „***“ ООД – Л. Д.. В констативния
протокол от 11.04.2018 г. е отбелязано, че настоящият управител на дружеството
не възразява да прехвърли останалите ид.ч., но след представяне на документи за
превода на сумите по двата нот. акта от 2013 г. В отговор Г.Н.Й. е заявила, че
сумите са платени в брой на Л. Д..
Не е спорно,
че Г.Н.Й. е платила на „***“ ООД общата сума от 17 100 евро, което я прави
изправна страна по предварителния договор от 02.09.2013 г.
Не е спорно,
че до предявяване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД „***“ ООД не е прехвърлило на Г.Н.Й.
останалите 9/20 ид.ч. от апартамента.
Спорно е дали за обявяването на
предварителния договор за окончателен е нужно да е налице решение на ОС на
съдружниците в „***“ ООД по чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ.
Правилно П.ски
Районен съд е приел, че в случая са налице всички законови предпоставки за
обявяване на процесния предварителния договор за окончателен, като по арг. от
ТР №3 от 15.11.2013 г. липсата на решение по чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ не е
пречка за постановяването на решение по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Въззивната инстанция намира, че в чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ е уредено едно от правомощията
на ОС на съдружниците, а именно – взимането на решение за придобиване и
разпореждане с недвижими имоти и с вещни права върху тях.
Съгласно чл.141, ал.1 от ТЗ, Управителят организира и ръководи дейността на
дружеството съобразно закона и решенията на общото събрание. Съгласно чл.141, ал.2 от ТЗ,
дружеството се представлява от управителя. При няколко управители всеки един от
тях може да действува самостоятелно освен ако дружественият договор предвижда
друго. Други ограничения на представителната власт на управителя нямат действие
по отношение на трети лица.
Иначе казано-волеобразуващ орган
на ООД е Общото и събрание, а Управителят е нейният волеизявяващ орган.
В ТР №3 от 15.11.2013 г. е прието
следното:
„Органите на ЮЛ са средство, чрез което волята на ЮЛ се формира и изразява
по отношение на трети лица. Органите на ЮЛ съвпадат със самото ЮЛ. Волята на
органите се обявява за воля на ЮЛ, а действията им - за негови действия. При
юридическите лица процесът на волеобразуване и процесът на волеизявяване са
отделени и са в компетентност на различни органи.
Общото събрание на ООД е
волеобразуващ орган - с взетите решения по въпросите за управление, посочени
неизчерпателно в чл. 137, ал. 1 от ТЗ, се изразява общата воля на съдружниците. Компетенциите на управителя
включват управленска дейност - организиране и ръководство дейността на
дружеството, както и дейност, като волеизявяващ орган. Действията, извършени от
управителя, обвързват дружеството. Подчинеността на управителя на решенията на
общото събрание (чл. 141, ал. 1 от ТЗ) има действие само във
вътрешните отношения, а в отношенията на дружеството с трети лица управителят
не е ограничен в правомощията си. Освен ограничения, предвидени в дружествения
договор при множество управители, съгласно чл. 141, ал. 2, пр. 3 от ТЗ, "други ограничения на представителната власт на управителя нямат
действие по отношение на трети лица". Липсва и нормативно установено
стесняване на представителната власт на управителя…Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга правомощието на
представителния орган да изразява воля. Липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ не може да се противопостави на третите лица и несъответствия от вътрешно-организационен
характер не съставляват липса на съгласие. Те имат правно значение само в
отношенията между дружеството и управителя за евентуална отговорност за вреди
на последния към дружеството.
При органното представителство
необходимостта от защита на интересите на дружеството с установеното в закона
изискване за предварително решение от дружествен орган за сключване на
разпоредителна сделка, следва да се преценява във връзка с необходимостта да се
гарантират сигурността, стабилността и бързината на търговския оборот и да се
защитят интересите на третите лица. Сделките, сключени от управителя, се
преценяват като действителни поради наличие на воля при сключването им.
Въпросът дали управителят е действал без предходно решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ, е от значение за вътрешните му отношения с дружеството и е без значение
за третите лица, които нямат задължение да проверяват какво е прието в
дружествения договор за представителството, нито дали има решение на ОС по
въпроси от неговата компетентност.
Сключването на предварителен договор не съставлява действие на придобиване
или отчуждаване по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ, но доколкото всяка от страните има право да иска обявяването му за
окончателен, следва да се приеме, че липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ, не опорочава предварителния договор и не е пречка за обявяването му за
окончателен. Органният представител е изявил съгласието на ООД за поемане на
задължението със сключване на предварителния договор. Решението на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ не е условие, без което договорът да не може да бъде обявен за
окончателен, не е елемент от фактическия състав на сделката, който заедно с
волеизявлението, да доведе до желаното правно действие. Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга правото на
представляващия да изразява воля, липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ не може да се противопостави на третите лица и несъответствия от вътрешно
- организационен характер не съставляват липса на съгласие и имат правно
значение само в отношенията между дружеството и управителя”.
Съобразявайки горецитираната
задължителна съдебна практика, въззивната инстанция намира, че липсата на
решение на ОС на съдружниците за разпореждане с недвижим имоти – собственост на
ООД не е пречка за обявяване на предварителния договор от 02.09.2013 г. за
окончателен.
Действително
след постановяването на ТР №3 от 15.11.2013 г., чл.137 от ТЗ е претърпял
промяна, обнародвана в ДВ бр.105/2016 г., като са добавени две нови алинеи. Съгласно чл.137, ал.4 от ТЗ, за взетите
решения по ал. 1, т.7 се съставя протокол с нотариално удостоверяване на
подписите и съдържанието, извършени едновременно, освен ако в дружествения
договор е предвидена писмена форма. Съгласно
чл.137, ал.5 от ТЗ, нищожни са решения на общото събрание, приети в
нарушение на ал. 4.
Според становищата на Комисията по правни въпроси, Комисията по
икономическа политика и туризъм и Комисията по бюджет и финанси при Народното
събрание на Република България, посочената промяна в ТЗ е част от пакет мерки срещу
кражбата на фирми и цели да се ограничат случаите на злоупотреби при вписвания,
заличавания и обявявания в ТР. Въведената форма на заверка от нотариус на
подписите и съдържанието на протоколите от заседанията на ОС, съдържащи решения
за разпореждане с недвижими имоти, предполага съхраняването на оригинал при
нотариуса и от там гарантира по-ефективното търсене на отговорност от
управителя, като едновременно с това създава правна сигурност в
правоотношенията между съдружниците от една страна и съдружниците и
управителния орган от друга.
С оглед тези мотиви на
законодателя, П.ски Окръжен съд намира, че след обнародваната в ДВ бр.105/2016
г. промяна в чл.137 от ТЗ, ТР №3 от 15.11.2013 г. не е загубило значението си.
Допълнителен аргумент в този смисъл е и постановената след нормативната промяна
съдебна практика, обективирана например в Решение № 138 от 31.07.2018 г. на ВКС
по гр. д. № 2861/2017 г., IV г. о. Според него, „установеното по делото обстоятелство, че ОС на съдружниците не е взело
решение за сключване на предварителния договор, съгласно чл. 137, ал.1, т. 7 от ТЗ и чл. 29 от дружествения договор не налага извод, че е налице липса на
съгласие по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. В тази насока съдът взема предвид ТР №3 от 15.11.2013 г., съгласно което решение
на ОС на съдружниците по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ не е необходимо условие за
действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на
дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството
орган (управител /управители)“.
По така изложените съображения, П.ски Окръжен съд намира, че следва да
потвърди обжалваното решение като правилно.
При този изход на спора по
същество, „***“ ООД следва да заплати в полза на Г.Н.Й. сумата от 1 430
лв., явяваща се разноски за адв. възнаграждение във въззивната инстанция.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА на основание чл.272 от ГПК като ПРАВИЛНО решение №351 от 22.02.2019 г. по гр.д. №4706/2018 г. по описа на П.ски
Районен съд.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК „***“ООД,
със седалище и адрес на управление: гр.П., ул.“***“№71, ет.3, с ЕИК: *** да
заплати в полза на Г.Н.Й., с ЕГН: **********, сумата от 1 430 лв., явяваща се
разноски за адв. възнаграждение във въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно
обжалване пред ВКС при условията на чл.280 и сл. от ГПК в 1-месечен срок от
връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: