Р Е Ш Е Н И Е
№ 260013
гр. Първомай, 01.03.2021 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН
СЪД – ПЪРВОМАЙ, втори съдебен състав,
в публично заседание на девети декември две хиляди и двадесета година с
Председател: София Монева
при участието на секретаря Петя Монева,
след като разгледа докладваното от съдията гр.
дело № 719 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно
кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 41 от Закона за собствеността (ЗС) във вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 и
т. 10 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и чл. 86, ал. 1,
изр. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Ищците в лицето на
собствениците в етажна собственост на сграда „А” – „Азалия” от Апартаментен
комплекс „Уайт Фър Вали”, с адрес: ***, представлявани от управителя „Иновейшън
България” ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от С.С.С. в качеството на управител и по процесуално пълномощие
от адв. Д.П.Р., вписан в регистъра на Софийска адвокатска колегия, с адрес за
съдебна кореспонденция: ***, молят съда да осъди ответника Д.Х.И., ЕГН: **********,***,
процесуално представлявана по пълномощие от адв. З.Д.Х., вписана в регистъра на
Адвокатска колегия – Пловдив, с адрес за съдебна кореспонденция: ***, и адв. П.Б.К.,
вписан в регистъра на Адвокатска колегия – Пловдив, с адрес за съдебна
кореспонденция: ***, да им заплати, както следва:
Ø
сумата от 3 845, 25 лева (три хиляди
осемстотин четиридесет и пет лева и двадесет и пет стотинки), представляваща
вноски за Фонд „Управление и поддръжка“ за периода месец април – месец декември
2018 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
предявяване на иска – 23.12.2019 г., до окончателното й изплащане;
Ø
сумата от 196, 54 лева (сто деветдесет и
шест лева и петдесет и четири стотинки), представляваща законната лихва за
забава върху главницата от 3 845, 25 лева за периода от 20.06.2019 г. до
20.12.2019 г.;
Ø
сумата от 5 728, 00 (пет хиляди
седемстотин двадесет и осем) лева,
представляваща вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода месец
април 2018 г. – месец декември 2019 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на предявяване на иска – 23.12.2019 г., до
окончателното й изплащане, и
Ø
сумата от 292, 77 лева (двеста деветдесет
и два лева и седемдесет и седем стотинки), представляваща законната лихва за
забава върху главницата от 5 728, 00 лева за периода от 20.06.2019 г. до
20.12.2019 г.
Излагат се фактически твърдения, че по силата на Договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 86, Том I, peг. № 754, дело № 79/2018 г., вписан в Агенцията по вписванията с вх. ***40/23.03.2018 г., Акт № 69, Том IV, дело № 432/2018 г., ответницата придобила самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост с идентификатор ***по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, одобрени със Заповед № РД-18-33/15.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес: *** – ***, представляващ апартамент ***, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 2, със застроена площ на първо ниво от 92, 99 кв. м. и на второ ниво от 50, 25 кв. м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 19, 89 кв. м., както и ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата на първо ниво: на същия етаж: обект с идентификатор ***и обект с идентификатор ***, под обекта: обект с идентификатор ***, и над обекта: обект с идентификатор ***, и на второ ниво: на същия етаж: обект с идентификатор ***и обект с идентификатор ***, под обекта: обект с идентификатор ***, и над обекта: няма, находящ се в сграда *** с идентификатор ***, с наименование „Орхидея Хаус”, част от апартаментен комплекс „Уайт Фър Вали”, разположен в поземлен имот с идентификатор ***, построена съгласно Разрешение за строеж ***56/02.11.2006 г., издадено от Главния архитект на Община Разлог, и въведена в експлоатация, съгласно Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от четвърта категория № 36/18.08.2008 г., издадено от Главния архитект на Община Разлог, който обект съгласно документи за собственост представлява апартамент ***, находящ се на четвърти и пети етаж, на кота „+12, 60 м” и кота „+15, 50 м”, във вход 1 на Сграда А – „Азалия Хаус”, част от Апартаментен комплекс „Уайт Фър Вали”, състоящ се по архитектурен проект от три сгради – Сграда А – „Азалия Хаус”, Сграда В – „Орхидея Хаус”, и Сграда С – „Жасмин Хаус”, изграден съгласно Разрешение за строеж ***56/02.11.2006 г., издадено от Главния архитект на Община Разлог, и въведен в експлоатация съгласно Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от четвърта категория № 36/18.08.2008 г., издадено от Главния архитект на Община Разлог, със застроена площ на първо ниво от 92, 99 кв. м. и на второ ниво от 50, 25 кв. м., ведно с прилежащите на самостоятелния обект 2, 63% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 19, 89 кв. м., както и ведно с 0, 93% идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, състоящ се от: на първо ниво – антре, дневна, кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса и лоджия, и на второ ниво – коридор, баня с тоалетна и две спални, при съседи на първо ниво – коридор, стълбищна клетка, първо ниво на апартамент ***, от две страни двор и апартамент ***, и на второ ниво – от две страни двор, второ ниво на апартамент *** и апартамент ***.
Сочи се, че проведеното на 29.01.2018 г. Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в споменатата жилищна постройка, за което
е съставен протокол от същата дата, взело решения за:
формата на управление на етажната собственост – общо събрание
и управител; избор на управител в лицето на „Иновейшън България” ЕООД, ЕИК: ***;
разпределение на идеалните части от общите части на сградата, съобразно чл. 17,
ал. 4 от ЗУЕС, и свикване на съвместно Общо събрание на етажните собствености
на сгради А – „Азалия”, В – „Орхидея”, и С – „Жасмин”, формиращи Апартаментен
комплекс „Уайт Фър Вали”.
На
07.02.2018 г. въпросното съвместно Общо събрание гласувало за възлагане на управлението и поддръжката на трите етажни собствености на „Елерокс мениджмънт” ЕООД с договор, какъвто бил сключен на
15.03.2018 г., приело бюджет на апартаментния комплекс по години за периода от
01.01.2018 г. до 31.12.2020 г., включващ Фонд „Управление и поддръжка” и Фонд
„Ремонт и обновяване”, и определило
размера на дължимите се за тяхното попълване годишни вноски за всеки
самостоятелен обект и следните срокове за плащането им в равни части не
по-рядко от два пъти годишно – до 31 януари (за периода януари – юни) и до 31 юли (за периода юли – декември), като тези, подлежащи на внасяне за
апартамент *** за първия фонд, възлизали на: 5 177, 00 лева (с ДДС) – за 2018 г., 5 384, 00 лева (с
ДДС) – за 2019 г., и 5 653, 00 лева (с ДДС) – за 2020 г., а за втория –
на: 3 260, 00 лева (с ДДС) – за 2018 г., 3 283, 00 лева (с ДДС) – за 2019
г., и 3 303, 00 лева (с ДДС) – за 2020 г.
Релевира се, че макар да била неколкократно приканена към
доброволно заплащане на процесните суми, ответницата оспорила писмено
дължимостта им и до момента се въздържала от погасителни престации, поради което дължи и обезщетение за
забава в претендирания размер.
В срока по чл.
131, ал. 1 от ГПК е постъпил Отговор вх. 1343/06.03.2020 г., с който ответникът
пледира за отхвърляне на исковете като неоснователни с доводи за нищожност на
решенията по т. 1, т. 2, т. 4 и т. 7.2. на Общото събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда А – „Азалия”, от 29.01.2018 г. и по т. 1, т. 3,
т. 3.2 и т. 3.3. на съвместното Общо събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в сгради „А” – Азалия, „В” – „Орхидея”, и „С” – „Жасмин”, от 07.02.2018
г. с оглед противоречието им със ЗУЕС.
Навежда се, че
свикването на първото от тях било в нарушение на чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС, а
изборът на „Иновейшън България” ЕООД и „Елерокс Мениджмънт” ЕООД за управители
колидирало с разпоредбата на чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС. Поради липса на общи части
на трите сгради в разрез с правилото на чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС се явявало и
конституирането на съвместното Общо събрание, а овластяването на излъчените за
участие в него представители на етажната собственост в сграда „А” – „Азалия”,
да гласуват за договорното ангажиране на „Елерокс Мениджмънт” ЕООД с права,
задължения и отговорност на управляващо дружество превишавало правомощията по
чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС.
Според ответника
нормите на чл. 11, ал. 1, т. 5, т. 6 и т. 7 от ЗУЕС отреждат приемането на
бюджета за Фонд „Управление и поддръжка” и Фонд „Ремонт и обновяване” и
определянето на размера на вноските за тях в изключителната дискреция на общото
събрание на етажните собственици в отделните постройки, което сочи, че
решенията на съвместното такова в указания смисъл са незаконосъобразни предвид
неговата некомпетентност. В подкрепа на становището за невалидността им се
изтъква, че не е ясен начинът за изчисляване на индивидуално дължимите се от
етажните собственици суми по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС и отсъстват доказателства
за действително извършване на разноските, за покриване на които са
предназначени.
В открито съдебно заседание ищцовата страна чрез
пълномощниците си поддържа исковете, а ответникът лично и чрез доверениците си пледира
за отхвърлянето им, като подробни съображения в подкрепа на процесуалните си
позиции страните излагат и в писмени защити.
Съдът, след като обсъди
събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по порядъка на чл.
235, ал. 2 във вр. с чл. 12 от ГПК в контекста на наведените от страните
съображения, приема от фактическа страна следното:
От приобщените писмени доказателствени източници се установява, че на
29.01.2018 г. Общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда
А – „Азалия”, с идентификатор ***.* по
Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл.
Благоевград, одобрени със Заповед № РД-18-33/15.05.2006 г. на Изпълнителния
директор на АК, находяща се в ***, приело решения, документирани
с Протокол от същата дата (л. 16 – л. 20), за:
1) разпределение на основание чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС на припадащите се на
всеки самостоятелен обект идеални части от общите части на сградата, съгласно
Таблица, представляваща неразделно към протокола Приложение *** (л. 21 – л. 25),
2) управление на етажната собственост от общо
събрание и управител и избор на такъв с двугодишен мандат в лицето на „Иновейшън България” ЕООД, ЕИК: ***,
притежаващ в постройката ресторант, магазин/интернет, ски/велосипеди,
рецепция/лоби, игри/детско заведение, спа център (две нива), офис и нощен бар, и 3) свикване на и делегиране на представители в съвместно
общо събрание на етажните собствености на сгради А – „Азалия”, В – „Орхидея”, и
С – „Жасмин”, формиращи Апартаментен комплекс „Уайт Фър Вали”, изграден
в поземлен имот с идентификатор *** по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград,
с оглед на тяхното функционално свързване, включително чрез общи
инсталации, и наличието на обекти за общо ползване (басейн, двор и др.).
Видно от Протокола за провеждането му от 07.02.2018 г. (л. 26 – л. 36)
въпросното Съвместно общо събрание гласувало за: 1) съвместно управление и
поддържане на трите сгради и възлагането му срещу
възнаграждение на „Елерокс Мениджмънт”
ЕООД, ЕИК: ***) утвърждаване на бюджет на комплекса по години за периода
от 01.01.2018 г. до 31.12.2020 г. по Приложение *** –
неразделна част от протокола (л. 37), включващ Фонд „Управление и
поддръжка” и Фонд „Ремонт и обновяване”,
3) определяне на срока – в равни части не по-рядко от два пъти годишно –
до 31 януари (за периода януари – юни)
и до 31 юли (за периода юли –
декември) на календарната година, за
която се отнасят, и в
Приложение № 3 (л. 70 – л. 75) към протокола на размера на дължимите се по сметка на управляващото дружество за попълването на фондовете годишни вноски от
всеки самостоятелен обект въз основа съответно на броя на обитателите му, равняващ се условно на този
на спалните помещения, и на припадащите му се
идеални части от общите части в комплекса по Приложение № 2 (л. 66 – л. 69), 4) намаляване
на таксата на „Иновейшън България” ЕООД за
управление и поддръжка на комплекса със 7 000 евро годишно срещу поетия от
него ангажимент да отстъпи за двугодишно общо ползване следните помещения: вътрешен
басейн, спа център, рецепция, лоби бар, детски кът и игрална зала/лонч, 5)
недължимост от собствениците на самостоятелни обекти в Хотелски комплекс
„Мурите” на завишена такса за управление и поддържка, съгласно чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, и 6) дължимост сто на сто от разходите за управление и поддръжка и за
времето на неползване на самостоятелен обект за повече от 30 дни в рамките на
една календарна година.
По данни от горецитираното Приложение № 3 подлежащите
на плащане за апартамент ***, притежаван от „Апартамент *** Уайт Фър Вали” ЕООД, ЕИК: ***, с площ от 143, 24 кв. м., трима
условни обитатели и 0, 93 % идеални части от
общите части в комплекса, вноски за Фонд
„Управление и поддръжка” възлизали
на: 5 127, 00 лева (с ДДС) – за 2018 г.,
5 384, 00 лева (с ДДС) – за 2019 г., и 5 653, 00 лева (с ДДС) – за 2020 г., а за Фонд „Ремонт и обновяване”
– на: 3 260, 00 лева (с ДДС) – за 2018 г., 3 283, 00 лева (с ДДС) – за 2019 г., и 3 303, 00 лева (с ДДС) – за 2020 г.
С Договор от 15.03.2018 г. (л. 38 – л. 41) „Иновейшън
България” ЕООД в качеството си на оторизиран от Съвместното общо събрание
представител, възложило на „Елерокс Мениджмънт” ЕООД, ЕИК: ***, за 24 месеца от
датата на сключването му дейностите по управление, поддържане и ремонт на
общите части на трите етажни собствености срещу месечно възнаграждение от 3 600,
00 лева с ДДС. Съобразно чл. 1, ал. 4 от съглашението в срока на действието му
изпълнителят се легитимира с правата, задълженията и отговорността на „управител”
по смисъла на ЗУЕС и упражнява функциите на касиер, като по-конкретно
организира прилагането на решенията на отделните и на съвместното общи събрания,
изготвя проект на бюджет на комплекса и годишен отчет по изпълнението му, събира
от етажните собственици/обитатели вноските за фондовете, оперира със събраните
в тях средства, осчетоводява тяхното постъпление и разходване и съхранява свързаната
с това счетоводна документация.
По силата на Договор за
покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 86, Том I,
peг. № 754, дело № 79/2018 г. от 23.03.2018 г. (л. 11
– л. 14) по описа на Нотариус С.К. с район на действие Районен съд – Разлог и с
рег. № *** по регистъра на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията
– Разлог с вх. рег. ***40/23.03.2018 г., Акт № 69, Том IV,
дело № 432/2018 г., ответницата
закупила от „Апартамент *** Уайт Фър Вали” ЕООД, ЕИК: ***, самостоятелен обект
с идентификатор ***по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, представляващ апартамент *** от две нива,
разположен във вход 1 на етаж 4 в сграда А – „Азалия”, със застроена площ на
първо ниво от 92, 99 кв. м. и на второ ниво от 50, 25 кв. м., при съседи на
първо ниво: на същия етаж: обект с идентификатор ***и обект с идентификатор ***,
под обекта: обект с идентификатор ***, и над обекта: обект с идентификатор ***,
и на второ ниво: на същия етаж: обект с идентификатор ***и обект с
идентификатор ***, под обекта: обект с идентификатор ***, и над обекта: няма, състоящ
се от: на първо ниво – антре, дневна, кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна,
тераса и лоджия, и на второ ниво – коридор, баня с тоалетна и две спални, ведно
с прилежащите 2, 63% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
19, 89 кв. м., и 0, 93% идеални части от правото на строеж върху парцела.
С три Писма, връчени му на 11.03.2019 г. (л. 42), 09.05.2019 г. (л. 48) и 13.06.2019 г. (л. 62), съгласно приложените товарителници
към куриерски пратки (л. 44, л. 47, л. 50, л. 60, л. 61 и л. 63) и извлечения
от електронна кореспонденция (л. 56 – л. 59), купувачът бил известен от „Елерокс Мениджмънт“ ЕООД, че дължи, а с третото
писмо – и приканен да заплати в срок от 7 работни дни вноски за Фонд
„Управление и поддръжка” от 3 845, 25 лева за 2018 г. и за Фонд „Ремонт и обновяване”
– 2 445, 00 лева за 2018 г. и 3283, 00 лева за 2019 г., отразени в Проформа фактура № ***/18.01.2019 г. на
стойност 10 768, 09 лева с ДДС (л. 43),
коригирана с Проформа фактура № ***/18.01.2019 г. на стойност
9 573, 24 лева с ДДС (л. 49) – и двете издадени от управляващото
дружество. С две Писма, получени от него съответно
по куриер на 20.03.2019 г. (л. 45 – л.
46) и по електронна поща на 05.06.2019 г. (л. 51 – л. 55), ответницата оспорила
задълженията с доводи, че не ползва жилището от момента на придобиването му, тъй
като трайно пребивава в чужбина, че като последващ приобретател не е обвързана
от въпросните решения на управителните органи на етажната собственост, че
същите са постановени в отклонение от нормативните изисквания на ЗУЕС и че
липсва яснота относно целесъобразността на твърдените разходи. Търговецът не
възприел възраженията на собственика с изключение на уведомлението му за трайно
необитание, което в Писмото си (л. 48), доставено на 09.05.2019 г., изтъкнал
като причина да го освободи от вноска за Фонд „Управление и поддръжка” за 2019
г.
Изслушаната
в хода на съдебното дирене повторна съдебно-счетоводна експертиза (л. 166 – л. 172),
която задълбочено, всестранно и професионално отговаря на поставените въпроси и
се кредитира от съдебния състав, констатира, че „Елерокс мениджмънт” ЕООД води общо
счетоводство за трите етажни собстености, отчита дължимите се от собствениците
вноски по двата фонда и разходите, свързани с обслужването на общите части,
съответно по приходни и разходни счетоводни сметки с номенклатура по индивидуален
сметкоплан, че е отразило Проформа фактура № ***/18.01.2019 г. на стойност
9 573, 24 лева с ДДС (л. 49) в счетоводния си масив, но не я е включило в
отчетните си регистри по ЗДДС, тъй като не съставлява данъчен документ по
смисъла на чл. 112, ал. 1 от ЗДДС и по нея липсва съставена окончателна фактура.
Такава доставчикът издавал при постъпване на плащане.
Преизчислявайки
дължимите се от всички етажни собственици в комплекса вноски така, че в
разпределението на сумите за Фонд „Ремонт и обновяване” да участват и
изключените в Приложение № 3 към Протокола от Съвместното общо събрание от
07.02.2018 г. обекти: ски/велосипеди, рецепция/лоби, детско заведение, спа
център (две нива), офис и офис/персонал, първите пет от които притежавани от
„Иновейшън България” ЕООД, а последният – от „М енд С интернешънъл” ЕООД, заключава,
че на апартамент *** се припадат, както следва: за Фонд „Управление и
поддръжка” за периода от месец април до месец декември 2018 г. – 3 738, 60
лева, а за Фонд „Ремонт и обновяване” – 2 225, 27 лева за периода от месец
април до декември 2018 г., и 2 995, 71 лева – за цялата 2019 г.
При така очертаните
фактически положения съдът по правилата на чл. 235,
ал. 2 от ГПК намира от правна страна следното:
По дефиницията на чл. 37 от ЗС етажната
собственост представлява правоотношение по повод притежаването на самостоятелен
обект в сграда, в която етажи или части от тях, заедно с придадените им
помещения в тавана или зимника, принадлежат на различни собственици –
държавата, общини и други юридически или физически лица.
Съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗС при такава правна
конструкция съсобствени между всички етажни притежатели са
земята, върху която е изградена постройката, дворът и тези конструктивни
елементи от нея, неизчерпателно изброени в чл. 38, ал. 1 от ЗС, които по
естеството си или по предназначение служат за общо ползване. Според чл. 40, ал. 1,
изр. 1 от ЗС дяловете на
отделните титуляри в общите части са съразмерни на съотношението между
стойностите на собствените им помещения, изчислени при учредяването на етажната
собственост.
С оглед специфичните юридически белези на общите
части обществените отношения във връзка с тяхното ползване, управление и
поддръжка се подчиняват на специална регулация, установена в ЗС и ЗУЕС.
Чл. 2,
ал. 1 от ЗУЕС предвижда
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени
в жилищен комплекс от затворен тип, който
по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС е обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, застроен при спазване на изисквания на контролиран достъп за
външни лица, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти.
Извън хипотезата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС управителни
органи на неперсонифицирана етажна собственост с повече от три самостоятелни
обекта са общото събрание на етажните собственици и управителния съвет
(управителя).
Правомощията на общото събрание са регламентирани
в чл. 11, ал. 1 от ЗУЕС, а редът за свикването му – в чл. 13 от ЗУЕС. В рамките
на компетентността си приема решения по порядъка на чл. 17, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС,
като собствениците имат право на глас, съответстващо на идеалните им части от
общите части на сградата. Чл. 17, ал. 4 и ал. от ЗУЕС гласи, че когато същите не
са посочени в документите за собственост, за целите на този закон се определят
като изразено в проценти съотношение между сбора на площта на самостоятелния
обект и придадените към него складови помещения и сбора от площта на всички
самостоятелни обекти и складови помещения. Чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС изисква така получените величини да се одобрят от
общото събрание с квалифицирано мнозинство.
При необходимост от решаване на въпрос, който е
свързан с общи части на две или повече етажни собствености, чл. 18 от ЗУЕС
допуска провеждане на съвместно общо събрание, за участието в което те излъчват
равен брой представители и което се свиква по инициатива на управителния съвет
(управителя) на една от тях, протича по общите правила на ЗУЕС и гласува
решения с мнозинство две трети от присъстващите.
Управителният съвет (управителят) е изпълнителен
орган на етажната собственост, който организира изпълнението на решенията на
общото събрание и представлява етажните собственици в отношенията им с органите
на местната власт и с други правни субекти. Чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС предоставя възможност на общото
събрание да възложи дейности по поддържането на общите части на сградата и
конкретни правомощия на управителния съвет (управителя) на юридическо или физическо
лице срещу възнаграждение.
Чл. 41
от ЗС налага на всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, да участвува в
разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в
полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.
В чл. 6, ал. 1 т. 9 и т.
10 ЗУЕС конкретизира, че собствениците
са длъжни да заплащат: разходите за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на
общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и
обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части (т. 9), и разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата (т. 10), към които § 1,
т. 11 от ДР на ЗУЕС причислява тези за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните
органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други.
Съобразно чл. 48, ал. 8 във вр. с
чл. 11, ал. 1, т. 5 във вр. от ЗУЕС за управление и поддържане на общите части
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят
ежемесечни парични вноски в размер, който общото събрание определя с правилника
за вътрешния ред или с решение по
начина, указан в чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС – поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, от числото на
които чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС изключва ненавършили 6-годишна възраст деца и
пребиваващите в етажната собственост до 30 дни в рамките на една календарна
година.
Според чл. 51, ал. 3 от ЗУЕС с мнозинство повече
от 50 на сто от идеалните части от общите части общото събрание може да реши
собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките
на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от
разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява
писмено председателят на управителния съвет (управителят).
При регламента на чл. 50,
чл. 48, ал. 3 и чл. 11, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС общото събрание създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“, средствата в
който се набират в сметка със специално предназначение, открита на името на
председателя на управителния съвет (управителя), от ежемесечни вноски на собствениците в размер,
определен с решение на общото събрание съобразно идеалните им части в общите
части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната
работна заплата за страната, и от други източници, като се разходват въз основа
на решение на общото събрание за тяхното използване за: 1. извършване на
ремонт, включително и неотложен, основно обновяване, реконструкция и
преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване; 2.
изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата, и 3.
друго предназначение по решение на общото събрание.
Чл. 11, ал.
1, т. 4 от ЗУЕС включва в
прерогативите на общото събрание приемането
на годишен бюджет за приходите и разходите и одобряването на годишните
отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет
(контрольора).
Съотнесена към очертаната нормативна рамка,
конкретната фактическа обстановка позволява да се заключи, че правната сфера на
ответницата е обременена с изискуеми задължения за заплащане на процесните
вноски за Фонд „Управление и поддръжка“ и „Ремонт и обновяване“, както и на
обезщетение за тяхната забава в размер на законната лихва за периода от
20.06.2019 г. до 20.12.2019 г., поради което предявените искове следва да се
уважат изцяло.
По
силата на Договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален
акт № 86, Том I, peг.
№ 754, дело № 79/2018 г. от 23.03.2018 г. (л. 11 – л. 14) по описа на Нотариус С.К.
с район на действие Районен съд – Разлог и с рег. № *** по регистъра на
Нотариалната камара, ответницата е придобила правото на собственост върху апартамент ***, представляващ самостоятелен обект
с идентификатор ***по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, разположен на етаж * в сграда А –
„Азалия” в режим на етажна собственост, находяща се в
***, която заедно със сгради В – „Орхидея”, и
С – „Жасмин”, формира Апартаментен комплекс „Уайт Фър Вали”, който не е от
затворен тип по разбирането на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. В качеството си
на етажен собственик същата е задължена от чл. 41 от ЗС и чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС да изпълнява решенията на
управителните органи на етажната собственост и да заплаща вноските за Фонд
„Управление и поддръжка“ и „Ремонт и обновяване”, за извършване на които е
взето решение от индивидуалното или съвместното общо събрание на собствениците.
Видно от изготвения за провеждането му Протокол от 07.02.2018 г. (л. 26 –
л. 36) на същата дата Съвместното общо събрание на трите етажни собствености, чиято
легитимност произтича от нормата на чл. 18 от ЗУЕС, е приело решения, които по
правилото на чл. 11, ал. 4 от ЗУЕС обвързват и ответницата като последващ
приобретател, за: 1) съвместно управление и поддържане на трите сгради и
възлагането му срещу възнаграждение на „Елерокс Мениджмънт” ЕООД, ЕИК: ***) утвърждаване на бюджет
на комплекса по години за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2020 г. по Приложение *** – неразделна част от протокола (л. 37),
включващ Фонд „Управление и поддръжка” и Фонд „Ремонт и обновяване”, 3) определяне на срока – в равни
части не по-рядко от два пъти годишно – до 31 януари (за периода януари – юни) и до 31 юли (за периода юли – декември) на
календарната година, за която се отнасят, и в Приложение № 3 (л. 70 – л. 75) към протокола на размера на дължимите
се по сметка на управляващото дружество за попълването на фондовете годишни вноски от
всеки самостоятелен обект въз основа съответно на броя на обитателите му, равняващ се условно на този
на спалните помещения, и на припадащите му се
идеални части от общите части в комплекса по Приложение № 2 (л. 66 – л. 69), 4)
намаляване на таксата на „Иновейшън България” ЕООД за управление и поддръжка на комплекса със 7 000 евро
годишно срещу поетия от него ангажимент да отстъпи за двугодишно общо ползване
следните помещения: вътрешен басейн, спа център, рецепция, лоби бар, детски кът
и игрална зала/лонч, 5) недължимост от собствениците на самостоятелни обекти в
Хотелски комплекс „Мурите” на завишена такса за управление и поддържка, съгласно
чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, и 6) дължимост сто на сто от разходите за управление и
поддръжка и за времето на неползване на самостоятелен обект за повече от 30 дни
в рамките на една календарна година.
За закупения от ответницата апартамент *** с площ от 143, 24 кв. м., трима
условни обитатели и 0, 93
% идеални части от общите части в комплекса разпределението по горецитираното Приложение № 3 отрежда за Фонд
„Управление и поддръжка”
вноски от 5 127, 00 лева (с ДДС) – за 2018 г.,
и 5 384, 00 лева (с ДДС) – за 2019 г., а
за Фонд „Ремонт и обновяване” – от 3 260, 00 лева (с ДДС) – за 2018 г., и 3 283, 00 лева (с ДДС) – за 2019 г., като дължимостта им не
е обусловена от извършване на конкретни разходи, както несъстоятелно се изтъква
в отговора.
Доколкото липсват данни да са атакувани
по реда на чл. 40 от ЗУЕС, следва да се приеме, че въпросните решения са стабилизирани
и подлежат на изпълнение от всички етажни собственици в комплекса, включително
и от ответницата, като възраженията й за тяхната ненезаконосъобразност и
невалидност са недопустими в настоящото производство по следните съображения:
Решенията на общото събрание на етажната
собственост са особен вид многостранни правни
актове на неперсонифицирана общност от лица, насочени
към постигане на обща цел. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 8 от ЗУЕС след влизането им в сила са задължителни за
всички етажни собственици, включително за тези които са гласували
против, за неучаствалите във вземането им, а съобразно чл. 11, ал. 4 от ЗУЕС –
обвързват и новите собственици, ползватели и обитатели. Тяхната действителност и законосъобразност е предпоставена от спазване
на особените изисквания на ЗС и ЗУЕС за свикването, състава, представителството,
кворума, гласуването и предметната компетентност на събранието, които дерогират
приложението на общите правила за невалидност на сделките. За разлика от нищожността
на последните, на която може да се позове всеки заинтересован, и то безсрочно,
контролът за законосъобразност на решенията на общото събрание на етажната
собственост е уреден в чл. 40 от ЗУЕС като съдебен и е ограничен с преклузивен
срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението. От чл. 40,
ал 1 от ЗУЕС е лимитирана и активната процесуална легитимация, с каквато
разполагат само притежателите на обекти от етажната собственост. Правомощията
на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може
да се иска при нарушаване на процедурата и императивни норми.
Оценката на тежестта на порока – и
по-конкретно кога води до невалидност и кога до незаконосъобразност на решението,
е в прерогативите на съда, сезиран с оспорването му. Затова извън определения
от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на
незаконосъобразните решения (в този смисъл Решение № 39/19.02.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 657/2012 г., I г. о.).
Предвид горното съдът, разглеждащ настоящия спор,
не е властен да ревизира волята на съвместното общо събрание, а трябва
безкритично да я зачете. Поради това, независимо дали дължимите вноски за двата
фонда са правилно разпределени, не може да ги преизчисли, включително и
ползвайки специалните знания на вещо лице, а следва да основе извода си за величината
им върху постановките на Приложение № 3 към Протокола от Съвместното общо
събрание от 07.02.2018 г. Следователно за процесните периоди, през които
ответницата е била собственик на самостоятелния обект, същата дължи за
Фонд „Управление и поддръжка“ и Фонд „Ремонт и обновяване“ сумата
съответно от 3 845, 25 лева и 5 728, 00 лева, чиято изискуемост е настъпила след изтичане
на сроковете, фиксирани от Съвместното общо събрание. В процеса не са
ангажирани доказателства за предприети погасителни престации, усилия за което
чл. 154, ал. 1 от ГПК очаква от длъжника, поради което в съответствие с чл. 86,
ал. 1, изр. 1 от ЗЗД последният е отговорен и за вредите от закъснението, които
следва да репарира чрез заплащане на мораторна лихва върху главниците за времето
от 20.06.2019 г. до 20.12.2019 г. в размер съответно на 196, 54 лева и 292, 77 лева.
Следва да се присъди и лихва за просрочие, считано от датата на съдебното
завеждане на исковата молба – 23.12.2019 г, до окончателното издължаване, с изключение на периода от 13.03.2020 г. до
08.04.2020 г. вкл., през който чл. 6 от Закона
за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение
на Народното събрание от 13 март 2020 г. (с настоящо заглавие Закон за мерките и
действията по време на извънредното
положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците), в първоначалната
му редакция (обн, ДВ, бр. 28 от 2020 г., в сила от 13.03.2020 г.) освобождава
от юридическите последствия на забавата определена категория частноправни
длъжници, в която попада и ответникът.
При даденото разрешение на спора са налице предпоставките на чл. 78 ал. 1
от ГПК за осъждане на ответника да възстанови сторените от ищците съдебно-деловодни
разноски, претендирани по Списък по чл. 80 от ГПК (л. 140) и възлизащи в общ
размер на 1 632, 93 лева, от които 482, 93 лева – държавна такса за разглеждане
на предявените искове, 250, 00 лева – възнаграждение за изготвяне на
съдебно-счетоводна експертиза, и 900, 00 лева – адвокатско възнаграждение за
квалифицирана процесуална защита от един адвокат, уговорено и заплатено в глобален
размер от 1 800, 00 лева в полза на двама процесуални представители, съгласно
Договор за правна защита и съдействие от 17.12.2019 г. (л. 9).
За неоснователно се преценя отправеното на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК искане на ответника за намаляване на разходите на насрещната страна за адвокатски хононар, тъй като същият не надвишава полагащият се минимален такъв от 1 031, 87 лева, изчислен при условията на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба ***/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения за правна помощ съобразно защитавания материален интерес от 10 062, 56 лева и броя на редовно проведените открити съдебни заседания, за третото и четвъртото от които според чл. 7, ал. 9 от цитирания подзаконов нормативен акт се следва допълнително заплащане от общо 200, 00 лева.
Водим от горното,
съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА
Д.Х.И., ЕГН: **********,***, процесуално представлявана по пълномощие от адв. З.Д.Х.,
вписана в регистъра на Адвокатска колегия – Пловдив, с адрес за съдебна
кореспонденция: ***, и адв. П.Б.К., вписан в регистъра на Адвокатска колегия –
Пловдив, с адрес за съдебна кореспонденция: ***, да заплати на собствениците в етажна собственост на сграда „А” – „Азалия” от Апартаментен
комплекс „Уайт Фър Вали”, с адрес: ***, представлявани от управителя „Иновейшън
България” ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: ***,
представлявано от С.С.С. в качеството на управител и по процесуално пълномощие
от адв. Д.П.Р., вписан в регистъра на Софийска адвокатска колегия, с адрес за
съдебна кореспонденция: ***,
както следва:
Ø сумата
от 3 845, 25 лева (три хиляди осемстотин четиридесет и пет лева и двадесет и
пет стотинки), представляваща вноски за Фонд „Управление и поддръжка“ за
периода месец април – месец декември 2018 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на предявяване на иска – 23.12.2019 г., до
окончателното й изплащане, с изключение на периода от 13.03.2020 г. до 08.04.2020
г. вкл.;
Ø сумата от 196, 54 лева (сто деветдесет и шест лева и петдесет и
четири стотинки), представляваща законната лихва за забава върху главницата от
3 845, 25 лева за периода от 20.06.2019 г. до 20.12.2019 г.;
Ø сумата от 5 728, 00 (пет хиляди седемстотин двадесет и осем)
лева, представляваща вноски за Фонд
„Ремонт и обновяване“ за периода месец април 2018 г. – месец декември 2019 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на
иска – 23.12.2019 г., до окончателното й изплащане, с изключение на периода от 13.03.2020 г. до
08.04.2020 г. вкл.;
Ø сумата от
292, 77 лева (двеста деветдесет и два лева и седемдесет и седем стотинки),
представляваща законната лихва за забава върху главницата от 5 728, 00
лева за периода от 20.06.2019 г. до 20.12.2019 г., както и
Ø сумата от 1 632, 93 лева (хиляда
шестстотин тридесет и два лева и деветдесет и три стотинки) – съдебно-деловодни
разноски за внесена държавна такса за разглеждане на исковете, за изготвяне на
съдебно-счетоводна експертиза и за квалифицирана процесуална защита от един
адвокат.
ДА
СЕ ВРЪЧИ препис от решението на страните чрез процесуалните им пълномощници.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от
връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: (п)
СМ/МИ