Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 20.07.2020
г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-29 състав, в публично съдебно заседание на осми юли през две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТ БОШНАКОВА
при секретаря Димитринка Иванова, като
разгледа докладваното от съдията гр. дело № 15177 по описа на съда за 2019
година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.
Ищците Ц.С.Н., А.Ц.Н.
и К.Ц.Н. твърдят следните обстоятелства за обосновавана не искането си: сключен
с ответника Т. ЕООД договор за наем от 25 февруари 2013 г., въз основа на който
са му предоставили за ползване недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.1943.2793, заедно с изградените в него временни постройки -
автомивка с кафене с обща застроена площ от 479 кв.м.; изменение на договора за
наем със сключвани между страните анекси на 11.04.2014 г. и 12.04.2014 г., включително
и относно наемната цена от 600 лева на 7500 лева, считано от 01.01.2019 г.;
неплащане от ответника на пълния размер на уговорената наемна цена за периода
от 01.01.2019 г. до 30.09.2019 г. и преустановяване на действието на процесния
договор поради посоченото неизпълнение с връчено на ответника писмено
предизвестие за развалянето му. Искат връщане от ответника на наетия имот и присъждане
на разноски.
Ответникът Т. ЕООД в законоустановения
срок е оспорил иска, възразявайки че сключеният между страните договор за наем не
е преустановил своето действие, тъй като е заплащал дължимата наемна цена и
представеният от ищците анекс от 12.04.2014 г. е създаден за нуждите на
производството, като е подписан за дружеството от лице, което към момента на неговото
изготвяне вече няма представителна власт за дружеството, поради което за ищците
не е възникнало преобразуващото право да развалят договора за наем. Поддържа,
че е налице нищожност на клаузата за неустойка, посочена в поканата, съответно прекомерност
на същата, поради което е недължима на ищците, като за неоснователността на
изложеното в изпратената от тях покана са им връчили отговор по реда на чл. 47
от ГПК, а и имотът към настоящия момент не се намирал в негово държане поради
осъществен за трето лице въвод във владение. Претендира разноски.
Съдът, като прецени всички доказателства и доводи на страните съгласно
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното:
По делото е
представен договор за наем от 25.02.2013
г. с нотариално заверени подписи на страните, респ. на техни представители,
извършено от нотариус Д.А.в района на Софийски РС, от който се установява, а и
и безспорно между страните, че ищците Ц.Н., А.Н. и К.Н. са предоставили на ответника
Т. ЕООД за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ поземлен
имот с идентификатор 68134.1943.2793 по КККР на гр. София, заедно с изградените
в имота временни постройки – автомивка с кафене с обща ЗП от 479 кв.м. (така и разрешение
за строеж и удостоверение № 763 от 22.07.2010 г.), срещу заплащането на месечна
наемна цена от 600 лева след удържане и заплащане от наемателя на дължимия от
наемодателя данък по ЗДДФЛ от 01-во до 7-мо число на текущия месец. Съгласно
чл. 1.4 от договора последният е сключен за срок от 01.03.2013 г. до 01.03.2019
г., който в двуседмичен срок преди изтичането му може да бъде продължаван.
Страните са уговорили в чл. 4.1 и чл. 5.2 от договора, че при забава в
плащането на наемната цена наемателят ще дължи на наемодателя неустойка в
размер на 0.5 % от месечния наем, а при забава, продължила повече от 30 дни,
включително и за плащането на други суми по договора, наемодателят има право да
преустанови действието на договора с писмено предизвестие, без даване на
допълнителен срок за изпълнение.
С анекс № 2 към
договора за наем, сключен на 11.04.2014
г. с нотариално удостоверяване на подписите на страните от същия нотариус, страните
са заявили, че помежду им има и сключен анекс от 01.03.2013 г. за плащане на наеманата цена по процесния договор на
ищцата К.Н., и са постигнали съгласие срокът по чл. 1.4 от договора да се продължи
с 10 години, а именно от 01.03.2019 г. до 01.03.2029 г., както и да се извърши преустройство
на кафенето по идеен проект до 31.12.2015 г.
Представен е и
анекс от 12.04.2014 г. към същия
договор в обикновена писмена форма, датата на който е изписана ръкописно и подписан
от ищците, посочени като наемодател, и от С.Г.и В.Ш.– управители на Тодек ООД, посочено
като наемател. В него е изразено съгласие наемната цена по чл. 2.1 от договора
за наем за периода от 01.01.2019 г. до 01.03.2020 г. да е в размер на 7500 лева
след удържане и заплащане от наемателя на дължимия от наемодателя данък по
ЗДДФЛ.
Видно от
представените извлечения от сметка, ответникът Т. ЕООД е заплащало по сметка на
наемателя К.Н. (ищец) през периода 01.01.2019 г. – 20.09.2019 г. сума за наем
за 2019 г. от 600 лева, като тази сума е заплащана всеки месец с изключение на
м. март и септември 2019 г., в които заплатената й сума е в размер на 438 лева.
Плащанията от ответното дружество през м. април и юли 2019 г. са извършени на
9-то число на съответния месец, а през останалите месеци до 7-мо число, като общият
размер на плащанията за посочения период възлиза на 5078 лева.
С нотариална
покана, адресирана от ищците до ответника и връчена на последния на 21.10.2019 г., на ответното дружество е
даден 7-дневен срок да заплати сумата 62586 лева, представляваща разлика между
дължимата по процесния договор наемна цена за периода 01.01.2019 г. –
30.09.2019 г. въз основа на месечна наемна цена от 7500 лева и заплатената от
него цена, и неустойка в размер на 37.50 лева за всеки ден на забава. Направено
е също и изявление за разваляне на договора при неизпълнение на тези задължения
в определения му срок.
Изготвен е също и
отговор на нотариалната покана, връчена от ответното дружество на ищците чрез залепване
на уведомление на посочения в процесния договор адрес за кореспонденция от
нотариус В.Г.на 07.11.2019 г., в който то е заявило, че е изпълнило точно задълженията
си по сключения между страните и вписан договор за наем, поради което за него
не е възникнало задължение за връщане на имота, намиращ се в негово държане.
На 16.06.2020 г.
въз основа на изпълнителен лист в полза на З.Н.– трето на исковото производство
лице, издаден срещу ищците по заповед за изпълнение на задължение за предаване
на вещи въз основа на документ по чл. 417 от ГПК, представляващ договор за наем
от 14.12.2019 г. с нотариална заверка на подписите на страните (ищците и
третото лице), е предприет и изготвен протокол за въвод във владение на имота
по изп. дело № 818/2020 г. по описа на ЧСИ М.П., за който не е знаел и участвал
представител на ответното дружество. Така извършеното от съдебния изпълнител действие
е обжалвано от ответника Т. ЕООД, който в жалбата си по чл. 435 от ГПК изрично
е направил изявление за упражнявана от него фактическа власт върху имота по
процесния договор за наем.
За установяване на
обстоятелството относно времето на съставяне на анекса за увеличаване на наемната
цена по процесния наемен договор пред настоящата съдебна инстанция е разпитана
св. Ц.Р.– посредник при сделки с недвижими имоти и в приятелски отношения с
ищците, показанията на която съдът при преценката им с другите данни по делото
приема за достоверни. Свидетелката е участвала в преговори между страните за
наемането на процесния имот от 2009 г. и при сключването на сделките помежду им,
като заявява, че в началото на 2014 г. по настояване на представители на
дружеството – наемател, които към този момент били С.Г.и В.Ш.(така и справка от
ТР на АВп) се сключил анекс към договора за наем от 2013 г. за продължаване на
неговия срок от 2019 г., а по настояване на наемодателите и за увеличаване на
наемната цена, като в преговорите участвали и гръцки граждани, които отдавна
живеели в страната и придобили дейността на дружеството. Тъй като проектът на
анекса, който бил представен за подписване от страните пред нотариус, изготвен
от представители на наемателя Т. ЕООД не включвал новата наемна цена, страните
се съгласили на другия ден да бъде подписан анекс за цената и поради материалния
интерес и нотариалната такса да не бъдат нотариално удостоверявани подписите им.
Други относими
доказателства не са ангажирани в предвидените от процесуалния закон преклузивни
срокове.
При така
установените факти съдът приема от правна страна следното:
По иска с правно
основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.
Предявеният иск е
за осъждане на ответника да извърши конкретно фактическо действие, съставляващо
основно задължение на наемателя при прекратяване или разваляне на наемен
договор - да върне държането на дадената под наем движима или недвижима вещ. За
уважаването на посочения иск е необходимо да бъде установено наличието на
валиден наемен договор между страните, по силата на който наемателят да държи
наетата вещ; преустановяване действието на наемния договор поради неговото
прекратяване или разваляне и продължило след преустановяването му упражняване
на фактическата власт върху имота от наемателя, без последният да има
противопоставимо на наемодателя основание за упражняването й.
В разглеждания
случай страните не спорят за наличието на сключен помежду им валиден наемен договор
за процесния имот от 2013 г., връщането на държането на който се иска. Спорни
между страните са обстоятелствата дали е налице обвързващо за ответното
дружество изменение на наемния договор относно наемната цена на имота поради твърдяното
от него антидатиране на анекса и неизпълнение на задължението му като наемател
за нейното плащане, респ. възникнало ли е за ищците преобразуващото право да
развалят сключения помежду им наемен договор за имота, за който е извършен
въвод в полза на трето лице.
Представеният
анекс от 12.04.2014 г., съдържащ съгласие за изменение на наемната цена на
имота и за уговорения нов срок на наемното правоотношение от 01.01.2019 г., представлява
частен диспозитивен документ и като такъв той не се ползва с доказателствена
сила относно датата на неговото съставяне, а само по отношение на неговото
авторство по арг. от чл. 180 от ГПК. Затова при спор за действителната дата на
такъв документ с твърдения за съставянето му от бивш органен представител на страната
– юридическо лице, след прекратяване на правомощията му, страната, която е
представила документа и извлича изгодни последици за нея, следва да докаже
датата на съставянето му. В разглеждания случай ищците установиха по несъмнен начин,
че представеният от тях анекс за изменение на наемната цена на имота е съставен
и подписан от страните в началото на 2014 г. и непосредствено след сключването
на анекса за новия срок на наемното правоотношение от 11.04.2014 г., т.е. през
времето, в което посочените и подписалите го за органни представители на ответното
дружество лица не са били с прекратени правомощия като такива. Показанията
на св. Ц.Р.съдът намира за последователни и житейски логични, предвид начина на
водене на преговорите между страните, участвалите в преговорите техни представители
и изготвянето на проектите за анексите към него, а и те възпроизвеждат нейни лични
възприятия като посредник при сделки с недвижи имоти, включително и за процесния
имот, представляващ търговски обект и предоставен за ползване именно с такова предназначение
за продължителен период от време. Не са налице противоречия в показанията й за
значимите по делото обстоятелства, които да ги поставят под съмнение, каквито
възражения са наведени от ответника, а и тяхната достоверност се подкрепя от
установените по делото данни за наличието и на друг, посочен в анекса от
11.04.2014 г., анекс между страните, сключен на 01.03.2013 г., т.е. отново
няколко дни след сключването на процесния наемен договор на 25 февруари 2013 г.
Предвид изложеното и при така установените данни по делото съдът намира, че представеният
анекс от 12.04.2014 г. е съставен на посочената в него дата и подписан от
органите представители за дружеството към момента на неговото подписване,
ограниченията в представителната власт на които нямат действие по отношение на
трети лица по арг. от чл. 141, ал. 2 от ТЗ, каквито са ищците. Следователно
така сключеният анекс от 12.04.2014 г. към наемния договор е обвързал валидно
ответното дружество и е породил правното си действие относно увеличението на
наемната цена на 7500 лева, считано от 01.01.2019 г.
Установи се и че
след като ищците като наемодатели са изпълнили основното си задължение да предоставят
реалното и необезпокоявано ползване на имота, ответникът като наемател по
процесния наемен договор не е изпълнил основното си задължение – да заплаща в
срок пълния размер на наемната цена. При дължимата за периода 01.01.2019 г. –
30.09.2019 г. наемна цена общо в размер на 67500 лева ответникът е заплатил такава
за същия период в размер на 5078 лева, което неизпълнение на задължението за
заплащането на наемната цена не е незначително с оглед интереса на ищците като
кредитори на вземането. Забавата при изпълнението на това задължение по
наемното правоотношение между страните, което е продължило повече от 30 дни и което
е налице в случая, съгласно изрично уговореното помежду им и в съответствие с
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, е породило в ползва на ищците преобразуващото право да
развалят процесния наемен договор с отправяне на писмено предизвестие. Ищците
са спазили уговореното помежду им, като са и определили на ответника Т. ЕООД в
съответствие с чл. 87, ал. 1 от ЗЗД подходящ срок за изпълнение, посочвайки му и
последиците при неизпълнение. Ето защо с факта на неплащане от ответника на
дължимата наемна цена в рамките на определения от ищците седемдневен срок, т.е.
до 28.10.2019 г. включително, договорът е бил развален.
След разваляне на
наемния договор за ответника е възникнало задължението по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД
да върне дадения му под наем имот, което се установи по делото, че същият не е
изпълнил. Следователно ищецът притежава неудовлетворено вземане срещу ответника
за предаване на държането на процесния недвижим имот. Този извод не се променя
от извършения от съдебния изпълнител въвод във владение на имота, за който
ответникът се явява трето лице, тъй като законосъобразността му се оспорва от
него, а и в жалбата по чл. 435 от ГПК се съдържа признание за държането на
имота. Ето защо искът се явява основателен и като такъв следва да бъде уважен.
С оглед изхода на
спора и своевременно направеното искане ответникът на основание чл. 78, ал. 1
от ГПК следва да бъде осъден да заплати на ищците сумата 6427.20 лева, представляваща
разноски по производството за държавна такса и адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения
Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Т. ЕООД, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление,*** ******, партер, офис № 2, да върне на Ц.С.Н., ЕГН **********, А.Ц.Н., ЕГН **********,
и К.Ц.Н., ЕГН **********, тримата с адрес: ***, на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД държането на недвижим имот, даден
му под наем по развален договор за наем от 25 февруари 2013 г. и представляващ
поземлен имот с идентификатор 68134.1943.2793 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № 300-5-15 от 24.02.2004 г. на
изпълнителния директор на АГКК, образуван от имоти със стари идентификатори
68134.1943.2758 и 68134.1943.598, с адрес на имота: гр. София, район Витоша,
кв. Бояна, ул. ******, с площ на имота 1864 кв.м, с трайно предназначение на
територията: урбанизирана; с начин на трайно ползване: ниско застрояване;
заедно с изградените в имота временни постройки - автомивка с кафене с обща ЗП
от 479 кв.м.
ОСЪЖДА Т. ЕООД, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление,*** ******, партер, офис № 2, да заплати на Ц.С.Н., ЕГН **********,
А.Ц.Н., ЕГН **********, и К.Ц.Н., ЕГН **********, тримата с адрес: ***, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата 6427.20 лева – разноски по производството.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от 22.07.2020 г. от
страните, на които да се връчи препис.
СЪДИЯ: _________
Р. Бошнакова