№ 681
гр. Варна, 20.12.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на седемнадесети
декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело №
20233100900512 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 15:30 часа се явиха:
Ищецът Ю. Б. Р., уведомена от предходно съдебно заседание чрез
процесуален представител, явява се лично, представлява се от адвокат Т. П.,
редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Ищецът С. Б. Р., уведомена от предходно съдебно заседание чрез
процесуален представител, не се явява, представлява се от адвокат Т. П.,
редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Ответникът „ОБЛИВИОН 888“ ЕООД, уведомен от предходно
съдебно заседание чрез процесуален представител, представлява се от
адвокат В. Д., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.
Вещото лице К. В. В., редовно призована, явява се лично.
Вещото лице Д. Г. Г., редовно призована, явява се лично.
Адв. П.: Да се даде ход на делото.
Адв. Д.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпило заключение с вх.№ 31347 от 06.12.2024 г.
по допуснатата съдебномедицинска експертиза и констатира, че същото е
депозирано в срока по чл.199 от ГПК.
Адв. П.: Нямам възражения да бъде изслушано вещото лице.
Адв. Д.: Нямам възражения да бъде изслушано вещото лице.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице,
изготвило съдебномедицинската експертиза, като пристъпва към снемане
самоличността му:
1
Д. Г. Г. – 55 години, български гражданин, неосъждана, без родство,
дела и трудово-правни отношения със страните, предупредена за
отговорността по чл. 291 от НК, след което същата обеща да даде
незаинтересовано и безпристрастно заключение.
В. л. Г.: Поддържам заключението. Известна ми е наказателната
отговорност.
Адв. П. към в.л. Г.: На стр.12, където давате една обосновка за
заболяването и за влиянието на медикаментите да ни разясните по-точно
абзаца, където казвате, че неадекватното осъществяване на белодробната
функция едновременно с нарушенията на сърдечната дейност влошават
перфузията на мозъка и т.н. Това е нарушена мозъчна дейност. Какво по-
точно?
В.л. Г.: Нарушената мозъчна дейност се изразява в това, че има недостиг
на кислород, а пък недостигът на кислород е на база белодробната
недостатъчност, която се развива в случая. Състояния на нарушена мозъчна
дейност са констатирани от екипа на Спешна медицинска помощ на двадесет и
осми в 12:38 ч. В случая това, което е отразено и е отчетено с Глазгоу, това е
нарушение в говора, което е отчетено като първи сигнал за нарушена мозъчна
дейност, освен дихателната недостатъчност и учестената сърдечна дейност,
които са регистрирани тогава.
Адв. П. към в.л. Г.: По-надолу казвате, че този ход на заболяването не е
пречка, час или два преди това да е бил в ясно съзнание и да може да
ръководи действията си, но това е предположение или в случая е
констатирано, че е осъзнавал и не е бил в някаква такава…
В.л. Г.: Аз няма как да…тъй като не е отразено съзнанието час или два
преди това, на база на това, че вече в лечебното заведение са констатирани
още по-задълбочаващите признаци на тази нарушена мозъчна дейност и
дихателна недостатъчност, с това искам да кажа, че това може да настъпи
внезапно и не е задължително в по-продължителен период от време да се
развива и в този смисъл е възможно, час или два преди това състояние
човекът да си е бил в съзнание без такива отклонения.
Адв. П. към в.л. Г.: Давате подробно описание на медикаментите, които
вероятно е приемал болният, като всички тях описвате, че имат симптоми на
странично влияние замаяност, сънливост, обърканост, умора.
В.л. Г.: Единствено два медикамента – аналгетиците. Те могат да дадат
като странични ефекти замаяност и сънливост. Гералгин и Контрамал – това са
медикаментите, които действат чрез рецептори в централната нервна система
и по този начин блокират пътя на болката.
Адв. П. към в.л. Г.: А за Ксанакс и Лефлокс?
В.л. Г.: Лефлокс е антибиотик.
Адв. П. към в.л. Г.: Но също има такива странични действия…
Адв. Д.: Противопоставям се.
2
СЪДЪТ допуска въпроса на адвокат П..
В.л. Г.: По принцип всички лекарства имат странични действия, но
принципът на действие и на антибиотика, и на Ксанакса са различни от този,
който обясних за останалите два медикамента, така че в малки проценти от
случаите може да са отчетени такива противопоказания, но не са
задължителни.
Адв. П. към в.л. Г.: Тоест е допустимо да водят до замаяност, безсъние?
В.л. Г.: За антибиотика го изключвам напълно. Ксанаксът донякъде
може да доведе до сънливост, но тук трябва да разграничим влиянието върху
съзнанието и адекватността на човек и това дали е унесен, сънлив. Това не
значи, че той е в безсъзнание.
Адв. П. към в.л. Г.: Въпросът е дали при всеки пациент е по един начин,
имайки предвид, че към онзи момент, за който говорим, е бил и с
Коронавирус.
Адв. Д.: Уважаеми Председател, внушава се на вещото лице, че е имал
влошено здравословно състояние.
Адв. П.: Нищо не се внушава. Разискваме по експертизата. Нямам
повече въпроси към вещото лице.
Адв. Д. към в.л. Г.: Във връзка с това, което последно Ви попита
колежката, че сте описали възможни симптоми като, зачитам: „замаяност,
сънливост обърканост са възможни странични ефекти“, тоест това означава
ли, че евентуално дори и при приемането на тези медикаменти, могат и да не
се проявят?
В.л. Г.: Да, защото те в определен процент се изявяват, но по принцип
аналгетиците, които действат по този механизъм, който споменах, имат такива
странични ефекти и неслучайно при тяхната употреба изрично е упоменато, че
не е желателно шофирането, работа с машини. Това трябва да бъде
съобразено.
Адв. Д. към в.л. Г.: А дори при приемането им човек може ли да
ръководи и да разбира своите постъпки?
Адв. П.: Аз сега се противопоставям на този въпрос. Въпросът бе как
влияят конкретните медикаменти.
СЪДЪТ допуска въпроса на адвокат Д..
В.л. Г.: Пак казвам, върху съзнанието те не влияят, а прекъсват пътя на
болката. Това е основното им действие.
Адв. Д. към в.л. Г.: Записали сте, че определени медикаменти са
предписани.
В.л. Г.: Да, така е. Има рецептурна бланка, в която са упоменати.
Адв. Д. към в.л. Г.: Има ли данни, че са приемани?
В.л. Г.: Това няма как да установя.
Адв. Д.: Нямам други въпроси. Компетентно е заключението. Да се
3
приеме.
Адв. П. към в.л. Г.: По отношение на влиянието на медикаментите, тъй
като има и думичката „обърканост“, въпросът ми е, възможно ли е да
повлияят по начин, по който да бъде доведено съзнанието до обърканост от
същите тези изброени медикаменти?
В.л. Г.: Обърканост по-скоро във връзка с движенията и координацията.
Пак казвам, за да се отчете влияние върху съзнанието, трябва да са налице
конкретни изяви, както в случая нарушенията с говора, които по-късно са
отчетени при прегледа от Спешния център. Другите такива са нарушения в
координацията на движенията, зенични реакции и някои други неврологични
симптоми, които се проявяват, за да кажем, че вече има някаква степен
засегнато съзнание.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещото лице.
Адв. П.: Да се приеме заключението.
Адв. Д.: Да се приеме заключението.
СЪДЪТ намира, че представеното и днес изслушано заключение по
допуснатата съдебномедицинска експертиза следва да бъде прието и
приобщено към доказателствения материал по делото, ведно с представената
от вещото лице справка – декларация, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото заключение с
вх.№ 31347 от 06.12.2024 г. по допуснатата съдебномедицинска експертиза,
ведно със справка декларация на вещо лице Д. Г. Г..
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице Д. Г. Г. в размер на
450.00 /четиристотин и петдесет/ лева от внесените от страните депозити.
(Издаден РКО за 450 лв по вносни бележки от 21.02.2024 г. и от
07.11.2024 г.)
СЪДЪТ докладва постъпило заключение с вх.№ 31896 от 11.12.2024 г.
по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и констатира, че същото е
депозирано в срока по чл.199 от ГПК.
Адв. П.: Да се изслуша вещото лице.
Адв. Д.: Аз правя възражение за изслушване на вещото лице. Първо, не
защото е извън срока експертизата, а защото вещото лице не е изпълнило
експертизата според поставените въпроси, поради което Ви моля да му бъде
дадена възможност да изпълни експертизата. Моля да обърнете внимание на
третия поставен въпрос, а именно каква е стойността на разходите,
необходими за събарянето и извозването и? Става въпрос за съществуващата в
́
имота сграда дали отговаря не техническите изисквания и параметри. Моля да
обърнете внимание във връзка с изчислението, което е направило вещото лице
на страница 5.
Адв. Д. на въпроси от съда: По срока на представяне на експертизата
4
не правя възражение.
СЪДЪТ указва на страните, че в хода на изслушването на експертизата
ще бъде преценено дали има необходимост от това да бъде дадена възможност
на вещото лице да допълни същата.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице,
изготвило съдебно-оценителната експертиза, като пристъпва към снемане
самоличността му:
К. В. В. – 76 години, български гражданин, неосъждана, без родство,
дела и трудово-правни отношения със страните, предупредена за
отговорността по чл.291 от НК, след което същата обеща да даде
незаинтересовано и безпристрастно заключение.
В. л. В.: Поддържам заключението. Известна ми е наказателната
отговорност.
Адв. П. към в.л. В.: На страница 4 в първия абзац е дадена цена на
квадратен метър на застроена площ – 888 евро на кв/м към месец февруари.
Дали е определена цена на квадратен метър за земята, защото не срещнах като
описание? Имаме крайна цена.
В.л. В.: Има таблица, в която има цена 85 евро на кв/м. Това е за земя.
Адв. П. към в.л. В.: По същия начин ли, както правихте анализ на
публикациите на „imot.bg“ за пазарната стойност на сградата, от там са
взаимствани и тези за земята? Така ли да разбирам?
В.л. В.: Да, по същия начин. Съгласно българските стандарти за
оценяване следва, когато подбираме аналози да ползваме този метод, т. нар.
оценителен метод и ползваме надеждни източници. Така оферираните в
сайтовете от практиката продажни цени на имоти имаме мнение, впечатление,
аз имам и личен архив, че те могат да бъдат ползвани като достатъчно
надеждни източници. Ползваме ги, когато правим оценки за банки, за
кредитиране. Аз специално съм от екипа на Общината, от екипа на Областна
администрация за оценка и продажба на търг на имоти и там мога да подбера
достатъчно надеждни източници, за да направя оценката.
Адв. П. към в.л. В.: В крайната цена, която се дава, осреднена между
двата метода на оценяване, включена ли е и цената на постройката?
В.л. В.: Да, включена е цената на постройката, тъй като аз от
направения оглед правя извод и заключение. Никоя от постройките няма нито
строителни книжа, нито строително разрешение. Едната от постройките –
масивната, която е от 25 кв/м, тя е включена в акта за собственост, описана е.
Това е правен въпрос дали може да се приеме като реализирано право на
строеж, или не, но тя е в такова състояние, че тя няма пазарна стойност, а пък
другото е една барака, която не фигурира никъде. По същия начин така
примитивно е направена. Тя също няма пазарна стойност, така че тази цена,
която съм дала, е общо с тези, които могат да се ползват. Аз съм описала в
моето становище, в текстовата част „като стопански постройки, за
5
съхраняване на инвентар, да се защитиш от валеж“ и т.н.
Адв. П. към в.л. В.: На страница 7, където давате метода на
строителния предприемач, намираме средна цена за един квадратен РЗП.
Въпросът ми беше, има ли такава цена за един кв/м земна площ и ако е в тази
таблица къде да я намерим?
В.л. В.: В таблица няма. Методът е приходна стойност.
Адв. П. към в.л. В.: А когато правим сравнителен анализ на пазарните
аналози, взима ли се предвид местност „Сотира“? Тя е над болницата и
продължава нагоре. Тези, които са сравнени на същото ниво на местността или
в…
В.л. В.: Постарала съм се да бъдат на същото ниво.
Адв. П.: Нямам повече въпроси.
Адв. Д. към в.л. В.: Какви критерии зададохте при търсенето на аналог
на оценяване?
В.л. В.: Площ, местоположение. Площта на имота е 2000 кв/м, ъглов
парцел.
Адв. Д. към в.л. В.: 2000 кв/м по какво?
В.л. В.: По документи за собственост.
Адв. Д. към в.л. В.: По скица колко е?
В.л. В.: По скица в момента не мога да Ви кажа колко е, но важна е
собствеността. По скица…това е друга тема. Притежаваме толкова квадратни
метра. Ако има разлика в скицата, в Кадастъра отразеното, това вече е друг
проблем. Това вече е чисто правен проблем как трябва да гледаме на него, но
аз съм оценявала по документи за собственост. Ъглов парцел, който би могъл
да бъде и делим, аз считам, че парцелът с тези качества е атрактивен на пазара.
Адв. Д. към в.л. В.: Посочихте ли критерий цена?
В.л. В.: Да.
Адв. Д. към в.л. В.: Каква цена посочихте в търсенето Ви на аналози?
В.л. В.: Това, което е около 100 евро на кв/м средна цена, която е
офертна. Не винаги, разбира се, се постига такава цена. Така съм подбирала
аналозите, защото аз оценявам почти ежедневно имоти.
Адв. Д. към в.л. В.: Колко оферти Ви се появиха на зададената от Вас
цена около 100 евро на кв/м?
В.л. В.: Не съм ги броила. Достатъчно са били офертите, за да мога да
подбера според моя опит. Аз съм посочила 3 оферти в моята справка.
Адв. Д. към в.л. В.: Защо сте посочила 3 оферти?
В.л. В.: Защото това е допустимо по методика.
Адв. Д. към в.л. В.: По методиката зададено ли е да се търси средна
пазарна цена като критерий за аналог?
В.л. В.: Да, това съм направила.
6
Адв. Д. към в.л. В.: Открили ли сте оферти-аналози под цена от 100
евро?
В.л. В.: Не си спомням такава. Не мога да кажа.
Адв. Д. към в.л. В.: А търсила ли сте под 100 евро?
В.л. В.: Защо трябва да търся под 100 евро? Не, не съм търсила и не
считам, че е необходимо, имайки предвид качеството на имота.
Адв. Д. към в.л. В.: Вие изследвала ли сте дали по тези 3 оферти, които
сте използвали като аналог, се е осъществила сделка?
В.л. В.: Нямам такава задача. Не съм използвала реално извършени
сделки от Агенция по вписванията. Имам личен архив и личен опит.
Адв. Д. към в.л. В.: По повод на тези 3 оферти, които сте посочили
като аналог, свързахте ли се с представител на продавача, за да запитате за
подробности на имота?
В.л. В.: Това не е необходимо и не е възможно да бъде направено. Не се
прави в практиката.
Адв. Д. към в.л. В.: Вие направихте ли разпечатка на тези 3 оферти,
които казахте, че сте използвали като аналози.
В.л. В.: Да, направила съм.
Адв. Д. към в.л. В.: Тези три аналога, които сте използвали, към коя
дата са били налични? Към датата на сделката или към датата на депозиране
на заключението Ви в съда?
В.л. В.: Не, както ми е поставена задачата – към датата на сделката, на
продажбата на имота.
Адв. Д. към в.л. В.: След като не сте привила справки за реални сделки
защо сте посочила коефициент 10 за коригиране на цената? Възможно ли е,
цената да се коригира с по-голям процент от 10, например 15, 17, 20?
В.л. В.: Това е обичайно в нашата практика и по методиката, която е
разработена от Камарата на независимите оценители, въз основа на която ние
сме сертифицирани като такива – правоспособни оценители. Приемаме, че
около 10% следва да се коригира, тъй като обичайно в голямата част от
случаите има така наречения пазарлък. Стига се до една по-ниска цена,
отколкото е оферирано. Оферира се малко повече, за да има един марж, една
възможност за преговори, за да се удовлетворят и двете страни и това е
обичайно и е 10%, което прави като първоначален отбив.
Адв. Д. към в.л. В.: Имотът има ли денивелация?
В.л. В.: Има лека денивелация, да.
Адв. Д. към в.л. В.: Заложили ли сте го като критерий в сравнителния
метод?
В.л. В.: Аз съм строителен инженер по специалност. Не е от такъв тип
денивелацията, която би могла да бъде в минус на реализацията на имота,
затова не съм заложила такъв критерий.
7
Адв. Д. към в.л. В.: На място измервали ли сте процента на
денивелация?
В.л. В.: Това не е необходимо. Не съм го правила.
Адв. Д. към в.л. В.: Парцелът, който сте оценявали, с правилна форма
ли е?
В.л. В.: Не е с правилна форма. Има извадка от Кадастъра. Тя е
приложена.
Адв. Д. към в.л. В.: Допустимо ли е да се залага критерий при
извършване на Сравнителния метод коефициент за форма на имота?
В.л. В.: Не, няма такъв коефициент. Ако има нещо драстично, което да
предполага, че там не може да бъде направена постройка…има такива случаи
- единият размер примерно е по-дълга, а пък другата прекалено тясна, за да
могат да им се спазят тези отстояние от границите, които са по ЗУТ – 3 метра
от вътрешна граница, 4 метра от границата в дълбочина, тогава да, но това не
е такъв случай.
Адв. Д. към в.л. В.: Направената от Вас снимка на тоалетната
установява ли да е налице душ вътре в нея?
В.л. В.: Имаше душ-телефон. Просто един шланг, който е включен към
водопроводната тръба. Това не мога да го нарека душ, но душ-телефон има. Аз
съм направила снимка. Тя е приложена.
Адв. Д. към в.л. В.: Аналог № 3, който сте посочила, попада ли в
същата зона за застрояване, каквато е обследващият имот според действащия
Общ устройствен план на град Варна?
В.л. В.: Не разбирам въпроса. Какво общо има Общият устройствен
план?
Адв. Д. към в.л. В.: Попада ли в същата зона за застрояване?
В.л. В.: Да. Имате предвид като параметри, плътност, коефициент на
интензивност?
Адв. Д. към в.л. В.: Да. Използвали сте също така метод на
строителния предприемач. В материалите по делото налице ли са данни, че
има инвестиционни намерения от страна на купувача за строителство? Вие
установихте ли нещо подобно?
В.л. В.: Не съм намирала такива, но това е обичайна практика, когато
правим…дори и Община Варна има изрично изискване да работим по два
метода задължително – по тези двата метода. Но обичайната практика е,
когато се прави оценка на поземлен имот, който се купува почти винаги само с
цел да бъде застроен, с такава реализация, ползваме двата метода.
Адв. Д. към в.л. В.: А по делото има ли данни, че имотът е купен за
строителство?
В.л. В.: Няма такива данни.
Адв. Д. към в.л. В.: Защо тогава сте използвала метод на строителния
8
предприемач, след като съобразно методиката, така наречен остатъчен метод
се прилага само при наличие на данни за инвестиционни намерения?
В.л. В.: Няма такова нещо в българските стандарти за оценяване.
Адв. П.: Госпожо Председател, некоректен беше въпросът защо се
използва този метод. Вещото лице е преценило да използва конкретен метод.
В.л. В.: Да, съгласно стандартите всеки сертифициран оценител може
да прецени колко метода да ползва, но аз казах, това е обичайната практика и
когато ползваме двата метода, се приближаваме максимално до обективна
стойност. Това е целта на ползването на два метода.
Адв. Д. към в.л. В.: В задачата Ви по трети въпрос е посочено да
направите изчисление на стойността на разходите, необходими за събаряне и
извозване на съществуваща в имота сграда, която Вие сте описали, че
присъства в нотариалния акт. От друга страна, по точка 3.1 на страница 5 сте
записали: „необходими разходи за събаряне на неотразената в нотариалния акт
барака, долепена до съществуващата сграда“. Тоест вещото лице не е
направило оценка на сградата, която е посочена в нотариалния акт за
събаряне, а на долепената до нея постройка.
В.л. В.: В точка 1, необходимите разходи за събаряне на процесната
постройка в имота съгласно таблица 1 възлизат на 3267 лева. Тези разходи
касаят масивната постройка от 25 кв/м, която е включена в акта за
собственост, а точка 3.1 касае бараката, която е до нея. Тоест общата сума е
3267 плюс 623.
Адв. Д.: Нямам други въпроси.
Адв. П.: Нямаме повече въпроси, но бихме искали повторна експертиза
предвид на това, че считаме, че пазарната цена към процесния период не е 85
евро на квадрат, а дори над 100 евро на квадрат, затова моля да допуснете
повторна единична експертиза, по която вещото лице дали с тези методи, или
други да съобрази мястото на имота, параметрите и пазарните стойности към
февруари 2023 г. Оспорвам експертизата по точка 1.
Адв. Д.: Уважаеми Председател, оспорвам експертизата по точки 1, 3 и
3.1 със следните аргументи:
Считам, че от дадените отговори от вещото лице – първо, че част от тях
са обективна неистина, за което тя е потвърдила, че носи наказателна
отговорност, за което ние ще предприемем действия и ще Ви кажа защо.
Видно е, че експертизата е депозирана на 11 декември. Двата аналога, които
вещото лице е представило са публикувани на 10 и на 11 декември тази
година, по описанието в графите, които е дало вещото лице. Нещо повече – не
само, че тези аналози са публикувани декември месец в деня на депозиране на
експертизата, а и посочената цена по аналога е некоректно завишен от вещото
лице. По аналога е 130 000 евро, а вещото лице е записала 140 000 евро, тоест
това, което е посочила вещото лице, не е приложила аналог. Аз изрично и
́
поставих въпрос към момента на извършване на сделката, а аналогът е към
9
момента на изготвяне на експертизата и ако вещото лице, както каза, че си е
направила копие на аналозите, аз Ви моля да я задължите, за да видим дали аз
греша, или вещото лице действително е използвала аналози в деня на подаване
на офертата. Само това, уважаеми Председател, компрометира категорично
заключението на вещото лице, като следващите ми оспорвания са в следния
смисъл:
На първо място оспорвам размера на определената пазарна стойност на
процесния поземлен имот, размера на определената стойност за премахване
както на постройката, посочена в нотариалния акт, както и дървената
постройка. Оспорвам и реалността и актуалността на посочените от вещото
лице, като твърдя, че така както тя ги е посочила и съобразно отговорите,
които даде, че са към 2023 г. (деня на сделката), не отговарят на обективната
истина. Представил съм ги тези аналози, които тя е ползвала. На следващо
място оспорвам използваните методи за определяне на пазарна оценка при
липса на изследване на реални сделки, както и използване на сравнителен
метод. Моля да обърнете внимание, вещото лице е задала предварително
критерий за цена на квадратен метър. В тази връзка Ви представям от дата,
предхождаща датата на аналозите от страна на вещото лице – 3 аналога, без
посочена стойност на парцели с почти сходни характеристики на този, които
са на приблизителна цена от между 30 и 35 000 евро, тоест отново парцели в
близост до асфалтов път, тоест вещото лице, обърнете внимание, от дадения
от нея отговор предварително е поставила цена на имота, за да изготви
сравнителния метод, а не действително за да посочи аналози, които е
намерила и тези, които ние посочихме. Дори и съдът може служебно да го
направи, при задаване на оферти за местност и площ излизат над 30 аналога, а
не както вещото лице е използвало 3 аналога.
На следващо място – при методиката, която е използвана за извършване
на оценка дотолкова, доколкото няма изследване на реални сделки,
коефициентът за корекция на цената при други колеги- оценители е
значително по-висок.
На следващо място – съобразно методиката за оценяване и опита на
други вещи лица следва да се вземе предвид както неправилността на
формата, така и денивелацията и на следващо място местоположението на
самия имот. В тази връзка дотолкова, доколкото заключението не почива на
обективни данни, а на предположения на вещото лице, без съобразяване с
фактите по делото, считам, че се поражда съмнение за неговата правилност.
Във връзка с начина, по който също е определена стойността, която е
значително завишена, още повече че от отговорите на вещото лице
категорично се установи и преднамереност за посочване на конкретна цена,
Ви представям и моля да приемете във връзка с оспорването на вещото лице
оценка, с конкретни аналози на имоти, като е видно от същата оценка, която
естествено е частна експертиза и я представям за сведение с цел оспорване на
заключението на вещото лице, е на първо място, че стойността за събарянето
на постройката не е, както е посочило вещото лице 3000 лева, а е значително
10
над 7000 лева. На следващо място – заключението, което е дадено, отчита
неправилността на формата, отчита денивелацията на парцела. Нещо повече –
отчита се, че тъй като площта на парцела е значителна, то това води
автоматично и до намаляване, тоест до коригиране на цената, защото по-лесно
би се продал имот, който с по-малка площ, отколкото да се търси реализация
на по-голям парцел. Нещо повече – видно е от заключението на вещото лице,
че нямаме и посочени линкове за препратка на аналози. Безспорно се
осъществи от материалите, които представихме за оспорване, че такива
аналози, каквито е посочило вещото лице, не съществуват. От друга страна, за
да се приеме, че аналогът е коректен и действителен, той следва на първо
място да бъде близък по време с датата на сделката, съобразно методиката за
извършване на оценяване.
На следващо място от дадения отговор, че не е установило
реализирането на реални сделки, считаме, че същото опорочава правилността
на заключението на вещото лице дотолкова, доколкото тя самата заяви, че това
е нейно предположение на база на опит, но в крайна сметка наличието на
реални сделки е единственият верен критерий, който може да установи, на
каква цена реално един офериран имот е бил продаден.
Дотолкова, доколкото вещо лице даде верен отговор (един от малкото),
а именно че по делото няма данни за инвестиционни намерения, считаме, че е
некоректно съобразно методиката използване на метода на строителния
предприемач, както тя сама заяви, че в нейния опит по повод на оценяване при
Община Варна е била посочила този метод във връзка с предполагаемо
бъдещо застрояване. В тази връзка видно е от представените от нас материали
като основание за оспорване, че определената цена първо е на база аналози,
съществуващи към датата на сделката, на следващо място са свободно избрани
аналози без посочване на предварителен критерий за избор на цена и в тази
връзка аз Ви моля, предвид обстоятелството, че считаме, че вещото лице не е
изпълнило коректно поставената задача да не се изплаща внесения депозит.
На следващо място Ви моля да допуснете повторна експертиза със
същите задачи като първа и трета от първоначалната експертиза. По втората
задача мисля, че с колегата нямаме спор за книжата. Вещото лице да посочи,
необходимо ли е да се поставят корекционни проценти във връзка с формата
на имота, наличието на денивелация, неговото местоположение, неговата
площ, както и при посочване на аналози да направи списък на всички аналози,
които излязат, без да задава предварително критерий за средна цена и да
направи изследване за реални сделки за самия район. Има такава възможност,
в Кадастъра по идентификатори на съседни имоти да се направи подобно
изследване, както ние сме направили, за което Ви моля в следващото съдебно
заседание да ми бъде дадена възможност или в определен от съда срок да
представя копия от нотариални актове за извършени сделки с имоти в тази
местност, от което ще се установи, че има извършвани сделки както на
данъчна оценка, така и на цена над данъчната оценка, тоест това са реални
сделки. С оглед на което считам, че предвид заявеното оспорване и от наша
11
страна, а не само от колежката, аз се присъединявам към нейното искане за
повторна експертиза, но нашите основания са различни, да се допусне
повторна експертиза с уточненията, които направих, с оглед установяване на
обективност на заключението, а не на преднамереност относно задаване на
критерий за цена.
Адв. П.: Много неща се изказаха. Ще се постарая да взема отношение
накратко по казаното. На първо място – абсолютно е некоректно искането да
не се изплаща възнаграждение на вещото лице. Считам, че вещото лице е
работило и то от месец март тази година, като обръщам внимание, че…без да
адвокатствам, разбира се на вещото лице, но експертиза със същите
параметри, със същите цифри и приложения е депозирана на 01.04.2024 г.,
тоест твърденията и днес представените извадки неясно откъде, че
непосредствено преди днешното заседание вещото лице, видите ли, от някъде
е взело някакви данни, са неверни. Просто е неистина това. Оспорвам
искането на колегата да му бъде дадена възможност да представя нотариални
актове със сделки в тази местност. Ноторно известен факт е, че масово хората
извършват сделки при цена, равна на данъчната и близка до данъчната оценка
с цел спестяване на разходи за нотариални такси и местен данък. Това по
никакъв начин няма да установи стойността на процесния имот.
Адв. Д.: Тогава аз съм съгласен да бъде приет за безспорно установен
фактът, който колегата твърди, че е ноторно известен, че има сделки за същия
район в посочения период.
Адв. П.: Съвсем не можем да приемем това, че сделките, видите ли, са
на тази цена. Аз се противопоставям на това да бъдат представяни нотариални
актове за сделки в тази местност, имайки предвид, че местността е достатъчно
обширна и районът, в който се намира процесният имот, не е еднакъв с ония,
който е по-нагоре и със значително по-ниска пазарна стойност. Отделно от
това, считам, че задължително трябва да се приложи метода на строителния
предприемач, защото както каза вещото лице, имотът е ъглов, на добро място
и от същия би могло да се реализира голям приход от бъдещо застрояване,
което предполага този имот. Същият е и поделяем. Към задачата на вещото
лице освен метода на строителния предприемач, трябва да се заложи да се
направи оценка на имота ако се приеме сравнителния метод на имоти в
близост до процесния, а не като изобщо местност „Сотира“.
Пропуснах да задам на вещото лице въпрос за въпросния душ, който се
намирал в тоалетната дали това прави помещението баня и тоалетна. Така или
иначе то е тук, нека да позволите да отговори на този въпрос, доколкото се
касае за септична яма. Дали този душ е равностоен да се ползва и като баня
помещението.
В.л. В.: Аз не считам, че отговаря на правилата и нормите технически
за баня.
Адв. П.: Оспорвам да бъде приета представената днес експертна
оценка, възложена неясно кога, от кого и извън настоящото дело, като
12
действително дори не обърнах внимание какво друго се предаде като
информация. Считам, че не следва да бъде прието като доказателство изобщо
и предвид на това, че двете страни сме поискали повторна експертиза с нова
оценка. В същото време ГПК ни дава възможност да поискаме повторна, но е
некоректно да нападаме вещото лице по такъв начин. Аз правя искане, но
благодаря на вещото лице. Постарало се е и е направило обширна оценката
със снимков материал включително.
Адв. П. на въпрос от съда: Ние не оспорваме методите. Ние оспорваме
оценката като краен резултат.
Адв. Д. на въпрос от съда: Ние оспорваме втория използван метод от
вещото лице, с оглед на дадения от същата отговор, че по делото няма данни
за инвестиционно намерение за реализиране на строителство. По повторната
експертиза имаме искане, само сравнителен метод да използва вещото лице,
както и да извърши сравнение с реални сключени сделки, тъй като самото
вещо лице даде отговор, че нейното заключение се базира на предположения.
Относно представените от нас доказателства, на първо място – видно е,
експертизата от кого е възложена. Това е от ответника по делото. Видно е от
кога е възложена също. На следващо място – от справките, които сме
направили, също е видна датата на тези справки и че те като описание
съответстват на това, което е посочило вещото лице в заключението си.
Адв. П.: Аз наистина ще обърна внимание, че същите данни се намират
към дата месец април входирани и в случай че е приета тази експертна оценка,
дайте ни възможност и ние да представим една извънсъдебна експертиза
оценителна и по този начин да решим делото.
Адв. Д.: Ние сме я представили само като основание за оспорване,
колега.
СЪДЪТ по отношение на съдебно-оценителната експертиза намира, че
същата отговаря на поставените въпроси, поради което и следва да бъде
приета, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото заключение с
вх.№ 31896 от 11.12.2024 г. по допуснатата съдебно-оценителна експертиза,
ведно със справка – декларация на вещо лице К. В. В..
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице К. В. В. в
размер на 500.00 /петстотин/ лева, съгласно представената от нея справка-
декларация.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице К. В. В. в размер на
450.00 /четиристотин и петдесет/ лева от внесените от страните депозити.
(Издаден РКО по вн. бел. от 21.02.2024 г. и от 11.11.2024 г.)
ЗАДЪЛЖАВА страните в едноседмичен срок от днес да внесат по
сметка „Вещи лица и гаранции” на Варненски окръжен съд допълнително по
25.00 /двадесет и пет/ лева всяка от тях за изготвената съдебно-оценителна
13
експертиза, съгласно представената от вещото лице справка-декларация, като
остатъкът от дължимото възнаграждение ще бъде изплатено след представяне
на доказателства за допълнително внесен депозит от страните.
УКАЗВА на страните, че при непредставяне на доказателства за внесен
депозит в указания срок, ще бъде приложена разпоредбата на чл.77 от ГПК.
СЪДЪТ намира исканията на страните за допускане на повторна
експертиза по въпроси 1 и 3 от съдебно-оценителната експертиза за
допустими, с оглед на изложените в днешното съдебно заседание доводи от
всяка от тях, поради което и следва да бъдат уважени, като бъде допусната
повторна експертиза със задача, вещото лице да даде заключение за пазарната
стойност на процесния имот, описан в Нот. Акт № 90, том I, рег. № 653, дело
№ 71/28.02.2023 г. на Н-с Д. Б., рег.№ 12, вписан в СВ - Варна като Акт № 112,
том XIV, дело № 3106, дв. вх. рег.№ 5474, вх. рег.№ 5547/28.02.2023 г., към
датата на сключване на сделката и при съобразяване на реално осъществени
сделки, както и каква е стойността на разходите, необходими за събарянето и
извозването?
По отношение на представените справки от ответната страна, същите
следва да бъдат приложени към материалите по делото, а представената
експертна оценка не може да бъде ползвана като доказателство в настоящото
производство, поради което и не следва да бъде прилагана по делото.
Водим от гореизложеното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА повторна съдебно-оценителна експертиза със задачи:
1. Вещото лице да даде заключение за пазарната стойност на процесния
имот описан в Нот. Акт № 90, том I, рег. № 653, дело № 71/28.02.2023 г. на Н-с
Д. Б., рег. № 12, вписан в СВ - Варна като Акт № 112, том XIV, дело № 3106
дв. вх. рег.№ 5474, вх. рег. № 5547/28.02.2023 г., към датата на сключване на
сделката и при съобразяване на реално осъществени сделки.;
2. Каква е стойността на разходите, необходими за събарянето и
извозването?
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на всяка от страните в едноседмичен срок от
днес да представи преписи от нотариални актове за извършени реални сделки
като сравнителен материал за изготвяне на експертизата.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за извършване на допуснатата повторна съдебно-
оценителна експертиза в размер на 400 лева, вносим както следва: 150.00 /сто
и петдесет/ лева от ищците и 250.00 /двеста и петдесет/ лева от ответника.
УКАЗВА на страните, че вещото лице ще бъде определено в закрито
съдебно заседание.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените
в днешното съдебно заседание от ответника справки от www.imot.bg и от
www.imoti.net /3 листа/.
14
НЕ ПРИЕМА като доказателство по делото представена в днешното
съдебно заседание от ответника експертна оценка.
ПРИЛАГА същата към корицата на делото.
Адв. Д.: Моля да задължите вещото лице да разпечата списъка на
аналозите, които му излизат. Защо отправям това искане? Защото при
разпечатване на списъка на аналозите, да, вещото лице може да избере
определени аналози, но е друго важно. От разпечатването на списъка се
виждат критериите, по които вещото лице задава тези аналози и когато имаме
примерно предварително поставен критерий цена 100 евро на квадрат, това
означава, че имаме преднамереност в оценката. Когато се представи този
списък без посочена цена, ще излязат всякакви аналози, които има, както ние
сме представили.
Адв. П.: Аз имах искане да се прилага и метода на строителния
предприемач също, наред с останалите методи, които вещото лице приеме, че
са удачни.
Адв. Д.: По-скоро вещото лице да посочи, в кои случаи според тяхната
методика следва да се прилагат отделните методи на оценяване.
СЪДЪТ, с оглед на направените искания по отношение на методите,
намира, че изцяло в компетенциите на вещото лице е да прецени, по кои
методи да бъде извършена експертизата, поради което и указания в тази
връзка не следва да бъдат давани.
По отношение на искането за прилагане на аналозите, същото съдът
намира за допустимо и следва да бъде указано на вещото лице да представи
данни за използваните от него аналози, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
УКАЗВА на вещото лице да представи данни за ползваните от него
аналози.
Адв. Д.: Уважаеми Председател, преди да допуснете свидетеля, аз Ви
моля да укажете на ищеца да посочи, за кои факти свидетелят ще свидетелства
дотолкова, доколкото в предходно съдебно заседание на нас ни бяха допуснати
трима души-свидетели, за три различни групи факти, за които ние посочихме
кой свидетел, какво ще установява. В предходно съдебно заседание бяха
разпитвани двама души-свидетели от страна на ищеца, без да се посочват кои
конкретно факти ще установяват. И двамата свидетели установяваха едни и
същи факти от своя разпит, независимо че имаше и противоречия между тях,
затова Ви моля с оглед на обективност и да може да вземем становище по
допустимостта и относимостта на събираните гласни доказателства в
днешното съдено заседание, колегата да укаже, за кои от тях факти, защото
ако е за опровергаване, предходните двама свидетели бяха за опровергаване.
Адв. П.: Госпожо Председател, свидетелите бяха допуснати, просто
ние единия не го водихме по обективни причини. Същият отсъстваше от
града. Нямаме нещо ново да твърдим и да установяваме. И тримата свидетели
15
бяха за опровергаване твърденията на ответника. Ние нямаме за установяване
на конкретни факти, а за опровергаване на твърденията за всичко, което се
твърди от ответната страна.
Адв. Д.: Моля, съобразно разпоредбите на ГПК, след като страната
желае да ползва гласни доказателства за опровергаването на едни и същи
факти и са и допуснати двама свидетели, то допускането на третия свидетел за
́
опровергаването на същите факти, считам, че е недопустимо дотолкова,
доколкото се явява, че чрез неговите гласни показания се цели да се
опровергаят същите факти, за които ние сме…
Адв. П.: Колега, вече са допуснати. Определението е от 16 октомври,
шеста страница, последен абзац: „Допуска до разпит трима свидетели.“
Адв. Д.: Това не означава, че не може да възразя. Още повече считаме,
че неговите показания априори са предубедени, предвид на това, че имаме
протокол от съдебно заседание, съответно свидетелят има обективната и
субективната възможност да се запознае с техните показания.
Адв. П.: Не е отменено определението. Моля да го допуснете.
СЪДЪТ намира, че искането на ответната страна следва да бъде
оставено без уважение, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответника за недопускане до
разпит на свидетеля, воден от ищцовата страна в днешното съдебно заседание.
СЪДЪТ пристъпва към разпит на свидетеля, воден от процесуалния
представител на ищците, с оглед на което снема самоличността му:
Д. Г. Г., ЕГН **********, български гражданин, неосъждан, без дела
със страните, предупреден за отговорността по чл.290 от НК, след което
същият обеща да говори истината.
Свид. Г. на въпроси от съда: Аз живея на семейни начела с ищцата Ю.
Р.. Желая да свидетелствам.
Свид. Г. на въпроси от адв. П.: Познавам Б. Р.. Той е баща на Ю. Р., с
която живея на семейни начела от 2021 г. и по тази линия и като вече част от
семейството сме се срещали по такива празнични поводи – рождени дни,
Коледа, Нова година.
Знам за лозето. Един път съм го посещавал лично с него да ми го
покаже и да му помогна със събирането на реколтата. Разказахме си истории.
Той ми обясни историята на лозето. Тогава ми направи впечатление, че на
вратата на входа на лозето имаше залепена призовка или покана за доброволно
изпълнение от ЧСИ за Т.. Не и знам фамилията. Той и се обади по телефона
́́
пред мен и и каза, че тук на този адрес е получена призовката и че ще я махне
́
да знае. Аз се дръпнах настрани. Не ми беше удобно да слушам целия
разговор. Това се случи есента на 2022 г. Може би септември някъде, защото
сме били предполагам за рождения му ден. Тогава мисля, че още не знаехме,
че е болен. Беше напълно нормален разговор. Не е казвал, че иска да продава
16
мястото. Напротив, тогава ми сподели, че е семейно наследство и е много
ценно. Даже за дърветата разказва кое, кога ги е посял. Имаше голям орех, за
който разказваше истории, които са преживели с неговите роднини. Нямаше
такава нагласа. Аз поне не разбрах. Там има две малки постройки. Едната е с
масичка по средата и с две пейки да седне да си хапне човек, който работи. Не
знам точно колко е голямо мястото, но е голямо. Имаше и овошки, и лозе. Не
става за живеене. В другата постройка имаше земеделски консумативи и
аксесоари разни. Баня няма. Има само една тоалетна отвън, която е септична
яма. Няма канализация вързана там. Не става за живеене. То е за работа
главно.
Б. след като се разболя, между 21-ви и 26-ти или 27-ми декември 2022 г.
той беше на лечение в Турция и тогава за да не е сам по празниците заедно с
дъщеря му Ю. отидохме, за да сме заедно с него и да му помогнем, тъй като
той имаше ежедневни процедури всяка сутрин и всеки следобед. Не сме го
карали. Той вече беше там. Мисля, че с Т. е отишъл тогава. Не съм сигурен.
Може и сам да е отишъл. Предполагам, че с нея е отишъл. Те поддържаха
връзка тогава. Отидохме, за да сме заедно на празника и да го водя от хотела
до болницата, защото той не беше в състояние да шофира, въпреки че имаше
организиран транспорт. Пет дни стояхме там. Последно го видях тогава и се
беше влошил. Говореше изключително тихо, тъй като вече му беше засегнато
и гърлото нещо. Изморяваше се много лесно, губеше се в болницата. Сам не
можеше да го оставиш. Той не знаеше как да стигне до даденото място и му
беше доста трудно. Дори и от болницата изискваха задължително да има
човек с него. Изрично дойде преводач да помоли близките му да осигурят
човек, защото му е трудно, той да се справи и да съдейства дори да извършват
правилните медицински интервенции, от които той се нуждае.
Той като се върна тук, се влошаваше все повече и повече. Това го знам
от дъщеря му. Те поддържаха връзка. Доколкото знам, другата му дъщеря С. се
грижеше за него. Тя си беше във Варна и ако се налагаше нещо и ние
помагахме. Т. също предполагам е помагала. Аз не съм я виждал, не сме се
засичали просто, но знам, че и тя е участвала по някакъв начин. Ние живеем в
Бургас и понеже Ю. беше много притеснена от неговото състояние, аз
предложих тогава да дойде при нас, за да бъдем по-адекватни в помощта ни,
тъй като далеч в друга държава - в Турция тя се притесняваше, че там нещо ще
се случи точно тогава и ние няма да можем да реагираме по никакъв начин и
искаше или да се върнем във Варна, или да той да дойде в Бургас. Предлагали
сме му лично на него: „Ела, заповядай в Бургас.“ Той дойде даже веднъж на
гости да види мястото, но той си държеше да бъде във Варна с надеждата да се
оправи.
Аз лично януари, февруари месец не съм го чувал. Доколкото знам,
тогава вече беше влязъл в болница. Знаех, че се е влошил, защото той в Турция
се губеше. Имаше и документиран случай. В момента, в който дойдохме, той
беше припаднал на рецепцията, докато чака следващата си терапия. Не знам
по каква причина.
17
Адв. Д.: Нямам въпроси към свидетеля.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след
което същият беше освободен и напусна съдебната зала.
Адв. Д.: Оспорвам събраното в днешното съдебно заседание гласно
доказателствено средство. Твърдя, че същото е неистинско такова, с оглед
първо на близките отношения с една от ищците. На следващо място – видно от
гласните показания същите се преповтарят с дадени показания в предходно
съдебно заседание от воден от ищците свидетел. На следващо място – нямаме
данни по делото за това, което се твърди за наличие на обърканост. Най-
вероятно това се дължи на извличане на думи от съдебномедицинската
експертиза, за да подкрепят със свидетелски показания действително
здравословното му състояние. Още повече че свидетелските показания следва
да се допуснат само относно твърдени от страната факти. За нито един изказан
от тях факт съответно на това няма твърдение. В тази връзка считам, че така
дадените показания са и заинтересовани, с оглед на близката връзка. По
същество в конкретика ще ги обсъждам. За сега само заявявам тяхното
оспорване като истинност.
Адв. П.: Аз ще помоля, съдът да ми даде възможност да представя
копие от паспорт на свидетеля за пътуването му в Турция на посочените от
него дати, както и ако пази настаняването в хотела в Турция, в случай че се
оспорва, че същият е придружавал наследодателя на ищците.
Адв. Д.: Оспорваме, че е придружавал. Оспорваме, че е имал близки
отношения. Оспорваме, че дъщеря му също е била в Турция.
СЪДЪТ, по отношение на направеното доказателствено искане от
ищцовата страна, намира, че е налице преклузия за тези обстоятелства, поради
което и същото следва да бъде оставено без уважение, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за даване на възможност на
ищците да представят посочените от тях документи.
Адв. П.: Нямаме други доказателствени искания.
Адв. Д.: Нямаме други доказателствени искания.
СЪДЪТ намира, че за събиране на доказателства производството по
делото следва да бъде отложено, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за 18.02.2025 г. от
13:30 ч., за които дата и час страните се считат за уведомени от днешното
съдебно заседание.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 16:40 ч.
18
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
19