и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 332 и сл. от ГПК. Образувано е по жалба на Обединена българска банка АД гр. София против действията на държавен съдебен изпълнител при районен съд- Кърджали по изпълнително дело 210/2000 г. по допускане и приемане на нова оценка по молба на длъжника. Жалбодателят моли да се отмени постановлението на държавния съдебен изпълнител при РС- Кърджали, с което е допуснато назначаване на нова оценка на ипотекирани в полза на ОББ АД недвижими имоти. Сочи се в жалбата, че с решение от 15.07.2005 г. по гр. д.№ 62/2004 г. Окръжен съд- Кърджали се произнесъл по жалба от м. декември 2003 г. и приел тройна съдебно- оценителна експертиза, която установила стойност на описаните имоти, по- голяма от определената от единичната експертиза. Съдебният изпълнител насрочил публична продан от 30.08.- 30.09.2005 г. на част от ипотекираните имоти. От обявените за продажба 11 парцела бил продаден само един, а за останалите не се явили купувачи. Преди да бъде насрочена първа продан на останалите, неизнасяни до момента за продан парцели, съдебният изпълнител допуснал назначаване на нова оценка. Ипотекираните имоти били обособени в парцели, намиращи се на територията на бившия Месокомбинат Кърджали. Безспорно било, че за тази част от парцелите, която била изнесена в края на 2005 г. на публична продан, не се явили купувачи и предстояло изнасянето им на втора продан на по- ниска цена. Поддържа, че пазарните условия и цените на недвижимите имоти не са се изменили драстично за такъв кратък период, че да обосноват необходимостта от назначаване на нова оценка на останалите парцели. Моли да се отмени действието по допускане на нова оценка. Жалбодателят твърди още, че оценката, по която през 2005 г. продавал съдебният изпълнител, била утвърдена след повече от година и половина обжалване от длъжника. В производството по гр. д. № 62/2004 г. от Окръжен съд- Кърджали по молба на длъжника били допуснати множество основни и допълнителни заключения, изготвени от три вещи лица, а именно- Румяна Видинска, Марушка Бобекова и Веска Вълкова Димитрова. Заключението от 09.04.2006 г. по ИД № 210/2000 г., което обжалва, било на вещото лице Веска Вълкова Димитрова, която е участвала при изготвяне на заключенията и на тройната експертиза. Съпоставката на оценката и решението от 15.07.2005 г. на КОС по в. гр. д.№ 62/2004 г., показвало неколкократно, от три до пет пъти увеличение на цените на едни и същи имоти за по- малко от една година и не ставало ясно на какво основание вещото лице е завишило с 3 до 5 пъти оценки, направени с нейно участие преди по- малко от една година. В оценката по изпълнителното дело от 09.04.2006 г. били направени коментари, че гр. Кърджали се стабилизира, имало оживление, ускорено строителство и търсене на терени и сгради за стопански цели. Посочени са оферти на агенции за недвижими имоти /в широкия диапазон от 17 до 50 лв. за кв.м./, без да е приложен доказателствен материал и без да е ясно дали се отнасят до сходни парцели, не ставало ясно има ли реално сключени сделки в града на тези цени. Едновременно с това, вещото лице пренебрегнало провалената публична продан на напълно аналогични имоти, при това намиращи се в същия месокомбинат. Жалбодателят счита, че крайните оценки на парцелите не отразяват реалната им пазарна стойност и новите неколкократно завишени оценки, правели имотите напълно непродаваеми и обезсмисляли изнасянето им на публична продан. Поради изложеното, жалбодателят обжалва оценката от 09.04.2006 г. и иска да бъдат отменени действията на съдебния изпълнител по допускане на нова оценка, както и тези по утвърждаване на същата и приемането й за база, по която да продължи принудителното изпълнение. Сочи се също, че ако съдът приеме, че е законосъобразно да бъде назначена нова оценка, моли да се допусне в производството пред КОС нова оценка на имотите, като за оценители в новата оценка, да не бъдат назначавани за вещи лица Румяна Видинска, Марушка Бобекова и Веска Вълкова Димитрова. По делото са приложени и писмени обяснения на съдебен изпълнител при Районен съд гр. Кърджали на основание чл. 333 ал. 3 от ГПК, в които изразява становище, че жалбата е неоснователна. Съдът при извършената проверка констатира, че жалбата е частично основателна. Изпълнително дело № 210/2000 година по описа на СИС при Кърджалийския районен съд е образувано въз основа на изпълнителен лист, по силата на който “Янаком Делта” ООД- гр. Кърджали, е осъдена да заплати на “ОББ” АД гр. София сумата в размер на 151920. 82 лв.- главница и лихви, ведно със законната лихва върху главницата, считано от 13.05.2000 г. до окончателното изплащане и разноски. Изпълнението е било насочено срещу недвижими имоти на длъжника, чиято последна оценка п¯ назначена тройна експертиза е била приета от съда с решение от 15.07.2005 година. С молба от 22.03.2006 година, взискателят е поискал продължаване на производството по принудителното изпълнение като се насрочи първа публична продан само върху девет имота- парцели с № № V, VІ, VІІ, Х, ХІ, ХVІІ, ХVІІІ,ХІХ и ХХІІІ, както и за останалите имоти, за които предстояло да се насрочи втора публична продан. На основание молба на длъжника от 23.03.2006 г., с която е поискано назначаване на нова оценка на недвижимите имоти, поради това, че оценката, по която се обявявали на продан, била извършена през 2004 година, съдебният изпълнител е назначил нова оценка на същите към “настоящия момент”. На 11.04.2006 година назначеното от съдебния изпълнител вещо лице Веска Вълкова Димитрова е представила писмено заключение за стойността на посочените от взискателя девет имота. С оглед изложеното в жалбата на "ОББ" АД гр. София, тази инстанция с определение № 167/29.05.2006 година постановено по настоящото дело, е назначила нова съдебно- оценителна експертиза, която да даде заключение каква е действителната пазарна стойност на парцелите, посочени в молбата на взискателя от 22.03.2006 година по изп. д. № 210/2000 г. по описа на СИС при КРС. Представеното по делото заключение на тройната съдебно- оценителна експертиза е подписано от трите вещи лица, но с особено мнение, изложено в писмен вид на вещото лице Веска Димитрова, която е представила и отделно заключение. Съдът приема като правилно, обосновано и законосъобразно заключението на вещите лица Пенчо Стоев и Мария Терзиева, които при изготвянето му са използвали методите„Вещна стойност” и „Сравнителен метод”.При извършване на оценката на сградите е използван метода на вещната стойност по следните показатели: Натура /физически показатели/- разгъната застроена площ и застроен обем; нормативна и експлоатационна годност; остатъчна експлоатационна годност; експертна остатъчна годност, зависеща от фактическото физическо състояние на имота- най-вече дълговечността на носещата му конструкция; действителна възраст на сградата /съоръжението/; укрупнени текущи и актуализирани цени на м2 /кв.м./ и куб.м.; инвестиционна стойност /производствена/; техническо /физическо/ обезценяване. По този метод вещите лица са определили стойността на двете сгради, попадащи в УПИ XI и в УПИ XIX. По метода на сравнителните продажби оценката е направена чрез пряко сравняване. Вещите лица поясняват, че същността на метода на пазарните аналози се основава на ползуване информация за реално извършени сделки в последните три до шест месеца на местния пазар за недвижими имоти. В заключението си вещите лица посочват, че парцел XI е застроен с обор за дребен рогат добитък, представляващ едноетажна масивна сграда, с носеща тухленазидария, дървена скатна покривна конструкция, покрита с керемиди, изградена външна бетонна настилка и боксове за добитък. Поясняват, че сградата не се ползвала и не се поддържала. Застроената в парцел XIX сграда била едноетажна, масивна, тухлена носеща зидария, с дървен скатен покрив покрит с керемиди, пристроената към сградата част е покрита с ламарина. Сградата се намирала в лошо техническо иексплоатационно състояние, поради изоставяне и неподдържане. Всички инсталации били негодни, мазилките обрушени, дограмата- напълно негодна. За повторно въвеждане в експлоатация бил необходим основен ремонт на всички довършителни работи и подмяна на инсталациите. В заключението се посочва също, че за застроения в парцел XVII трафопост нямало данни за неговата собственост, поради което същия като сграда не бил включен в оценката. Посочват, че поради специфичността на постройката и въздушното захранване на трафопоста, преминаващо по продължение на парцела, застрояването на свободната част от парцела практически било невъзможно. Останалите парцели били незастроени, а някои от тях- частично оградени. В съдебно заседание вещите лица поясняват, че сградите- обора и ремонтната работилница, не са в състояние на експлоатационна годност и не може да се прави сравнение с други обекти, които са продавани. При тези обекти ценното бил терена и поради тази причина бил избран метода на „Вещната стойност”, а метода на „Пазарните аналози” не бил приложен, тъй като този метод не може да даде резултат, което се отнасяло и до метода „Приходна стойност”. Поясняват, че заключението е изготвено на база стойности за реални продажби. В резултат на извършените изчисления, съгласно заключението на вещите лица Терзиева и Стоев, пазарната стойност на гореописаните парцели, към датата на експертизата възлизат, както следва: УПИ V- 12900 лв.; УПИ VІ- 16000 лв.; УПИ VІІ- 26200 лв.; УПИ Х- 30600 лв.; УПИ ХІ- 15500 лв. и стойност на сградата- 2900 лв.; УПИ ХVІІ- 3000 лв.; УПИ ХVІІІ- 15000 лв.; УПИ ХІХ- 26900 лв. и стойност на сградата- 14700 лв. и УПИ ХХІІІ- 10700 лв. С оглед на това, съдът намира, че следва да се отменят действията на съдебния изпълнител при Кърджалийския районен съд по изпълнително дело № 210/2000 за оценка на недвижими имоти, вместо което се постанови нова начална оценка на тези недвижими имоти, представляващи УПИ V; УПИ VІ; УПИ VІІ; УПИ Х; УПИ ХІ; УПИ ХVІІ; УПИ ХVІІІ; УПИ ХІХ и УПИ ХХІІІ, както следва: УПИ V- 12900 лв.; УПИ VІ- 16000 лв.; УПИ VІІ- 26200 лв.; УПИ Х- 30600 лв.; УПИ ХІ- 15500 лв. и стойност на сградата- 2900 лв.; УПИ ХVІІ- 3000 лв.; УПИ ХVІІІ- 15000 лв.; УПИ ХІХ- 26900 лв. и стойност на сградата- 14700 лв. и УПИ ХХІІІ- 10700лв. Съдът не приема особеното мнение на вещото лице Веска Димитрова, тъй като в него и в представеното отделно заключение, е налице очевидно пристрастие. Така, видно от обясненията на самото вещо лице в съдебно заседание, същото изразява становище, че е „представител” на длъжника в производството, а и е отказала да работи в екип с останалите вещи лица. Освен това вещото лице Димитрова в заключението по настоящото дело е дала оценки на процесните обекти многократно по- високи от тези, приети от съда с решение от м. юли 2005 година- или само преди около една година, без да изложи съображения за това, още повече, че са били използвани същите методи за оценка на имотите. И не на последно място, вещите лица Терзиева и Стоев са определили стойностите на имотите, почиващи на реални продажби. Водим от изложеното съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯВА действията на съдебния изпълнител при Кърджалийския районен съд по изпълнително дело № 210/2000 година по приемане на оценка на недвижими имоти по заключението на вещото лице Веска Вълкова Димитрова от 09.04.2006 година, вместо което постановява начална оценка на недвижими имоти, представляващи УПИ V; УПИ VІ; УПИ VІІ; УПИ Х; УПИ ХІ; УПИ ХVІІ; УПИ ХVІІІ; УПИ ХІХ и УПИ ХХІІІ, както следва: : УПИ V- 12900 лв.; УПИ VІ- 16000 лв.; УПИ VІІ- 26200 лв.; УПИ Х- 30600 лв.; УПИ ХІ- 15500 лв. и стойност на сградата- 2900 лв.; УПИ ХVІІ- 3000 лв.; УПИ ХVІІІ- 15000 лв.; УПИ ХІХ- 26900 лв. и стойност на сградата- 14700 лв. и УПИ ХХІІІ- 10700 лв. ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата в останалата част. Решението не подлежи на обжалване.
Председател: Членове: 1/ 2/
|