РЕШЕНИЕ
№ 34
гр. Пловдив, 10.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, V СЪСТАВ, в публично заседание на
първи декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Светлана Ив. Изева
Членове:Радостина Анг. Стефанова
Светлана Анг. Станева
при участието на секретаря Петя Ф. Цонкова
като разгледа докладваното от Светлана Анг. Станева Въззивно гражданско
дело № 20215300502712 по описа за 2021 година
Въззивното производство е по реда на чл.258 и следващите от ГПК
във връзка с чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
Образувано е по подадена въззивна жалба от „Паралел 83“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление град Пловдив, ул. ***,
чрез адв. Т.Т., против решение №262012 от 16.07.2021 г., постановено по гр.
дело №14701/2020 г. на РС - Пловдив, ХVІІ гр. състав, с което са отхвърлени
предявените искове от „Паралел 83“ ЕООД, ЕИК *********, с управител
Л.М., чрез адв. Т.Т., за осъждане на ответника Н. Н. Ш., ЕГН **********, да
заплати сумата от 2014.50 лева, която представлява дължима комисионна по
чл. 8 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
08.12.2018 г. – апартамент с идентификатор №56784.534.505.1.3 по
действащата КК и КР на гр. Пловдив с адрес на имота: гр. П., ул. ***, както и
сумата от 2542.93 лева неустойка по чл. 9 от договора за посредничество за
периода 16.02.2019 г. до 08.11.2020 г., ведно със законната лихва за забава
върху всяка от сумите, считано от датата на подаването на исковата молба –
06.11.2020 г. до окончателното изплащане, като неоснователни и недоказани.
Жалбоподателят е осъден да заплати на Н. Н. Ш., ЕГН **********, сумата от
1
750 лева разноски за производството, с оглед изхода на спора.
Във въззивната жалба се навеждат доводи за неправилност и
незаконосъобразност на решението. Твърди се, че има възложен договор за
посредничество при продажбата на недвижимия имот, като се дължи
договорно възнаграждение и неустойка поради неплащане в срок. Налице е
пълно неизпълнение по възлагателния договор, като се иска отмяна на
решението като неправилно и немотивирано и да се осъди въззиваемата
страна да заплати сумата от 4557.43 лв., от които 2014.50 лв. представляваща
дължима комисионна в размер на 2% от продажната цена от 50000 лв.
съгласно чл.8 от възлагателен договор за посредничество при продажба на
недвижим имот от 08.12.2018 г. и 2542.93 лв. – неустойка съгласно чл.9 за 631
дни забава – по 4.03 лв. на ден, както и законната лихва върху посочените
суми от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане.
Претендират се и разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от
насрещната страна, като се излагат подробни съображения, че въззивната
жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение, а
първоинстанционното решение да се потвърди като правилно и
законосъобразно. Жалбоподателят не е свързал страните по сделката, не е
изпълнил и задълженията си по договора, т.е. не е посредничил при сделката.
Навеждат се съображения, че клаузата за неустойка е нищожна, а и
действителната цена на сделката е различна от тази, въз основа на която се
претендира сумата.
В съдебно заседание пред настоящата инстанция въззивникът и
въззиваемият не се явиха. Пълномощниците им адв. Т. и адв. Л. поддържат
изложените съображения. Иска се и присъждане на разноски.
Пловдивският окръжен съд, въззивно гражданско отделение, V
състав, като прецени събраните по делото доказателства, намира следното:
Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок,
изхожда от легитимирана страна и е насочена срещу съдебен акт, подлежащ
на въззивно обжалване, поради което се явява процесуално допустима и
следва да се разгледа по същество.
При служебната проверка на основание чл.269 от ГПК се
констатира, че решението е валидно и допустимо - постановено е в рамките
2
на правораздавателната компетентност на съдилищата по граждански дела и в
съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита.
Въззивната проверка за правилност се извършва на решението
само в обжалваната част и само на поддържаните основания. Настоящият
състав при служебната си проверка не констатира нарушения на императивни
материално-правни норми, които е длъжен да коригира, и без да има изрично
направено оплакване в тази насока съгласно задължителните указания,
дадени с ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Въззивната инстанция, като съобрази доводите на страните,
съгласно правилата на чл.235, ал.2 вр. чл.12 от ГПК, и предвид релевираните
в жалбата въззивни основания, прие за установено следното:
Първостепенният съд е сезиран с искова молба, подадена от
„Паралел 83“ ЕООД, ЕИК *********, за осъждането на ответника Н. Н. Ш.,
ЕГН **********, за сумата от 2014.50 лева, представляваща дължима
комисионна по чл. 8 от договор за посредничество при продажба на
недвижим имот от 08.12.2018 г. – апартамент с идентификатор №
56784.534.505.1.3 по действащата КК и КР на гр. Пловдив, с адрес на имота:
гр. П., ул. ***, както и сумата от 2542.93 лева неустойка по чл. 9 от договора
за посредничество за периода 16.02.2019 г. до 08.11.2020 г., ведно със
законната лихва за забава върху всяка от сумите, считано от датата на
подаването на исковата молба – 06.11.2020 г. до окончателното изплащане на
сумите. Ищецът поддържа в исковата молба, че въз основа на договор за
посредничество от 08.12.2018 г., сключен с ответника в качеството му на
продавач на горепосочения имот, е осигурил продажбата, като е намерил
купувач - В. П. Л., която е придобила имота за 51500 евро. Ответникът не е
заплатил възнаграждението на ищеца за посредничество, в резултат на което
е изпаднал в забава и са начислени неустойки в размера съгласно чл.9 от
договора. Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.
Ответникът Н. Н. Ш. чрез адв. С.Л. оспорва предявените искове
по основание и размер, релевира възражения по чл.26, ал.1 ЗЗД и по чл.143,
т.5 ЗЗП. Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.
Въз основа на събраните по делото доказателства е прието
следното:
От приетия по делото договор за посредничество от 08.12.2018 г.,
3
сключен между страните, се установява, че Ш. е възложил на дружеството да
проучи пазара, да рекламира, да извършва огледи, да търси купувач, да
участва в преговори и да подготви сключването на договор за продажба на
имот, собственост на ответника към онзи момент - апартамент с
идентификатор № 56784.534.505.1.3 по действащата КК и КР на гр. Пловдив,
с адрес на имота: гр. П., ул. ***. Уговорено е възнаграждение за ищеца – 2%
от продажната цена на имота, както и неустойка за забава в размер на
възнаграждението по чл. 8. Установено е и, че ответникът Ш. е предоставил
на ищеца ключове на процесното жилище с оглед възможността за
извършването на огледи и предлагането му на кандидат-купувачи, което
обстоятелство е удостоверено в изходящ от страната документ, наименован
„изявление“, на л.14 от делото. Фактът не се оспорва от ответника, който в
о.с.з. по реда на чл. 176 ГПК е заявил, че е предал ключове на представител на
ищеца.
Идентичен договор бил сключен между ищеца и В. Л. – свидетел
по делото, в качеството на възложител на ищеца да търси имот, който
свидетелката да закупи. Видно от протокол за оглед на недвижим имот от
17.01.2019 г., на Л. е предложено да извърши оглед на процесния апартамент,
собственост на ответника. Впоследствие тя го е закупила, за което е оформен
нотариален акт № 53/15.02.2019 г. Л. заплатила дължимата на ищеца
комисионна от 2014.50 лева.
Съдът е приел, че по делото е несъмнено установено, че ищецът е
предлагал и набирал кандидат-купувачи, които да закупят процесния
апартамент от ответника, тъй като е разполагал с държането на жилището на
законно основание, респ. имотът е бил предложен и огледан и от св. Л., която
го е закупила.
Установено е и, че ответникът, освен възлагането на ищеца, е
възложил сходна дейност и на друга брокерска агенция по договор за
посредничество от 21.01.2019 г. с изключителни права - „Авангард
недвижими имоти“ ООД, които се свеждат до ограничаване правото на
собственика на имота до възлагане предлагането и търсенето на купувач на
имота, като е предоставено изключително право на този брокер да рекламира,
издирва и търси купувач на недвижимия имот, аналогично св. В. Л., като
купувач, също е сключила договор за посредничество с „Авангард
4
недвижими имоти“ ООД от 21.01.2019 г. и на същата дата е извършила оглед
на имота.
По делото е разпитана св. Л., която е категорична, че не е
закупувала процесния имот с посредничеството на ищеца, а свързва сделката
с посредничеството на агенция „Авангард недвижими имоти“ ООД.
Апартаментът Л. видяла по обява в интернет, извършила първоначално оглед
с посредничеството на ищеца, а впоследствие отново видяла обява за
продажба на жилището, като оглед извършила с посредничеството на другата
агенция. Платила комисионната на ищеца, защото получила писмо, че дължи
тази сума, а на другата агенция платила хонорара за самата сделка.
Предварителният договор бил изготвен от „Авангард“, като освен за огледа,
ищецът не е съдействал за друго.
Според св. З. продажбата на процесния имот била трудна, поради
което и ответникът сключил възлагателни договори с много агенции, за да го
предлагат на повече клиенти, но единствено от агенция „Авангард“ се
обадили, че са намерили купувач.
По делото не е налице спор относно фактите. Приетата от състава
на районния съд фактическа обстановка е правилно установена.
При тези факти съдът е приел, че осъществената покупко-
продажба между ответника и св. Л. е резултат от изпълнението на договора за
посредничество, сключен между Ш. и агенция „Авангард недвижими имоти“
ООД, тъй като по делото не се установи ищецът да е извършил каквото и да
било по сключения с ответника договор, освен да приеме ключовете за него и
да го покаже на св. Л. за оглед, а същевременно другата агенция е подготвила
сделката и страните по нея свързват именно нейното участие като водещо при
договарянето и постигането на съгласие.
Изводите като краен резултат са правилни и законосъобразни.
С възлагателен договор за посредничество при продажба на
недвижим имот от 08.12.2018 г. страните са се уговорили жалбоподателят
възмездно да проучи пазара, да рекламира, да извършва огледи, да търси
купувач, да подготвя и участва във воденето на преговори и да подготви
сключването на договор на собствения на въззиваемата страна имот.
Посочена е и офертната цена, като е уговорено и възнаграждение за
дружеството. В т.4.1 до т.4.6 са посочени поетите от „Паралел 83“ ЕООД
5
задължения. От тях е установено единствено, че жалбоподателят е обявил
имота за продажба в сайта си и е завел на оглед в имота потенциален клиент –
св. Л.. Не се установява проучване на пазара във връзка със сключване на
договор за продажба на имота, да са осъществявани срещи между страните,
по някакъв начин дружеството да е посредничило във връзка с осъществената
продажба на имота, да е подготвяло документи, да е подготвило сключването
на окончателния договор. От показанията на св. Л. се установява, че сделката
не се е осъществила с посредничеството на „Паралел 83“ ЕООД, а на друго
дружество. Не се установява и контактите между страните по сделката да са
осъществени именно от това дружество. В случая не е възможно да се иска
едновременно изпълнение от двете страни по договора. При доказателствена
тежест за ищеца да докаже, че е изпълнил задълженията си по договора, като
само и единствено в този случай може да се иска изпълнение на задълженията
на отсрещната страна, това не е направено.
Според разясненията на договора (т.13) „„осигурен клиент от
Паралел“ е физическо или юридическо лице, посочено в протокол за оглед
или свързано с него лице по смисъла на настоящите Общи условия, което е
присъствало на оглед на имот, организиран от Паралел и/или е получило
информация от Паралел съгласно условията на Раздел IХ от тези общи
условия….“. Такива общи условия обаче не са приложени, в договора (л.4 и 5
от първоинстанционното производство) не е отбелязан раздел IХ. Касае се за
бланков договор, изготвен от една от страните и защитаващ нейните права. С
договора на практика се създават основно права на едната страна и
задължения за другата. Действително, оглед с потенциален клиент (св. Л.) е
осъществен, но не може да се приеме, че същата е клиент, осигурен от
дружеството жалбоподател. Нещо повече – точно в противоположната насока
са доказателствата, ангажирани от насрещната страна. Представени са
договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни
права от 21.01.2019 г., договор за посредничество при покупка на недвижим
имот от същата дата, протокол за оглед от същата дата, че друга агенция е
осъществила връзката между продавач и купувач, тя е и посредничила при
сключване на сделката, като в този смисъл са както свидетелските показания
по делото, така и обясненията на въззиваемата страна. Претенцията на
жалбоподателя е за изпълнение от насрещната страна по договор, без
дружеството да е изпълнило своите задължения, включително и да свърже
6
страните по сделката. В този смисъл и от първоинстанционния съд са
изложени съображения за нееквивалентност на престациите, които се
споделят. Нещо повече – страната претендира възнаграждение по офертната
цена, без да се държи сметка за това, каква е продажната цена на имота.
При тези съображения искът за заплащане на възнаграждение по
договор, по който страната не е изпълнила задълженията си, е неоснователен
като правилно е отхвърлен като такъв. Решението в тази част е правилно и
законосъобразни и следва да се потвърди.
Правилно е отхвърлен и акцесорния иск за неустойка, като
съображенията са същите – такава може да претендира изправната страна по
договор. Следва обаче да се отбележи, че размерът на неустойката е фиксиран
като 0.2% дневно, без да е посочен краен момент на периода, за който се
дължи. Съпоставени, претендираната сума за неустойка надвишава тази по
договора, като излиза извън присъщите обезщетителна и санкционна
функции.
По изложените съображения жалбата е неоснователна,
първоинстанционното решение – правилно и законосъобразно, като следва да
се потвърди.
Разноски са поискани от страните, като, с оглед изхода на делото,
следва да се присъдят единствено на въззиваемата страна в размер на 800 лв.
за адвокатско възнаграждение съобразно приложения списък.
Воден от гореизложеното, Пловдивският окръжен съд,
V граждански състав,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №262012/16.07.2021 г., постановено по
гр.д. №14701/2020 г. по описа на Районен съд Пловдив, ХVII граждански
състав.
ОСЪЖДА „Паралел 83“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление град Пловдив, ул. ***, да заплати на Н. Н. Ш. от град
***, ЕГН **********, направените разноски за въззивното производство в
размер на 800 (осемстотин) лева.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване съгласно чл. 280, ал.3, т.1
7
от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8