Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е   №

гр. София 03.10.2019 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

Софийският градски съд, първо гражданско отделение,       І-6 състав

в публичното заседание на двадесет и четвърти септември

две хиляди и деветнадесета година в състав:

Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА

при секретаря Антоанета Стефанова                      и в присъствието на

прокурора                                                като разгледа докладваното от

съдия Алексиева                                            гр. дело № 7071 по описа

за 2017 г. и за да се произнесе , взе предвид следното:        

Производството по делото е образувано по искова молба подадена от П.Х.Г. против Сдружение „Агенция С.П.“, с която предявява иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на заседание на УС на ответника, проведено на 24.11.2001 г. е взето решение за продажба на недвижими имоти, собственост на сдружението. Поддържа се, че на 10.07.2013 г. между страните е сключен предварителен договор за продажба на апартамент № 16, находящ се в гр. София, ж.к. „******за сумата от 47 300 лв. Окончателният договор следвало да бъде сключен до 17.07.2013 г. Твърди се, че въпреки многобройните покани и до момента ответникът не е изпълнил задължението си по договора.

Моли съда да постанови решение, с което да обяви предварителния договор сключен на 10.07.2013 г. за окончателен.

В срока по чл.131 ГПК ответникът депозира отговор чрез законния си представител С.Т.-Ф..

         Оспорва предявения иск като недоказан, неоснователен и незаконосъобразен. Твърди се, че договорът 10.07.2013 г. е нищожен, поради липса на индивидуализация на имота, не е подписан от Н.П., заемал към онзи момент поста Председател на УС на ответника. Твърди се, че в договора липсва посочване на точен административен адрес на имота и липсва подробно описание на същия с квадратура, брой стаи, общи части, планоснимачен номер. Поддържа се нищожност на клаузата на т.3.3. от договора с твърдението, че същата противоречи на закона. Твърди се още, че няма изрично решение на УС на Сдружението за продажба на имота на П.Х. П.. Поддържа се, че действието на договора е прекратено, тъй като съгласно чл.2.9. от договора, ако купувачът не плати уговорената цена до 17.07.2013 г. продавачът има право да продаде имота на трето лице. Твърди се, че в патримониума на сдружението не е постъпвала посочената в договора парична сума, а ищецът не е представил доказателства за плащането й на сдружението. Твърди се, че договорът е сключен при явно неизгодни за сдружението условия, тъй като уговорената продажна цена от 47 300 лв. с ДДС е два пъти по-ниска от пазарната цена на имота.

В съдебно заседание ищецът чрез своя процесуален представител поддържа предявения иск и моли съда да постанови решение, с което да го уважи изцяло. Претендира разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК. Подробни съображения излага в депозираната по делото писмена защита.

Ответникът в съдебно заседание чрез процесуалния си представител оспорва иска и моли съда да го отхвърли. Претендира разноски съобразно представения списък на разноските.

Софийски градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав след като взе предвид становището на страните и събраните по делото доказателства, преценени в съвкупност и поотделно, намира за установено следното от фактическа страна:

На 10.07.2013 г. между ищеца в качеството му на купувач и ответника в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответното сдружение чрез законния си представител към 10.07.2013 г.-Председателя Н.В.П.се е задължил да продаде на ищеца собствения си недвижим имот, а именно: апартамент № 16, находящ се в гр. София, ж.к. „******за сумата от 47 300 лв., която ще бъде изплатена с банков кредит от Пощенска банка и която ще се преведе в сметката на продавача в офиса на кредитиращата банка, един ден след представяне на вписани нотариален акт на името на купувача, вписана ипотека в полза на банката и удостоверение за тежести, издадено от АВ, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека и че за имота няма други тежести.

По силата на договора ответникът се е задължил да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред на купувача в срок до 17.07.2013 г.

Във връзка със своевременното заявено от ответника оспорване и на основание чл.193 от ГПК е открито производство по оспорване истинността-автентичността на процесния предварителен договор относно подписа положен от Н.В.П.в качеството му на Председател на Сдружение „Агенция С.П.“.

Във връзка с оспорването по делото са приети заключенията на двама експерти.

Вещото лице В. дава заключение, че подписът положен от името на Н.П. В.за продавач в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 10.07.2013 г., не е положен от Н.П. Василев.

Точно обратен е изводът на повторната СПЕ, изготвена от вещото лице Х., а именно, че подписите са изпълнени от Н.П. Василев.

Съдът кредитира заключението на вещото лице Х. като обективно и компетентно извършено, предвид следните съображения:

За разлика от вещото лице В., вещото лице Х. е изследвала оригинала на оспорения писмен документ и е използвала многоброен по обем сравнителен материал от периода 2010 г-2013 г., т.е. период близък до датата на изготвяне на оспорения договор, като една част от сравнителния материал представлява-официални писмени документи-нотариални актове, т.е. подписите от Н.П. В.са полагани пред нотариуси.

На следващо място вещото лице Х. за разлика от вещото лице В. е посочила не само признаците, при които е установено тъждество, но и констатирано различие, изразяващо се главно в разположението/ориентацията на транскрипцията на подписа спрямо линия на реда. Заключението е обосновано защото съдържа и обяснение за причината за различието/вариантността, като е посочено, че вариантността отразява личния избор на пишещия да изразява по различен графичен начин отделни елементи или конфигурации в подписа си и е качество на утвърдения във времето писмено-двигателен навик. Различията могат да се дължат и на болестно състояние, какво се установява с показанията на свидетеля К., който разпитан заяви, че Г-н П.участвал активно в работата на Управителния съвет на „Агенция С.П.“, независимо от болестта, а факт е и че скоро след подписване на договора, на 15.10.2013 г. Н.В.П.е починал.

Следва да се отбележи, че принципно няма количествен критерий, според който да се определи при колко частни признака трябва да е налице съвпадение, за да се направи извод за тъждество. Принципът е, че колкото по-специфичен е даден признак, толкова по-голямо е неговото идентификационно значение.

Вещото лице Х. е посочила, че констатираните съвпадения са характерни и устойчиви.

На следващо място заключението на вещото лице Х. кореспондира и със събраните по делото доказателства и по-конкретно показанията на свидетеля Р., който установява, че през пролетта или ранното лято на 2013 г. с П. е сключен предварителен договор, но сделката не била извършена, тъй като Председателят починал. Показанията на този свидетел от своя страна кореспондират със събраните по делото писмени доказателства.

С оглед на горното и на основание чл.194, ал.3 от ГПК съдът приема, че оспорването не е доказано и процесният договор е подписан от законния представител на ответното сдружение към процесния момент-Председателя Н.П. В.и удостоверява, че той е автор на волеизявленията направени с него.

От ангажираните от ищеца писмени доказателства се установява, че на 05.09.2013 г. е входил искане във Финансов център 171 Цар Освободител до Пощенска банка за отпускане на жилищно-ипотечен кредит в размер на 47 300 лв. и е изготвен проект на договор за кредит за покупка на недвижим имот по програма Премия HL63677, по силата на който Банката отпуска на П.Х.Г. кредит в размер на 47 300 лв. за закупуване на процесния апартамент № 16.

По делото е приет Протокол за решение на УС на ответника от 24.11.2001 г., подписан от Председателя на УС и всички негови членове, който удостоверява решение на УС да бъде извършена продажба на апартаменти, собственост на ответника, между които и процесния апартамент 16. Прието е и продажната цена с включен ДДС, да не бъде по-малка от данъчната оценка на съответния апартамент.

Видно от показанията на свидетеля Р., УС винаги взимал решение какви имоти ще се продават и на каква цена, след това се давало с решение на УС право на председателя да се извърши съответната продажба.

Съобразно чл.25, ал.3 от Устава на Агенция С.П., приет като доказателство по делото, Председателят сключва договорите от името и за сметка на Агенция С.П. съобразно пълномощията предоставени му от Управителния съвет. Пак с показанията на свидетеля Р. се установява, че решението на УС било принципно и никога не се знаело предварително на кое лице ще се продаде, защото имало конкурс. Решението на УС винаги било свързано с определяне на минимална изискуема цена, като за жилищата това било данъчната оценка, а за другите имоти-пазарната цена към момента.

Видно от приетото по делото удостоверение за данъчна оценка изх. № **********/14.05.2013 г., данъчната оценка на имот, находящ се в гр.София, ж.к. ******към 14.05.2013 г. възлиза на сумата от 47 228,80 лв. Уговорената между страните продажна цена е в размер на 47 300 лв. с ДДС, което е в съответствие с решението на УС.

С приетото по делото заключение на СТЕ се установява, че пазарната цена на апартамента към същия период възлиза на сумата от 69 000 лв.

Свидетелят Р. установява, че до подписването на окончателен договор с П. не се стигнало, защото за процесния апартамент се водели дела доста време, а след това починал и Председателя и се чакало избирането на нов, тъй като нямало кой да подпише договора.

Между страните е прието за безспорно, че към момента на подписване на предварителния договор по отношение на имота е имало висящи съдебни спорове, приключили преди три години, т.е. 2015 г., предвид датата на о.с.з.-03.07.2018 г., когато фактът е приет за безспорен.

Така установената фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени по-горе в настоящото решение.

Между така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си, поради което съдът ги кредитира.

От правна страна:

Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД

За да се уважи иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, следва от фактическа страна по делото да е установено по несъмнен начин, че предварителният договор е действителен и съдържа всички съществени клаузи на окончателния такъв - описание на продавания имот и неговата цена.

Съдът намира, че между страните по делото е налице валидно сключен предварителен договор, съдържащ уговорки за съществените елементи на окончателния /описание на имота и цена/.

По възраженията на ответника срещу валидността на договора:

По мотиви посочени по-горе съдът приема, че договорът е автентичен и е подписан от Н.П.-законен представител на ответното сдружение към месец юли 2013 г., с право да сключва договори от името и за сметка на „Агенция С.П.“, съобразно Устава на сдружението.

Не е вярно възражението на ответника, че договорът е нищожен, тъй като липсва индивидуализация на имота, предмет на делото.

Действително в договора липсва номера на блока и съседи на апартамента, но има препращане към имота, описан в документа за собственост на продавача, който документ е посочен конкретно със съответните номера, а именно: нотариален акт № 56, том І, рег.№ 1249, дело 46 от 2002 г., от който акт имотът предмет на предварителния договор може да се индивидуализира напълно и безспорно, а именно: апартамент № 16, находящ се в гр. София, район Искър, ж.к. „******, със застроена площ от 89,77 кв.м., при съседи: от изток-тревна площ, от запад-тревна площ и улица, от север-стълбище и ап. № 17, юг-ап. № 51 във вх.Б на М., отгоре-ап. № 20 сем. К., отдолу-ап. № 12 сем. Т., заедно с мазе № 16 с площ 2,69 кв.м., при съседи: изток-коридор, запад-мазе № 5, север-тревна площ, юг-коридор, заедно с припадащите се 3.708 % идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.

Налице е константна съдебната практика, с която се приема, че в предварителен договор обектите са индивидуализирани, когато са описани чрез препратка към други документи с посочване на номера им, защото той позволява идентификацията им. Така в този смисъл Решение № 497 от 21.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 674/2012 г., IV г. о., ГК.

Не е вярно и възражението на ответника, че няма изрично решение на УС на Сдружението за продажба на имота на П.Х. П..

Действително в решението на УС, прието по делото и обсъдено по-горе не са посочени изрично имена на купувачи, но е взето решение за продажба на имота на цена не по-ниска от данъчната.

В съответствие с тези правомощия Председателят на Сдружението е сключил с ищеца договор за продажба на имота на цена малко над данъчната оценка, която както бе посочено по-горе към онзи момент е възлизала на сумата от 47 228,80 лв., а продажната цена е уговорена в размер на 47 300 лв. с включен ДДС Така уговорената между страните продажна цена е в размер на 68,55% от действителната пазарна стойност на имота към онзи момент, в размер на 69 000 лв., съобразно неоспореното от страните заключение на СТЕ. В този смисъл не може да се говори за нееквивалентност на престациите. Още повече, че с показанията на разпитания свидетел Р., се установява, че обичайна практика е била жилищата да се продават на данъчна оценка. Като в тази връзка следва да се съобрази, че жилището се продава на дългогодишен служител на Сдружението с трудов стаж от 19 години.

Показанията на свидетеля Р. кореспондират и с приетите по делото нотариални актове /л.138-142 от делото/ №№ 40, том І, рег. № 1014, дело № 31/2002 г., 58, том І, рег. № 1321, дело № 48 от 2002 г., 74, том ІІ, рег. № 4048, дело № 239/2001 г. и 124, том І, рег. № 2282, дело № 111 от 2002 г., с които са продадени апартаменти по т.т.2, 4, 7 и 8 от Решението на УС от 24.11.2001 г. Имената на купувачите също не са посочени в решението, а продажната цена е малко над данъчната оценка за съответния имот, с което се потвърждават показанията на свидетеля Р., че това е била обичайната практика при продажба на жилища.

Ирелевантено за изхода на спора е възражението на ответника за недействителност на клаузата на договора по чл.3.3., относно начинът на прекратяване на договора, защото тази уговорка, дори и да е в противоречие на закона, не би могла да доведе до нищожност на сделката.

Не е основателно и възражението за липса на платена цена. Ищецът не е и твърдял, че е заплатил уговорената продажна цена.  Неоснователно и твърдението, че действието на договора е прекратено, тъй като съгласно чл.2.9. от договора, ако купувачът не плати уговорената цена до 17.07.2013 г. продавачът има право да продаде имота на трето лице.

В конкретния случай е налице хипотезата на чл.362 ГПК, тъй като в сключения между страните предварителен договор не е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищеца заплати цената му.

Напротив уговорено е точно обратното, заплащане на продажната цена след окончателното сключване на договора-един ден след представяне на вписани нотариален акт на името на купувача, вписана ипотека в полза на банката и удостоверение за тежести, издадено от АВ, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека и че за имота няма други тежести, което е обичайна и нормална практика, с оглед обстоятелството, че изрично е уговорено плащане на продажната цена чрез банков кредит и изискванията на банката да има вписана първа по ред ипотека върху жилището. Т.е. цената е следвало да бъде платена след изповядване на сделката с определен между страните срок-17.07.2013 г. и тъй като на посочената дата не е сключен окончателен договор, то и съобразно уговореното между страните, за ищеца-купувач не е възникнало задължението да плати продажната цена. В този смисъл не е неизправна страна по договора, нито действието на последния е прекратено, противно на твърденията на ответната страна.

Така мотивиран съдът намира, че страните са валидно обвързани от сключения предварителен договор по отношение покупко-продажбата на недвижимия имот, поради което искът по  чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде уважен.

Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърляне на имота, който съдът изчислява въз основа на уговорената в договора продажна цена в размер на 47 300 лв., тъй като е по-висока от данъчната оценка на имота за 2018 г., която възлиза на сумата от 45 596,50 лв.

Следователно нотариална такса по сметка на СГС, съгласно чл. 85, ал. 2 вр. с чл. 87, определена по раздел II т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлиза на сумата от 480,50 лв., а местният данък съгласно чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столична община (Приета с Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008 и разгласена на 07.03.2008; Поправка на чл. 41, ал. 1 с Решение № 113 по Протокол № 7 от 06.03.2008 г.; изм. и доп. с Решение № 828 по Протокол № 28 от 18.12.2008; изм. и доп. с Решение № 32 по Протокол № 30 от 29.01.2009; изм. и доп. с Решение № 766 по Протокол № 54 от 17.12.2009; изм. и доп. с Решение № 3 по Протокол № 81 от 13.01.2011; изм. и доп. с Решение № 65 по Протокол № 5 от 22.12.2011) в размер на 2,5% възлиза на сумата от 1 182,50 лв., съгласно чл. 47, ал. 2 ЗМДТ.

                С оглед изхода на делото, своевременно заявеното искане и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът ще следва да бъде осъдена да заплати на ищеца разноски в общ размер от 2 139,16 лв.-за заплатени държавни такси към СГС и АВ, както и адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лв., за възнаграждение вещи лица.

         Водим от горното, Софийски градски съд, І-6 състав

 

                                                     Р   Е   Ш   И   :

        

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключения на 10.07.2013 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който Сдружение „Агенция С.П.“, рег. по ф.д. № 8797/97 г. в регистъра на юридическите лица с нестопанска цел под № 6280, том 50, стр.116, БУЛСТАТ ******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „******, представлявано от С.Т.-Ф. в качеството й на продавач продава на П.Х.Г., ЕГН **********,*** в качеството му на купувач, собствения си недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № 16, находящ се в гр. София, район Искър, ж.к. „******, със застроена площ от 89,77 кв.м., при съседи: от изток-тревна площ, от запад-тревна площ и улица, от север-стълбище и ап.№ 17, юг-ап.№ 51 във вх.Б на М., отгоре-ап. № 20 сем. К., отдолу-ап. № 12 сем. Т., заедно с мазе № 16 с площ 2,69 кв.м., при съседи: изток-коридор, запад-мазе № 5, север-тревна площ, юг-коридор, заедно с припадащите се 3.708 % идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото, който апартамент съобразно влязлата в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда № 1, разположена в поземлен имот,  с идентификатор 68134.1505.2239, предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент с идентификатор 68134.1505.2239.16, с адрес на имота: гр.София, район Искър, ж.к. „******, с площ 89,77 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.1505.22391.17, под обекта: 68134.1505.22391.12, над обекта: 68134.1505.22391.20, с прилежащи части: мазе № 16-2,69 кв.м и 3.708% идеални части от общите части на сградата за сумата от 47 300 лв. /четиридесет и седем хиляди и триста лв./, дължима от ищеца в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

ОСЪЖДА Сдружение „Агенция С.П.“, рег. по ф.д. № 8797/97 г. в регистъра на юридическите лица с нестопанска цел под № 6280, том 50, стр.116, БУЛСТАТ ******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „******, представлявано от С.Т.-Ф. да заплати на основание чл.78, ал.1 от ГПК на П.Х.Г., ЕГН **********,*** сумата от  2 139,16 лв. /две хиляди сто тридесет и девет и 0,16 лв./ разноски направени от ищеца пред настоящата съдебна инстанция.

ОСЪЖДА П.Х.Г., ЕГН **********,*** да заплати на Столична община, район Искър сумата 1 182,50 лв. /хиляда сто осемдесет и два и 0,50 лв./ местен данък, както и да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Софийски градски съд сумата от 480,50 лв. /четиристотин и осемдесет и 0,50 лв./ държавна такса по прехвърляне на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.

 

Препис от решението да се издаде на П.Х.Г., ЕГН **********,*** след представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Софийски градски съд и удостоверение от Столична община, район Искър, че са изплатени дължимите данъци и такси за имота, както и доказателства, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

 

Дава на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС 6-месечен срок за отбелязване на настоящето решение.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: