РЕШЕНИЕ
№.......................
Гр. София, 04.08.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VI-21 състав, в открито заседание, проведено на
шести юли две хиляди и двадесета година
в състав:
СЪДИЯ:
РАДОСТИНА ДАНАИЛОВА
като
разгледа докладваното от съдията търговско
дело № 2590 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от „Р.П.С. ЕАД срещу К.
ООД осъдителен иск с правно основание
чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 78600 евро, представляваща
неустойка за прекратяване на сключен между страните наемен договор от 21.03.2018г. от страна на наемателя, извън уговорените от
страните основания за правомерно прекратяване.
Ищецът твърди, че сключил с ответника
договор за наем на помещение с търговска площ от 1310 кв.м. , разположено на
кота +0,00 в сграда „Хипермаркет с офиси, подземен гараж и паркинг, находяща се
в гр.София, ул. ******. Договорът за наем е сключен чрез посредничество по
намиране на наемател, за което ищецът заплатил възнаграждение, като преди
сключването му по изискване на бъдещия наемател –ответника, предложен от
посредника, било извършено и преустройство за сметка на ищеца с оглед
привеждането на обекта в състояние, годно за супермаркет. Договорът е сключен за срок от 10 години,
като наемодателят предал имота на ответника на 05.04.2018 г.. С писмо от
18.12.2018 г. ответникът заявил, че прекратява договора предсрочно и на
11.01.2019 г. освободил имота, като съобразно уговорката в т.12.5 от договора
дължи неустойка в размер на 94 320 евро. Ищецът претендира тази неустойка
до размера от 78600 евро, която сума представлява разликата между уговорената
неустойка и усвоена гаранция.
Ответникът е депозирал отговор като не
оспорва сключването на договора с твърдяното от ищеца съдържание, че наетия
имот му е предаден, както и че договорът е прекратен, респективно е освободил
имота. Поддържа обаче, че това е станало по взаимно съгласие, а не едностранно
от страна на ответника, тъй като договорът за наем не предвижда такова негово
право. Възразява за нищожност на клаузата за неустойка, тъй като счита, че
противоречи на добрите нрави, тъй като с оглед размера си би довела до
обогатяване на наемодателя. Съизмерена с месечната наемна цена неустойката е
равностойна на 16 наемни вноски, което не отговаря на критериите за
справедливост и равностойност, както и на обстоятелството, че обектът е отдаден
много скоро на друг наемател. На следващо място сочи, че в договора липсва
равнопоставеност, като неустоечната клауза ползва единствено наемодателя,
предвидени били и допълнителни обезпечения .
Ищецът оспорва доводите на ответника,
като сочи, че никога не е давал съгласие за прекратяване на договора, нито за
отпадане на уговорката за неустойка, като изрично е предупредил наемателя, че
напускането на обекта преди изтичане на срока на договора влече като последица
възникването на вземане за неустойка. Сочи, че неустойката покрива вреди не
само от пропускането на доход от наемната цена, но и вреди във връзка с разходи
за намиране на наемател и преустройство на обекта за целите на наемния договор.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и въз основа на събраните по делото доказателства, приема следното от
фактическа и правна страна:
В тежест на ищеца е да докаже
сключването на договор с ответника с твърдяното съдържание, включително относно
съдържанието и валидността на клаузата за неустойка, изпълнение на задължението
си да предаде наетия имот, както и че договорът е прекратен едностранно с
изявление на наемателя-ответник.
В тежест на ответника е да докаже
твърденията си за постигането на съгласие
с ищеца относно по-ранен момент на прекратяване на договора за наем и с
различни последици от посочените в самия договор.
Между страните са безспорни
обстоятелствата относно сключването на договор за наем от 21.03.2018 г., както
и че наетият имот е предаден от наемодателя на наемателя на 05.04.2018 г.,
респективно предаден обратно от наемателя на наемодателя на 11.01.2019 г.
Договорът за наем касае помещение от 1310 кв.м., разположено на
кота 0.00 в сградата на Ритейл Парк ,
находящ се в гр.София, ул.*********с уговорено предназначение – магазин за
хранителни стоки от търговската верига СВА и е сключен за срок от 10 години,
считано от по-ранната от двете дати – тази на отваряне на обекта /наетия
магазин/ или 01.06.2018 г., като е уговорена възможност договорът да се
прекрати от страна на наемателя с 6 месечно писмено предизвестие след изтичане
на първите пет години от срока, както и еднократна възможност наемателят да
прекрати договора след изтичане на две години от действието му и при условие,
че през втората година от това действие реализираните от наемателя обороти в
обекта са по-ниски от 2000000 евро без ДДС./т.3.2/.
Уговорено е заплащането на подоходна
месечна наемна цена от 3,5 % от нетните обороти , реализирани от наемателя в
наетия обект, но не по-малко от 4,50 евро/кв.м. /5895 евро/ без ДДС и не повече
от 8 евро/кв.м без ДДС /10480 евро/.
Уговорено е задължение за наемателя
за предоставяне на банкова гаранция в размер на 30745,65 лв. /т.7/ валидна за
целия срок на действие на договора и два месеца след прекратяването му, която
гаранция подлежи усвояване за събиране на всички парични задължения на
наемателя за наемна цена, разходи за ползване, неустойки, обезщетение за вреди,
лихви, разноски за привеждане на обекта в състоянието за ползването по
предназначението , а което е нает и за освобождаването му от имущество на
наемателя.
По отношение на прекратяването на
договора т.12 препраща към трите хипотези по т.3.2, предвижда възможност за
прекратяване на договора при погиване на сградата или части от нея, които
правят невъзможно ползването й, поради разваляне на договора от наемодателя
поради неизпълнение на задълженията на наемателя, а съгласно т.12.5 в случай на
прекратяване на договора преди изтичане на срока не по вина на наемодателя,
както и в случай, че наемателя освободи обекта преди изтичане на срока, то
наемателя дължи неустойка в размер на 94320 евро, като санкция и без необходимост
наемодателя да доказва размер на претърпените вреди.
Въз основа на систематичното място
на клаузата по т.12.5, която е част от
съдържанието на т.12 „Прекратяване на договора“ и на недвусмисленото й
съдържание, съдът приема, че изброените
в предходните т.12.1 – 12.4 хипотези на прекратяване на договора не изчерпват възможните
случаи на прекратяване, като страните са се съгласили да третират като неизпълнение, респективно да
санкционират с заплащането на уговорена неустойка всички случаи на прекратяване на договора от наемателя извън развалянето му по вина на наемодателя и изрично предвидените възможности за
наемателя по т.3.2 и т. 12.3 /погиването на сграда/ и в частност изрично са се
съгласили, че такова прекратяване настъпва и при освобождаване на наетото
помещение от наемателя преди изтичане на уговорения срок.
Следователно несъстоятелна е тезата
на ответника, че договорът за наем не може да бъде прекратен от негова страна с
изявление или освобождаване на имота, каквото именно освобождаване е извършено
с предаването му наемодателя на 11.01.2019 г.
Не се доказват по делото твърденията
на ответника, че договорът за наем е прекратен по взаимно съгласие. От представената кореспонденция – писма,
изходящи от Р.П.С. ЕАД от 17.12.2018 г. и 19.12.2018 г. и писма, изходящи от
ответника К. ООД от 18.12.2018 г. и 27.12.2018 г. се установява, че по искане
на ответника –наемател са водени преговори чрез среща на 05.11.2018 г. /не се
установява съдържанието на изявленията по време на провеждането й/, както и
чрез размяна на писмени изявления, които еднозначно и ясно изразяват желанието
на ответника –наемател договора за наем да се прекрати предсрочно, както и
желанието на ответника да се постигне съгласие относно условия на
прекратяването, различни от уговорените в наемния договор, но нито сам
ответникът поставя волята си да освободи имота под условие на постигане на
такова съгласие, нито се доказва такова да е било постигнато- ищецът във всички свои изявления, за които са
представени писмени доказателства по делото заявява претенцията си да получи
уговорената неустойка в т.12.5.
Въпреки липсата на постигнато
съгласие относно други условия за предсрочно прекратяване на договора наемателят е освободил имота на 11.01.2019 г.,
с което съдът намира да са се осъществили предпоставките на чл.12.5 от договора
относно предсрочното му прекратяване от страна на наемателя, която поражда
задължение за заплащане на уговорената неустойка.
Неоснователни са възраженията на
ответника за нищожност на неустоечната клауза поради противоречие с добрите
нрави. Съдът намира, че уговорената неустойка изпълнява присъщите й функции и не
нарушава принципите на добросъвестност и справедливост. При достигане до този
извод съдът съобразява дългосрочния характер на договора, предвидимите вреди
при сключването му във връзка с неизпълнение на задълженията относно
възмездното ползване на имота за целия срок, включително вложените от
наемодателя средства и усилия по намиране на дългосрочен наемател и
привеждането на обекта в състояние за ползването му търсеното от този наемател
предназначение, характера на насрещните права и задължения, наличието на други
обезпечения.
По делото се установява, че сключването
на наемния договор между страните е предхождано от посредничество на трето лице, на което ищецът е възложил намиране на
дългосрочни наематели при определени условия във връзка с новостроящия се
търговски център, в който се намира наетия обект, за което е направил разходи, като
наемателят- ответник е предложен именно от посредника, а в резултат на
посредничеството са уговорени предварителни условия относно съдържанието на
сключения впоследствие наемен договор, включително относно състоянието на
обекта, който ще бъде нает, като се установява и ищецът да е извършил и разходи
с цел привеждането на наетия обект в съответствие с изискванията на бъдещия
наемател, като тези обстоятелства са известни на страните при сключване на
договора, респективно са относими към определянето на предвидимите от
неизпълнението на договора вреди, тъй като са могли да бъдат съобразени от
страните при сключването му..
На следващо място, от съдържанието на
уговорките относно наемната цена и прекратяването на договора / т.3.2 относно
възможността за прекратяване на договора след втората година при годишен оборот
за същата година под 2000000 евро/ е
видно, че предвижданията и интересът на страните при сключване на договора са
за постигане на значителен оборот от наемателя в наетия за магазин от търговска
верига обект, която цел определя и уговорките им за продължителност на действие
на договора, размер на наемната цена и възможности за прекратяване, поради
което и съдът намира, че няма основание размера на уговорената неустойка да се
съпоставя с уговорената минимална наемна цена/5895 евро без ДДС/, на която
съпоставка се позовава ответника с довода си, че неустойката е равностойна на
16 месечни наемни цени, тъй като уговорката на страните е за подоходна месечна
цена, ограничена до максимален размер на месечната наемната цена от 10480 евро
без ДДС, в който случай посочената математическа съпоставка води до съвсем
различен резултат, тъй като в този случай неустойката би била сравнима с 8
месечни наема и напълно съпоставима с уговореното от страните 6-месечно предизвестие при хипотезите на
прекратяване с предизвестие по т.3.2.
Несъстоятелни са доводите, че за
неизпълнението на наемателя е уговорено и предоставянето на обезпечение чрез банкова
гаранция, тъй като последната обезпечава изпълнението на парични задължения, а
не на задължението договорът да се изпълнява за уговорения срок.
Не влияе на действителността на клаузата
и обстоятелството, че не е уговорена неустойка за наемодателя, тъй като договорът
не предвижда възможност за прекратяване от страна на наемодателя, извън
хипотеза на разваляне поради неизпълнение на задълженията на наемателя, в който
случая правото на наемателя да ползва имота в случай не неоснователни претенции
на наемодателя, е гарантирано фактически от възможността му да го задържи до
решаване на спора по съдебен ред.
Следователно уговорената неустойка е
съобразена с характера на престациите, предвидимите вреди, вида на
неизпълнението и съответна на принципите за справедливост и добросъвестността,
установяват се предпоставките, обуславящи възникването на правото на
наемодателя да я получи, поради което и предявеният иск е изцяло основателен,
като наемодателят претендира разликата между уговорения размер на неустойката и
усвоената банкова гаранция.
Установява се, че във връзка с
обезпечаване на иска са направени разноски във връзка с допускането на
обезпечението и налагането на допуснатите обезпечителни мерки в общ размер на
3320 лв., които са в причинна връзка с неизпълнение на ответника да изпълни
доброволно задължението за заплащане на неустойка, каквато се установява да
дължи, поради което и тези разноски следва да бъдат присъдени, тъй като
представляват вреди от неизпълнението.
Право на разноски по делото има
ищецът, комуто следва да се присъдят направените разноски за държавна такса и
адвокатско възнаграждение в общ размер на 10650 лв.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И
ОСЪЖДА К. ООД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление:*** да
заплати на Р.П.С. ЕАД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
********* на основание чл.92 ЗЗД сумата
от 78600 евро, представляваща уговорена по т.12.5 от договор за наем между
страните о 21.03.2018 г. неустойка за предсрочното му прекратяване поради
освобождаване на имота от страна на наемателя, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от 03.12.2019 г. до окончателното й заплащане, на основание
чл.82 ЗЗД направените разходи за
държавна такса от 40 лв., адвокатско
възнаграждение в размер на 2800 лв. и за такси в полза на съдебен изпълнител в размер на 480 лв. във връзка
с за обезпечаване на иска и представляващи вреди от неизпълнението на ответника
да заплати уговорената неустойка, както и на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото за държавна такса и
адвокатско възнаграждение от 10650 лв.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: