Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 2*
гр. Д., 21.06.2013г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Д.кият окръжен съд
гражданско отделение
На двадесет и трети май година
2013
В публичното съдебно заседание в следния състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ГАЛАТЕЯ ХАНДЖИЕВА
Секретар С.Д.
разгледа докладваното от съдията Г.Ханджиева
гражданско дело
номер 51 по описа за
2012 година
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба на „***”ЕООД със седалище гр.Д. срещу М.А.Д. ***.Т., Н.И.Н. и С.И.Н.,***.
Съгласно изложеното в исковата молба, на основание договор за
покупко-продажба, сключен с нотариален акт №*** т.** рег.№** д.№**. на помощник-нотариус
при нотариус с рег.№* и район на действие ДРС, ищецът придобил правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на
гр.Д. с площ 1005кв.м., ведно с построените в него сграда за търговия с
идентификатор ***.1 със застроена площ 71кв.м. по скица, а по нот.акт 60кв.м.,
промишлена сграда с идентификатор *** със застроена площ 471кв.м. по скица, а
по нот.акт 500кв.м.
На 27.11.2006г. с нотариална заверка на подписа му управителят на ищеца
упълномощил ответницата М.А.Д. да продаде имота на себе си при каквито условия
и цена сметне за добре. С договор от 30.11.2006г., сключен с нотариален акт №*
т.* рег.№12263 д.№832/2006г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус В.Т.,
ответницата като пълномощник на ищеца – продавач продала имота на себе си като
купувач за цена 50 000 лева. С договор от 29.01.2007г., сключен с
нотариален акт №164 т.І рег.№1692 д.№146/2007г. на нотариус с рег.№160 и район
на действие ДРС, ответницата М.А.Д. продала за цена 49 200 лева имота на
ответника Н.И.Н., който бил в брак с ответницата С.И.Н.. С договор от
01.03.2007г., сключен с нотариален акт №128 т.ІІ рег.№860 д.№37/2007г. на
нотариус с рег.№513 и район на действие ДРС, ответниците Н. и С. Н. учредили
върху имота ипотека за обезпечение на дълг в размер на 150 000 лева на
еднолично търговско дружество, собственост на ответницата М.А.Д., към банка.
Според ищеца договорът от 30.11.2006г., с който ответницата като негов
пълномощник продала имота на себе си за цена 50 000 лева е нищожен: 1. на осн.чл.26 ал.2 от ЗЗД във вр. с
чл.472 от ГПК/отм./ във вр. с чл.46 ал.1 от ЗННД - поради липса на предписаната
от закона форма, предвид, че нотариалният акт №* т.* рег.№12263 д.№832/2006г.
бил нищожен, като извършен от помощник-нотариус по заместване извън
предоставената му от закона компетентност, тъй като нотариусът не отсъствал и
не бил в невъзможност да изпълнява функциите си; 2. евентуално на осн.чл.26 ал.1 от ЗЗД поради нарушение на чл.8
ал.2 от ЗЗД и чл.289 от ТЗ, изразяващо се в това, че макар формално при
сключване на договора ответницата М.А.Д. да действала в рамките на правата по
предоставеното й пълномощно, реално действията й съставлявали злоупотреба и
противоречие с предназначението на самото право и израз на конфликт на
интересите й като купувач с тези на продавача, когото представлявала; 3. евентуално на осн.чл.26 ал.1 във вр.
с чл.40 от ЗЗД – като продала имота на себе си за цена значително
по-ниска от пазарната му стойност, ответницата М.А.Д. действала в свое
облагодетелстване и във вреда на представлявания от нея продавач, което
противоречи на добрите нрави.
Поради нищожността на договора ответницата М.А.Д. не придобила правото на
собственост върху имота, следствие което и договорът, с който тя продала имота на
ответника Н.И.Н., по време на брака му със С.И.Н., не произвел вещно действие,
и така двамата съпрузи не придобили правото на собственост, но владеели имота
без основание.
С оглед изложеното ищецът „***”ЕООД иска да бъде обявен за нищожен на едно
от трите евентуално предявени основания договорът от 30.11.2006г., сключен с
нотариален акт №* т.* рег.№12263 д.№832/2006г. на помощник-нотариус по
заместване при нотариус В.Т., с който той, чрез първата ответница като негов
пълномощник, продал на същата ответница имота за цена 50 000 лева, както и
на осн.чл.108 от ЗС ответниците Н.И.Н. и С.И.Н. да бъдат осъдени да предадат на
ищеца владението върху собствения му имот.
В условия на евентуалност, ако горните искове бъдат отхвърлени, срещу
ответницата М.А.Д. е предявен иск по осн.чл.87 ал.3 от ЗЗД да бъде развален
договорът от 30.11.2006г., сключен с
нотариален акт №* т.* рег.№12263 д.№832/2006г. на помощник-нотариус по
заместване при нотариус В.Т., с който ответницата като пълномощник на ищеца –
продавач продала имота на себе си като купувач за цена 50 000 лева.
Развалянето се иска с твърдение, че ответницата не е изпълнила задължението си
като купувач да плати цената по договора.
Кумулативно с развалянето на договора е предявен иск за осъждането на
ответницата М.А.Д. да заплати на ищеца сумата 25 000 лева, съставляваща
паричната равностойност на имота, продаден от нея на другите двама ответници
преди вписването на исковата молба за разваляне. Претенцията се основава на
разпоредбите на чл.88 във вр. с чл.57 ал.2 от ЗЗД.
В срока по чл.131
от ГПК ответниците са подали отговори по исковата молба, в които оспорват
предявените срещу им искове.
В отговора си
ответницата М.А.Д. сочи, че ищецът не бил собственик на спорния недвижим имот. Той
се легитимирал като такъв въз основа на договор за покупко-продажба, сключен
с нотариален акт №*** т.** рег.№** д.№**. на помощник на нотариус с рег.№* и
район на действие ДРС, който бил нищожен.
Валидността на сключения между нея и ищеца договор за покупко-продажба и
произтичащото от това придобиване от нейна страна правото на собственост върху
имота следвали от факта на воденото от ищеца производство по гр.д.№440/2007г.
на ДОС по иск по чл.135 от ЗЗД.
Нотариалният акт за договора, въз основа на който тя придобила имота, бил
оформен от помощник-нотариус по заместване, защото нотариусът не бил в кантората,
което било
достатъчно основание помощникът му да извърши нотариалното действие „по
заместване” при условията на пълна
нотариална компетентност. Действително уговорената цена за покупко-продажбата
била 150 000 лева, което означавало, че тя е действала в съответствие с
правата по предоставеното й пълномощно и без да злоупотребява, както и, без да
уврежда интересите на представлявания от нея ищец – продавач. Увреждането на
ищеца се изключвало още и от това, че тя като негов пълномощник не била
ограничена и можела изцяло по своя преценка и усмотрение да определи всички
съществени елементи на договора за покупко-продажба. Посочената действително
договорена цена от 150 000 лева тя платила изцяло и нямало основание за
разваляне на договора и за претендиране на последиците от развалянето.
Основание за това липсвало и, защото самият ищец бил неизправен по договора,
тъй като не прехвърлил правото на собственост върху имота, което право по
изложените по-горе съображения, той не притежавал. Така също в производството
по т.д.№37/2010г. на ДОС ищецът вече бил предявил претенция срещу ответницата
за реално изпълнение на задължението й за цената по договора за покупко-продажба,
което изключвало възможността едновременно да се иска и неговото разваляне.
В отговора на ответниците Н.И.Н. и С.И.Н. липсват конкретни възражения по
обстоятелствата, с които ищецът основава твърденията си за нищожност на
сключения между него и първата ответница договор за покупко-продажба на
недвижимия имот, но
поддържат, че са придобили от собственик. Евентуално се позовават на
придобиване правото на собственост върху имота на основание давностно владение,
упражнявано лично от тях от 29.01.2007г., към което по реда на чл.82 от ЗС
присъединяват и упражняваното от тяхната праводателка владение.
При евентуално
удовлетворяване на предявените срещу тях искове по чл.108 от ЗС Н.И.Н. и С.И.Н.
са предявили възражение по чл.72 ал.1 и
3 от ЗС, като искат да им бъде признато правото да задържат имота докато ищецът
им заплати сумата 211 500 лева, с която се е увеличила стойността на имота
следствие извършени от тях подобрения в него.
По реда на чл.225 от ГПК лицето
Н.Х.Д. е заявила самостоятелни права върху предмета на спора – правото на
собственост върху описания недвижим имот – като е предявила срещу всички лица,
участващи на двете насрещни страни по делото, ревандикационни искове по чл.108
от ЗС.
Ищцата Н.Х.Д.
излага, че придобила процесния недвижим имот като едноличен търговец „Н.Д.-С.”
със седалище в гр.Р. /понастоящем с прекратена регистрация/ въз основа на
постановление за възлагане от 30.12.1997г. по т.д.№40/96г. на ДОС, вписано под
№197 т.ХХХХІ вх.рег.№19367/30.12.1998г. на СВп.
На 28.12.2002г. с нотариален
акт №*** т.** рег.№** д.№**. на помощник нотариус при нотариус В.Т. с рег.№* и
район на действие ДРС бил сключен договор, с който ищцата продала имота на „***”ЕООД
за цена 8 500 лева.
1. Договорът бил симулативен – ищцата и управителят и собственик на
дружеството Й.К.Д. се договорили да сключат договора привидно, за да създадат впечатление
у кредитор на едноличния търговец на ищцата, че имотът не е нейна собственост. 2. В нотариалния акт за договора не
била изписана датата на сделката, както и нотариалният акт бил съставен от
помощник-нотариус, без да са налице данни дали той е имал това качество, без
указания на нотариуса, без последният да е отсъствал или в невъзможност да
изпълнява функциите си, без при подписа да е посочено „помощник” или по
„заместване”. 3. Цената от
8 500 лева за покупко-продажбата била два пъти по-ниска от данъчната
оценка на имота към онзи момент и многократно по-ниска от пазарната му
стойност. Поради нееквивалентност на насрещните престации договорът накърнявал
добрите нрави.
С оглед изложеното
и на осн.чл.26 ал.2 от ЗЗД, чл.26 ал.2 от ЗЗД във вр. с чл.472 от ГПК/отм./ и
чл.40 и 46 от ЗННД, и чл.26 ал.1 от ЗЗД договорът бил нищожен.
Въз основа на
нищожния договор „***”ЕООД не придобил правото на собственост върху имота.
Съответно следващите два договора /предмет на първоначалната искова молба/, с
които имотът бил продаден от „***”ЕООД на М.А.Д. и от М.А.Д. на Н.И.Н. по време
на брака му със С.И.Н., като сключени от несобственици, също не прехвърляли
права.
Като краен резултат
правото на собственост върху процесния имот останало притежание на ищцата Н.Х.Д.,
която на осн.чл.108 иска правото й да бъде установено спрямо ответниците и те
да бъдат осъдени да й предадат владението върху имота.
В срока по чл.131
от ГПК отговор по тази искова молба е депозирал само „***”ЕООД, който оспорва
предявения срещу него от Н.Х.Д. иск като неоснователен.
Поддържа, че
договорът, с който ищцата като едноличен търговец му продала недвижимия имот за
8 500 лева, не страда от твърдяните от нея пороци и не е нищожен. Договорът
не бил сключен привидно с твърдяната от ищцата цел и постигнатото от страните
съгласие било това, което е изразено в него. Нотариалният акт за договора имал
дата и бил изповядан надлежно при условията на чл.40 от ЗННД в действащата му
към онзи момент редакция от помощник – нотариус, притежаващ това качество. Свободно
договорената цена за покупко-продажба на недвижим имот, дори и да е по-ниска от
данъчната и пазарната му оценка, не накърнявала добрите нрави.
В.Ж.Т. и М.В. ***,
са нотариусът и помощникът му, оформил нотариалния акт за договора, с който
ищцата продала на търговското дружество имота. Те са привлечени от „***”ЕООД да
го подпомагат по предявения срещу него от Н.Х.Д. иск и изразяват становище за
липса на пороци на нотариалния акт по съображения, идентични с тези на подпомагания
от ответник.
Ответниците М.А.Д., Н.И.Н. и С.И.Н. не са
депозирали отговори по предявените срещу тях от Н.Х.Д. искове. В съдебно
заседание са заявили, че не оспорват исковете.
След като обсъди
твърденията и становищата на страните и събраните по делото доказателства,
съдът намира, че, с оглед поредността на осъществяване на релевантните за спора
обстоятелства, тяхната взаимна връзка и правно значение, на първо място следва да се разгледат предявените
от Н.Х.Д. искове.
Въз основа на
постановление по чл.717 ал.2 от ТЗ, издадено на 30.12.1997г. по т.д.№40/1996г.
на ДОС, и договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от
25.06.2002г. Н.Х.Д. като едноличен търговец „Н.Д.-СТИЛ”
На 28.12.2002г. с
нотариален акт №*** т.** рег.№** д.№**. на помощник-нотариус при нотариус с рег.№*
и район на действие ДРС бил сключен договор, с който Н.Х.Д. като едноличен
търговец и лицето З.А.Д. продали описания недвижим имот, предмет на делото, на
„***”ЕООД за цена 8 500 лева.
Участвалият в договора като продавач З.А.Д.,
който съгласно съвпадащите обяснения на страните, е бивш съпруг на ищцата Н.Х.Д.,
не е конституиран като страна по делото. Това би било необходимо, ако предмет
на разглеждане бяха искове за обявяване договора за нищожен, каквито липсват.
Предявените от Н.Х.Д. са само ревандикационни, а нищожността на договора е
въведена за обосноваване, че, след като веднъж е придобила правото на
собственост върху имота, не го е загубила при сключване на договора поради
твърдяната от нея негова нищожност. На следващо място, предвид, че ищцата и
посоченото лице понастоящем не са съпрузи, предявените от нея ревандикационни
искове не са за защита на вещно право, семейна имуществена общност, което също
изключва необходимостта от участие на бившия съпруг като страна.
За обосноваване
твърдението си, че договорът е привидно сключен, ищцата излага, че тя, като
едноличен търговец, имала неплатени задължения към ДФ „Земеделие”. Привидно
сключеният договор за покупко-продажба бил предназначен имотът да бъде запазен
от принудително изпълнение и използван чрез следващи прехвърляния обратно на
ищцата или на ответницата М.А.Д. /сестра на бившия съпруг на Н.Д./ за
получаване на банков кредит. Твърдяната привидност на уговорката за
покупко-продажба ищцата подкрепя с това, че в продължение на дълги години Й.К.Д.
фактически работел за нея и в резултат,
тя му имала огромно доверие, както и с това, че той регистрирал „***”ЕООД, след
като двамата се съгласили за привидното прехвърляне и с оглед неговото
реализиране.
От изложеното в
отговора на „***”ЕООД и обясненията в съдебно заседание се установява, че
управителят на дружеството като физическо лице действително работил с ищцата
като едноличен търговец, бил нейн пълномощник и в тази връзка от нейно име получавал
и подписвал документи, извършвал и приемал плащания и други действия от и
спрямо трети лица. Това се подкрепя и от писмени доказателства по делото
/л.110, 111, 132, 135, 136, 148 и др./. Съгласно писмо
изх.№01-080-1100/271/19.03.13г. на ДФ”Земеделие” към датата 22.12.2002г. ищцата
като едноличен търговец имала задължения към фонда общо в размер на
32 818.41 лева. Разпитан като свидетел, З.А.Д. е дал показания, че Й.К.Д.
е знаел за задълженията на ищцата към ДФ”Земеделие”. Съдът счита, че тези
показания на свидетеля могат да се кредитират, предвид, че същият е бивш съпруг
на ищцата, брат на другата ответница по предявените от Н.Х.Д. искове, както и с оглед несъмнения
факт на съществувалите в онзи момент близки отношения между същата и Й.К.Д..
Свидетелят е дал показания още и за това, как и защо е бил сключен договорът,
но в тази си част те са насочени към установяване привидността на постигнатото
в договора съгласие за покупко-продажба и в съответствие с чл.165 ал.2 от ГПК
не подлежат на обсъждане. Установява се на следващо място, че „***”ЕООД е
регистрирано с решение №2096/16.12.2002г. по ф.д.№977/2002г. на ДОС, т.е.
дванадесет дни преди сключване на договора, с който процесният имот му бил
продаден.
Всички така
установени обстоятелства обаче, анализирани в съвкупност, не доказват
твърдяната от ищцата привидност на договора. Факт е, че ищцата и Й.К.Д. са имали
трайни и сериозни взаимоотношения, които е естествено да са били придружени от
доверие, че ищцата е имала задължения към ДФ”Земеделие” и Й.К.Д. е знаел за
тях, както и е напълно възможно „***”ЕООД да е регистриран от физическото лице
за сключване на договора за покупко-продажба. Възможно е при тези обстоятелства
договорът наистина да е сключен привидно за заблуда на кредитора на ищцата. Но
това е само една косвена възможност, която не е достатъчна да изключи с
категоричност постигнатото между договарящите съгласие, както е обективирано, и
без допълнителни съглашения в смисъл, че договарящите не искат правното му
действие. Наличието на такова съглашение е необходимо да бъде доказано
несъмнено и ясно, а не косвено и по вероятност. Пречка да се възприеме
твърдението на ищцата е и липсата на „обратно писмо”. Съставянето на такова
наистина не е задължително, но сериозността на твърдяната за постигната
привидна уговорка предполага изготвянето на „обратно писмо”, дори и при
установените близки отношения на доверие между страните към онзи момент. Следва
да се отчете и това, че привидният договор с твърдяното от ищцата
предназначение не е сигурна защита за неизправния длъжник от кредитора му,
който винаги би могъл да се позове на недействителност на прехвърлянето по
чл.135 от ЗЗД.
С оглед изложените
съображения, съдът счита, че ищцата не е доказала, че при сключване на договора
страните са имали съгласие изобщо и по никакъв начин да не са обвързани от
него. Следва да се приеме, че постигнатото между тях съгласие е такова, каквото
е обективирано в текста на договора, който не е нищожен на осн.чл.26 ал.2 от ЗЗД.
Не е налице и следващото
основание за нищожност на договора по чл.26 ал.2 от ЗЗД - липса на предписаната от закона форма. Нотариалният
акт има изписана дата 28.12.2002г. Същият е оформен от помощник-нотариус при
нотариус с рег.№* и район на действие ДРС, като съгласно писмо
изх.№688/12.11.2011г на НК лицето, действало като помощник-нотариус, към онази
дата е имало това качество. При изготвяне на нотариалния акт
помощник-нотариусът не е действал „по
заместване” по чл.46 ал.1 от ЗННД и няма обоснована причина да се твърди и
приеме друго. Нотариалният акт е извършен от помощник-нотариуса при предоставената
му от действащата към онзи момент разпоредба на чл.40 ал.1 от ЗННД /ред. ДВ
бр.104/1996г./ възможност да извършва всички действия от компетентността на
нотариуса по указания на последния, като липсва законово изискване даването на
указания да бъде отбелязано в нотариалния акт. Единственият пропуск е, че при
подписа не е поставено допълнението „помощник”. Изискването е въведено в чл.40
ал.2 от ЗННД с цел яснота, че съответното нотариално действие е извършено не от
нотариуса, а от помощник-нотариус. В случая оформянето на нотариалния акт за
договора е пределно ясно, че е извършено от помощник-нотариус; това е изрично
отбелязано в акта и липсата на допълнението по чл.40 ал.2 от ЗННД не се
отразява на изискването за подписване на нотариалния акт по чл.476 ал.1 б.”е” от ГПК/отм./, което е
спазено. Като цяло нотариалният акт не е нищожен по чл.472 във вр. с чл.476
ал.1 б.”а” и „е”от ГПК /отм./ във вр. с чл.40 ал.1 и чл.46 ал.1 от ЗННД.
Следователно договорът е сключен в изискуемата по чл.18 от ЗЗД форма.
Както се посочи
по-горе, покупко-продажбата на имота е извършена за цена от 8 500 лева.
Съгласно заключението на вещото лице пазарната стойност на имота към
28.12.2002г. е била 94 720 лева, или единадесет пъти по-висока от цената
по договора. Очевидно е налице нееквивалентност на престациите, но сама по себе
си нееквивалентността не накърнява добрите нрави. Ищцата е договаряла лично, а
не чрез пълномощник, който, противно на добрите нрави, да я е увредил,
продавайки имота й на ниска цена в сговор с приобретателя. Тя е зрял, опитен и
напълно независим човек и не може да се разсъждава насрещната страна „***”ЕООД,
в нарушение на добрите нрави, да се е възползвала от нейни лекомислие,
неопитност или зависимо положение, за да постигне тази цена. В съответствие с
чл.9 от ЗЗД страните свободно са определили насрещните си престации и, каквито
и да са били мотивите на ищцата да съгласи с това им съдържание,
нееквивалентността им не накърнява добрите нрави. Следователно договорът не е
нищожен и по чл.26 ал.1 от ЗЗД.
След като договорът
от 28.12.2002г., сключен с нотариален акт №*** т.** рег.№** д.№**. на
помощник-нотариус при нотариус с рег.№* и район на действие ДРС, не е нищожен
на твърдяните от ищцата основания, той е породил действие и въз основа на него
„***”ЕООД е придобил правото на собственост върху продадения му имот, предмет
на спора. В резултат на това и в съответствие с чл.99 от ЗС ищцата е загубила
правото на собственост върху него.
Следователно
предявените от нея искове по чл.108 от ЗС за защита на вещното право, което тя
не притежава, са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
По исковете на „***”ЕООД -
На 27.11.2006г.
търговското дружество чрез управителя си упълномощило с нотариална заверка на
подписа ответницата М.А.Д. да продаде на себе си при условия, каквито намери за
добре, и на цена, каквато сметне за добре, собствения му недвижим имот, във
връзка с който е спорът. На 30.11.2006г. бил сключен договор, с който М. А.Д., като пълномощник на „***”ЕООД, продала
имота на себе си за цена 50 000 лева. Договорът е сключен с нотариален акт
№* т.* рег.№12263 д.№832/2006г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус
с рег.№* и район на действие ДРС.
Съгласно
горепосоченото писмо от Нотариалната камара към датата на сключване на този
договор помощник-нотариусът е бил вписан в регистъра по чл.46 ал.7 от ЗННД. В
съответствие с чл.40 ал.1 във вр. с чл.46 ал.1 от ЗННД той е имал право да
извършва актове, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, само в
случай, че нотариусът отсъства или не е в състояние да изпълнява функциите си. Представени
са нотариален акт №79 т.* рег.№12267 д.№833/2006г., изготвен на 30.11.2006г.
лично от нотариуса с рег.№*, и молба с нотариално удостоверяване на подписа,
извършено също на 30.11.2006г. лично от посочения нотариус. Така извършените
лично от нотариуса нотариални действия доказват, че на 30.11.2006г. той е бил в
състояние да изпълнява функциите си и не е отсъствал. Всъщност твърдение, че
нотариусът е бил в невъзможност да изпълнява функциите си, не е въведено.
Ответницата по иска за нищожност на този договор М.А. Д. се позовава на отсъствие на нотариуса,
като поддържа, че същият не е бил в кантората, когато тя отишла за сключване на
договора. Доказателства в подкрепа на твърдението липсват; вкл. в показанията
на разпитания като свидетел по този иск нотариус не се съдържат никакви
конкретни сведения за фактическите му действия в този ден. Поради това и при
категорично извършените от нотариуса и посочени по-горе две действия, се налага
да се приеме, че условията по чл.46 ал.1 от ЗННД за заместване на нотариуса не
са били налице и помощник-нотариусът не е имал право да извърши нотариалния
акт, поради което и на осн.чл.472 от ГПК /отм./ същият е нищожен. Това означава,
че и самият договор поради неспазване на изискуемата по чл.18 от ЗЗД форма и на
осн.чл.26 ал.2 от ЗЗД е нищожен.
Следователно
първият предявен от „***”ЕООД срещу М.А.Д. иск за установяване нищожността на
договора е основателен и следва да бъде удовлетворен. Уважаването на този иск
изключва разглеждането на следващите такива за нищожност на договора на другите
две евентуално заявени основания.
Нищожният договор
не поражда действие и въз основа на него правото на собственост върху имота не
е преминало към ответницата М.А.Д., съответно ищцовото дружество не е загубило
вещното право.
На 29.01.2007г. с
нотариален акт №164 т.І рег.№1692 д.№146/2007г. на нотариус с рег.№160 и район
на действие ДРС бил сключен договор, с който М.А.Д. продала на Н.И.Н. процесния
недвижим имот за цена 49 200 лева. Няма спор, че купувачът бил в брак с
ответницата С.И.Н.. Този договор не е нищожен, но няма прехвърлително действие,
защото продавачката не е притежавала правото на собственост върху имота, поради
което и купувачът и съпругата му не са могли да го придобият.
Не следва друг
извод от решение №70/20.11.2007г. по гр.д.№440/2007г. на ДОС, като обратно поддържаното
от ответницата Д. е неоснователно. С посоченото решение е удовлетворен иск по
чл.135 от ЗЗД, като договорът за покупко-продажба от 29.01.2007г. между
ответниците е обявен за недействителен по отношение на Й.К.Д. в качеството му
на кредитор на ответницата М.А.Д.. Видно е, че страните в онова производство и
в настоящото не съвпадат напълно, като следва да се има предвид, че Й.К.Д. и „***”ЕООД
са два различни правни субекта /ако и физическото лице да е собственик и
управител на дружеството/. Влязлото в сила решение по чл.135 от ЗЗД между други
страни няма действие в отношенията между страните в настоящото производство и
от него не могат да се черпят никакви правни доводи за настоящия спор.
Няма спор, че
понастоящем имотът е във владение на ответниците Н.. Те са добросъвестни по
смисъла на чл.70 ал.1 от ЗС, защото са придобили владението по силата на
договора за покупко-продажба от 29.01.2007г. по нотариален акт №164 т.І
рег.№1692 д.№146/2007г. на нотариус с рег.№160 и район на действие ДРС, който е
годно правно основание, и не са знаели /не се е твърдяло противното/, че
праводателката им М.А.Д. не е собственик. Твърдението им, че са установили владение
на датата на закупуването на имота, се подкрепя от показанията на ангажирания
от ищеца свидетел В.П.М., когото в края на м.януари 2007г. ищецът предупредил
да не ходи в имота, защото там има вече други хора. Явно е обаче, че, считано
от 29.01.2007г. до датата на предявяване на исковата молба 30.11.2011г. не са
изминали необходимите по чл.79 ал.2 от ЗС пет години за придобиване от страна
на ответниците Н. правото на собственост върху имота въз основа на
упражняваното от тях владение. Същите се позовават на нормата на чл.82 от ЗС,
като присъединяват към своето владение и това, упражнявано от праводателката им
М.А.Д..
По делото няма
доказателства за упражнявано от тази ответница владение върху имота в който и
да било период. Но дори и да се приеме, че е установила такова на датата
30.11.2006г., когато е сключен договорът за закупуването на имота от нейна
страна, то не би довело до изгоден за ответниците Н. резултат. Включително и
при приемане добросъвестността и на М.А.Д. по чл.70 ал.1 от ЗС, доколкото няма
данни тя да е знаела, че предписаната от закона форма на договора й е била
опорочена. Така е, защото давностният срок се брои по години. При положение, че
владението е установено на 30.11.2006г., на тази дата срокът е започнал да тече
и изтича на 30.11.2011г. Т.е. 30.11.2011г. е последният ден, необходим за
завършване фактическия състав по чл.79 ал.2 във вр. с чл.82 от ЗС в полза на
ответниците Н.. В този последен ден обаче е предявена исковата молба, което е
прекъснало владението им ден преди окончателното изтичане на давностния срок и като краен резултат те не са придобили
правото на собственост върху имота на основание давностно владение.
Следователно имотът
е собственост на „***”ЕООД, който не е загубил правото си поради придобиването
му от ответниците на твърдяните от тях основания. Искът на дружеството за
установяване вещните му права върху имота по отношение ответниците Н. и за
осъждането им да му предадат владението е основателен и следва да се
удовлетвори.
Уважаването на иска
за нищожност на договора, сключен с нотариален акт №* т.* рег.№12263
д.№832/2006г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус с рег.№* и район
на действие ДРС, и на исковете по чл.108 от ЗС изключва разглеждането на
евентуалните искове по чл.87 ал.3 от ЗЗД и чл.88 във вр. с чл.57 ал.2 от ЗЗД.
Както се установи
по-горе, ответниците Н. и С. Н. имат качеството на добросъвестни владелци. В
съответствие с чл.72 ал.1 и 3 от ЗС добросъвестният владелец има правото да
задържи вещта докато собственикът й му заплати сумата, с която се е увеличила
нейната стойност, следствие извършени от добросъвестния владелец подобрения.
Ответниците поддържат, че през пролетта-лятото на 2007г. подобрили процесния
имот. В отговора по исковата молба подробно е описано извършеното в сградите и
още от тук е видно, че не всичко съставлява подобрение. Така поставянето на
климатик, два бойлера, външна щора, вътрешни щори и обзавеждане не може да бъде
квалифицирано като подобрение на недвижим имот. Касае се за движими вещи, които
винаги могат да бъдат демонтирани, без това да засегне имота, неговата цялост и
функционално предназначение. Извън монтажа на посочените движими вещи,
останалите изброени в отговора работи и дейности въздействат върху имота по
начин, осъщественото с тях да образува едно цяло с него и да не може да бъде
отделено, без той да бъде засегнат. Съгласно заключението на вещото лице
фактически тези дейности са извършени. В резултат в сградата с идентификатор ***.2
са обособени производствен цех и изложбена зала, детайлно са описани работите,
които са извършени за разделянето на сградата и за външното и вътрешно
изграждане на новообособените части. В сградата с идентификатор ***.1 също били
извършени работи за изолация, създаване на помещение за почивка, сантирен
възел, подмяна на електроинсталацията и ВиК инсталацията и др. Съгласно
заключението на вещото лице пазарната стойност на имота в състоянието, в което
е понастоящем след извършените в него дейности, възлиза на 263 000 лева.
Ако тези дейности не са били извършени, неговата пазарна цена би била
120 000 лева. Или следствие извършените в него подобрения стойността на
имота се е увеличила.
По делото обаче
няма доказателства, които с категоричност да установяват, че подобренията са
извършени от ответниците Н.. Свидетелите Н. Спасов А. и З.Д.А. лично работили
при строителството. Първият е приятел на ответника и виждал последния да плаща
на други хора /свидетелят не е вземал пари, а помагал/, да купува строителни
материали. Вторият свидетел е брат на праводателката на ответниците Н. /М.А.Д./
и сочи, че ремонтът бил за сметка на Н.Н.. Същевременно обаче по делото е
представен договор от 02.02.2007г., с който Н. и С. Н. предоставили на
„КОМФРТ”ЕООД, собственост на М.А.Д., процесния имот за безвъзмездно ползване за
срок от десет години. Изрично в чл.10
от договора е посочено, че всички извършени в имота подобрения, инвестиции,
ремонти и строителство са за сметка на ползвателя. Така, както е въведена
клаузата, тя не е насрещна престация на дружеството за предоставеното му
ползване, а уговорка, то да понесе за своя сметка всички подобрения, които
евентуално ще се извършат след сключване на договора. При това положение и при
липсата на други по-убедителни доказателства, че разходите за подобренията в
имота са били за сметка на Н., такъв извод не може да се направи.
Горепосочените двама свидетели не само са в близки отношения с ответниците и
поради това вероятно пристрастни. По-същественото е това, че показанията им по
въпроса кой е правил разходите за строителните работи са твърде общи и при
цитираната клауза от договора от 02.02.2007г. не са достатъчни да докажат
твърдението на ответниците, че подобренията са извършени за тяхна сметка, а не,
както се поддържа от другата страна, за сметка на дружеството, ползвател по
договора. Следва да се имат предвид и безспорно близките отношения между
ответника Н.Н. и ответницата М.А.Д., собственик на дружеството-ползвател. Те
явстват както от показанията на свидетеля З.Д.А., така и от факта на сключения
на 01.03.2007г., с нотариален акт №128 т.ІІ рег.№860 д.№37/2007г. на нотариус с
рег.№513, договор, с който Н. и С. Н. обезпечили задължение на собственото на М.А.Д.
търговско дружество, като учредили ипотека върху процесния имот /който те
считали за свой/. Тези близки отношения между ответниците означават, че е
възможно, както сочат свидетелите, Н.Н. да е организирал строителните работи в
имота и да е извършвал фактическото разплащане с работниците и доставчиците,
което обаче не означава непременно, че то е било за негова сметка. Самият факт
на предоставяне на имота за десетгодишно безвъзмездно ползване и ипотекирането
му за обезпечение на чужд интерес, възпрепятства възможността само въз основа
на свидетелските показания да се приеме, че собствениците са инвестирали
установената по-горе твърде сериозна сума за подобряването му. Във всеки случай
в тежест на ответниците Н. е било несъмнено и категорично да докажат, че
подобренията в имота са извършени за тяхна сметка, което по изложените
съображения не е осъществено.
Следователно
заявеното от тях възражение да им бъде признато правото на задържат имота
докато собственикът „***”ЕООД им заплати сумата, с която се е увеличила стойността
му, следствие извършени от тях подобрения, е неоснователно и следва да се
отхвърли.
В съответствие с
чл.* ал.1 и 3 от ГПК страните имат право на разноски, съразмерно на уважените и
отхвърлени от и срещу тях искове. Така ищцата Н.Х.Д., чиито искове са изцяло
отхвърлени, няма право на разноски. „***”ЕООД не е плащал адвокатско
възнаграждение. Същият няма право на включените в списъка му 70.90 лева за
вписване на исковата молба, доказателства за плащането на каквато сума липсват,
както и на платените от него 150 лева за вещо лице, във връзка с неразгледаните
евентуални искове. На „***”ЕООД следва да се присъдят сумите 2 839.22 лева
от ответницата М.А.Д. и 709.81 лева от ответниците
Н. и С. Н. съставляващи платените от ищеца държавни такси за уважените срещу съответните
ответници искове. Ответникът Н.Н. е платил 200 лева за вещо лице, които не
подлежат на присъждане, тъй като разходът е по възражението за задържане на
имота, а то е неоснователно. Този ответник и ответницата С.Н. са платили 500
лева, за адвокатска защита по предявените срещу тях от първоначалния ищец и от
встъпилия втори ищец искове, както и по
тяхното възражение за задържане на имота. Изгоден за ответниците е само резултатът
по предявените срещу тях от Н.Х.Д. искове, поради което последната следва да им
заплати съразмерна част от платеното от тях адвокатско възнаграждение, а именно
сумата 166.67 лева. По същите съображения Н.Х.Д. следва да бъде осъдена да
заплати на ответницата М.А.Д. сумата 500 лева, съставляваща съразмерна част от
платеното възнаграждение за адвокатска защита по предявените срещу ответницата
от двамата ищци по отделно искове.
Водим от горното,
съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Н.Х.Д. ***, срещу „***”ЕООД от гр.Д., бул.”Д.”№*а, М.А.Д. с ЕГН **********
***, Н.И.Н. с ЕГН ********** и С.И.Н. с ЕГН **********,***, искове да бъде
признато за установено по отношение на ответниците, че ищцата притежава правото
на собственост, и ответниците да бъдат осъдени да й предадат владението върху
недвижим имот в гр.Д., бул.”***”№*, съставляващ поземлен имот с
идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Д. с площ 1005кв.м., ведно с
построените в него сграда за търговия с идентификатор ***.1 със застроена площ
71кв.м., промишлена сграда с идентификатор ***.2 със застроена площ 471кв.м.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от „***”ЕООД от гр.Д., бул.”Д.”№, срещу М.А.Д.
с ЕГН ********** ***.Т., иск, че договорът, сключен на 30.11.2006г. с
нотариален акт №* т.* рег.№12263 д.№832/2006г. на помощник-нотариус по
заместване при нотариус с рег.№* и район на действие ДРС, с който „***”ЕООД,
чрез пълномощника си М.А.Д., продал на М.А.Д. за цена 50 000 лева недвижим
имот в гр.Д., бул.”***”№*, съставляващ поземлен имот с идентификатор ***
по кадастралната карта на гр.Д. с площ 1005кв.м., ведно с построените в него
сграда с идентификатор ***.1 със застроена площ 71кв.м., и сграда с идентификатор ***.2 със застроена
площ 471кв.м., е нищожен поради липса на предписаната в закона форма.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н.И.Н. с ЕГН ********** и С.И.Н. с ЕГН **********,***,
че „***”ЕООД от гр.Д.,
бул.”Д., притежава правото на собственост върху недвижим имот в гр.Д., бул.”***”№*,
съставляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта
на гр.Д. с площ 1005кв.м., ведно с построените в него сграда с идентификатор ***.1
със застроена площ 71кв.м., и сграда с
идентификатор ***.2 със застроена площ 471кв.м., като ОСЪЖДА ответниците да
предадат на ищеца владението върху имота.
ОТХВЪРЛЯ възражението на Н.И.Н. с ЕГН ********** и С.И.Н. с ЕГН **********,***, да им бъде признато
правото да задържат имота докато собственикът „***”ЕООД от гр.Д., бул.”Д., им заплати
подобрения на стойност 211 500 лева.
ОСЪЖДА Н.Х.Д.
*** да заплати на М.А.Д. с ЕГН ********** ***.Т., сумата 500 лева, съставляваща
съразмерна част от платеното от втората адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА Н.Х.Д. *** да заплати на Н.И.Н. с ЕГН **********
и С.И.Н. с ЕГН **********,***, сумата 166.67 лева, съставляваща съразмерна част
от платеното от тях адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА М.А.Д. с ЕГН
********** ***.Т., да заплати на „***”ЕООД от гр.Д., бул.”Д., сумата
2 839.22 лева, платената от ищеца държавна такса по иска срещу тази
ответница.
ОСЪЖДА Н.И.Н. с ЕГН ********** и С.И.Н. с ЕГН **********,***,
да заплатят на „***”ЕООД от гр.Д., бул.”Д., сумата 709.81 лева, платената от ищеца държавна такса
по исковете срещу тези ответници.
Решението подлежи
на обжалване пред Апелативен съд – Варна в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: