Р Е
Ш Е Н И Е
№………./………..10.2019г., гр.Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, търговско отделение, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет
и пети септември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА МИТЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТА ПАВЛОВА
ПЛАМЕН АТАНАСОВ
при секретар Албена Янакиева,
като разгледа докладваното от съдията Атанасов
въззивно търговско дело №983 по описа за 2019г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по
въззивна жалба на Ю.А.Н., гражданин на Р Ф, с адрес: ****, действаща чрез адв.К.М.,***,
против Решение №1647/18.04.2019г. по гр.д.6485/2018г. на PC Варна, с което са
отхвърлени предявените от жалбоподателката, против “Миг Маркет“ ООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Страхил Войвода“
№15, представлявано от Г И Н, със съдебен адрес:***, чрез адв.М.Р., обективно
съединение искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД и чл.55, ал.1,
пр.1 от ЗЗД вр. с чл.86, ал.1 от ЗЗД, за прогласяване на нищожността на
Индивидуален договор от 14.02.2014г. за поддръжка и управление на общи части
към апартамент в хотел “***“-Корпус А, в който се намира собствения на ищцата
ап.62 и за осъждане на ответника, да върне на ищцата сумата от 4453.80 евро,
като платени без основание абонаментни такси за периода 2016г.-2018г., вкл., по
нищожен Договор от 14.02.2014г. за поддръжка и управление на общи части, ведно
със законната лихва върху сумата от предявяване на иска-08.05.2018г. до пълното
ѝ изплащане.
В жалбата се излага, че решението на РС Варна е недопустимо, евентуално необосновано, неправилно и незаконосъобразно. Поддържа се, че атакуваното решение е недопустимо тъй като съдът незаконосъобразно не е зачел силата на присъдено нещо на решенията по гр.д.№10952/2015г. на РС Варна и по в.гр.д.№780/2017г. на ОС Варна по въпроса дали е наличен затворен жилищен комплекс за процесната сграда и дали тя е обикновена и обичайна етажна собственост, като са развити подробни съображения. На следващо място се поддържа че решение е неправилно, тъй първоинстанционния съд е извършил непълен и неправилен анализ на събраните по делото доказателства и приложимата нормативна база, респективно е достигнал до грешни изводи за наличие на затворен жилищен комплекс. Поддържа се, че съдът неправилно е интерпретирал и игнорирал доказателствата, според които процесната сграда не попада в затворен жилищен комплекс съгласно дефиницията за такъв формулирана в § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, като са изложени подробни доводи. Твърди се, че предвид отсъствието на жилищен комплекс от затворен тип за процесната сграда, разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е неприложима, съответно процесния индивидуален договор съставлява незаконна договорка по неприложима правна норма. Ето защо се поддържа, че процесният договор, е нищожен на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД като противоречащ на закона. На следващо място се поддържа, че процесният договор, е нищожен и защото процесната сграда, е обикновена Етажна собственост, възникнала още преди въвеждането ѝ в експлоатация, с оглед наличието на повече от трима собственика на самостоятелни обекти в нея към 07.05.2009г. Поради това се твърди, че управлението и поддържането на нейните общи части, е от компетентност на Общото събрание на ЕС, което следва да взема и решения за управлението, ползването, ремонта, поддръжката на общите части. Поддържа се, че въпросният индивидуален договор, с който са възложени дейности по поддръжка, охрана и управление на общи части на сградата, изземва функциите на ОС на ЕС и така противоречи на закона, респективно е нищожен, в това число и т.2.1 от него, която определя годишна такса от 10 евро на кв.м. за възложените дейности. На следващо място се поддържа, че договарянето на годишна такса по търговски или обикновен двустранен договор, противоречи на чл.60, ал.1 от Конституцията, според който таксите се установяват със закон, а не с договор. Твърди се, че процесният договор не попада в приложното поле на чл.2 от ЗУЕС, предвид срочният му характер и вечността на общите части на затворен жилищен комплекс, което води до недопустимо облекчаване на задълженията на инвеститора и гарантира само за неговия интерес. Сочи се, че процесният договор включва и управлението, поддръжката и издръжката на обекти индивидуална собственост, което не следва да е част от договор по чл.2 от ЗУЕС, имащ за предмет само и единствено общите части на затворен жилищен комплекс, поради което го прави нищожен като противоречащ на закона. Оспорват се изводите на съдът, че дори да не е наличен затворен жилищен комплекс, процесният договор не е нищожен, като се развиват подробни съображения за задължителността на договора и невъзможността за договаряне на цената и вида на услугите, превръщаща го в бизнес начинание на ответника, от което той черпи ресурс за цялостната си търговска дейност. На последно място се излагат съображения за еднаквост на атакуваното решение и на това по гр.д.№8679/2018г. на РС Варна, което го прави незаконно като писано от едно и също лице, без значение дали то е външно за съда лице. С оглед горното се претендира за обезсилване на обжалваното решени или в условията на евентуалност за неговата отмяна и уважаване на предявените искове.
В срока по чл.263
от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната жалба, с която
се оспорват доводите и оплакванията на жалбоподателя. Поддържа се, че
атакуваното решение е допустимо, обосновано, правилно и законосъобразно, като
са развити подробни съображения в подкрепа на изложеното становище. Моли се за
потвърждаване на обжалвания съдебен акт и присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззивникът, чрез
пълномощник, поддържа жалбата и моли за нейното уважаване, ведно с присъждане
на разноски.
Въззиваемата страна, чрез писмена молба подадена от пълномощникът
ѝ, оспорва жалбата и поддържа отговора си. Претендира разноски.
За да се произнесе, съдът съобрази, следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с предявени от Ю.А.Н., против “Миг Маркет“ ООД, искове с правно
основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.1 от ЗЗД, за прогласяване за нищожността на Договор от 14.02.2014г. за поддръжка и
управление на общи части към апартамент в хотел “***“-Корпус А и за осъждане на
ответника, да върне на ищцата сумата от 4453.80 евро, като платена без
основание-въз основа на нищожният договор, абонаментни такси за периода от
2016г. до 2018г., ведно със законната лихва върху сумата от предявяване на
иска-08.05.2018г. до пълното ѝ изплащане.
В исковата и уточнителната молби се твърди, че
ищцата е собственик на имот с идентификатор №07598.305.407.1.62, съставляващ
Апартамент №62, в ***, със застроена площ от 113.70 км.м., ведно с 34.76 кв.м.
ид.ч. от общите части на сградата. Твърди се, че между ищцата, като възложител
и ответника, като изпълнител, е сключен Договор от 14.02.2014г. за поддръжка и
управление на апартамент /студиен/ хотел “***“-Корпус “А“, който е вписан в СВ.
Сочи се, че възложените с договора дейности включват организиране на
пропускателния режим на сградата, заплащане на сметки за ток, вода на общите
части на сградата и на таксите за поддръжка на асансьора, сключване на
застраховка за имота, почистване на общите части на комплекса и озеленяване,
организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими
поправки и дейности за поддръжка на общите части на комплекса /сградата/,
поддръжка и почистване на басейна в комплекса, след изрично упълномощаване
представителство на възложителя пред В и К и електродоставчика, както и в
Общото събрание на ЕС, съхраняване ключ от ап.49 и ползването му при пожар,
наводнение и др. извънредни ситуации, заплащане от страна на изпълнителя на
възложителя на използваната в ап.49, ел.енергия, която ще се заплаща от
последния на енергийното предприятие. Сочи се още, че годишната такса за изпълнение
на дейностите е в размер на 10 евро на кв.м. обща площ, включваща застроената и
ид.части от общите части, или сумата от 1484.60 евро. Поддържа се, че договорът
е нищожен, тъй като притежаваният от ищцата имот не се намира в жилищен
комплекс от затворен тип, като се позовава на обвързващата сила на решението по
гр.д.№10952/2015г. на РС Варна. Поддържа се още, че процесната сградата, не е
проектирана и изградена като комплекс от затворен тил по смисъла на ЗУЕС, тъй
като това е станало преди въвеждането на уредба с цитирания специален закон.
Твърди се, че с оглед липсата на жилищен комплекс от затворен тип, въпросите
касаещи управлението и поддръжката на общите части, следва да се регулират от
императивните норми на ЗУЕС и са изцяло от компетентността на ОС на ЕС. Ето
защо се поддържа, че атакуваният договор е нищожен, поради противоречието му
със закона, както и че предвид недействителността на сделката, ответника е
получил без основание такси за поддръжка през процесния период, респективно
дължи връщането им на ищцата.
С депозираният от
ответникът отговор на исковата молба се поддържа становище за неоснователност
на претенциите. Поддържа се, че Апартамент-студиен хотел “***“-гр.Бяла, е
разположен в ПИ с идентификатор 07598.305.407, който имот е собственост на
ответника, като същият е инвеститор и строител на комплекса. Сочи се, че наред
със сградата, в режим на етажна собственост, в която има 125 самостоятелни
обекта, в парцела са изградени и други обслужващи собствениците обекти, а
именно: външен басейн, алеи с парково осветление, тревни площи и зони за
почивка, външен фитнес, складови помещения, трафопост и др. Сочи се, че на
разположение на собствениците в сградата, са
рецепция, бар-ресторант, игрална зала, магазин, както и че комплекса “***“,
корпус А, има контролиран достъп, който се осъществява чрез денонощна охрана,
пропускателен режим и видеонаблюдение. Твърди се, че имотът, в който е
разложена сградата, е ограден изцяло и достъпът е възможен, само чрез
ограничителен пропуск и електронна система с чипове. Твърди се, че от
въвеждането на сградата в експлоатация апартамент хотел “***“, се управлява от
ответника като комплекс от затворен тип, който е сключил със собствениците на
индивидуални обекти договори за поддръжка и управление на общите части. Твърди
се, че в изпълнение на тези договори, ответникът е ангажирал трети лица, на
които заплаща възнаграждение за извършените услуги. В заключение се поддържа,
че е в случая е налице жилищен комплекс от затворен тип, поради което процесния
договор е валиден, съответно е обвързал страните и всяка една от тях, следва да
изпълнява задълженията си. На следващо място се поддържа, че решението по
гр.д.№10952/2015г. на РС Варна, няма отношение към процесния договор за
поддръжка и управление на апартаментния/студиен хотел, а същото се ползва със
сила на пресъдено нещо единствено по иска с правно основание чл.40 от ЗУЕС.
Твърди се, че в разглеждания казус не може да намери приложение правилото на
чл.34 от ЗЗД, тъй като договорът е с продължително и периодично изпълнение.
В о.с.з. ищцата
допълва фактическите си твърдения, като сочи, че над 50 апартамента и студия,
намиращи се в процесната сграда, са регистрирани от ответника като апартаменти
за гости в Туристическия регистър на МТ, което влиза в колизия с условието на §
1, т.3 от ДР на ЗУЕС, предвиждащо комплексът да е жилищен такъв.
Ответника поддържа,
че процесният договор съдържа елементи на три различни договора, както с него
не се цели постигането на забранен от закона резултат. Твърди, че въпросният
комплекс, е такъв от затворен тип по смисъла на ЗЕУС, като краткосрочното
отдаване под наем на трети лица на обектите на ответното дружество, не променя
този извод, тъй като тези трети лица имат качеството на обитатели по смисъла на
§ 1, т.5 от ДР на ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част.
Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната
власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличието на
положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.
Доводите на
въззивницата за недопустимост на атакуваното решение, съдът намира за
неоснователни. В случая решенията по гр.д.№10952/2015г. на РС Варна и по
в.гр.д.№780/2017г. на ОС Варна, касаят иск по чл.40 ЗУЕС за проверка на
законосъобразността на решения на ОС на ЕС, като диспозитива на посочените
решения обхваща именно тази претенция. Съгласно чл.298, ал.1 от ГПК съдебното
решение влиза в сила само между същите страни, за същото искане и на същото
основание, ето защо предметните предели на силата на пресъдено нещо се
определят по окончателен и задължителен начин с диспозитива на решението,
доколкото мотивите на съдебният акт не се ползват със СПН. Това е така защото от
възпроизведеното в чл.236, ал.2 от ГПК изискване на чл.121, ал.4 от КРБ
съдебното решение да бъде мотивирано, се налага
извода, че решението на съда и мотивите на съда са две различни неща.
Възприемането на обратното становище, би довело до безпредметност на изричното
отделяне на двата елемента, които имат различна правна характеристика, различен
обхват, различно съдържание и съответно различно предназначение. В този смисъл
съдебните решения по искове по чл.40 ЗУЕС за законосъобразност на решение на ОС
на ЕС, не могат да формират СПН относно въпроса дали процесният комплекс, е
такъв от затворен тип, респективно възприетото в мотивите на съдебният акт да е
задължително за съдебният състав разглеждащ претенции за нищожност на договор и
за неоснователно обогатяване. Позоваването на жалбоподателката на разпоредбите
на чл.299, ал.1 от ГПК и чл.223, ал.1 от ГПК, е погрешно. В първия случай, се
уреждат последиците при наличие на два идентични спора, единият от които се
ползва със СПН, като за да е налице идентичност, следва да е налице еднаквост в
обективните, субективните и времевите предели, т.е. между същите страни на
същото основание и със същия предмет. Във втория случай се касае за специална
уредба във връзка с отклонение в обичайния ход на делата по повод усложнения,
породени от участието на подпомагащи страни. Законодателно разрешение дадено с
нормата на чл.223, ал.1 и ал.2 от ГПК за задължителност на мотивите по
отношение на третото лице, е продиктувано от съвместните усилия на
подпомаганата и подпомагащата страна, за които се предполага, че имат идентични
тези и цели. Ето защо специалната уредба създадена с цитираната правна норма,
не следва да се тълкува и прилага разширително, съответно е неотносима към
настоящ казус.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от
посочените в жалбата оплаквания за неправилно формирани изводи от съда. В
случая оплакванията на въззивника съставляват оспорване на изводите на
първоинстанционния съд, че процесния договор е действителен с оглед възприетото
наличие на комплекс от затворен тип, както и че дори да не е налице такъв, то
това не влече нищожност на договора. Така направеното оспорване не съставлява
новонаведено възражение или фактическо твърдение, поради което следва да бъде
разгледано по същество.
По делото е безспорно и от
събраните доказателства е видно, че считано от 27.07.2004г. ответника е придобил собствеността върху УПИ
ІІ-1493, в кв. 131 по плана на гр.Бяла, с площ от 4677 кв.м., който е идентичен
с имот идентификатор 07598.305.407. С Разрешение за строеж №115 от
21.12.2004г., на ответника е разрешено да извърши строеж в посоченият имот на
“Хотелски комплекс “Миг-Маркет“ ООД“. С Разрешение за ползване №ДК-07-106
от25.07.2008г. и Разрешение за ползване №ДК-07-137 от 07.05.2009г., ДНСК е
разрешила ползването на строеж Апартаментен /студиен/ хотел-корпус Б и
Апартаментен /студиен/ хотел-корпус А, като последния включва апартаментна
/хотелска/ част, кафе сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и
огради, сградни В и К отклонения и сградно ел.захранване от КТП до ГРТ. Видно е
още, че през периода 2009г.-2014г. ищцата поетапно е придобила пълна
собственост върху един от самостоятелните обекти в комплекса, а имено
апартамент №62, на етаж две в сграда №1, т.е. в Корпус А на к-с “***”.
Не е налице спор и
относно обстоятелството, че ответникът в качеството на инвеститорът е изградил
обектите в процесния комплекс, като част от тях /пр. апартаменти, открит басейн, фитнес на открито
и закрито, зала за игри, детски кът, площадки за отдих и др./, са останали
негова индивидуална собственост. Не е спорно и че ответника развива хотелиерска
дейност като отдава под наем, част от собствените си обекти.
От съдържанието на
Договор за поддръжка и управление на апартаментен студиен хотел от
14.02.2014г., ведно с Анекс от същата дата, който е вписан в АВп., СВ-Варна, се
установява, че страните са сключили договор, с който ищцата е възложила на
ответника извършване на подробно изброени дейности и услуги по поддръжката на
Апартаментен /студиен/ хотел “***”-Корпус "А, а именно: осигуряване на денонощен
пропускателен режим в комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника
и контрол на достъпа; заплащане на сметките за електричество, вода на общите
части на комплекса и такса за поддръжка на асансьорна уредба; застраховка на
имота на възложителя за застрахователна сума до 26000 евро; прехвърляне на
всички права и задължения по застрахователната полица на собствениците или на
изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по
нотариален ред; почистване на общите части на комплекса; озеленяване;
организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими
поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса;
поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо
непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за периода:
началото на месец юни до края на месец септември; подготвяне, организиране и
администриране на документацията свързана с придобиването на имота, след
изрично упълномощаване на изпълнителя: подаване на заявление за регистрация по
Закона за регистъра БУЛСТАТ, деклариране придобиването на недвижимия имот в
съответната общинска администрация според ЗМДТ; оказване на съдействие и
представяне на собственика пред трети лица /В и К ООД,ел.разпределителното
дружество/ след изрично упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на
цялостната документация свързана с имота; съхраняване на ключ и използването му
от изпълнителя само и единствено при извънредни ситуации /пожар, наводнение и
др./; представляване на собственика на имота пред общото събрание, след изрично
упълномощаване на изпълнителя и други. Освен изброените задължения са уговорени
и специални такива, а именно: присъединяване на собствениците на апартаменти
към ел.разпределителната мрежа /поради отказ на “Е.ОН България Мрежи” АД/, като
„Миг-Маркет” ООД е монтирало електромери, отчитащи ползването на ел.енергия за
всички апартаменти поотделно. Уговорената насрещна престация дължима от ищцата,
е заплащане на изпълнителя на годишна такса в размер на 10 евро, с включен ДДС,
на квадратен метър обща площ /включваща площта на апартамента и прилежащите му
общи части/, както и цената на ползваната в собственият ѝ апартамент
ел.енергия. В т.1.2 от договора са предвидени разходите, които изпълнителят ще
има право да извършва, в изпълнение на задълженията си, а именно: за заплати и
други възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с
експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но
неизчерпателно-градинари, портиери, чистачи и други специалисти; разходи за
незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка на комплекса; за
застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото обслужване
като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет,
обезпаразитяване, обработка с вода, в т.ч. всички външни договори, необходими
или уместни с оглед поддръжка на комплекса и съответните общи части; разноски
за ел.енергия на общите части и други.
Няма по спор по
делото и от приетите платежни документи е видно, че в изпълнение на
задълженията си за абонаментни такси по горепосоченият договор през периода
2016г.-2018г., ищцата е платила на ответника общо сумата от 4453.80 евро, която
е равна на дължима такава за този период.
Видно от Решение
№4453/28.11.2016г. по гр.д.№ 0952/2015г. на РС Варна е, че съдът е разгледал
иск по чл.40 ЗУЕС като е отменил решение на ОС на ЕС на Апартаментен /студиен/
хотел “***” корпус А и Б, обективирано в протокол от 21.08.2015г., с което за
управител на ЕС е избрана Г.С.. Въпросното решение е преминало инстанционен
контрол и е потвърдено с Решение от 01.06.2017г. по в.гр.д.№780/2017г. на ОС
Варна. В мотивите на двете решения е прието, че не е налице комплекс затворен
тип , тъй като двете сгради са изградени в различни поземлени имоти, като са
оградени с обща ограда и ползват единна инфраструктура.
Според чл.2, ал.1
от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Легалната дефиниция на “Жилищен комплекс от затворен тип”
се съдържа в § 1, т.3 от ЗУЕС, който предвижда, че такъв е комплекс, обособен
като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на
етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Така създадената
уредба има изключителен характер, тъй като законът въвежда отклонение от общия
режим на управлението на етажната собственост, поради което въпросните правни
норми, следва да се тълкуват ограничително. Първият извод, който се налага при
стриктното тълкуване на посочените разпоредби е, че със сключването на договор
по смисъла на чл.2, ал.1 от ЗУЕС, се въвежда особен режим на управление на
общите части, като занапред не се прилага законът, а само договорът,
респективно не е необходимо общите да се управляват от общо събрание и
управител. В този смисъл не е допустимо едновременното съществуване на двата
правни режима-управление, чрез договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС и управление, чрез
органите на ЕС /ОС и управител/. На следващо място се налага извода, че
въпросното изключение, касае само комплекси, в които освен жилищни сгради,
самостоятелните обекти, в които са собственост на различни собственици, има
изградени и други обслужващи обекти, които имат статут на общи части-пр.
басейни, спортни зали и съоръжения, градини, тенис кортове и т.н. Като именно
управлението на всички обслужващи и общи части е предмет на договорите по чл.2,
ал.1 от ЗУЕС.
С оглед горното и
след анализ данните по делото, настоящият състав на съдът, приема, че
процесният комплекс не попада в обхвата на правната уредба на чл.2, ал.1 от ЗУЕС вр. с § 1, т.3 от ЗУЕС. Както вече се посочи по-горе целта на договорите
за управление приложими към жилищни комплекси от затворен тип, е управлението
на обслужващите обекти и общите им части. В случая от издадените разрешения за
ползване и безспорните факти по делото, се установи, че ответника развива
стопанска дейност, чрез отдаване на част от собствените си обекти в процесния
комплекс, под наем на хотелиерски начала. Т.е. същия освен дейности, предмет на
процесният договор, развива и друга търговска дейност на територията на
комплекса. Едновременното упражняване на стопанска дейност в изпълнение на
договора в полза на възложителите и такава в изключителен собствен на интерес
на изпълнителя, изключва възможността процесният комплекс да се третира като
такъв от затворен тип. Още повече, че по дефиниция хотелските помещения се
класифицирани от нормите на ЗУТ и Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, като
нежилищни обекти, което влиза в противоречие с дефиницията за жилищен комплекс
от затворен тип. На следващо място, както се изложи по-горе, не е възможно
едновременното съществуване режим на управление, чрез договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС и управление, чрез органите на ЕС. В случая обаче, предвид цитираните
по-горе решения по иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС, такъв дуализъм е
налице. Ето защо, следва изводът, че комплекса, в който се намира имота на
ищцата, не е от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ЗУЕС вр. с чл.2, ал.1 от ЗУЕС.
В заключение въззивният съд възприема за установена тезата на въззивницата
за липса на характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, поради което
не се налага обсъждане на останалите доводи на страни и събраните в тяхна
подкрепа доказателства, доколкото това не би довело до промяна на формираният
краен извод.
От друга страна
обаче факта, че въпросния комплекс не е от затворен тип, не води автоматично до
недействителност на процесният договор, поради противоречие със закона. За да е
налице нищожност на сделка в хипотезата на чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, когато сключването
на сделката влиза противоречието с императивна правна норма, тъй като
диспозитивните правни норми няма как да бъдат накърнени. В контекста на разглежданият казус
разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е дефинитивна /диспозитивна/, а не императивна,
тъй като се нея се дава определение за формата на договора за управление общите
части на сгради в режим на ЕС разположени в затворен комплекс, но същата не
създава забрана за сключване на договор за възлагане на управление на общи
части, в случаите, когато не е налице комплекс. Специфичният предмет на
договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС се концентрира върху задълженията, поети от
собственика на индивидуален обект и инвеститора, респективно въвеждането на
особен режим на управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип.
Тази цел обаче не изчерпва съглашението в цялост, тъй като в договора се
съдържа и насрещна воля на страните за възлагане, съответно изпълнение на
определени услуги, изчерпателно изброени в т.1.1 от Договора от 14.02.2014г.,
част от които са осигуряване 24 часов пропускателен режим; заплащане на
сметките за електричество, вода на общите части на комплекса и такса за
поддръжка на асансьорна уредба; застраховка на имота на възложителя; почистване
на общите части на комплекса; озеленяване; организиране, насочване, извършване
и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката
на общите части на комплекса; поддържане и почистване на басейна в комплекса в
състояние, позволяващо употребата му; оказване на съдействие и представяне на
собственика пред трети лица /В и К ООД, ел.разпределителното дружество/ след
изрично упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на документацията свързана с
имота; съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и единствено
при извънредни ситуации /пожар, наводнение и др./; представляване на
собственика на имота пред общото събрание, след изрично упълномощаване на
изпълнителя и други. Извършването на услуги от посоченият вид, не е ограничено
със специални изисквания на закона по отношение на собствеността или статута на
вещите, върху които изпълнителят се задължава да въздейства. Напротив такава
услуга е допустимо да се осъществява по отношение на всякакви обекти,
предназначени по естество или по воля на собствениците им, за общо ползване
дори и от трето за етажната собственост лице. Действително отношенията, предмет
на този вид услуга, са от компетентност не на отделния собственик, а на
етажната собственост, формираща воля чрез органа си общо събрание, но в този
случай сделката-решение би била подчинена на правилата за законосъобразно
разпределяне на разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС.
Възприетите от трайната съдебна практика като императивни норми, съдържащи се в
специалният закон за управление на ЕС, са единствено правилата обективирани в
чл.51 вр. § 1, т.11 от ЗУЕС. В този смисъл извън изключителната компетентност
на ОС на ЕС, е възлагането на подобрение на терена /собствеността върху който
не се притежава от етажните собственици/, чрез изграждане на обекти в
незастроената част-открит басейн, фитнес на открито, площадки за отдих, които
наред с това по силата на договора са достъпни и са предназначени за ползване
от етажните собственици. Извън компетентността на ОС, е и възлагането на
луксозни услуги извън обичайното управление, каквито са осигуряване денонощен
пропускателен режим, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол
на достъпа, и застраховка на имота на възложителя. Поемането на разходи за
такова възлагане на услуга по управление и поддържане на обектите за общо
ползване, независимо дали са част от сградата или са в прилежащата ѝ
площ, изисква индивидуално съгласие на задълженото лице, съответно налага или
единодушно решение или индивидуално договаряне.
С оглед изложеното,
съдът намира, че липсва фактическо или правно ограничение за осъществяване на
уговореният между страните резултат, а имено възмездно изпълнение и поддържане
на луксозна и сигурна среда за обитаване над обема на гарантираното от закона
ползване на терена от етажен собственик, притежаващ самостоятелен обект, с
принадлежащо право на строеж. В този смисъл договорено с процесният договор има
за предмет постигане на незабранен от закона резултат, който обаче е непостижим
без изрично договаряне. Ето защо не се установява наличие на хипотезата за
нищожност по чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, съответно на основание чл.26, ал.4 от ЗЗД тази част от договора се явява валидна, доколкото и двете страни имат
интерес от осъществяването на уговореният резултат, независимо, че договорът ще
обвързва само тях, без да може да разпростре действието си и по отношение на
трети лица.
Предвид горното
претенцията за прогласяване на нищожността на договора от 14.02.2014г. се явява
неоснователна и като такава правилно е отхвърлена от първоинстанционният съд.
С оглед
неоснователността на иска по чл.26, ал.1, т.1 от ЗЗД, неоснователни се явяват и
обусловените претенции за неоснователно обогатяване по чл.55, ал.1, пр.1 от ЗЗД
и чл.86, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника, да върне на ищцата сумата от 4453.80
евро, като платени без основание абонаментни такси за периода 2016г.-2018г., с
оглед нищожността на Договор от 14.02.2014г. за поддръжка и управление на общи
части, ведно със законната лихва върху главницата, считано от подаване на
исковата-08.05.2018г. до окончателното ѝ изплащане. Ето защо атакуваното
решение, се явява правилно и в тази му част и следва да бъде потвърдено.
За пълнота следва
да се отбележи, че доводите на жалбоподателката за незаконосъобразност на
обжалваното решение, поради еднаквост с това по гр.д.№8679/2018г. на РС Варна, са
несъстоятелни, доколкото авторството на съдебният кат се удостоверява с подписа
на съдията докладчик, като наличието на сходни мотиви, не е основание да се
приеме обратното, предвид еднотипността на разглежданите казуси.
Мотивиран от
горното настоящият състава на съдът, намира, че въззивната жалба, е
неоснователна, респективно, че атакуваното решение следва да бъде потвърдено.
При
този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на въззиваемият, се следват деловодни
разноски, чиито размер според
представените доказателства за извършени такива, възлиза на по 1920лв.
за заплатен адвокатски хонорар. От друга страна възражение по чл.78, ал.5 от ГПК на въззивницата, се явява основателно, тъй като предвид правната и
фактическа сложност на делото във въззиванта инстанция заплатеният хонорар се
явява прекомерен, спрямо минималният размер на възнаграждението от 1263.18лв.,
с ДДС определен по реда на НМРАВ съобразно обжалваемият интерес. Ето защо
възнаграждението следва да се редуцира, като в полза на въззивника, следва да
се присъди сумата от 1300лв.
Воден от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№1647 от 18.04.2019г.
постановено по гр.д.№6485/2018г. по описа на Районен съд Варна.
ОСЪЖДА Ю.А.Н., гражданин на Р Ф, с адрес: ****, да заплати на “Миг Маркет“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, ул.“Страхил Войвода“ №15, представлявано от Г И Н, сумата от 1300лв., представляваща
съдебно деловодни разноски за въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.