Р Е Ш Е Н И Е
№
3237/17.07.2020 г.
гр.
Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, XVII с-в, в публично
заседание на седми юли две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ИВАН СТОЙНОВ
при секретар Валентина Милчева
като разгледа докладваното от съдията
гражданско
дело № 20816 по описа за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е образувано по подадена искова молба от В.Г.Т., ЕГН **********, адрес: *** 47,
чрез адв. Н.Р.Д., срещу "М.И." ЕООД, ЕИК *, със седалище и
адрес на управление ***, р-н "*. Ищцата В.Г.Т. е предявила против "М.и." ЕООД
иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответника да й заплати
сумата от 4 889,58 лв., представляваща неизплатения остатък от неустойка по
договор за наем на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на
предявяване на исковата молба до окончателно изплащане на задължението.
Ищцата
основава исковата си претенция на следните фактически твърдения: На 24.08.2016 г.
между страните бил сключен договор за наем на притежаван от ищцата недвижим
имот, находящ се в гр. София, за срок от три години, от 01.10.2016 г. до
01.10.2019 г. В договора била включена клауза (т. 5.3.) задължаваща наемателя,
в случай на предсрочно освобождаване на наетия имот, да заплати неустойка в
размер на три месечни наемни вноски. В края на м. март 2019 г. наемателят
освободил имота без предизвестие и без да е налице взаимно съгласие по смисъла
на т. 6.1. от договора, като ключовете
за наетия имот били върнати на представителя на ищцата * (служител в управлявано от ищцата дружество). От момента
на напускане на имота наемателят преустановил плащането на уговорените
ежемесечни суми, като последното плащане от негова страна - за наемната сума за
м. март 2019 г., било извършено на 08.03.2019 г. Била издадена
справка-извлечение от банкова сметка, ***. 2.3. от договора, за която ищцата
уточнява, че не всички отразени в нея плащания съответстват на левовата
равностойност на уговорения наем в размер на 2 444,79 лв. поради удържането (от
страна на наемателя-платец) на авансово дължими осигурителни и данъчни
задължения (от името на наемодателя-получател на плащанията). Поради липсата на
предизвестяване от страна на наемателя, при напускането не било извършено приемо-предаване на недвижимия имот. В тази връзка на
10.04.2019 г. от ищцата, в присъствието на двама свидетели, бил съставен
съответен протокол, в който било отразено, че към датата на подписването му
наемателят е освободил наетия имот. Освобождаването на имота било извършено
половин година преди изтичане срока на договора на 01.10.2019 г., поради което
ищцата счита, че се касае за едностранно действие на наемателя, извършено без
съгласието на наемодателя, което изпълнява хипотезата на т. 5.3. от договора
между страните и обуславя дължимостта на уговорената неустойка. Заявява и че след
освобождаването на имота в същия са установени съществени повреди, извършени или
допуснати от наемателя. Ищцата твърди, че са били проведени разговори с
управителя на дружеството-наемател, в които било изискано изплащане на
договорената неустойка, но същият отказал заплащането на такава, аргументирайки
се с неосъществени бизнес-очаквания и претърпени загуби във връзка с обекта.
Заявил, че ищцата следва да се удовлетвори единствено със заплатения депозит в
размер на един наем, посочен в т. 2.2. на договора,
т.е. с една трета от уговорената в т. 5.3. от договора неустойка. Ищцата счита,
че ответникът й дължи цялостно плащане на дължимата по договор неустойка, като
предвид задържания нея депозит, намира, че е дължим остатъкът от неустойката, в
размер на две наемни вноски, всяка от които е с левовата равностойност на €
1250,00 съгласно т. 2.1. от договора. Определя общата сума на дължимата
неустойка на 4 889,58 лв. Изтъква, че процесната неустойка е била уговорена
между страните конкретно с цел сигурност за наемодателя срещу предсрочно
освобождаване, така че наемателят да се въздържа от подобни действия, да
обезщети наемодателя за вредите от неизпълнението и да понесе санкция при
евентуалното предсрочно напускане. Счита за доказано освобождаването на обекта
косвено и от действията на ответника, изразяващи се в прекратяване на
плащанията по договора и в промяна, считано от 23.05.2019 г., на седалището и
адреса па управление на дружеството-наемател, които от 08.11.2018 г. до
23.05.2019 г. са били регистрирани именно на адреса на наетия имот. Съобразно
изложеното ищцата моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да
й заплати процесната сума, както и обезщетение в размер на законната лихва от
деня на подаване на исковата молба до окончателното плащане на основното
задължение, като претендира и заплащането на направените по делото разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника
"М.И."ЕООД, в който предявеният иск се оспорва като неоснователен по основание
и размер. Твърди се, че не съществува вземане в размер на претендираната от
ищцата сума. Ответникът заявява, че не са съществували договорни отношения
между страните в размер и на основание, описани в исковата молба. Счита, че
исковата претенция е заведена с цел да бъде неправомерно облагодетелствана
ищцата. Твърди, че ищцата не е предоставила годен за ползване имот, както и че
дори и да се приеме, че между страните са съществували облигационни отношения,
то процесният имот не е бил в състояние да бъде ползван по предназначение.
Оспорва автентичността на представения договор за наем между страните, като
твърди, че не съществува такъв в оригинал при ищцата. Сочи и че оригиналът не
се състои от толкова на брой страници и текста на договора не е идентичен с
представения с исковата молба. Оспорва автентичността на представения с
исковата молба Протокол от 10.04.2019 г., като заявява, че същият не е подписан
от лицата, който са сочени за негови издатели. Оспорва посочения Протокол и по
форма и съдържание, като счита, че същият е антидатиран и изготвен за целите на
съдебното производство. Счита, че посоченият документ не отразява реалното
положение в имота към посочената в него дата, като твърди и че същият не
съществува в оригинал. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявения иск.
Настоящият състав на съда,
въз основа на твърденията и
възраженията на страните, с оглед събраните по делото доказателства и по
вътрешно убеждение, формира следните фактически изводи:
От
представените от ищцата по делото писмени доказателства се установява, че на
24.08.2016 г. между страните е сключен Договор за наем на недвижим имот, по
силата на който ищцата като наемодател е отдала под наем на ответника като
наемател недвижим имот: магазин, състоящ се от помещение на партера и мазе със
санитарен възел, находящ се на адрес: гр. *, за срок от 3 години, срещу задължението за заплащане на
месечна наемна цена в размер на 1 250 евро. При сключване на договора
наемателя изплаща на наемодателя сумата в размер на 2 500 евро, което
представлява първи месечен наем и един депозит. В т. 5.3. от договора страните
са уговорили, че при освобождаване на имота, предмет на договора, преди
изтичане на 3-годишния наемен срок, наемателят дължи на наемодателя неустойка в
размер на три месечни наемни вноски.
От
служебна бележка за сметката на ищцата в „Райфайзенбанк“ и представеното
извлечение с постъпили суми по тази сметка се установява, че в периода
26.08.2016 г. – 13.07.2018 г. са нареждани суми от ответника към ищцата с
вписани основания – наем, депозит, рент.
От
протокол от 10.04.2019 г. се установява, че лицата В.Г.Т., *, * са удостоверили,
че недвижимият имот, представляващ магазин и състоящ се от помещение на
партерния етаж и мазе със санитарен възел на адрес гр. *, който недвижим имот е отдаден по силата на договор за
наем от 24.08.2016 г. от наемодателя и собственик В.Г.Т. и наемателя „М.И.“
ЕООД, ЕИК *, към датата на
подписване на настоящия протокол е освободен от наемателя „М.И.“ ЕООД.
От
представения протокол на нотариус * се установява, че същата е отворила страницата във FACEBOOK „Iphoneplace.bg” и е разпечатала
една от снимките, която е прикрепила към протокола. На приложената снимка съдът
констатира, че се вижда голяма рекламна табела, на която е написано „iPhonePlace.bg” и отдолу „APPLE” и останалия текст
не се чете, като се вижда и логото на Apple (отхапана ябълка), както и някакви балони.
От
представена в съдебно заседание писмено доказателство „Гаранционна карта“ се
установява, че ответникът като продавач е продал на трето лице мобилен телефон,
като в горния десен ъгъл на доказателството е записан като адрес на магазина
същият адрес като на процесния отдаден под наем имот.
От
показанията на разпитания по делото свидетел * се установява, че същият е служител в дружество
управлявано от ищцата повече от 15 години и работи в търговски обект на бул. „* Знае, че ищцата
е собственик на магазин, който се намира в гр. София, бул. „Мадрид“ № 17, в
който в периода между 2016 г. – 2019 г. са се продавали мобилни телефони Apple iPhone и стоки свързани
с тях. В началото на месец март-април 2019 г. непознато за него лице му е
предало ключовете за процесния обект и свидетелят ги е приел по заръка на
ищцата и другия управител на дружеството, в което работи – *. Непосредствено
след като е получил ключовете свидетелят е отишъл, за да види как е състоянието
на освободения търговски обект и същият е бил изпразнен. Не помни дали е
подписвал документи във връзка с предаването на обекта, но при предявяване от
страна на съда в съдебно заседание на процесния протокол от 10.04.2019 г. свидетелят
заявява, че подписът положен на документа е негов.
Съдът е мотивиран да приеме гореизложената фактическа
обстановка, след като е съобразил следното: С отговора на исковата молба
ответникът е оспорил автентичността на процесните договор за наем и протокол.
Ищцата е заявила, че ще се ползва от същите и ги е представила в оригинал в
съдебно заседание, като съдът ги е сравнил за идентичност с представените по
делото копия и е установил, че такава е налице. Ответникът е бил редовно
уведомен за съдебно заседание, но не се явява, без да посочва уважителна
причина за това и не е ангажирал никакви доказателства за установяване
неистинността на документите. Не е поискал и откриване на производство по чл.
193 ГПК. Не е ангажирал никакви доказателства за доказване на твърденията му,
че между страните не са съществували договорни отношения, че не е предоставен
годен за ползване имот и че не съществува вземане за неустойка. Представляващият
ответното дружество, въпреки задължаването му от съда, не се е явил лично да
отговори на зададени му въпроси по чл. 176 ГПК, което е още едно основание в
подкрепа на така приетото от фактическа страна, предвид последиците по ал. 3 на
същата разпоредба, за които ответникът е уведомен. Поради тази причина, и
доколкото ищцата носи доказателствена тежест за установяване на тези
обстоятелства, съдът е приел, че същите са доказани не само от представените по
делото доказателства, а и от липсата на подкрепено с доказателства насрещно доказване
от страна на ответника.
Въз основа на горната фактическа установеност, настоящият
състав на съда формира следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, вр. т. 5.3. от Договор за наем на недвижим имот
от 24.08.2016 г. за заплащане на дължима компенсаторна неустойка за предсрочно
освобождаване от страна на наемателя на предоставен под наем имот.
Съобразно разпределената в процеса
доказателствена тежест ищцата е следвало да установи наличието на
валидно облигационно правоотношение по договор, наличие на неизпълнено
задължение от страна на ответника и началния момент на забавата. Доколкото
претенцията е за заплащане на неустойка с правно основание чл. 92 ЗЗД, ищцата е
следвало да докаже наличието на главно задължение, което ответникът виновно не
е изпълнил и валидно сключена клауза за неустойка. Ответникът е следвало да
установи, че е изпълнил точно в количествено и времево отношение задълженията
си, че се явява изправна страна по гарантираното с неустойката главно договорно
задължение, както и останалите обстоятелства, на които основава възраженията
си.
Съобразно
приетото от съда от фактическа страна се налага извода, че между страните е бил
сключен валиден договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр. София, бул.
„* за срок от три
години. Този факт несъмнено се установява от прякото писмено доказателство
(самият писмен договор за наем, подписан от двете страни), така и от косвените
доказателства (извлечението от сметката на ищцата, от което се вижда постъпването
на суми от ответника във връзка с договор за наем; свидетелските показания, от
които се установява, че ответното дружество е ползвало обекта; наличието на
рекламни материали за продажба на телефони и издаването на гаранционни карти от
страна на ответника именно за този адрес, макар и тези косвени доказателства да
се ползват с ниска доказателствена стойност). Твърдяното предсрочно
освобождаване на имота се установява от представения по делото протокол, за
който не е проведено успешно оспорване. Макар и същият да не носи подписа на
представител на ответника и да е съставен едностранно от свързани с ищцата лица
(другият управител на нейно дружество и служител в дружеството), не може да се
отрече неговата доказателствена стойност, като отразените в документа констатации
се подкрепят и следва да се тълкуват в съвкупност с дадените пред съда
свидетелски показания на един от съставителите на протокола. Свидетелят Юлиян
Ненов е категоричен, че март-април 2019 г. (процесният протокол е с дата от
10.04.2019 г.) е приел ключовете за обекта, отишъл е на място и е установил, че
същият е опразнен.
Предвид
наличието на валидно облигационно отношение между страните, то същите са
обвързани от направените между тях уговорки, като в настоящото производство се
установи неизпълнение от страна на наемателя на задължението по чл. 5.3. да не
освобождава имота преди изтичане на 3-годишния наемен срок /съобразно договора,
преди 24.08.2019 г./. Имотът е бил освободен към април месец 2019 г. /не се
установи по-делото по късен момент/, което е преди този срок, поради което за
наемодателя се е породило правото да претендира уговорената между страните
компенсаторна неустойка за неизпълнение на конкретно задължение по договора за
наем. Същата е в размер на три месечни наемни вноски от 1 250 евро, а именно
3 750 евро. Наемодателят е прихванал задължението си да върне на наемателя
дадения по договора депозит в размер на 1 250 евро със задължението на
наемателя да заплати неустойка за предсрочно освобождаване, като е останала
дължима в полза на наемодателя сумата от 2 500 евро, с левова
равностойност от 4 889,58 лв. Дори да не се приеме, че е налице валидно
извършено извънсъдебно прихващане, то претендираната в настоящото производство
неустойка е в по-нисък размер от общо дължимата по договора.
Предявеният
иск в размер на 4 889,58 лв. е изцяло основателен и следва да се уважи,
предвид валидността на неустоечната клауза (същата не противоречи на закона и
добрите нрави) и установеното по делото неизпълнение от страна на ответника. В
тази връзка основателно е и искането за заплащане на законна лихва от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, като
акцесорна последица от уважаването на претенцията.
С
оглед изхода на спора в полза на ищцата следва да се присъдят направените от
нея разходи във връзка с производството, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК. Същата
представя списък с разноски и доказателства за плащане в общ размер от 902,58
лв., като претендира 195,58 лв. за заплатена държавна такса, 5 лв. за заплатена
държавна такса за издаване на обезпечителна заповед, 66 лв. заплатена такса
пред ЧСИ * за образуване на
изпълнително дело по заповедта, 36 лв. нотариална такса за съставяне на
констативен протокол и 600 лв. адвокатско възнаграждение. Съдът намира, че
претендираните разходи са направени във връзка с делото, поради което следва да
се възложат в тежест на ответника.
Ответникът
своевременно с отговора на исковата молба е релевирал възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищцовата страна, което възражение
съдът счита за неоснователно. Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от
9.07.2004 г. за МРАВ (след изменението с ДВ бр. 45 от 2020 г.) минималното
адвокатско възнаграждение съобразно материалния интерес на делото е 493,38 лв.
Съдът намира, че претендираното от ищцата адвокатско възнаграждение в размер на
600 лв. не надвишава съществено минимума по Наредбата и е справедливо, с оглед
фактическата и правна сложност на спора и положените от процесуалния
представител на ищцата усилия по водене на делото. Следва да се съобрази също,
че съдът не е длъжен да редуцира претендираното адвокатско възнаграждение до
минималния му размер, дори и при ниска фактическа и правна сложност на делото.
В този смисъл същото следва да се присъди изцяло.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА "М.И." ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление ***, р-н "*, ДА ЗАПЛАТИ на В.Г.Т.,
ЕГН **********, адрес: ***, сумата от 4
889,58 лв. /четири хиляди осемстотин осемдесет и девет лева и петдесет и
осем стотинки/, представляваща левовата равностойност на 2 500 евро,
съставляващи неизплатен остатък от компенсаторна неустойка, дължима по силата
на т. 5.3. от сключен между страните Договор за наем на недвижим имот от 24.08.2016 г., на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на подаването на
исковата молба до окончателно изплащане на задължението.
ОСЪЖДА "М.И." ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление ***, р-н "*, ДА ЗАПЛАТИ на В.Г.Т.,
ЕГН **********, адрес: ***, сумата от 902,58
лв. /деветстотин и два лева и петдесет и осем стотинки/, представляващи
дължими разноски в производството, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна
жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕПИС
от решението да се обяви
в регистъра по чл. 235, ал. 5 ГПК.
СЪДИЯ В РАЙОНЕН
СЪД: