Решение
гр. София, 21.02.2014 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданска колегия, І-18 състав, в публично заседание на шести
февруари през две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРИСТИНА ФИЛИПОВА
при
секретаря И. А., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 1685 по описа
за 2013 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен e иск с правно
основание чл. 59 ЗЗД.
Ищецът „С.Д.М.” ЕООД твърди, че
по силата на договор за продажба на наследство с И.Т.Р. е станал собственик на
2/3 ид.ч. от 55 кв.м. от ПИ 48489.8.50 по кадастралната карта на гр. М.,
находящ се на бул. Т.М. № **, и двуетажна еднофамилна жилищна сграда,
построена в имота, с идентификатор № 48489.8.50.2, състояща се от магазинно
помещение на първия етаж, две стаи за живеене на втория и таванска стая, със
застроена площ от 37 кв.м. и незастроена площ от 15 кв.м. Относно правото на
собственост между страните било поставено и съдебно решение. Твърди се, че за
времето от 27.01.2009 г. до 23.01.2012 г. ответникът владеел посочения имот без
правно основание, поради което ищецът претендира да му бъде заплатено
обезщетение, тъй като е бил лишен от възможност да ползва имота. Претендира
сумата от 40 944 лв. (36 месеца по 1141, 33 лв. месечно), ведно с разноските по
делото.
Ответникът М.М.М. оспорва иска
като сочи, че същият е недоказан и частично погасен по давност – за времето от
27.01.2009 г. до 5.03.2010 г. Изтъква, че няма данни решението на БРС да е
влязло в сила. Твърди, че част от имота фактически не може да бъде използвана.
Моли да се вземе предвид състоянието на имота и факта, че същият е предаден с
протокол от ЕТ „Г.М.” на 1.02.2009 г. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди наведените доводи и прецени
събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа
и правна страна:
С решение от 29.03.2011 г. по гр.д. № 346/10 г., РС
Берковица, влязло в сила на 20.07.2012 г., по предявен иск с правно основание
чл. 108 ЗС е признато за установено по отношение на М.М.М., че „С.Д.М.” ЕООД е
собственик на 2/3 ид.ч. от 55 кв.м. от ПИ 48489.8.50 по кадастралната карта на
гр. М., находящ се на бул. Т.М. № 55, и двуетажна еднофамилна жилищна сграда,
построена в имота, с идентификатор № 48489.8.50.2, състояща се от магазинно
помещение на първия етаж, две стаи за живеене на втория и таванска стая, със
застроена площ от 37 кв.м. и незастроена площ от 15 кв.м. Със същото решение М.М.
е осъден да предаде владението върху имота. Видно от мотивите на решението
правата на собственост върху имота са признати въз основа на договор за
продажба на наследство от 27.01.2009 г.
Видно от приемо-предавателен протокол от 1.02.2009 г.
ЕТ „Г. М.” е предал на ответника М.М. магазин за обувки „Ж.” със застроена площ
от 37 кв.м., находящ се в гр. М., площад А.К., идентификатор № 48489.8.50.2,
както и прилежащо складово помещение със стелажи.
По делото е представен протокол за принудително
отнемане на вещи, съставен по изп.д. № 1-166 от 2011 г. на 23.01.2012 г., от
който е видно, че от владението на М.М. е отнет спорния имот и е предаден на
ищцовото дружество.
По делото е представен договор от 30.09.2013 г. за
наем на процесния обект, сключен между ищеца и „А.” ЕООД, който обаче касае
период извън процесния и поради това се явява неотносим.
По делото е разпитана като св. Д.Б.Н., обслужваща
счетоводството на ищеца. От показанията, преценени в съответствие с чл. 172 ГПК, се установява, че въпросния магазин на бул. Т.М. № ** в гр. М. в момента се владее от С. „Д.М.” ЕООД, но
преди това в продължение поне на 5 години се е ползвал от М.М.. Свидетелката е
посочила, че е виждала М. да отключва имота, да внася и изнася кутии от него, в
почивни и работни дни, по всяко време. В имота освен него е виждана и
продавачката, тъй като помещението се е ползвало за продажба на обувки, в него
са влизали клиенти и са пазарували.
Свидетелят П.Р.Т. е посочил, че преди обекта се е
ползвал от фирмата на майката на ищеца, а в последните две години и от фирмата
на самия ищец като магазин за обувки. В обобщение свидетелят е заявил, че мисли,
че г-н М. ползва имота. Изтъкнал е също, че за втория етаж няма стълби и няма
как да се отиде там, както и че помещението било вехто и когато се ходело в
него то било нестабилно и скърцало.
И двамата свидетели са посочили, че към момента на
проведения разпит (о.з. от 10.10.2013 г.) в обекта се извършва ремонтна
дейност.
Приетата по делото първоначална оценителна ССЕ
експертиза, с в.л. П. Д., е дала становище, че средната пазарна наемна цена на
имотите в района на процесния магазин е в размер на 20 лв. за кв.м. За
конкретния имот обаче вещото лице е предложило наем в размер на 17 лв. на
кв.м., тъй като е отчело необходимостта от освежителен ремонт на магазинното
помещение и от основен ремонт на останалата част от имота. Предложена е отделна
цена за магазинното помещение, за склада, за първия етаж, за втория етаж и за
мазето, като за средно месечна цена за 2009 г. е посочена сумата от 866, 69
лв., а за 2010 г. и 2011 г. – 920, 85 лв. При тези данни вещото лице е
изчислило, че за целия исков период от 27.01.2009 г. до 23.01.2012 г. сумата
възлиза на 32 430, 59 лв.
При обстойният разпит на вещото лице в о.з. на
10.10.2013 г. същото е заявило, че лично е посетило намиращия се в идеален топ
център обект. Последният е описан като такъв във „вехто състояние”. Вещото лице
е измерило точните размери, установило е, че подовата настилка е дюшеме и
балатум, като за задното помещение изрично е изтъкнато, че е за основен ремонт
с покрив в лошо състояние, без настилки, без изградена електрическа мрежа и
ВиК. Вещото лице е заявило, че не е слизало в мазето, но е успяло да огледа
същото от външни отвори, както и че до втория етаж и таванската стая няма
достъп. Външния оглед е установил дървена дограма за подмяна и фасада в лошо
състояние. По отношение на използваните способи за изготвяна на експертизата е
посочено, че са взети предвид обяви в агенция за недвижими имоти, обяви в
местен вестник, конкретно проверена реална обява, лични разговори с наематели
на помещения в съседни магазини. В същото време, вещото лице е подчертало в
о.з. че е взела предвид само писмени данни, тъй като информацията получена
устно не е счело за достоверна.
Назначената повторна оценителна експертиза с в.л. П. Я.,
е извършила оглед на обекта след ремонта му. Въпреки това отново е установено,
че вторият етаж и таванската стая са без достъп, в много лошо състояние с
изпочупени стъкла. Вещото лице е използвало данни от местен вестник за
недвижими имоти, като е приложило и корекционен коефицент на стойност 5 %. В
експертизата са дадени предложения за цени за всяка от годините, включена в
процесния период, за всяко от помещенията в обекта – магазинно, складово, мазе
и втори етаж с таванска стая, като за целия исков период е предложена цена в
общ размер на 16 055 лв. В о.з. вещото лице е посочило, че при извършения оглед
на място обектът вече е бил отремонтиран, с изградена ВиК инсталация.
При така очертаната фактическа обстановка се налагат
следните правни изводи:
Съгласно чл. 59, ал. 1 ЗЗД, всеки който се е обогатил
без основание за сметка на другиго, дължи връщане на онова, с което се е
обогатил до размера на обедняването. Предпоставките за уважаване на предявения
иск са увеличение без основание на имуществото на ответника за сметка на
имуществото на ищеца, причинна връзка между обедняването и обогатяването, да не
са налице предпоставките на трите състава по чл. 55, ал. 1 ЗЗД (с оглед
субсидиарния характер на иска по чл. 59 ЗЗД) и обеднелият да не разполага с
друга правна възможност за защита. (В този смисъл ППВС № 1 от 1979 г.).
В разглеждания казус между страните се е развил
съдебен спор, като с влязло в сила решение е прието, че по силата на договор за
продажба на наследство от 27.01.2009 г., ищецът „С.Д.М.” ЕООД е станало собственик
по отношение на ответника М. на процесните 2/3 от 55 кв.м. от ПИ 48489.8.50 по
кадастралната карта на гр. М., находящ се на бул. Т.М. № 55, и двуетажна
еднофамилна жилищна сграда, построена в имота, с идентификатор № 48489.8.50.2,
състояща се от магазинно помещение на първия етаж, две стаи за живеене на
втория и таванска стая, със застроена площ от 37 кв.м. и незастроена площ от 15
кв.м. При така установените по съдебен ред, със сила на присъдено нещо,
отношения между страните, следва да се приеме, че ищцовото дружество, в
качеството му на титуляр на правото на собственост, има право да упражнява в
пълен обем своите права върху идеалните части от спорния обект.
Съдът приема, че ответникът е започнал да ползва имота
от 1.02.2009 г., когато е получил владението му от ЕТ „Г.М.”. В тази насока са
и признанията на ответника в писмения отговор. Ищецът не установява преди тази
дата имотът да е ползван от ответната страна. С оглед събраните гласни
доказателства и изричното изявление на ответника, следва да се приеме, че за
периода от 1.02.2009 г. до 23.01.2012 г. (когато ищецът е бил въведен във
владение със съдействието на съдия изпълнител) владението върху имота се е
упражнявало от ответника и ищцовото дружество е било възпрепятстван от
възможността да ползва обекта.
По-новата съдебна практика, постановена по реда на чл.
290 ГПК (решение № 55 от 28.02.2012 г. по гр. д. № 652/2011 г., Г. К., ІІІ Г.
О. на ВКС) е възприела становището, че с иска по чл. 59 ЗЗД, какъвто е
настоящия случай, се цели обезщетение за неоснователно обедняване на
собственика, което е за сметка на неоснователното обогатяване на лицето, което
използва неговата вещ. Отговорността на ответника да обезщети ищеца-собственик
се изразява в спестен наем, който ползващия би плащал за имота. Прието е, че
стойността на обедняването на собственика и стойността на обогатяването на
ползувателя (държателя) са една и съща сума. Тази сума съставлява пазарния
наем, който би се получил за процесния имот. За да определи размера на
обезщетението съдът намира, че следва да вземе предвид изчисленията и изводите,
дадени в първото прието заключение на съдебно-оценителната експертиза,
изготвена от в.л. Д.. Съдът приема, че същата е проучила по-подробно пазарните
условия, формиращи пазарния наем, като е направила проверка в местен вестник за
обяви, агенция за недвижими имоти, като е извършила и проверка по реална
сделка. Освен това вещото лице пряко е възприело състоянието на обекта преди
ремонта, следователно е формирало изводите си при непосредствено впечатление за
реалната стойност на ползваната вещ. В.л. Я. от втората експертиза е формирала
изводите си след извършения ремонт и изрично е заявила, че е изградила
заключението си по данни от предишната експертиза. Следва да се отбележи, че
вещото лице Д. обосновано не е взела предвид данни за наеми на съседни имоти,
които е получила в устен вид. Използвайки тази информация експертът би се
позовал на свидетелски показания, събрани не по установения в ГПК ред.
Необходимо е също да се посочи, че за определяне на изводите на експертизата е
без значение депозирания от ищеца договор за наем от 2013 г., тъй като същият
отразява пазарни условия различни от тези, които са били налични в исковия
период.
При изложените по-горе доводи и като съобрази данните
в експертизата на в.л. Д., приета в о.з. на 10.10.2013 г., съдът намира, че
пазарният наем на целия обект следва да се определи в размер на 32 570, 28
лв., след приспадане на наема за периода от 27.01.2009 г. до 1.02.2009 г.,
когато имотът е владян от друго лице. Дължимата сума, съобразно с притежаваните
от ищеца 2/3 идеални части следва да се определи в размер на 21 713, 52 лв. За
тази иска се явява основателен и следва да се отхвърли за горницата до пълния
предявен размер от 40 944 лв.
Необходимо е да се отбележи, че за определяна на пазарния
наем вещото лице Д. е съобразило състоянието на обекта в неговите отделни
части, респ. степента на тяхната използваемост. Тези данни при всички случаи
следва да бъдат отчетени, тъй като за претенцията за обезщетяване по чл. 59 ЗЗД
от значение е какво точно е реалното обогатяване и действителното обедняване.
Определянето на тези стойности не е хипотетично, а е съобразено с конкретното
състояние на ползваната вещ.
Следва също да се изтъкне, че доводите на ищеца,
относно това, че ответникът е възпрепятствал получаването на по-високи доходи
от имота (напр. чрез отдаването му за офис на банка и пр.), не могат да бъдат
взети предвид. От една страна, по силата на самата норма на чл. 59 ЗЗД,
неоснователно ползващия вещта дължи връщане на онова, с което се е обогатил. От
него не може да бъде изисквано да върне повече от това, с което патримониумът
му се е увеличил. Вярно е, че и доктрината и практиката приемат, че
обедняването (визирано от нормата на чл. 59 ЗЗД) може да има различни форми –
както изгубване на имуществени блага така и пропускане на увеличение на
имуществото. Но както изрично е подчертано в решение № 131 от 12.07.2010 г. по
т. д. № 798/2009 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК, това увеличение следва да бъде сигурно.
В разглеждания казус по никакъв начин не бе установена с нужните доказателства
тезата на ищцовото дружество, че имотът е щял да бъде предоставен под наем на
една по-завишена цена за ползване от банки, мобилни оператори и пр. Напротив –
данните по делото категорично сочат, че имота е бил в лошо състояние, с
ограничен достъп до част от помещенията си, нуждаещ се от ремонт и пр. Няма
никакво основание да се приеме, че е съществувала реална възможност за сигурна
сделка, която да гарантира на ищеца по-висок доход за исковия период.
За неоснователно съдът намира и възражението, че в
случая се касае до приложение на кратката тригодишна давност. Претенцията по
чл. 59 ЗЗД, няма характера на периодично плащане и в случая нормата на чл. 113 ЗЗД не може да бъде взета предвид.
Предвид изложените по-гори аргументи искът следва да
бъде частично уважен за сумата от 21 713, 52 лв., ведно със законната лихва от
5.02.2013 г., като на ищеца се заплатят разноски съответстващи на уважената
част от иска в размер на 1700, 62 лв., а на ответника следва да се присъди
сумата от 754,07 лв., като разходи съответни на отхвърлената част.
Воден от горните мотиви съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА М.М.М., ЕГН **********, да заплати на „С.Д.М.” ЕООД, ЕИК *********,
на основание чл. 59 ЗЗД сумата от 21 713,
52 лв. като обезщетение за ползване на 2/3 ид.ч. от 55 кв.м. от ПИ
48489.8.50 по кадастралната карта на гр. М., находящ се на бул. Т.М. № 55, и
двуетажна еднофамилна жилищна сграда, построена в имота, с идентификатор №
48489.8.50.2, състояща се от магазинно помещение на първия етаж, две стаи за
живеене на втория и таванска стая, със застроена площ от 37 кв.м. и незастроена
площ от 15 кв.м., за периода от 1.02.2009 г. до 23.01.2012 г., ведно със
законната лихва от 5.02.2013 г. до окончателното изплащане, както и на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1700, 62 лв. разноски по делото,
като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 59 ЗЗД за сумата над 21 713, 52
лв. до пълния предявен размер от 40 944 лв. и за периода от 27.01.2009 г.
до 31.01.2009 г.
ОСЪЖДА „С.Д.М.” ЕООД да заплати на М.М.М. разноски в размер на 754, 07 лв. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението може да се обжалва пред САС в
2-седмичен срок от съобщението до страните за неговото изготвяне.
ГРАДСКИ СЪДИЯ: