Р Е Ш Е Н И Е № 260091
В ИМЕТО НА НАРОДА
град Шумен, 23.04.2021г.
Шуменски
окръжен съд в открито заседание на двадесет и пети март две хиляди двадесет и
първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мирослав Маринов ЧЛЕНОВЕ: 1. Теодора Димитрова
2. мл. с. Соня Стефанова
При
секретаря Татяна Тодорова като разгледа докладваното от младши съдия Стефанова
в. гр. дело № 484 по описа за 2020 год. на Шуменски окръжен съд, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С
Решение №260081/30.09.2020г. по гр.д.№458 по описа за 2020г. на ШРС е отхвърлен
като неоснователен предявеният от Р.М.Г. срещу Ж.М.К. и „Фотон Логистик“ ЕООД
иск, с правно основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД, за обявяване
недействителност на договор за аренда от 26.11.2016г., сключен между Ж.М.К. и „Фотон
Логистик“ ЕООД, в частта му до размер на ½ ид.ч. от ПИ № 83510.117.27,
съответна на собствеността на ищеца - Новообразуван поземлен имот /от ПИ №
83510.117.27/, с проектен идентификатор 83510.117.39, с проектна площ: 4349
кв.м., при съседи: 83510.117.26, 83510.117.32, 83510.117.17, 83510.117.16,
83510.117.38, поради накърняване на добрите нрави.
Недоволен
от така постановеното решение остава ищецът в първоинстанционното производство,
който го обжалва изцяло. Счита същото за неправилно, незаконосъобразно и
необосновано. Изразява несъгласие с доводите на районния съд, че в случая
процесният договор за аренда не бил сключен при накърняване на добрите нрави.
Сочи, че в случая е налице нееквивалентност на престациите. Излага, че доводът,
че договорът за аренда бил сключен от общ пълномощник – Р. К.К., е
неоснователен, доколкото последният е пълномощник единствено на ответницата Ж.К..
Моли първоинстанционното решение да бъде отменено и да бъде постановено друго,
с което договорът за аренда от 26.11.2015г. бъде обявен за нищожен. Претендира
разноски.
В
срока по чл.263, ал.1 от ГПК не е постъпил отговор от насрещната страна.
Въззивната
жалба е подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на обжалване акт, от
лице, имащо правен интерес да обжалва първоинстанционното решение, поради което
същата се явява допустима.
Съгласно
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата, т.е. по действащия ГПК
въззивният съд действа като апелация (т. нар. „ограничен въззив”). В този
смисъл е и трайната практика на ВКС – напр. Решение № 230 от 10.11.2011 г. на
ВКС по гр. д. № 307/2011 г., II г. о., ГК и Решение № 189 от 9.07.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 107/2012 г., II г. о., ГК. След проверка по реда на чл. 269 от ГПК, въззивният съд намери, че обжалваното решение е
валидно и допустимо, като в хода на процеса и при постановяването му не са
допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила.
Съдът, като съобрази доводите на страните и
събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено следното от фактическа страна:
От
представения договор за аренда от 26.11.2015 год., акт № 135, том ХІV, рег. №
9005 от 2015 год., вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 881/ 26.11.2015
год., акт № 106, том 10, дело 3960 , сключен между Ж.М.К., действаща чрез
пълном. Р. К.К. в качеството й на арендодател и „Фотон Логистик“ ЕООД,
представлявано от Р. К.К., в качеството му на арендатор, се установява, че процесният
поземлен имот с начин на трайно ползване – Нива с площ от 8698 кв. м., пета категория, в местността "Макак
сърт", в землището на гр. Ш., с идентификатор № 83510.117.27, с ЕКАТТЕ: 83510, при граници и съседи: имоти с № 83510.117.26; 83510.117.32;
83510.117.17;83510.117.16; 83510.117.15 и 83510.117.28, е предоставен на
арендатора за временно и възмездно ползване за срок от 20 стопански години,
считано от 01.10.2015 год. В чл. 4 от договора е договорено арендно плащане в
размер на 30 кг. зърно, но не по-малко от 10 лева/дка.
Видно
от материалите по делото с Решение № 753/ 17.10.2017 год., постановено по гр.д.
№ 1473/2017 год. по описа на Шуменски районен съд е допуснат до делба
процесният недвижим имот при квоти: ½ ид.части за Р.М.Г., 1/6 ид.части
за М.К.М., 1/6 ид.части за А.М.Г.и 1/6 ид.части за М.К.М.. Със същото решение
са обявени за относително недействителни договори за дарение на по 1/6 ид.ч.(общо
1/2 ид.ч.) от процесния недвижим имот,
сключени между М.К.М., А.М.Г.и М.К.М., от една страна в качеството им на
дарители и Ж.М.К., от друга в качеството й на надарена, обективирани в НА № 134, НД №
1747/2015 г. на Нотариус № , с район на
действие този на ШРС, на основание чл. 76 от ЗН, при условие, че посочения имот не се падне в дял
на сънаследниците М.К.М., А.М.Г.и М.К.М..
С Решение № 827/ 02.09.2 год., постановено по
гр.д. № 1473/2017 год. по описа на Шуменски районен съд е обявен за окончателен
разделителен протокол по горепосоченото гражданско дело като дял ІІ от
допуснатия до делба имот, представляващ новообразуван поземлен имот с проектен
идентификатор 83510.117.39, с проектна
площ от 4349 кв.метра, при съседи: 83510.117.26; 83510.117.32; 83510.117.17; 83510.117.16
и 83510.117.38, е станал собственост на Р.М.Г., а дял І от допуснатия до делба
имот, представляващ новообразуван поземлен имот с проектен идентификатор
83510.117.38, с проектна площ от 4349 кв.метра, при съседи: 83510.117.39, 83510.117.32;3510.117.15;
83510.117.16 и 83510.117.28 е станал обща собственост на М.К.М., А.М.Г.и М.К.М..
Видно
от Решение № 907/ 09.10.2 год., постановено по гр.д. № 1386/2 год. по описа на
ШРС Ж.М.К. е осъдена да заплати на Р.М.Г. на осн. чл. 93 от ЗС сумата от 130,34
лева обезщетение за получените добиви от собствените му ½ ид.части от
процесния недвижим имот за периода от 26.11.2015 год.-01.10.2018 год. – за 3
стопански години, като претенцията за горницата до пълния предявен размер от
600 лева е отхвърлена.
От
заключението по назначената пред първоинстанционния съд съдебно-оценителна
експертиза се установява, че средното годишно наемно възнаграждение за имот,
подобен на процесния според информация, предоставена от Областна дирекция
„Земеделие“, гр. Ш. възлиза на 42 лв./дка за стопанската 2015-2016 год. и 49
лв./дка за стопанската 2-2020 год. Вещото лице е събрало информация и от
Националния статистически институт, според която средното годишно наемно
възнаграждение за имоти, находящи се в землището на гр. Ш. е в размер на
48лв./дка за стопанската 2015-2016 год. и 58 лв./дка за стопанската 2-2020 год.
В съдебно заседание експертът е посочил, че за да се отговори най-коректно на
поставената задача, следва да се определи средната стойност на годишното
възнаграждение за 4-те стопански години (2015г./2016г., 2016г./2017г.,
2017г./2018г. и 2018г./2 г.), която възлиза на 46 лв./дка.
При така установената фактическа обстановка,
съдът достигна до следните изводи:
Предявен
е иск с пр. осн.чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожност на процесния
договор за аренда, поради противоречие с добрите нрави, до размера на правото
на собственост на ищеца върху процесния ПИ с идентификатор 83510.117.27, а
именно - за ½ ид.ч.
Не
е спорно, а и от събраните по делото доказателства се установява, че след
извършена съдебна делба ищецът е станал собственик на дял ІІ от процесния
допуснат до делба имот с идентификатор №
83510.117.27 с обща площ от 8698 кв. м., който дял ІІ представлява
новообразуван поземлен имот с проектен идентификатор 83510.117.39, с проектна площ от 4349
кв.метра, а ответницата Ж.М.К. е станала собственик на дял І от процесния
допуснат до делба имот с идентификатор №
83510.117.27 с обща площ от 8698 кв. м., който дял І представлява новообразуван
поземлен имот с проектен идентификатор 83510.117.38, с проектна площ от 4349
кв.метра.
Не
се спори също така, че между Ж.М.К., от една страна като арендодател и „Фотон
Логистик“ ЕООД, от друга страна като арендатор, е сключен договор за аренда на
целия процесен недвижим имот за срок от 20 стопански години при уговорено
годишно арендно възнаграждение в размер на 30 кг. зърно, но не по-малко от 10
лв./дка. В тази връзка следва да се отбележи, че доколкото договорът за аренда на земеделска земя е вид договор за наем, за който има специална правна уредба в
ЗАЗ, то в случая приложими са именно специалните правила, чието спазване е
задължително условие за действителността на договора за аренда - писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните, вписване на договора в службата по вписванията и регистрирането му в
съответната общинска служба по земеделие (арг. чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ). Не е
спорно, че договорът за аренда е сключен в надлежната форма. Уговореният в него
срок е над предвидения в чл. 4, ал. 1 ЗАЗ минимален срок за този вид договори – 5 години, като към датата на
сключване на договора цитираната норма е била в същата редакция (ДВ, бр. 14 от
20.02.2015 год.).
Съгласно
чл. 3, ал. 4 от актуалната към датата на сключване на
договора редакция от ЗАЗ, когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона
за собствеността.
Спор
е налице по въпросите дали договорът за аренда не е сключен за неоправдано
продължителен срок (20 години) и при липса на еквивалентност на насрещните
престации и дали тези обстоятелства не водят до извода, че договорът е сключен
при противоречие с добрите нрави и съгласно нормата на чл. 26, ал.1 от предл. трето от ЗЗД се явява нищожен до размера на правото на
собственост на ищеца върху процесния ПИ с идентификатор 83510.117.27, а именно
- за ½ ид.ч.
В
трайната практика на ВКС безпротиворечиво се приема, че основанието по чл. 26, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД – нищожност, поради противоречие с добрите нрави е
налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено-етични
правила на поведение. По принцип липсата на
еквивалентност, сама по себе си, може да обуслови основанието на чл. 33 от ЗЗД
за унищожаване на договора, поради крайна нужда и явно неизгодни условия. Извън
тази хипотеза, липсата на еквивалентност на насрещните престации би могла да
накърни добрите нрави само ако е в такава
степен значителна, че практически е сведена до липса на престация (в този см. Решение
№ 24/ 09.02.2016 год. по гр.д. № 2419/2015 год. на ВКС, VVV г.о.; Решение №
1444/04.11.1999 г. на ВКС по гр.д. № 753/99 г., ГК, V г.о., Решение №
834/26.10.2009 г. на ВКС по гр.д. № 136/2009 г., решение № 615/15.10.2010 г. на
ВКС по гр.д. № 1208/2009 г., ІІІ г.о. на ВКС; решение № 288/29.12.2015 г. на
ВКС по гр.д. № 2293/2015 г. ІІІ г.о. на ВКС; решение № 153/24.07.2015 г. на ВКС
по гр.д.№ 3014/2014 г. на ІІІ г.о. на ВКС; и др.). Във всички случаи при преценката дали
са накърнени моралните норми, съдът следва да съобрази волята на страните,
защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуването на договорите да
установява действителната им обща воля, формирана от всичките им уговорки, да
се отчита тяхната взаимна връзка и целта на договора - удовлетворяване на
допустим от закона интерес за страните (решение № 452/25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г., I г. о., решение № 615/15.10. 2010 г. по гр. д. № 1208/2009
г., III г. о., решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г., I г. о. на ВКС и др.).
При
съвкупната преценка на доказателствата по делото и установената фактическа
обстановка, въззивният състав намира, че в случая престациите, договорени в
процесния аренден договор, са нееквивалентни в две посоки: от една страна с
оглед установения срок на договора, и от друга – прекалено заниженото арендно
възнаграждение.
Действително,
сам по себе си, уговореният срок на договора от 20 години, считано от 01.10.2015
г. до 30.09.2035 год., не противоречи на конкретна законова разпоредба, предвид
обстоятелството, че към датата на сключването му и понастоящем липсва горна
граница. Съгласно чл. 4, ал. 1 от ЗАЗ минималният срок на договора на аренда е
пет стопански години, но максимален срок не е предвиден.
Съчетанието,
обаче, на такъв дълъг срок на действие на договора с уговореното в натура
възнаграждение (30 кг. зърно, но не по-малко от 10 лв./дка), което е над 4 пъти
по-ниско от средната стойност на годишното възнаграждение за 4-те стопански
години (2015г./2016г., 2016г./2017г., 2017г./2018г. и 2018г./2 г.) за подобен
на процесния имот, възлизаща на 46 лв./дка, и като се вземе предвид
обързаността на другия съсобственик (ищеца) с договор, при съставянето и
подписването на който той самият не е участвал, води до извода, че
нееквивалентността на престациите е съществена.
В
тази връзка, настоящият съдебен състав изцяло споделя становището на ВКС, залегнало
в Определение № 95 от 05.02.2020 год. по
гр.д. № 3298/2 год. на ВКС, ІІІ г.о., съгласно което не винаги се приема, че за
да е налице нееквивалентност следва предстацията да е такава, че „да е сведена
почти до липса на престация”. Върховният съд е достигнал до извод, че за
нищожни като противни на морала се приемат и тези сделки, в които
нееквивалентността на престациите е „съществена”, „явна и значителна“ т.е.
налице е прекомерна разлика в престациите, като това обстоятелство се преценя
от съда съобразно конкретните установени по делото обстоятелства (вж. Решение №
128 от 17.01.2 г. на ВКС по гр.д.№ 3170/2017г.на І г.о.).
Предвид
изложеното, въззивната жалба е основателна, а първоинстанционното решение
следва да бъде отменено като вместо него следва да бъде постановено друго, с
което процесният договор за аренда на земеделска земя бъде прогласен за нищожен
на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави, до
размера на правото на собственост на Р.М.Г. върху процесния ПИ с идентификатор
83510.117.27, а именно - за ½ ид.ч.
По
разноските: С оглед изхода на правния спор в
настоящото производство в полза на въззивника следва да бъдат присъдени
сторените съдебно-деловодни разноски в размер на 625 лева, съобразно
своевременно предоставения списък на разноските и доказателства за направата им,
от които – 600 лева – заплатено адвокатско възнаграждение и 25 лева – държавна
такса за въззивно обжалване. Следва да бъдат присъдени и сторените пред първата
инстанция разноски в размер на 806 лева, за които има представен списък на
разноски и доказателства за заплащането им, от които 600 лева – заплатено
адвокатско възнаграждение, 50 лева – държавна такса и 156 лева – депозит за
вещо лице и преводна такса.
Предвид
обстоятелството, че цената на иска, определена съобразно правилата на чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК - наемът,
респ. арендата за една година върху
процесния имот, е в размер на 44 лева, решението е окончателно.
Така
мотивиран, Шуменски окръжен съд:
РЕШИ:
ОТМЕНЯ
Решение №260081/30.09.2020г. по гр.д.№458 по описа за 2020г. на ШРС, КАТО
ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТ, поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1
предлож.3-то от ЗЗД, на договор за аренда от 26.11.2015 год., акт № 135, том
ХІV, рег. № 9005 от 2015 год., вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 881/
26.11.2015 год., акт № 106, том 10, дело 3960, сключен между Ж.М.К., ЕГН:**********,***,
действаща чрез пълном. Р. К.К., ЕГН: **********, от една страна, в качеството й
на арендодател и „Фотон Логистик“ ЕООД, ЕИК: , със седалище и адрес на
управление: гр. Ш.,ул. №, представлявано от Р. К.К., от друга страна като арендатор,
с който е предоставен на арендатора за временно и възмездно ползване за срок от
20 стопански години, считано от 01.10.2015 год. следния недвижим имот: Нива с
площ от 8698 кв. м., пета категория, в
местността "Макак сърт", в землището на гр. Ш., с идентификатор № 83510.117.27, с ЕКАТТЕ: 83510, при граници и
съседи: имоти с № 83510.117.26;
83510.117.32; 83510.117.17;83510.117.16; 83510.117.15 и 83510.117.28, до
размера на собствената на Р.М.Г., ЕГН: *********** ½ ид.част от процесния
ПИ с идентификатор 83510.117.27, представляваща новообразуван поземлен имот с
проектен идентификатор 83510.117.39, с проектна площ: 4349 кв.метра, при
граници и съседи: 83510.117.26, 83510.117.32, 83510.117.17, 83510.117.16,
83510.117.38 (съгласно Протоколно определение за теглене на жребий от 18.11.2
год. по гр. д. № 1473/2017 год. по описа на Шуменски районен съд, влязло в
законна сила на 03.12.2 год.).
ОСЪЖДА
Ж.М.К., ЕГН:**********,*** и „Фотон Логистик“ ЕООД, ЕИК: , със седалище и адрес
на управление: гр. Ш.,ул. №, представлявано от В.В. К. да заплатят на Р.М.Г.,
ЕГН: **********, с адрес: *** сумата от общо 1431 лева, представляваща
сторените пред двете инстанции съдебно-деловодни разноски.
На
осн. чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.