Р
Е Ш
Е Н
И Е
№ 177
гр. Пловдив, 01.04.2019 година
В И М
Е Т О Н А Н А Р О Д А
ОКРЪЖЕН СЪД - ПЛОВДИВ, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, XI състав, в публично
заседание на седми
март през две хиляди
и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИГЛЕНА ПЛОЩАКОВА
при секретаря Боряна Костанева,
като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 2 6 7 по описа за 2 0 1 8 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по искова молба, подадена на 16.04.2018 год. А.С.Б., С.А.Б. и П.А.Д.
против дружествата „Старт Инвест“ ЕООД и „Веле груп“ ЕАД. Предявени при
условията на евентуалност са искове за прогласяване нищожността на клауза от
договор, респ. за обявяване на относителната й недействителност спрямо ищците
като кредитори на „Старт Инвест“ ЕООД.
Исковата молба се основава
на следните фактически обстоятелства:
Твърди се, че тримата ищци, заедно с Ю.Б.
са били съдружници в „Старт инвест“ ООД, при равни дялове На 30.12.2013 год. в
Търговския регистър било вписано изключването на ищците като съдружници в
дружеството и поемане на техните дялове от Ю.Б.; освобождаването на
управителите и избор на Ю.Б. за управител на дружеството. С вписването на
изключването на ищците като съдружници в дружеството всеки от тях придобил
правото да получи от дружеството стойността на дружествения си дял по
счетоводен баланс към 31.12.2013 год., а оттам и качеството на кредитори на „Старт инвест“ ЕООД. С
влязло в сила решение на ОС – Пловдив по т.д. № 306 / 2014 год. „Старт инвест“
ЕООД било осъдено да заплати на всеки от тримата ищци сума в размер на
1 150 000 лв., представляващо стойността на дружествения им дял, ведно със
законната лихва и разноски. До момента на подаването на исковата молба тези
парични вземания на ищците не били удовлетворени.
На 02.01.2014
год. адвокат Б., пълномощник на вписания нов управител на „Старт инвест“ ЕООД
Ю.Б., заедно с други мъже, сред които и Л.В. /по това време представляващ ответника
„Веле груп“ ЕАД/, се явил в тогавашния адрес на управление на дружеството в **** и легитимирайки се пред служителя П.С. като
представител на новия управител на дружеството, заявил, че Б. и Д. не са
съдружници в дружеството, че Б. не са и управители и отстранили служителя С., а
впоследствие не допуснали и управителя С.Б.. При смяната на органите на
дружеството всички документи останали в офиса.
Узнали за
вписването в Търговския регистър, ищците предявили искове по чл. 74 ТЗ за
отмяна на всички решения на ОСС на „Старт инвест“ ЕООД от 08.10.2013 год.
Образувано било т.д. № 9/2014 год. по описа на ПОС. По това дело било допуснато
обезпечение на предявените искове чрез налагане на възбрана върху недвижимите имоти, собственост на „Старт инвест“
ЕООД. Възбраната била вписана в Сл.Вп. при РС – Несебър на 21.01.2014 год.
Впоследствие, по частна жалба на дружеството, допуснатото обезпечение било
отменено от състав на АС – Пловдив и възбраната е била вдигната на 12.03.2014
год.
На 28.01.2014
год., по време, когато възбраната все още е била вписана, „Старт инвест“ ЕООД
заявило за вписване в ТР учредения от него в полза на „Веле груп“ ЕАД особен залог върху цялото си предприятие
за обезпечение на вземането на „Веле груп“ ЕАД за неустойка в размер на
2 500 000 лв., съставляваща 50% от договорената цена по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, с нотариална заверка на
подписите от 22.01.2014 год. Вписването на особения залог било спряно на
29.01.2014 год.
Узнавайки за
спирането на вписването на особения залог, на 07.02.2014 год., с НА № 35, том
1, дело № 299 на Сл.Вп. при РС – Несебър „Старт инвест“ ЕООД учредило в полза
на „Веле груп“ ЕАД договорна ипотека
върху 72 недвижими имота за обезпечение на същото вземане за неустойка, за
което било посочено, че е изцяло изискуемо от 24.01.2014 год., но заплащането й
било разсрочено до 15.09.2014 год.
Ищците се
запознали със съдържанието на предварителния договор впоследствие и узнали, че
по силата на този договор „Старт Инвест“ ЕООД поело обещание да прехвърли на
„Веле груп“ ЕАД 275 поземлени имота и самостоятелни обекти в сгради в к.к.
„Слънчев бряг“ за обща цена от 5 000 000 лв., платима в едноседмичен
срок след вписването на окончателния договор, при срок за сключване на такъв –
24.01.2014 год. и договорена неустойка при неизпълнение на задължението за
прехвърляне на собствеността върху имотите в размер на 2 500 000 лв.
Ищците
считат, че клаузата на чл. 7, ал. 1 от предварителния договор, предвиждаща
задължение за заплащане на неустойка в размер на 50% от договорената продажна
цена, при неизпълнение в срок до два дни от достоверната дата на договора, е нищожна, като накърняваща добрите нрави. Такава неустойка нямала за цел да
изпълнява типичните й санкционна, обезщетителна и стимулираща функции; размерът
й бил в явно несъответствие с всякакви разумно очаквани вреди от неизпълнението
на задължението в срок. Ищците считат, че предварителният договор е бил сключен
с ясното съзнание и от двете страни, че няма да бъде изпълнен и ще бъде
задействана неустоечната клауза. „Веле груп“ ЕАД не е обявявало в ТР своите ГФО
за 2011, 2012, 2013 год., отразяващи икономическата му активност, позволяваща
плащане на цената по предварителния договор. Към датата на предварителния
договор едноличният собственик на капитала на „Веле груп“ ЕАД – „Булмес“ ЕООД
вече е бил в открито производство по несъстоятелност, открито на 19.12.2012
год., с приета начална дата на неплатежоспособността - 11.03.2008 год., поради което не е могло да
се очаква да финансира покупката на имотите. Действителната цел на сключения
предварителен договор била да се създаде голямо по размер задължение на „Старт
инвест“ ЕООД в полза на второто ответно дружество, чийто представляващ към този
момент е бил близък с Ю.Б., което да конкурира правата на ищците. Учредената
ипотека за обезпечаване на вземането на „Веле груп“ ЕАД за неустойка целяла и
създаване на привилегия на вземането, въпреки че купувачът „Веле груп“ ЕАД не е
разполагал с доказателства, удостоверяващи готовност за сключване на
окончателен договор на 24.01.2014 год. , вкл. заплащане на цената.
Изложени са и
фактически твърдения за други действия на разпореждане с имущество на „Старт
инвест“ ЕООД, целящи увреждането на правата на кредиторите му.
Обоснован е
интересът на ищците да установят по съдебен ред нищожността на клаузата за
неустойка, с доводи, че „Веле груп“ ЕАД ще загуби качеството си на конкуриращ
кредитор на „Старт инвест“ ЕООД, а имуществото на последното дружество ще служи
за удовлетворение само на действителните му кредитори.
Дори обаче,
да се приемело, че клаузата за неустойка в процесния предварителен договор не е
нищожна, включването й в договора било действие, увреждащо кредиторите на „Старт инвест“ ЕООД. Между страните по
този договор било постигнато съгласие за неустойка, дължима от „Старт инвест“
ЕООД при предварителна яснота, че задължението, „обезпечено“ с неустойка, няма
да бъде изпълнено и неустойката ще стане изискуема в кратък срок; при вече
изискуема неустойка бил направен опит за учредяване на особен залог върху
предприятието на продавача, а впоследствие била учредена договорна ипотека.
Задължението
на „Старт инвест“ ЕООД към ищците възникнало преди сключването на
предварителния договор. Към 22.01.2014 год. „Старт инвест“ ЕООД е „знаело“ за
увреждането на кредиторите – длъжникът винаги знаел за увреждането, ако
съзнавал, че дължи. В случая, дружеството „знаело“ че дължи изплащане на
дружествените дялове на прекратилите участието си съдружници, а счетоводните
книжа за определяне на размера на вземанията на ищците по чл. 125, ал. 3 ТЗ са
били на негово разположение. Представляващият дружеството Ю.Б. е заявила за
вписване прекратеното участие на ищците в дружеството /и се е ползвала от
него/, което има за своя законова последица възникване на задължение за
заплащане на стойността на дружествените им дялове. Ищците считат, че „Веле
груп“ ЕАД също е „знаело“ за увреждането, тъй като тогавашния му управител Л.В.
на 02.01.2014 год. е присъствал на установяването на фактическа власт върху
офиса и документацията на „Старт Инвест“ ЕООД от нововписания ЕСК Ю.Б.,
придружавайки представляващия я адв. Б., при която му е станало известно
прекратеното участие на ищците в дружеството, законова последица от което е
възникването на задължение за заплащане на стойността на дружествените дялове.
Предвид изложеното ищците молят съда да постанови съдебно
решение, с което прогласи нищожността на
клаузата за неустойка в размер на 2 500 000 лв., дължима от
продавача „Старт инвест“ ЕООД на купувача „Веле груп“ ЕАД съгласно чл. 7, ал. 1
от предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с нотариално
заверени подписи под рег. № 146 от 22.01.2014 год., на основание чл. 26, ал. 1,
предл. второ ЗЗД, като накърняваща
добрите нрави.
При условията на евентуалност, в случай че бъде отхвърлен
искът за нищожност, предявяват иск по чл. 135 ЗЗД за обявяване на относителната недействителност по
отношение на ищците на клаузата за неустойка в размер на 2 500 000
лв., дължима от продавача „Старт инвест“ ЕООД на купувача „Веле груп“ АД,
съгласно чл. 7, ал. 1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти с нотариално заверени подписи под рег. № 146 от 22.01.2014 год.
Ангажирани са доказателства.
Претендират се сторените по делото разноски.
По делото са постъпили отговори на исковата молба от двамата
ответници в указания им двуседмичен срок.
И двамата ответници са направили възражение за
неподведомственост на спора, тъй като между страните по предварителния договор
е подписано арбитражно споразумение – според чл. 3 от Анекс към предварителния договор
подведомствеността на спора досежно неустойката по чл. 7, ал. 1 е пред арбитър
ad hoc Н. Й.. Съдът се е произнесъл по това възражение с определение № 1697
01.10.2018 год., с което е оставил възражението без уважение, а определението
на първоинстанционния съд е потвърдено от въззивния съд с окончателен съдебен
акт по ч.в.т.д. № 649 / 2018 год.
- Ответникът „СТАРТ ИНВЕСТ“
ЕООД счита иска за нищожност за недопустим, позовавайки се на чл. 299 ГПК -
спорът за дължимостта на неустойката е бил разгледан и по него е постановено
арбитражно решение, с което „Старт инвест“ ЕООД е осъдено да заплати
договорената неустойка. Поради това счита, че спорът не може да бъде
пререшаван.
Смята производството по
делото за недопустимо и поради наличие на висящо по-рано образувано дело между
същите страни – т.д. № 446/2017 год. по описа на ОС – Бургас. По това дело
ищците също твърдели нищожност на клаузата за неустойка като накърняваща
добрите нрави. Поради това се настоява производството по настоящото дело да
бъде прекратено.
Искът бил предявен от трети
за процесния предварителен договор лица, които не са страни по него и като
такива не можели да предявяват права от името на „Старт инвест“ ЕООД срещу
другата страна по договора.
Липсвал и правен интерес от
предявяването на този иск, тъй „Веле груп“ ЕАД не е конкуриращ с ищците
взискател, поради това, че имотите вече не са собственост на „Старт инвест“
ЕООД, а на трето лице – „КПП 77“ ООД.
По същество счита исковете
за неоснователни.
Оспорват се твърденията за
фактите и събитията, описани от ищците като осъществени на 02.01.2014 год.,
както и твърдението, че към датата на предварителния договор е имало вписана
възбрана върху имотите. Сочи се, че в предмета на дейност на „Старт инвест“
ЕООД било включено извършването на продажби на имоти и дружеството-собственик е
сключило процесния договор, за да продаде имоти, предвидени за продажба.
Оспорват се доводите, че неустойката е нищожна и че същата не съответства на
очакваните вреди, както и твърденията, че договорът е сключен със съзнанието,
че няма да бъде изпълняван и че представляващите двете дружества са близки.
Счита, че липсва интерес да бъде оспорвана отделна клауза от договор, а не
самия договор.
Към датата на твърдяното
увреждане ищците нямали качеството на кредитори по отношение на „Старт инвест“
ЕООД, поради което искът по чл. 135 ЗЗД бил недопустим, като предявен от
ненадлежна страна и при липса на правен интерес. Оспорва се качеството на
ищците на кредитори, знанието и намерението за увреждане. Оспорва се и
наличието на увреждане - клаузата за неустойка не представлявала отчуждителна
сделка, с която да се намалява имуществото на длъжника.
-
Ответникът
„Веле груп“ ЕАД също възразява срещу допустимостта на исковете, предвид
висящността на т.д. № 446/2017 год. по описа на ОС – Бургас и поради това, че е
било проведено арбитражно производство за валидността на договорената в
предварителния договор клауза за неустойка, което завършило с отхвърляне на
иска.
Счита исковете по същество
за неоснователни. Оспорват се твърденията за фактите, които са се осъществили
на 02.01.2014 год., а останалите факти, досежно учредяването на залог и
ипотека, счита за ирелевантни към спора.
Признава се сключването на
предварителен договор на дата 14.01.2014 год., по който срокът за сключване на
окончателен договор е бил определен на 24.01.2014 год. На 22.01.2014 год. „Веле
груп“ ЕАД получило писмено уведомление от продавача, че е в невъзможност на
уговорената дата да му прехвърли собствеността върху имотите по нотариален ред,
поради наложена възбрана, поради което по устна уговорка срокът за сключване на
окончателен договор бил продължен. На 07.02.2014 год. бил сключен анекс към
предварителния договор, по силата на който на „Старт инвест“ ЕООД била дадена
последна възможност до 15.02.2014 год. да прехвърли по нотариален ред имотите,
а дължимата неустойка в размер на 2 500 000 лв. да бъде разсрочена на
вноски, както и вземането за неустойка да бъде обезпечено с ипотека. Към деня
на учредяването на ипотеката – 07.02.2014 год. „Веле груп“ ЕАД не е било
изправна, а „Старт инвест“ ЕООД не е било неизправна страна по договора и не е
дължало неустойка. Изразява се несъгласие с довода, че размерът на
предполагаемите вреди от неизпълнението не съответствал на размера на
неустойката – в действителност дружеството купувач търпяло големи загуби от
невъзможността да се разпорежда с имотите и да ги ползва за обезпечение.
Според ответника „Веле груп“
ЕАД ищците злоупотребяват с процесуалните си права, като се опитвали да
елиминират конкуриращите ги взискатели. Излага довод, че неустойката не може да
бъде обявена за нищожна, тъй като е уговорена между търговци; не е прекомерна,
не е уговорена без краен предел.
По отношение на Павловия иск
счита същия за неоснователен. Оспорва се да е било налице намерение и знание за
увреждане при сключването на договора. Към релевантния период акционерното
дружество не е знаело, че ищците са изключени съдружници, които имат вземане по
отношение на „Старт инвест“ ЕООД. Присъствието на Л.В. в офиса на първия
ответник се обяснява с търговските отношения между страните по повод
подготвяния предварителен договор. Твърди се, че към м. 01. и м. 02.2014 год. у
представляващия „Веле груп“ ЕАД не е било налице знание, че ищците са кредитори
на първия ответник; в този период ищците не са заявявали качеството си на
кредитор на „Старт инвест“ ЕООД, а единствено са оспорвали законосъобразността
на решението за изключването им с иск по чл. 74 ТЗ.
С допълнителната искова молба е допълнена и пояснена първоначалната
искова молба с изложение на хронологията на събитията, осъществили се след м.
12.2013 год.
Възражението за
недопустимост на исковете предвид наличие на арбитражно решение ищците намират
за неоснователно, тъй като това решение е постановено по дело, в което не са
взели участие.
Акцентира се върху
обстоятелството, че предметът на т.д. № 446/2017 год. по описа на БОС не е
идентичен с предмета на настоящото дело - посоченото дело на БОС има за предмет
нищожността на договора за ипотека, а не на клаузата на чл. 7 в предварителния
договор.
Оспорват се доводите на
ответниците за липса на правен интерес от воденото на делото и за недопустимост
на иск за установяване на нищожност само на клауза от договор, а не на целия
договор, по съображения, изложени в ДИМ.
В отговора на допълнителната искова молба, постъпил от „Веле груп“ ЕАД се оспорват
фактическите твърдения по допълнителната искова молба.
В отговора на допълнителната
искова молба, подаден от „Старт инвест“ ЕООД се поддържат вече заявените
възражения за недопустимост на производството по делото. Изложени са подробни съображения
за нередовност на исковата молба поради невнасяне на дължимата държавна такса,
тъй като не били налице основания за освобождаването им от внасянето на такава.
Счита съединяването на исковете в едно производство за недопустимо, поради
което производствата следва да бъдат разделени. Павловият иск се оспорва
предвид липсата на увреждане, качеството на ищците на кредитори, знанието и
намерението за увреждане. Клаузата за неустойка не представлявала отчуждителна
сделка, с която се намалява имуществото на длъжника. Акцентира се, че са
представени доказателства за прехвърляне на вземането преди завеждането на
иска.
ОКРЪЖЕН СЪД –
ПЛОВДИВ, като разгледа събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, преценени и в светлината на повдигнатите от страните доводи и
възражения, намери за установено следното от фактическа страна:
По главния иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД
С доклада по
делото съдът е приел, че иск
за прогласяване на нищожност на клауза
от договор е допустим, без да е необходимо да се иска прогласяване на
нищожността на целия договор. Този извод е извлечен
от разпоредбата на чл. 26, ал. последна ЗЗД, според която нищожността на
отделни части от договор не влече нищожност на договора. След като ищците не
твърдят предварителният договор за покупко-продажба на недвижими имоти да е нищожен, те не са длъжни да водят подобен
иск, а допустимо могат да искат установяване на нищожността само на конкретна
клауза от договора, още повече, че интересът им да установяват нищожност е
налице единствено с оглед породеното от нея парично задължение на първия
ответник, на който същите твърдят да са кредитори. Допустимостта на искове за
установяване на недействителност на клаузи от договор, без да се атакува
валидността на целия договор, е възприета в изобилна съдебна практика на ВКС, в
т.ч. определение № 449/29.07.2015 год. на ВКС по т.д. № 1596/2015 год., ТК,
опр. № 349/22.07.2016 год. по т.д. № 555 / 2015 г., ТК.
С доклада по
делото е прието също така за допустимо
трето за сделката лице да иска
установяване на нейната нищожност, след като обосновава правния си интерес от установяването на това
обстоятелство. С предявените
искове ищците не предявяват права от името на „Старт инвест“ ЕООД, както се
настоява от това дружество, а целят защита на собствения си правен интерес да
получат удовлетворение на паричните си притезания без да се конкурират с
кредиторите, черпещи права от процесната неустоечна клауза.
От представените
по делото доказателства се установява твърдението, че ищците имат качеството на
кредитори по отношение на „Старт
Инвест“ ЕООД.
На 02.02.2018 год.
в полза на А.С.Б. е издаден изпълнителен лист срещу „Старт Инвест“ ЕООД за
сумата 1 150 000 лв., дължима на основание чл. 125, ал. 3 от ТЗ,
съставляваща размера на дружествения дял на А.Б. в „Старт инвест“ ЕООД, дължим
поради прекратяването на участието му като съдружник в ответното дружество,
настъпило въз основа на решение на Общо събрание на съдружниците, проведено на
08.10.2013 год., вписано в Търговския регистър на 30.12.2013 год., ведно със
законната лихва, считано от подаването на исковата молба – 17.04.2014 год. до
окончателното плащане, както и сумата 61 400 лв. разноски по делото пред
първоинстанционния съд и 300 лв. разноски пред АС – Пловдив. Изпълнителният
лист е издаден въз основа на влязло в сила решение № 113 / 01.03.2017 год. по
т.д. № 306 / 2014 год. по описа на ОС – Пловдив.
А.Б. е кредитор на
„Старт инвест“ ЕООД и по вземания, произтичащи от договори за заем. В негова
полза са издадени три изпълнителни листа от Софийски градски съд въз основа на
арбитражни решения на Арбитражен съд ad hoc по
ВАД №№ 2,3 и 4 / 2014 год. В полза на А.Б. са присъдени следните суми:
- С изпълнителен
лист от 20.07.2015 год. - 1 366 400 лв. на основание чл. 240 ЗЗД;
236 597,47 лв. изтекла лихва върху главницата за периода от 01.06.2012
год. до 10.02.2014 год.; законна лихва за забава от 12.02.2014 год. до
окончателното плащане, както и деловодни разноски;
- С изпълнителен
лист от 14.05.2015 год. в полза на Б. са присъдени главница в размер на
2 400 000 лв., получена от дружеството в заем; сумата 192 307,57
лв. договорна лихва; сумата 416 245 лв. изтекла законна лихва за забава
върху главницата за периода от 01.06.2012 год. до 10.02.2014 год.; законната
лихва върху главницата, считано от 12.02.2014 год. до окончателното плащане,
както и деловодни разноски;
- С изпълнителен
лист от 15.06.2015 год. в поза на Б. са присъдени главница по договор за
заем в размер на 371 000 лв.; договорна лихва
в размер на 7 399,67 лв. за периода от 01.09.2009 год.до 30.11.2009 год.;
159 939,59 лв. изтекла лихва върху главницата за периода от 30.11.2009
год. до 10.02.2014 год., ведно със съдебни и деловодни разноски.
Установява се
качеството на кредитори на „Старт инвест“ ЕООД и на останалите двама ищци.
В полза на С.А.Б.
е издаден изпълнителен лист за сумата 1 150 000 лв., дължима на
основание чл. 125, ал. 3 от ТЗ, съставляваща размера на дружествения дял на
А.Б. в „Старт инвест“ ЕООД, дължим поради прекратяването на участието му като
съдружник в ответното дружество, настъпило въз основа на решение на ОСС,
проведено на 08.10.2013 год., вписано в Търговския регистър на 30.12.2013 год.,
ведно със законната лихва, считано от подаването на исковата молба – 17.04.2014
год. до окончателното плащане, както и сумата 61 060 лв. разноски по делото
пред първоинстанционния съд и 300 лв. разноски пред АС – Пловдив.
Изпълнителният лист е издаден въз основа на влязло в сила решение № 113 /
01.03.2017 год. по т.д. № 306 / 2014 год. по описа на ОС – Пловдив.
В полза на П.А.Д.
е издаден изпълнителен лист за сумата 1 150 000 лв., дължима на
основание чл. 125, ал. 3 от ТЗ, съставляваща размера на дружествения дял на
А.Б. в „Старт инвест“ ЕООД, дължим поради прекратяването на участието му като
съдружник в ответното дружество, настъпило въз основа на решение на ОСС,
проведено на 08.10.2013 год., вписано в Търговския регистър на 30.12.2013 год.,
ведно със законната лихва, считано от подаването на исковата молба – 17.04.2014
год. до окончателното плащане, както и сумата 61 000 лв. разноски по делото
пред първоинстанционния съд. Изпълнителният лист е издаден въз основа на влязло
в сила решение № 113 / 01.03.2017 год. по т.д. № 306 / 2014 год. по описа на ОС
– Пловдив.
Липсва спор по делото,
че въз основа на издадените в полза на ищците изпълнителни листове е образувано
изпълнително дело, по което до пълно удовлетворяване на вземанията им към
момента не се е стигнало. Ответната страна не е изложила твърдения за
погасяването на вземанията на ищците и съответно не е ангажирала доказателства
в подобна насока.
Установява се, че
между ответниците по делото е сключен в писмена форма ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за
покупко-продажба на недвижим имот. „Старт инвест“ ЕООД, чрез управителя Ю.Б.,
участва в договора в качеството на продавач, а „Веле груп“ АД, чрез
изпълнителния директор Л.В. – в качеството на купувач. Договорът носи дата
14.01.2014 год., достоверността на която се оспорва от ищците, а нотариална
заверка на подписите на страните е направена на 22.01.2014 год.
С този
предварителен договор страните са се задължили в срок до 24.01.2014 год. да
сключат окончателен договор, с който продавачът да прехвърли на купувача
правото на собственост върху имотите, описани в приложение № 1 от договора.
Приложението към договора е представено от ответната страна и от него е видно,
че предмет на бъдещата прехвърлителна сделка са множество недвижими имоти 275
самостоятелни обекти на правото на собственост, представляващи самостоятелни
обекти в сгради, находящи се в к.к. Слънчев бряг и поземлени имоти, респ.
идеални части от такива.
Договорена е обща
продажна цена на имотите от 5 000 000 лв., платима от купувача в
едноседмичен срок след вписване на окончателния договор в съответната служба по
вписванията и след представяне на удостоверение за тежести, от което да е
видно, че няма вписани каквито и да е било тежести върху някой от имотите.
Продавачът е поел задължение да прехвърли с нотариален акт правото на
собственост върху имотите, свободно от всякакви вещноправни и облигационни
тежести, да предаде на купувача владението върху имотите в срок до 24.01.2014
год.; да осигури и представи всички документи, необходими за извършването на
нотариален акт и вписването му, в т.ч. документ за собственост, актуална скица,
данъчна оценка, доказателства за липса на тежести, както и документи, които
евентуално ще са необходими от негова страна във връзка с отпускането на кредит
на купувача за закупуването на имота и във връзка с усвояването на кредита.
В чл. 7, ал. 1 от
договора, съдържащ се систематично в раздел пети – „Неизпълнение. Последици.“ е
предвидено, че ако продавачът не се яви пред нотариуса за сключване на
окончателния договор в нотариална форма в срока по чл. 2 /до 24.01.2014 год./
или нотариалният акт не бъде сключен по вина на последния или са налице
обстоятелства по чл. 5, купувачът има право на неустойка в размер на
2 500 000 лв. /представляващи 50% от продажната цена/, дължима в срок
до 28.01.2014 год.
В чл. 8 е
предвидена отговорност и за купувача ако не успее да изпълни в срок
задължението си за заплащането на цената по причина, за която той отговаря –
купувачът дължи неустойка в размер на 5 % дневно, но не повече от 50%, като в
случай че забавата продължи повече от три месеца, продавачът има право да
развали договора и да получи натрупаната до момента неустойка.
В чл. 10 от
заключителните разпоредби е посочено изрично, че нищожността на някоя от
клаузите на договора не води до нищожност на друга клауза или на договора като
цяло.
Предвидено е
споровете да бъдат разрешавани в съответствие с действащото законодателство, а
при непостигане на съгласие – от компетентния по правилата на родовата
подсъдност съд в гр. Пловдив.
Липсва спор по
делото, че окончателен договор не е сключен. Представени с отговора са две уведомления
от „Старт инвест“ ЕООД, адресирани до купувача. Едното е с дата 22.01.2014 год.
/деня на нотариалната заверка на договора/, с което „Веле груп“ ЕАД е уведомен,
че продавачът е в невъзможност да продаде по нотариален ред описаните недвижими
имоти в уговорения срок, като е поискан допълнителен срок. А второто
уведомление е от 29.01.2014 год., с което е поискано определяне на нов срок за
сключването на окончателен договор. От съдържанието на уведомленията не може да
се направи извод от какво естество е била пречката за сключването на
окончателен договор и съответно дали тя може да се вмени във вина на продавача.
Уведомленията са представени по делото от „Веле груп“ ЕАД, което сочи на извод,
че са достигнали до знанието му.
От ответната
страна а представени доказателства, за това, че към предварителния договор е
сключен АНЕКС от 07.02.2014 год., в който е залегнала констатацията, че в срока
за сключване на окончателен договор такъв не е сключен поради „отказ“ на
продавача.
Продължен е срока
за сключване на окончателен договор до 15.02.2014 год.
За съда не е
налице яснота защо страните са дефинирали причината за несключването на
окончателен договор като „отказ“ на продавача, при положение, че липсата на
подобен отказ е видна от желанието и на двете страни срокът за изпълнение на
задълженията му да бъде продължен. Следователно причината за неизпълнението не
може безрезервно да се възприеме като отказ.
Едновременно с
продължаването на срока за сключването на окончателен договор е постигнато
съгласие, че „Дължимата неустойка, уговорена в чл. 7 от предварителния договор,
в размер на 2 500 000 лв.“ се разсрочена на пет вноски, платими от
15.02.2014 год. до 15.09.2014 год. Според редакцията на анекса, неустойката е
дължима в посочения размер от 2 500 000 лв. като самостоятелно
възникнало парично вземане, независимо от продължаването на срока за
сключването на окончателен договор, т.е. запазване и на непаричното задължение
на продавача да прехвърли собствеността. А при създадената потенциалната
възможност за продавача да сключи окончателен договор в рамките на
новоопределения срок, същият не би бил неизправна страна по сделката, в чиято
тежест да възникне отговорност за неустойка за пълно неизпълнение.
С анекса е
въведена арбитражна клауза, като е предвидено споровете между страните да бъдат
разрешавани от арбитър ад хок – Н. Й..
В деня на
подписването на анекса, на 07.02.2014 год., е сключен и нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека №
106, том първи, рег. № 547, дело № 95 / 2014 год. В чл. 1 от ипотечния акт е
възпроизведена нормата на чл. 7 от предварителния договор. Предвид
обстоятелството, че до 24.01.2014 год. не е сключен окончателен договор е
прието, че „Старт инвест“ ЕООД дължи на „Веле груп“ ЕАД неустойка в размер на
2 500 000 лв., която не е заплатена от купувача. В чл. 3 от договора
е посочено, че неустойката ще бъде заплатена на пет вноски с фиксиран падеж, с
краен срок до 15.09.2014 год. За обезпечаване на вземането на „Веле груп“ ЕАД
за неустойка е учредена договорна ипотека върху 74 самостоятелни обекти в
сграда, които имоти са част от предмета на предварителния договор. Прави
впечатление, че в договорната ипотека е възпроизведено само част от
съдържанието на анекса - разсрочването на неустойката на вноски, но не и
продължения срок за сключване на окончателен договор.
На 15.02.2014 год.
е съставен констативен протокол,
подписан от двете страни, в който е отразена общата констатация, че окончателен
договор не е сключен. Не е коментирана причината за неговото несключване.
През м. 08.2014
год. „Старт инвест“ ЕООД се е разпоредило с част от продаваемите недвижими
имоти, като е апортирало в капитала на учреденото през предходния месец
дружество „ККП 77“ ООД 88 самостоятелни обекти в сгради, включени в предмета на
предварителния договор. Апортираните вещни права са оценени от вещите лица,
назначени с акт за назначаване на вещи лица № 20140730090817 / 01.08.2014 год.,
на 7 374 090 лв. Непосредствено сред вписването на апорта „Старт
инвест“ ЕООД е сключило договор за продажба на дружествените си дялове в „ККП
77“ ООД за цена, посочена в анекс, който не е обявен в Търговския регистър.
Въз основа на
ипотечния акт за учредяване на договорна ипотека през м. 08.2015 год. „Веле
Груп“ ЕАД се е снабдил по реда на чл. 417, т. 6 от ГПК с изпълнителен лист
срещу „Старт инвест“ ЕООД за сумата 100 000 лв., с падеж на плащане
15.02.2014 год., представляваща част от дължима и неизплатена неустойка в общ
размер на 2 500 000 лв., ведно със законната лихва от подаването на
заявлението – 06.08.2015 год. до окончателното плащане.
След снабдяването
с изпълнителен лист, чрез договор за цесия от 12.08.2015 год. „Веле груп“ ЕАД е
прехвърлило на трето за спора лице – „ТРТ Инвест“ ЕООД вземането си за
100 000 лв., обективирано в изпълнителния лист, издаден от РС – Несебър,
ведно със законната лихва и присъдените разноски.
Впоследствие, с
договор за продажба на вземане от 04.04.2016 год. „Веле груп“ ЕАД е прехвърлило
на „Райдър 777“ ЕООД цялото вземане в
размер на 2 500 000 лв., произтичащо от чл. 7 от предварителния договор,
в т.ч. и вече прехвърлената част от това вземане с договора от 12.08.2015 год.
Липсва основание за коментар дали е възникнал спор между цесионерите досежно
двукратно прехвърленото вземане в размер на 100 000 лв., тъй като това
излиза извън предмета на делото.
На 15.08.2016 год.
цесионерът по договора „Райдър 777“ ЕООД е предявил искова претенция срещу
„Старт инвест“ ЕООД за присъждане на уговорената неустойка. Исковата претенция
е предявена пред арбитъра Н. Й., избран за такъв по силата на чл. 3 от анекса
към предварителния договор. На 17.10.2016 год. от арбитъра е постановено
решение № 1/2016 год., с което в полза
на „Райдър 777“ ЕООД е присъдена сумата 2 500 000 лв., представляваща
неустойка по предварителен договор с нотариална заверка от 22.01.2014 год.,
ведно със сумата 527 306,79 лв. дължима законна лихва върху неустойката,
изчислена по описания в решението начин за периода до 15.08.2016 год., както и
ведно със законната лихва върху неустойката за периода от 15.08.2016 год. до
окончателното изплащане на сумите.
Както е посочил
настоящият състав на съда в определението за насрочване на делото, при
произнасянето по повдигнатото от ответната страна възражение за непререшимост
на спора досежно валидността на клаузата за неустойка по чл. 299 ГПК. Арбитражното решение № 1/2016 год. на
арбитъра ad hoc Н. Й. по спора за дължимостта на неустойката в размер на 2 500 000
лв. по предварителния договор с нотариална заверка от 22.01.2014 год. е
постановено по спор, в който ищците не са участвали. Те не са и правоприемници
на страни в процеса. Поради това субективните предели на силата на пресъдено
нещо не се разпростира върху тях. Решението на арбитражния съд не обвързва
ищците, то обвързва единствено страните по спора, по който е постановено и
техните правоприемници. Според нормата на чл. 299 ГПК спор, разрешен с влязло в сила решение, не може да бъде пререшаван,
като повторно заведеното дело се прекратява служебно от съда. Тази разпоредба може да бъда тълкувана единствено във връзката й с чл. 298, ал. 1 и ал. 2 ГПК, очертаващ пределите на
силата на пресъдено нещо – решението влиза в сила само между същите страни, за
същото искане и на същото основание, като то има действие и за наследниците на
страните, както и за техните правоприемници.
Поради това решението на Арбитражния съд
досежно валидността на неустойката не обвързва настоящия съд, сезиран от лица,
които не са обвързани от силата на пресъдено нещо.
Във връзка с
изложените в исковата молба фактически твърдения на ищцовата страна досежно
готовността у купувача, респ. липсата на такава, да изпълни паричните си
задължения, произтичащи от договора и след справка в Търговския регистър по
партидата на ответното дружество „Веле груп“ ЕАД се установява, че считано от
2011 год. и към датата на процесния предварителен договор едноличен собственик
на капитала на „Веле груп“ ЕАД е „Булмес“ ООД. А по отношение на последно
посоченото дружество с решение № 669 / 19.12.2012 год. по т.д. № 427 / 2012
год. на ОС – Пловдив е открито производство по несъстоятелност, като началната
дата на неплатежоспособността му е определена на 11.03.2008 год. При това
положение логичен е изводът, че финансирането на сделката не е могло да бъде
сторено със средства, осигурени от едноличния собственик на капитала.
Същевременно се
констатира, че годишните финансови отчети на „Веле груп“ ЕАД за периода от
учредяването му през 2011 год. до 2015 год. не са обявявани в Търговския
регистър, нито заявявани за обявяване. При това положение липсват
доказателства, че вторият ответник е разполагал с парични средства или с активи
на значителна стойност, които да служат като обезпечение на евентуален негов
кредит, с който да осигури заплащането на покупната цена.
Поради това за
основателен се приема довода на ищцовата страна за липса на доказателства за възможността
на купувача по сделката да заплати договорената продажна цена.
Въз основа на
събраните доказателства, съдът намира следното от правна страна по предявения главен иск с правно основание
чл. 26, ал. 1, пр. трето ЗЗД:
Досежно допустимостта
Нищожността е
най-тежкият порок на една сделка, тя води до пълна невъзможност сделката да
породи желаното от страните действие. Тази невъзможност е начална. Нищожната
сделка не може да се санира, за страните остава единствената възможност да
сключат сделката отново.
Нищожността настъпва по право и няма ред и срок за
нейното предявяване. На нея може да се
позоват не само страните, но и всяко трето лице. Поради това в
определението на съда от 27.11.2018 год. по повод възраженията на ответната
страна, е прието за допустимо трето за сделката лице да иска установяване на
нейната нищожност, след като има правен интерес от това.
Предявеният главен
иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД за установяване на нищожността на
клауза от процесния предварителен договор е установителен
по характера си.
Според
разпоредбата на чл. 124, ал. 1 ГПК, за да бъде допустим установителен иск е
необходимо за ищцовата страна да е налице правен интерес от установяване на
съществуването, респ. несъществуването на спорното право/правоотношение. В
тежест на ищеца по предявен установителен иск е не само да твърди, но и да
докаже правния си интерес от воденето му. За съществуването на правен интерес
съдът следи служебно при всяко положение на делото. За допускане разглеждането
на делото е достатъчно ищецът да обоснове правния си интерес, но към момента на
постановяването на решението, този интерес следва да бъде и установен със
събраните по делото доказателства.
С приетите по
делото писмени доказателства ищците установиха качеството си на кредитори по
отношение на „Старт инвест“ ЕООД. Същите са титуряли на парични вземания спрямо
първия ответник, които до момента не са удовлетворени.
Установява се, че
дружеството „Старт инвест“ ЕООД има и други кредитори, в т.ч. кредитор, черпещ
права от клаузата на чл. 7 от процесния предварителен договор /частен
правоприемник на втория ответника/. Кредиторът се е снабдил с изпълнителен лист
за вземането за неустойка. Не се спори, че въз основа на изпълнителния лист,
този кредитор е образувал изпълнително дело. Кредиторът на вземането за
неустойка е обезпечен кредитор и е конкуриращ с правата на ищците. Според
нормата на чл. 133 ЗЗД цялото имущество на длъжника служи за обезпечение на
неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма
законни основания за предпочитание. Наличието на конкуриращи кредитори пряко
засяга правата на ищците, тъй като имуществото на длъжника ще служи за
съразмерното им удовлетворяване. При това положение удовлетворяването на ищците
при наличие на конкуриращи кредитори ще бъде значително по-малко. В случай, че
конкуриращият кредитор е привиден, т.е. титуляр е на вземане, което произтича
от нищожен договор, то за ищците е налице несъмнен правен интерес да установят
това обстоятелство, тъй като при удовлетворяването си, няма да се конкурират с
привидни кредитори, титуляри на несъществуващи вземания, за които ще бъдат
заделяни суми при бъдещи разпределения.
Ето защо, въз
основа на доказателствата по делото съдът приема, че ищците имат правен интерес от установяването на
нищожността на клаузата за неустойка и предявеният от тях иск е процесуално
допустим.
Обстоятелството
дали вземането, произтичащо от процесната клауза, е прехвърлено от
първоначалния му титуляр „Веле груп“ ЕАД на трето за спора лице не рефлектира
върху извода за допустимост на иска. Нищожната сделка не поражда целените от
страните правни последици, в т.ч. няма за последица възникването на
предвидените в нея права.
Договорът за
прехвърляне на права /цесия/, произтичащи от нищожна сделка /клауза/, е
валиден, но не поражда транслативен ефект, тъй като основен принцип в правото
е, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава.
Искът допустимо е
насочен срещу страните по сделката, чиято валидност се оспорва, а това какъв ще
бъде правният ефект от евентуално позитивно съдебно решение по спора за
валидността на клауза в договора върху правната сфера на приобретателите на
тези права, стои извън предмета на спора и не променя върху извода за
допустимостта на иска и надлежната пасивна легитимация на ответниците.
По въпроса за
допустимостта на иск за нищожност на конкретна клауза в договор следва да се
посочи допълнително, че самият предварителен договор в чл. 10 изрично
предвижда, че нищожността на някоя от клаузите на договора не води до нищожност
на други клаузи или на договора като цяло.
По същество
На първо място
съдът приема за необходимо да вземе отношение по въпроса за момента на сключването на договора,
който е повдигнат от ищцовата страна още с исковата молба.
Предварителният
договор, съдържащ спорната клауза за неустойка, е сключен на 14.01.2014 год.
Нотариалната му заверка е от 22.01.2014 год. Но това не води до извод, че
датата 14.01.2014 год. е недостоверна и като такава – непротивопоставима на
ищците по делото.
Според нормата на
чл. 181 ГПК частният документ има ДОСТОВЕРНА
ДАТА за трети лица от деня, в
който е заверен, или от деня на смъртта или от настъпилата физическа
невъзможност да подписване на лицето, което е подписало документа или от деня,
в който съдържанието на документа е възпроизведено в официален документ или от
деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен начин предхождащото
съставяне на документа.
Единодушно в доктрината, в т.ч. проф. Ж.
Сталев, „Българско гражданско-процесуално право“ и проф. Венедиков, „Писмени
доказателства и свидетелски показания в гражданския процес“, се възприема
следното разбиране на понятието трето
лице по см. на чл. 181, ал. 1 ГПК /респ. чл. 145, ал. 1 ГПК отм./: "Трето лице" по смисъла на чл.
181, ал. 1 ГПК е това, което черпи права от лицето, подписало документа и
правата, които то черпи могат да възникнат само при условие, че датата на
възникването им предшества датата на документа. Следователно касае се до тези
неучаствали в съставянето на документа лица, които черпят права от някой от
издателите и биха могли да бъдат увредени от неговото антидатиране. Другите
неучастващи в документа лица не са трети лица и за тях не важи изискването за
достоверност на датата на частния документ. Според проф. Венедиков третите лица
по см. на посочената разпоредба „са само малка част от безкрайното множество
лица, които не са подписали документа“; третите лица по см. на чл. 181, ал. 1 ГПК „не включват многочислената категория на т.нар. „далечни трети лица““. Въпросът за съдържанието на понятието следва да получи
отговор според целта, която се преследва с тази разпоредба, а тя е „да се
предотврати възможността да се използва недобросъвестно един документ за прехвърляне на едно право, като се
антидатира, та по този начин да бъде противопоставен на лице, на което същият
праводател е прехвърлил вече по-рано същото това право с редовно датиран
документ.“.
Това доктринално тълкуване е възприето
изцяло в съдебната практика. Така, решение № 235 / 04.06.2010 год. на ВКС по
гр.д. № 176/ 2010 год. на второ г.о., по реда на чл. 290 ГПК, е постановено в
хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК - с оглед осигуряване точното прилагане
на закона чрез изясняване кръга на т. нар. "трети лица", за които
съгласно чл.
145, ал. 1 ГПК (отм.), сега чл.
181, ал. 1 ГПК, частният документ е необходимо да има достоверна дата, за
да може да им бъде противопоставен. Според решението разбирането, че
"трети лица" са всички лица, извън участвалите в съставянето на
документа и техните правоприемници произтича от буквалното, обикновено значение
на понятието "трети лица" и провеждането му докрай дава едно твърде
широко тълкуване на понятието, което би довело до големи практически проблеми
при доказването, тъй като в повечето случаи би било невъзможно доказването на
факти с частен писмен документ поради липсата на достоверна дата. ВКС е приел в
цитираното решение, че за установяване точния смисъл на понятието "трети
лица" следва да се изходи от целта на разпоредбата - чл.
46, ал. 1 ЗНА. А целта на разпоредбата е да бъде предотвратено
недобросъвестното използване на един документ за прехвърляне на едно право чрез
антидатиране, така че да може да бъде противопоставен на лице, което придобило
по-рано същото право. С оглед на тази цел следва
да се възприеме не широкото, буквалното, а по-тясно тълкуване на понятието
"трети лица", а именно, че "трето лице" по смисъла на чл.
145, ал. 1 ГПК (отм.) и чл.
181, ал. 1 ГПК е това, което черпи права от лицето, подписало документа и
правата, които то черпи могат да възникнат само при условие, че датата на
възникването им предшества датата на документа. Следователно касае се до тези неучаствали в съставянето на документа
лица, които черпят права от някой от издателите и биха могли да бъдат увредени
от неговото антидатиране. Другите неучастващи в документа лица не са трети
лица и спрямо тях посочената в документа дата важи.
При така изяснения смисъл на
понятието „трето лице“, следва извода, че ищците по делото не са трети за предварителния договор
лица по см. на чл. 181 ГПК, на които датата на договора – 14.01.2014 год. да е
непротивопоставима. Ищците, като кредитори на „Старт инвест“ ЕООД не черпят права
от някой от издателите на документа по начин, че
правата им биха могли да възникнат само при условие,
че датата на придобиването им предхожда датата на документа. Ищците са от кръга на т.нар. далечни трети
лица, на които датата на предварителния договор е противопоставима.
Поради това съдът
приема, че процесният договор е сключен на посочената в него дата - 14.01.2014
год., а срокът за изпълнението на задълженията на продавача по сделката да прехвърли
на купувача описаните в приложение № 1 недвижими имоти изтича 10 дни по-късно,
на 24.01.2014 год.
В случая обаче,
обстоятелството дали падежът на задължението за сключването на окончателен
договор настъпва два или десет дни след сключването на предварителния договор е
без особено съществено значение за изводите на съда досежно валидността на
процесната клауза.
Според нормата на
чл. 92 ЗЗД НЕУСТОЙКАТА обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
От тази разпоредба
е видно, че неустойката има няколко основни функции. Първата е обезпечителна,
тъй като обезпечава изпълнението на задължението. Тя е средство за упражняване
на косвен натиск върху длъжника. Неустойката е и форма на договорна
отговорност, тя служи като обезщетение за вредите от неизпълнението. Когато
неустойката е по-голяма от размера на претърпените вреди, тя може да има и
наказателна функция. Според чл. 92, ал. 2 ЗЗД ако неустойката е прекомерно голяма в сравнение с
претърпените вреди или ако задължението е изпълнено неправилно или отчасти,
съдът може да намали нейния размер. Но при сделки между търговци, каквато е настоящата, не
може да се намалява неустойка поради прекомерност според нормата на чл. 309 ТЗ.
Според
разясненията, дадени в ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 1 от 15.06.2010 год. по т.д. № 1
/ 2009 год. на ОСТК на ВКС автономията на волята на
страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да
уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на
договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна
степен и на добрите нрави. В този смисъл ограничението се отнася както за
гражданските, така и за приватизационните договори, а също и за търговските
сделки - арг. от чл. 288 ТЗ. Добрите
нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието
на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД).
Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при
иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е
принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения
изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните
функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на
добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент,
като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии:
- естеството им на парични или на непарични и
размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка;
- дали изпълнението на задължението е
обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог, ипотека и др.;
- вид на уговорената неустойка (компенсаторна
или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна
негова част;
- съотношението между размера на уговорената
неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди.
При конкретната преценка за нищожност на
неустойката могат да се използват и други критерии, като се вземат предвид
конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен случай.
Неустойката следва да се приеме за нищожна,
ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Прекомерността на
неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави.
Прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на
договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди.
В контекста на изложеното в тълкувателното
решение, което според нормата на чл. 130, ал. 2 ЗСВл. е задължително за
органите на съдебната власт, съдът приема следното:
Уговорената в чл. 7
от предварителния договор неустойка от 2 500 000 лв. е в размер на
50% от продажната цена от 5 000 000 лв.
Евентуалното несъответствието
на договорената продажна цена с действителната пазарна цена на имотите, на
което се акцентира от ищците, не би могло да се обсъжда в производството по
главния иск, тъй като излиза извън предмета му. То има индиректна относимост
единствено към въпроса за увреждащия характер на сделката, което пък е от
значение единствено за Павловия иск. Поради това въпросът за съпоставката на
договорената цена за всички 275 имота с пазарната стойност на част от имотите,
за която може да се съди от оценката при апортирането им в капитала на „ККП 77“
ООД, не следва да се дискутира.
Валидността на
клаузата за неустойка, следва да бъде преценена към датата на сключването на договора. За нейната валидност, според
посоченото тълкувателно решение, са без значение последвалите изменения на
договора с анекса от 07.02.2014 год. досежно продължаване на срока за
изпълнение на задължението за прехвърлянето на имотите и съответно за
разсрочването на плащането й, нито последващото обезпечаване на вземането чрез
договорна ипотека.
Според
Тълкувателно решение № 1/2010 год. от значение за извода за валидността на
клауза за неустойка е нейният вид –
компенсаторна или мораторна.
Договорената в чл. 7 от договора неустойка е компенсаторна. Тя не е мораторна, тъй
като е уговорено вземането за нея да възникне автоматично в пълен размер в деня
на забавата, а изискуемостта й да настъпва на 28.01.2014 год. Възникването на
вземането за неустойка и размерът ѝ не зависи от продължителността на
забавата. Дори продавачът да има готовност да сключи окончателен договор с един
ден закъснение - на 25.01.2014 год., в негова тежест би възникнало, респ. не би
отпаднало вече възникналото на 24.01.2014 год. задължение за неустойка.
Следователно и при несъществено неизпълнение на задължението на продавача,
изразяващо се в кратка забава, продавачът би дължал неустойката в пълен размер.
Доказателство
за правилността на този начин на тълкуването на волята на страните се съдържа в
анекса към договора от 07.02.2014 год., от който е видно, че действително страните
са считали още при сключването на първоначалния договор, че и при забавено, но
възможно и очаквано изпълнение на задълженията на продавача да сключи
окончателен договор и прехвърли собствеността, той ще дължи наред с натуралната
си престация и неустойка в пълния размер от 50% от цената - поради това в
анекса е уговорен нов срок за сключване на окончателен договор, като
същевременно плащането на неустойката, вземането за която е възприето като
възникнало, е разсрочено.
Падежът на
задължението за сключването на окончателен договор е конкретно определен.
Предвидимо към датата на сключването на договора, особено в отношенията между
търговци, занимаващи се с търговия с недвижими имоти, е допускането на забава в
изпълнението на задълженията на продавача да прехвърли собствеността, доколкото
те са свързани с редица административни процедури по снабдяване със скици,
кадастрални схеми, данъчни оценки, удостоверения за тежести, продължителността
на които не винаги може да бъде точно предвидена. Въпреки това е предвидено, че
при неизпълнението на задължението на продавача да сключи договор в рамките на
само 10 дни след подписването на предварителния договор с предмет цели 275
недвижими имота, е дължим пълният размер на неустойката в размер от 50% от
цената.
Съдът приема за
противно на търговския обичай и на добрите нрави уговарянето на компенсаторна
неустойка при лежащо все още върху страната задължение за реално изпълнение.
Договорките
между страните за фиксиран кратък срок за изпълнение на задължението за сключване
на окончателен договор и дължимостта на компенсаторна неустойка в пълен размер
при неизпълнение на задължението в този срок, способстват за квалифицирането на
договора като „фикс сделка“ по см. на
чл. 87, ал. 2 ЗЗД. А по делото липсват каквито и да е данни за наличието на
обективни фактори, поради които се е приело от страните, че след 24.01.2014
год. за купувача ще стане безполезно изпълнението на задълженията на продавача,
че за него няма да съществува интерес от придобиването на имотите, поради което
следва да бъде обезщетен не с мораторна, а с компенсаторна неустойка.
Тълкувателното
решение предвижда също, че при преценката
на валидността на клаузата за неустойка следва да се има предвид вида на
неизпълнението, за което неустойката е уговорена – съществено или незначително.
В случая
клаузата на чл. 7 от договора не придава значение на вида и характера на
неизпълнението на задължението на продавача при определянето на размера на
неустойката.
Продавачът
дължи пълния размер на неустойката, дори да престира с незначително закъснение.
Неустойката е дължима в еднакъв размер както при пълно неизпълнение, така и при
незначително забавено изпълнение.
Нещо повече, тя
е дължима в пълен размер и при изпълнение на задълженията на продавача за
сключване на окончателен договор с един ден закъснение, което е пренебрежимо за
интересите на купувача. При това положение дори един ден забава на продавача да
прехвърли собствеността напрактика води до редуцирането на продажната цена до
половината от договорения размер /след прихващане на вземането му за цена от
5 000 000 лв. със задължението му за неустойка в размер на
2 500 000 лв./
Следва да се
акцентира върху обстоятелството, че не така е процедирано при определянето на
отговорността на купувача за неизпълнение на задължението за заплащането на
цената. При забава в плащането е предвидена неустойка от 5% дневно, т.е. обемът
на отговорността на купувача е поставена в зависимост от съществеността на
неговото неизпълнение, от продължителността на неговата забава. Размерът на
неустойката, дължима от купувача, зависи от продължителността на периода, в
който е в неизпълнение.
Горната
съпоставка в уредбата на отговорността на двете страни по сделката води до
извод, че отговорността на им за неизпълнение е несъразмерно разпределена, че е
допуснат очевиден дисбаланс в отговорността на продавача, който дължи пълния
размер на неустойката дори и при несъществено свое неизпълнение, докато
отговорността на купувача за плащане на цената /която дори не е длъжен да
заплати при сделката, а впоследствие, без паричното вземане на купувача да е
обезпечено по какъвто и да е начин/, да е поставено в зависимост от
продължителността на неизпълнението му. Този дисбаланс е в пряко противоречие с
принципа за справедливост в търговските отношения и равенство на правните
субекти. Ако сделката бе за учредяване на дружество, то би могло да се определи
като „лъвско дружество“ – дружество, в което ползите са само за едната страна,
а тежестите изцяло за другата, а това е недопустимо от правния ред /чл. 361,
ал. 2 ЗЗД/
Друг от основните
критерии при преценката за валидността на клаузата за неустойка, според
посоченото Тълкувателно решение, е съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението вреди.
В случая, очакваната
вреда за купувача в никакъв случай не е съпоставима с половината от продажната
цена.
Пряка вреда при
липса на каквото и да е финансово участие на купувача в сделката не може да се
предположи при наличните по делото доказателства.
Вредата евентуално
би била съизмерима с пропуснатата полза - разликата между цената, за която
„Веле груп“ ЕАД ще придобие недвижимите имоти “на едро“ и цената, на която от
своя страна би могъл да ги продаде на последващи приобретатели „на дребно“
/отчита се, че сред основания предмет на дейност на дружеството е покупка на недвижими имоти с цел продажба/ и
ефекта на забавянето на подобна последваща продажба върху цените, които ще се
постигнат от „Веле груп“ ЕАД при последващите продажби. В тази връзка, ноторно
известно е, че към 2014 год. ефектите от световната икономическа криза от 2008
год. са в процес на преодоляване - липсва спад в цените на недвижимите имоти, а
напротив, същите се покачват в сравнение с предходните години, основният лихвен
процент на БНБ към 01.01.2014 год. е 0,02%, в този връзка лихвите по депозитите
в банки са в нисък размер, което стимулира стопанските субекти не да влагат
свободните си средства по депозити, а да инвестират в недвижими имоти /което
води до повишаване на търсенето и покачване на цените/, лихвите по кредити са в
посока на снижаване, което също допринася за динамичността на пазара на
недвижими имоти. Тази тенденция от 2014 год. трайно продължава и до момента.
Следователно, липсва предвидима към м. 01.2014 год. реална вреда, изразяваща се
в пропусната полза, от забавянето на придобиването на имотите от купувача,
която да е свързана с трудности при последващото разпореждане с имотите или
продажбата им на загуба поради настъпил спад в цените.
Наред с това,
липсват каквито и да е доказателства за това купувачът да е очаквал някакви
реални преки вреди от неосъществяването на сделката – не се твърди, респ.
доказва купувачът да е бил в процедура по получаване на кредит, такъв да е бил
отпуснат и върху него да са дължими възнаградителни лихви или банкови такси за
ангажимент; или че купувачът по предварителния договор от своя страна е влязъл
в правоотношения по продажбата на тези имоти на трети лица, във връзка с
неосъществяването на каквато, сам да дължи неустойки на своите съконтрахенти
при неизпълнение. Както се каза, купувачът по предварителния договор не е
заплащал аванс, капаро и пр. средства, които да са блокирани по повод на
договора и с плащането на аванса да е лишен от възможността да получава лихви
от тези средства при влагането им в банка или предоставянето им в заем.
При това положение
е логичен извода, че липсва каквато и да е съпоставимост
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението вреди.
При преценката за
валидност, съдът има предвид и обстоятелството, че по договора купувачът не е
платил какъвто и да е аванс или капаро на продавача, не е доказал сериозността
на намеренията си да сключи договора и готовността си да плати цената. Липсата
на аванс или капаро е в отклонение от търговския обичай. Купувачът не се е
поставил в опасност при несключването на окончателен договор да влезе в спор с
продавача и изисква връщането на капарото, не му е възложена тежест да
установява, че е изправна страна по договора, която е имала готовност да
изпълни поетите задължения за заплащане на цена. Без да е направил каквито и да
е финансови разходи при учредяването на правоотношенията, за него е предвидено
парично вземане за неустойка в огромен размер при простото непрехвърляне на
собствеността върху 275 недвижими имоти в нерационално кратък срок от 10 дни.
За да възникне
правото на купувача да претендира неустойката не е предвидено изискване да
установи, че е изправна страна по договора, която притежава необходимия паричен
ресурс, за да изпълни задължението си за заплащане на цената, респ. дори
разходите за сделката. Не е необходимо да установи, че е кандидатствал за
кредит, че същият е одобрен. Прави впечатление, че падежът на задължението на
продавача да предостави на купувача необходимите доказателства за отпускане на
кредит /тепърва/, според чл. 4 от договора, настъпва едновременно с падежа на
задължението за прехвърляне на имота – на 24.01.2014 год. Следователно, за
продавача ще възникне отговорност за неустойка в размер на 50% от цената, дори
купувачът да не разполага с ресурс да заплати и нищожна част от нея.
Следва да се
отчете, че при положение, че част от имотите, предмет на предварителния
договор, са ипотекирани в полза на „Веле груп“ ЕАД на 07.02.2014 год. и за целите
на изповядването на ипотечния акт „Старт инвест“ ЕООД е доказал пред нотариуса
правата си на собственост върху тях, представил е скици, схеми, данъчни оценки,
декларации по ДОПК, то той напрактика е имал и готовност и да прехвърли
собствеността върху тази част от имотите към 07.02.2014 год. в полза на
купувача. Но клаузата за неустойка не предвижда възможност размерът на
неустойката, дължима от продавача да е поставен в зависимост от обстоятелството
върху каква част от имотите продавачът може и върху каква не може да прехвърли
собствеността.
При преценката за валидността на клаузата за
неустойка според Тълкувателното решение следва да се вземе предвид и
обстоятелството дали изпълнението на
задължението на продавача е обезпечено с други правни способи. В ТР
примерно като правни способи са изброени поръчителство, залог, ипотека.
Изпълнението на задълженията на продавача да
прехвърли собствеността върху имотите е гарантирано, а в широк смисъл може да
се приеме, че е „обезпечено“, чрез разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, даваща
право на купувача /за който постигната в предварителния договор цена е особено
изгодна и има особен интерес към продаваемите имоти/, да предяви иск за
обявяване на предварителния договор за окончателен. При своевременното му
предявяване и вписване на исковата молба, имотите биха били запазени в
патримониума на продавача и купувачът разполага със законово признати средства
за постигане на позитивния си интерес от предварителния договор – да придобие
собствеността върху имотите и без съдействието на продавача. Тази допълнителна,
произтичаща от закона гаранция за защита на интересите на купувача реално да
придобие собствеността върху имотите, лишава една неустойка за неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли имотите в договорения размер от 50% от
възможността при спор да се възприеме за добросъвестно уговорена в адекватен
размер.
Поради всичко изложено съдът приема, че
неустойка в размер на 50% от цената на продаваемите имоти, дължима в този
фиксиран размер, независимо от продължителността на забавата и обема на
неизпълнението, надхвърля каквито и да разумно очаквани размери на една бъдеща
предполагаема вреда за купувача. Тя е предпоставила отнапред недопустимо
обогатяване на купувача за сметка на продавача и същевременно е засегнала до
степен на отричане законния интерес на продавача да изпълни поетите задължения
макар и със закъснение или частично. По този начин, тя се е лишила от каквато и
да е обезпечителна функция, тъй като не дава стимул за продавача да престира
реално, макар и със забава или частично.
Изложеното дава основание да се приеме, че
клаузата за неустойка, съдържаща се в чл. 7 от процесния предварителен договор,
противоречи на основния принцип за справедливост и добросъвестност в
търговските отношения, излиза извън обезпечителните и обезщетителните функции,
които законодателят определя за неустойките.
Поради това съдът приема, че клаузата за
неустойка накърнява добрите нрави и като такава е НИЩОЖНА на основание чл. 26,
ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
Ето защо, главният иск се приема за
основателен и следва да бъде уважен.
По евентуалния иск с правно основание чл. 135 ЗЗД
Предвид уважаването на главния иск, не се е
сбъднало условието за разглеждане по предявения при условията на евентуалност
конститутивен иск по чл. 135 ЗЗД. Поради това съдът не дължи произнасяне по
него.
По въпроса за разноските
Ищците не са
направили разноски. Те са освободени от държавна такса, поради което не са
заплатили такава.
Предвид
уважаването на иска, чиято цена е определена на 2 500 000 лв. с определение
от № 765 / 25.04.2018 год., и на основание чл. 78, ал. 6 ГПК дължимата за
производството държавна такса в размер на 4% или 100 000 лв. следва да бъде
възложена върху ответниците.
Ищците са представлявани от
адвокат. Предоставена им е безплатна правна защита при условията на чл. 38, ал.
1, т. 2 ЗА от адв. С.Н.. Разноските във връзка с предоставената адвокатска
защита се претендират от пълномощника в последното по делото с.з. Предвид
уважаването на исковете, на основание чл. 38, ал. 2, предл. последно ЗА,
дължимото за тази помощ адвокатско възнаграждение следва да бъде присъдено в
полза на адв. Н. в размер, определен в съответствие с чл. 7, ал. 2, т. 6 от
Наредба № 1 МРАВ, а именно в размер на 36 530 лв. Сумата следва да бъде
разпределена между двамата ответници по равно, като всеки от тях бъде осъден да
заплати на адв. Н. по 18 265 лв.
Мотивиран от
горното, съдът
Р Е Ш И :
По иска,
предявен от А.С.Б., ЕГН **********, С.А.Б., ЕГН ********** и П.А.Д., ЕГН
**********,
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖНА на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД,
като противоречаща на добрите нрави, КЛАУЗАТА ЗА НЕУСТОЙКА, съдържаща се в чл.
7, ал. 1 от ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
на 14.01.2014 год., с нотариална заверка на подписите рег. № 146 от
22.01.2014 год. на нотариус С.Х., рег. № 615 по регистъра на НК, с район на
действие РС – Пловдив, между ответниците по делото „СТАРТ ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК
115 274 150, с настоящо седалище и адрес на управление гр. Ямбол 8600,
ж.к. комплекс Хале, бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198, представлявано от управителя
Ю.П.Б., в качеството на продавач и „ВЕЛЕ ГРУП“ ЕАД, ЕИК 201 774 520, със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив 4003, район Северен, бул. „Дунав“ №
16, ет. 6, ап. 16, представлявано от Г.С.Т., в качеството на купувач, според
която клауза ако продавачът не се яви пред нотариуса за сключване на
окончателен договор в нотариална форма в срока по чл. 2 /до 24.01.2014 год./
или нотариалният акт не бъде сключен по вина на последния или са налице
обстоятелства по чл. 5, купувачът има право на неустойка в размер на
2 500 000 лв. /50% от продажната цена/, дължима в срок до 28.01.2014
год.
О С Ъ Ж Д А на основание чл. 78, ал. 6 ГПК
„СТАРТ ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК 115 274 150, с настоящо седалище и адрес на
управление гр. Ямбол 8600, ж.к. комплекс Хале, бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198,
представлявано от управителя Ю.П.Б., и „ВЕЛЕ ГРУП“ ЕАД, ЕИК 201 774 520,
със седалище и адрес на управление гр. Пловдив 4003, район Северен, бул. „Дунав“
№ 16, ет. 6, ап. 16, представлявано от Г.С.Т., да заплатят в полза на бюджета
на съдебната власт, по сметката на Окръжен съд - Пловдив сумата 100 000 лева държавна такса.
О С Ъ Ж Д А „СТАРТ ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК
115 274 150, с настоящо седалище и адрес на управление гр. Ямбол
8600, ж.к. комплекс Хале, бл. 5, вх. К, ет. 3, ап. 198, представлявано от
управителя Ю.П.Б., и „ВЕЛЕ ГРУП“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Пловдив 4003, район Северен, бул. „Дунав“ № 16, ет. 6, ап. 16,
представлявано от Г.С.Т., на
основание чл. 38, ал. 2 от Закона за адвокатурата да заплатят на АДВОКАТ
С.Л.Н., вписан в Адвокатска колегия Пловдив, със служебен адрес **** сумата от общо 36 530 лева,
представляваща адвокатско възнаграждение,
определено съобразно чл. 7, ал. 2, т. 6 от Наредба № 1 за минималните размери
на адвокатските възнаграждения, платима от двамата ответници разделно и по равно, всеки по 18 265 лева.
Решението подлежи на обжалване
пред Апелативен съд – Пловдив с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ: …………...........……………………