РЕШЕНИЕ
№ 212
гр. Пловдив, 21.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Весела П. Кърпачева
при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева
като разгледа докладваното от Весела П. Кърпачева Гражданско дело №
20215330112819 по описа за 2021 година
Съдът е сезиран с искова молба от СТ. КР. ИЛ. против „Тия Мениджмънт“
ООД и „Марица Гардънс“ ЕАД, с която се предявяват евентуално съединени
установителни искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.26, ал.1 ЗЗД, за
признаване за установено в отношенията между страните, че договор за
управление и поддръжка на жилищен комплекс от ***** г. е нищожен като
противоречащ на добрите нрави и морала, както и на императивните законови
разпоредби, евентуално за признаване за установено, че клаузите на чл.7, чл.13 и
чл.25 от договора са нищожни.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на СОС с
идентификатор № *****, находящ се в гр. *****. Сочи, че на ***** г. между
страните бил сключен договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс,
вписан в СВ под акт № *****. Ищецът поддържа, че процесният договор бил
нищожен, като сочи, че клаузата на чл.25, предвиждаща прекратяването му преди
изтичане на срока противоречи на свободата на договаряне и на добрите нрави.
Намира, че клаузата на чл.7 от договора противоречала на чл.51 ЗУЕС, която била
от императивен характер, и поради това нищожна и не обвързвала страните.
Договорът можело да бъде сключен без атакуваните клаузи на чл.25 и чл.13, но не
и без чл.7, уреждащ финансовите взаимоотношения между страните. Поради това
1
недействителността на тази клауза правила целия договор недействителен.
Поддържа основание за нищожност съгласно чл.146, ал.2 ЗЗП, поради
неравноправност на клаузите. Ищецът твърди, че ответникът не бил надлежно
овластен да извършва действията по договора, тъй като ОС на ЕС би следвало да
вземе решение за сключване на договор за поддръжка на общите части с
ответниците, което не било сторено. Предвид изложените твърдения обосновава
правен интерес от предявяване на настоящите искове, моли за тяхното уважаване
и за присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131, ал.1 ГПК, ответниците са депозирали писмен отговор,
със становище за неоснователност на предявените искове. Признават, че
ответникът е собственик на СОС с идентификатор № *****, находящ се в гр.
*****, както и че на ***** г. между страните бил сключен договор за управление
и поддръжка на жилищен комплекс, вписан в СВ под акт № *****. Поддържат, че
договорът бил действителен, като не накърнявал добрите нрави и договорната
свобода. Намират, че задължението по чл.13 от процесния договор било изцяло в
полза на възложителя – ищец и в съответствие със закона. При закупуването на
имота ищецът бил наясно, че по партидата на закупения от него имот имало
вписан договор за поддръжка и управление на общите части на комплекса. Сочат,
че в случаите, когато е налице комплекс от затворен тип, правилата на ЗУЕС се
дерогират от предвиденото в договора по чл.2 ЗУЕС. Поради това приложение
намирали уговорките в договора досежно начина на събиране на процесните
суми, а не нормата на чл.51 ЗУЕС. Намират, че в случая не намирали приложение
нормите на Закона за защита на потребителите, тъй като вземанията за разходи за
управление и поддържане на общите части били облигационни, а не са източник
на потребителски договор. Твърдят, че в случая при комплекс от затворен тип не
било нужно решение на ОС на ЕС за сключване на договор за поддръжка на
общите части, а съгласно чл.2 ЗУЕС управлението на общите части се уреждало с
писмен договор с нотариална заверка на подписите. Молят за отхвърля на иска и
присъждане на сторените разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
писмени доказателства и доказателствени средства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено
следното от фактическа и правна страна:
По обхвата на контрола за законосъобразност на договора, осъществяван
от настоящата инстанция:
Съгласно трайната съдебна практика в случаите, когато е сезиран с нарочен
2
установителен иск за прогласяване на недействителност на договор, съдът е
обвързан от основанията за недействителност, посочени от ищеца в исковата
молба. Недопустимо е при формулирани фактически основания и петитум съдът
да се самосезира с решаване на подобен, но различен по предмет спор за
недействителност на сделката, тъй като счита, че на друго основание тя е
нищожна, респ. унищожаема. Ако процедира по този начин, съдът се произнася
по непредявен предмет на иска и актът му подлежи на обезсилване. При предявен
установителен иск с правна квалификация чл. 26 ЗЗД с изрично посочени в
исковата молба основания за недействителност силата на пресъдено нещо
обхваща порочността, респективно липсата на порочност на атакуваната сделка
само на посочените основания и не лишава ищеца от възможността в същото
производство да съедини и други искания за недействителност на същата сделка
или да стори това в отделен процес. Това е така, защото ищецът по иск за
недействителност на договор, за разлика от ответника по иск за изпълнение на
договорно задължение, не е длъжен в рамките на един иск или един процес да
изчерпи всичките си правоизключващи възражения. Колко от тях, кои и кога ще
бъдат въведени зависи от суверенната преценка на ищеца, като съдът е обвързан
от наведените фактически и правни основания. В този изричен смисъл решение
№ 949 от 7.09.2010 г. по гр. д. № 653/2009 г. на ВКС, IV г. о., решение №
868/15.02.2010 г. гр. дело № 2976 по описа за 2008 г., ВКС, решение № 233/
31.07.2015 г., по гр.д. № 4380 по описа за 2014 г., ВКС, IV г.о., решение № 198/
10.08.2015 г., по гр.д. № 5252 по описа за 2014 г., ВКС, IV г.о., решение №
33/02.07.2015 г., по гр.д. № 3903/2014 г., ВКС, I г.о., решение № 267/03.10.2011 г.,
по гр.д. №1362 по описа за 2010 г., ВКС, IІІ г.о., решение № 495 от 21.11.2011 г.
по гр. д. № 696/2011 г. на ВКС.
Съгласно изложените по-горе принципни положения, съдът дължи да
разгледа предявените установителни искове само на изложените в исковата молба
основания, а именно: накърняване на добрите нрави и противоречие със закона.
По въпроса за управление на общите части на сграда в режим на етажна
собственост:
Законът за управление на етажната собственост урежда обществените
отношения, свързани с управлението на общите части в сгради в режим на етажна
собственост. Формите на управление са общо събрание и/или сдружение на
собствениците – чл.9 ЗУЕС. Предвиден е и един особен режим на управление на
общите части, когато се касае за сгради, построени в жилищен комплекс от
затворен тип. Съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части в такъв тип
3
сгради в режим на етажна собственост се урежда с писмен договор с нотариална
заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти, като е предвидено и задължение за вписване на договора в Агенцията по
вписванията по партидата на самостоятелния обект с цел противопоставимост на
неговите последващи приобретатели – ал.2. Законът в пар.1, т.3 от ДР към ЗУЕС е
дал легална дефиниция на понятието „жилищен комплект от затворен тип“, а
именно – комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са
построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран
достъп за външни лица.
Договорът по чл.2 ЗУЕС се отнася до типа договори за услуги. Той се
сключва за неопределен срок, едновременно със сключването на договора за
продажба на самостоятелния обект – апартамент. Формалният му характер е
установен в интерес и на третите лица, поради което подлежи на вписване по
партидата на обекта на сделката. Договорът има за последица, че обвързва и
приобретателя на имота – арг. чл.2, ал.2 ЗУЕС.
В случая, жилищният комплекс „Марица Гардънс“, в който се намира
притежавания от ищеца самостоятелен обект – жилище, е именно комплекс от
затворен тип съгласно законовата дефиниция. За това се съди от съдържанието на
представените към исковата молба писмени доказателства – нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***** и договор за управление и
поддръжка на жилищен комплекс „Марица Гардънс“ № *****, вписан в СВ
Пловдив под акт № *****. Поради това управлението на общите части на сградите
в режим на ЕС в комплекса се осъществява по особения ред на чл.2 ЗУЕС
посредством сключването на индивидуални договори с всеки от етажните
собственици. Целта на законовата норма е отношенията с етажните собственици и
инвеститора на комплекс от затворен тип да се уреждат с договор, който дерогира
приложението на закона, като се отчитат спецификите на комплекса, а именно
вида и размера на общите части (в някои случаи може да има вътрешен двор,
снабден със съоръжения за общо ползване от етажните собственици, наличието на
ограничен достъп, за което може да се ангажира охрана и др.). Поради това
именно с оглед принципа за свобода на договарянето е предвидена тази особена
форма на управление, която да уреди специални правила за управление на общите
части, които да отчитат спецификите на случая.
За качеството на потребител на етажния собственик :
Съгласно §13, т.1 от ДР към ЗЗП „потребител“ е всяко физическо лице,
4
което придобива стоки или ползва услуги, които не са предназначени за
извършване на търговска дейност или професионална дейност, и всяко физическо
лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята
търговска или професионална дейност. По въпросите 1)дали притежават
качеството „потребител“ физическите лица, собственици на самостоятелни обекти
в сграда, намираща се в режим на етажна собственост, във връзка с
правоотношенията, в които встъпват, касаещи управление и поддръжка на общите
части в сградата, 2)зависи ли възникването на качеството „потребител“ на ФЛ
етажни собственици от характера на правоотношението, в което те влизат –
индивидуален договор за управление и поддръжка на общите части, договор по
чл.2 ЗУЕС, управление чрез общо събрание на ЕС, е отправено преюдициално
запитване до Съда на Европейския съюз, по което е образувано дело С-485/21. До
настоящия момент, не е даден отговор на преюдициалните въпроси. Съдът
намира, че в този случай не налице основание за спиране на настоящото
производство с оглед изричната норма на чл.631, ал.1 ГПК, а именно, че подлежи
на спиране производството по делото, по което е отправено преюдициалното
запитване. Поради това настоящият състав следва да заеме становище по въпроса.
доколкото той е от значение за решаване на спора.
Принципно съдът възприема съображенията изложени от ответната страна,
че правоотношенията по повод притежаването на самостоятелен обект в сграда в
режим на ЕС се подчиняват на специалния правен режим на етажната собственост,
уреден в Закона за собственост и ЗУЕС. Също така, вземанията за разходите за
управление и поддържане на общите части на сградата в режим на ЕС са
облигационни, но не са източник на потребителски договор, доколкото тези
задължения възникват по силата на закона (чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС), а размерът им
се определя с решение на общото събрание на ЕС – чл.11, ал.1, т.5 ЗЕУС. В този
смисъл и цитираното решение №128/ 18.07.2018 г. по т.д. № 601/ 2018 г. на ВКС, I
т.о. В случая обаче, както се изтъкна по-горе, се касае за възникнало договорно
правоотношение между етажен собственик, притежават самостоятелен обект в
жилищен комплекс от затворен тип, и инвеститора на комплекса и изпълнител,
осъществяващ управление на общите части. Със сключването на договора се
дерогират законовите правила и страните по правоотношение определят начина на
управление на общите части. Не без значение е обстоятелство, че насрещна страна
по договора с етажния собственик са търговци, които по занятие осъществяват
специфична търговска дейност, в която е включено и предоставянето на услуга на
ищеца по управлението и поддържането на общите части в жилищния комплекс
5
от затворен тип. В този смисъл, съдът приема, че етажният собственик по
договор, сключен на основание чл.2 ЗУЕС има качеството на потребител по
смисъла на Закона за защита на потребители.
По отделните наведени основания за нищожност на договора :
На първо място, ищецът се позовава на нищожност поради противоречие
със закона – чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД. Противоречието със закона представлява
несъобразяване с предписанията на императивни правни норми, поради което, за
да се установи наличието на общото основание по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е
необходимо да се прецени дали твърдяната от ищеца конкретна правна норма е
императивна и дали сделката е сключена или съдържанието й противоречи на тази
правна норма. Следователно противоречието на закона е общото основание за
нищожност на сделката, което за да се приложи, предвид неговия бланкетен
характер, трябва да се съчетае с конкретно противоречие на отделна императивна
правна норма. Противоречието със закона като основание за нищожност се отнася
за всички сделки, независимо от страните по тях и вида на сделките. Някои сделки
са уредени в специални закони, но наличието на специален закон не игнорира
приложението на общото основание за нищожност поради противоречие със
закона. Специалните императивни правни норми могат да регламентират начина
на сключване или съдържанието на сделката и при нарушаване на някоя от тях
сделката би била нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД във връзка с
предвидената специална императивна правна норма. Решение № 92 от 22.08.2013
г. на ВКС по т. д. № 1107/2011 г., II т. о., ТК.
Ищецът релевира противоречие на договора с нормата на чл.9 ЗЗД,
регламентираща договорната свобода, нарушение на чл.51 ЗУЕС, както и на
чл.146, ал.2 ЗЗП. По силата на чл.9 ЗЗД страните по договор са свободни да
определят съдържанието на волеизявленията си. Предвидената в тази разпоредба
свобода на договаряне е ограничена само от повелителни разпоредби на закона,
както и на добрите нрави – общоприети норми за справедливост и
добросъвестност при осъществяване на гражданските правоотношения в интерес
на обществото. Съдът не констатира нарушение на сочената правна норма.
Твърденията на ищеца, че не е имал избор за сключи договор за управление на
общите части с друго дружество не са основателни, не водят до противоречие със
закона. Напротив, те са в съответствие с нормата на чл.2, ал.2 ЗУЕС. Договорът за
управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени
в жилищен комплекс от затворен тип е специален вид договор, който се вписва в
Агенция по вписванията с цел противопоставимостта му на последващи
6
приобретатели. Както се посочи и по-горе, целта на тази уредба е да се поддържат
по възможно най-добрия начин общите част в такъв тип комплекси, които в
повечето случаи са големи по площ, със специални съоръжения (например детски
площадки, беседки и др.), има денонощна охрана и т.н. Тя по никакъв начин не
ограничава договорната свобода, а отчита спецификите на обществените
отношения, които регулира.
Не е противоречаща на закона и клаузата на чл.25 от договора, която
предвижда възможност за прекратяване преди изтичане на срока. Както вече се
посочи с оглед защита интересите на всички етажни собственици, нормата на чл.2,
ал.2 ЗУЕС предвижда противопоставимост на договора за управление на
последващия приобретател. В цялостен унисон с идеята на законодателя, страните
в цитираната клауза са уговорили, че при продажба на обектите от ищеца, договор
за управление и поддръжка се сключва с новия собственик. Следващата част от
клаузата на чл.25 от договора предвижда уреждането на отношенията по
управление и поддръжка на етажната собственост, ако повече от половината от
етажните собственици са съгласни да се прекрати договорът с инвеститора. В този
случай следва в едномесечен срок от прекратяването да се сключи нов договор с
нов изпълнител, като възложителят е задължен да го сключи. Тази уговорка съдът
намира, че е изцяло в интерес на етажните собствениците, като цели в нито един
момент, дори и при вземане на решение за прекратяване на дейността на
изпълнителя, етажната собственост да не остане без поддръжка. Именно за това се
създава задължение за възложителя да сключи договор с избрания от етажните
собственици нов изпълнител, като посочването „същите условия“ означава, че не
следва да е при по-лоши условия. На следващо място, в случай, че инвеститорът
„Марица Гардънс“ ЕАД прекрати договора с възложителя (тук е налице воля за
прекъсване на договорната връзка между инвеститора и изпълнителя), отново в
интерес на етажните собственици е да се продължи управлението на общите части
без прекъсване, поради което те следва да сключат договори с новия изпълнител.
Това обаче не ги лишава по съгласие на етажните собственици да сключат
договор с друг изпълнител, а не с посочения от инвеститора. Затова съдът приема,
че не е налице нарушение на закона, при регламентацията на чл.25 от договора за
изпълнение. По анаголични съображения съдът намира, че клаузата на чл.13 от
договора също не противоречи на закона. Съгласно нея в случай че възложителят
възнамерява да продаде имота си, той се задължава да уведоми изпълнителя за
планираната продажба поне един месец преди сделката, както и се задължава да
осигури заместването си като страна по настоящия договор от новия собственик
7
по нов договор за управление и поддръжка при същите условия като настоящия
договор. Както се посочи по-горе, тази разпоредба съответства на законовото
правило за противопоставимост на договора на последващите приобретатели и
обезпечава целта на сключване на договора – ефективно поддържане и
управление на общите части.
С разпоредбата на чл.7 от договора е определено дължимото
възнаграждение по договора в полза на изпълнителя в размер на 0,16 лв. с ДДС,
умножено по квадратурата на апартамента. Ищецът поддържа, че цитираната
клауза противоречи на императивното правило на чл.51 ЗУЕС, съгласно което
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост
се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитатели и
членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Съдът
намира, че не е налице твърдяното от ищеца противоречие със законовата
разпоредба, доколкото както се изтъкна по-горе именно с договора по чл.2 ЗУЕС
и в унисон със свободата на договаряне, страните могат да се отклонят от
разпоредбите на закона и да уговорят нещо друго. В този смисъл дори и да се
уговори нещо различно от императивна правна норма, то тази клауза няма да е
нищожна като противоречаща на закона. Освен това следва да се има предвид и
кои субекти са адресати на правните норми. Разпоредбата на чл.51 ЗУЕС ще
намери приложение в отношенията между етажните собственици, при които
управлението на общите части се осъществява от общо събрание на ЕС, но не и
когато е сключен договор по чл.2 ЗУЕС за комплекс от затворен тип.
Цитираните от ищеца разпоредби не накърнят и чл.146, ал.2 ЗЗП.
Посочената норма дава дефиниция кои клаузи не са индивидуално договорени, а
именно тези, които са били изготвени предварително и поради това потребителят
не е имал възможност да влияе върху съдържанието им, особени в случаите на
договор при общи условия. Същата обаче не може да има самостоятелно битие, а
във всички случаи следва да бъде обвързана с някоя от нормите, предвиждащи кои
клаузи за неравноправни. Това не е сторено в случая, поради което и не подлежи
на самостоятелно обсъждане. Освен това следва да се има предвид, че фактът, че
договорите с всички етажни собственици, притежаващи обекти в комплекса от
затворен тип, са еднакви по съдържание, не води до някакъв порок. Напротив,
отчита се обстоятелството, че отношенията между страните са еднотипни.
Напълно отговарящо на принципа за справедливост е всички етажни собственици
да заплащат еднакъв размер на дължимите такси за поддръжка и управление на
изпълнителя по договора.
8
По отношение на наведения порок за накърняване на добрите нрави съдът
намира, че същият не е налице. В съдебната практика трайно се приема, че
противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо
установените нравствено етични правила на морала. Значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се
приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са определени като
граница на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Свободата на
договаряне пък е рамкирана от императивните разпоредби на закона. Така –
решение № 119/ 22.03.2012 г., постановено по гр.д. № 485/ 2011 г. на ВКС. В
случая липсва нееквивалентност в престациите на страните не е налице. В
договора е уговорено предоставяне на услуги от изпълнителя срещу заплащане на
възнаграждение, което е съразмерно и справедливо. Поради това не се е проявило
наведеното основание за нищожност.
За пълнота на изложението следва да се добави и следното: Ищецът е
сключил договор за покупка на имот, находящ се в комплекс от затворен тип в гр.
Пловдив, ж.к. Марица Гардънс. Като такъв, управлението на общите части се е
осъществявало по силата на договор по чл.2 ЗУЕС, за което купувачът е знаел,
доколкото договорът е бил вписан в Службата по вписванията (оповестително
действие на вписването). За извършване на сделката ищецът е направил
обоснования и информиран извод, като е знаел, че следва да заплаща такси за
управление и поддръжка на общите части, като е могъл да разбере предварително
и техния размер. По този начин същият по никакъв начин не е бил „принуден“ да
придобие имот в комплекс от затворен тип, нито пък да се ползва от всички общи
части в комплекса, които се поддържат от ответниците, за което им се дължи
надлежното възнаграждение съгласно договора.
В заключение предявения иск за нищожност на целия процесен договор е
неоснователен. Неоснователни са и евентуално заявените искове за нищожност на
отделните клаузи, по подробно изложените по-горе мотиви.
По искането за разноски:
Предвид изхода на правния спор право на разноски на основание чл.78, ал.3
ГПК право на разноски имат ответниците в размер на по 800 лв. – заплатено
адвокатско възнаграждение, за всеки ответник съгласно представени договори за
правна защита и съдействие.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
9
ОТХВЪРЛЯ предявените от СТ. КР. ИЛ., ЕГН: **********, адрес: гр.
***** против „Тиа Мениджмънт“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, бул. „Христо Ботев“ № 92в, ет.3 и „Марица Гардънс“
ЕАД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул.
„Алцеко“ № 16, ет.2, евентуално съединени установителни искове с правно
основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.26, ал.1 ЗЗД, за признаване за установено в
отношенията между страните, че договор за управление и поддръжка на жилищен
комплекс от ***** г., вписан в СВ Пловдив под акт № ***** г., е нищожен като
противоречащ на добрите нрави и морала, както и на императивните законови
разпоредби, евентуално за признаване за установено, че клаузите на чл.7, чл.13 и
чл.25 от договора са нищожни.
ОСЪЖДА СТ. КР. ИЛ., ЕГН: **********, адрес: гр. ***** на основание
чл.78, ал.3 ГПК да заплати на „Тиа Мениджмънт“ ООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, бул. „Христо Ботев“ № 92в, ет.3
сумата от 800 лв. (осемстотин лева) – разноски за адвокатско възнаграждение в
производството по делото.
ОСЪЖДА СТ. КР. ИЛ., ЕГН: **********, адрес: гр. ***** на основание
чл.78, ал.3 ГПК да заплати на „Марица Гардънс“ ЕАД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Алцеко“ № 16, ет.2 сумата от
800 лв. (осемстотин лева) – разноски за адвокатско възнаграждение в
производството по делото.
Решението може да бъде обжалвано от страните в двуседмичен срок от
съобщаването му с въззивна жалба пред Окръжен съд Пловдив.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _______________________
10