Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 16.09.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, гражданско
отделение, II „Е” състав,
в публично заседание на десети юли през две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. с-я КОНСТАНТИНА ХРИСТОВА
при секретаря Елеонора
Георгиева
разгледа докладваното от
съдия Сантиров гр. д. №
8800/2019
г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение №85604 от 05.04.2019
г., постановено по гр.д. №5180/2018 г., по описа на СРС, 42 състав, е
отхвърлен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от 33Д, предявен от Д.С.С.
срещу „А.2.” ЕООД, за осъждане на ответника да заплати сумата от 1955,83 лв.,
представляваща подлежаща на възстановяване парична сума по договор за стоп
капаро от 17.11.2017 г.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от
ищеца Д.С.С., чрез адв. И. Ц. с надлежно учредена представителна власт по
делото, с оплаквания за неговата неправилност поради допуснати от
първоинстанционния съд нарушения на материалния закон и необоснованост. Излага
съображения, че СРС не е съобразил обстоятелството, че страните не са
постигнали консенсус по сделката, тъй като купувачът не е бил склонен да носи
риск от закупуването на жилище „на зелено“ от новоучредено ЕООД с два лева
капитал, което към този момент не е било заплатило продажната цена на поземления
имот, върху който е трябвало да строи сградата. Твърди, че не е знаел всички
обстоятелства по сделката, тъй като документите са му били представени по
електронен път след предаване на капарото. При така доказаната фактическа
обстановка, според въззивника, е било невъзможно постигането на консенсус между
страните по сделката.
Наред с това поддържа, че предвидената възможност купувачът
да загуби внесената гаранция е при отказ да се сключи окончателен договор и
предполага сключването на предварителен договор, какъвто липсва. Предвид
изложеното моли обжалваното решение да бъде изцяло отменено, а предявеният иск
уважен. Претендира направените по делото разноски.
Въззиваемият-ответник „А.2.” ЕООД не е подал отговор на
въззивната жалба, а в проведеното съдебно заседание оспорва същата като
неоснователна и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният
съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата.
Решението е
валидно и допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на
съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на
искането за съдебна защита.
Настоящата
съдебна инстанция напълно споделя фактическите и правни изводи на
първоинстанционния съд и по силата на чл. 272 ГПК препраща към мотивите на СРС,
като по този начин те стават част от правните съждения в настоящия съдебен акт.
По конкретно наведените оплаквания във въззивната жалба, съдът намира следното:
Не е спорно
между страните, а и се установява от представеното по делото писмено
доказателство - Договор за гаранция (стоп-капаро) от 17.11.2017 г., че ищецът
като купувач на описания в договора недвижим имот е заплатил на ответното
дружество - продавач сумата от 1000 евро, като последното се е задължило да не
предлага имота на други лица. Страните са изразили и съгласие да сключат
предварителен договор за продажба на недвижимия имот при условията на т 1, 2 и
3 от договора.
Ищецът обосновава
правото си да иска връщане на заплатеното стоп-капаро с клаузата на т. 6 от
договора, според която при непостигнат между страните консенсус относно
договорките във връзка с подписването на предварителен договор, се приема, че е
налице непреодолима пречка за сключване на предварителен договор, по независещи
от двете страни причини и продавачът – ответник се задължава да върне
получената гаранция на купувача - ищец.
При тълкуване
съдържанието на визираната уговорка в съответствие с разпоредбата на чл. 20 ЗЗД
настоящият състав намира, че хипотезата
е приложима при наличието на започнали преговори за сключване на предварителен
договор, в хода на които страните не са успели да постигнат съгласие по
конкретни клаузи. Подобни преддоговорни отношения ищецът не твърди да са се
развили, а от приложената към исковата молба нотариална покана рег. №
8924/04.12.2017 г., отправена от него до „А.2.“ ЕООД, се установява, че сам купувачът
се е отказал от воденето преговори за сключване на предварителен договор. Подобен
отказ не може да бъде мотивиран с поддържаното във въззивната жалба, че след
предоставянето на гаранцията купувачът е разбрал, че дружеството не е заплатило
цената на терена, върху който ще се построи сградата, тъй като не е предвидено
в договора като обстоятелство, даващо право на ищеца да се откаже от сделката.
Този факт не представлява „други правни форми, които биха възпрепятствали
окончателното изповядване на сделката“ по смисъла на т. 3 от договора, тъй като
финансовото състояние на дружеството е фактическо състояние, а не „правна
форма“ и само по себе си не препятства сключването на предварителен договор. С
тази информация ищецът е имал обективна възможност да се запознае преди да реши
да пристъпи към предоставяне на гаранцията, а извинителна причина за това
негово бездействие не може да бъде твърдението му, че е получил документите за
имота едва след сключването на договора. Още повече че сочените обстоятелства
само хипотетично „застрашават“ интереса на купувача и срещу тези рискове той е
следвало да се защити като изиска да бъдат включени съответни клаузи при подписването
на предварителния или окончателния договор, но не и едностранно да откаже
воденето на такива преговори.
Следва да се
отбележи, че постигнатото намерение на страните за преустановяване предлагането
на имота на други лица поначало сочи на сериозно намерение на купувача да
закупи имота, още повече че имотът е подробно индивидуализиран, а цената
конкретно посочена, включително фиксирана е и крайна дата за сключване на предварителен
договор. В този смисъл непостигането на консенсус със значението, вложено в т.
6, следва да се свързва с наличието на разногласие по уговорки, които са от
съществено значение за изпълнението на задълженията на продавача или купувача.
Такова тълкуване е в съответствие с общото изискване при воденето на преговори
и сключването на договори страните да действат добросъвестно (арг. от чл. 12,
изр. 1 ЗЗД). В противен случай субективното и неоправдано желание на някоя от
страните да се откаже от покупко-продажбата чрез неприемане на която и да било
клауза от предварителния договор, винаги би представлявала липса на консенсус и
би обосновала приложението на т. 6 от договора, обезсмисляйки сключения договор
за гаранция и значението на нейното предоставяне.
Не могат да
бъдат споделени и доводите във въззивната жалба, че ответникът има право да
задържи стоп-капарото само в хипотезата на т. 5 от договора - при отказ на
купувача да сключи окончателен договор, което предполагало сключването на
предварителен договор. Както бе посочено, купувачът неоснователно се е отказал
да води преговори по сключването на предварителен договор, поради което не може
да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Предвид това и като
се има предвид вече изясненото значение на сключения договор за гаранция, настоящият
състав намира, че неоснователният отказ на купувача да сключи предварителен
договор по същността си представлява и отказ от сключването на окончателен
договор, поради което за продавача се поражда правото да задържи дадената му
гаранция, съобразно уговореното и правната природа на задатъка /капоро/ - агр.
чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
Тъй като правните изводи на двете инстанции съвпадат
изцяло, решението на СРС следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба оставена
без уважение.
Предвид че цената на иска е по-ниска от 5000 лв., то и по аргумент от
чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК въззивното решение не подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран, Софийският градски съд
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №85604 от 05.04.2019 г., постановено по гр.д.
№5180/2018 г., по описа на СРС, 42 състав.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване..
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: