№ 78
гр. гр.Несебър, 21.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети януари през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело №
20212150101721 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС от ищеца
„Б.с.и.т.” ЕАД с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление, гр. В., бул.
„К.Б.*” № **, ет. *, ап. *, представлявано от П.Р., чрез адвокат А. Д. със
съдебен адрес: гр. В., бул. „С.“ № **, вх. *, ап. *, против Етажните
собственици на самостоятелни обекти в сграда, за прогласяване
нищожността, в условията на евентуалност за отмяна на решенията, взети от
общото събрание на ЕС, проведено на 22.11.2021г., като незаконосъобразни.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на самостоятелни
обекти в Жилищна сграда А - Тайд с идентификатор ****. Излагат се
съображения, че същата, заедно с жилищни сгради с идентификатори 2, 3 и 4,
представлява част от комплекс от затворен тип с различни собственици на
апартаментите и ателиетата в тях, които са построени в поземлен имот
изключителна собственост на ищеца с идентификатор ***** по действаща КК
и КР, целият имот с площ 15 297.00 кв. м. Твърди се, че на територията на
същия се намират и други обекти. Ищецът сочи, че е собственик на конкретни
самостоятелни обекти, като представя и писмени доказателства за това.
Оспорва и иска прогласяване на нищожността, съответно отмяната на
решенията на Общо събрание на етажната собственост взети на 22.11.2021г.,
тъй като намира, че същите са взети при нарушение на всички
материалноправни и процесуалноправни разпоредби.
На първо място твърди, че събранието е проведено в комплекс от
„затворен тип” по смисъла на §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и доколкото
поддръжката и управлението на комплекса следва да се осъществява по реда
1
предвиден в чл. 2 от ЗУЕС, то взетите решения са нищожни и подлежат на
отмяна. Излага подробни съображения в тази насока. На следващо място се
твърди, че решенията, които са посочени като взети на това ОС, в
действителност на са взети, съответно са нищожни.
Ищецът сочи, че събранието е нередовно свикано от лице, което няма
право на това. Намира, че не е налице редовна покана за това по смисъла на
чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, а са допуснати редица нарушения както в свикването,
така и в уведомяването по чл. 13, ал. 2 и чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС. Счита, че
датата на свикване е умишлено избрана през м. ноември, с оглед сезонния
тип обитаване на комплекса. Излага, че не са представени доказателства за
упълномощаване на адв. Н. Г. от лицето А.К., за да свика ОС. Поканата за
провеждането на ОС не е стигнала до собствениците, поради неспазване на
указания със закона срок за това. Сочи, че самото ОС няма правомощия да
вземе решения, които са отразени в протокола, което ги прави нищожни.
Допуснати са нарушения и в провеждането на събранието. Първото такова е
относно кворума. Събранието е водено не на български, а на руски език. Не са
записвани всички изявления на участвалите, като лицето В.Н., който иззел
функциите на председател на събранието, уверил представителя на ищеца, че
се води звукозапис. В тази връзка се сочи, че събранието не е водено от
инициатора и избран по - късно за управител А. С., а от В.Н. и И.М..
Предложенията за проекти на решенията се правили от Н., но последният не е
нито собственик, нито ползвател или обитател на СОС, поради което не е
имал право да участва в ОС. За секретар - протоколист била избрана адв. Г.,
която също не била собственик на СОС. Твърди се, че е нарушен и чл. 14 от
ЗУЕС, като липсва представителна власт за много от участвалите. Решенията
не са взети при нужното мнозинство. Не е спазена и процедурата предвидена
в чл.17 ал. 4, 5 и 6 от ЗУЕС - сборът от идеалните части на собствениците във
входа не е равен на 100, т.е. налице е обстоятелство по чл. 17 ал. 5 т. 2 от
ЗУЕС, а мнозинството за вземане на решения е такова, което ако е било
налице, събранието е щяло да се проведе още в 10 часа. Сочи, че няма данни
на какво се основава решението по т.1 от поканата, като това обстоятелство е
преюдициално по отношение на законосъобразното протичане на събранието
и има отношение към изчисляването на кворума, мнозинствата и се отразява
на валидността и законосъобразността на взетите решения.
В исковата молба се излага, че е в тежест на ответника да докаже, че
подобно решение за определяне на общите части е подложено на гласуване и
е взето с мнозинство от 2/3 от самостоятелните обекти в сградата. Твърди се,
че е налице разминаване при всички гласувания между приетото
площообразуване, списъка за регистрация, бюлетините и отразените
резултати от гласуването. Изчисленията на идеалните части при гласуването
са изцяло погрешни, налице е разминаване между посочените в списъка на
присъстващите на събранието, приетото площообразуване, посоченото в
бюлетините за гласуване, което води до грешно удостоверяване в протокола
на всички решения. Всички приети решение по обявения дневен ред, са на
свой ред и материално незаконосъобразни. Ищецът счита за неверни били
документираните в протокола изявления. Оспорват се като
2
незаконосъобразни всички взети решения по време на проведеното ОС, като
се излагат мотиви за незаконосъобразност на всяко едно решение.
Въз основа на изложеното ищецът иска да се постанови решение, с
което да се прогласят за нищожни, а евентуално да се отменят като
незаконосъобразни всички решения от 22.11.2021г. на ОС на собствениците
на самостоятелни обекти в сграда А-Тайд с идентификатор № ****.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника - Етажна собственост на сграда
с идентификатор № **** по КККР на гр. Обзор , с адрес : гр. Обзор, м.
„Южен плаж” , бл. А- Тайд, представлявана от управителя А. С., е депозиран
писмен отговор на исковата молба. На първо място се оспорва твърдението,
че решенията взети от ОС са нищожни. Оспорва се посочената съдебна
практика, като се цитират други решение на ВКС. На следващо място и във
връзка с твърденията в исковата молба се заявява, че процесната сграда не е
част от комплекс от „затворен тип” по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Ответникът
твърди, че липсват договори между ищеца и собствениците на СОС в сграда
А- Тайд, което се установява от справка от Агенция по вписванията. Твърди
се, че в тежест на ищеца е да докаже, че има сключени договори по реда на
чл. 2 от ЗУЕС със собствениците на СОС. Налице е само един договор,
сключен за поддръжка на един апартамент в сградата, но липсват договори с
други собственици. Относно имот с ид. № ***** по КККР счита, че не са
налице изискванията на §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и той не е „жилищен комплекс
от затворен тип”. Сочи се, че процесното ОС на ЕС е свикано
законосъобразно от собственик на СОС - А.К.. Фактическите действия били
извършени от упълномощен адвокат, за което бил съставен протокол по чл.
13, ал. 1 от ЗУЕС. Като основание за свикване е посочен чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС,
поради изтичане на една година от предходно ОС на ЕС А- Тайд.
Предходното ОС на ЕС е проведено на 05.12.2011г. Твърди се, че самото ОС
на ЕС е проведено законосъобразно, че поканата за него е поставена на видно
място, изготвена е на български език. За поставяне на поканата е бил съставен
протокол. Събранието е проведено при наличие на изискуем кворум по чл. 15,
ал. 2 от ЗУЕС. В съставения протокол са отразени всички резултати от
гласуването, както и процентите от идеалните части на гласувалите.
Протоколът е бил подписан от председателя на ОС и протоколчика. След
изготвяне на протокола било съставено съобщения за това, както и протокол
за поставянето на същото по реда на ЗУЕС. Ответникът намира, че не е
налице и нарушение на чл. 17 от ЗУЕС - кворумът бил изчислен правилно
съгласно кадастралните данни и данните в актовете за собственост на
отделните собственици. Всички решения са взети със съответното
мнозинство.
Предвид изложеното ответникът моли исковата претенция да бъде
оставена без уважение, като претендира присъждане на сторените разноски.
В проведеното по делото съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния
си представил поддържа изложеното в исковата молба. Сочи, че по делото се
е установило, че ищцовото дружество е собственик на съоръжения в
комплекса, а последният отговаря на изискванията за да се приеме, че същият
3
е от затворен тип. Намира, че по данни от протокола от процесното общо
събрание може да се приеме, че не е налице нужния кворум за вземане на
решения, което се отразява на всички взети решения. Претендира присъждане
на сторените по делото разноски, като представя списък на същите.
В същото съдебно заседание ответникът, чрез адвокат Г. оспорва
предявения иск, като излага подробни съображения в тази насока. Придържа
се и към изложените в отговора възражения срещу твърденията на ищцовата
страна. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен, както и за присъждане на
сторените разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и
съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от фактическа и
правна страна:
Настоящото производство е образувано по предявен иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са атакувани всички решения, взети
от общото събрание на етажната собственост, проведено на 22.11.2022г.
В тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект
в сградата, която се намира в режим на етажна собственост и, че са били
взети решенията, чиято отмяна се иска.
В тежест на ответника е докаже, че решенията са взети при спазване на
законовите изисквания, както следва: при спазване на изискванията за
свикване на общото събрание, включително чл. 12, ал. 1, т. 1, чл. 13, чл. 14,
чл. 15, чл. 16, ал. 3, чл. 17 от ЗУЕС.
При така разпределената доказателствена тежест, от нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот от 10.06.2004г. на нотариус Стоян А.ов
(на л. 31 - л. 32), нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от
28.06.2004г. на нотариус Стоян А.ов (на л. 33 - л. 38) и нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот от 16.07.2004г. на нотариус Стоян А.ов
(на л. 35 - л. 36) се установява, че дружеството ищец е собственик на земята,
върху която е изграден процесния комплекс. Същото обстоятелство е
отделено като безспорно по делото.
С протоколно определение от 01.12.2022г. между страните са отделени
като безспорни обстоятелствата, че ищецът е собственик на самостоятелни
обекти с идентификатори №№ ****.13, ****.117, ****.118, ****.119, ****.120
и ****.121, намиращи се в сграда „А“ Тайд, на поземления имот и басейните.
За безспорно е прието, че на 22.11.2021г. е проведено общо събрание, на
което са взети процесните решения. Като безспорни още са отделени и
обстоятелствата, че е бил предвиден бюджет и вноски за ползването на
поземления имот и басейните, при условия, които не са съгласувани с ищеца;
че поземленият имот и съоръженията в него се ползват и от собственици,
обитатели и ползватели на самостоятелни обекти и в останалите три
жилищни сгради в имота; че ищецът е извършвал дейностите по управление и
поддръжка и на общите части в сградата, и на собствения си поземлен имот и
обекти и съоръжения в него.
С протоколно определение от последното проведено по делото общо
4
събрание като безспорни между страните са отделени и обстоятелствата, че са
налице вписани договори за управление на самостоятелни обекти в сградата
А Тайд, както и че са налице писмени такива договори, които не са вписани;
че басейнът, който се намира на юг от сграда А, е ограден от всички страни с
ограда, с изключение на страната, която е към сграда А. Липсва спор и
относно това, че басейнът е разположен в УПИ XII, че е собственост на
ищцовото дружество, както и че същият е въведен в експлоатация.
Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен иск по чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши
съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба
нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на
атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на
производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените
в исковата молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на
ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014г. на
ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
Предвид горното съдът намира, че възраженията на ищеца, които следва
да бъдат разгледани, могат да бъдат разделени на следните групи: 1. Че
решенията взети на общото събрание са нищожни, тъй като приложение
следва да намери чл. 2 от ЗУЕС; 2. че събранието е проведено без да са
спазени изискванията за свикването му; 3. че при провеждане на събранието
са допуснати нарушения свързани с кворума и с участието на
пълномощниците на собствениците на самостоятелни обекти ; 4. че
оспорените решения на събранието са взети в противоречие със закона.
По възражението, че решенията на общото събрание са нищожни,
тъй като за процесната собственост приложение намира чл. 2 от ЗУЕС:
По делото бе допуснато и изготвено заключение по съдебно-техническа
експертиза, извършена от вещото лице арх. Х. Г., което съдът кредитира
изцяло, като компетентно и безпристрастно дадено. В така депозираното
заключение вещото лице, след като се е запознало с приложените по делото
писмени доказателства, след като е извършило справки с Агенция по
вписванията - гр. Несебър и община Несебър, и е направило оглед на място, е
заключило, че посоченият комплекс се намира в отделен поземлен
урегулиран имот УПИ XI-1154, 1159 и 1163 по плана на гр. Обзор, като
липсват данни за имота да е изготвен план за застрояване. Липсват и данни
имотът да е отреден за комплексно застрояване. Установено е още от вещото
лице, че изградените в имота сгради са с предназначение „апартаментни
сгради за сезонно обитаване“, а сградите са вписани в регистъра към Община
Несебър в режим на етажна собственост. Посочено е още, че на експерта не
са били представени данни и проектна документация за външните инсталации
на сградите. В процесния недвижим имот има изграден открит паркинг на
тревна фуга и басейн. Имотът е частично ограден с каменна ограда, до имота
има достъп с лични МПС, който се контролира с бариери с електронно
обслужване от денонощна охранителна фирма.
В съдебно заседанието вещото лице подробно е посочило как е ограден
5
имотът, как е организиран достъпът до него, къде са разположение камерите,
как се осъществява видеонаблюдението, къде е разположена кабинката на
охраната. Посочило е още, че до комплекса има достъп от югоизточната част
на същия, както и от северната част, където е главният вход. На тези две
точки за достъп няма изградена ограда, респективно няма и врата. Що се
касае до достъпът до самите сгради, вещото лице сочи, че същият е
организиран чрез електронен достъп с код.
Съдът, като взе предвид предвиденото в §3 от ДР на ЗУЕС, който дава
легалната дефиниция за „Жилищен комплекс от затворен тип“, и като
съобрази депозираното по делото заключение на вещото лице, намира, че в
случая, процесната сграда с ид. № **** по КККР на гр. Обзор, общ. Несебър
се намира в такъв, доколкото е построена в УПИ, при наличието на 4 боя
сгради, с вписан режим на етажна собственост, и други обекти /басейни,
паркинг/, обслужващи собствениците и обитателите, при спазен контролиран
достъп за външни лица. Макар целият имот, в който е разположен комплексът
да не е ограден с ограда, не може да се приеме, че достъпът в същия е
свободен. Напротив, от събраните по делото доказателства, в това число и от
изложеното от вещото лице се установява, че достъпът до имота, в който е
изграден комплексът е ограничен, като контролът се осъществява от
денонощна жива охрана, както и от камери за видеонаблюдение.
Горният извод не се разколебава и от твърденията на ответната страна,
че трети лица минават свободно или могат да минават свободно през имота,
за да достигнат до плажната ивица, разположена източно от него. Доколкото
плажът съставлява публична държавна собственост, то всяко трето лице
следва да осигурява достъп до него, в случай че го препятства, като търпи
правото на преминаване на гражданите, доколкото същото не нарушава
собственическите му права. В настоящия случай по делото се установи, че
достъп до плажа има веднъж чрез панорамна алея вътре в комплекса, до която
не се установи достъп да имат трети лица, както и чрез пътека, която минава
северно от регулационната граница на имота, в който е изграден комплексът.
Въпреки горното и макар комплексът да е с ограничен и контролиран
достъп, доколкото между страните бе отделено като безспорно, че са налице
вписани договори за управление, писмени договори, които не са вписани,
както и изпълнение на облигационни задължения по управление и поддръжка,
без сключени писмени договори с някои от собствениците, то съдът счита, че
не може да се приеме, че комплексът отговаря на нормативните изисквания за
комплекс от затворен тип.
В тази връзка настоящият състав на съда споделя съдебната практика,
обективирана в решение № 80/04.11.2021 г. по гр. д. № 1213/2020 г. на IV-то
отд., ГО, ВКС и счита, че разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС не може да се
тълкува разширително, поради което и в случай, че инвеститорът на комплекс
с характеристиките по §3 от ДР на ЗУЕС не е сключил договори по смисъла
на чл. 2 от ЗУЕС с всички собственици на самостоятелни обекти при
първоначалната продажба, то не могат да се породят последиците на ЗУЕС,
предвиждащи неприложимост на уредбата на закона в последващите му
6
разпоредби. Респективно съдът намира въведеното възражение на ищеца за
нищожност на решения, взети от общо събрание на собственици в сграда в
комплекса, за неоснователно.
По възражението, че събранието е проведено без да са спазени
изискванията за надлежното му свикване:
От поканата за свикване (л. 16 и 17), протокол за поставяне на покана
(л. 244 от делото том I), нотариален акт за собственост на свикващия
събранието (л. 245-246 от делото, Том I) и протокол от ОСЕС, проведеното на
05.12.2011 г. (лист 240), се установява, че събранието е свикано на основание
чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС - от собственик – Алексей Вячеславович Кутурин,
когато е изминала повече от една година от последното проведено общо
събрание. Съгласно доказателствата по делото, последното проведено ОС в
сградата е било на 05.12.2011 г., т.е. установява се наличие на предпоставките
на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС за свикването на процесното ОС. Предвид това
съдът намира, че твърдението на ищеца, че събранието е свикано от
нелегитимно лице, се явява неоснователно.
При анализ на събраните по делото доказателства съдът установи, че са
спазени изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Разпоредбата на чл. 13 от
ЗУЕС регламентира изчерпателно реда за свикване на ОС на ЕС, като
посочва, че за всеки един от видовете уведомяване се съставят съответните
документи или съответните писмени удостоверявания - в случаите на устно
или електронно уведомяване. Фактът от кого изхожда инициативата за
свикване на събранието се установява от поканата, тъй като според чл. 13 от
ЗУЕС тя трябва да е подписана от лицата, които свикват общото събрание
(така и Решение № 12 от 19.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5368/2014 г., I г. о.,
ГК). Предвид това и съобразно представените по делото покана за свикване
на ОС с обявен дневен ред; протокол за поставянето на покана, подписан от
свидетел; както и пълномощно и протокол от проведеното ОСЕС от
22.11.2023 г. (л. 247-290 от том I на делото/, съдът достигна до извода, че
общото събрание е свикано по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, поради което за
него важат правилата за дадения в закона седмодневен срок, който в случая е
бил спазен.
Видно от доказателствата, пълномощник на свикващия ОСЕС
собственик е протоколирал поставяне на поканата с обявения дневен ред,
място, ден и час на провеждане на ОС, на 13.11.2021 г., в 14:41 ч., на вратите
на входовете на сградата - общодостъпно и видно място, съгласно законовите
изисквания.
Не могат да се споделят съображенията на ищеца, че в случая е
следвало да се приложи редът по чл. 13, ал. 2-4 от ЗУЕС. Към датата на
свикване на оспореното ОСЕС, управител на ЕС в сградата, съгласно
последно взето решение от 05.12.2011 г., е бил лицето Макс Нордау, предвид
което и с оглед факта, че ОСЕС от 22.11.2021 г. е свикано по реда на чл. 12,
ал. 5 от ЗУЕС - от съсобственик, същият обективно не е било възможно да е
7
уведомен от отсъстващите от ЕС собственици за техните електронни адреси и
телефони. Именно поради това и следва да се приеме, че режимът за
уведомяване по чл. 13, ал. 2-4 от ЗУЕС е неприложим към настоящия случай.
Относно възраженията, свързани с липсата на кворум и нарушение
на чл. 15, чл. 16, ал. 3 и чл. 17, ал. 4, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС:
С обявения дневен ред и протокола от ОСЕС, проведено на 22.11.2021
г., по т. 1 е поставено на обсъждане вземане на решение за приемане на
площообразуване на ЕС. Видно от представения по делото протокол от общо
събрание, при разискванията по т. 1 от дневния ред е посочено, че
основанието за решението е чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС е фактът, че в документите
за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна
собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на
сградата. Видно от съдържанието на протокола за проведено на 05.12.2011 г.
ОСЕС решение за площообразуване на процесната ЕС не е било гласувано на
учредителното събрание.
По делото е изготвено и прието заключение по допуснатата съдебно -
техническа експертиза, вещото лице по която – Г. Ц., е следвало след като за
запознае с кадастралните данни за всеки един самостоятелен обект в сграда
бл. А-Тайд, да ги преобразува в проценти (спазвайки правилото на чл. 17, ал.
4 и след. от ЗУЕС) и да посочи, какъв е бил кворумът при провеждане на
процесното ОС на 22.11.2021 г., и какво е било мнозинството при взимане на
всяко едно отделно решение, съобразно отразеното гласуване в протокола. В
приложение 2 към депозираното заключение вещото лице е посочило, че
кворумът на присъствали собственици и представители на самостоятелни
обекти в сграда А-Тайд на 22.11.2021г. е 43,16 %, като при същия кворум са
взимани решения по гласуваните точки от дневния ред. В заключението
вещото лице е посочило още, че в процесната сграда са разположени 136 бр.
самостоятелни обекти, които имат жилищно и складово предназначение,
както и паркоместа. Запознавайки се с протокола от проведеното общо
събрание, вещото лице е констатирало, че на същото към 10:00ч. са
присъствали представители на 32 СОС, а към 11:00ч. са присъствали
представители на 38 обекта.
По делото е изслушан Евгений Бобилев, в качеството му на собственик
на СОС и страна в процеса. Същият е посочил, че посещава имота от около
10 години, когато последният е закупен от родителите му, а към момента вече
той самият е собственик на апартамента. Излагат се твърдения, че комплексът
е чудесен, в него има басейн, масажи, магазини, ресторанти. Бобилев сочи, че
в последно време се е появила пътна порта, а на собствениците са били
раздадени специални ключове за асансьорите и магнитни карти за достъп.
Разбрал, че има инициативна група от собственици, за да има по-добра работа
на комплекса, за да покажат лошата и неправилната работа на сега
управляващата компания. Сочи, че по- скоро не е доволен от управлението на
комплекса, защото комплексът има голям потенциал, който изобщо не се
8
развива.
В хода на делото са разпитани двама свидетели - св. Карчев, воден от
ищеца, и св. Николов, воден от ответната страна, за установяване реда на
провеждане и съдържанието на решенията, взети на оспореното ОСЕ, във
връзка с оспорването на протокола. Свидетелите еднозначно сочат, че е било
извършено обсъждане и гласуване на площообразуване на ЕС.
В показаният си свидетелят Н. излага, че за процесното събрание е бил
преводач и техническо лице по преброяването. За председател на събранието
бил избран един от присъстващите - Иля Машков и той водел събранието.
Преди събранието били извадени справки от имотния регистър, въз основа на
които бил изчислен процентът идеални части на всеки един обект и така било
направено едно площообразуване. Данните били събрани от кадастъра,
имотния регистър и от справки по имот, като площообразуването направил
свидетелят, без да ползват оценители. Сочи, че сборът от всички площи на
СОС в сградата е приравнен на 100%, като след това се разпределят
пропорционално идеалните части за всеки самостоятелен обект.
Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, когато в документите
за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна
собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на
сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен
обект се определят като съотношение между сбора на площта на
самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта,
разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените
складови помещения, като така полученото число се преобразува в процент.
На основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС, определените идеални части по реда на
чл. 17, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС се одобряват с решение на общото събрание с
мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в
сградата или входа. Казано с други думи, ЗУЕС въвежда квалифицирано
мнозинство от не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата
или входа, което да приеме площообразуването. От горепосоченото
заключение на вещото лице се установи, че броят на самостоятелните обекти
в процесната сграда е 136, респективно 2/3 от самостоятелните обекти в
сградата възлизат на 91 обекта. В този смисъл, за да бъдат приети решения,
касаещи определянето на идеалните части в ЕС следва да гласуват „ЗА“ не
по-малко от 91 броя от самостоятелните обекти в сградата. Видно от
представения протокол от ОСЕС, проведено на 22.11.2021г., на същото са
присъствали представители (собственици или пълномощници) на 38
самостоятелни обекта в сградата. От тях гласувалите по т. 1 от дневния ред
със „ЗА“ са представители на 32 броя самостоятелни обекта, като
представители на 6 броя самостоятелни обекта са гласували „ПРОТИВ“.
Предвид горното съдът намира, че в процесното общо събрание не е
спазено императивното изискване на ЗУЕС за наличие на квалифицирано
мнозинство и кворум за приемане на това решение. Следва да се има предвид,
9
че доколкото площообразуването формира прилежащите идеални части от
общите части към всеки самостоятелен обект в режим на ЕС, то е невъзможна
преценката за наличния кворум по чл. 15 от ЗУЕС при провеждане на общото
събрание, съответно - за мнозинствата по взетите решения.
Непротиворечиво е разбирането, че процедурата по свикване и
провеждане на общо събрание на етажна собственост, предвидена с
разпоредбите на ЗУЕС, има императивен характер, поради което при
нарушение на чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС е налице самостоятелно основание за
отмяна на всички решения, взети от процесното събрание. Установеното
нарушение не може да бъде санирано със заключението на приетата по делото
СТЕ, тъй като в случая не се касае до неправилно изчисляване на
припадащите се на собствениците идеални части от общите части в сградата,
а до отсъствие на легитимно взето решение за приемане на
площообразуването изобщо. Законът не предвижда ред за заместване волята
на законоустановеното квалифицирано мнозинство от собствениците, в който
смисъл е практиката на въззивната инстанция, обективирана в Решение № 298
от 7.04.2022 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 261/2022 г.; Решение № 260108 от
23.02.2021 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 42/2021 г.; Решение № 330 от
5.03.2020 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 1476/2019 г.; Решение № 967 от
8.11.2019 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 953/2019 г. и др.
Наред с горното следва да се обърне внимание, че ищецът е навел
възражение за нарушение на императивните изисквания на ЗУЕС в тази
насока още с исковата молба, предвид което и по изложените съображения,
съдът намира същото за основателно, а решенията на ОСЕС - за
незаконосъобразни, като взети при нарушение на чл. 17, ал. 4 и ал. 6 от ЗУЕС
и при неизяснен кворум.
Тъй като установеният и посочен по-горе порок засяга
законосъобразността на всяко от взетите решения на проведеното общо
събрание на ЕС от 22.11.2021 г. и същият не може да бъде отстранен в
рамките на настоящото производство, то съдът не следва да разглежда и
останалите необсъдени възражения на ищеца.
При всичко изложено по-горе съдът намира, че атакуваните с исковата
молба решения от общото събрание на етажната собственост от 22.07.2022г.
следва да бъдат отменени.
По разноските:
При този изход от спора в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
сторените по делото разноски, съобразно своевременно представения списък
по чл. 80 от ГПК. Видно от същия, ищецът претендира присъждане на сумата
от 900 лева - заплатена по банков път държавна такса; сумата от 18 960 лева -
адвокатски хонорар, от който 12 960 лева с вкл. ДДС за исковото
производство и 6000 лева с ДДД за допуснатото от съда обезпечение.
10
По реда на чл. 78, ал. 5 от ГПК е релевирано възражение за
прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение, което
съдът намира за основателно, съобразявайки нормата на чл. 7, ал. 1, т. 4 и т. 7,
ал. 9 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. Предвид това съдът счита, че в полза на
ищеца следва да бъдат присъдени следните разноски: 1000 лева – за
адвокатско възнаграждение за исковото производство пред настоящата
инстанция по предявения неоценяем иск, 666,67 лева - за обжалване на
определение № 864/17.12.2021 г. по делото на две съдебни инстанции, или
общо 1 666,67 лева, както и сумата от 80 лева за заплатена държавна такса,
които следва да се възложи в тежест на ответника.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският
районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,
предявен от „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление: гр. В., бул. „К.Б.*“ № **, ет. *, ап. *, представлявано от П.Р.,
всички решения от 22.11.2021 г., взети от Общото събрание на
собствениците в Етажна собственост на сграда с идентификатор № ****
по КККР на гр. Обзор, общ. Несебър, с административен адрес: гр. Обзор,
общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Южен плаж“, ПИ с ид. № *****, бл. А-Тайд,
като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА, собствениците в Етажна собственост на сграда с ид. №
**** по КККР на гр. Обзор, общ. Несебър, с административен адрес: гр.
Обзор, общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Южен плаж“, ПИ с идентификатор
№ *****, бл. А-Тайд, представлявани от управителя – Александр Н. С., да
заплатят на „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК *****, сумата от 1 746,67 лв. (хиляда
седемстотин четиридесет и шест лева и шестдесет и седем стотинки),
представляваща направени по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от
ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
11