№
87 30.04.2015г. град Стара Загора
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Старозагорският административен съд, ІІІ състав, в публично съдебно заседание на двадесет
и първи април две хиляди и петнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ГАЛИНА ДИНКОВА
при секретар А.А.
и с участието на прокурора като разгледа
докладваното от съдия Г.ДИНКОВА административно дело № 7 по описа за 2015г., за
да се произнесе съобрази следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл.
Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл. 27, ал.1
от Закона за общинската собственост /ЗОС/.
Образувано
е по жалби, подадени от П.И.П., Н.П.И. и Б.П.И.,***, против Заповед № 10-00-2753/ 15.12.2014г. на Кмета
на община Стара Загора, с която е отчужден поземлен имот с проектен
идентификатор 68850.506.8699 с проектна площ 690 кв.м., представляващ част от
заличен поземлен имот с идентификатор 68850.506.4490 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1/ 7.01.2008г. на изпълнителния директор на АГКК, целият с площ
от 1966 кв.м., собственост на П.И.П., Н.П.И. и Б.П.И., и е определено парично
обезщетение в размер на 161 460,00лв. В жалбите са релевирани доводи за
незаконосъобразност на оспорения административен акт по съображения за
постановяването му в противоречие и при неправилно приложение на материалния
закон, при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените
правила и при неспазване на законово регламентираните императивни изисквания по
чл. 59, ал.2,
т.4 от АПК и чл. 25, ал.2
от ЗОбС досежно съдържанието на акта. Жалбоподателите поддържат, че
заповедта не съдържа фактическите основания за нейното издаване, доколкото
административният орган не е конкретизирал коя от хипотезите на посочената като
правно основание разпоредба на чл.21, ал.1 от ЗОС е налице – влязъл в сила
подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти, публична общинска
собственост или на одобрен устройствен план, за който има влязло в сила
разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение. Твърди се, че в
заповедта липсват мотиви, обосноваващи наличието на „обект от първостепенно
значение” по см. на §1, т.6 от ДР на ЗОС, за изграждането на който е извършено
отчуждаването. Изложени са и
съображения, че е нарушено изискването на нормата на чл. 21, ал.1
от ЗОС, отчуждаването да се извършва при определяне на равностойно
парично обезщетение като жалбоподателите поддържат, че изготвените в хода на
административното производство оценки на двама лицензирани оценители, не са
съобразени с критериите и изискванията на чл.22, ал.5 от ЗОС, поради което
определеното със заповедта парично обезщетение в размер на 161 460,00лв.
не представлява равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот. Молят
съда да постанови решение, с което да отмени обжалваната заповед, като
алтернативно е направено искане да бъде изменена в частта за определеното
парично обезщетение, както и присъждане на направените в производството съдебно-деловодни
разноски.
По
делото е представена писмена защита от пълномощника на жалбоподателя П.П., в която са развити подробни съображения
по направените в жалбата оплаквания за незаконосъобразност на оспорения акт, с
искане за неговата отмяна и алтернативно – за изменение в частта относно
определеното парично обезщетение, като размера на същото бъде увеличен на 327 508,50лв.
Ответникът
по жалбата - Кмет на община Стара Загора, чрез процесуалния си представител по
делото, оспорва жалбата като неоснователна и моли да бъде отхвърлена. Поддържа
че оспореният административен акт, като постановен в съответствие със закона,
при наличие на нормативно установените материалноправни основания за
извършеното отчуждаване и при спазване на регламентираните в ЗОС процесуални
правила, е правилен и законосъобразен. По наведените от жалбоподателя
възражения относно размера на определеното обезщетение излага доводи, че в заключението
на повторната съдебно-оценителна експертиза, приета като доказателство по
делото, се съдържа вариант, съответстващ изцяло на критериите по ЗОС за
равностойно парично обезщетение, който следва да се вземе предвид при
постановяване на съдебния акт.
Въз
основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът
приема за установено следното от фактическа страна по административно-правния
спор:
С
обявление, публикувано в два централни и един местен ежедневник /лист 12-14 от
делото/, Кметът на община Стара Загора е уведомил заинтересованите лица за
откриване на процедура по отчуждаване на имоти - частна собственост, за
изграждането на обект от първостепенно значение: „Кръстовище на ул.”Капитан
Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон Велики”, гр.Стара Загора”, съгласно ПУП,
одобрен с Решение № 1411 от 31.07.2014г. на Общински съвет Стара Загора. В
обявлението, съдържащо изискуемите по чл. 25, ал.1
от ЗОС реквизити, под № 1 е посочен определения за отчуждаване
поземлен имот с проектен идентификатор 68850.506.8699, с площ 690 кв.м.,
собственост на П.И.П., Н.П.И. и Б.П.И.. Обявлението е било публикувано на
интернет-страницата на Община Стара Загора на 10.11.2014г. и поставено и на
информационното табло в сградата на Община Стара Загора, видно от Протокол от
10.11.2014г /л.15/. Изготвени са две оценки от лицензирани експерт - оценители
на недвижими имоти, за определяне пазарната стойност на отчуждавания имот,
собственост на жалбоподателите. Съгласно оценката, изготвена от СД
"Полиексперт" - Стара Загора, справедливата пазарна стойност на
отчуждаваната част от поземлен имот с идентификатор 68850.506.4490 по КК на
гр.Стара Загора възлиза на 164 600 лв., а според заключението на инж. Ю.
Кайряков, пазарната стойност възлиза на 161 460 лв. С оспорената в настоящото
производство Заповед № 10-00-2753/ 15.12.2014г. на Кмета на община Стара
Загора, на основание чл. 44, ал.2
от ЗМСМА, чл. 25, ал.2
и чл. 21, ал.1 от ЗОС, във връзка с особено важен обществен интерес – изграждане на
обект от първостепенно значение: „Кръстовище на ул.”Капитан Петко Войвода” и
бул.”Цар Симеон Велики”, гр.Стара Загора” по одобрен ПУП с Решение № 1411 от
31.07.2014г. на Общински съвет Стара Загора; Решение № 1410/ 31.07.2014г. на
Общински съвет Стара Загора за допълване на годишната програма за 2014г, раздел
VIII „Общински обекти от първостепенно значение” и
Решение № 15490/ 30.10.2014г. на Общински съвет Стара Загора за предварително
изпълнение на плана по проекта, е отчужден поземлен имот с проектен
идентификатор 68850.506.8699 с проектна площ 690 кв.м., представляващ част от
заличен поземлен имот с идентификатор 68850.506.4490 по КККР, целият с площ от
1966 кв.м., собственост на П.И.П., Н.П.И. и Б.П.И., като им е определено парично обезщетение в
размер на сумата от 161 460,00 лв. От фактическа страна обжалваният
административен акт се основава на наличието на особено важен обществен интерес
от изграждането на обект от първостепенно значение, публична общинска
собственост - Кръстовище на ул.”Капитан Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон
Велики”, гр.Стара Загора”, съгласно ПУП, одобрен с Решение № 1411 от
31.07.2014г. на Общински съвет - Стара Загора, предварителното изпълнение на
който е допуснато с Решение № 1540/ 30.10.2012г., при определено равностойно
парично обезщетение за отчуждавания имот въз основа на изготвени експертни
пазарни оценки от мес.октомври 2014г.
По
делото са представени всички документи, съдържащи се в образуваната в община
Стара Загора отчуждителна административна преписка. Като доказателства са
приети Решение № 1411/ 31.07.2014г. на Общински съвет Стара Загора и заверен препис - извлечение от одобреното с него
изменение на ПУП - ПР за кръстовището на бул.”Цар Симеон Велики” и ул.”Капитан
Петко Войвода” – юг, с посочени о.т.
Видно от представеното по делото Решение № 1549, взето по протокол № 37
от проведено на 30.10.2014г. заседание на ОбС Стара Загора, на основание чл.21,
ал.1, т.12 от ЗМСМА във вр. с чл.21, ал.8 от ЗОС, общинският съвет е разпоредил
предварително изпълнение на одобрения ПУП за реконструкция на кръстовище
ул.”Капитан Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон Велики”. Приложено към преписката и прието като
доказателство по делото е и решение №
1410/ 3107.2014г. на Общински съвет Стара Загора, взето по протокол № 35 от
същата дата, с което на основание чл.21, ал.1, т.12 от ЗМСМА във вр. с чл.8,
ал.9, т.6 от ЗОС, е допълнена Годишната програма за управление и разпореждане с
имоти – общинска собственост за 2014г., раздел VIII
„Общински имоти от първостепенно значение”, като е включен обект „Кръстовище на
ул.”Капитан Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон Велики” /т.1 от решението/.
В
хода на съдебното производство от ответника по жалбата е представено Решение №
550, взето по протокол № 17 от проведено на 20.12.2012г. заседание на Общински
съвет Стара Загора, съгласно което, на основание чл.23 от ЗМСМА във вр. с чл.6,
ал.7 от Приложение № 2 към ЗМДТ и Заповед № РД 02-14-2021 от 14.08.2012г. на
МРРБ, на територията на гр.Стара Загора са обособени пет зони.
От представения по делото нотариален акт № 49, том V, дело 3125/98г. и
нотариален акт № 155, том III,
рег.№ 4422, дело № 468 от 2008г.се установява, че жалбоподателите са собственици
на поземлен имот с идентификатор 68850.506.4490 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-1/ 7.01.2008г. на изпълнителния директор на АГКК, целият с площ от 1966
кв.м / а по нотариален акт – с площ от 2000кв.м./, 690 кв.м. от който се
отчуждават с обжалваната заповед.
С оглед изясняване на обстоятелства от значение за
делото, са допуснати и назначени първоначална, повторна и две допълнителни
съдебно-оценителни експертизи. Съгласно заключението на вещото лице, изготвило
първоначалната експертиза, равностойното парично обезщетение на отчуждения с
обжалваната заповед имот е в размер на 276 700лв. В представеното по
делото писмено заключение, както и при направеното изслушване в съдебно
заседание вещото лице уточнява, че приетите от него аналози /пет сделки,
реализирани в рамките на 12 месеца преди
възлагане на оценката, посочени в т.6 от заключението/, въз основа на които е
изчислена пазарната стойност на имота, не удовлетворяват изискването на чл.22,
ал.5 и §1, т.2 и т.3 от ДР на ЗОС по отношение на близостта си /ценовата зона/
с оценявания имот. От заключението на вещото лице, изпълнило повторната
съдебно-оценителна експертиза се установява, че след извършена справка в Служба
по вписванията гр.Стара Загора вещото лице е успяло да установи 12 броя, вписани
в Службата по вписванията гр.Стара Загора, възмездни сделки, едната от страните
по които е търговец, реализирани за периода от 12 месеца преди датата на изготвяне
на оценката /21.10.2014г/. Изготвени са няколко варианта на средна пазарна
цена, посочени в таблици с №№ 2, 3, 4, и 5. При определяне на средната пазарна
цена, посочена в таблица № 2 вещото лице е взело предвид само реализираните
сделки с имоти, които са със сходни характеристики на застрояване с процесния
имот – Смесено за жилищно застрояване и делово обслужване, без обаче да е
отчетено изискването на §1, т.3 от ДР на ЗОС сравняваните имоти да се намират в
близост до отчуждавания. В таблица № 3 от заключението е посочена цена за кв.,
определена въз основа на реализирана
една сделка с имот, който се намира в същата ценова зона и е със сходна
характеристика на застрояването. В таблица № 4 е изчислена средна цена от
всички установени сделки /12 на брой/, а в таблица № 5, след анализ на три
сделки с имоти, притежаващи сходно предназначение и характер на застрояване,
единият от които се намира в една и съща ценова зона с отчуждавания /III зона/, а другите два са във втора ценова зона, но са
разположени в близост като разстояние до него,
е дадена осреднена стойност за квадратен метър в размер на 286лв. или
общо обезщетение за отчуждавания имот в размер на 197 340лв. Според
заключението на вещото лице размерът на равностойното парично обезщетение за
имота, предмет на Заповед № 10-00-2753/ 15.12.2014г. на Кмета на Община Стара
Загора, възлиза на 197 340лв. Съгласно двете допълнителни заключения към
повторната експертизата е определена пазарна цена за отчуждавания имот въз
основа на две аналогови сделки с имоти, притежаващи сходни характеристики на
застрояване с процесния /имот приложение №6 и прил.№ 12 от таблица №1 на
повторната експертиза/, които попадат съответно във втора и първа ценови зони.
Съдът,
като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбите
оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши проверка на
законосъобразността на оспорения административен акт на основание чл. 168, ал.1
във връзка с чл. 146 от АПК, намира за установено следното:
Оспорването,
като направено от активно легитимирани лица, в законово установения срок и
против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за
законосъобразност, е процесуално допустимо.
Заповед
№ 10-00-2753/ 15.12.2014г. е издадена от материално и териториално компетентния
по см. на чл. 25, ал.2
от ЗОС административен орган - Кмета на община Стара Загора и е
постановена при наличие на нормативно установените предпоставки по чл. 21, ал.1
и ал.2 от ЗОС
за отчуждаването на имота.
Съгласно
чл. 21, ал.1
от ЗОС имоти - собственост на физически или на юридически лица,
могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди,
които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила
подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична
общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ
изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост,
за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му
изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и
равностойно парично или имотно обезщетение. В ал.2 на чл. 21 е предвидено, че
за изграждането и експлоатацията на обектите могат да се отчуждават имоти или
части от тях, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство,
като части от имоти могат да се отчуждават само когато остатъкът от имота
отговаря на изискванията, определени в закон, съобразно неговия вид,
местонахождение и предназначение /чл. 21, ал.3
от ЗОС/. Следователно по аргумент от нормите на чл. 21, ал.1,
ал.2
и ал.3 от ЗОС,
за принудителното отчуждаване на части от имоти - собственост на физически лица,
законът изисква съществуването на четири материалноправни предпоставки, които
трябва да са кумулативно дадени, а именно: 1) Наличие на общинска нужда, която
не може да бъде задоволена по друг начин; 2) Влязъл в сила ПУП, съгласно
предвижданията на който част от имота да е отреден за изграждането на обект -
публична общинска собственост или одобрен подробен устройствен план, предвиждащ
изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост,
за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му
изпълнение; 3) Имотът, отреден за съответното мероприятие, да е собственост на
физическо или юридическо лице и частта от него да е непосредствено засегната от
предвиденото строителство и 4) От остатъка от имота да може да се образува УПИ
в съответствие с изискванията, определени в ЗУТ, съобразно вида,
местонахождението и предназначението на имота.
От
представените и приети доказателства по делото безспорно се установява, че в
случая са налице и четирите елемента от правопораждащия фактически състав,
обуславящ правомощието на Кмета на общината да издаде заповед за отчуждаване -
налице е Подробен устройствен план – изменение на План за регулация за
кръстовището на бул.”Цар Симеон Велики” и ул.”Капитан Петко Войвода”- юг, одобрен
с Решение № 1411 по Протокол № 35 от проведено на 31.07.2014 г. заседание на
Общински съвет Стара Загора, съгласно предвижданията на който ПУП отчуждаваната
част от имота на жалбоподателите е отредена за публично мероприятие на община
Стара Загора - изграждане на кръстовище на ул.”Капитан Петко Войвода” и
бул.”Цар Симеон Велики” - обект публична общинска собственост, съгласно
одобреното изменение на ПР. Частта от
имота, собственост на жалбоподателите, се засяга непосредствено от предвиденото
строителство и от остатъка на имота може да се обособи УПИ. Изграждането на
кръстовище на ул.”Капитан Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон Велики” като обект -
публична общинска собственост, очевидно е насочено към задоволяване на общинска
нужда и несъмнено е обект от първостепенно значение по см. на §1, т.6 от ДР на
ЗОС, тъй като същият е включен в раздел VIII „Общински обекти от първостепенно значение” от
Годишната програма за управление и разпореждане с имоти – общинска собственост
за 2014г., съгласно Решение № 1410/ 31.07.2014г. на Общински съвет Стара
Загора. Доколкото се отнася за общински
обект от първостепенно значение, с Решение № 11540/ 30.10.2014г. на Общински
съвет Стара Загора е допуснато предварително изпълнение на одобрения ПУП, като
по делото няма данни, нито се твърди от жалбоподателите това решение да е било
обжалвано, поради което съдът приема, че разпореждането за предварително
изпълнение на плана е влязло в сила.
С оглед на гореизложеното съдът приема, че оспореният административен
акт е при наличие на законово регламентираните предпоставки за разпореденото
отчуждаване.
При
издаването на обжалваната Заповед № 10-00-2753/ 15.12.2014г. на Кмета на община
Стара Загора, е спазена нормативно регламентираната процедура за принудително
отчуждаване на имоти - частна собственост. Административното производство е
започнало на основание ПУП - ПР, одобрен
с Решение № 1411/ 31.07.2014 г. на Общински съвет Стара Загора, предвиждащ изграждането на
кръстовище на ул.”Капитан Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон Велики” като обект
от първостепенно значение – публична общинска собственост и е допуснато предварително изпълнение на
одобрения ПУП. За определяне на равностойното парично обезщетение за
предвидения за отчуждаване поземлен имот с проектен идентификатор 68850.506.8699
с площ от 690 кв.м., представляващ част от заличен обект по КККР – поземлен
имот с идентификатор 68850.506.4490, е възложено извършването на оценка на
двама лицензирани оценители на недвижими имоти. От представените и приети
доказателства по делото е видно, че в изпълнение на изискванията по чл. 25, ал. 1
от ЗОС, Кметът на община Стара Загора е публикувал обявление в два
централни и един местен ежедневник, с което е уведомил собствениците на имотите
за предстоящото отчуждаване. Обявлението има нормативно регламентираното
съдържание - посочени са предназначението на имотите съобразно отреждането по
одобрения ПУП /”попадащи в реализацията на обект „Кръстовище на ул.Капитан
Петко Войвода” и бул.”Цар Симеон Велики”/; основанието за отчуждаването
/”изграждане на обект, публична общинска собственост за задоволяване на
неотложна общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин”/;
вида, местонахождението, размера и собствениците на всеки от имотите, които
следва да бъдат отчуждени и размерът на дължимото се парично обезщетение. Копие
от обявлението е поставено на информационното табло в сградата на Община Стара
Загора. Обявлението е публикувано и на интернет страницата на община Стара
Загора. Оспорената заповед е издадена в писмена форма и съдържа всички
изискуеми съгласно разпоредбите на чл. 25, ал.2
от ЗОС и чл. 59 от АПК
реквизити. В съдържанието на обжалваната заповед изрично са посочени
фактическото и правното основание за отчуждаването; предназначението и размера
на отчуждавана част от имота; местонахождението и собственикът на имота; размера
на обезщетението; търговската банка, в която ще се внесе обезщетението и
изискванията за изплащане на обезщетението на правоимащите. В необходимата и
достатъчна степен е индивидуализирана отчуждавания имот чрез посочване на
неговия проектен идентификатор,
квадратура и граници. Неоснователно е поддържаното в жалбата оплакване, че в
заповедта не е конкретизирано коя от двете хипотези, регламентирани в чл.21,
ал.1 от ЗОС в случая е приложена – хипотезата на влязъл в сила ПУП, предвиждащ
изграждането на обект – публична общинска собственост или на одобрен
устройствен план, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на
предварителното му изпълнение. Съдът намира че посочването в обстоятелствената
част на заповедта, че отчуждаването се извършва въз основа Подробен устройствен
план, одобрен с Решение № 1411 от 31.07.2014г. на ОбС - Стара Загора,
предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение, публична общинска
собственост, и с Решение № 1540/ 30.10.2014г. на ОбС-Стара Загора е допуснато предварително
изпълнение на плана, са необходимите и
достатъчни мотиви, доколкото с тях се обосновава както наличието на
правнорелевантните по чл. 21, ал.1
от ЗОС факти, така и правото на органа да упражни предоставеното му
от закона правомощиене. След като Кметът
на община Стара Загора е мотивирал заповедта с обстоятелствата, които
представляват нормативно регламентираните материалноправни предпоставки за
издаването й, следва да се приеме, че е изпълнено законово установеното
изискване по чл. 25, ал.2
от ЗОС и чл. 59, ал.2,
т.4 от АПК за постановяване на мотивиран административен акт.
Заповедта
в частта й, с която е определен размерът на дължимото се обезщетение за
извършеното отчуждаване, е издадена при неспазване на императивната
разпоредбата на чл. 21, ал.1
от ЗОС за равностойно парично обезщетение, определено съгласно
изискванията на чл. 22, ал.5
от ЗОС във вр. с §1, т.2
вр. с т.3,
т.7
и т.8 от ДР на
ЗОС.
От
представената административна преписка по издаването на оспорения акт и от
записването в самата заповед е видно, че стойността на дължимото се за
отчуждаваната част парично обезщетение, е определена въз основа на оценка на лицензиран
оценител - инж. Юлий Кайряков. Съдът намира, че изготвената за нуждите на
производството по отчуждаване оценка, е необоснована. На първо място
оценяването е направено въз основа на два метода - сравнителния метод на база
пазарно предлагане и нормативно-аналитичния метод. При използването на втория
метод /който съдът не възприема като приложим за определяне цената на
отчуждавания имот/, експертът се е позовал на неотносима в случая правна уредба
и несъществуващ нормативен акт "ППЗДОбС". Всъщност, използването на
нормативно-аналитичния метод е допустимо единствено в хипотезата на чл. 22, ал.12
от ЗОС, която в случая не е налице, доколкото безспорно има
извършени разпоредителни сделки с имоти със сходни характеристики, вписани в
Службата по вписванията - гр. Стара Загора. На следващо място при определянето
на пазарната стойност на отчуждавания имот по сравнителния метод, не са
посочени изрично кои конкретни, реално сключени сделки с имоти със сходни
характеристики, са приети като пазарни аналози за определяне на пазарната цена
като "средна единична стойност на вакантни терени с идентично устройствено
отреждане". По този начин не може да бъде извършена проверка дали при изготвянето
на оценката е спазено изискването на чл. 22, ал.5
от ЗОС - т.е дали и доколко приетите за аналогови сделки имат за
предмет равностойни имоти с подобни характеристики и находящи се в близост до
отчуждавания имот по см. на §1, т.3,
т.7
и т.8 от ДР на
ЗОС, както и дали използваните от експерта като аналогови пазарни
цени отговарят на изискванията по §1, т.2 от ДР
на ЗОС. Ето защо заключението по тази оценка не може да бъде прието
като такова за определяне на цената на отчуждаваната част от имота и на
дължимото се равностойно парично обезщетение.
По
своята правна същност отчуждаването на недвижими имоти - частна собственост на
физически и юридически лица, по реда и при условията на ЗОС, представлява една
принудителна административна продажба. Изхождайки от нормата на чл. 21, ал.1
от ЗОС и от един от основните принципи, регламентиран в чл. 17, ал.5
от Конституцията на РБългария, за това принудително
"изкупуване" собственикът следва да получи равностойно парично
обезщетение. Разпоредбата на чл. 22, ал.5
от ЗОС регламентира начина на определяне на равностойното парично
обезщетение за отчуждаваните имоти /части от имоти/, а именно съобразно
конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, респ. преди
одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал.1
от ЗОС и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Съответно в
легалните дефиниции по §1, т.2,
т.3,
т.7
и т.8 от ДР на
ЗОС, е определен смисълът, който законодателят е вложил в понятията
"пазарни цени на имоти със сходни характеристики"; "имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания имот"; "равностойни имоти"
и "имоти с близки показатели на устройство и застрояване". Въз основа на тези дефиниращи законови
разпоредби следва да се приеме, че за определяне на "равностойното парично
обезщетение" по реда на чл. 22, ал. 5
от ЗОС и § 1, т. 1,
т. 2
и т.3 от ДР на
ЗОС чрез пазарни аналози, като такива могат да служат само сделки с
имоти, отговарящи на следните характеристики:
-
възмездни сделки - посочени са покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни
права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека,
продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните
институции и общините, но след като е налице и добавката "други възмездни
сделки", значи изброяването не е изчерпателно;
-
те да се отнасят за имоти в близост до отчуждавания, т.е. в урбанизираните
територии в една и съща ценова зона;
-
да са сключени между физически и/или юридически лица, по които поне една от
страните да е търговец, т.е. изключени са сделки, по който нито една от
страните не е търговец;
-
да са извършени в определен период - в рамките на 12 месеца преди датата на
възлагане на оценката;
-
да са вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота;
-
имотът, предмет на сделката да е с устройствен статут и предназначение съответстващ на този, който има отчуждаваният имот,
но преди влизането в сила, респ. одобряването на подробния устройствен план,
във връзка с който се прави отчуждението.
В
контекста на цитираната и анализирана нормативна регламентация и в съответствие
с разпоредбата на чл. 202 ГПК, приложим на основание чл. 144 АПК, съдът обсъди
заключенията на приетите по делото първоначална, повторна и две допълнителни
съдебно-оценителни експертизи заедно с другите приети по делото доказателства,
и приема следното:
Съдът
кредитира заключението на вещото лице, изпълнило повторната съдебно-оценителна експертиза в частта, с
която е определено равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот в
размер на 197 340лв., тъй като същото е съответно на изискването на чл.22,
ал.5 от ЗОС. Оценката е извършена въз основа метода на сравнителните продажби,
който се базира на пазарните цени на сравними по местоположение и
предназначение имоти и приложен корекционен коефициент относно показател
местоположение на имота. Въпреки, че
заключението е оспорено от жалбоподателите, съдът го възприема като обективно,
основано на данни, отговарящи на допустимите от § 1, т. 1
- 3 от ДР на
ЗОС източници на информация. Това са констатациите за стойност на
сделки, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката /
мес. Октомври 2014г./, по които поне една от страните е търговец. Посочената
цена е определена от вещото лице като средна аритметична стойност от продажните
цени на три аналогови сделки, посочени в таблица № 5 от заключението, със
съпоставими от гледна точка на местоположение и основни характеристики имоти. И
трите сделки / приложение №№ 2, 4 и 6 от таблица № 1 на заключението/, касаят
имоти с отредено конкретно предназначение по действащ ПУП – смесено за жилищни и общественообслужващи
обекти, което е еднакво с конкретното предназначение на отчуждавания имот,
предвидено с предходния подробен устройствен план, одобрен със Заповед № 1467/
7.09.1999г. на кмета на Община Стара Загора, действал преди одобряването на
ПУП - изменение на ПР, съгласно Решение
№ 1411/ 31.07.2014г.на ОбС-Стара Загора.
Неоснователно
се твърди от пълномощника на жалбоподателя П.П., че имотът – прил. №4 не може
да бъде приет за съпоставим аналог, тъй като в таблица №2 от заключението
предназначението на този имот е за „жилищно застрояване и гаражи”. Действително
в приетото като доказателство по делото заключение по допуснатата повторна
съдебно-оценителната експертиза, в таблица № 5 е вписано, че имот прил.№ 4 е с
отреждане по действащ ПУП „жил.стр. и гар.”, но също така в таблица №1 и
таблица № 2 от заключението е отразено, че предназначението на имота е за
смесено жилищно и обслужващо застрояване, което се потвърждава от приложеното
към заключението копие-извадка от действащ ПУП, одобрен със Заповед № 2131/
18.08.2008г.
Имотите,
предмет на приетите от вещото лице три аналогови сделки, според констатациите на експерта, са в
близост до оценявания, като имот прил. №4 /УПИ VI – 398, образувано от обединяването на УПИ VII-1523 и УПИ VI - 1523/
попада в една и съща ценова зона с оценявания /трета зона/, а другите два имота
– прил.№ 2 и прил.№ 6, са във втора ценова зона, но са разположени в
териториална близост с отчуждавания имот.
Съгласно изрично направеното уточнение в съдебно заседание, проведено на
21.4.2015г. вещото лице заяви, че принадлежността на имотите по сделките, използвани
като пазарни аналози, към посочените в заключението зони /втора и трета/ е
направено въз основа на определените в гр.Стара Загора зони, съгласно Решение №
550 по протокол № 17 от 20.12.2012г. на Общински съвет Стара Загора, прието на
основание чл.6, ал.7 от Приложение №2 към ЗМДТ. Действително цитираното решение
е прието въз основа и за нуждите на ЗМДТ при определяне на местни данъци и
такси, но доколкото понятието „ценова зона” не е легално дефинирано в ЗОС, а
императивно изискване на същия закон е да бъде отчетена принадлежността на
приетите пазарни аналози с ценовата зона на отчуждавания имот, съдът приема, че
е допустимо, предвид разпоредбата на чл. 37, ал. 1
от Указ № 883 от 24.04.1974 г. за прилагане на Закона за нормативните актове,
за нуждите на отчуждителното производство да бъдат прилагани определените по
реда на чл.6, ал.7 от Приложение №2 към ЗМДТ зони на населените места. В
случая, въз основа на установените данни, вещото лице е констатирало, че в
ценовата зона на оценявания имот /трета/ има реализирана само една сделка с
имот /прил.№ 4/, който съответства на изискването на §1, т.8 от ДР на ЗОС,
поради което е приело за пазарни аналози и две сделки, имащи за обект имоти с
близки до оценявания показатели на устройство и застрояване – прил.№ 2 и
прил.№6, които се намират във фактическа териториална близост до имота на
жалбоподателите. Отчитайки обаче обстоятелството, че имотите - предмет на
приетите аналогови сделки, попадат в по-благоприятна ценова зона от тази, в
която е разположен оценявания имот, вещото лице е приложило корекционен
коефициент и е намалило цената на
имотите, ситуирани във втора зона с 20% за да се приведат в съответствие с
цените за трета зона.
Несъмнено
двете сделки – прил.№ 2 и прил. №6, използвани при извършването на оценката от
вещото лице, не отговарят буквално на изискванията за пазарен аналог по см. на
§1, т. 3, б.”а” от ДР на ЗУТ. Съдът приема обаче, че заложените в закона и на
практика неизпълними критерии за определяне размер на равностойно парично
обезщетение, не следва да се отразяват и да са в ущърб както на лицата, чиито
недвижими имоти се отчуждават, така и на интереса на гражданите за задоволяване
на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин. Ето защо в
настоящия случай съдът възприема като годни пазарни аналози, сделките, посочени
като прил. №2 и прил. № 6 в таблица 5 от заключението на повторната експертиза
и приема за обосновано, при определянето на пазарната стойност на отчуждавания
имот, използването на корекционни коефициенти на аналоговите стойности относно
местоположение на сравняваните имоти. Следва да бъде кредитиран и определения от вещото лице корективен
коефициент, доколкото този коефициент за редукция е приет въз основа на
професионалния и практически опит на експерта като лицензиран оценител на
недвижими имоти.
За
пълнота на изложеното следва да се отбележи, че съдът не възприема като годни
пазарни аналози останалите сделки,
посочени в таблица № 1 от основното заключение на вещото лице, изпълнило
повторната съдебно-оценителна експертиза, тъй като нито една от тези сделки не
отговаря на изискванията за пазарен аналог по смисъла на чл.22, ал.5 ЗОС във
вр. с §1 от ДР на ЗОС. В тази връзка
неоснователно се явява твърдението на пълномощника на жалбоподателя П.П., че
цената по сделката, обективирана в Договор за продажба на недвижим имот №1509/
12.08.2013г. /прил. № 8 от таблица № 1 на заключението/ следва да бъде
разглеждана като пазарен аналог при определяне размера на равностойното парично
обезщетение за отчуждавания имот. На първо място, видно от приложената към
заключението на в.л. карта на гр.Стара Загора с обозначено върху нея
местонахождение на изследваните имоти, имотът, посочен като прил.№ 8 таблица 1
от заключението /ПИ 68850.504.5556, представляващ УПИ VIII-5556, кв.276/ попада във втора ценова зона, на
границата с първа зона, и не е в близост /териториална/ до отчуждавания имот.
Освен това от приложеното по делото копие-извадка от действащ ПУП, одобрен със
заповед № 888/ 29.03.2007г. на кмета на община Стара Загора, се установява, че
конкретното предназначение на този имот е Жг-жилищно с преобладаващо
застрояване с голяма височина, което безспорно не е еднакво с конкретното
предназначение на отчуждавания имот /смесено за жилищно, обществено и делово
обслужване – Сжодо/. Вещото лице неправилно е посочило в таблица №1 от
заключението, че отреждането по действащ ПУП за имот прил.8 е „за смесена
устройствена зона за жилищно застрояване, обществено и делово обслужване”.
Такова предназначение има съседния УПИ VIII – 5557, който обаче не е предмет на сделката, обективирана
в Договор № 1509/ 12.08.2014г. По тези съображение съдът приема, че тази
сделка, доколкото не касае имот със сходни характеристики с отчуждаващия се, не
може да се използва като пазарен аналог в процесния случай.
Без
уважение следва да се остави и възражението на пълномощника на жалбоподателя да
се изключи от приетите от вещото лице аналогови сделки тази, посочена като
прил. №2 от таблица 1, тъй като отразената в нотариалния акт цена не била
обективна и пазарна, защото била равна на посочената в акта данъчна оценка на
имота. Това твърдение съдът намира за несъстоятелно, доколкото видно от НА
№134, том 1, рег.№ 032, н.д. 95/ 2014г.
продажната цена на имота е 46646,55лв., а данъчната оценка на същия е
5652,80лв.
По
изложените съображения съдът приема, че равностойното парично обезщетение по
см. на чл. 21, ал.1
във вр. с чл. 22, ал.5
от ЗОбС за отчуждения имот, представляващ поземлен имот с проектен
идентификатор 68850.506.8699 с проектна площ 690 кв.м., следва да бъде в размер на 197 340лв. ( 286 лв/кв.м.), съгласно възприетото заключение на повторната
съдебно – оценителна експертиза, изпълнена от вещо лице инж.С.Г..
Мотивиран
от горното, съдът намира, че оспореният административен акт - Заповед №
10-00-2753/ 15.12.2014г., в частта относно определеното парично обезщетение на
жалбоподателите, се явява незаконосъобразен, като постановен в нарушение на
изискванията на чл. 21, ал.1
във връзка с чл. 22, ал.5
от ЗОС във вр. с §1, т.2
във вр. с т.3,
т.7
и т.8 от ДР на
ЗОС.
Предвид
на това, стойността на дължимото парично обезщетение следва да се измени, като
се увеличи размера на определеното на П.И.П., Н.П.И. и Б.П.И. обезщетение за
притежавания от тях поземлен имот с проектен идентификатор 68850.506.8699 и с проектна площ 690 кв.м., от 161 460.00 лв. на 197 340,00
лв.
С
оглед изхода на делото искането на пълномощника на жалбоподателя П.П. за
присъждане на направените по делото разноски следва да бъде уважено, като
община Стара Загора бъде осъдена да заплати на жалбоподателя П.И.П. сумата от 1956,85
лв., от които 10 лв. платена държавна такса, 950,85лв. внесени възнаграждения
за вещо лице и 996лв. адвокатско възнаграждение, договорено и заплатено
съгласно представения договор за правна защита и съдействие.
Водим
от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2, предложение трето от АПК,
Старозагорският административен съд,
Р
Е Ш И
:
ИЗМЕНЯ по жалби на П.И.П., Н.П.И. и Б.П.И.,***
Заповед № 10-002753/ 15.12.2014г. на Кмета на община Стара Загора, с която е
отчужден поземлен имот с проектен идентификатор 68850.506.8699 с проектна площ
690 кв.м., представляващ част от заличен поземлен имот с идентификатор
68850.506.4490 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-1/ 7.01.2008г. на
изпълнителния директор на АГКК, целият с площ от 1966 кв.м., собственост на П.И.П.,
Н.П.И. и Б.П.И., в частта за определеното парично обезщетение като УВЕЛИЧАВА обезщетението от 161 460.00
лв. /сто шестдесет и една хиляди четиристотин и шестдесет лева/ на
197 340,00 лв. /сто деветдесет и седем хиляди триста и четиридесет лева/.
ОСЪЖДА
ОБЩИНА СТАРА ЗАГОРА да заплати на П.И.П.
с ЕГН **********,*** Загора, сумата от 1956,85 лв., представляваща
направените от жалбоподателя по делото разноски.
Решението
е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
СЪДИЯ: