№ 612
гр. София, 27.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Нели Куцкова
Членове:Яна Вълдобрева
Мария Яначкова
при участието на секретаря Ива Андр. И.
като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело
№ 20211000502304 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С решение № 261975 от 24 март 2021г. по гр. д. № 339/2020г.
Софийски градски съд, ГО, 26 състав е развалил на основание чл.87 ал.1 и
ал.2 пр.1 от ЗЗД, договор за продажба на имот от 28.11.2017г., обективиран в
нот. акт № 184, т.ІІ, рег.№ 17781, дело № 354/17г. на Нотариус Р. Р., с район
на действие СРС, рег.№ *** от регистъра на Нотариалната камара, с който Х.
И. Л. е продала на М. Н. М. и Т. Б. М. собствения си апартамент № ** в
гр.***, СО, р-н ***, в жилищна сграда – блок ***, вх.*, ет.*, състоящ се от
една стая, дневна и кухня и обслужващи помещения със застроена площ от
65,12 кв. м, ведно с избено помещение и съответните ид. ч. от правото на
строеж върху мястото, за сумата 20 000 лв., с която сума купувачите М.и са се
задължили да извършат основен ремонт на апартамента и да погасят
натрупаните до момента стари задължения за консумативни разходи, поради
виновно неизпълнение на задължението на купувачите да извършат основен
ремонт на жилището, като отхвърлил искането за разваляне на договора
поради неплащане на продажна цена от 20 000 лв.; оставил без уважение
искането на ответниците за изпълнение в течение на процеса и осъдил
1
ответниците да заплатят на ищцата разноски по делото в размер на 1 500 лв.,
както и да заплатят по сметката на Софийски градски съд държавна такса в
размер на 285,20 лв.
Въззивното производство е образувано по въззивни жалби на
ответниците Т. Б. М. и М. Н. М. срещу решението по гр. д. № 339/2020г. на
СГС, ГО , 26 състав. С доводи за неправилност на решението, концентрирани
върху необоснованост на извода за наличие на основание за разваляне на
договора между страните, искат отмяната му и вместо това отхвърляне на
иска.
Х. И. Л. е оспорила въззивните жалби.
За постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че
страните с оглед личността си са сключили ненаименован договор за
продажба на имот, по силата на който ищцата е поела задължението да
прехвърли собствения си имот, върху който е запазила правото си на
ползване, а ответниците се съгласили да извършат основен ремонт на имота
и да заплатят консумативните разходи на продавачката на стойност общо от
20 000 лв. За да установи в какъв срок и в какъв обем ответниците са поели
задължение по договора, съдът е приел, че следва да установи
действителната обща воля на страните. В тази връзка съдът е приел, че
ремонтът е следвало да се извърши непосредствено след закупуване на
жилището и в сроковете, необходими за извършване на основен ремонт, – до
6 месеца, т.е. до лятото на 2018г., което се налагало и поради състоянието на
имота и здравето на ищцата. За обема на необходимите работни работи съдът
е възприел заключението на съдебно-техническата експертиза, изслушана по
делото. Поради това, че ремонтът не е извършен в разумен срок, -при
известност за предстоящия зимен сезон, и на факта, че в имота е наличен
багаж на сина на ищцата, както и на характеровите й особености – съдът е
приел, че ищцата като изправна страна има право да развали договора.
Ответниците са извършили ремонт само на кухнята в жилището, който не
отговаря на особеностите и нуждите на ищцата, поради което е налице лошо
изпълнение. След преценка, че няма основание на ответниците да се
предостави срок да довършат ремонта според собствените им разбирания и
поради разпадане на отношенията на доверие между страните, съдът е
направил крайния извод, че са налице предпоставки за разваляне на договора,
2
като неизпълнената част от договора не е незначителна – изпълнената възлиза
на 24, 82 %. Полаганите грижи за ищцата и за издръжката й съдът е приел за
неотносими към изпълнението на процесния договор.
Срещу приетото от първоинстанционния съд жалбоподателите са
изтъкнали, че в договора не е уговорен обем на СМР, нито началото и края на
извършването им. Необосновани, според тях, са изводите на съда за
некачествен ремонт в кухнята, както и, че е било възможно ремонтът да
започне веднага, въпреки наличието на багаж на сина на ищцата в имота.
Поддържат, че ремонтът е могъл да започне след 28.04.2018г., а след
10.12.2019г. ищцата е забранила достъпа до имота. В рамките на този период
ремонтът не е могъл да бъде завършен поради поведението на самата ищца и
твърдението й, че ремонтът е безполезен не е доказано, както и, че е следвало
да се извърши с други материали и по друг начин. Поддържат, че
изпълнението на паричното задължение не е станало невъзможно и ищцата
има право да получи разликата между извършения ремонт и платените
консумативи до размера от 20 000 лв.
Обжалваното решение е валидно и допустимо, а като резултат
правилно. Доводите на жалбоподателите са неоснователни, поради което
въззивният съд потвърждава обжалваното решение.
Искът, по който е образувано производството, е основан на следните
обстоятелства:
Ищцата Л. твърди, че на 28.11.2017г. е сключила с ответниците М.и, с които се познавали
от години, договор за продажба на собственото й жилище срещу задължението на ответниците да
извършат основен ремонт на същото и да погасят възникналите консумативни разходи за сумата от
20 000 лв. Тя запазила правото си на пожизнено и безвъзмездно ползване на жилището, което се
нуждаело от основен ремонт. Поддържа, че в обещания и очакван 3-4 месечен срок след
подписването на договора на 28.11.2017г. ответниците не извършили ремонт на жилището й, което
било в лошо състояние, с участъци на мухъл и плесен и затова вредно за здравословното й
състояние – с оглед белодробното й заболяване. През лятото на 2018г. ответниците поставили
ПВЦ дограма на прозореца в хола, която не била качествена. Въпреки нежеланието й, сменили
поставената от сина й качествена алуминиева дограма в кухнята с ПВЦ. Поставили теракот в
кухнята и боядисали стените. Ремонт не направили като изтъквали различни причини, нито
заплатили договорената цена. Държали се лошо с нея, повишавали й тон, искали да се откажат от
договора срещу заплащане на 30 000 лв.; да се яви пред нотариус, за да се откаже от правото си на
ползване на жилището и да го продадат на други лица. Подчертала е, че е на 86г. и не може да чака
с години да се направи договореният ремонт. Иска от съда да развали сключения между нея и
ответиците договор за прокупко-продажба на имот, извършен с нотариален акт № 184, т.ІІ, рег. №
17781, дело № 354/17г. на нотариус, вписан в регистъра на НК под № ***, с район на действие
3
СРС, поради виновно неизпълнение на задължението на купувачите за заплащане на договорената
цена от 20 000лв. и/или реализиране на основен ремонт на жилището на стойност 20 000 лв. В хода
на производството е заявила, че изпълнението на задължението на ответниците по договора за нея
е станало невъзможно и безполезно.
Ответниците М.М. и Т.М. са предприели защита по същество срещу иска, оспорвайки
твърденията в исковата молба. Възразили са, че не са поели задължение за плащане в брой, а са
изпълнили задължението си да заплатят всички задължения на ищцата, в т.ч. просрочени
консумативни разходи за електроенергия, за вода и топлоенергия на обща стойност от 181, 26 лв.
Извършили са и подмяна на дограмата в жилището - в хол и кухня, възстановяване на
водопроводна инсталация в кухня, шпакловка и боядисване на стени и таван в кухня, поставяне на
кухненски шкафове, на мивка и нова смесителна батерия в кухнята. Закупили нова кухненска
печка, пералня и абсорбатор. Извършили подмяна на водопроводната инсталация в банята.
Изхарчили средства за СМР в размер на 2 249,55 лв., в които не е включена цената на бялата
техника, на труд, който сами ответниците са вложили, и на материалите, като общата стойност на
ремонта, извършен от тях, възлизал на около 12 000 лв. Твърдят, че до 28.04.2018г., докато
жилището е било заето от покъщнина на сина на ищцата, практически е било невъзможно
извършването на ремонт, като ищцата сама е забавила ремонта в апартамента, като настоявала да
не се работи, тъй като не се чувствала добре или желаела да не бъде обезпокоявана. На
10.12.2019г. дейността им в жилището била окончателно прекратена, тъй като ищцата сменила
патрона на входната врата и те нямали достъп до жилището. Изпратили до ищцата нотариална
покана да им осигури достъп за продължаване на СМР, но тя не пожелала да получи поканата.
Считат, че именно ищцата е в забава заради неосъществяването на ремонта в пълен обем, но
изтъкват, че понятието „основен ремонт“ не е дефинирано в договора. На второ място, посочват
(логически това е главното им възражение), че в нотариалния акт не е посочен ден за започване на
ремонтните работи, поради което ищцата е трябвало да отправи покана за това, като в същата да
прецизира вида на дейностите и стойността им с оглед ограничението до 20 000 лв., в които се
включват и вече заплатените консумативни разходи. Заявили са готовност да довършат
започнатите ремонтни дейности в рамките на останалата част до 20 000 лв., като съдът да определи
подходящ срок за това, като считат, че за около 2 месеца този ремонт може да бъде извършен.
Въпреки това поддържат, че поради рязката промяна в отношенията им и факта, че жилището се
ползва от ищцата, извършването на СМР е трудно постижимо, ето защо искат от съда да им се даде
възможност да заплатят остатъка от цената – след остойностяване на платеното от тях и на
извършения ремонт. Искането на ответниците да им се предостави срок за изпълнение е оспорено
от ищцата.
От фактическа страна по делото е установено следното:
Ищцата е била титуляр на правото на собственост на имот -апартамент, находящ се в
гр.***, р-н ***, който ползва и понастоящем. Ответниците са съпрузи, били са съседи на ищцата и
двете страни се познават от години.
Ищцата, останала вдовица, е живяла в жилището си заедно със семейството на своя син.
През 2017г. е била издадена заповед за защита от домашно население срещу сина й и снаха й, като
преди това двамата са отстранени от жилището със заповед за незабавна защита и тогава ищцата е
заживяла сама.
На 28.11.2017г. страните по делото са сключили договор, наименован „за покупко-
4
продажба“, с предмет принадлежащият на ищцата имот, извършен с нот. акт № 184, т.ІІ, рег. №
17781, дело № 354/17г. на нотариус , вписан в регистъра на НК под № ***, с район на действие
СРС. Съгласно договора ищцата Л. като продавач е прехвърлила на ответниците М.и – купувачи
собствения си апартамент № ** в гр.***, СО, р-н ***, в жилищна сграда на блок ***, вх.*, ет.*,
състоящ се от една стая, дневна и кухня и обслужващи помещения със застроена площ от 65,12 кв.
м, ведно с избено помещение и съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, за сумата 20 000 лв., с която сума купувачите са се задължили да извършат
основен ремонт на апартамента и да погасят натрупаните „до момента“ стари задължения за
консумативни разходи. Продавачката си е запазила правото на пожизнено и безвъзмездно ползване
върху продавания имот.
Не се спори, че ответниците са заплатили просрочените консумативни разходи на ищцата
за електрическа енергия, топлинна енергия и за вода - те са представили разписки за платени суми
в общ размер на 181,26 лв., но не е било спорно, че ищцата е имала и други задължения към
„Топлофикация София“ ЕАД, които ответниците са заплатили, като самата ищцата е признала, че е
имала стари задължения към „Топлофикация София“ ЕАД в размер на 450 лв.
Не се спори в хода на производството и, че ответниците са извършили подмяна на дограма
в хола и в кухнята в жилището, предмет на обсъдения договор, поставяне на теракот в кухнята,
поставяне на кухненски шкафове, мивка и нова смесителна батерия в кухнята, боядисване на стени
и таван в кухнята. Не се спори, че ответниците са имали достъп до жилището, че ищцата е
живеела в него сама и продължава да живее в него, и че от 10.12.2019г. ответниците нямат достъп
до жилището, тъй като ищцата е сменила патрона на входната врата. С нотариална покана
ответниците са поискали от ищцата да им даде ключ от жилището, който тя е сменила, за да могат
да довършат ремонта на апартамента, като ищцата им укаже по какъв начин ще им осиури достъп с
оглед извършването му. Удостоверено е, че поканата е връчена на адресата по реда на чл. 47 ГПК
на 30.01.2020г. – чрез залепване на уведомление на 16.01.2020г., като преди това ищцата е подала
исковата молба, по която е образувано настоящото производство, - на 10.01.2020г.
Не се спори, че след като синът и снахата на ищцата са напуснали жилището, те са
оставили свой багаж, в т. ч. вещи за обзавеждане – дивани, секции, фотьойли, бюро, канапе, килим
и др., също и техника – пералня, телевизор, климатик и пр. След напускането им, а и преди това,
ответниците са пазарували на ищцата и са я придружавали до лекари за преглед.
С нотариална покана, изпратена от ответниците до сина и снахата на ищцата, връчена на
18.04.2018г., ответниците са уведомили адресатите, че следва да изнесат намиращите се в
процесния имот техни лични вещи, описани в 31 точки. На 28.04.2018г. третите лица – адресати на
поканата са изнесли вещите, удостоверено в двустранно подписан протокол.
Страните по процесния договор, чието разваляне е поискано, са дали обяснения пред съда.
Във въззивното производство не са изтъкнати процесуални нарушения на първоинстанционния
съд при произнасяне по исканията по чл. 176 ГПК, поради което и обясненията на страните
подлежат на преценка от въззивния съд.
Ищцата е обяснила, че споделила с ответниците, че обмисля да отиде в старчески дом след
изнасянето на сина й от жилището, но те й обещали да й помагат и, че ако се наложи ще я свалят в
тяхното жилище в същия вход, но попитали, какво ще стане с вложените за ремонт пари, ако
направят ремонт на жилището й и ако синът й се върне да живее в него. Тогава решили да отидат
при нотариус и М. казал, че ще направи основен ремонт за 20 000 лв. и ще заплати задълженията
5
към Топлофикация, а тя да остане ползвател на жилището. За срок на ремонта не било говорено.
Ищцата очаквала ответниците да направят ремонта в близко време, тъй като той бил в лошо
състояние, с влага и мухъл и не можело да се живее при такива условия.
Ответникът М. e обяснил, че от 2014г. заедно със съпругата си са се грижили за ищцата -
пазарували й, когато тя им се обаждала по телефона. Оплаквала им се, че синът й я тормози. След
като синът й напуснал апартамента, продължили да се грижат за нея,въпреки че отишли да живеят
в къща, а след като се обсъждал вариант с адвокатите й ищцата да отиде в старчески дом, тя
настоявала да прехвърли апартамента на тях. След като ищцата е заявила пред нотариуса, че иска
да й направят ремонт, нотариусът изготвил договора.
Ответницата М. също е обяснила, че пред нотариуса ищцата е заявила, че не иска да й
дават пари, а искала само да й направят ремонт.
Обясненията на страните, съдържащи твърдения относно факта в какъв срок ще извърши
ремонта, имало ли е пречки за извършването му и по какъв начин и в каква поредност откъм
помещения са имали съгласие да се извърши, както й допускала ли е ищцата работници в имота, са
в предмета на доказване и за установяването им в производството съдът обсъжда останалите
доказателствени средства, като е недопустимо с твърденията си, подлежащи на доказване, страната
да установява изгодни за себи си факти (арг. и от чл. 175 ГПК).
За установяване състоянието на апартамента, предмет на договора, извършените в него
СМР и тяхната стойност, по делото е допуснато изслушването на СТЕ. Съгласно заключението на
вещото лице, изготвено след оглед на имота в присъствието на страните, в имота са установени
следните извършени СМР след 28.11.2017г. – демонтаж на прозорец в кухня, противоплесенна
обработка по подпрозоречна стена, доставка и монтаж на ПВЦ дограма в кухня, сваляне на тапети
по стени в кухня, направа на гипсова шпакловка по стени и таван в кухня, направа на настилка от
теракот в кухня, направа на цокъл от теракот, грундиране по стени и таван, боядисване с латекс по
стени и таван в кухня, доставка и монтаж на вградена кухня с обърнат гръб - горни и долни
шкафове, доставка и монтаж на мивка и на смесителна батерия, къртене на фаянсова облицовка в
баня около мивка, направа на нов водопровод в баня, направа на канализационна инсталация на
кухненска мивка, демонтаж на кухненска мивка с шкаф на балкон, демонтаж на кухненски
шкафове на балкон, сваляне на тапети по стени на балкон, демонтаж на мокет на стая, демонтаж на
прозорец и балконска врата в стая, доставка и монтаж на ПВЦ дограма в стая, подмяна на
ел.ключове и контакти, изнасяне, натоварване и извозване на строителни отпадъци, на обща
стойност по средни пазарни цени от 4 784,78 лв. По делото ответниците са представили платежни
документи за заплатени ПВЦ дограма – 1 069, 99 лв., кухненски шкафове – 1 131 лв. и за монтаж
253 лв., закупени материали за 197, 91 лв. и ВиК материали за 28,98 лв., които, с оглед
установеното от вещото лице, следва да се приеме, че са вложени в жилището. При огледа,
извършен в периода м.август - септември 2020г., вещото лице е установило, че процесното
жилище е в лошо състояние, от години в същото не е извършван ремонт. В едната стая настилката
е от стар паркет, а стените са със стари книжни тапети, покрити с петна, особено около комина.
Втората стая е със циментова замазка. В банята - подът е с настилка от стар теракот, а стените са с
опадала блажна боя, като по стените, особено около душа, мазилката се е подкожушила и е
изронена. В антрето - балатум по под и тапети по стените, с декоративна, драскана мазилка по
тавана, Двата балкона към апартамента са остъклени с алуминиева дограма със стъклопакет,
видимо овехтяла, като по целите парапети на балконите, под дограмите се виждат влажни петна,
6
почернели от мухъл. Балконите са със стари, мозаечни плочи по подовете. Единият балкон е с
мухлясали и окъсани тапети по стените, а другият е с изпълнена декоративна, драскана мазилка по
стените и по тавана. Стойността на отстранения от ответниците алуминиев прозорец в кухнята,
който се намирал там по твърдения на ищцата, вещото лице е определило на 336 лв. и ако се
извади от стойността на извършените СМР на стойност 1 390, 20 лв. разликата възлиза на 1 054, 20
лв. Според вещото лице, съобразявайки констатираното състояние на процесния апартамент,
същият се нуждае от извършването на ремонт, в който следва да се включат следните видове
работи:- направа на шпакловка по стените в стаите, след сваляне на старите тапети в същите; -
боядисване на стените, при условие, че няма да се лепят нови тапети;- направа на подови настилки
във всички помещения;- подмяна на ВиК инсталацията; - направа на кухненски фронт с монтаж на
горни и долни кухненски шкафове, с оглед обстоятелството, че кухнята е била обособена като
стая;-направа на настилка от теракот и облицовка от фаянс в банята, както и монтаж на нови
санитарни прибори. В съдебно заседание вещото лице е уточнило, че основен ремонт се прави
поначало за около 3 - 4 месеца. За вградените кухненски шкафове е посочило, че съществува
стандарт за разстояние между горни и долни шкафове от 60 см, който е спазен в случая.
От показанията на св. И. – живуща под наем в същия вход на 4 етаж, която пазарувала на
ищцата след м.12.2019г., е установено, че посетила ищцата в жилището й през декември 2019г.
Ищцата се притеснявала, че няма кой да й пазарува, тъй като хората, които дотогава го правели, не
можели. На свидетелката й направило впечатление, че кухнята е „хубава, приветлива“, но горните
шкафове били високи, неудобни, плочките по пода се пързаляли. На прозореца се отваряло само
средното крило и това било много неудобно, тъй като кухненската маса била до прозореца и
отвореното крило стигало до средата на масата. В стаята, където ищцата спяла, стените и паркетът
били почернели от мухъл, мебелите били стари. Другата стая, някога кухня, била с олющени
стени, без тапети, с паркет, на балкона съдрани тапети. След първото посещение свидетелката
била извикана от ищцата поради теч на казанчето в банята, където подът бил хлъзгав, имало два
душа, които били нависоко и висели. Ищцата обяснила на свидетелката, че ремонтът не бил
направен, тъй като ответниците нямали средства, а и имали здравословни проблеми в семейството.
От показанията на св. Д. – първа братовчедка на ищцата, преценени по реда на чл. 172 ГПК,
е установено по делото, че е посетила ищцата, след като синът й напуснал жилището. Холът,
където живеела ищцата, бил с външна дограма от винкел на балкона, по стените имало мухъл и
много стари тапети. Терасата, ползвана за кухня, била влажна, имало мухъл. В тази стая нямало
вещи на сина на ищцата. Другата стая била ползвана от сина й и там имало диван с фотьойли,
печка, хладилник, секция, бюро за компютър, масичка. Сочи, че в кухнята имало ПВЦ (според
нея) дограма в добро състояние и нямало влага. В банята мазилката била паднала, липсвали
плочки, казанчето било от 70-те години, ръждясало и не работело. Имало душ слушалка, но
ищцата не я достигала. Ищцата й обяснила, че е продала апартамента на ответниците с цел те да я
гледат и да направят основен ремонт, за да може да живее нормално в апартамента. От ищцата
знае, че ремонтът не започвал, тъй като синът на ищцата не си бил изнесъл вещите и ищцата
предполагала, че ремонтът ще започне през м.май /2018г./. Според свидетелката вещите на сина на
ищцата подлежали на местене. Ищцата й казала, че ответниците се оплакали, че нямат пари за
ремонта, че са болни. Ответниците взели кухненски шкафове от свидетелката и други вещи, но тя
разбрала, че те са купили нова кухня, махнали стария прозорец в кухнята, сложили нов, но без
комарник, сложили и плочки на пода, а ищцата казала, че не ги искала, тъй като й било студено.
Свидетелката видяла торби с плочки в хола и цимент, вероятно за банята, но нищо не било
7
направено. Било като строителна площадка, килимът бил пълен с прах. В банята имало и паяжини,
Ищцата й казала, че ответниците й казали да си стои в стаята и да не се появява пред майсторите и
споделила, че не знаела какви майстори са влизали. Според свидетелката противоречията между
страните са възникнали, тъй като ответниците не са направили ремонта така както ищцата е
искала, а го направили за тяхно удобство. Ответниците започнали да обиждат и да притесняват
ищцата по нейни думи и свидетелката я посъветвала да смени бравата през м.12.2019г.
От показанията на св. Л. – притежател на фризьорски салон във входа, където се намира
процесното жилище, е установено по делото, че ищцата редовно се подстригвала при нея срещу
заплащане от ответниците. Споделяла й, че синът й я тормози, а след като той напуснал
жилището, й казала, че много харесва ответниците и иска те да се грижат за нея, а тя ще им
прехвърли жилището си. Ответниците започнали ремонт, а ищцата много пъти връщала
майсторите, което свидетелката разбирала от самите майстори, когато слизали долу във входа през
2018г. Казвала им ищцата по техни думи, че в дните, в които майсторите трябвало да работят, е
починала майка й, после баща й, и в тези дни не можело да се чука и вика. Първият път, когато
посетила жилището на ищцата, вътре било „ужас“, „тотална щета“, после ищцата й се похвалила с
ремонта в кухнята – свидетелката видяла нови шкафове, масичка, дограма, пералня, печка, а
банята тъкмо започвали да я правят, - както и, че ответниците са направили много неща.
Свидетелката не може да си обясни промяната в отношенията между страните. Съобщила е, че се
носели слухове, че св. И. като наемателка търсела да се сдобие с жилище, понеже нейното било
продадено от банка, и започнала да се „върти“ около ищцата, и оттогава Х. се променила коренно
към ответниците, които редовно й пазарували, според свидетелката за своя сметка, както и й
купували лекарства. Свидетелката е разказала и, че ответникът бил изненадан, когато не могъл да
влезе в имота поради смяна на патрона.
В показанията си св. П. - домоуправител на входа, в който се намира процесният имот, е
разказал, че знае, че между страните е имало договорни отношения за гледане на ищцата срещу
прехвърляне на апартамента. Ответниците се грижили за ищцата, пазарували, плащали й
задълженията, водили я на лекар. М. започнал ремонт, с който ищцата била съгласна. Според
свидетеля страните не са постигнали впоследствие съгласие за ремонта - кое първо да се
ремонтира, кое да се поправи и премести, и в един момент ищцата отказала да допусне ответника в
жилището и изгонила и майсторите според казаното от М., като свидетелят също е виждал
майстори да идват и веднага след това да се връщат. И според този свидетел наемателката на 4
етаж – св.И. има връзка с недопускането на ответника до жилището, което преди ремонта било в
лошо състояние, а ремонът според свидетеля не бил довършен поради отказа за достъп до имота.
На основание приетото по-горе, въззивният съд прави следните
правни изводи:
Страните са сключили в рамките на договорната свобода (чл. 9 ЗЗД)
възмезден договор, в който е обективирано съгласието им ищцата да
прехвърли правото на собственост върху притежавания от нея имот, като
запази правото си на ползване върху него, - да прехвърли т.н. гола
собственост, а срещу това ответниците са поели задължение да извършат
основен ремонт на имота и да погасят задължения за консумативни разходи
8
на обща стойност 20 000 лв. При тълкуването на договорите трябва да се
търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва
да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла,
който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността (чл. 20 ЗЗД). Тълкувайки сключения договор
според посочените критерии, с цел разкриване на действителната обща воля
на страните, във връзка с искането за развалянето му, съдът следва да изходи
от това какъв резултат страните са се споразумели да постигнат със
сключването му, като за изясняване на действителната воля съдът изследва и
обстоятелствата, при които е сключен договорът, както и поведението на
страните преди и след сключването му. В случая, след като страните са се
съгласили правото на собственост да се прехвърли срещу задължение за
направа на ремонт, окачествен като основен и остойностен до определен
размер, се налага извод, че възмездното придобиване на собствеността е
срещу осигуряване като резултат ползването на имота по предназначение от
страна на прехвърлителя, запазил правото си на ползване (чл. 56 и 57 ЗС),
като се изхожда и от състоянието на имота (от години неремонтиран и
нуждаещ се от ремонт - установено от гласните доказателства и
заключението на СТЕ) и нуждите на прехвърлителката с оглед възрастта и
здравето й. Този извод налага и друг извод - относно срока, в който следва да
се изпълни задължението за извършване на ремонт – веднага след
сключването на договора. Доколкото съдържанието на престацията на
приобретателите за извършване на фактически действия с нееднократно
изпълнение откъм обем на дължими СМР не е определено детайлно, а е
подчинено по съгласие на страните на критерия „основен ремонт“,
процесният договор съдържа елемент на алеаторност.
Разрешаването на спора между страните се свежда именно до
разрешаване на въпроса предприет ли е своевременно дължимия ремонт и
имало ли е обективни и субективни пречки за извършването му, преценени и
през призмата на забава на кредитора (чл. 95 ЗЗД).
Въззивният съд, при съвкупната преценка на доказателствата по
делото и на основателността на възраженията и доводите на страните, намира,
че ответниците – приобретатели на имота са предприели ремонт на
прехвърленото им жилище със забава – при всички положения след
28.04.2018г. За този свой извод за забава на длъжниците съдът взе предвид
9
целта на сключването на договора по начина, по който е сключен, както и
обстоятелствата, при които договорът е сключен, насочващи към пълно
изясняване на волята на страните, за която същите са дали и обяснения, – за
да се обезпечи нормалното ползване на имота, който е бил в лошо физическо
състояние, от страна на прехвърлителката, съобразено с напредналата й
възраст (родена през 1933г.) и здравето й. По делото не е доказано
съществуването на постоянни пречки, неотстраними от ответниците, за
започване на ремонта след сключването на договора, и за довършването му до
м.12.2019г., когато безспорно им е отказан достъп до имота. Както е приел и
първоинстанционният съд, на ответниците е било известно, че в жилището се
намират вещи на сина на ищцата и при положение, че същите са
възпрепятствали ремонта е следвало да предприемат действия по предаването
им далеч преди установените по делото в тази посока, извършени реално през
м.04.2018г. От друга страна, установеното от показанията на св. Л. и св. П., че
са виждали майстори да идват и да се връщат в определени дни от жилището,
където живее ищцата, не може да наведе на извод за неоправдано неоказване
на съдействие от страна на прехвърлителката за извършване/довършване на
уговорения ремонт (вж. чл. 95 ЗЗД) в рамките на целия период след
м.11.2017г. до края на м.12.2019г., при необходими около 3-4 месеца за
извършването му според вещото лице, изготвило неоспореното заключение на
СТЕ. Не е установено от ответниците и необходимост от временно напускане
на жилището от страна на ищцата, съответно неоправдан нейн отказ за това, с
цел реализиране на сочените от тях в жалбите им „мащабни“ строителни
работи, като те самите изтъкват, че ремонтът следва да е съобразен именно с
поведението на ищцата като ползвател. Реализираният със забава ремонт,
предимно в кухнята (отделен е въпросът дали отговаря на изискванията на
ищцата и въпреки, че кухненските шкафове са монтирани по стандарт),
въпреки налични в имота строителни материали (така показанията на св. Д.) е
частичен, като жилището се нуждае от ремонт на всички помещения -
съгласно заключението на СТЕ, което съдът възприема. С оглед допуснатата
забава и влошените отношения между страните (независимо дали за това
влошаване е допринесло и поведение на трето лице, за каквото споменават
св. Л. и св. П.), при положение, че ищцата е титуляр на правото на ползване,
не е подходящо, съгласно чл. 87, ал. 3, изр. 2 ЗЗД, предоставянето на срок на
ответниците за изпълнение, нито, с оглед предмета на престацията им, следва
10
на същите да се предоставя срок за плащане – те не са поели задължение за
даване (плащане). Неизвършването на уговорения ремонт дава основание за
разваляне на договора и отпадане на вещнопрехвърлителния му ефект,
доколкото насрещната престация срещу задължението на ищцата да
прехвърли собствеността е извършването на ремонт и плащането на
консумативи на определена стойност, който в случая е изпълнен за около ¼
от необходимия (стойността по средни пазарни цени на изработеното,
съпоставена с приетата за достатъчна стойност за извършването му от около
20 000 лв.), а платените консумативи не са на значителна стойност,
съотнесени към общата стойност от 20 000 лв.
Така мотивиран, въззивният съд също прие, че предявеният иск за
разваляне на договора, сключен между страните, с правно основание чл. 87,
ал. 3 ЗЗД е основателен поради неизпълнението на ответниците, поради
причина, за която те отговарят. Полаганите от тяхна страна грижи за
ответницата, макар и послужили като мотив за сключването на договора, са
неотносими към изпълнението на процесния договор, поради което
решението, предмет на инстанционен контрол, се потвърждава като правилно
като резултат. При този изход на спора в полза на ищцата – ответница по
жалбите се присъждат разноски за платено адвокатско възнаграждение в
размер на 1 500 лв., до който съдът намалява възнаграждението с оглед
липсата на фактическа сложност на делото на етапа на въззивното
производство, чието разглеждане е приключило без събиране на нови
доказателства в едно съдебно заседание (чл. 78, ал. 1 вр. ал. 5 ГПК).
Водим от горното, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261975 от 24 март 2021г. по гр. д. № 339/2020г.
на Софийски градски съд, ГО, 26 състав, с което по иск с правно основание
чл. 87, ал. 3 ЗЗД сключеният между страните договор, извършен с нотариален
акт № 184, т.ІІ, рег.№ 17781, дело № 354/17г. на нотариус, вписан в регистъра
на НК под № ***, с район на действие СРС, е развален.
ОСЪЖДА М. Н. М., ЕГН ********** и Т. Б. М., ЕГН ********** да
заплатят на основание чл. 78, ал. 1 вр. ал. 5 ГПК на Х. И. Л., ЕГН **********
сумата 1 500 лв. – разноски.
11
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12