РЕШЕНИЕ
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на четвърти февруари две
хиляди двадесет и втора година в състав:
Председател: Галя Вълкова
при участието на секретаря Снежана
Тодорова като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 589 описа за 2020 година, за да се произнесе взе
предвид следното:
С.Н.К. е предявил срещу „А
и Я – 01“ ЕООД иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 01.12.2004 г. е сключил
с ответника Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищни и други обекти, поемайки задължение да
учреди в полза на ответника право на строеж върху собствен недвижим имот.
Задължението е изпълнено, като правото на строеж е учредено с нотариален акт №
51, том І, рег. № 4231, дело 41/2005 г. при запазено 24% право на строеж върху
обектите в сградата. На свой ред ответникът е поел задължение за изграждане и
въвеждане в експлоатация на сградата в срок от 26 месеца, като за начална дата
се счита издаването на протокол за строителна линия и ниво и разкриване на
строителна площадка. Твърди се страните да са постигнали договореност при
забава на изпълнението от страна на строителя по вина на последния с повече от
3 месеца от сроковете по чл. 11 и 12 по предварителния договор, към които
нотариалният препраща, последният да дължи на учредителя неустойка в размер на
1 лв./м.кв. месечно за цялата РЗП. При проектна площ от 3256 кв.м. дължимата
неустойка е 3256 лв. месечно. Част от неустойката била предмет на заповед за
изпълнение по ч.гр.дело № 8779/2017 г. на СРС, 56 с-в в размер на 15000 лв. По
изпълнително дело № 243/2017 г. по описа на ЧСИ К. сумата била събрана. По изложените
съображения ищецът претендира на основание чл. 92 ЗЗД ответникът да бъде осъден
да му заплати сумата от 113960 лв. - дължима неустойка за периода 01.01.2017 г. – 30.11.2019 г. на основание сключен
предварителен договор от 01.12.2024 г.
В отговор на исковата
молба, депозиран в срок при съобразяване правилото на чл. 229, ал. 3 ГПК,
ответното дружество прави възражение за погасяване по давност на претендираните неустойки за част от периода – 01.01.2017 г. – 15.01.2017 г. Посочва, че на основание чл. 32
от договора строителят дължи неустойка в размер на 1 лв. месечно на кв. м. за
цялата разгърната застроена площ по чл. 3 от договора, като задължение по чл. 3
е поето за 24% РЗП. Останалите 76% остават собственост на собственика учредител
и не се включват в площта, по отношение на която се изчислява неустойката, в
който смисъл е съществуването на препратка към чл. 3. Т.е. неустойката се
изчислява върху 24% от 3256 кв. м. след приспадане на квадратурата на мазетата
на сградата.
В съдебно заседание ищецът,
чрез адв. Н. поддържа предявения иск. Ответното
дружество, чрез адв. Т., оспорва иска. Претендират
разноски.
Съдът, след като се запозна
със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира
следното от фактическа и правна страна:
На 01.12.2004 г. С.Н.К. е
сключил с “А и Я - 01” ООД предварителен договор за учредяване право на строеж
срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти. Страните са се
съгласили собственикът да учреди в полза на приобретателя-строител
право на строеж върху УПИ ІІІ-733а, 733б по плана на гр. София, местност “Овча
купел” 2 срещу процент обезщетение, като конкретните имоти като етаж и
квадратури бъдат индивидуализирани на последващ етап.
В т. 3 от договора е посочено, че строителят се съгласява и поема задължение
със свои сили и средства да построи за собственика-учредител имоти, вкл. с
принадлежащите им съответни ид. части от общите части
на сградата в размер на 24% от цялата РЗП на сградата и другите обекти в имота,
които да бъдат съотносими по етажност
и изложение от съответната РЗП. Нормативно изискуемите мазета към апартаментите
на собствениците е отразено да са бонификация и площта им е извън договорения в
т. 3 процент на обезщетение, доколкото последната не подлежи на разпределение
между страните. Отразено е, че останалите обекти представляват 76% от РЗП на
сградата, предвидена за застрояване в описания парцел, като извън извън площта по чл. 3 и остават в собственост на приобретателя-строител. Договорено е реализиране на строежа
на етапи. В т. 32 от договора е посочено, че при забавено изпълнение на
задължението по вина на строителя за срок повече от 3 месеца от сроковете по
чл. 11 строителят дължи от първия ден на закъснението на собственика-учредител
неустойка в размер на 1 лев месечно на кв. м. за цялата РЗП по чл. 3 от
договора, като за всеки следва месец неустойката нараства с коефициент 10%
спрямо предишния месец.
На 29.04.2005 г. страните са сключили
окончателен договор във формата на нотариален акт № 51, том І, рег. № 4231,
дело № 41/2005 г. на нотариус Д.. В договора е отразено, че С.К. като
собственик на недвижимия имот учредява на “А и Я - 01” ООД право да построи за
негова сметка жилищна сграда с РЗП 3256 кв. м. съгласно архитектурен идеен
проект за срок от 5 години от датата на учредяване на правото на строеж, като
учредителят си запазва 24% от правото на строеж и изключителна собственост
върху обектите, подробно описани в пункт 2 на нотариалния акт. Всички останали
обекти остават изключителна собственост на приобретателя
на правото на строеж. Изрично се препраща към отношенията, уредени детайлно със
сключения между страните предварителен договор от 01.12.2004 г. и
Анекс-споразумение от 20.04.2005 г.
По делото е приета и
неоспорена Съдебна техническа експертиза, изготвена от вещото лице инж. Д.М..
Експертът посочва, че съгласно представения одобрен архитектурен проект за процесната жилищна сграда, както и съгласно таблица на площоразделяне на същата, общата РЗП на жилищната сграда по
смисъла на §5, т. 18 ДР на ЗУТ е 3373,763 кв. м. Застроената площ на подземното
ниво на сградата е 638,216 кв. м. или общата разгърната застроена площ на
сградата е 4011,98 кв. м. За подземният етаж, разположен на кота
-2,80 м. в сградата, е предвидено изграждане на 13 бр. мазета. Общата застроена
площ на мазетата в сградата, заедно с принадлежащите към тях ид. части от 63,723 кв. м.
По делото не се спори, че
ответното дружество е в забава по отношение на поетото задължение за изграждане
на сградата, за която му е учредено право на строеж в сроковете по
предварителния договор, към които препраща нотариалния акт. Основен спорен
момент е как следва да бъде определена дължимата неустойка, респ. за кой период
същата е дължима при съобразяване на възражението за погасителна давност.
Съдът намира, че според
постигнатото между страните съглашение за дължимост
на неустойка - чл. 32 от предварителния договор, размерът й се определя в
размер на 1 лв. месечно на кв. м. за
разгърнатата застроена площ, определена според правилата на чл. 3 от същия
договор. Това препращане недвусмислено сочи приложимост на правилото, според
което се вземат предвид 24% от цялата
разгърната застроена площ на сградата и другите обекти в имота, при приспадане
на мазетата към апартаментите, чиято площ се приема да е бонификация и изрично
се изключва от частта, която страните разпределят помежду си.
Така при съобразяване на
заключението на вещото лице инж. М. съдът взема предвид посочената обща
разгърната застроена площ на сградата (доколкото страните изрично посочват да
отчитат “цялата площ”), която е 4011,98 кв. м. От нея се приспада площта на
мазетата с принадлежащите към тях ид. части, а именно
4011,98-69,723=3 942,257. Двадесет и четири процента от 3 942,257 кв. м. е
946,14 кв. м.
Съдът същевременно намира,
че не следва служебно да взема предвид посочения в т. 32 коефициент от 10% на нарастване на
неустойката спрямо предишния месец. Същият не се сочи от ищеца в исковата молба
като дължим при определяне на неустойката и съобразяването му би нарушило диспозитивното начало в гражданския процес. Ето защо за
периода от общо 35 месеца дължимото възнаграждение е в общ размер 33 114,90 лв.
(946,14*35).
По отношение на този размер
основателно се явява възражението за погасителна давност за периода 01.01.2017 г. - 15.01.2017 г. Така при 31 дни за м. януари
2017 г. възнаграждението за 1 ден е 30,52 лв., т.е. за периода 16.01.-31.01.
неустойката е в размер 16 дни х 30,52 или общо 488,32. Т.е. искът се явява
основателен за сумата 488,32+(34месеца х 946,14)=488,32+32168,76=32657,08 лв. и за разликата до пълния претендиран размер от 113960 лв. следва да бъде отхвърлен.
По отговорността за разноски: С оглед изхода на спора право на
разноски имат двете страни.
На основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сторените по делото разноски
съобразно уважената част от иска (0,29) в общ размер 2 513,60 лв., при съобразяване на
възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение, заплатено от ищцовата страна.
Дължимите от ищеца на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК разноски съобразно отхвърлената част от иска са в
общ размер 1136 лв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА “А и Я - 01” ЕООД,
ЕИК ********да заплати на С.Н.К.,
ЕГН ********** на основание чл. 92 ЗЗД
сумата от 32 657,08 лв., представляваща неустойка за забавено изпълнение по предварителен договор от 01.12.2004 г. за
учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други
обекти и сключен въз основа на него договор за учредяване право на строеж, обективиран в нотариален акт за учредяване право на строеж
№ 51, том І, рег. № 4231, дело № 41/2005 г. на нотариус Д. с район на действие
СРС, която неустойка е дължима за периода 16.01.2017 г. - 30.11.2019 г., като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния предявен размер от 113960 лв. както и за
периода 01.01.2017 г. - 15.01. 2017 г.
ОСЪЖДА “А и Я - 01” ЕООД,
ЕИК ********да заплати на С.Н.К.,
ЕГН ********** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2513,60 лв. - държавна такса и разноски за първоинстанционното разглеждане на делото.
ОСЪЖДА С.Н.К., ЕГН ********** да заплати на “А и Я - 01” ЕООД, ЕИК ********на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1136
лв. - разноски за първоинстанционното
разглеждане на делото.
Решението може да се
обжалва с въззивна жалба пред Софийски Апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: